UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 8 grudnia 2022 roku

Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia sądu pierwszej instancji. Jednocześnie nie przeprowadzał własnego postępowania dowodowego co do faktów ustalonych przez Sąd Rejonowy, ani nie ocenił odmiennie dowodów przeprowadzonych przed sądem pierwszej instancji. Stąd też uzasadnienie wyroku zostaje ograniczone do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku, a to zgodnie z art. 387 § 2¹k.p.c.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja była uzasadniona co do spełnienia przesłanek dopuszczalności wypowiedzenia. Sąd Okręgowy nie podziela bowiem poglądu,. Który legł u podstaw wydania zaskarżonego wyroku, iż świadczenie należne wynajmującemu po oddaleniu powództwa najemcy o ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości nie jest czynszem, ale innym świadczeniem. Sąd Okręgowy wskazuje, że zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z przepisu tego wynika, że podstawowym świadczeniem ze strony najemcy jest świadczenie czynszu, czyli opłaty na rzecz wynajmującego za oddanie lokalu do używania. Powództwo najemcy o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości przewidziane zostało w art. 8a ust. 5 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Cały art. 8a cytowanej ustawy reguluje kwestię podwyższania przez wynajmującego czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (ust. 1), terminy i zasady takich podwyżek oraz sposób ich kwestionowania (ust. 5), a nadto skutki wynikające z wniesienia stosownego powództwa (ust. 6a) i rozstrzygnięcia o nim (ust. 6b). Artykuł 8a ust. 6a pkt 2 cyt. ustawy wskazuje, że w przypadku wytoczenia powództwa o ustalenie bezzasadności podwyżki lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b. Ustęp 6b z kolei wskazuje, że w przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Jak wskazano wyżej cały artykuł 8a dotyczy podwyższania czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Przewidziane w art. 8a ust. 5 powództwo dotyczy ustalenia zasadności podwyższania tych, a nie innych świadczeń. Artykuł 8 ust. 6a pkt 2 reguluje wreszcie sposób spełniania tych świadczeń za czas, kiedy toczy się postępowanie. Nie ma zatem żadnych podstaw, aby kwotę odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia traktować jako inne świadczenie niż czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu. Wskazywany przepis nie kreuje bowiem żadnego nowego świadczenia najemcy na rzecz wynajmującego a jedynie określa termin wymagalności świadczenia ukształtowanego już wcześniej poprzez złożenie wypowiedzenia stawek. Przywoływany art. 8a ust. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów nie zmieniają istoty świadczenia, jego charakteru i tytułu z którego to świadczenie wynika. Artykuł 8a ust. 6a przewiduje jedynie zawieszenie obowiązku realizacji tego świadczenia, jednak bez zmiany jego charakteru. Artykuł 8a ust. 6b przewiduje z kolei, że świadczenie to staje się wymagalne z chwilą uprawomocnienia się wyroku choćby częściowo oddalającego powództwo o ustalenie bezzasadności podwyżki. Na kwotę odpowiadającą różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia składają się jednak cały czas kwoty będące częścią czynszu lub innych opłat za poszczególne miesiące. Wytoczenie powództwa o ustalenie bezzasadności podwyżki nie niweczy skutków podwyżki, a jedynie odsuwa w czasie wymagalność części czynszu lub innych opłat. Uprawomocnienie wyroku oddalającego powództwo o ustalenie bezzasadności podwyżki skutkuje wymagalnością świadczenia także w tej części, a najemca nie spełniając tego świadczenia pozostaje w zwłoce. Nie ma podstaw aby uznawać, że jest to zwłoka w spełnieniu innego świadczenia niż tego, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca jest w takim wypadku w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Jeżeli podwyżka czynszu była znacząca może okazać się, że zwłoka dotyczy kwoty przekraczającej trzy pełne okresy płatności. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Dokonane przez powódkę wypowiedzenie było zatem skuteczne, albowiem pozwani pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu w kwocie przekraczającej należność za trzy pełne okresy płatności o powódka uprzedziła pozwanych o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyła dodatkowy, miesięczny terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Nie ulega wątpliwości, że w chwili składania oświadczenia o wypowiedzeniu zaległość pozwanych nadal istniała i przekraczała trzy pełne okresy płatności. Pozwani od chwili doręczenia wezwania do złożenia wypowiedzenia spłacili bowiem 13.617,20 zł przy początkowej zaległości 20.654,47 zł i czynszu miesięcznym w kwocie 1717,20 zł. Sad Okręgowy stoi na stanowisku, że nie ma podstaw do uznania, że dokonane wypowiedzenie narusza zasady współżycia społecznego. Jak wskazano wyżej podwyższenie czynszu jest skuteczne od chwili upływu terminu wypowiedzenia jego wysokości. Interes najemcy jest chroniony na czas trwania postępowania o ustalenie bezskuteczności podwyżki w ten sposób, że wymagalność czynszu w części podwyższonej jest zawieszona do czasu uprawomocnienia się wyroku rozstrzygającego o zasadności podwyżki. Nie jest to ochrona iluzoryczna. Najemca musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty czynszu także w części podwyższonej, o ile jego żądanie ustalenia bezzasadności podwyżki okaże się bezzasadne. Nie jest bowiem zwolniony z obowiązku świadczenia. Zmieniony jest jedynie termin wymagalności. Wynika to wprost z art. 8a ust. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie ma podstaw aby uznać, że domaganie się przez wynajmującego zapłaty czynszu w części podwyższonej od razu po uprawomocnieniu się wyroku naruszało zasady współżycia społecznego. Wynajmujący domaga się bowiem zapłaty świadczeń za oddanie lokalu do używania za poprzednie okresy, a zatem świadczeń, które były mu należne, gdyż podwyżka czynszu była zasadna. Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że do utraty tytułu prawnego przez najemcę nie dochodzi na skutek samego uprawomocnienia się wyroku oddalającego powództwo o uznanie podwyżki za bezzasadną. Wynajmujący musi bowiem wyznaczyć jeszcze dodatkowy termin do spełnienia tego świadczenia, aby móc na tej podstawie oprzeć wypowiedzenie umowy najmu. Długotrwałość postępowań sądowych, na którą wskazuje Sąd Rejonowy nie ma wpływu na charakter wskazanego świadczenia, ani jego należność. Owszem, przedłużające się postępowanie powoduje, że należność najemcy może być znaczna, ale jednocześnie wynajmujący w tym czasie nie otrzymuje świadczeń, które są mu należne. Długotrwałość postępowania narusza interesy obu stron. Nie ma zatem podstaw, aby skutkami tej długotrwałości obciążać wyłącznie wynajmującego, który przy interpretacji wyłożonej przez Sąd Rejonowy nigdy nie mógłby wliczać tej części czynszu do zaległości uzasadniającej wypowiedzenie najmu.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy uznał, że wypowiedzenie najmu było skuteczne, a skoro tak, to pozwani zobowiązani są wydać lokal powódce zgodnie z art. 675 § 1 k.c. Stąd też Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na zasadzie art. 386 § 1 k.p.c. i orzekł o obowiązku wydania lokalu.

Konsekwencją orzeczenia eksmisji była konieczność orzeczenia o uprawnieniu pozwanych do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 1ustawy o ochronie praw lokatorów). Sąd Okręgowy orzekając w tym przedmiocie oparł się na ustaleniach Sądu Rejonowego, a nadto co do okresu po wydaniu zaskarżonego wyroku ustalił, że pozwana cierpi nadal na nadciśnienie tętnicze, a nadto na niewydolność serca i hyperlipidemię. Nadto w marcu 2022 roku przeszła zawał serca i została zakwalifikowana do koronografii, którą przeprowadzono w maju 2022 roku.

(dokumentacja medyczna, k. 150-154, 186-194)

Pozwani co miesiąc uiszczają kwotę 1800-1900 zł na poczet czynszu i innych kosztów utrzymania lokalu.

(dowody przelewów, k. 145-146)

Od marca 2021 roku do marca 2022 roku pozwani ponieśli koszty związane ze zużyciem gazu w łącznej kwocie 3839 zł

(faktura, k. 149)

Sąd Okręgowy uznał, że nie ma podstaw do przyznania pozwanym uprawnień do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób, wobec których orzeka eksmisję. Sąd Okręgowy dostrzega bardzo zły stan zdrowia pozwanej. Pozwani jednak z tytułu czynszu i opłat dodatkowych ponoszą obecnie koszty rzędu 1800-1900 zł miesięcznie oraz średnio około 325 zł miesięcznie za gaz. Sąd Okręgowy uwzględnił przy tym, że pozwani uzyskują łącznie z tytułu świadczeń emerytalnych 6000 zł netto miesięcznie, a pozwany dodatkowo pracuje zagranicą uzyskując relatywnie wysokie dochody (np. za 2020 rok w wysokości 137.887 zł jak wynika z informacji Naczelnika Urzędu Skarbowego, k. 80). Oznacza to, że pozwani mają możliwość zawarcia umowy najmu lokalu na wolnym rynku i są w stanie zapewnić sobie niezbędne warunki mieszkaniowe bez pomocy publicznej gminy. Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że sytuację pozwanych należy oceniać łącznie. Pozwani są bowiem małżeństwem. Zgodnie z art. 23 i 27 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie są obowiązani do wzajemnej pomocy oraz do współdziałania dla dobra rodziny i obowiązani są, każdy według swych sił oraz swych możliwości zarobkowych i majątkowych, przyczyniać się do zaspokajania potrzeb rodziny, którą przez swój związek założyli. Faktyczna separacja nie znosi tego obowiązku. Wzajemny obowiązek alimentacyjny małżonków co do zasady nie ustaje zresztą ani przez orzeczenie separacji ani rozwód (art. 60 § 1 i 2 oraz art. 61⁴ § 4 k.r.o.). Nie ma zatem podstaw aby przy ocenie sytuacji majątkowej pozwanej pominąć dochody pozwanego, a spełniane przez niego świadczenia traktować wyłącznie jako pomoc udzielaną pozwanej. Niezależnie od treści przywołanych przepisów dotyczących obowiązku alimentacyjnego nie ma podstaw aby obowiązek wzajemnej pomocy małżonków przenosić na gminę, o ile małżonkowie są w stanie temu obowiązkowi podołać.

Zważywszy jednak na stan zdrowia pozwanej Sąd Okręgowy uznał, że uzasadnione jest odroczenie obowiązku wydania lokalu przez pozwanych, a to na podstawie art. 320 k.p.c. Dzięki takiemu odroczeniu pozwani uzyskują czas niezbędny do podjęcia poszukiwań innego lokalu, który spełniać będzie wymagania adekwatne do stanu zdrowia pozwanej. Czas blisko czterech miesięcy jest przy tym wystarczający dla podjęcia tego typu starań i zorganizowania przeprowadzki, a jednocześnie nie pozbawia powódki uprawnienia do odzyskania lokalu w niedalekiej przyszłości.

Zmiana wyroku pociąga za sobą rozstrzygnięcie o kosztach postępowania za obydwie instancje oparte na art. 98 k.p.c. Na zasądzone koszty postępowania przed Sądem Rejonowym składa się opłata od pozwu (200 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) i koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika (240 zł) zgodnie z § 7 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Na koszty postępowania apelacyjnego składa się z kolei opłata od apelacji (200 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (120 zł) zgodnie z § 7 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Sędzia Zbigniew Zgud

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE