UZASADNIENIE

E. T. wniósł o zasądzenie od strony pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. kwoty 177.581,25zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1.01.2016r. do dnia zapłaty i kosztów procesu, tytułem kary umownej.

Powód podał, że w umowie o najem lokalu handlowego o pow. 1050m2 , zawartej w dniu 17 lutego 2015r. strony zastrzegły, że wypadu gdy strona pozwana nie zwróci przedmiotu najmu w terminie pozwana zapłaci karę umowną w wysokości 1/10 miesięcznego czynszu za każdy dzień opóźnienia w zwrocie lokalu, począwszy od dnia następującego po 10 dniu od ustania stosunku najmu. Podał, że strona pozwana począwszy od miesiąca czerwca 2015r. zaprzestała płacenia czynszu w związku z czym powód pismem doręczonym pozwanej w dniu 24 września 2015r. wezwał pozwaną do zapłaty czynszu za miesiące czerwiec i lipiec 2015r., wyznaczając dodatkowy 30- dniowy termin do zapłaty , pod rygorem wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, zgodnie z postanowieniami umowy. Pozwana czynszu nie zapłaciła, wobec czego pismem doręczonym pozwanej w dniu 27 października 2015r., powód wypowiedział umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i wezwał do zwrotu lokalu, w tym usunięcia przeróbek , pod rygorem zobowiązania do kary umownej. Ponieważ pozwana nie wydała lokalu powód naliczył karę umowną w wysokości 7.103,25zł ( 1/10 miesięcznego czynszu brutto) za każdy dzień opóźnienia , za okres od 24 listopada 2015r. do 18 grudnia 2015r. (25 dni) , w wysokości 177.581,25zł. Mimo wezwania pozwana nie zapłaciła kary umownej.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu .

Pozwana przyznała, że zawarła z powodem umowę najmu , na którą powód się powołuje, z tą różnicą, że podała, iż przedmiot najmu miał powierzchnię 1080m2 . Podała, że po podpisaniu umowy najmu rozpoczęła prace remontowo- adaptacyjne, między innymi polegające na posadowieniu boksów wystawowych i malowaniu. W toku tych prac powzięła informację, że lokal nie jest lokalem handlowo- usługowym , bo nie został wyposażony w niezbędne instalacje wymagane dla lokalu o powierzchni przekraczającej 1.000m2 . Nadto budynek w którym ten lokal się znajduje nie jest dopuszczony do użytkowania i został wzniesiony bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę . Pozwana podała, że powód , pytany o wskazane kwestie nie udzielił jej odpowiedzi. Podała , że pismem z 7sierpnia 2015r. wskazała powodowi na nieważność umowy.

Poza tym pozwana podniosła, że powód, aby stworzyć lokal dla wynajęcia pozwanej , który miał być jednym lokalem, połączył dwa pomieszczenia przez wybicie ściany . Jednakże uczynił to bez wymaganej zgody organów, bez wyposażenia w odpowiednie instalacje, bez odbiorów. Strona pozwana zarzuciła, że przedmiotowa w sprawie umowa najmu jest nieważna , jako zawarta o świadczenie niemożliwe.

Pozwana zarzuciła nadto, że powód nie jest legitymowany czynnie , bo nie wykazał , że ma tytuł prawny do całego lokalu. Wywodziła, że decyzje , które powód przedstawił, generalnie, nie potwierdzają , iż lokal handlowy o który w sprawie chodzi był zdatny do użytkowania.

Na wypadek uznania umowy stron za ważną pozwana wniosła o miarkowanie kary umownej. Podniosła, że czynsz miesięczny wynosił 71.032,50zł , a kara za 25 dni wyniosła 177.581,25zł. Podniosła też , że wydana jej została tylko powierzchnia 650mkw.

Na wypadek uwzględnienia powództwa wniosła o nieobciążanie jej kosztami procesu.

Wyrokiem z dnia 13 grudnia 2018r. sygn. akt IXGC 1104/16 Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na rzecz E. T. kwotę 177.581,25 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty (pkt I)i zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda E. T. kwotę 16.097 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w tym kwota 7.200 zł wynagrodzenia pełnomocnika procesowego (pkt II).

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 17 kwietnia 2001r., nr (...), wydaną przez Prezydenta Miasta K., Firma powoda(...)uzyskały pozwolenie na użytkowanie hal magazynowych(...)po rozbudowie , położonych w K. przy ul. (...).

Strony zawarły w dniu 17 lutego 2015r. umowę najmu lokalu handlowego o powierzchni 1050m2 , położonego w pawilonie handlowym przy ul. (...) w K. , na okres 5 lat , na cele handlowe, za czynsz miesięczny w wysokości 55zł/ m2 powiększony o podatek VAT. W umowie ustalono, że objęcie lokalu we władanie nastąpi w zakresie powierzchni około 650m2 w dniu 2 marca 2015r. , a w pozostałym zakresie do 15. Kwietnia 2015r. lub w innym uzgodnionym terminie. Uzgodniono, że wynajmujący udziela najemcy tzw. wakacji czynszowych do 30 kwietnia 2015r., w którym to okresie najemca będzie dysponował lokalem i będą prowadzone prace adaptacyjne.

W umowie podano, że najemca zamierza prowadzić w lokalu działalność gospodarczą w postaci prowadzenia salonu sprzedaży materiałów budowlanych, podłóg, łazienek oraz świadczenia usług z tym związanych. W nawiązaniu do tego może przeprowadzić w lokalu prace adaptacyjne. W umowie podano, że stan techniczny przedmiotowego lokalu jest szczegółowo opisany w załączonym do umowy protokole zdawczo- odbiorczym i że lokal posiada wszystkie niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej media.

W umowie strony postanowiły (§9), że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli, między innymi, najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa okresy płatności i nie uiści tak powstałej zaległości w dodatkowym zakreślonym mu 30-dniowym terminie.

W §11określono, że po ustaniu najmu przedmiot najmu zostanie zwrócony wynajmującemu w terminie 10 dni protokołem zdawczo- odbiorczym. W wypadku uchybienia temu terminowi najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w wysokości 1/10 miesięcznego czynszu brutto za każdy dzień opóźnienia, bez odrębnych wezwań, co nie wyklucza prawa wynajmującego dochodzenia odszkodowania uzupełniającego.

W dniu 1 września 2015r. została wydana decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. nr (...) znak (...) (...) ,w której stwierdzono, że wobec E. T., inwestora robót budowlanych wykonanych bez wymaganego pozwolenia na budowę, brak podstaw do nałożenia obowiązku wykonania zmian lub przeróbek w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych związanych z realizacją parterowego obiektu budowlanego składającego się z zespołu 14 lokali handlowo- magazynowych, zlokalizowanego na działkach oznaczonych obecnie numerem(...) oraz (...), obr. (...) (...) przy ul. (...) w K. , do stanu zgodnego z przepisami i że udziela się pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, gdyż jest on zdatny do użytkowania. W uzasadnieniu decyzji podano, iż ustalono w postępowaniu, że budowa przedmiotowego obiektu , składającego się z zespołu (...) lokali handlowo- magazynowych , lokali użytkowych, została zakończona w 1994r. .

Podstawowe przeznaczenie obiektu stanowi budynek handlowy , natomiast częścią uzupełniającą jest cześć magazynowa związana bezpośrednio z częścią handlową .W czasie jego powstania działka na której się znajduje znajdowała się na terenach na których dopuszczona jest zabudowa budynkami handlowymi. Aczkolwiek budowa tego obiektu wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, obiekt nie podlega przymusowej rozbiórce, albo przejęciu na własność Państwa. W decyzji stwierdzono też, że obiekt nie powoduje niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Obiekt posiada wszystkie instalacje. W konsekwencji nie zachodzi konieczność nakazania wykonania niezbędnych zmian lub przeróbek mających na celu doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z przepisami. Stwierdzono, że podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu jest stwierdzenie zdatności do użytku wykonanego obiektu.

Decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 9 lipca 2015r. , nr (...), znak(...) (...) (...) (...), wydaną na wniosek z dnia 19 czerwca 2015r., został zatwierdzony projekt budowlany i udzielone pozwolenie na budowę dla spółki (...) , na wykonanie inwestycji w postaci przebudowy budynku magazynowo- handlowego, polegającej na wykonaniu dwóch otworów bramowych w celu uzyskania wewnętrznego połączenia komunikacyjnego lokalu z magazynem , położonego na działce nr (...) w K. przy ul. (...).

W dniu 3 sierpnia 2015r., w drodze korespondencji elektronicznej pozwana podniosła, że jest zainteresowana lokalem pod warunkiem podpisania aneksu do umowy i uzyskania wszelkich pozwoleń w terminie 2 tygodni. W przeciwnym wypadku odstąpi od umowy. W umowie (§12) wynajmujący zapewnił i zagwarantował, że lokal z dniem oddania go w użytkowanie najemcy zostanie odebrany jako dopuszczony do prowadzenia działalności zamierzonej przez najemcę przez właściwy organ Straży Pożarnej oraz Sanepid.

Pismem z dnia 7 i 10 sierpnia 2015r. pozwana spółka oświadczyła powodowi, że umowa najmu jest nieważna , ponieważ lokal i budynek , w którym on się znajduje nie został dopuszczony do użytkowania i został wzniesiony bez pozwolenia na budowę.

Pismem z dnia 1 września 2015r., doręczonym pozwanej w dniu 4 września 2015r., powód zawiadomił, że dysponuje decyzją legalizacyjną dotyczącą przedmiotu najmu . Wskazał, że pozwana nie płaci czynszu , ani nie prowadzi prac w lokalu. Podniósł, że ze swej strony poniósł znaczne nakłady na połączenie 6 lokali handlowych w całość , na potrzeby najmu pozwanej, na doprowadzenie wody i kanalizacji oraz ogrzewania do lokalu pozwanej. W związku z tym oczekuje zajęcia stanowiska.

Pismem z dnia 22 września 2015r. pozwana wezwała powoda do przedstawienia dokumentów, że lokal został wyposażony w niezbędne instalacje , wymagane dla lokali o pow. ponad 1.000mkw , że budynek w którym jest lokal został dopuszczony do użytkowania i wzniesiony z pozwoleniem na budowę.

Pismem z dnia 23 września 2015r., powód wezwał pozwaną do zapłaty czynszu za czerwiec i lipiec 2015r., w łącznej wysokości 142.065zł ( 2x71.032,50zł ) , w terminie 30 dni, pod rygorem wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym. W piśmie powód zaznaczył, że w związku z najmem ponosi miesięcznie koszty w wysokości 22.000zł, za podnajem części udostępnionego pozwanej lokalu . Nadto nie może przyjąć propozycji pozwanej aneksowania umowy w kierunku zwolnienia jej z czynszu za okres do 31 grudnia 2015r. i obniżenia stawki czynszu w latach następnych. Powód wskazał, że jeżeli pozwana nie jest zainteresowana kontynuowaniem umowy , racjonalnym jest rozwiązanie umowy, co po stronie powoda ograniczy jego straty i umożliwi wynajęcie powierzchni handlowych innym podmiotom.

Pismem z dnia 25 października 2015r. , doręczonym stronie pozwanej w dniu 27 października 2015r. powód złożył pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu najmu ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na brak uregulowania zaległości czynszowych i wezwał do zwrotu przedmiotu najmu do dnia 4 listopada 2015r. , oraz do usunięcia nakładów poczynionych wbrew postanowieniom umowy. W piśmie powołano , że za opóźnienie w zwrocie lokalu umówiono karę umowną.

Pismem z dnia 4 listopada 2015r. powód wezwał pozwaną do wydania lokalu do dnia 6 listopada 2015r. powołując się na to, że z dniem 3 listopada 2015r. upłynął termin wydania lokalu.

Pismem z dnia 23 listopada 2015r. powód obciążył pozwaną karą umowną za okres od 7 listopada 2015r. do 23 listopada 2015r . Pismem z dnia 23 listopada 2015r. powód podtrzymał swoje stanowisko. Nadto obciążył pozwaną karą umowną za okres od 7 listopada 2015r. do 23 listopada 2015r.

W dniu 2 grudnia 2015r powód wystawił pozwanej notę obciążeniową na kwotę 177.581,25zł , z terminem płatności 3 dni, tytułem kary umownej za opóźnienie w zwrocie lokalu , za okres od 24.1 listopada 2015r. do 18 grudnia 2015. Nota została doręczona pozwanej w dniu 28 grudnia 2015r..

Decyzją z dnia 14 czerwca 2016r. , wydaną przez Urząd Miasta K. został zatwierdzony projekt budowlany i udzielone pozwolenie na budowę dla spółki (...) w odniesieniu do zamierzenia budowlanego : przebudowa pomieszczenia magazynowego z wykonaniem boksów aranżacyjnych i antresolą oraz instalacją elektryczną na cele handlowo- magazynowe przy ul. (...) w K. .

Nadto Sąd Okręgowy ustalił, że przed wynajęciem lokalu pozwanej spółce poprzednio funkcjonowały w tym miejscu sklepy z branży budowlano- wykończeniowej. Na potrzeby najmu pozwanej połączono dotychczas oddzielone pomieszczenia, w tym wykonano przejście do hali magazynowej , tak że pozwana otrzymała jedno duże zamknięte pomieszczenie. Pozwana podjęła prace adaptacyjne jednakże zabrakło jej środków. Pomysłem prezesa pozwanej było, aby podnieść zarzut niezdatności lokalu do użytku, co dałoby przyczynę do niepłacenia czynszu .

Przy tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że strony związały się umową najmu w rozumieniu art. 659§1k.c. .Po zakończeniu najmu najemca obowiązany był zwrócić rzecz ( art. 675 k.c.) . Umowa stron odpowiadała tej regulacji .

Za niezasadny Sąd pierwszej instancji uznał podniesiony przez pozwaną, oparty na art.387§1k.c, zarzut nieważności umowy

Sąd wskazał, że (...)nigdy nie zabraniała pozwanej korzystania z rzeczy. Przeciwnie, wręcz współdziałała z powodem na rzecz urządzenia lokalu dla pozwanej , tj. połączenia lokali ( wybicie ścian) i podjęła związane z tymi pracami postępowanie administracyjne. Powód miał więc realną możliwość oddania pozwanej rzecz do korzystania. wypełnienia swojego zobowiązania. Z przepisu art. 662§1 k.c. wynika, ze wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Sąd zwrócił przy tym uwagę na domniemanie z art. 675§3 k.c., że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Ponadto Sąd zauważył, że pozwana nie podnosiła kwestii braku możliwości technicznego urządzenia lokalu jako lokalu handlowego i prowadzenia w nim faktycznie działalności handlowej, lecz zarzucała, że lokal nie miał statusu lokalu handlowego, a sam budynek w którym się znajdował był wzniesiony bez pozwolenia na budowę, a co za tym idzie nie miał administracyjnego pozwolenia na użytkowanie. Jakkolwiek Sąd Okręgowy nie wykluczył, że nieprzydatność rzeczy do użytku może wynikać z wad prawnych, to jednak zadaniem Sądu zaistnienia takiej okoliczności w sprawie nie wykazano.

Zdaniem Sądu Okręgowego nieważność umowy o jakiej mowa w art. 387§1k.c. powoduje tylko stan trwałej obiektywnej niemożności świadczenia. W tym zaś przypadku nie można przyjąć, aby w sposób definitywny nieusuwalne były związane z wymogami administracyjnymi przeszkody tyczące lokalu. Powód bowiem uzyskał decyzję administracyjną zezwalającą na użytkowanie obiektu, w którym znajdował się przedmiot najmu i potwierdzającą, że obiekt nadaje się do użytku . Także firma (...) uzyskała pozwolenie na przeprowadzenie prac adaptacyjnych.. Jeżeli zatem były przeszkody to przemijające. Pozwana ponadto nie wykazała , że w czasie zawierania umowy stan prawny był obiektywnie uniemożliwiał uzyskanie dla lokalu kwalifikacji lokalu handlowego. Pozwana zaś miała świadomość, że lokal dla niej dopiero trzeba stworzyć, z dwóch części , i powinna przewidzieć ewentualną potrzebę prowadzenia postępowania administracyjnego. Pozwana proponując aneksy do umowy także dała wyraz temu, że uregulowanie spraw administracyjnych związanych z lokalem jest do pozytywnego przeprowadzenia i można utrzymać najem. Umowa była więc ważna.

Powód natomiast skutecznie wypowiedział pozwanej umowę i naliczył karę umowną. Sąd przywołał treść art. 483 § 1k.c. i art. 484 §1 k.c. i wskazał, że strona pozwana wobec wypowiedzenia najmu była zobowiązana do zwrotu przedmiotu najmu, pod rygorem kary umownej. Tego obowiązku nie wykonała, mimo wezwania. Niewypełnienie tego obowiązku jest przejawem nienależytego wykonania zobowiązania. Twierdzenia powoda , że w związku z nieoddaniem lokalu w terminie poniósł szkodę nie budziły wątpliwości Sądu skoro na skutek zatrzymania lokalu przez pozwaną powód nie miał możliwości wynajęcia lokalu innym podmiotom. Powód jako wierzyciel uprawniony z tytułu kary umownej był zwolniony z dokładnego określania swojej szkody. Sąd uznał, że przejawem niedbalstwa pozwanej było kontynuowanie posiadania lokalu mimo twierdzeń , że umowa jest nieważna .

Sąd omówił charakter miarkowania kary umownej na podstawie art. 484§2k.c. i wskazał, że w tym przypadku obie strony miały pełne rozeznanie co do rozmiaru kary umownej. Najemca z góry wiedział w jakiej wysokości karę ryzykuje za każdy dzień opóźnienia w oddaniu przedmiotu najmu. Już więc w chwili zawierania umowy pozwana mogła obliczyć ile będzie „ kosztował” go jeden dzień opóźnienia. Przy tej świadomości zgodziła się na stawkę kary umownej i uznawała ją za adekwatne odszkodowanie za każdy dzień opóźnienia. Pomiędzy zastrzeżeniem kary umownej, a ziszczeniem się przesłanek do jej zastosowania upłynął niespełna rok i nie nastąpiła zmiana sytuacji na rynku uzasadniająca ocenę, że kara ta stała się nadmierna. Kara w kwocie nominalnej wprawdzie jest stosunkowo duża to jednak jest to kwestia względna i ta okoliczność sama w sobie nie daje podstaw do zmniejszenia kary.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 481k.c.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach powołano art. 98§1i3k.p.c. w zw. z art. 99k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego a to:

-art. 387 § 1 k.c. przez uznanie, że umowa z dnia 17 lutego 2015 roku jest możliwa do spełnienia i przez to ważna,

- art. 662§1 k.c. poprzez uznanie, że przedmiot najmu został wydany pozwanej w stanie przydatnym do umówionego użytku

- art. 484 § 2 k.c. poprzez jego nie zastosowanie co do miarkowania kary umownej

2. naruszenie przepisów postępowania a to:

- art. 233 k.p.c. i 227 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego skutkujące błędnym przyjęciem, że umowa najmu była ważnie zawarta, a co za tym idzie strony umówiły się na zapłatę kary umownej i nie ma podstaw, żeby kara ta była miarkowana

- art. 233 w związku z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie faktu, że świadek M. K. został zwolniony dyscyplinarnie ze względu na działanie na szkodę pozwanej i nie wskazanie przyczyn, dla których dowodom na tą okoliczność Sąd I instancji odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a powołanych na okoliczność wiarygodności zeznań tegoż świadka,

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak w uzasadnieniu podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, |

- art. 217 k.p.c. poprzez pominięcie dowodów pomimo tego: że Pozwana zgłosiła je przed zamknięciem rozprawy i uprawdopodobniła, że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy

- art. 379 pkt 5 k.p.c. poprzez pozbawienie możliwość obrony swych praw w związku z niepowtórzeniem przesłuchania świadka M. K.

Pozwana wniosła o zmianę wyroku w całości i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania za obie instancje , w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Na wypadek oddalenia apelacji wniosła o nieobciążanie jej kosztami postępowania apelacyjnego.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, kwestionując zasadność zarzutów apelacji.

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego i zważył co następuje:

Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw Dz.U.2019.1469. Sąd Okręgowy poczynił bowiem ustalenia faktyczne w zakresie jaki był istotny dla rozstrzygnięcia sprawy, wskazując na jakich dowodach się oparł. Wskazał także podstawy prawne wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Treść apelacji zresztą wskazuje ponadto, że strona pozwana nie ma wątpliwości z jakich przyczyn Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo.

Nie doszło też do nieważności postępowania. Pozbawienie strony możności obrony jej praw zachodzi w przypadku naruszenia przepisów postępowania, którego skutkiem jest niemożność działania strony w postępowaniu lub w jego istotnej części. Chodzi zatem o uchybienia procesowe, które faktycznie uniemożliwiły stronie dochodzenie lub obronę przysługujących jej praw przed merytorycznym rozstrzygnięciem sporu. Nie dochodzi do nieważności postępowania, gdy mimo naruszenia przez sąd przepisów postępowania strona podjęła czynności w procesie (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z 1 marca 2017 r., IV CSK 350/16, nieopubl.). Pozbawienie strony możności obrony swych praw nie dotyczy więc sytuacji, w której sąd pomija środki dowodowe zgłaszane przez stronę. Oddalenie więc wniosku dowodowego z ponownego przesłuchania świadka M. K. można oceniać więc jedynie w ramach wpływu naruszenia przepisów o postępowania na wynik sprawy.

W tym przypadku zawiadomienie o terminie rozprawy wyznaczonej na dzień 4 stycznia 2018r. odebrała A. G. Z wyjaśnień operatora pocztowego wynika, że jest to osoba czynna, która odbiera w siedzibie pozwanej korespondencję dla różnych podmiotów znajdujących się pod tym adresem k-230. Co do zasady za organizację odbioru przesyłek odpowiada wprawdzie pozwana, jednak nie oznacza to, że doręczyciel może pozostawiać przesyłki osobie bez upoważnienia. Treść pisma z dni 25 lipca 2018r. nie wskazywała, że A. G. nie była osobą czynną w siedzibie pozwanej i by pod tym adresem zachodziła możliwość odbioru przez inne nieupoważnione osoby. Za osobę uprawnioną do odbioru pism można uznać osobę, która z racji podziału czynności w jednostce organizacyjnej wykonuje te czynności, ale dotyczy to niewątpliwie tylko pracownika tej jednostki. Nie można natomiast uznać za osobę uprawnioną osoby, która nie była pracownikiem skarżącej i nie posiadała pisemnego upoważnienia do odbioru pism dla skarżącej, ale uznana została za taką osobę przez pracownika poczty, jedynie na tej podstawie, iż odbierała korespondencję dla swojej firmy, której adres był identyczny jak adres skarżącej. Zgodnie z §3 ust. 4 pkt 2 ówcześnie obowiązujące Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 października 2010 r. w sprawie szczegółowego trybu i sposobu doręczania pism sądowych w postępowaniu cywilnymDz.U.2015.1222 t.j., jeżeli adresatem przesyłki jest osoba prawna lub organizacja nieposiadająca osobowości prawnej, doręczenia dokonuje się pracownikowi adresata upoważnionemu do odbioru przesyłek pod adresem wskazanym na przesyłce. Odbierający przesyłkę potwierdza jej odbiór na formularzu potwierdzenia odbioru przez wpisanie daty otrzymania przesyłki i umieszczenie czytelnego podpisu zawierającego imię i nazwisko. W sytuacji posługiwania się tabletem nie ma możliwości odbicia pieczątki wskazującej na posiadanie upoważnienia. Takie upoważnienie może być wprawdzie udzielone w sposób dorozumiany, jednak doręczenie nie może być jednak dokonywane osobie przypadkowej, która doręczyciel uzna za upoważnioną do odbioru na podstawie bliżej nieokreślonych przesłanek. Nie było wiec w tym przypadku podstaw do odmowy powtórzenia dowodu z zeznań świadka M. K.. Powtórzenie tego dowodu nie dało jednak podstaw do zmiany ustaleń. Mimo więc, że błędne było uznanie przez Sąd Okręgowy prawidłowości zawiadomienia o terminie rozprawy w dniu 4 stycznia 2018r., to jednak odmowa powtórzenia dowodu nie wpłynęła na treść rozstrzygnięcia.

Powtórzone zeznania świadka K. były rzeczowe i logiczne. Okoliczność, że świadek ten obecnie jest skonfliktowany ze stroną powodową na tle sposobu rozwiązania z nim przez pozwaną stosunku pracy sam w sobie nie uzasadnia podstaw do przyjęcia, że jego zeznania są niewiarygodne. Były one spójne z danymi wynikającymi z decyzji administracyjnych, a także z samym faktem przystąpienia przez pozwaną do wykonania umowy. Wyposażenie lokalu w instalacje było dostrzegalne dla pozwanej już na etapie udostepnienia całej powierzchni, w tym powierzchni magazynowej do wykonywania remontu. Także brak legalizacji robót również był znany stronie powodowej. Pozwana zaś nie odstąpiła od umowy nie wykonywała żadnych uprawnień z rękojmi (okoliczność przyznana na rozprawie apelacyjnej) lecz tylko chciała aneksowania umowy, a więc uznawała, że dalsze korzystanie z lokalu jest możliwe.

Dowody zawnioskowane przez pozwaną w piśmie z dnia 3 września 2018r. były spóźnione. Można zgodzić się jednak z pozwaną, że przeprowadzenie dowodów z dokumentów dołączonych do pisma z dnia 3 września 2018r. (k.204 i nast.) nie mogło spowodować zwłoki w postępowaniu. Trzeba jednak zauważyć, ze dokumenty te nie mogły zmienić istotnych ustaleń w sprawie. M. K. zeznał bowiem, że oświadczenie z dnia 21 września 2015r. podpisał pod dyktando Prezesa pozwanej. Ponadto okoliczność , że dokonana przebudowa dokonana była bez odpowiednich pozwoleń znana była pozwanej od samego początku. Niewątpliwie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Architektury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (według obowiązującego w dacie zawarcia umowy Dz.U.2002.75.690 ze zm. ) rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana przeznaczenia budynku powinna być poprzedzona ekspertyzami, sama przebudowa powinna nastąpić zgodnie z pozwoleniem na budowę a lokal powinien po przebudowie spełniać szczególne wymogi określone w rozporządzeniu. Trzeba jednak podkreślić, że z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 1 września 2015r. wynika, że budynek handlowy wraz z częścią magazynową stanowi obiekt, który nie powoduje niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, nie powoduje niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Obiekt też posiada wszystkie instalacje. W konsekwencji nie zachodzi konieczność nakazania wykonania niezbędnych zmian lub przeróbek mających na celu doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z przepisami. Nawet jeżeli likwidacja przegród pomiędzy częścią handlową a magazynową rodziła konieczność uzyskania dalszych pozwoleń czy też ekspertyz, to obiekt obiektywnie mógł być przedmiotem użytkowania i dalszych adaptacji wykonywanymi przez pozwaną.

Nie są zasadne zarzuty zmierzające kwestionujące ważność umowy.

Niewykonalność świadczenia w ujęciu obiektywnym polega na tym, że określonego zachowania nie może zrealizować żadna osoba, a więc nie tylko dłużnik, ale także każda osoba trzecia, a więc jest ono rzeczywiście niewykonalne. Ocenie podlega zatem samo świadczenie, a nie możliwość wykonania umowy w indywidualnej sytuacji jednej ze stron umowy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2011 r. III CSK 217/10 niepubl., z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 535/15, niepubl. i z dnia 30 października 2020 r. II CSK 805/18 niepubl.). Trzeba podkreślić, że w tym lokalu już wcześniej była prowadzona działalność handlowa, choć niewątpliwie sama powierzchnia handlowa wówczas była mniejsza i nie obejmowała części magazynowej. Także z treści decyzji z dnia 1 września 2015r. wynika, że znajdujące się na nieruchomości lokale handlowo –usługowe są użytkowane i wydano w stosunku do obiektu pozwolenie na użytkowanie. Wcześniej zresztą była wydana decyzja z dnia 17 kwietnia 2001r. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie hal magazynowych k.108. Stan fizyczny przedmiotu umowy był znany stronie pozwanej w chwili odebrania. W samej umowie wskazano, że posiada on niezbędne media do prowadzonej działalności a prace adaptacyjne miał prowadzić najemca (k18/2). Kwestia czy wynajmujący dysponuje oczekiwanymi przez pozwaną pozwoleniami była weryfikowalna już na etapie zawarcia umowy, a jeżeli wadliwość tę (lub jej skutki) pozwana dostrzegła później, to kwestia ta mogła mieć co najwyżej wpływ na ewentualne roszczenia z tytułu odpowiedzialności za wady (art. 664 k.c.), mogła mieć wpływ na ocenę podstaw do uchylenia się od skutków zawartej umowy pod wpływem błędu (art. 84 §1 i 2 k.c.) jak i na ewentualną wzajemną odpowiedzialność odszkodowawczą strony powodowej zarówno na podstawie art. 471 k.c. jak i także ewentualnie z tytułu czynu niedozwolonego por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2006 r. V CSK 155/06 LEX nr 1102562). Uprawnienia dotyczące ujawnienia się wad dotyczą także wad prawnych, w tym także braku odpowiednich wymogów prawnych ograniczających możliwość korzystania z lokalu lub jego części i mogą wpływać także na wadliwość oświadczenia woli. Na wady oświadczenia woli pozwana się jednak nie powoływała i nie składała żadnych oświadczeń pozwalających na uznanie skutków względnej nieważności umowy. Bezwzględnych zaś nie wykazała. Świadczenie strony powodowej w postaci realnego udostępnienia użytkowania lokalu dla niezbędnej adaptacji i przyszłego prowadzenia działalności gospodarczej było obiektywnie możliwe i nastąpiło. Strona pozwana dość niekonsekwentnie twierdzi o niemożliwości świadczenia, w sytuacji, gdy nie zwracała lokalu nawet wówczas gdy nie prowadziła już tam remontu. Można zastanawiać się czy strony łączyła umowa najmu czy też dzierżawy ( poddzierżawy) , niemniej w orzecznictwie Sądu Najwyższego aktualnie przeważa stanowisko że umowa o odpłatne korzystanie z lokalu użytkowego wraz z urządzeniami to umowa najmu ( por. wyrok Sadu najwyższego z dnia 30 listopada 2000 r., I CKN 924/98 niepubl.). Sam stosunek prawny został jednak ważnie zawarty. Powód udostępnił pozwanej faktycznie lokal w umówionym celu. Kwestia własności lokalu nie mogła mieć wpływu na ważność umowy. Najem to bowiem stosunek obligacyjny. Decydująca dla skuteczności umowy jest obiektywna możliwość wynajmującego oddania rzeczy do korzystania najemcy. To zaś nastąpiło. Powód udostępniał pozwanej lokal do korzystania. jak wynika z zeznań świadka K. łącznie udostępniono 1200m². Nawet jeżeli na skutek braku wymaganych dokumentów strona pozwana po remoncie nie mogłaby rozpocząć w całym lokalu działalności handlowej to nie jest to równoznaczne z niemożliwością świadczenia o jakiej mowa w art. 387§1 k.c. Niemożliwość musi być istniejąca i obiektywnie musi mieć charakter trwały. Strona pozwana nie wykazała też, że zachodzi tzw. niemożliwość prawna. Lokal został oddany do użytku w stanie, w którym dopiero należało wykonać niezbędną adaptację, stąd oczywiście nie było tu domniemania możliwości korzystania w stanie w jakim lokal miał się znaleźć po adaptacji. Niewątpliwe jednak można domniemywać, że nadawał się do adaptacji skoro pozwana objęła lokal najpierw w części handlowej a następnie magazynowej i przystąpiła do remontu. Zeznania świadka K. wskazują, że prace takie były i mogły być prowadzone w całym lokalu, a przeszkodą do dalszego prowadzenia prac była tylko sytuacja finansowa pozwanej. Nawet jednak jeżeli świadek ten nie mógł obiektywnie ocenić rzeczywistej sytuacji finansowej pozwanej i realnych przyczyn braku kontynuowania remontu, to kwestia czy możliwe było dokonanie adaptacji i czy obiekt w którym znajdował się lokal spełniał minimalne wymogi pozwalające na prowadzenie działalności handlowej właściwej dla tzw. dużych obiektów wymagałaby wiadomości specjalnych.

Strona pozwana nie wykazała także tzw. niemożliwości gospodarczej. Sąd Apelacyjny nie kwestionuje, że w doktrynie wskazuje się , że przepis art. 387§1 k.c. dotyczy także sytuacji w których wykonywanie świadczenia byłoby wprawdzie możliwe, lecz pociągałoby tak wysokie koszty, nakłady i starania, jakich w konkretnej sytuacji nie można od dłużnika wymagać (por. Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II Opublikowano: WKP 2018). Pozwana jednak odpowiednich wniosków dowodowych w tym kierunku nie powoływała. Dowody zaś przeprowadzone w sprawie wskazują, że wprawdzie przebudowy obiektu dokonywane były z naruszeniem prawa budowlanego, to jednak lokale tam się znajdujące mają charakter użytkowy i nadają się co do zasady do działalności handlowo-usługowej, stąd nie można podzielić zarzutu naruszenia powołanego wyżej przepisu prawa materialnego. Nie wykazano też by umowa naruszała zasady współżycia społecznego lub została zawarta w celu obejścia prawa (art. 58§1 i 2 k.c.).

Częściowo słusznie natomiast pozwana podniosła zarzut naruszenia art 484 § 2 k.c.

Sam fakt, że strona umowy ma świadomość wysokości kary czy też sposobu jej wyliczenia nie jest przeszkodą do miarkowania. Już samo zastrzeżenie kary umownej rodzi świadomość dłużnika możliwości jej poniesienia, co jednak nie uchyla podstaw do zastosowania powołanej normy. Kara może być uznana za rażąco wygórowaną, w sytuacji gdy zachodzi rażąca dysproporcja pomiędzy szkodą a wysokością należnej kary (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 14 lipca 1976 r., I CR 221/76 OSNCP 1977, Nr 4, poz. 76). Jedyna szkoda jaka ujawnia się w tym przypadku na bazie twierdzeń stron, to niemożliwość wynajmu lokalu bądź prowadzenia przez wynajmującego działalności handlowo – usługowej w tym lokalu. W obu wypadkach szkoda jest podobna albowiem łączy się albo z utratą korzyści wynikające z uzyskiwania czynszu albo też koniecznością ponoszenia dodatkowych wydatków związanych z korzystaniem przez wynajmującego z innego podobnego lokalu dla potrzeb, które nie mogą być realizowane w tym lokalu. Zastrzeżenie zaś kary w wysokości 1/10 miesięcznego czynszu jaki powód miał uzyskiwać z tego lokalu za każdy dzień i to powiększonego o VAT, który nie powinien z zasady wpływać na sytuację majątkową powoda stanowi nadmierną ochronę interesu powoda. Według wyliczenia zawartego w pozwie czynsz wynosił 71.032,50 zł brutto. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w sytuacji, gdy okres, za który naliczono karę umowną nie przekraczał jednego miesiąca, to kara w wysokości aż 177.581,25 zł jest wygórowana w sposób rażący. Zarówno funkcją odszkodowawczą jak i funkcję represyjną oraz stymulacyjną kary, zapewni poziom zbliżony do dwukrotności czynszu brutto jaki powód otrzymałby gdyby umowa byłaby właściwie wykonywana przez pozwana albo gdyby lokal oddano w najem kolejnemu najemcy. Kwota 142.065 zł jest więc odpowiednia (55 zł x 1050x123%x2) .

Powyższe skutkowało zmianą zaskarżonego wyroku na podstawie art. 386§1 k.p.c. w zw. z art. 15zzs1ust.1 pkt 4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.1842 t.j.) i w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2021.109) i obniżeniem zasądzonej kary do wskazanego wyżej poziomu oraz oddaleniem dalej idącego powództwa.

W konsekwencji zmieniono także rozstrzygnięcie o kosztach. Koszty te zasądzono proporcjonalnie do zakresu uwzględnionego powództwa (80%:20%). Łączne koszty poniesione przez strony to kwota 23.314zł (opłata sądowe 8.880 zł + 2x7.217 zł). Powoda obciąża więc kwota 4.662,80 zł. Pozwany winien więc zwrócić mu 11.434,20zł.

Apelację w pozostałej części oddalono na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając. Łączne koszty procesu na tym etapie to kwota 8.100zł. Powód poniósł 4.050 zł a powinien ponieść 1.620zł. Pozwany powinien zwrócić więc różnicę tj 2.430złzł. Według tych samych proporcji rozdzielono pomiędzy stronami obowiązek zwrotu wydatków poniesionych w toku postępowania apelacyjnego (art.113 ust. 1 i 2 u.k.s.c., przy uwzględnieniu, że zwolnienie udzielone postanowieniem z dnia 28 listopada 2019r. nie obejmowało swym zakresem obowiązku poniesienia wydatków.

SSA Sławomir Jamróg

Przewodniczący:	SSA Sławomir Jamróg

Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Marta Sekuła

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE