WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Marek Boniecki (spr.)
Sędziowie:	SSA Józef Wąsik SSA Jerzy Bess
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Grzegorz Polak

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2021 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 9 kwietnia 2019 r. sygn. akt I C 2173/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Józef Wąsik SSA Marek Boniecki SSA Jerzy Bess

Sygn. akt I ACa 1311/19

Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 5 marca 2021 r.

Wyrokiem z dnia 9 kwietnia 2019 r. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo (...) sp. z o.o. w K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. o uchylenie uchwały pozwanej nr (...)
z 2 listopada 2017 r. w sprawie uchylenia uchwały pozwanej nr (...) z 10 stycznia 2017 r.
w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie prac budowlanych ingerujących w nieruchomość wspólną Wspólnoty w całości oraz orzekł o kosztach procesu i nieuiszczonych kosztach sądowych.

Sąd Okręgowy ustalił stan faktyczny szczegółowo zaprezentowany w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z którego to uzasadnienia wynika, że:

- powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty;

- pierwszym zarządcą nieruchomości Wspólnoty była (...) sp. z o.o.
w K., należąca do grupy (...);

- uchwałami pozwanej z 10 sierpnia 2017 r. odmówiono udzielenia zarządcy absolutorium, zmieniono sposób zarządu nieruchomością i ustanowiono trzyosobowy zarząd;

- w z związku ze zmianą sposobu zarządu uruchomiony został system umożliwiający członkom Wspólnoty dostęp elektroniczny do dokumentów i danych Wspólnoty za pośrednictwem sieci internetowej;

- w dniu 12 lutego 2016 r. powódka, działając w charakterze dewelopera, zawarła pierwszą umowę przenoszącą własność lokalu dla całej inwestycji przy ul. (...) w K.; strona powodowa oraz pierwszy nabywca lokalu dokonali podziału nieruchomości wspólnej do korzystania w ten sposób, że ogródki przydomowe zostały przeznaczone do dyspozycji dewelopera, a jednocześnie nabywca lokalu wyraził zgodę na korzystanie z ogródków przydomowych przez niektórych właścicieli lokali z wyłączeniem innych właścicieli lokali w ramach umowy o podział quoad usum;

- w każdym z kolejno sporządzanych aktów notarialnych z udziałem strony powodowej dotyczących sprzedaży lokali w ww. budynkach powoływano się na pierwszą umowę przenoszącą własność oraz na fakt zawarcia umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania;

- w dniu 29 sierpnia 2016 r. powódka zawarła z klientką tzw. umowę rezerwacyjną
w celu umożliwienia nabycia niewybudowanego i niewyodrębnionego jeszcze wtedy lokalu mieszkalnego oznaczonego nr. (...), położonego na pierwszej kondygnacji (parterze) budynku nr (...) przy ul. (...); do umowy został załączony rzut lokalu wraz z ogrodem zimowym
w ramach tzw. ogródka przydomowego;

- w styczniu 2017 r. z inicjatywy strony powodowej została poddana pod głosowanie
w pozwanej Wspólnocie w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała nr (...) z 20 stycznia 2017 r. w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie przez współużytkownika wieczystego, z którego udziałem w nieruchomości wspólnej związane są niewyodrębnione jeszcze lokale na nieruchomości wspólnej, wszelkich prac budowlanych ingerujących
w nieruchomość wspólną mających na celu stworzenie wykuszu w elewacji (ogrodu zimowego) dla niewyodrębnionego jeszcze lokalu nr (...) położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w K., jak również do wykonania wszelkich czynności technicznych dotyczących nieruchomości wspólnej koniecznych dla realizacji powyższego zamierzenia oraz upoważnienia zarządcy - (...) sp. z o. o. w K. - do wyrażenia imieniem Wspólnoty zgody na wykonanie prac opisanych wyżej oraz złożenia w imieniu Wspólnoty przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlanej na potrzeby złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę niezbędnego do wykonania ww. prac budowlanych;

- uchwała uzyskała wymaganą przez przepisy ustawy o własności lokali bezwzględną większość głosów;

- zgłaszając inicjatywę podjęcia ww. uchwały strona powodowa kierowała się przeświadczeniem o konieczności uzyskania pozwolenia administracyjnego, w oparciu o które możliwa byłaby rozbudowa niewyodrębnionego lokalu nr (...) w celu jego lepszego nasłonecznienia, co miało skutkować zwiększeniem komfortu życia finalnego nabywcy mieszkania;

- plan takiej rozbudowy lokalu wynikał z uzgodnień pomiędzy stroną powodową
a przyszłym nabywcą;

- na wniosek strony powodowej został sporządzony stosowny projekt architektoniczny rozbudowy lokalu, który przed głosowaniem nie został przedstawiony członkom Wspólnoty;

- ani przed głosowaniem, ani po nim odbyło się żadne zebranie z mieszkańcami
w omawianej sprawie - w szczególności nie została im przedstawiona żadna informacja
o terenie i szerokości nieruchomości gruntowej, którą deweloper chce zająć pod swoje zamierzenie inwestycyjne z wyłączeniem pozostałych mieszkańców;

- z mieszkańcami nie był uzgadniany zakres prac, w tym ta okoliczność, że zamierzona rozbudowa ma zająć całą szerokość istniejącego i zagospodarowanego trawnika, a przez to pogorszyć m.in. użyteczność chodnika;

- reprezentująca zarządcę, przysyłając mieszkańcom karty do głosowania, informowała ich o możliwości zadawania pytań odnośnie do inwestycji stanowiącej przedmiot uchwały - kilku członków Wspólnoty zadało pytanie o to, jak będzie wyglądał przedmiot planowanych prac budowalnych, jednak w ramach odpowiedzi osoby te otrzymały od zarządcy jedynie rysunek (rzut) parteru budynku z wyrysowanym i oznaczonym na nim wykuszem;

- członkowie Wspólnoty nie zdawali sobie do końca sprawy z faktycznego przedmiotu uchwały nr(...), nad którą głosowali;

- na podstawie powyższej uchwały ówczesny zarządca wyraził zgodę na dysponowanie przez stronę powodową nieruchomością wspólną na cele budowlane; w oparciu o uzyskaną zgodę strona powodowa złożyła wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę na zamierzenie budowlane, co też się stało na mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z 6 listopada 2017 r.; wskutek zrzeczenia się przez wszystkie strony postępowania administracyjnego prawa do złożenia odwołania decyzja ta stała się ostateczna 9 listopada 2017 r.; nowy zarząd pozwanej nie był uczestnikiem postępowania;

- w trybie indywidualnego zbierania głosów członkowie pozwanej podjęli uchwałę nr (...) z 2 listopada 2017 r., na mocy której w całości została uchylona ww. uchwała nr (...);

- pismem doręczonym powódce 18 grudnia 2017 r. zarządca pozwanej poinformował
o zakończeniu zbierania głosów i uzyskaniu przez uchwałę wymaganej bezwzględnej większości głosów;

- w dniu 14 grudnia 2017 r. strona powodowa zapoznała się z treścią uchwały, która została zamieszczona w systemie elektronicznym;

- pomimo podjęcia uchwały nr (...), w dniu 21 grudnia 2017 r. strona powodowa rozpoczęła na części wspólnej nieruchomości przy ul. (...) w K. prace budowalne zmierzające do wykonania wykuszu (ogrodu zimowego) w elewacji dla niewyodrębnionego lokalu nr (...), a faktycznie realizacji rozbudowy tego lokalu;

- pozwana podjęła próbę uniemożliwienia wykonawcy zatrudnionemu przez stronę powodową realizacji tychże prac budowlanych - w szczególności, w ostatnich dniach grudnia 2017 r. osoby reprezentujące stronę pozwaną wezwały na teren nieruchomości wspólnej funkcjonariuszy Policji, domagając się od nich zablokowania powyższych prac, następnie zaś funkcjonariusze Policji wezwali pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego; którzy po analizie przedłożonych przez wykonawcę dokumentów pozwolili na kontynuację prac;

- postanowieniem z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt(...), Sąd Rejonowy (...) w K.udzielił Wspólnocie zabezpieczenia jej roszczenia
o ochronę własności przeciwko spółce (...) poprzez nakazanie spółce wstrzymania rozbudowy parteru polegającej na budowie wykuszu w elewacji dla niewyodrębnionego lokalu nr(...) w ww. budynku - do czasu prawomocnego zakończenia postępowania przeciwko spółce;

- pomimo wydania przedmiotowego postanowienia, wykonawca kontynuował prace budowlane, które ostatecznie zostały przez niego zrealizowane zgodnie z projektem architektonicznym w dniu 28 marca 2018 r.; w ramach tychże prac wykonawca wykonał kolejno: wykop, fundamenty, szalunek, zbrojenie i wylał płytę, a następnie wyburzył filar międzyokienny i usunął wszelkie przegrody pomiędzy dobudowanym pomieszczeniem „ogrodu zimowego” a mieszkaniem

- obecnie oba pomieszczenia stanowią w istocie jeden rozbudowany lokal
o powiększonej kubaturze i powierzchni

- strona powodowa zbyła ostatecznie wskazany lokal na rzecz osoby trzeciej.

W ustalonym przez siebie stanie faktycznym Sąd Okręgowy przyjął, że:

- powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie w świetle art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

- powódka dotrzymała ustawowego terminu do zaskarżenia uchwały;

- zaskarżona uchwała nie jest niezgodna z obowiązującymi przepisami prawa, nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani też nie narusza żadnych interesów strony powodowej;

- przeprowadzone postępowanie dowodowe nie potwierdziło zarzutu nieważności uchwały, za podjęciem której opowiedzieli się członkowie Wspólnoty reprezentujący udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości 52,3%,
a przeciw byli członkowie reprezentujący udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości 3,57%;

- bezzasadny był zarzut pozwanej dotyczący nieistnienia uchwały nr (...);

- usprawiedliwione były wskazane przez stronę pozwaną przyczyny podjęcia przez członków Wspólnoty kwestionowanej uchwały nr (...) w przedmiocie uchylenia uchwały nr (...), a to wobec nieuregulowania wzajemnych praw i obowiązków kwestii zajęcia określonej części gruntu wspólnego pod rozbudowę budynku na wyłączne potrzeby lokalu nr (...) oraz braku współpracy strony powodowej ze Wspólnotą co do realizacji inwestycji;

- uchwała nr (...) r. była wysoce nieprecyzyjna - nie zostały skonkretyzowane jakiekolwiek parametry planowanej przez stronę powodową inwestycji, takie jak charakter dobudowy, jej powierzchnia czy kubatura, nie był też uzgadniany zakres prac;

- obecna uchwała została podjęta przed rozpoczęciem prac;

- tego rodzaju uchwała jak uchwała nr (...) nie może być uznana za samodzielną podstawę do nabycia przez członka Wspólnoty wyłącznego prawa do nieograniczonego korzystania z części nieruchomości wspólnej ponad przypadający mu udział;

- faktyczne przyznanie stronie powodowej prawa równego prawu własności nastąpiłoby pod tytułem darmym, co z punktu widzenia stosunków gospodarczych jest całkowicie irracjonalne;

- de facto doszło do zwiększenia powierzchni lokalu, które nie wiąże się z jakimikolwiek opłatami ze strony jego właściciela;

- prace budowlane były kontynuowane nie tylko wbrew zaskarżonej uchwale ale przede wszystkim wbrew postanowieniu o zabezpieczeniu.

Wyrok powyższy zaskarżyła w całości apelacją strona powodowa, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Domagała się także uzupełnienia materiału dowodowego poprzez dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu architektury na okoliczność tego, że obszar, na którym ma być realizowane zamierzenie budowlane objęte pozwoleniem na budowę pokrywa się dokładnie z terenem, do którego stronie powodowej przysługuje uprawnienie do korzystania z wyłączeniem innych osób na podstawie umowy o podział nieruchomości wspólnej do używania, jak również dotychczasowego przebiegu prac budowlanych prowadzonych przez powoda na terenie nieruchomości wspólnej na podstawie pozwolenia na budowę.

Apelująca zarzuciła: 1) naruszenie art. 217 §3 k.p.c. w zw. z 278 k.p.c. w zw. z art. 328 §2 k.p.c. poprzez pominięcie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu architektury na okoliczność tego, że obszar, na którym ma być realizowane zamierzenie budowlane objęte decyzją Prezydenta Miasta K. pozwolenia na budowę z dnia 6 listopada 2017 r., nr (...). (...), pokrywa się dokładnie z terenem, do którego stronie powodowej
(a następnie nabywcy lokalu od strony powodowej) przysługuje uprawnienie do korzystania
z wyłączeniem innych osób na podstawie umowy o podział nieruchomości wspólnej Wspólnoty do używania, jak również dotychczasowego przebiegu prac budowlanych prowadzonych przez powoda na terenie nieruchomości wspólnej Wspólnoty na podstawie Pozwolenia na Budowę oraz niewskazanie w uzasadnieniu wyroku podstaw tego pominięcia, pomimo że taki wniosek dowodowy był zgłaszany przez powódkę w toku postępowania; 2) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c., poprzez przyjęcie, że lokal został rozbudowany, miedzy innymi poprzez powiększenie kubatury i powierzchni w oparciu o nieadekwatne do tego środki dowodowe w postaci zeznań świadków i dokumentacji fotograficznej, podczas gdy ustalenie wyżej wymienionych okoliczności wymagało wiedzy specjalistycznej, czyli przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego; 3) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że doszło do „rozbudowy” lokalu, w sytuacji gdy prowadzone prace miały jedynie charakter „przebudowy”; 4) art. 233 §1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na uznaniu za wiarygodne zeznań świadka K. A. i U. C. oraz bezpodstawnym przyjęciu, że członkowie Wspólnoty nie zostali poinformowani o przedmiocie planowanych prac budowlanych, podczas gdy zeznania te były sprzeczne z zeznaniami świadka E. W. również uznanymi za wiarygodne, z których wynikało, że członkowie Wspólnoty mieli możliwość zadawania pytań ówczesnemu zarządcy, a ci właściciele lokali którzy zwrócili się z pytaniami uzyskali odpowiedź zarządcy, a także rysunek (zrzut) parteru budynku nr (...) z wyrysowaniem i oznaczonym na nim wykuszem;
5) art. 233 §1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegających na ocenie zeznań świadka K. A. za wiarygodne, podczas gdy świadek ten zeznał na rozprawie w dniu 21 marca 2019 roku, że celowo oddał głos nieważny za uchwałą nr (...); 6) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że członkowie pozwanej Wspólnoty nie zdawali sobie do końca sprawy z faktycznego przedmiotu uchwały nr (...) oraz że zostali wprowadzeni w błąd przez stronę powodową, podczas gdy żaden z członków Wspólnoty nie domagał się udostępnienia mu dokładnej treści projektu budowlanego powyższego zamierzenia ani innych szczegółowych informacji na temat tego zamierzenia, a rzekomy brak wiedzy członków Wspólnoty wynikał jedynie z zaniechania po ich stronie; 7) naruszenie art. 233 §1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, polegającej na bezpodstawnym przyjęciu, że nie uregulowano wzajemnych praw i obowiązków w kwestii zajęcia określonej części gruntu wspólnego w sytuacji, gdy zaskarżona uchwała pozbawia powoda, członka Wspólnoty nabytego przez niego na mocy uchwały nr (...) uprawnienia, które uzyskał on w sposób niewadliwy oraz pominięcie okoliczności, że na terenie nieruchomości wspólnej obowiązuje podział quoad usum, zaś prace budowlane realizowane na podstawie pozwolenia na budowę nie wykraczają poza obszar nieruchomości wspólnej, do którego stronie powodowej (a następnie nabywcy lokalu nr (...) przy ul. (...) w K.) przysługuje uprawnienie do używania z wyłączeniem innych osób; 8) art. 233 §1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegającej na błędnej ocenie dowodu w postaci postanowienia Sądu Rejonowego (...) w K. z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt (...) poprzez przyjęcie, że powód działał wbrew wyżej wymienionemu postanowieniu, w sytuacji gdy postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia dotyczyło „rozbudowy”, a powód realizował prace polegające na „przebudowie”, zgodnie z treścią pozwolenia na budowę; 9) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że powód działał bezprawnie, w sytuacji gdy powód realizował prace polegające na przebudowie zgodnie z treścią pozwolenia na budowę; 10) naruszenie art. 3 pkt 7a) ustawy dnia 7 lipca 1994 r. - prawo budowlane - poprzez utożsamienie pojęcia „przebudowy” z pojęciem „rozbudowy”, podczas gdy rozróżnienie tych pojęć ma istotne znaczenie, bowiem powód działał wyłącznie
w oparciu o treść pozwolenia na budowę, które odnosiło się do pojęcia „przebudowy”, 11) art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że strona powodowa nie wykazała przesłanek uchylenia uchwały nr (...) wynikających z tego przepisu, w sytuacji gdy zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem bowiem pozbawia członka Wspólnoty nabytego przez niego na mocy uchwały nr (...) uprawnienia, które uzyskał on w sposób niewadliwy, a które to uprawnienie zostało już wykorzystane oraz narusza interesy strony powodowej
w związku z poniesionymi przez nią wysokimi kosztami prac budowlanych wskazanych
w wymienionej uchwale.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisie art. 233 §1 k.p.c. ustalił stan faktyczny sprawy, co sprawiło, że Sąd Apelacyjny przyjął go za własny.

Ocenę zarzutu uchybienia ww. przepisu rozpocząć należy od podzielanego przez Sąd Apelacyjny poglądu doktryny, zgodnie z którym naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, a tylko na podważeniu przesłanek tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna. Zarzut przekroczenia swobodnej oceny dowodów, skutkującej błędnymi ustaleniami faktycznymi może być skuteczny tylko wtedy, gdy skarżący wykażą przekroczenie swobody sędziowskiej w zakresie któregoś z powyżej wymienionych kryteriów. Sąd na podstawie art. 233 §1 k.p.c. przykładowo z dwóch przeciwstawnych źródeł wiedzy o zdarzeniach faktycznych ma prawo oprzeć swoje stanowisko, wybierając to, które uzna za bardziej wiarygodne. Jeżeli w danej sprawie istnieją dwie grupy przeciwstawnych dowodów, wiadomo, że ustalenia faktyczne z konieczności muszą pozostawać w sprzeczności z jedną z nich. Wówczas sąd orzekający według swobodnej oceny dowodów ma prawo eliminacji określonych dowodów, przyjmując, że według jego oceny pozbawione są one wiarygodności. W takiej sytuacji nie narusza art. 233 §1 k.p.c. (por. K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Tom I. Komentarz. Art. 1–366, Wyd. 7. Warszawa 2016). Stanowisko to jest powszechnie akceptowane także w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w jednym z orzeczeń stwierdził, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 233 §1 k.p.c., choćby dowiedzione zostało, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne. Tylko w przypadku wykazania, że brak jest powiązania, w świetle kryteriów wyżej wzmiankowanych, przyjętych wniosków z zebranym materiałem dowodowym, możliwe jest skuteczne podważenie oceny dowodów dokonanej przez sąd; nie jest tu wystarczająca sama polemika naprowadzająca wnioski odmienne, lecz wymagane jest wskazanie, w czym wyraża się brak logiki lub uchybienie regułom doświadczenia życiowego w przyjęciu wniosków kwestionowanych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2005 r., II PK 34/05).

Naruszenia art. 233 §1 k.p.c. skarżąca upatrywała m.in. w wadliwej ocenie zeznań świadków K. A., U. C. i E. W., skutkującej bezpodstawnym przyjęciem, że członkowie Wspólnoty nie zostali poinformowani o przedmiocie planowanych prac budowlanych. Tymczasem, zgodnie z intencją apelującej, Sąd pierwszej instancji ustalił, że członkowie Wspólnoty mieli możliwość zadawania pytań ówczesnemu zarządcy, a ci właściciele lokali którzy zwrócili się z pytaniami, uzyskali odpowiedź zarządcy, a także rysunek parteru budynku nr (...) z wyrysowaniem i oznaczonym na nim wykuszem. Ustalenie, że członkowie pozwanej nie zostali poinformowani o zakresie prac nie jest sprzeczne ze stwierdzeniem, że nie żądali wyjaśnień, które jedynie wskazuje na przyczynę niepoinformowania. Zaniechanie w tym zakresie łatwo jest wytłumaczyć zaufaniem do zarządcy oraz właśnie niezdawaniem sobie sprawy z zakresu i charakteru prac. Nie sposób także nie dostrzec gwałtownego sprzeciwu mieszkańców na etapie realizacji pierwotnej uchwały. Gdyby ich twierdzenia o mylnym wyobrażeniu przedmiotu robót były nieprawdziwe, ich zachowanie ocenić należałoby jako irracjonalne, w sytuacji gdy nie ujawnił się żaden inny czynnik, który taką zmianę stanowiska miałby uzasadnić. Pamiętać też trzeba, że wprowadzenie w błąd nie musi mieć charakteru intencjonalnego. W tych okolicznościach także wiarygodność zeznań K. A. w zakresie ważności jej głosu była całkowicie irrelewantna.

Pozostałe zarzuty natury procesowej nie dotyczyły tyle samych ustaleń faktycznych, ile ich interpretacji.

Na pierwszy plan wysuwa się tutaj kwestia, czy prace wykonane za zlecenie powódki miały charakter przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) czy rozbudowy, która nie jest zdefiniowana ustawowo. Zgodnie z utrwalonym w tym zakresie poglądem judykatury, odczytana a contrario treść ww. przepisu pozwala na zakwalifikowanie jako rozbudowy, a nie przebudowy, robót w wyniku których następuje zmiana charakterystycznych parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10.09.2020 r., II OSK 1254/18). W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, że na skutek prac budowlanych doszło do wyburzenia filaru międzyokiennego i usunięcia wszelkich przegród między dobudowywanym pomieszczeniem wykuszu a lokalem mieszkalnym. Pokazuje to zresztą w sposób nie budzący wątpliwości fotografia z karty nr 553. Zważywszy na równie bezsporny fakt, że wykusz nie istniał wcześniej, nie można wysunąć innego wniosku niż ten, że doszło do powiększenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a co za tym idzie zmiany jednego z parametrów świadczących o rozbudowie. Nie może mieć tutaj przesądzającego znaczenia protokół kontroli organu budowlanego, pomijając nawet jego nieczytelność, która to kontrola odbyła się na dwa miesiące przed zakończeniem prac.

W powyższej sytuacji podzielić należało zapatrywanie Sądu Okręgowego o zbędności skorzystania z wiadomości specjalnych biegłego w zakresie określenia charakteru prac wykonanych na zlecenie strony powodowej. Nieprzydatna z kolei dla rozstrzygnięcia była okoliczność obszaru zajętego pod rozbudowę. Sąd pierwszej instancji nie przyjął, że inwestycja wykroczyła poza obszar przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr (...), zaś utrudnienie korzystania z chodnika wiązał nie tyle z powierzchnią dobudowanego pomieszczenia, ile jego charakterem.

W powyższych okolicznościach za nietrafiony uznać należało zarzut naruszenia art. 217 §3 k.p.c. w zw. z 278 k.p.c. (także w zw. z art. 328 §2 k.p.c.), a w konsekwencji także związany z nim zarzut uchybienia art. 233 §1 k.p.c. oraz art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego. Niezależnie od tego, kwestia, czy doszło do rozbudowy czy przebudowy nie miała kluczowego znaczenia dla rozstrzygnięcia, o czym niżej.

Za trafną uznać należało także konstatację Sądu Okręgowego, że nie uregulowano wzajemnych praw i obowiązków właściciela lokalu nr (...) oraz Wspólnoty odnośnie do tak dalekiej ingerencji w nieruchomość wspólną. Myli się przy tym apelująca, twierdząc, że kwestia ta została rozstrzygnięta poprzez zawarcie umowy quoad usum. Podział nieruchomości między współwłaścicieli do wyłącznego korzystania ze swej istoty ma charakter tymczasowy, albowiem może być w każdej chwili zmieniony umową tychże współwłaścicieli. Dotyczy to również członków wspólnot mieszkaniowych, którzy uchwałą mogą zmodyfikować określony w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z rzeczy wspólnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2010 r., III CSK 325/09). Sąd Apelacyjny w pełni podziela także pogląd Sądu Okręgowego co do skutków trwałego wkroczenia przez jednego ze współwłaścicieli w część wspólną nieruchomości. Trudno przy tym uznać za tymczasową część budynku osadzoną na fundamentach.

Odnośnie do bezprawności działania skarżącej w kontekście wydanej decyzji
o pozwoleniu na budowę oraz postanowienia Sądu Rejonowego o udzieleniu zabezpieczenia wskazać należy, że oczywiście w tym wypadku Sąd pierwszej instancji nie mógł bez posiłkowania się wiadomościami specjalnymi biegłego stwierdzić, czy działanie powódki mieściło się w granicach pozwolenia na budowę i tego zresztą nie uczynił. Trafne było natomiast przyjęcie, że kontynuowanie prac budowlanych naruszało orzeczenie zabezpieczające. Abstrahując od rozróżnienia między przebudową a rozbudową, analiza treści postanowienia w sprawie(...)wraz z jego uzasadnieniem, nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że apelującej zakazano prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych związanych z budową wykuszu. Już zresztą w samej sentencji Sąd wskazał, że poprzez rozbudowę w tym przypadku rozumieć należy budowę wykuszu, która niewątpliwie miała miejsce.

Zaskarżony wyrok nie narusza także art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm., dalej: u.w.l.). Wyjść należy od tego, czemu nie przeczy także strona powodowa, że nie ma co do zasady ustawowych przeszkód ku temu, aby wspólnota uchyliła uprzednio podjętą przez siebie uchwałę. Zaznaczenia wymaga także, że na pełną aprobatę zasługuje konstatacja Sądu Okręgowego co istnienia i ważności zarówno uchwały uchylanej, jak i uchylającej. Sprzeczności z prawem skarżonej uchwały powódka upatrywała w tym, że pozbawia ona członka Wspólnoty nabytego przez niego na mocy uchwały nr (...) uprawnienia, które uzyskał on w sposób niewadliwy, a które to uprawnienie zostało już wykorzystane oraz narusza interesy strony powodowej w związku z poniesionymi przez nią wysokimi kosztami prac budowlanych wskazanych w wymienionej uchwale. Zauważyć jednak należy, że w dacie wyrokowania przez Sąd pierwszej instancji, powodowa spółka nie była już właścicielem lokalu nr (...). Nie może być zatem mowy o utracie jakiegokolwiek prawa, skoro nastąpiło jego dobrowolne wyzbycie się. Mimo zachowania legitymacji czynnej, jako właściciel innych lokali, interes skarżącej wyraża się obecnie tym, że wykonała nakłady na lokal, który następnie zbyła. Nie jest to jednak interes członka wspólnoty, albowiem nie pozostaje w związku z samym członkostwem. Niezależnie od tego, w pełni zgodzić należały się z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w powoływanym już wyroku z 29 czerwca 2010 r., zgodnie z którym zmiana umowy w zakresie podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela, niemniej nie jest to takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Argumenty powódki można by rozpoznać zatem jedynie poprzez pryzmat naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a to w związku z poniesionymi kosztami dobudowy wykuszu. Zdaniem apelującej zaskarżona uchwała przyznała jej prawo, które już zostało wykorzystane. Zakładając, że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nastąpiło w sposób prawidłowy, co nie jest przesądzone z uwagi na bezsporny fakt wznowienia postępowania administracyjnego w tym przedmiocie, można jedynie mówić o zgodnym z ww. pozwoleniem rozpoczęciu procesu budowlanego. Nie sposób jednak pominąć w tym miejscu, że skarżona uchwała została podjęta przed rozpoczęciem prac, a zatem powódka przyjęła na siebie ryzyko działania wbrew woli większości współwłaścicieli. W trakcie realizacji inwestycji wydane zostało też postanowienie o zabezpieczeniu, zakazujące kontynuacji prac. Rację przyznać należy w tym miejscu Sądowi Okręgowemu co do tego, że
w sytuacji zignorowania orzeczenia zabezpieczającego nie można powoływać się na skutki zaistniałe właśnie w związku z działaniem wbrew postanowieniu. Gdyby powódka zastosowała się do orzeczenia o udzieleniu zabezpieczenia, skutki na które obecnie się powołuje, nie powstałyby. Nie jest też tak, że działanie w ramach udzielonego pozwolenia na budowę zawsze jest zgodne z prawem. Zauważyć wypada, że organ administracyjny nie weryfikuje na etapie udzielania pozwolenia na budowę prawdziwości oświadczenia o tytule do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Mogą zatem zdarzyć się wypadki, że decyzja zostanie oparta na nieprawdziwych przesłankach. Jakkolwiek w rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca, albowiem powódka dysponowała uchwałą Wspólnoty, to w szerszym kontekście należy wysnuć wniosek, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie przesądza w sposób wiążący dla sądu powszechnego, że inwestor posiada tytuł do nieruchomości, na której przeprowadza prace budowlane.

Inną kwestią pozostają koszty poniesione przez powodową spółkę (do czasu otrzymania postanowienia zabezpieczającego, a nawet do dnia podjęcia spornej uchwały) w celu realizacji inwestycji. Dochodzi w tym miejscu do zderzenia interesów Wspólnoty: majątkowego związanego z ewentualnym roszczeniem odszkodowawczym oraz trwałym wyzbyciem się części nieruchomości wspólnej. Nie przesądzając w tym miejscu, który z powyższych wiąże się z większym obciążeniem członków Wspólnoty, nie sposób nie przyjąć, że drugi z nich stanowił wystarczającą podstawę do podjęcia skarżonej uchwały. Podkreślenia wymaga, że sposób realizacji umowy pierwotnej wkraczał w sposób istotny w umowę o podział quoad usum, albowiem częściowo pozbawiał ją przymiotu tymczasowości, co także niewątpliwie stanowiło ingerencję w interesy współwłaścicieli.

Na zakończenie dodać należy, że zaskarżony wyrok nie przesądza kwestii przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, na którą wpływ mają także inne czynniki, nie podlegające badaniu w rozpoznawanej aktualnie sprawie.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, które po stronie pozwanej ograniczyły się do wynagrodzenia adwokata przyjęto art. 98 §1 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c. oraz §8 ust. 1 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 i w zw. z §20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).

SSA Jerzy Bess SSA Marek Boniecki SSA Józef Wąsik