UZASADNIENIE

Powódka S. (...), po zmodyfikowaniu powództwa, żądała ostatecznie nakazania pozwanemu M. (...) złożenia oświadczenia o treści: „M. (...) przenosi na rzecz S. (...)z siedzibą w P. własność części działki gruntu wydzielonej z działek nr (...) z ark. mapy nr (...), obręb G., położoną przy ul. (...) w P., stanowiącą nieruchomość, dla której Sad Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod nr KW (...) o pow. 91 m^{(

2)} w granicach wyznaczonych dla nowoprojektowanych działek nr (...) zgodnie z planem podziału sporządzonym przez biegłego geodetę B. S., za wynagrodzeniem w wysokości 89.670 zł”.

Wyrokiem z dnia 23 marca 2021 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w punkcie 1 oddalił powództwo, a w punkcie 2 całością kosztów procesu obciążył powoda, szczegółowe ich wyliczenie pozostawiając referendarzowi sadowemu.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Głównym przedmiotem działalności powódki jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Ponadto zakres działalności powoda obejmował bądź obejmuje m.in.: budowanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu oraz budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Decyzją nr (...) z 30 kwietnia 1997 r. po rozpatrzeniu wniosku powódki w sprawie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych – zespołu przy ul. (...) w P., zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta P., P. (...):

1. zatwierdził projekt budowlany zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (budynek „(...)”, (...), „C.”) przy ul. (...) w P., działki (...), ark. mapy (...), obręb G.,

2. udzielił powodowi pozwolenia na budowę inwestycji obejmującej budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (budynek „A. (...)”, (...), „(...)”) z wyłączeniem technologii kotłowni gazowej.

Po uzyskaniu pozytywnej dla decyzji powódka w okresie od maja 1997 r. do czerwca 1998 r. zrealizowała inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w P.. Z odbioru i przekazania budynków „(...), (...) i „(...)” do użytku sporządzone zostały protokoły, stwierdzające, że roboty zostały wykonane zgodnie z umową, projektem i kosztorysem, a także że budynki odpowiadają przeznaczeniu i spełniają warunki do zgłoszenia rozpoczęcia użytkowania. Decyzją z dnia 15 lutego 2000 r. P. (...) udzielił powódce pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych w P.: 1) budynku (...) rodzinnego przy ul. (...)) budynku (...) rodzinnego przy ul. (...)) budynku (...) rodzinnego przy ul. (...)) kotłowni osiedlowej wbudowanej w budynek przy ul. (...). W treści decyzji wskazano, że powódka spełniła wymogi art. 57 prawa budowlanego.

Przy budowie budynku położonego przy ul. (...) doszło do przekroczenia granic nieruchomości. Część budynku posadowionego na stanowiącej własność powódki działce nr (...), objętej księgą wieczystą nr KW (...), została wzniesiona na działce należącej do pozwanego i oznaczonej nr (...), objętej księgą wieczystą nr KW (...).

Nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), położona jest w P. przy ul. (...). Jej właścicielem jest M. (...)W skład nieruchomości wchodzi m.in. działka nr (...) o powierzchni uwidocznionej w wypisie z rejestru gruntów 137 m^{(

2)}. Działka nr (...) jest w niewielkiej części (niecały 1 m^{(

2)}) zabudowana częścią budynku mieszkalnego wielorodzinnego należącego do powódki, w pozostałej części usytuowanego na działce powódki o nr 60. Na części działki znajduje się też wyjazd do hali garażowej budynku wielorodzinnego powódki od strony ul. (...), a także chodnik stanowiący dojścia piesze do budynku mieszkalnego nr (...), usytuowanego na działce nr (...), pozostającego w zasobie powódki. Działka nr (...) nie jest objęta zatwierdzonym ani opracowywanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P.” nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem (...) – tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami podstawowymi, utrzymuje się istniejące funkcje ogólnomiejskie. Obok działki nr (...) znajduje się działka pozwanego nr (...), położona przy ul. (...) w P., zapisana w tej samej księdze wieczystej nr (...). Na działce tej usadowiona jest droga wewnętrzna, stanowiąca przedłużenie drogi wewnętrznej prowadzącej do budynków mieszkalnych na działce gruntu powódki nr (...).

Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) o powierzchni 4652 m² wpisana jest w księdze wieczystej nr (...). Właścicielem nieruchomości jest powódka. Także działka nr (...) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (...) – tereny zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami podstawowymi, utrzymuje się istniejące funkcje ogólnomiejskie. Na terenie działki nr (...) znajduje się zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wybudowanych na podstawie decyzji pozwolenia na budowę nr (...) z dnia 30 kwietnia 1997 r.

Podział działki o numerze geodezyjnym (...) jest możliwy i zgodny z prawem. Z punktu widzenia technicznego przy uwzględnieniu wniosku powódki o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli co do przeniesienia własności części gruntu za wynagrodzeniem podziałem należałoby objąć także część należącej do pozwanego działki nr (...), gdyż na działce tej znajduje się w części przejazd do garaży powoda. Proponowany podział zakłada podział działki pozwanego nr (...) na działki nr (...) i podział działki pozwanego nr (...) na działki nr (...), a następnie przyłączenie nowo powstałych działek nr (...) o powierzchni 0,0022 ha (22 m²) i nr (...) o projektowanej powierzchni 0,0067 ha (67 m²), łącznie 0,0089 ha (89 m²), do gospodarczo z nimi związanej działki powódki nr (...).

Według stanu i na poziomie cen na dzień 9 stycznia 2018 r. wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej, jako niezabudowanej, w granicach projektowanych działek nr ew. (...) i (...) wynosi 89.670 zł, a wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa części budynku i budowli wzniesionych na części nieruchomości pozwanego, stanowiącej działki nr ew. (...) i (...) wynosi 769.280 zł.

Według stanu i na poziomie cen na dzień 20 lutego 2020 r. wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej, jako niezabudowanej, w granicach projektowanych działek nr ew. (...) i (...), wynosi 106.400 zł, a wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa części budynku i budowli wzniesionych na części nieruchomości pozwanego, stanowiącej działki nr ew. (...) i (...), wynosi 816.000 zł.

Pismem z 3 czerwca 2009 r. powódka złożyła pozwanemu wniosek o nabycie w trybie bezprzetargowym części działki gruntu nr (...) jako tzw. maski budowlanej. Pismem z 12 grudnia 2009 r. pozwany odpowiedział powódce, że możliwa jest sprzedaż powódce całej działki gruntu nr (...) (137 m^{(

2)}) w trybie przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powódka nie odniosła się do propozycji pozwanego, ale pismem z 6 stycznia 2010 r. ponownie wystąpiła o sprzedaż części działki gruntu (...) o powierzchni 19 m^{(

2)}, wskazując że powierzchnia ta uzupełniłaby nieruchomość tak, aby cały budynek przy ul. (...) znajdował się na własności powódki. Pozwany pismem z 29 stycznia 2010 r. odpowiedział powódce, że zgodnie z decyzją Zastępcy Prezydenta M. (...) proponuje powódce zakup całej działki i jednocześnie w związku z obowiązkiem wypełnienia dyspozycji przepisu art. 136 ust. 2 u.g.n. powódka została poproszona o zajęcie stanowiska co do nabycia całej działki nr (...). Powódka ponownie nie zajęła stanowiska w tej kwestii, pismem z 1 marca 2010 r. ponownie wnioskując o zakup tylko części działki gruntu nr (...) oraz dzierżawę pozostałej części pod tereny zielone. Pismem z 27 kwietnia 2010 r. powódka poprosiła o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku, a pismem z 18 października 2010 r. monitowała o udzielenie odpowiedzi.

Pismem z dnia 2 czerwca 2010 r. pozwany poinformował powódkę, że za korzystanie z części jego nieruchomości przysługuje stosowne wynagrodzenie, za okres od 1 lipca 2000 r. do 31 maja 2010 r. w kwocie 1.226,78 zł z VAT – i wezwał powódkę do zapłaty. Pismem z dnia 10 listopada 2010 r. pozwany podtrzymał swoje stanowisko co do sprzedaży działki w całości, wskazując, że działka miejska nr (...) nie może być zagospodarowana jako samodzielna nieruchomość, na ww. działce poza fragmentem budynku powódki jest chodnik, stanowiący dojścia do budynku nr (...) powódki, usytuowanego na działce (...) oraz wjazd do części garaży mieszkańców ww. budynku, a nadto przedmiotowy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który mógłby stanowić podstawę podziału. W odpowiedzi powódka pismem z 19 listopada 2010 r. wniosła o sprzedaż tylko części działki jedynie po licu budynku i o ustanowienie służebności dojazdu na tych częściach działki, na których znajdują się dojazdy do garaży. Pismem z 22 listopada 2010 r. pozwany podtrzymał swoje stanowisko, a pismem z 2 grudnia 2010 r. poinformował, że wystąpił do Zarządu Dróg Miejskich w P. w celu poczynienia dodatkowych ustaleń. Pismem z 4 kwietnia 2011 r. powódka ponownie wniosła o sprzedanie jej części działki mierzonej po licu budynku. Pismem z dnia 2 maja 2011 r. pozwany wskazał, że jest gotów sprzedać powódce działkę gruntu nr (...) w całości i części działki gruntu nr (...), pozostałej po wydzieleniu z niej terenu niezbędnego pod ul. (...), jako że na tej części znajduje się droga dojazdowa do budynków mieszkalnych powódki. Stanowisko to uwzględniało uwagi Zarządu Dróg Miejskich w P. i ustalenia dokonane przez Wydziały Urzędu Miasta P., z których wynikało, że działka nr (...) po jej ewentualnym podziale i ustanowieniu służebności zgodnie z wnioskiem powódki przestałaby posiadać dla M. (...) wartość gospodarczą i nie mogłaby zostać zagospodarowana jako oddzielana nieruchomość. To samo stanowisko pozwany przedstawił powódce w piśmie z 1 grudnia 2011 r. po przeprowadzeniu kolejnej analizy sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 151 k.c. jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przekroczenie granicy sąsiedniego gruntu przy braku winy lub w sytuacji, gdy występuje jedynie wina nieumyślna, powoduje więc, że właściciel, którego prawo zostało naruszone, co do zasady, nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Służą mu natomiast dwa roszczenia: o stosowne wynagrodzenie w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo o wykupienie zajętej części gruntu, a także tej części, która na skutek przekroczenia granicy utraciła dla niego znaczenie gospodarcze. Powódka stała na stanowisku, że skoro pozwany jako właściciel spornego gruntu nie skorzystał ze wskazanych uprawnień, to powódka może zastępczo z nich skorzystać. Sąd Okręgowy wskazał jednak, że jeśli właściciel nieruchomości, której granice przekroczono przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, nie dokonał wyboru roszczeń z art. 151 k.c., uprawnienie to nie przejdzie na właściciela nieruchomości sąsiedniej, który wznosi budowlę. Jemu służyć będzie wówczas wyłącznie roszczenie z art. 231 k.c. Odmiennej wykładni zmierzającej do przyznania uprawnień dochodzenia roszczeń z art. 151 zd. 2 k.c. właścicielowi gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie sprzeciwia się jednoznaczne brzmienie art. 151 k.c. Nawet stosowanie art. 365 § 1 i 3 k.c. do roszczeń przewidzianych w art. 151 zd. 2 k.c. nie rozwiązałoby problemu powstałego wskutek przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, jeżeli właściciel gruntu sąsiedniego zachowuje się biernie. W takim przypadku na właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek, z mocy art. 365 § 1 i 3 k.c. mogłoby jedynie przejść uprawnienie do wyboru roszczenia, którego dochodzenie zastrzeżone jest jednak wyłącznie dla właściciela gruntu sąsiedniego.

Sąd I instancji stwierdził jednak, że samoistny posiadacz w dobrej wierze, który przekroczył granicę sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel części działki, ma możliwość prawnego uregulowania stanu jaki powstał na skutek tego działania, a to poprzez żądanie, aby właściciel przeniósł na niego własność tak zajętego gruntu sąsiedniego za odpowiednim wynagrodzeniem na podstawie art. 231 § 1 k.c. Skuteczne dochodzenie roszczenia na podstawie wskazanego przepisu wymaga spełnienia kumulatywnie przesłanek: 1) wzniesienia budynku lub innego urządzenia, 2) o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, 3) przez samoistnego posiadacza, 4) znajdującego się w dobrej wierze.

W ocenie Sądu Okręgowego nie wszystkie wskazane przesłanki zaistniały. Bezspornym było, że powódka wzniosła na terenie swojej nieruchomości i na fragmencie gruntu pozwanego budynek mieszkalny wielorodzinny, wobec czego pierwsza z przesłanek z art. 231 k.c. została spełniona.

Istnienie przesłanki wartości zabudowy znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki jest ustalane poprzez porównanie wartości rynkowej działki i wartości rynkowej dokonanej zabudowy. Decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu. Na moment zamknięcia rozprawy aktualny był operat szacunkowy zawartego w aktach sprawy, z którego wynika, że występuje znaczna różnica wartości zabudowy na gruncie pozwanego (816.000 zł), w porównaniu z częścią działki, której wykupu domaga się powódka w niniejszej sprawie (106.400 zł). Zatem i ta przesłanka z art. 231 k.c. została spełniona.

Sąd I instancji uznał też, że została spełniona przesłanka wybudowania budynku przez samoistnego posiadacza nieruchomości. Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.). Osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie, musi mieć kwalifikację posiadacza samoistnego w czasie wznoszenia budynku. Okoliczność posiadania samoistnego objęta jest domniemaniem prawnym (art. 339 k.c.), które nie zostało w trakcie procesu obalone. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że za domniemaniem samoistności posiadania przez powoda części nieruchomości pozwanego nadto przemawiało to, że powódka realizując proces budowlany wykazywała zaangażowanie w budowę, posadowienie budynku na gruncie i przydzielanie lokali swym członkom, a tym samym znajdował się w sytuacji pozwalającej na dokonywanie czynności, których mógłby dokonywać właściciel - czym manifestował wykonywanie swojego prawa na zewnątrz.

Sąd Okręgowy przyjął natomiast, że nie istniała ostatnia z przesłanek zastosowania art. 231 § 1 k.c., to jest istnienie dobrej wiary po stronie posiadacza samoistnego. W dobrej wierze jest bowiem ten posiadacz, który władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Sąd I instancji odrzucił bardziej liberalne poglądy, zgodnie z którymi za posiadacza w dobrej wierze można uznać osobę, która władając cudzą rzeczą, pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że „niczyjego prawa nie narusza”, a tym bardziej założenie, że legitymacja czynna z art. 231 § 1 k.c. przysługuje też posiadaczowi w złej wierze, jeśli „wymagają tego zasady współżycia społecznego”. Kluczowym elementem pojęcia dobrej wiary jest stan świadomości człowieka, przy czym, wobec istnienia domniemania dobrej wiary (art. 7 k.c.), zazwyczaj określa się jej przeciwieństwo, tj. złą wiarę. W złej wierze (przy braku odmiennych wskazówek) jest ten, kto wie o danej, doniosłej prawnie okoliczności, lub wprawdzie nie wie, ale mógłby wiedzieć, gdyby się zachował należycie. Dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnień, ale i brak takiej wiadomości spowodowany niedbalstwem. W złej wierze pozostaje więc m.in. posiadacz, który przy dołożeniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć (zorientować), że nie przysługuje mu prawo własności. Dobra wiara posiadacza, jako przesłanka powstania dla niego roszczenia o wykup działki zajętej pod budowę, musi istnieć nie w chwili uzyskania posiadania, lecz w chwili rozpoczęcia i w trakcie kontynuowania budowy. Musi przy tym dotyczyć władztwa nad gruntem, na którym wznosi się budynek lub inne urządzenie, a nie uprawnienia do wznoszenia budynku lub innego urządzenia.

W ocenie Sądu Okręgowego znajomość przepisów z zakresu prawa budowlanego i ich dostępność jest tak duża, że gdyby nawet uznać, iż może zdarzyć się wypadek takiej nieznajomości po stronie osób wznoszących budynek, to brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o tym, na jakim terenie powinni stawiać budowlę, gdyż wystarczyłoby tu zachowanie minimum staranności. Nabywcę wpisanego jako właściciel w księdze wieczystej można uznać za posiadacza w złej wierze, jeżeli w chwili budowy znał niebudzące wątpliwości fakty jednoznacznie uzasadniające stwierdzoną później ze skutkiem ex tunc nieważność decyzji administracyjnej będącej podstawą wpisu. Analogicznie więc powoda należy uznać za posiadacza w złej wierze, jako że w czasie budowy musiał wiedzieć bądź z łatwością mógł się dowiedzieć, że stawia budynek przekraczając granicę swojego gruntu. Skoro w dacie rozpoczęcia budowy dysponował dokumentacją geodezyjną i projektem budowlanym, zgodnie z którym przeprowadzał inwestycję, niewątpliwie musiał, jeśli nie od razu, to z czasem zdać sobie sprawę, że wznoszony budynek obejmuje część gruntu, znajdujący się we władaniu pozwanego. O ile jeszcze można by przyjąć, że powódka początkowo przystąpiła do budowy działając w dobrej wierze (wobec domniemania ustanowionego w art. 7 k.c.), to dobrą wiarę utracił w trakcie prowadzenia prac budowlanych. Sąd I instancji przyjął, że w sprawie doszło do niedbalstwa, ewentualnie niezachowania należytej staranności przy rozpoczęciu i kontynuowaniu prac budowlanych. Niedbalstwo takie nie może zaś zasługiwać na usprawiedliwienie, jeśli podmiotem wznoszącym budynek jest spółdzielnia mieszkaniowa, której działalność statutową stanowi, zgodnie z informacjami z KRS, m.in. budowa domów. Powódka jako podmiot profesjonalny, współpracujący z innymi profesjonalnymi podmiotami w tej dziedzinie, nie może w żaden sposób usprawiedliwiać swoich błędów w odczycie projektu budowlanego.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że o dobrej wierze powódki nie świadczy wydana przez Prezydenta Miasta poznania decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu. Z decyzji z dnia 30 kwietnia 1997 r. nr (...) wynika, że zatwierdzony projekt budowlany zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w P. miał być realizowany na działkach gruntu nr (...), ark. mapy (...), obręb G.; działki te stanowią aktualnie część działki gruntu nr (...); w powołanej decyzji nie ma wzmianki o działce gruntu nr (...). Lokalizacja budynków została więc określona w sposób precyzyjny, z którego wynika, iż miały zostać posadowione na terenie nieruchomości powoda. Nie można zatem uznać powoda za pozostającego w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługiwało mu prawo własności spornego gruntu. Przeciwnie, jednoznaczna treść decyzji z dnia 30 kwietnia 1997 r., jasno zakreślająca teren, na którym możliwa jest budowa, sprawia, że powoda uznać należałoby wręcz za posiadającego – już na czas stawiania budynku - świadomość, że prawa do części gruntu, na którym stawia budynek, nie ma. Jeśli nawet założyć, że w czasie rozpoczęcia prac powódka z pewnych przyczyn nie miała świadomości stawiania budynku na nie swoim gruncie, to już nie sposób uznać, że stan jego wiedzy nie zmienił się w trakcie kontynuowania prac. Choć domniemanie dobrej wiary pozwala na założenie, że powódka miała przeświadczenie, iż jest właścicielem gruntu, to jednak domniemanie to upada z uwagi na fakt, że jej przeświadczenie nie znajduje w danych okolicznościach obiektywnego uzasadnienia. Nie występowały żadne okoliczności usprawiedliwiające przekonanie powoda, iż to jemu przysługuje władztwo nad gruntem należącym do pozwanego. Sąd I instancji uznał zatem, że powódka w złej wierze dopuściła się przekroczenia granic działki, działając w sposób niedbały, przynajmniej licząc się z ewentualnością pokrzywdzenia właściciela działki sąsiedniej.

Sąd Okręgowy podkreślił, że prawo własności jest przedmiotem szczególnej ochrony, z tego też względu wszelkie instrumenty prawne umożliwiające przymuszenie właścicieli do przeniesienia przysługującego im prawa własności nieruchomości na rzecz innej osoby winny być oparte na solidnych podstawach i nie zaskakiwać tych, którym przysługuje prawo własności gruntu, a nadto nie mogą być instrumentem legalizującym bezprawne działanie. Ich wykorzystywanie powinno cechować się niezwykłą ostrożnością i co się z tym łączy, powinno być również wnikliwie kontrolowane. Nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której powódka dopuszczając się w wyniku niedbalstwa przekroczenia granicy działki podczas budowy budynku, dąży do pozbawienia pozwanego prawa własności części nieruchomości przy wykorzystywaniu przepisów prawa.

Nadto to pozwany dowiódł, że ma wolę usystematyzowania stosunków z powódką i z tego względu już od 2009 roku wielokrotnie proponował powódce sprzedaż całej działki gruntu nr (...), na której znajduje się fragment budynku powódki, co w ocenie Sądu I instancji jest zachowaniem zasługującym na aprobatę. Powódka zarzuca pozwanemu naruszenie zasad współżycia społecznego, jednak pomija kwestię, że ona sama swoim niedbałym zachowaniem doprowadziła do sytuacji konfliktowej. Argumenty co do wysokości kosztów wykupu całej działki nr (...) nie mogą samoistnie stworzyć po stronie powódki uprawnienia do żądania przeniesienia na nią własności fragmentu spornego pasa gruntu. Samo odwołanie się do zasad współżycia społecznego nie może stanowić uzasadnionej podstawy żądania, gdyż zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem przepis art. 5 k.c. nie może nigdy „stanowić samodzielnej podstawy dochodzonego roszczenia”. Nadto zasady współżycia społecznego w niniejszej sprawie należy odnieść do faktu, że powołuje się na nie podmiot profesjonalny – spółdzielnia mieszkaniowa. Z uwagi na ten chociażby argument i stosunkowo niewielką wartość nieruchomości, którą powódka może w pozaprocesowej drodze nabyć od pozwanego, a także fakt, iż profesjonalny podmiot dopuścił się przekroczenia granic nieruchomości przy wznoszeniu budynku i nie wykazał w tym zakresie braku winy, ani dobrej wiary posiadania, uwzględnienie powództwa z uwagi na zasady współżycia społecznego, jest w ocenie Sądu Okręgowego nie tylko niedopuszczalne, ale i nieuzasadnione.

Z uwagi na fakt, że po stronie powódki nie występowała dobra wiara odnośnie władztwa nad zajętym przez nią gruntem pozwanego, na którym powódka wznosiła budynek, nie została spełniona jedna z kumulatywnych przesłanek określonych w art. 231 § 1 k.c., dlatego powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o ogólną zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania wyrażoną w art. 98 k.p.c., kosztami tymi w całości obciążając powódkę jako stronę przegrywającą, przy czym na podstawie 108 § 1 zd. drugie k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów postępowania pozostawił referendarzowi sądowemu.

Apelację od wskazanego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości. Powódka zarzuciła:

1. naruszenie przepisu postępowania w postaci art. 233 § 1 k.p.c. przez zaniechanie wszechstronnej i obiektywnej analizy materiału dowodowego w postaci:

1) decyzji P. (...) nr (...) (k. 61-62), protokołów odbioru i przekazania do użytkowania budynków (k. 62-72), decyzji P. (...) nr (...) i uznanie, że decyzje P. (...) nie obejmowały swym zakresem także części działki o numerze ewidencyjnym (...), a w konsekwencji błędne przyjęcie, że część tej działki została przez powódkę zajęta w złej wierze pod budowę budynku, podczas gdy pomimo że działka nr (...) nie była ujęta w treści decyzji, to faktycznie decyzje te ją obejmowały, ponieważ inwestycja miała być prowadzona zgodnie z warunkami określonymi w tych decyzjach, a w szczególności zgodnie z zatwierdzonym przez P. (...) projektem budowlanym, co organ ten potwierdził wydając następnie pozwolenie na użytkowanie zespołu przedmiotowych budynków mieszkalnych, akceptując w ten sposób ich wykonanie zgodnie z projektem budowlanym, co świadczy o istnieniu dobrej wiary po stronie powódki.

2) pism powódki z dnia: 3 czerwca 2009 r., 6 stycznia 2010 r. (k. 125- 131), 1 marca 2010 r. (k. 133-134), 27 kwietnia 2010 r. (k. 135), 18 października 2010 r. (k. 81-82), 19 listopada 2010 r. (k. 137), 4 kwietnia 2011 r. (k. 139), oraz pism pozwanego z dnia: 12 grudnia 2009 r., 19 stycznia 2010 r. (k. 132), 2 czerwca 2010 r. (k. 83), 10 listopada 2010 r. (k. 136), 22 listopada 2010 r. (k. 76-78), 2 grudnia 2010 r. (k. 138), 2 maja 2011 r. (k. 140), 1 grudnia 2011 r. (k. 150-151) oraz opinii biegłego sądowego (k. 324-327, k. 369, k. 415-416, k. 447), i uznanie, że powódka nie odniosła się do propozycji pozwanego odnośnie sprzedaży całej działki nr (...), a po stronie pozwanego istniała wola usystematyzowania stosunków z powódką i zaaprobowanie propozycji pozwanego przeniesienia własności całej działki nr (...), podczas gdy powódka wielokrotnie wskazywała, że zasadne jest nabycie przez nią części działki nr (...), niezbędnej do korzystania z nieruchomości powódki, co potwierdził biegły w swojej opinii,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 231 § 1 k.c. w zw. z art. 7 k.c. przez uznanie, że powódka nie może żądać, aby pozwany przeniósł na nią własność części sąsiedniego gruntu, na którym wzniosła część budynku z uwagi na brak dobrej wiary po stronie powódki, podczas gdy w niniejszej sprawie nie doszło do obalenia domniemania dobrej wiary, a w świetle okoliczności, w których wzniesiono budynek oraz zasad słuszności i uczciwości, uzasadnione jest traktowanie powódki jak posiadacza w dobrej wierze, co oznacza, że po stronie powodowej zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w powołanym przepisie, a zatem powódka jest uprawniona do realizacji roszczenia wynikającego z art. 231 § 1 k.c.,

2) art. 151 k.c. przez błędną wykładnię i uznanie, że powódce nie przysługuje roszczenie o przeniesienie własności części gruntu pozwanego zajętego przy wznoszeniu budynku, podczas gdy należy przyjąć, że z uwagi na brak realizacji przez pozwanego praw określonych w tym przepisie, na powódkę przeszło uprawnienie do żądania, by pozwany, jako właściciel gruntu sąsiedniego, przeniósł na nią własność zajętej części gruntu.

Na podstawie wskazanych zarzutów powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli o treści określonej przez powódkę i obciążenie pozwanego w całości kosztami procesu, w tym zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu. Ewentualnie powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 2 poprzez nieobciążanie powódki kosztami procesu. Nadto wnioskowała o zasądzenie na jej rzecz powoda zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Pozwany złożył odpowiedź na apelację powódki, wnosząc o jej oddalenie i o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjął je za własne. Nie znalazły potwierdzenia zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 § 1 k.p.c. By skutecznie zarzucić naruszenie wskazanego przepisu, należy udowodnić, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Apelujący powinien wykazać istotne błędy logicznego rozumowania, sprzeczności oceny z doświadczeniem życiowym, brak wszechstronności, czy też bezzasadne pominięcie dowodów, które prowadzą do wniosków odmiennych niż przyjęte za podstawę do ustalenia stanu faktycznego sprawy. Okoliczności takich nie udało się powódce wykazać. Bezpodstawne jest twierdzenie, że na podstawie wszechstronnej oceny dowodu w postaci decyzji P. (...) z 30 kwietnia 1997 r. o zatwierdzeniu projektu budynków mieszkalnych wielorodzinnych i o udzieleniu pozwolenia na budowę można ustalić, że decyzja ta obejmowała również prace budowlane, które miały zostać przeprowadzone na działce nr (...) należącej do pozwanego. Wskazywana przez powódkę interpretacja pozostaje w sprzeczności z samą treścią decyzji, w której wskazano, że zatwierdzony został projekt budowlany obejmujący działki (...) arkusz mapy 34 (k. 61). Działka nr (...) nie została w decyzji wskazana. Nie mogą stanowić argumentu za odmiennym stanowiskiem również twierdzenia powoda, że projekt budowlany przewidywał budowanie na nieruchomościach należących do pozwanego, a to z tego powodu, że projekt taki nie został przedstawiony przez stronę powodową jako dowód w sprawie, wobec czego twierdzeń powódki nie można zweryfikować. Jako że to na powódce ciążył ciężar dowodu wykazania okoliczności, na które się powołuje, brak w aktach sprawy dowodu w postaci projektu budowlanego nie pozwala przyjąć, że projekt budowlany zakładał wkroczenie na sąsiednią działkę. W związku z tym nie jest wiadomo, czy przekroczenie granic działki przewidziano już w projekcie, czy do przekroczenia doszło jedynie w trakcie budowy. Samo wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w żaden sposób nie wskazuje, że projekt budowlany przewidywał przekroczenie granic nieruchomości należącej do powódki. Niezależnie od powyższego należy jednak wskazać, że przywoływana przez powódkę okoliczność, jakoby projekt budowlany przewidywał przekroczenie granic nieruchomości pozwanego, nawet gdyby została wykazana, nie może stanowić dowodu na dobrą wiarę powódki, co zostanie szerzej omówione w dalszej części uzasadnienia.

Nie ma racji powódka również twierdząc, że z treści zebranych w sprawie dowodów wynika, że strona powodowa w którymkolwiek piśmie odniosła się do propozycji pozwanego kupna przez powódkę całej działki nr (...). We wszystkich swoich pismach kierowanych do pozwanego powódka mówi jedynie o swoim wniosku nabycia części działki nr (...), w żaden sposób nie odnosząc się do propozycji pozwanego. Z treści pism strony powodowej nie można nawet wywnioskować, czy powódka zauważyła propozycje pozwanego, nie mówiąc w ogóle o jakimkolwiek ustosunkowaniu się.

Apelująca nie zdołała również wykazać zasadności zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego. Nie można zgodzić się z powódką, że w okolicznościach sprawy występowała po jej stronie dobra wiara. Wskazać należy, że nawet w przywołanych w apelacji orzeczeniach nie stosuje się „mniej rygorystycznej” interpretacji pojęcia dobrej wiary użytego w art. 231 k.c. W orzeczeniach tych nie mówi się o szerszym rozumieniu tego pojęcia niż przyjęte przez Sąd I instancji, ale o możliwości zastosowania art. 231 k.c. nawet w sytuacjach, w których posiadacz, który wzniósł budynek, działał w złej wierze – jeśli przemawiają za tym zasady współżycia społecznego.

Nawet przyjmując za pozwanym, że w projekcie budowlanym przewidziano wzniesienie budynku w części na nieruchomości, która nie należy do powódki, to oznacza to też, że nie można mówić o dobrej wierze powódki, skoro już dysponując projektem budowlanym, przed rozpoczęciem budowy powinna wiedzieć jako profesjonalista, że zamierza wybudować budynek na nieruchomości, do której nie posiada żadnych praw. Nie można z jednej strony podnosić, że P. (...) winien zauważyć, że projekt budowlany przewiduje budowę na cudzej nieruchomości, a jednocześnie uważać, że taki projekt budowlany pozwala powódce pozostać nadal w dobrej wierze co do możliwości korzystania z całości gruntu przeznaczonego na budowę. Tym bardziej tylko, co raz jeszcze należy podkreślić, ,że Prezydent jasno określił swoje stanowisko w decyzji o zatwierdzeniu projektu. Należy przypomnieć, że zgodnie z brzmieniem art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane na dzień wydania decyzji z 30 kwietnia 1997 r. pozwolenie na budowę mogło być wydane wyłącznie temu, kto między innymi wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Powódka nie może zatem budować swoich twierdzeń o istnieniu dobrej wiary w oparciu o okoliczność, że gmina Miasto Poznań wydając decyzję o pozwoleniu na budowę nie dopełniła swoich obowiązków i nie zbadała odpowiednio złożonego przez powódkę wniosku, skoro to powódka już na etapie składania wniosku powinna dysponować zgodą na wybudowanie nieruchomości na cudzym gruncie.

Jak jednak wskazano wyżej, powódka nie wykazała, by już z projektu budowlanego wynikało, że część budynku wybudowana na nieruchomości należącej do pozwanego będzie się na tej nieruchomości znajdować. W takiej sytuacji nie można mówić ani o dobrej wierze powódki, ani o szczególnych okolicznościach, które świadczyłyby o tym, że ze względu na zasady współżycia społecznego przemawiałyby za zrównaniem sytuacji prawnej powódki z sytuacją posiadacza w dobrej wierze. W orzecznictwie dopuszcza się możliwość odstępstwa w kryteriach wyznaczających istnienie dobrej wiary przez wzgląd na zasady współżycia społecznego, ale jedynie w szczególnych okolicznościach dotyczących z reguły działania zgodnego z rzeczywistą wolą właściciela nieruchomości wyrażony w sposób nieformalny. Podzielić należy argumenty Sądu I instancji, który wskazywał na obowiązek zachowania przez powódkę szczególnej staranności przy realizowanych przez nią projektach, wynikający z faktu, że powódka jest podmiotem profesjonalnie zajmującym się budowaniem budynków mieszkalnych. Nie sposób przy tym pominąć faktu, że, jak sama wskazuje na to powódka w apelacji, nie jest to pierwsza sytuacja, w której doszło do wybudowania budynków na nieruchomościach, do których powódka nie posiadała żadnych praw. Artykuł 231 k.c. stanowi przepis ograniczający prawo własności właściciela nieruchomości. Sąd Apelacyjny nie może zaaprobować sytuacji, w której powódka uczyniła wykorzystywanie szczególnego uprawnienia posiadacza w dobrej wierze jako sposobu na ograniczanie kosztów inwestycji poprzez rezygnację z zakupu działek nieruchomości wystarczających do przeprowadzenia budowy, z założeniem, że ureguluje sytuację prawną zmuszając w rzeczywistości właścicieli sąsiednich gruntów do odsprzedaży na jej rzecz jedynie niewielkich części nieruchomości.

Jak już wskazano wyżej, powódka nie może również powoływać się na wydanie przez organ pozwanej gminy pozwolenia na budowę i udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynków, skoro nie wykazała, że projekt budowlany przewidywał budowę na nieruchomości należącej do pozwanej. Nawet gdyby projekt budowlany przewidywał budowę na nieruchomości pozwanej gminy, to na powódce w pierwszej kolejności ciążył obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomościami, na których zamierza budować. Zatem późniejsze ewentualne niedbalstwo gminy nie może usprawiedliwiać uprzedniego niedbalstwa powódki. Pamiętać należy, że art. 231 k.c. dotyczy sytuacji, w której dochodzi do naruszenia prawa własności poprzez zajęcie cudzej nieruchomości, powódka nie może więc powoływać się na niedbalstwo właściciela uzasadniając swoje uprawnienie. Brak odpowiedniego działania pozwanego jako właściciela nieruchomości skutkował utratą przez niego uprawnienia do żądania przywrócenia stanu poprzedniego.

Za zrównaniem sytuacji powódki z sytuacją posiadacza w dobrej wierze nie przemawia również wzgląd na interes członków spółdzielni, którzy bez prawa własności nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny nie będą mogli uzyskać prawa własności lokali. Strona pozwana uwzględniając także własny interes, wielokrotnie proponowała sprzedaż powódce przedmiotowego gruntu. Nie pozbawiała zatem powodowej spółdzielni możliwości działania, które pozwoli członkom spółdzielni uzyskać własność lokali. Zasady współżycia społecznego nie odnoszą się do powódki jedynie w tym zakresie, w jakiej miałyby być podstawą korzystnego dla niej rozwiązania. Należy pamiętać też o właścicielu nieruchomości, którą powódka bezprawnie zajęła. Nie jest w świetle zasad współżycia społecznego uzasadnione żądanie przez powódkę uzyskania własności części nieruchomości z pozostawieniem pozwanej jedynie 70 m kw. gruntu tj. o wielkości niezdatnej do rozsądnego zagospodarowania ( poza zielenią z korzyścią de facto powódki), ponieważ takie rozwiązanie naruszałoby usprawiedliwiony interes właściciela nieruchomości.

Sąd Apelacyjny nie podzielił również zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 151 k.c. przez jego niezastosowanie. Powódka powtórzyła swoje wcześniejsze stanowisko, jakoby możliwość skorzystania z uprawnień przewidzianych w art. 151 k.c. przysługiwała również podmiotowi, który wzniósł budynek na cudzym gruncie, a to na podstawie art. 365 § 1 i 3 k.c., w żaden sposób nie odniosła się do stanowiska Sądu Okręgowego w tej kwestii. Należy zatem jedynie wskazać, że Sąd odwoławczy podziela argumenty podniesione w uzasadnieniu wyroku przez Sąd I instancji.

Z uwagi na powyższe na podstawie art. 385 k.p.c. apelację powódki należało oddalić jako bezzasadną, o czym orzeczono w punkcie 1 wyroku.

Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do nieobciążania powódki poniesionymi przez pozwaną kosztami postępowania apelacyjnego. Uzasadniając ten wniosek powódka powołała się jedynie na okoliczność, że wyrok oddalający powództwo jest nieprawidłowy, a „w tych okolicznościach” powódka została niesłusznie obciążona kosztami postępowania. Skoro zatem wyrok w ocenie Sądu Apelacyjnego jest prawidłowy, nie było podstaw, by zmieniać prawidłowe rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, odpowiadające merytorycznemu rozstrzygnięciu sprawy. Podnieść należy, że apelująca nie wskazała nawet okoliczności, które miałyby świadczyć o wypadkach szczególnie uzasadnionych, o których mowa w art. 102 k.p.c., a które mogłyby być podstawą do odstąpienia od obciążania powódki kosztami postępowania.

O kosztach postępowania Sąd Apelacyjny orzekł w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Powódka przegrała w całości postępowanie apelacyjne i z tego względu powinna ponieść całość kosztów tego postępowania, w tym koszty poniesione przez stronę przeciwną. Z tego względu Sąd Apelacyjny zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.050 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, ustalonych na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Sędzia Ewa Staniszewska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE