UZASADNIENIE

Powódka T. K., pozwem skierowanym przeciwko pozwanej (...)przy ulicy (...) w O., wniosła o uchylenie uchwały tej Wspólnoty nr (...) z 17 stycznia 2020 r. z powodu naruszenia jej interesów jako właściciela lokalu i niezgodności uchwały z prawem.

Przedmiotem uchwały było udzielenie innemu właścicielowi lokalu użytkowego (R. S.) zgody na włączenie nieruchomości wspólnej – korytarza – do jego lokalu nr (...) oraz udzielenie ww. zgody na ustanowienie własności części wspólnej i zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedmiotową uchwałą powódka została odcięta od dostępu do liczników energii elektrycznej. Zaskarżona uchwała wpływa niekorzystnie na wartości ekonomiczną jej lokalu oraz wpływa na lepszą sytuację R. S. kosztem Wspólnoty między innymi przez zwiększenie jego udziałów, co bezpośrednio przekłada się na siłę oddanych głosów w trakcie zebrań Wspólnoty.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Argumentując swoje stanowisko, wskazała, że lokal nr (...) należący do R. i I. S. jest podzielony na dwie części. Włączenie korytarza do lokalu zapewniłoby mu pełną funkcjonalność i swobodne przemieszczanie się po całym lokalu. W ocenie pozwanej, powódka w ogóle nie miała zamiaru korzystania z przedmiotowego korytarza, gdyż dysponuje wejściem do swojego lokalu od frontu budynku, a przeniesienie liczników energii elektrycznej jest możliwe w każdym czasie.

Wyrokiem z dnia 29 września 2020 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie uchylił uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 17 stycznia 2020 r. i orzekł o kosztach procesu, zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 zł.

Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną.

Powódka jest właścicielką lokalu nr (...) położonego przy ulicy (...) w O., o powierzchni 49,27 m^{(
2)}. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 16/100 części w prawie wieczystego użytkowania oraz udział wynoszący 16/100 we własności wspólnych części. W nieruchomości tej powódka prowadzi (...)

W przedmiotowym budynku od 2000 r. powódka wynajmowała część piwniczną na cele magazynowo-składowe. W 2018 r. starała się o jej wykupienie, aczkolwiek bez skutku. Ostatecznie pismem z 31 października 2019 r. pozwana Wspólnota wypowiedziała jej umowę najmu piwnicy w trybie natychmiastowym, bez zachowania wypowiedzenia i wydania przedmiotu najmu w terminie wskazanym w wypowiedzeniu umowy. W lokalu nr (...) R. i I. S. prowadzą działalność gospodarczą – (...) I. i R. S.. Udział w nieruchomości wspólnej wynosi (...). W 2006 r. za zgodą pozwanej Wspólnoty i zgodnie z projektem budowalnym, małżonkowie S. wykonali od strony szczytu budynku wejście do swojego lokalu użytkowego.

Lokal nr (...) posiadają wspólny korytarz, na którym znajduje się licznik energii elektrycznej oraz wspólna łazienka przynależna do obu tych lokali. Co najmniej kilka lat temu została tam postawiona ściana i drzwi odcinające powódce dostęp do jej lokalu przez boczne wejście do budynku i do wspólnej łazienki.

W dniu 17 stycznia 2020 r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr 1/2020, przedmiotem której było:

1) udzielenie zgody właścicielowi lokalu użytkowego nr (...) w budynku pozwanej Wspólnoty – R. S. na wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do jego lokalu użytkowego nr (...) – przyległego korytarza o powierzchni około 9 m²,

2) udzielenie R. S. zgody na ustanowienie własności części wspólnej nieruchomości i zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,

3) zobowiązanie R. S. do zlecenie na jego koszt osobie uprawnionej do szacowania nieruchomości wykonania operatu szacunkowego, w tym ustalenie ceny sprzedaży części nieruchomości wspólnej – korytarza,

4) cena udziału w prawie do gruntu i w częściach wspólnych miała zostać ustalona odrębnie i zgodnie z operatem szacunkowym, o którym mowa w pkt 3,

5) obciążenie właściciela lokalu nr (...) obowiązkiem pokrycia kosztów, związanych z własnością przyłączonego korytarza do lokalu użytkowego, ze zmianą udziałów w nieruchomości i w prawie użytkowania wieczystego oraz opłat sądowych od wpisów w księdze wieczystej,

6) zobowiązanie R. S. do przekazania kwoty sprzedaży na konto funduszu remontowego pozwanej Wspólnoty.

Za przyjęciem uchwały głosowało (...) udziałów, przeciwko głosowało (...). Nikt nie wstrzymał się od głosu. Pismem z 10 lutego 2020 r. powódka otrzymała zawiadomienie o podjęciu uchwały nr 1/2020.

Aktualnie powódka posiada wejście do swojego lokalu nr (...) od frontu budynku. Wcześniej miała również dostęp od strony korytarza – od lewego szczytu. Wejście od frontu wykorzystywane jest wyłącznie przez powódkę. Pozostali lokatorzy wchodzą do budynku od prawego szczytu.

W świetle tak ustalonych okoliczności faktycznych Sąd uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Po uprzednim odwołaniu się do treści przepisów art. 25 i art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali oraz przywołaniu wybranych tez z orzecznictwa sądowego, Sąd zauważył, że zaskarżona uchwała niewątpliwie wiąże się z „wyjęciem” spod nieruchomości wspólnej – jej części, a mianowicie korytarza o powierzchni 9 m² i włączenie tejże części do własności lokalu, co oznacza powiększenie własności nieruchomości małżonków S. i zmniejszenie nieruchomości wspólnej – czyli części, z której wszyscy właściciele (współwłaściciele) mogą korzystać ze wzajemnym poszanowaniem siebie i swojej współwłasności (por. art. 206 k.c.).

Zdaniem Sądu, zmiana udziałów, która wiąże się z podjętą uchwałą, mieści się tylko formalnie w uregulowaniu art. 22 ust 3 pkt 5a ustawy, jednakże ze względu na skutki, jakie wywiera na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli lokali. Czynności prawne prowadzące do zmiany wielkości udziałów muszą być bowiem zaakceptowane przez wszystkich właścicieli. W przypadku zaś braku możliwości osiągnięcia konsensusu przez wszystkich właścicieli dopuszczalne jest poszukiwanie innych rozwiązań, czy to na drodze sądowej, czy też w drodze polubownego rozwiązania sporu z udziałem wykwalifikowanego mediatora.

Sąd wskazał, że zwiększenie udziału we własności odrębnego lokalu przekłada się na udziały w nieruchomości wspólnej. Udziały te bezpośrednio przekładają się na siłę głosów oddawanych w trakcie zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej. Sytuacja, w której jeden z właścicieli dysponowałby większością udziałów mógłby każdą uchwałę Wspólnoty albo akceptować lub uniemożliwiać pozostałym mieszkańcom wdrażanie przez nich zaplanowanych przedsięwzięć w ramach zarządu nieruchomością wspólną, paraliżowałaby działalność zarówno zarządu, jak i całej Wspólnoty. Właściciel mający większość udziałów mógłby forsować swoje pomysły, a blokować inne, utrudniając realizację praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Okoliczność ta winna być wyraźnie zaakcentowana i przyjęta jednomyślnie przez wszystkich właścicieli, którzy w formie uchwały wyrażą zgodę na zmniejszenie swoich udziałów w częściach wspólnych na rzecz innego właściciela lokalu. Niekoniecznie sam fakt wyłączenia spod nieruchomości wspólnych części korytarza mógł mieć dla nich znaczenia, co konsekwencje tej czynności bezpośrednio rzutujące na zmiany udziałów, a tym samym wielkości głosów.

Inną kwestią, którą Sąd wziął pod uwagę, jest również fakt, że uchwała nie określała w ogóle kwoty sprzedaży części nieruchomości wspólnej. Zawarto w niej jedynie odwołanie do zobowiązania R. S. do zlecenie opracowania przez upoważnioną osobą operatu szacunkowego. Można sobie bowiem wyobrazić, że cena zostałaby ustalona na najniższym możliwym poziomie, a pozostali właściciele nie mieliby o tym pojęcia. Takie postanowienie uchwały powoduje, że pewne czynności, a w tym wypadku wycena wartości nieruchomości wspólnej, dokonuje się bez ich wiedzy. Prowadzi to do wniosku, że podejmując uchwałę właściciele nie mieli pojęcie, jaka kwota zasili fundusz remontowy i czy będzie adekwatna do aktualnych cen rynkowych. Kwestia ta dodatkowo wypełnia zarzut powódki, związany z naruszeniem jej praw i ze sprzecznością uchwały z prawem.

Sąd zwrócił również uwagę na formę zawartej uchwały. Z uwagi to, że zaskarżona uchwała obejmowała upoważnienie do przeniesienia części własności nieruchomości, dla jej ważności zgodnie z art. 99 § 1 k.c. wymagana była forma szczególna – czyli aktu notarialnego. Dotyczy to również pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy, którego jednak w zaskarżonej uchwale nie udzielono, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, albowiem była to czynność niewątpliwie przekraczająca kompetencje zarządu (zwykły zakres czynności). Niezachowanie szczególnej formy prowadzi do naruszenia ww. przepisu, skutkującego nieważnością podjętej czynności prawnej na podstawie art. 58 k.c. w zw. z art. 99 § 1 k.c. i art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu, naruszenie to stanowiło dodatkowy argument przemawiający za przyjęciem, że zaskarżona uchwałą winna być uchylona.

Sąd na podstawie art. 235² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z przesłuchania świadków zarówno zgłoszonych przez powódkę, jak i przez pozwaną, jak również dowód z przesłuchania stron, uznając, że fakty na które mieliby zeznawać świadkowie i strony, dotyczące sposobu korzystania ze spornego korytarza, nie miały żadnego znaczenia dla merytorycznego rozpoznania sprawy.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając Sądowi I instancji:

1) naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię, prowadzącą do uznania, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w tym uregulowaniu, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie jest możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli lokali, lecz wyłącznie jednomyślnie;

2) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnego uznania sędziowskiego i wynikającą z tego sprzeczność poczynionych ustaleń ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, co znalazło odzwierciedlenie w szczególności w stwierdzeniu, że:

- zaskarżona uchwała zawiera upoważnienie do przeniesienia własności nieruchomości, toteż dla jej ważności zgodnie z art. 99 § 1 k.c. wymagana była forma szczególna – czyli aktu notarialnego, podczas gdy z treści zaskarżonej uchwały takie upoważnienie nie wynika, a wynika jedynie udzielenie zgody na uzyskanie prawa własności przedmiotowej części nieruchomości wspólnej,

- poprzez fakt, że uchwała nie określała w ogóle kwoty sprzedaży części nieruchomości wspólnej, a zawarto w niej zobowiązanie R. S. do zlecenia opracowania przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości operatu szacunkowego wypełnił się zarzut powódki, związany z naruszeniem jej praw i ze sprzecznością uchwały z prawem.

W oparciu o powyższe, wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swą rzecz kosztów procesu. Dodatkowo wnosiła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z przesłuchania stron oraz z zeznań świadków zgłoszonych w odpowiedzi na pozew oraz podczas posiedzenia przygotowawczego, tj. J. M., K. G. i A. S. na okoliczność wykazania sposobu korzystania przez właścicieli lokali nr (...) z przedmiotowego korytarza, a także na okoliczność wykazania, którego wejścia do lokalu używają właściciele lokalu nr (...).

Powódka wnosiła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny, ponownie rozpoznając sprawę, przyjął jako własne ustalenia faktyczne Sądu I instancji zaprezentowane w pisemnych motywach. W świetle tychże ustaleń faktycznych zarzuty naruszenia przepisów postępowania oraz prawa materialnego sprecyzowane w apelacji nie były uzasadnione.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zawartego w apelacji zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 233 § 1 k.p.c., podkreślić należy, że zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie stanowiskiem zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów wymaga wskazania, które zasady oceny dowodów zostały naruszone i w jaki sposób oraz jaki miało to wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Jedynie wykazanie istotnych błędów logicznego rozumowania, sprzeczności z doświadczeniem życiowym lub pominięcia dowodów prowadzących do odmiennych wniosków może doprowadzić do oceny naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 86/05, opubl. Lex nr 187100). Za niewystarczające dla odniesienia oczekiwanego skutku uznać przy tym należy oparcie zarzutów apelacji na własnym przekonaniu strony o innej, niż przyjął sąd wadze, doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1998 r., sygn. akt II CKN 4/98, niepubl.). Ocena mocy i wiarygodności dowodów może być bowiem skutecznie podważona w postępowaniu odwoławczym tylko wówczas, gdy wykaże się, że zawiera ona błędy logiczne, wewnętrzne sprzeczności, jest niepełna, itp. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 sierpnia 2005 r., sygn. akt I ACa 456/05, opubl. Lex nr 177026). Uchybień takich w dokonanej przez Sąd Okręgowy ocenie dowodów nie sposób się jednak dopatrzeć. W istocie to nawet sam skarżący, jak wynika z uzasadnienia apelacji, nie kwestionował dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny poszczególnych dowodów, ani też poczynionych na ich podstawie ustaleń faktycznych, a negował jedynie ich ocenę prawną. Tego rodzaju zastrzeżenia muszą być jednak oceniane przez pryzmat dyspozycji odpowiednich przepisów prawa materialnego – w niniejszej sprawie chodziło o przepis art. 22 ust. 3 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali, wymieniający czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – i tak należało je właśnie ocenić.

Wbrew odmiennemu stanowisku skarżącego, Sąd I instancji dokonał prawidłowej oceny prawnej powództwa. Słusznie bowiem uznał – odwołując się w tej mierze do argumentów zaczerpniętych z motywów postanowienia Sądu Najwyższego z 24.11.2010 r., sygn. akt II CSK 267/10 – że zaskarżona uchwała nie mogła być podjęta przez większość właścicieli lokali i jako dokonana przez wspólnotę bez kompetencji do tego jest nieważna. Czynności prawne prowadzące do zmiany wielkości udziałów muszą być bowiem zaakceptowane przez wszystkich właścicieli. Wskazania wymaga, że o ile w pojęciu zarządzania nieruchomością wspólną mieszczą się zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające zwykły zarząd, o tyle czynności skutkujące zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie stanowią czynności zarządczych oraz w istotny sposób ingerują w prawa odrębnej własności lokali. Właściciele poszczególnych lokali nie mogą zaś w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować uchwał ingerujących w prawa odrębnej własności lokali (zob. postanowienie SN z 24.11.2010 r., II CSK 267/10, lex nr 738095 oraz przywołane tam uzasadnienie wyroku SN z dnia 3.04.2009 r. II CSK 600/08, lex nr 500188). Przy czym stanowisko to jest utrwalone nie tylko w judykaturze, ale również w doktrynie, gdzie wskazuje się, że niektóre spośród czynności przewidzianych w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali – wbrew temu, co literalnie wynika z ustawy – nie mogą zostać uznane za czynności zarządu. Jako jedną z takich czynności wymienia się m.in. zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy). Czynność ta ze swojej istoty może być bowiem dokonana tylko przez ogół właścicieli lokali (zob. M. Berek, Komentarz do art. 22 ustawy o własności lokali, pod red. K. Osajdy, Warszawa 2021).

Co istotne, przeciwko słuszności powyższego stanowiska o konieczności uzyskania jednomyślności członków wspólnoty odnośnie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie może przemawiać przywoływany w apelacji argument o możliwym sparaliżowaniu przez poszczególnych członków wspólnoty czynności zarządczych. Pokonaniu oporu współwłaścicieli rzeczy pozostających w mniejszości wobec zamierzonej czynności przekraczającej zarząd zwykły tą rzeczą służy bowiem uregulowanie zawarte w art. 199 k.c., przewidujące uprawnienie współwłaściciela do wystąpienia do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie zamierzonej czynności (tak SN w wyroku z 18.11.2004 r., sygn. akt I CK 357/04, lex nr 166834).

Sąd I instancji trafnie również zwrócił uwagę na brak określenia w zaskarżonej uchwale kwoty sprzedaży części nieruchomości wspólnej. W efekcie właściciele lokali podejmując sporną uchwałę nie posiadali elementarnej wiedzy odnośnie wartości sprzedawanej części, przez co pozbawieni byli możliwości oceny opłacalności dokonanej czynności. Niedostateczne było tu tylko odwołanie się do ceny z oszacowania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (podobnie zob. wyrok SA w Warszawie, I ACa 495/18, lex nr 2731669).

Nie można też zgodzić się z argumentacją apelacji odnośnie wyciągnięcia przez Sąd Okręgowy błędnych wniosków, co do formy uchwały i braku udzielonego w szczególnej formie upoważnienia do przeniesienia własności nieruchomości. Sąd Okręgowy zasadnie stwierdził, że skoro zaskarżona uchwała obejmowała upoważnienie do przeniesienia własności nieruchomości, dla jej ważności zgodnie z art. 99 § 1 k.c. wymagana była forma szczególna (aktu notarialnego), co dotyczy również pełnomocnictwa do zawarcia umowy przeniesienia własności, którego w zaskarżonej uchwale nie udzielono. Poza tym, skoro sporna uchwała nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli, to nie może też stanowić podstawy do udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do przeniesienia własności części nieruchomości wspólnej.

W obliczu powyższej oceny nie było potrzeby przeprowadzania dowodów z zeznań zawnioskowanych w apelacji świadków. Dowody te, jak słusznie stwierdził Sąd I instancji, nie wpłynęłyby na odmienną ocenę powództwa.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny, uznając, że wyrok zapadł bez naruszenia prawa, na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu w instancji odwoławczej orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c., art. 99 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c. oraz art. 109 § 2 k.p.c. Koszty zastępstwa procesowego, składające się na zasądzoną kwotę, ustalono w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 265).

(...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE