UZASADNIENIE

Powód P. D. domagał się zasądzenia od pozwanego K. Ś. kwoty 4.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu powód wskazał, że w dniu 5 stycznia 2019 r. zawarł z pozwanym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w postaci działek nr (...) położonych w L. i przekazał K. Ś. zadatek w wysokości 2.000,00 zł. Powód podniósł, że nie zawarł umowy przyrzeczonej z uwagi na istniejące prawo pierwokupu nieruchomości przez Skarb Państwa, co powoduje, że nieruchomość nie jest wolna od obciążeń. P. D. wskazał, że opisane okoliczności stanowią podstawę do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości w łącznej kwocie 4.000,00 zł.

Nakazem zapłaty wydanym dnia 13 września 2019 r. w postępowaniu upominawczym w sprawie (...) Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Świdnicy uwzględnił powództwo w całości wraz z kosztami procesu w kwocie 642,00 zł.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany K. Ś. wniósł o oddalenie powództwa w całości podnosząc, że powód nie stawił się w umówionym terminie w Kancelarii Notarialnej celem podpisania umowy, natomiast będące przedmiotem sprzedaży działki stanowią grunty RIIIb i RIVa.

W toku postępowania

Sąd ustalił następujący stan faktyczny

W dniu 5 stycznia 2019 r. K. Ś. (reprezentowany przez Z. Ś.) jako sprzedawca i P. D. jako kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości składającej się z położonych w L. niezabudowanych działek gruntu nr (...) – księga wieczysta Nr (...) – księga wieczysta Nr (...). Cena sprzedaży działek ustalona została na kwotę 30.500,00 zł. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony został na 15 lutego 2019 r. W ramach zadatku powód przekazał sprzedawcy kwotę 2.000,00 zł. W § 5 umowy przedwstępnej ustalono, że w przypadku odstąpienia od wykonania umowy przez stronę kupującą zadatek nie podlega zwrotowi, a gdy od umowy odstąpi strona sprzedająca zwróci ona zadatek w podwójnej wysokości na podstawie art. 394 kodeksu cywilnego.

Dowód:

- umowa przedwstępna z dnia 5 stycznia 2019 r.- k. 7-8

- zeznania pozwanego K. Ś. – k. 95 v. – 96 v

Po zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 5 stycznia 2019 r. powód nie stawił się w umówionym terminie 15 lutego 2019 r. w Kancelarii Notarialnej R. B., S. (...) s.c. w Ś. celem podpisania umowy.

Dowód:

- protokół stawiennictwa jednej i niestawiennictwa drugiej strony – k. 51-52 v.

- zeznania pozwanego K. Ś. – k. 95 v. – 96 v.

Pismem z dnia 15 marca 2019 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 2.000,00 zł stanowiącej niezwrócony zadatek w terminie 5 dni od otrzymania wezwania.

P. D. w dniu 21 listopada 2019 roku sporządził oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z dnia 5 stycznia 2019 r. dotyczącej sprzedaży nieruchomości w postaci działek nr (...) położonych w L..

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 15 marca 2019 r. – k. 9

- oświadczenie z dnia 21 listopada 2019 r. – k. 71

Działki nr (...) położone w L., będące przedmiotem umowy przedwstępnej zawartej z pozwanym są działkami rolnymi niezalesionymi. Natomiast las znajduje się na działkach nr (...).

Na działce nr (...) ustanowiono służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...), która to działka była przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 5 stycznia 2019 r. pomiędzy kupującym P. D. a sprzedającymi M. D. (1) i M. D. (2).

Zarówno działka władnąca nr (...) jak i działka obciążona nr (...) posiadają dostęp do drogi gminnej.

Dowód:

- uproszczone wypisy z rejestru gruntów – k. 40-41

- mapa ewidencyjna – k. 42

- treść księgi wieczystej Nr (...) – k. 73-77

- umowa przedwstępna z dnia 5 stycznia 2019 r.- k. 78-79

- opis i mapa k. 80, 81

- zeznania pozwanego K. Ś. - k. 95 v. – 96 v.

W tak ustalonym stanie faktycznym

Sąd zważył:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę roszczenia powoda stanowią przepisy art. 390 § 1 k.c. i art. 394 § 1 k.c. Pierwszy z nich zakłada, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, przy czym strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Przepis art. 394 § 1 k.c. stanowi natomiast, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Mając zatem na względzie powyższe stwierdzić należy, że odpowiedzialność odszkodowawcza z art. 390 § 1 k.c. wchodzi w rachubę gdy zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem, np. poprzez nieuzasadnioną zwłokę (wyrok AP K. z 17.01.2001r.. I ACa 1094/00, wyr. AP P. z dnia 5.05.2010r. I ACa 291/10). Natomiast skutki prawne zadatku określone w art. 394 §1 k.c. powstają w przypadku, gdy dłużnik nie wykonana zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność.

W niniejszej sprawie bezspornym był fakt, iż termin umowy przyrzeczonej określony w umowie przedwstępnej z dnia 5 stycznia 2019 r. na dzień 15 lutego 2019 r. nie został dotrzymany, zaś powód mimo pełnej wiedzy o wyznaczonym terminie podpisania umowy sprzedaży nie wywiązał się z powyższego obowiązku. Kwestia sporna sprowadzała się zatem do ustalenia czy w realiach przedmiotowej sprawy zachowanie powoda, który nie przystąpił do podpisania umowy z uwagi na wątpliwości dotyczące przedmiotowych działek, było celowe, bezzasadne i wynikało wyłącznie z winy K. Ś., rodząc po stronie P. D. odpowiedzialność odszkodowawczą, czy też roszczenie powoda odnośnie zapłaty zadatku w podwójnej wysokości było nieuprawnione.

Rozważając kwestię sporne Sąd opierając się w głównej mierze na treści zeznań pozwanego K. Ś., a także na dokumentach w postaci umów przedwstępnych z dnia 5 stycznia 2019 r., wypisów z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej i treści księgi wieczystej stanął na stanowisku, że w zachowaniu pozwanego nie sposób wykazać cech świadomego działania zmierzającego do wprowadzenia w błąd powoda skutkującego nie zawarciem umowy przyrzeczonej. Pozwany logicznie wszak podniósł, że zarzuty powoda o braku udzielenia informacji istniejącym prawie pierwokupu nieruchomości przez Skarb Państwa – Lasy Państwowe jest nietrafny, bowiem na będących w jego posiadaniu działkach (...) nie znajduje się jakikolwiek las, a okoliczność tę potwierdzają zgromadzone w aktach dokumenty, czy to w postaci mapek czy wypisów geodezyjnych niewskazujących, by na przedmiotowych działkach znajdowało się zalesienie objęte prawem pierwokupu przez Lasy Państwowe. Podkreślić w tym miejscu należy, że zalesienie, o którym wspomina powód znajduje się na sąsiedniej działce będącej – jak wynika z zeznań pozwanego własnością małżeństwa D., jednakże grunt ten nie był przedmiotem umowy przedwstępnej zawartej w dniu 5 stycznia 2019 r. z pozwanym. Tym samym opisany powyżej zarzut jako bezpodstawny, nie znalazł uznania Sądu.

Powód zarzucił także pozwanemu zatajenie informacji o obciążeniu działki nr (...) służebnością drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...), jednakże zarzut ten jest chybiony z trzech powodów. Po pierwsze informacja o obciążeniu służebnością opisanej działki widnieje w treści Księgi Wieczystej działki nr (...), do której powód w każdej chwili miał dostęp chociażby za pomocą ogólnodostępnego serwisu internetowego Elektronicznej Księgi Wieczystej prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Nie była więc to informacja tajna, niedostępna, lecz ogólnodostępna i jawna, a powód, jako osoba zmierzająca do zakupu nieruchomości winna była się z taka informacją zapoznać. Po drugie – podkreślić należy, że służebność drogi koniecznej została ustalona na rzecz działki władającej nr (...), którą powód także miał zamiar zakupić – o czym świadczy treść umowy przedwstępnej zawartej w dniu 5 stycznia 2019 r. z właścicielami tej działki małżeństwem D.. Tym samym w momencie zakupu obu działek przez jednego właściciela służebność wygasłaby i nie miałaby znaczenia dla funkcjonalności działki nr (...). Po trzecie wreszcie, jak wynika z wypisów i map oraz zeznań pozwanego do obu wymienionych działek – władającej i obciążonej – prowadzi publiczna droga gminna, a tym samym okoliczność istnienia służebności traci w tej sytuacji jakiekolwiek znaczenie. Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, Sąd uznał zarzuty powoda w tej materii za chybione i niedające podstaw do uznania, że pozwany zataił informacje mogące być skuteczną podstawą nieprzystąpienia przez powoda do podpisania umowy przyrzeczonej.

Reasumując, skoro powód nie wykazał aby wyłączną winę za niewykonanie umowy przedwstępnej ponosił pozwany, roszczenie należało uznać za niezasadne, a konsekwencją braku winy po stronie pozwanego jest brak obowiązku zapłaty zadatku zarówno w podwójnej wysokości, jak i podstawowej.

Z uwagi zatem na powyższe Sąd oddalił roszczenie powoda orzekając jak w punkcie I sentencji wyroku.

Pozwany wygrał proces w całym zakresie, a tym samym orzeczono o kosztach procesu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności stron za wynik postępowania, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając od powoda na rzecz K. Ś. kwotę 951,60 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Na powyższe koszty procesu pozwanego składają się: wynagrodzenie procesowe pełnomocnika w wysokości 900,00 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł, koszt uzyskania kopii arkusza mapy ewidencyjnej gruntów i budynków w kwocie 7,60 zł oraz opłata z uproszczony wypis z rejestru gruntów w kwocie 27,00 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE