UZASADNIENIE

(...) W. reprezentowane przez Prezydenta (...) W. złożyło wniosek o wykreślenie wpisów w księdze wieczystej nr (...) oraz o zamknięcie tej księgi na podstawie decyzji Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich z 18 września 2017 r., sygn. akt (...), dotyczącej uchylenia decyzji Prezydenta (...) W. z 27 czerwca 2013 r., sygn. akt (...), zmienionej decyzją Prezydenta (...) W. z 11 października 2013 r., sygn. akt (...).

Referendarz sądowy dokonał wpisu zgodnie z wnioskiem poprzez wykreślenie wskazanych we wniosku wpisów. Wynikiem tego działania było zamknięcie księgi.

Skargę na orzeczenie referendarza sądowego wnieśli R. M. i J. M., domagając się oddalenia wniosku Prezydenta (...) W..

Postanowieniem z 26 lutego 2021 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie utrzymał zaskarżony wpis w mocy i oddalił wniosek o zasądzenie kosztów postępowania skargowego stwierdzając, że każdy z uczestników postępowania ponosi koszty związane z własnym udziałem w sprawie.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach:

Decyzje Komisji wymienione we wniosku dotyczyły nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Wskazana księga została założona dla lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Lokal został wydzielony z księgi wieczystej nr (...).

Na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z 4 listopada 2013 r., sporządzonej przed notariuszem w W. M. W., Rep. A nr (...), m. in. na podstawie decyzji Prezydenta (...) W. z 11 października 2013 r., sygn. akt (...)i z 27 czerwca 2013 r., sygn. akt (...), zostały dokonane wpisy dotyczące prawa użytkowania wieczystego w księdze nr (...).

Obie ww. decyzje Prezydenta (...) W. zostały uchylone na mocy decyzji Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich z 18 września 2017 r., sygn. akt (...), w tym na mocy decyzji Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich sygn. akt KR III (...) uchylającej decyzję Prezydenta (...) W. z 27 czerwca 2013 r., sygn. akt (...), odmówiono ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Zaskarżony wpis został dokonany prawidłowo, na podstawie dokumentu stanowiącego podstawę wpisu zgodnie z żądaniem zawartym we wniosku, zgodnie z przepisami art. 40 ust. 1 i 2 oraz art. 29 ustawy z 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (dalej: u. repr.).

Skarżący nie przedstawili żadnego dokumentu na okoliczność uzasadnienia zmiany zaskarżonego wpisu. W szczególności nie znajdował zastosowania art. 10 u.k.w.h.

Wykreślenie zaskarżonych wpisów było zasadne, bowiem właściciele lokalu nabyli prawo jego własności na podstawie aktu notarialnego jako osoba trzecia wskazana art. 40 ust. 2 u. repr. Lokal jest związany z udziałem w gruncie i nieruchomości wspólnej, co do którego wydano decyzje Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich.

Sąd Rejonowy podkreślił, że w związku z ograniczoną kognicją sądu wieczystoksięgowego nie mógł on uwzględniać żadnych dalej idących okoliczności wynikających z wniosku o wpis i dołączonych do niego dokumentów. Kognicja sądu wieczystoksięgowego nie obejmuje zwłaszcza rozstrzygania co do ewentualnych uchybień lub zasadności przesłanek, na których opierał się inny sąd, organ lub podmiot wydający dokument będący podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Od powyższego orzeczenia apelację wnieśli R. M. i J. M., zarzucając naruszenie:

1. art. 46 § 1 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez ich błędną wykładnię i brak uznania lokalu nr (...) wyodrębnionego z budynku przy ul. (...) w W. za odrębną nieruchomość, która nie była przedmiotem zainteresowania postępowania przed Komisją reprywatyzacyjną, a w związku z tym nie była objęta decyzją z 18 września 2017 r., sygn. akt (...),

2. art. 40 ust. 1 i 2 u. repr. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że na podstawie tego przepisu sprzed nowelizacji można dokonać wykreślenia wpisu i zamknięcia księgi wieczystej na podstawie decyzji Komisji, w sytuacji, kiedy nabycie lokalu nastąpiło w drodze czynności cywilnoprawnej, a nie na podstawie decyzji reprywatyzacyjnej,

3. art. 626⁸ § 2 w zw. z art. 626⁹ k.p.c. oraz art. 31 u.k.w.h. i art. 40 ust. 2 u. repr. (sprzed nowelizacji) poprzez niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe zbadanie podstawy wpisu, kiedy decyzja Komisji z 18 września 2017 r., sygn. akt (...), nie odnosiła się do nieruchomości lokalowej, dla której prowadzona była księga wieczysta nr (...), co stanowiło przeszkodę do dokonania wpisu,

4. art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego i błędne przyjęcie, że zostały spełnione warunki formalne do dokonania wpisu.

Mając powyższe na uwadze, skarżący wnieśli o zmianę orzeczenia poprzez oddalenie wniosku (...) W., a tym samym wykreślenie dokonanego wpisu i przywrócenie księgi wieczystej, a także o zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestników kosztów postępowania.

Wnioskodawca nie ustosunkował się do apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna .

Sąd Okręgowy podzielił argumenty podniesione przez skarżących. W sprawie nie zachodziły przesłanki uzasadniające wykreślenie wszystkich wpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu skarżących i zamknięcia tej księgi.

Na wstępie należy podkreślić, że funkcja ksiąg wieczystych ustalenia stanu prawnego nieruchomości, związane z tym domniemanie zgodności ze stanem rzeczywistym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.) oraz ochrona bezpieczeństwa obrotu (art. 5 i art. 6 u.k.w.h.) co do zasady stoją na przeszkodzie dokonywaniu takich wpisów, których skutkiem byłaby niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księgach wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym. Możliwość wytoczenia powództwa w sprawie usunięcia niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.) nie wyłącza samodzielnie obowiązku sądu w przedmiocie przeciwdziałania dokonywaniu wpisów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym wtedy, gdy sąd dysponuje stosowną wiedzą w tym zakresie (por. uchwałę składu 7 sędziów SN z dnia 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CZP 86/15, uchwałę SN z 15 listopada 2018 r., sygn. akt III CZP 52/18). Nie sposób sprowadzać roli sądu wieczystoksięgowego do realizacji funkcji rejestracyjno-ewidencyjnych. Sąd bada podstawę wpisu nie tylko pod względem formalnym, lecz także pod kątem jego materialnoprawnej skuteczności (por. uchwały SN z 25 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 42/09, z 18 października 2007 r., sygn. akt III CZP 82/07).

W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy niesłusznie ograniczył swoją kognicję i z gruntu założył, że załączona do akt decyzja Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich z 18 września 2017 r., sygn. akt (...), mogły stanowić podstawę wykreślenia wpisów w księdze wieczystej jako dokonanych na podstawie aktu notarialnego, na mocy albo wskutek którego osoba trzecia nabyła prawo lub została zwolniona z obowiązku. Sąd dopuścił się błędnego zastosowania przepisów prawa, opierając swoje rozstrzygnięcie na art. 40 u. repr. w aktualnym brzmieniu. Nie zbadał bowiem, czy decyzja Komisji mogła prowadzić do wykreślenia wpisów wieczystoksięgowego stosownie do przepisów obowiązujących w dniu jej wydania.

Dla oceny wniosku Komisji miarodajny jest stan prawny ustawy z 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa w pierwotnym brzmieniu. Wówczas art. 40 u. repr. Stanowił, że ostateczna decyzja, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 i 3, stanowi podstawę wykreślenia w księdze wieczystej wpisu dokonanego na podstawie uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej lub na podstawie aktu notarialnego sporządzonego z uwzględnieniem uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej oraz wpisania jako właściciela (...) W.. Przepisu art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie stosuje się (ust. 1). Przepisy art. 23 ust. 4-7 stosuje się (ust. 2).

Na mocy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów przepis art. 40 ust. 2 u. repr. uzyskał brzmienie: Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do wpisu dokonanego na podstawie aktu notarialnego, na mocy albo wskutek którego osoba trzecia nabyła prawo lub została zwolniona z obowiązku.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał za konieczne ustalić, jak należy rozumieć pojęcie aktu notarialnego sporządzonego z uwzględnieniem uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej na gruncie art. 40 ust. 1 u. repr. w pierwotnym brzmieniu.

W postanowieniu z 30 września 2020 r., sygn. akt I CSK 662/18, Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, że akt notarialny z art. 40 ust. 1 u. repr. trzeba interpretować wąsko, jako akt sporządzony na podstawie uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej. Wynika to z pkt 3.3 lit. c uzasadnienia projektu ustawy: zważywszy zatem na rozbieżności w praktyce co do podstawy wpisu w księdze wieczystej użytkowania wieczystego ustanowionego na podstawie dekretu (na przestrzeni lat podstawą wpisu mogła być tylko decyzja, albo decyzja i akt notarialny zawarty na podstawie decyzji administracyjnej albo tylko akt notarialny), konieczne stało się przesądzenie wprost w projekcie, że ostateczna decyzja Komisji uchylająca decyzję reprywatyzacyjną będzie stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej wówczas, gdy podstawą wpisu była tylko decyzja, jak również wtedy, gdy podstawą był akt notarialny zawarty na podstawie takiej decyzji.

Za takim rozumieniem aktu notarialnego sporządzonego z uwzględnieniem uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej przemawia też poszerzenie nowelizacją zakresu wpisów, które mogły być wykreślone na podstawie decyzji Komisji. Dopuszczono także wykreślenie dalszych wpisów użytkowania wieczystego lub własności nieruchomości oraz wpisów dokonanych na podstawie aktu notarialnego, na mocy albo wskutek którego osoba trzecia nabyła prawo lub została zwolniona z obowiązku – tym razem bez wzmianki o tym, że chodzi tu o akt sporządzony przy uwzględnieniu uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej. Świadczy to wyraźnie o tym, że wykładnia art. 40 ust. 1 u. repr. w pierwotnym brzmieniu nie obejmowała ww. wpisów.

W uzasadnieniu nowelizacji rozszerzenie działania art. 40 u. repr. tłumaczono tym, że dotychczasowa regulacja dotycząca jedynie decyzji reprywatyzacyjnej jako podstawy do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej prowadziła do sytuacji, w której niemożliwe było usunięcie negatywnych skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich wydanych z naruszeniem prawa. Gdy po ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nastąpiło jego przekształcenie w prawo własności i sprzedaż na rzecz osób trzecich, decyzja Komisji nie mogła usunąć wszystkich skutków, ponieważ zmiana wpisu w księdze wieczystej mogła nastąpić jedynie w zakresie dotyczącym samej decyzji reprywatyzacyjnej. Kolejne skutki prawne wywołała natomiast decyzja o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności oraz czynności cywilnoprawne, zaś ich skutki nie mogły być usunięte. Nowelizacja miała determinować dopuszczalność wpisu na podstawie aktu notarialnego od istnienia dobrej wiary nabywcy prawa i podmiotu zwolnionego z obowiązku, co koresponduje z cywilistyczną zasadą ochrony nabywców praw w dobrej wierze.

Sąd Najwyższy w cytowanym postanowieniu przyjął, że konieczność odstąpienia od uchylenia decyzji reprywatyzacyjnej ze względu na jej nieodwracalne – w ocenie Komisji – skutki prawne, można tłumaczyć, przypisując odpłatności dalszego rozporządzenia nieruchomością warszawską połączonej z dobrą wiarą nabywcy walor przesłanki negatywnej. W tym ujęciu stwierdzenie przez Komisję nieodpłatności nabycia albo złej wiary nabywcy i związane z tym uchylenie decyzji reprywatyzacyjnej nie oznacza jeszcze, że decyzja Komisji mogłaby stanowić, sama przez się, podstawę wykreślenia wpisu dokonanego na podstawie tego rozporządzenia.

W niniejszej sprawie uczestnicy nie nabyli prawa własności lokalu na podstawie aktu notarialnego sporządzonego z uwzględnieniem uchylonej decyzji reprywatyzacyjnej; ta bowiem odnosiła się do kwestii ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Uchylone decyzje reprywatyzacyjne w ogóle nie były podstawą wpisów w dziale II księgi wieczystej, a zostały uwzględnione jedynie przy zawarciu umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste między (...) W. a beneficjentem decyzji. Nie były natomiast uwzględniane przy sporządzeniu umowy, na mocy której doszło do wyodrębnienia prawa własności lokalu nr (...) przy ul (...).

Uchylenie ostatecznej decyzji organu administracji stanowiącej podstawę umownego zbycia nieruchomości (sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste) i będącej, jak niekiedy przyjmowano, źródłem roszczenia o jej zawarcie, samo przez się nie powoduje nieważności tej umowy. Kolejna umowa jest samodzielną czynnością prawną z zakresu prawa cywilnego i podlega pod względem ważności wyłącznie sankcjom prawa cywilnego. Okoliczności, z powodu których uchylenie nastąpiło, mogą mieć ewentualnie znaczenie dla oceny w świetle prawa cywilnego ważności umowy sprzedaży lub dopuszczalności uchylenia się od skutków prawnych zawartego w niej oświadczenia woli (por. uchwałę składu 7 sędziów SN z 28 maja 1992 r., sygn. akt III AZP 4/92, wyroki SN z 24 czerwca 2014 r., sygn. akt I CSK 474/13 oraz z 17 kwietnia 2015 r., sygn. akt III CSK 257/14).

Do nabycia lokalu przez uczestników niniejszego postępowania doszło na podstawie umowy sprzedaży z 10 lutego 2017 r. Umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, na mocy którego osoba trzecia nabyła prawo. Jak już Sąd wyjaśnił, do tej umowy nie znajdował zastosowania art. 40 ust. 2 u. repr.

Decyzja wydana przez Komisję do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich w dniu 18 września 2017 r. pod sygn. akt (...) odnosiła się wyłącznie do kwestii ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) – zabudowanej nieruchomości gruntowej. Wniosek złożony przed sądem wieczystoksięgowym dotyczył natomiast nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny będący odrębnym przedmiotem własności. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego podjętą w składzie 7 sędziów z 25 sierpnia 2017 r., sygn. akt III CZP 11/17, upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie. Zdaniem Sądu Najwyższego analogiczne skutki wywołuje uchylenie decyzji w przedmiocie ustanowienia użytkowania wieczystego i odmowa ustanowienia tego prawa.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l., udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali. To samo dotyczy udziału w użytkowaniu wieczystym, jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 4 ust. 3 u.w.l.). Jeżeli więc prawo własności lokalu jest prawem głównym, a udział w prawie użytkowania wieczystego prawem z nim związanym i wobec niego akcesoryjnym, to upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, nie może prowadzić do wygaśnięcia prawa własności lokalu.

Prawo własności jako pierwsze w hierarchii praw rzeczowych jest prawem najsilniejszym, nieograniczonym w czasie i podlega ochronie przewidzianej w Konstytucji. Dominuje nad prawem użytkowania wieczystego gruntu, a stąd nie może wygasnąć wskutek upływu terminu, na jaki zawarto umowę użytkowania wieczystego, lub uchylenia decyzji ustanawiającej prawo. O dominującym charakterze prawa użytkowania wieczystego nad prawem odrębnej własności nie przesądza art. 235 § 2 k.c., gdyż określa relację pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego gruntu wyłącznie w stosunku do budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Niewygaśnięcie prawa własności lokalu oznacza, że własność lokalu jest własnością nieograniczoną w czasie. Takie pojmowanie odrębnej własności lokalu pozostaje w zgodzie z koncepcją własności jako prawa jednolitego, bezterminowego i niepodzielnego. Odmienne poglądy, przemawiające za dominującym charakterem prawa użytkowania wieczystego gruntu w stosunku do prawa własności lokalu zostały sformułowane podczas obowiązywania zasady szczególnej ochrony własności państwowej. Straciły więc one swoją aktualność.

Z tego względu należy wnioskować, że decyzja Komisji nie dotyczyła skarżących J. M. i R. M.. Ponadto uczestnicy nie byli stronami postępowania przed Komisją. W dniu wydania decyzji byli już właścicielami nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 10 lutego 2017 r., jednak nie byli zawiadomieni o toczącym się postępowaniu ani nie zostali wezwani do wzięcia w nim udziału. Stąd nie mogą być adresatami decyzji Komisji, a wskazana decyzja nie mogła wywrzeć wpływu na prawa nabyte przez skarżących.

Mając na uwadze wszystkie wymienione okoliczności, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że nie zachodziły podstawy do dokonania wykreślenia wszystkich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej do lokalu i zamknięcia księgi. W konsekwencji zaskarżone postanowienie podlegało zmianie na podstawie art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku i wydanie stosownego rozstrzygnięcia o kosztach postępowania. W przedmiocie sposobu ponoszenia kosztów postępowania w obu instancjach Sąd Okręgowy ustalił, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie stosownie do art. 520 § 1 k.p.c.

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE