UZASADNIENIE

Powód A. W. wniósł przeciwko Gminie K. z siedzibą w K. pozew - mający formę sprzeciwu od orzeczenia (...) w O. z dnia 24 marca 2021 r. nr (...) oddalającego wniosek skarżącego o zamianę stawki procentowej, z 3% na 1% opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki nr (...). Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że nieruchomość, której jest użytkownikiem wieczystym oddana została w użytkowanie wieczyste (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. (dalej jako (...)) umową z 14.05.1981 r. z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową. W ocenie powoda nie polegają na prawdzie twierdzenia Prezydenta Miasta K., jakoby w stosunku do gruntów stanowiących obecnie działki nr (...) doszło do zrealizowania celu ich oddania w użytkowanie wieczyste, a to ich zabudowania budynkiem mieszkalnym, czy też doszło do faktyczne zmiany ich zagospodarowania. W rzeczywistości bowiem grunty te leżą odłogiem. W dalszej części pozwu powód argumentował, że na podstawie i w czasie obowiązywania przepisów ustawy z dnia z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, także po jej nowelizacji wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe wynosiła 1%. Istniała też możliwość zmiany owej stawki w sytuacji, gdy nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu. Zdaniem powoda takiej zamiany nie dokonywano nigdy w stosunku do (...). W takim niezmienionym w stosunku do pierwotnego stanie celu i przeznaczenia, w tym wynikającego ze stanu rzeczywistego zagospodarowania, (...) w dniu 08.12.2003 r. zbyła osobom fizycznym, służące jej prawo wieczystego użytkowania do części pierwotnego gruntu stanowiącego przedmiot umowy z dnia 14.05.1981 r., w tym o gruntu stanowiącego aktualnie działki nr (...). Choć pismem z dnia 23.12.2003 r., Gmina K. zawiadomiła nabywców, że winni oni uiścić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste kwocie stanowiącej 3% wartości gruntu, to jednak zawiadomienie to pozostawało w sprzeczności z treścią art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. z uwagi na brak uprzedniej, umownej zmiany celu, dla którego oddano grunt w użytkowanie wieczyste, a także bez zachowania trybu wypowiedzenia dotychczas stosowanej stawki z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., z analogicznym zastosowaniem trybu wypowiadania wysokości opłaty rocznej z uwagi na zmianę wartości gruntu, a nadto w braku ustawowej przesłanki takiego wypowiedzenia w postaci nastąpienia trwałej zmiany sposobu korzystania przez nich z gruntu, powodującej zmianę celu, na który grunt został oddana w użytkowanie wieczyste oznaczonego w umowie z dnia 14.05.1981 r. Zdaniem powoda w takim stanie rzeczy zasadne jest stanowisko, iż wynikająca z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. ustawowa wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, należna z skutkiem materialnym od wieczystego użytkownika, z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu obejmującego aktualne działki ewidencyjne nr (...) w K., odpowiadająca celowi zabudowy mieszkaniowej, dla którego grunt ten oddano w użytkowanie wieczyste, to zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. - 1%. Zmiany tej stawki procentowej, na stawkę 3% wskazaną w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. nie dokonał właściwy organ ani w trybie przeprowadzenia ustawowej procedury jej aktualizacji w trybie analogicznym do aktualizacji z powodu zmiany wartości gruntu, możliwej przed dniem 15.08.2019 r. na podstawie art. 73 ust. 2 zdanie drugie u.g.n. w brzmieniu do tego dnia obowiązującym, ani też po tej dacie, w trybie procedury zmiany celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, uregulowanej w art. 73 ust. 2 i 2d u.g.n. w brzmieniu obowiązującym od dnia 15.08.2019 r., przy jednoczesnym braku przesłanki ustawowej takiej zmiany, w postaci trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (gruntu), powodującej zmianę celu mieszkaniowego użytkowania wieczystego oznaczonego w umowie z dnia 14.05.1981 r. W ocenie powoda samo brzmienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, samo przez się nie stanowi podstawy ustawowej do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej.

W odpowiedzi na tak sformułowane żądanie Gmina K. wniosła o oddalenie powództwa w całość, argumentując że wysokość opłaty została ustana w sposób prawidłowy. Przedstawiając historię nabycia prawa użytkowania wieczystego spornych działek nr (...) strona pozwana wskazał, że meritum sprowadza się do odmiennej interpretacji stanu faktycznego sprawy. Pozwana Gmina wskazała, że z art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 u.g.n. wynika obowiązek naliczenia wartości opłaty rocznej w oparciu o cel na jaki została przeznaczona nieruchomość oddana w użytkowanie. W jej ocenie w stanie faktycznym sprawy zastosowanie znajdzie stawka 3% dotycząca tzw. innych celów — gdyż po zabudowaniu części nieruchomości przez (...) budynkiem mieszkalnym doszło do podziału nieruchomości (gdyż cel został spełniony). Część niezabudowana o zmienionej numeracji nieruchomości została zbyta kolejno poprzednikom powoda i powodowi. W dalszej części odpowiedzi na pozew, strona pozwana podniosła, że skoro w akcie notarialnym z 2003 r. stwierdzono, iż nabywane nieruchomości stanowią tereny rekreacyjno-wypoczynkowe i drogi, to należy powyższe zakwalifikować jako „tereny pozostałe” co uprawnia do zastosowania przy naliczaniu opłaty rocznej stawki 3%. Powyższe powodowi zostało przedstawione oraz nie zostało w przewidzianym trybie zakwestionowane. Gmina podkreśliła, że weryfikacja spornej stawki możliwa jest na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. W tym trybie konieczne jest, jednak wykazanie, że użytkownik wieczysty dokonał faktycznej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości względem dotychczas ustalonego. W trakcie postępowania przed (...) tego faktu powód w żaden sposób nie wykazał. Jak sam przyznał, grunty leżą odłogiem od 1981 r. i porosły samosiejkami. Konkludując strona pozwana wskazała, że nie ma żadnych podstaw do stwierdzenia, iż należy zastosować 1% stawkę do określenia opłaty rocznej.

Na rozprawie w dniu 29.05.2023 r. powód sprecyzował roszczenie wnosząc o to, „by Sąd orzeczeniem sądowym ukształtował opłatę roczną należną za użytkowanie wieczyste gruntów stanowiących działki ewidencyjne (...), położonych w K., na wniosek pozwanego złożony pierwotnie właścicielowi gruntu pozwanej Gminie K., w formie pisma z dnia 12.01.2021 r., który to wniosek ma znaczenie pozwu w niniejszej sprawie, w ten sposób, by opłatę tę ukształtować w formie iloczynu stawki procentowej w wysokości 1%, o której mowa w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustaw o gospodarce nieruchomościami, oraz aktualnej wartości tych gruntów, jako adekwatnie normatywnie do celu, dla którego grunty te zostały oddane w użytkowanie wieczyste umową notarialną z dnia 14.05.1981 r., który to cel od tego czasu do chwili obecnej nigdy nie został trwale zmieniony przez wieczystego użytkownika i jest taki także w chwili obecnej, z uwzględnieniem wynikającej z art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami daty początkowej skutku materialnego takiego ukształtowania, tj. od dnia 1 stycznia roku kalendarzowego, w którym złożono opisany wyżej wniosek, tj. roku 2021”.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 19.12.1980 r. Skarb Państwa – poprzednik prawny Gminy K. oddał(...) w wieczyste użytkowanie grunt położony w K., stanowiący działki nr (...), za opłatą roczną w kwocie 23.249 starych zł.

Następnie aktem notarialnym z dnia 14.05.1981 r. pomiędzy Skarbem Państwa (poprzednikiem prawnym Gminy K.), a (...) zawarta została umowa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (...) o łącznej powierzchni 4,9602 ha położonych w K., dla której ówczesne Państwowe Biuro Notarialne w K. prowadziło księgę wieczystą Kw nr (...). Stawające strony oświadczyły, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę domem mieszkalnym. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona została na kwotę 23.249 starych zł i 11.968 starych zł.

W kolejnych latach (...)sukcesywnie realizowała zawarty w umowie cel, wznosząc na użytkowanych działkach zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą.

W dniu 25.08.2003 r. (...) sprzedała J. i I. małżonkom G. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (...) objętych księgą wieczystą Kw nr (...) o łącznej powierzchni 2,3459 ha. W treści aktu notarialnego grunty te określone zostały jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe i drogi. Wskazano, że nie są zabudowane i stanowią przejście pisze, drogę betonową i staw okolony zielenią.

Taki stan był ujawniony w księdze wieczystej nr Kw (...) w dniu 01.03.2005 r. oraz w rejestrze gruntów 18.03.2005 r.

(fakty bezsporne)

Decyzją nr (...), wydaną dna 28.06.2005 r. Prezydent Miasta K. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) objętą księgą wieczystą Kw (...), na działki o kolejnych numerach geodezyjnych od (...) do (...). W uzasadnieniu decyzji wskazał, że przedmiotowa działka leży na terenie oznaczonym symbolem (...) określonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług nieuciążliwych.

(fakt bezsporny)

Pismami z dnia 02.01.2007 r. Gmina K. poinformowała S. S. oraz F. S. - kolejnych już nabywców udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek o nr (...) - że opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosi część z 3% wartości nieruchomości. Jako podstawa prawna wskazany został art.72 pkt.3 [sic!] u.g.n.

Dla nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) założona została księga wieczysta nr Kw (...). Zgodnie z jej treścią, według stanu na dzień 11.09.2009 r. sposób korzystania z działki nr (...) określony został jako zurbanizowany teren niezabudowany. Takie samo przeznaczenie widniało w rejestrze gruntów w dniu 09.11.2009 r.

(fakty bezsporne)

Decyzją nr (...) z dnia 18.11.2009 r. Prezydent Miasta K. zatwierdził podział nieruchomości będącej działką gruntu nr (...), objętą księgą wieczystą Kw nr (...), na dwie nowe działki oznaczone numerami geodezyjnymi: (...), (...). W uzasadnieniu decyzji wskazał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem (...) określonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług nieuciążliwych.

Użytkownikiem wieczystym działki nr (...) oraz działki nr (...) został finalnie A. W..

Pismem z dnia 19.12.2016 r. Prezydent Miasta K., wskazując jako podstawę prawną art. 77 i art. 78 w zw. z art. 4 pkt 9 u.g.n., z urzędu wypowiedział A. W. dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wymienionych działek. Jako powód wypowiedzenia podany został wzrost wartości nieruchomości. W uzasadnieniu organ wskazał, że dokonał aktualizacji wysokości opłaty rocznej w oparciu o obecną wartość nieruchomości wynoszącą 344.295 zł i przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wysokości 3%, kształtując ją na poziomie 10.328,85 zł.

(fakty bezsporne)

W związku z planami inwestycyjnymi A. W. działający na jego zamówienie architekt M. S., w październiku 2017 r. opracował koncepcyjne warianty zabudowy działek nr (...) wielopiętrowymi budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącą im infrastrukturą garażową. A. W. nigdy nie wykorzystywał nieruchomości do celów rekreacyjnych i nie miał nigdy dla niej innych planów, jak tylko zabudowa.

(dowód: zeznania powoda 00:57:12; 00:58:32; 00:59:37, dokumentacja projektowa k.297-306)

W dniu 28.07.2020 r. w prasie lokalnej ukazało się w trybie art. 35 u.g.n. ogłoszenie Gminy K. o wywieszeniu wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wśród nich znajdowały się działki nr (...), które w wykazie oznaczono jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług nieuciążliwych w ramach jednostki planistycznej (...) K. Ś..

W taki też sposób tj. jako działki pod zabudowę mieszkaniową, Gmina K. opisywała nieruchomość w kierowanych do A. W. corocznych wezwaniach do zapłaty opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

(dowód: ogłoszenie prasowe k.90v, wykaz nieruchomości k.91, wezwania do zapłaty k.287,288)

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie bezspornym pozostawały wszystkie czynności faktyczne dokonane na przestrzeni lat 1980 – 2023, a obejmujące oddany w wieczyste użytkowanie grunt stanowiący obecnie działki nr (...) (podziały, scalenia, kolejne zmiany numeracji, kolejne umowy sprzedaży, wpisy do ksiąg wieczystych, treść pism kierowanych do użytkowników etc.). Różnice w stanowiskach stron sprowadzały się do oceny prawnej tych z owych czynności, które związane były z ustaleniem wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (dalej również jako Opłata). Rację w tym przedmiocie należało przyznać powodowi. Jak wynika z ustaleń Sądu od chwili wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami (01.01.1998 r.), do dnia dzisiejszego Gmina K. nigdy nie przeprowadziła prawidłowej procedury przekształcającej Opłatę, najpierw z wartości kwotowej, na wartość odpowiadającą iloczynowi ceny nieruchomości i stawki 1%, a następnie zmiany owej stawki z 1% na obecną stawkę 3%. Obowiązująca aktualnie wysokość Opłaty określona została z naruszeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów art. 221 ust. 1 i 2 u.g.n., art. 78 ust. 1 u.g.n. i jako taka jest nieważna po myśli art. 58 § 1 k.c.

Rozwijając powyższą tezę należy wskazać, że:

I. Wysokość Opłaty rocznej jest pochodną dwóch czynników. Pierwszym z nich jest wartości nieruchomości, określona zgodnie z art. 67 u.g.n., drugim zaś stawka procentowa ustalona w art. 72 ust. 3 u.g.n. Oba te czynniki są zmienne. O wartości nieruchomości decyduje bowiem dynamika sytuacji rynkowej, która może stanowić asumpt ku wszczęciu procedury aktualizacyjnej (art. 77 i nast. u.g.n.). Zmiany stawki procentowej z kolei mogą być powodowane dwoma zdarzeniami:

-: trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 u.g.n.) powodującą zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Wówczas przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n.
-: ustawową korektą dotychczasowych stawek (art. 221 u.g.n.). Tu wyjaśnić należy, że w dacie wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami (co nastąpiło 01.01.1998 r.) art. 221 u.g.n. miał charakter przepisu przejściowego, zgodnie z którym przepisy art. 72 ust. 3 u.g.n. należało stosować odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia w życie ustawy. Jednocześnie art. 221 ust. 2 u.g.n. zobowiązywał właściwe organy do dokonania określenia wysokości stawki, przy zastosowaniu trybu określonego w art. 78-81 u.g.n. w terminie roku od wejścia w życie ustawy (czyli do 01.01.1999 r.), gdyby stawka taka nie została dotychczas określona. Ideą tej regulacji było dostosowanie dotychczasowych Opłat, do nowych realiów rynkowych. Z dniem 15.02.2000 r., treść art. 221 ust. 2 u.g.n. uległa zmianie. Eliminując wskazany w nim termin roczny, ustawodawca przekształcił normę intertemporalną w normę uniwersalną.

Na gruncie niniejszej sprawy powyższe uwagi prowadzą do wniosku, że w terminie do 01.01.1999 r. Gmina K. winna była - działając na podstawie art. 221 ust. 2 u.g.n. i stosując procedurę uregulowaną w art. 78-81 u.g.n. - dokonać zmiany wysokości Opłaty ustalonej kwotowo aktem notarialnym z dnia 14.05.1981 r. na Opłatę opartą o pochodną wartości nieruchomości i stawki procentowej. Brak jest dowodów, by do takiej zmiany - przy zastosowaniu procedury prawem przewidzianej - kiedykolwiek doszło. Nie ma również żadnych dowodów potwierdzających, że kiedykolwiek zastosowany został tryb postępowania określony w art. 73 ust 2 u.g.n. w konsekwencji, którego ustalone zostało, że określony w umowie cel, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkownie zmienił się z budownictwa mieszkaniowego na rekreacyjno-wypoczynkowy, a co za tym idzie stawka procentowa 1% (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.) zmieniła się w stawkę 3% (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.). Ciężar dowodu w zakresie zachowania prawem przepisanych procedur spoczywał na właścicielu nieruchomości. Obowiązkowi temu strona pozwana jednak nie sprostała, przedkładając wyłącznie pisma informacyjne z dnia 23.12.2003 r. (k.220), 02.01.2007 r. (k.274) oraz wypowiedzenie z dnia 19.12.2016 r. (k.67, 221) – o czym niżej.

II. (...)(dalej również jako (...)) zaniechało analizy powyższego problemu, stając na stanowisku, że niezależnie od prawidłowości wypowiedzenia dokonanego pismem z dnia 19.12.2016 r. nie jest władne wypowiadać się o jego zgodności z przepisami, skoro nie zostało w odpowiednim czasie i trybie zakwestionowane przez użytkownika wieczystego. W ocenie Sądu stanowisko takie było chybione, z co najmniej dwóch przyczyn:

-: po pierwsze należy zauważyć, że choć nie ma żadnych przeszkód, by połączyć w jednym oświadczeniu woli wypowiedzenie wysokości Opłaty ze względu na zmianę wartości nieruchomości oraz przez wzgląd na zmianę stawki procentowej ( zob. wyrok SA w Warszawie z 24.10.2018 r., VI ACa 605/17, LEX nr 2605234), to jednak takie oświadczenie nie zostało zawarte w piśmie z dnia 19.12.2016 r. Dotyczy ono bowiem wyłącznie wartości nieruchomości. Wynika to wprost z treści samego pisma, w którym czytamy, że aktualizacja Opłaty została dokonana w oparciu o obecną wartość nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym z 18.10.2016 r. „ przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej w wysokości 3%”. (...) nie mogło zatem powołać się na rygor milczącej akceptacji wynikający z art. 78 ust. 4 u.g.n. w odniesieniu do stawki procentowej, albowiem wypowiedzenie nigdy jej nie dotyczyło. Jak wskazuje Sąd Najwyższy, czym innym jest wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej oparte jedynie na zmianie wartości nieruchomości, a czym innym wypowiedzenie, które ma prowadzić także do zmiany wysokości stawki procentowej ( tak uchwała SN z 27.02.2020 r., III CZP 58/19, OSNC 2020, nr 11, poz. 92). Innymi słowy nie można przyjąć za SKO, że powód w sposób milczący zaakceptował stawkę 3%, skoro stawka ta nigdy nie została mu wypowiedziana. Ujmując rzecz z drugiej strony należy postawić pytanie, na jakiej podstawie powód mógłby w ogóle kwestionować stawkę procentową wskazaną w piśmie z 19.12.2016 r., skoro wypowiedzenie oparte było o wzrost wartości nieruchomości? Złożony wówczas w trybie art. 78 ust. 2 u.g.n. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, byłby z istoty rzeczy chybiony, wszak dotyczyłby tego z dwóch składników Opłaty, który nie został wypowiedziany.
-: drugiej przyczyny, niefrasobliwości stanowiska (...) należy upatrywać w ugruntowanym orzecznictwie Sądu Najwyższego ( zob. wyrok SN z 30.09.2020 r., I CSK 663/18, LEX nr 3059919 i powołane tam judykaty) nakazującym restryktywną interpretację, przyjętego w art. 78 ust. 4 u.g.n., mechanizmu milczącego przyjęcia oferty. Zaniechanie złożenia stosownego wniosku nie może prowadzić do bezkrytycznej legalizacji stanu zaistniałego po dokonanym wypowiedzeniu. Szerszego wyjaśnienia zdaje się nie wymagać teza, że strony nie byłyby związane wysokością Opłaty określonej np. przy zastosowaniu nieznanej ustawie stawki procentowej, albo określonej na okres inny niż rok, lub też w walucie niedozwolonej. Wypowiedzenie nie może prowadzić do powstania stanu sprzecznego z normami bezwzględnie obowiązującymi. Sanujący efekt bierności użytkownika wieczystego obejmuje zatem tylko wadliwości dotyczące nowej wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym. Przyjęte przez (...) stanowisko, że Kolegium nie jest władne wypowiadać się o zgodności wypowiedzenia z przepisami, skoro nie zostało w odpowiednim czasie i trybie zakwestionowane przez użytkownika wieczystego, jest zatem symplifikacją, której nie można zaakceptować. Brak stosownego wniosku A. W. po otrzymaniu przez niego wypowiedzenia z 19.12.2016 r. mógł zatem prowadzić wyłącznie do ustalenia, że w sposób milczący przyjął on nową wartość nieruchomości (z którą z resztą i w wyraźny sposób później się zgadzał), nie zaś stawkę procentową.

W dwójnasób zatem rozstrzygnięcie (...) było chybione.

III. Skoro stawka 3% nie została wprowadzona wskutek wypowiedzenia z dnia 19.12.2016 r. powstaje pytanie, na jakiej podstawie zaczęła obowiązywać? Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie dostarcza odpowiedzi. Nie zna jej również strona pozwana. Postanowieniem Sądu z dnia 17.05.2023 r. została ona zobowiązana do wskazania kiedy i w jakim trybie zmieniona została stawka Opłaty z 1% na 3% oraz przedłożenia środków dowodowych ów fakt wykazujących (k.258). W odpowiedzi z dnia 23.05.2023 r. (k.259v) przyznała, że „ nie ma dokumentu zmiany wysokości stawki skierowanego do Powoda bądź poprzedników prawnych opartych na procedurze z art. 221 w zw. z 78-81 u.g.n.”. Choć Gmina zastrzegła jednocześnie, że użytkownicy wieczyści byli powiadamiani o obowiązującej 3% stawce, to jednak zdaniem Sądu, samo powiadomienie w żaden sposób nie skutkowało powstaniem obowiązku uiszczania Opłaty w takiej właśnie stawce. Jak już wyżej zaznaczono dla skuteczności zmiany stawki procentowej konieczne jest zachowanie właściwej procedury. Stanowisko takie jednoznacznie wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych. Jedynie gwoli przykładu z nowszych tylko judykatów powołać można wyrok Sądu Najwyższego z 09.10.2020 r. ( III CSK 80/18, LEX nr 3081213), czy też wyrok Sądu Apelacyjnego Warszawie z 04.07.2019 r. (I ACa 304/18, LEX nr 2726848). Czytamy w nich, że „zmiana umowy użytkowania wieczystego odnosząca się do wysokości opłaty rocznej w zakresie każdego z dwóch czynników wpływających na jej wysokość wymaga przeprowadzenia procedury aktualizacyjnej przewidzianej w art. 78-80 u.g.n.”. „Przepisy dotyczące procedury zmiany stawki procentowej mają charakter bezwzględnie obowiązujący, w związku z czym finalnie przedmiotem badania musi być skuteczność wypowiedzenia dokonanego przez organ lub też żądania zgłoszonego przez użytkownika wieczystego”. Jak przyznała strona pozwana nie ma dokumentów wskazujących, że zachowany został tryb zmiany Opłaty, z kwotowej, na uregulowaną w art. 72 u.g.n., a następnie zmiany stawki z 1%, na 3%. Należy wskazać, że znajdujące się w aktach sprawy powiadomienia, na które powołała się pozwana Gmina tj. pisma z dnia 23.12.2003 r. i z dnia 01.07.2007 r. kierowane do ówczesnych użytkowników wieczystych, nie spełniają podstawowych wymogów z art. 78 ust. 1 u.g.n. Nie ma w nich bowiem ani stosownego pouczenia o sposobie zakwestionowania nowej wysokości Opłaty, ani też informacji o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym. Pisma te mają charakter czysto informacyjny i nie sposób uznać ich za wypowiedzenia poprzedniej stawki Opłaty na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. Wskazać bowiem należy, że „ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej uzależnionej od celu oddania nieruchomości w użytkowanie jest wiążące na przyszłość, a zmiana musi spełniać przesłanki przewidziane art. 73 ust. 2 u.g.n.” ( tak wyrok SN z 13.02.2009 r., II CSK 268/08, LEX nr 488959). Skoro zatem brak jest dowodu, że właściciel nieruchomości w sposób prawem przepisany wprowadził stawkę Opłaty w wysokości 3% wartości nieruchomości, nie można przyjąć, że obecnie ona obowiązuje.

IV. W takim wypadku należy ustalić, jaka stawka procentowa Opłaty obowiązywała przed niespodziewanym pojawieniem się wysokości 3%? Analiza tej kwestii prowadzi do wniosku, że legalnie nie obowiązywała żadna stawka procentowa. Właściciel nieruchomości nigdy bowiem w przepisany prawem sposób nie przekształcił opłaty kwotowej, obowiązującej przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w opłatę opartą o jej regulacje. W aktach sprawy brak jest dokumentów potwierdzających jakiekolwiek działania właściciela w tej materii również w oparciu o poprzednio obowiązujące przepisy ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ( Dz. U. Nr 22, poz. 99 z późn. zm.), rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16.09.1985 r. w sprawie zasad i trybu ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i użytkowania gruntów ( Dz. U. Nr 47, poz. 241), czy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16.07.1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ( Dz. U. Nr 72, poz. 311 z późn. zm.). Słusznie wskazuje zatem powód, na konieczność zmiany takiego stanu rzeczy. W sytuacji, bowiem w której właściwy organ nie wypowiada wysokości Opłaty, wystąpienie z żądaniem jej zmiany jest prawem, a nie obowiązkiem użytkownika wieczystego. Odkładając to żądanie w czasie, godzi się jedynie na czasowe uiszczanie opłat rocznych obliczanych z zastosowaniem mniej korzystnych zasad, gdyż późniejsza zmiana nie ma mocy wstecznej ( zob. uchwałę SN z 27.02.2020 r., III CZP 58/19, OSNC 2020, nr 11, poz. 92 i powołane tam orzecznictwo).

V. Dokonując ustalenia właściwej stawki procentowej Sąd miał na uwadze stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 08.05.2008 r. ( V CSK 569/07, LEX nr 483069), zgodnie z którym dokonując aktualizacji opłaty rocznej, należy z urzędu zastosować stawkę nową, przewidzianą w ustawie, tak żeby ostateczny wynik aktualizacji opłaty był zgodny z prawem. W ocenie Sądu stawka ta winna wynosić 1% ujęty w art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. Zgodnie z normą wynikającą z tego przepisu, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za nieruchomości gruntowe pod budownictwo mieszkaniowe - 1% ceny. Działki gruntu nr (...) stanowią takie właśnie nieruchomości. Taki cel ich zagospodarowania został pierwotnie wskazany w akcie notarialnym umowy użytkowania wieczystego z dnia 14.05.1981 r. i funkcjonował w obrocie prawnym przez następne 22 lata. Według treści decyzji z 28.06.2005 r. zatwierdzającej podział nieruchomości (k.271) ówczesna działka nr (...) (której część stała się później działkami nr (...)), stanowiła teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług nieuciążliwych. W dokumentach z roku 2009 (odpisie księgi wieczystej – k.272v, wypisie z rejestru gruntów - k.272) nieruchomość oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane. Zgodnie z obowiązującym ówczas rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków ( Dz. U. Nr 38, poz. 454) pod pojęciem tym należało rozumieć grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej. Dalej w decyzji z dnia 18.11.2009 r. zatwierdzającej podział działki nr (...) (k.278), przeznaczenie nieruchomości również określone jest w tożsamy rodzajowo sposób. W końcu, jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, opisuje też obie działki sama strona pozwana, zarówno w obwieszczonym wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia (k.91), jak i wezwaniach do zapłaty kierowanych do powoda ( k.287,288). Szczególnie te ostatnie dokumenty ukazują kuriozalność istniejącego obecnie stanu rzeczy. Gmina K. bowiem za grunt, który sama określa jako przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.), żąda Opłaty według stawki dla gruntów o charakterze rekreacyjno-wypoczynkowym (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.). Choć oczywistym jest, że dokument wezwania do zapłaty nie ma charakteru materialnie kształtującego wysokość Opłaty, niemniej jednak w świetle ustawowej zasady zaufania do organów władzy publicznej, nie może pozostawać bez znaczenia dla oceny stanowiska strony pozwanej, wnoszącej wszak o oddalenie powództwa m.in. z tej przyczyny, że stawka procentowa Opłaty naliczona jest zgodnie z celem użytkowania wieczystego. Podkreślić należy, że cel ten został wskazany w umowie użytkowania wieczystego i nigdy nie został zmieniony w sposób prawem przewidziany. Pojawiające się na przestrzeni lat 2003 – 2005 perturbacje, powodujące uznanie nieruchomości za tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, najprawdopodobniej wynikały z tego, że w taki sposób grunt opisany został w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z dnia 25.08.2003 r. (k.13), zawartej przez (...) w K. z J. i I. małżonkami G.. W ocenie Sądu fakt ten pozostawał jednak indyferentny dla ustalenia wysokości Opłaty. Przyczyna tego jest dość oczywista i sprowadza się do stwierdzenia, że skoro cel oddania w użytkowanie wieczyste jest elementem umowy użytkowania wieczystego (częścią materialnoprawnego stosunku obligacyjnego łączącego właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego), to użytkownik wieczysty nie może sam, według własnego uznania ukształtować tego celu w odmienny sposób, w późniejszej umowie zawartej z podmiotem trzecim. (...) nie miała zatem prawa, by wspólnie z małżonkami G. ustalić, że grunt - wbrew treści umowy użytkowania wieczystego - nie jest już przeznaczony na cele mieszkaniowe. Zwłaszcza, gdy zważyć, że po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nie nastąpiła jakakolwiek (nie mówiąc już o trwałej) zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Jak wskazuje choćby dołączona do akt dokumentacja fotograficzna jedyne zamiany, jakie następują na oddanych w użytkowanie powoda gruntach sprowadzają się do rokrocznego ubogacania się szaty roślinnej. Z kolei sam A. W. pozostaje na etapie przygotowań do realizacji planów inwestycyjnych, mających skutkować zabudową działek nr (...) wielopiętrowymi budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącą im infrastrukturą garażową. Dąży zatem do tego samego celu, jaki przyświecał pierwotnemu użytkownikowi wieczystemu ( (...)) i jaki ujęty został w umowie użytkowania wieczystego.

VI. Inadekwatna zdaje się być postawiona przez stronę pozwaną teza, jakoby cel zabudowy budynkiem mieszkalnym nie został osiągnięty do dnia dzisiejszego, ponadto upłynęły wiążące strony terminy zabudowy, co w myśl art. 240 k.c. jest podstawą do wystąpienia z roszczeniem o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego (pismo z 23.05.2023 r. k.259). Nie dostrzega Sąd związku pomiędzy zapatrywaniem Gminy co do dalszej możliwości trwania umowy, a kwestią prawidłowości ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Niemniej jednak przypomnieć wypada, że (...) wzniosła na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste całe osiedle mieszkaniowe. Fakt, że niektóre fragmenty gruntów nie zostały zabudowane w żaden sposób nie umniejsza spełnieniu założonego celu. Truizmem jest stwierdzenie, że nie na każdym metrze kwadratowym wznosić się musi budynek. Co więcej, akceptacja stanowiska strony pozwanej oznaczałaby konieczność przyjęcia, że każdy kto nabyłby od (...) prawo użytkowania wieczystego jakiegokolwiek fragmentu z 4,9602 ha gruntu po upływie maksymalnie 2,5 roku od daty zawarcia umowy użytkowania wieczystego, nie zrealizował ustalonego umową celu, bowiem termin jego realizacji upływał najpóźniej 14.11.1983 r.

Konkludując powyższe należy wskazać, że strona pozwana po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami całkowicie zlekceważyła zarówno treść art. 221 ust. 2 u.g.n. jak i art. 78 ust. 1 u.g.n. oraz art. 73 ust. 2 u.g.n. Przez lata pobierała zawyżoną Opłatę, czerpiąc korzyść z ignorowania przepisów bezwzględnie obowiązujących. Zgodnie normą art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna. Jak syntetycznie zauważa komentator: „nieważność określona w art. 58 ma charakter: pierwotny, gdyż czynność prawna jest nieważna od początku, od chwili jej „dokonania” ( ex tunc, ab initio), definitywny, czynność nieważna nie może być bowiem konwalidowana, a także powszechny, jako że działa erga omnes. […] Ponadto nieważność ta powstaje z mocy prawa ( ex lege), dlatego sądy muszą ją brać pod uwagę z urzędu ( ex officio), a nie wyłącznie na skutek zarzutu strony postępowania” ( B.J.Kowalczyk [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, komentarz do art. 58).

Stąd też mając na względzie wyżej przedstawione uwagi, a w szczególności przytoczone uprzednio stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 08.05.2008 r., koniecznym było ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., składającej się z działek gruntu nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kędzierzynie-Koźlu prowadzi księgę wieczystą (...), równa jest iloczynowi wartości nieruchomości (ustalonej w niekwestionowany przez strony sposób na 344.295 zł) oraz stawki w wysokości 1% określonej w art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. i od 1 stycznia 2021 r. wynosi 3.442,95 zł (344295x1%).

O kosztach postępowanie Sąd rozstrzygnął w oparciu o ogólną regułę odpowiedzialności za wynik postępowania wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Na zasądzoną kwotę 2.217 zł składały się: opłata sądowa o pozwu – 400 zł, opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda w wysokości 1.800 zł tj. stawki minimalnej ustalonej od wartości przedmiotu sporu według przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22.10.2015 r. obowiązującego w dacie wytoczenia powództwa.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE