UZASADNIENIE

Powód P. S. w pozwie z dnia 02 sierpnia 2013 roku wniósł o zasądzenie od pozwanego Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W. kwoty 100 000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 02 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty. Kwoty tej domagał się tytułem odszkodowania w związku ze spadkiem wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) o powierzchni 0,1444 ha- będącej jego własnością (70 000 zł) i koniecznością poniesienia kosztów rewitalizacji akustycznej (30 000 zł.) w wyniku objęcia tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania (OOU). Na mocy uchwały Sejmiku Województwa (...) nr (...) z dnia 20 czerwca 2011 roku nieruchomość ta znalazła się bowiem w granicach nowo utworzonego obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) w W.. Powód wniósł także o zasądzenie kosztów postępowania /pozew k. 2-10/.

W odpowiedzi na pozew złożonej dnia 14 listopada 2013 roku pozwany - Przedsiębiorstwo Państwowe (...) z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu takiego stanowiska procesowego pozwany wskazał w pierwszej kolejności, iż powód zgłosił swoje żądanie po upływie terminu zawitego, zaś dalej pozwany podniósł, iż powód nie udowodnił poniesienia szkody związanej z wejściem w życie uchwały Sejmiku Województwa (...) nr (...) z dnia 20 czerwca 2011 roku. Zdaniem pozwanego przypisanie odpowiedzialności na podstawie art. 129 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska wymaga wykazania ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, a ograniczenia te muszą powodować, że to korzystanie w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. W ocenie pozwanego powód nie wykazał również związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy szkodą a regulacjami prawnymi wprowadzonymi na podstawie przedmiotowej uchwały /odpowiedź na pozew k. 62-71/.

W piśmie procesowym z dnia 18 lipca 2018 roku powód zmodyfikował żądanie dochodzone niniejszym pozwem i wniósł o zasądzenie od pozwanego kwoty:

96.160 zł – stanowiącej równowartość spadku wartości nieruchomości powoda wywołanego utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) w W. wraz z odsetkami w wysokości ustawowej, liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty;

30.000 zł – stanowiącej równowartość kosztów rewitalizacji akustycznej budynku mieszkalnego wraz z odsetkami w wysokości ustawowej naliczanymi od dnia wydania orzeczenia w sprawie do dnia faktycznej zapłaty /pismo k. 920-922/.

W dalszym toku postępowania strony podtrzymywały swoje stanowiska w sprawie z tym, że pozwany podniósł zarzut braku legitymacji czynnej powoda wobec zbycia nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) /pismo pozwanego k. 971/.

Postanowieniem z dnia 30 września 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie na podstawie art. 15 zzs² ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.) odebrał od pełnomocników stron stanowiska na piśmie przed zamknięciem rozprawy i wydaniem wyroku na posiedzeniu niejawnym /postanowienie k. 1111/.

Strona powodowa w piśmie z dnia 18 listopada 2020 r. podtrzymała w całości żądanie pozwu oraz wszelkie twierdzenia w nim zawarte /pismo procesowe powoda k. 1114/.

Postanowieniem z dnia 24 lutego 2021 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zamknął rozprawę /postanowienie k. 1116/.

Wyrokiem z dnia 24 lutego 2021 r. tut. Sąd zasądził od pozwanego Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W. na rzecz powoda P. S. kwotę 126.160 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

od kwoty 96.160 zł od dnia 18 października 2013 roku do dnia zapłaty:

od kwoty 30.000 zł od dnia 24 lutego 2021 do dnia zapłaty /wyrok, k. 1133/.

Na skutek apelacji pozwanego, Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 8 września 2021 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 432/21:

zmienił powyższy wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo o zapłatę kwoty 30 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 lutego 2021 roku;

uchylił zaskarżony wyrok w pozostałej części i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania /wyrok sądu II instancji, k. 1229/.

W toku ponownego rozpoznania sprawy powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz 96.160 zł z tytułu równowartości spadku wartości przedmiotowej nieruchomości, wywołanego utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) w W., wraz z odsetkami w wysokości ustawowej, liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych (k-1375-1377).

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych (k-1366-1367).

Postanowieniem z 31 października 2023r. sąd zamknął rozprawę na podstawie art. 224 par. 3 k.p.c. /k.1387/.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny.

Powód P. S. był właścicielem działki gruntu o nr ew. (...) z obrębu (...), o powierzchni 1444,00 m^{(

2)}, położonej w W. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w zabudowie wolnostojącej oraz budynkiem garażowym, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Powód nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 października 1994 roku / dowód: wydruk księgi wieczystej nr (...) – k. 15-24/.

Rozporządzeniem Nr (...) Wojewody (...) z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) w W., które weszło w życie w dniu 25 sierpnia 2007 r. (§ 7 rozporządzenia), utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla (...) w W. (§ 1 ust. 1 rozporządzenia), w którym to obszarze wyróżniono strefę ograniczeń zabudowy mieszkaniowej – „strefa M” (§ 1 ust. 2 rozporządzenia). Mocą przedmiotowego rozporządzenia nieruchomość powoda znalazła się w całości w obszarze ograniczonego użytkowania. W obszarze ograniczonego użytkowania zabroniono: przeznaczania nowych terenów pod szpitale, domy opieki oraz zabudowę związaną ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a w strefie M także pod zabudowę mieszkaniową; zmiany sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na szpitale i domy opieki oraz na stały lub wielogodzinny pobyt dzieci i młodzieży, a w strefie M – także na cele mieszkaniowe – z zastrzeżeniem ust. 2; budowy nowych szpitali, domów opieki, zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a w strefie M także budynków mieszkalnych, z zastrzeżeniem ust. 2 (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W strefie M dopuszczono jednakże zmianę sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo, w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzono wymagania techniczne dotyczące budynków, a polegające na tym, że w nowoprojektowanych budynkach należało zapewnić izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych (§ 5 pkt 1 rozporządzenia), a w istniejących budynkach należało zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach poprzez zwiększenie izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach (§ 5 pkt 2 rozporządzenia).

Zgodnie z ustaleniami powołanego rozporządzenia działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) położona przy ul. (...), przed wejściem w życie poniższej uchwały, nie znajdowała się wewnątrz OOU – obszaru ograniczonego użytkowania / dowód: opinia biegłego A. K. k. 871-908/.

Z kolei uchwałą Nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r., która weszła w życie w dniu 4 sierpnia 2011 r. (§ 13 uchwały), utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla (...) w W., którego zarządcą jest Przedsiębiorstwo Państwowe (...) w W. (§ 1 uchwały). Mocą przedmiotowej uchwały nieruchomość powoda znalazła się w całości w obszarze ograniczonego użytkowania (załącznik), w którym wyróżniono dwie strefy: strefę Z1 oraz strefę Z2 (§ 4 uchwały). W strefie Z1 zakazano przeznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, mieszkaniowo-usługową, zagrodową, zamieszkania zbiorowego, związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitale i domy opieki społecznej; zakazano lokalizowania budynków o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym pobytem dzieci i młodzieży; zakazano zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym pobytem dzieci i młodzieży (§ 5 pkt 1 uchwały). Z kolei w strefie Z2 zakazano przeznaczania terenów pod szpitale i domy opieki społecznej oraz pod zabudowę związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży; zakazano lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży; zakazano zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitali i domów opieki społecznej (§ 5 pkt 2 uchwały). Dodatkowo określono wymagania techniczne dotyczące budynków objętych obszarem ograniczonego użytkowania w ten sposób, że w nowoprojektowanych budynkach należało zapewnić odpowiednią izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy (§ 6 pkt 1 uchwały), a w istniejących budynkach należało zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach – zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy (§ 6 pkt 2 uchwały) / dowód: uchwała sejmiku wojewódzkiego k. 25-27.

W następstwie wejścia w życie powyższej uchwały, nieruchomość powoda znalazła się zatem na obszarze ograniczonego użytkowania dla (...) w W. tj. została zakwalifikowana do terenów dla których przewidziane są krótkookresowe przekroczenia dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, obowiązujące dla terenów zabudowy mieszkaniowej / dowód: opinia biegłego akustyka T. S. k. 504-574, uzupełniające opinie tego biegłego k. 737-753, k.780-812, ustna uzupełniająca opinia k. 845-847/.

Budynek położony przy ul. (...) w W. zlokalizowany jest w strefie obszaru ograniczonego użytkowania poza strefami Z1 i Z2. Przewidywany poziom hałasu wynikający z normy PN-87 B-02151/02 mierzony długotrwałym wskaźnikiem hałasu LN nie powinien przekraczać 40 dB w dzień i 30 dB w nocy. Budynek powoda zlokalizowany jest w obszarze, dla którego występują przekroczenia dopuszczalności hałasu w porze nocnej i zakłócają w sposób istotny klimat akustyczny budynku. W związku z powyższym należy stwierdzić, że w chwili tworzenia obszaru ograniczonego użytkowania na podstawie prowadzonego monitoringu nie występowały przekroczenia poziomów dopuszczalnych. W wyniku położenia ww. budynku w strefie obszaru ograniczonego użytkowania poza strefami Z1 i Z2 izolacyjność akustyczna badanej fasady w chwili obecnej nie spełniała wymagań określonych w Polskiej Normie (PN-B-02151-3:1999). W nieruchomości powoda, który zlokalizowany jest w strefie ograniczonego użytkowania poza strefami Z1 i Z2 obecnie nie jest zapewniony prawidłowy klimat akustyczny. W celu zapewnienia prawidłowej izolacyjności akustycznej w lokalu powoda należy dokonać wymiany stolarki okiennej na nową o podwyższonych parametrach izolacyjności akustycznej. Koszt związany z wymianą stolarki okiennej i drzwi balkonowych o określonych parametrach w przedmiotowym budynku wynosi 221.071,98 zł brutto /dowód: opinia biegłego akustyka T. S. k. 504-574, uzupełniające opinie tego biegłego k. 737-753, k.780-812, ustna uzupełniająca opinia k. 845-847, opinia biegłego z zakresu budownictwa S. K. k. 1038-1067/.

Wartość nieruchomości o nr ew. (...) z obrębu (...), o powierzchni 1444,00 m^{(

2)}, położonej w W. przy ul. (...) na dzień objęcia jej obszarem ograniczonego użytkowania, tj. 3 sierpnia 2011 roku wynosiła 2 404 000,00 zł. Oszacowany ubytek wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, wskutek umieszczenia jej w strefie obszaru ograniczonego użytkowania na mocy uchwały Sejmiku Województwa (...) nr (...) z dnia 20 czerwca 2011 r., z wyłączeniem innych czynników wpływających na jej wartość, wynosi natomiast 96.160 zł / dowód: opinia biegłego A. K. wraz z opinią uzupełniającą k. 871-908 i 1282-1325/.

W dniu 11 października 2017 roku przed notariuszem w W. T. C. powód P. S. przeniósł umową darowizny własność nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) na rzecz swoich dzieci tj. B. S. i B. A. S. / dowód: akt notarialny k. 954-962, treść księgi wieczystej nr (...) k. 973-977/.

Ocena Dowodów

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgodnych bądź niezaprzeczonych twierdzeń stron oraz wskazanych wyżej znajdujących się w aktach dokumentów i ich kserokopii - których wiarygodność nie była kwestionowana przez żadną ze stron, a także na podstawie opinii biegłych: ds. akustyki T. S., ds. (...) oraz ds. budownictwa S. K..

Ustalony stan faktyczny nie był sporny pomiędzy stronami. Spór w sprawie ogniskował się wokół ustalenia, czy powód poniósł i w jakiej postaci szkodę w związku z objęciem jego nieruchomości OOU, i czy ewentualna szkoda pozostaje normalnym, typowym następstwem ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości wynikających z wprowadzenia OOU.

Na podstawie dowodu z opinii biegłego akustyka T. S. Sąd ustalił, że sporna nieruchomość w zakresie izolacyjności akustycznej nie spełniała wymagań wynikających z Polskiej Normy (PN-B-02151-3:1999). W ocenie Sądu opinię tego biegłego uznać należy za posiadającą moc dowodową oraz walor wiarygodności z uwagi na kompetencje biegłego, jego doświadczenie zawodowe oraz jasny i logiczny wywód opinii.

Dowód z opinii biegłego specjalisty ds. (...) Sąd przeprowadził w celu ustalenia, czy, a jeśli tak, to o ile wartość rynkowa nieruchomości lokalowej należącej do powódki zmalała w wyniku objęcia tej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania ustanowionym uchwałą Sejmiku nr (...). Oceniając przedmiotową opinię Sąd miał na uwadze to, że biegły podał zarówno podstawy materialnoprawne, jak i merytoryczne sporządzonej ekspertyzy. Biegły dokonał szczegółowych ustaleń co do stanu nieruchomości na podstawie oględzin nieruchomości, udokumentowanych załączonym do opinii protokołem oględzin wraz z dokumentacją zdjęciową. Zdaniem Sądu opinia biegłego została wykonana co do zasady w sposób rzeczowy, w oparciu o fachową wiedzę biegłego - specjalisty, posiadającego odpowiednie wykształcenie i doświadczenie zawodowe. Wprawdzie wnioski będące wynikiem tej analizy nie budziły w ocenie Sądu wątpliwości, to jednak biegły dopuścił się pewnych uchybień, które zadecydowały o konieczności dopuszczenia dowodu z opinii uzupełniającej.

W ślad za orzeczeniem Sądu Apelacyjnego wydanym w niniejszej sprawie, Sąd dopuścił dowód z uzupełniającej opinii biegłego sądowego A. K.. W ocenie Sądu biegły tym razem prawidłowo ustalił wartość nieruchomości powoda na dzień objęcia jej obszarem ograniczonego użytkowania, tj. na 3 sierpnia 2011 roku, a także uwzględnił w należytym stopniu pozostałe czynniki wpływające na zmiany cen nieruchomości w okolicy. W swojej opinii wziął on także pod uwagę okoliczność, iż dokonana przez stronę powodową rozbudowa miała miejsce już po objęciu przedmiotowej nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania. W piśmie z dnia 7 listopada 2022 roku, biegły A. K. wskazał, iż brak było wiarygodnych danych, które umożliwiłyby ustalenie zmiany wartości nieruchomości w poszczególnych dzielnicach W., w tym i na U., co jednak w żadnym razie nie podważa przydatności sporządzonej opinii. W ocenie Sądu biegły dokonał doboru nieruchomości porównawczych w sposób całkowicie prawidłowy i oczywistym jest, wbrew twierdzeniom strony pozwanej, że nie jest możliwe sporządzenie wyceny w oparciu o takie same nieruchomości, a jedynie o podobne. Tym samym nieuwzględnienie w dokonywanej ocenie garażu czy braku kanalizacji na posesji nie świadczy w sposób negatywny o sporządzonej opinii, albowiem biegły zgodnie z zasadami dobrej praktyki wyceny przyjął pięć atrybutów cenotwórczych, cech nieruchomości podlegających korektom w procesie szacowania wartości nieruchomości, albowiem nie jest możliwe wyróżnienie i zgradualizowanie wszystkich elementów nieruchomości. Gdyby przeanalizować wszystkie aspekty mogące potencjalnie wpłynąć na wartość wycenianej nieruchomości, otrzymana wartość w sposób znaczący odbiegałaby bowiem od uwarnkowań rynkowych. Biegły wskazał bardzo dokładnie materiały źródłowe na podstawie których dokonał wszelkich ustaleń zawartych w przygotowanej opinii, która została przez niego sporządzona w sposób rzetelny i rzeczowy a wnioski z niej płynące były logiczne, spójne i pozwoliły Sądowi na precyzyjne ustalenie zmiany wartości nieruchomości na skutek objęcia jej o.o.u.

Ustalając wartość nieruchomości Sąd nie oparł się na opinii sporządzonej przez biegłego sądowego mgr T. G. albowiem w ocenie Sądu, wnioski w niej zawarte odbiegają od rzeczywistego stanu rzeczy. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż dokonany przez biegłego dobór nieruchomości i transakcji porównawczych budzi wątpliwości Sądu, albowiem biegły w załącznikach do sporządzonej opinii wskazał jedynie zestawienie wybranych do porównania lokali, jednocześnie nie przedstawiając żadnych bliższych danych odnoszących się do wybranych przez niego lokali z wyjątkiem powierzchni i kondygnacji. Tym samym Sąd nie był w stanie zweryfikować czy biegły dokonał doboru lokali “podobnych” w sposób prawidłowy. Ponadto, biegły wskazał jedynie ogólnikowo, iż sporządzając przedmiotową opinię opierał się na informacjach “uzyskanych z publikacji w czasopismach fachowych, w agencji pośrednictwa nieruchomości i w Internecie” nie wskazując jednocześnie dokładnych źródeł pozyskanych danych, niezbędnych do sporządzenia opinii. Wskazać również należy, iż wnioski płynące z opinii biegłego T. G. pozostają w sprzeczności z poglądami prezentowanymi w publikacjach rzeczoznawców majątkowych oraz opracowaniach organów samorządowych. Powyższe okoliczności przesądziły o tym, iż Sąd odmówił niniejszej opinii waloru wiarygodności, uznając, iż wnioski z niej płynące są niespójne i nielogiczne, a zastosowane przez biegłego metody ustalania wartości nieruchomości budzą poważne wątpliwości. Wobec powyższego Sąd postanowił dopuścić dowód z pisemnej opinii innego biegłego sądowego - A. K. oraz następnie ze sporządzoną przez niego opinią uzupełniającą.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 192 pkt 3 kpc z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej.

W niniejszej sprawie do zbycia własności nieruchomości w drodze umowy darowizny doszło już po doręczeniu pozwu pozwanemu i brak było wyraźnej zgody pozwanego na wstąpienie w miejsce powoda P. S. –jego dzieci B. S. i B. A. S. (obdarowanych). Skutkowało to koniecznością prowadzenia postępowania z udziałem P. S. jako powoda.

Stosownie do art. 86 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej obowiązek ochrony środowiska ma charakter powszechny, co między innymi oznacza nakaz respektowania standardów jego jakości. Nie ma on jednak charakteru bezwzględnego. Istnieją dwa instrumenty prawne, których wdrożenie może wyłączać stosowanie powszechnie obowiązujących standardów jakości środowiska. Jednym z nich jest właśnie, od 1 stycznia 1998 r., obszar ograniczonego użytkowania. Tworzy się go na podstawie art. 135 p.o.ś, jeżeli z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, wymaganej przepisami ustawy z dnia 03 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. 2008 Nr 199 poz. 1227 ze zm.) albo z analizy porealizacyjnej wynika, że pomimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych, nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu.

Podstawę rozstrzygania o zasadności roszczenia powoda P. S. stanowi więc przepis art. 129 ust. 2 w zw. z ust. 1 cyt. przepisu i art. 136 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska (Dz. U. z 2008 r. Nr 25 poz. 150 ze zm. – dalej p.o.ś.).

Zgodnie z treścią art. 129 ust. 2 p.o.ś. w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, a szkoda ta obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Stosownie do art. 136 ust. 2 p.o.ś. roszczenie o wykup bądź o odszkodowanie kieruje się w stosunku do tego podmiotu, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.

Ustawodawca ograniczył jednak czasowo dochodzenie roszczeń, o których mowa w powyższym przepisie, albowiem zgodnie z art. 129 ust. 4 p.o.ś. z takim roszczeniem można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Charakter tego terminu był przedmiotem analizy w orzecznictwie. W wyroku Sądu Najwyższego z 10 października 2008 r. (sygn. akt II CSK 216/08, LEX nr 577165), wyjaśniono i szeroko umotywowano stanowisko, akceptowane także przez Sąd orzekający w niniejszej sprawie, że: „Termin do zgłoszenia roszczeń, o którym mowa w art. 129 ust. 4 ustawy z 2001 r. Prawo ochrony środowiska, jest terminem zawitym, a nie terminem przedawnienia”.

Jak ustalono, nieruchomość należąca do powoda znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania od daty wejścia w życie uchwały Sejmiku z 20 czerwca 2011 roku, tj. od dnia 03 sierpnia 2011 roku i przed tą datą znajdowała się poza tą strefą. Dwuletni termin zawity z art. 129 ust. 4 p.o.ś. mijał zatem 4 sierpnia 2013 r. Tymczasem przed upływem tego terminu, w dniu 2 sierpnia 2013 roku, powód wniósł pozew w niniejszej sprawie.

Powyższe okoliczności świadczą o zachowaniu przez powoda dwuletniego terminu zawitego dla zgłoszenia roszczeń, o którym mowa w art. 129 ust. 4 p.o.ś. Dla skuteczności ich zgłoszenia i zachowania tego terminu wystarczające jest bowiem, zdaniem Sądu, dojście żądania do świadomości adresata – lub właśnie wniesienie pozwu.

Regulacja zawarta w art. 129 ust. 2 p.o.ś stanowi samodzielną podstawę roszczeń odszkodowawczych związanych z wprowadzonym ograniczeniem korzystania z nieruchomości. Przesłankami tej odpowiedzialności są zatem następujące:

wejście w życie aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości;

szkoda poniesiona przez jej właściciela;

związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, a szkodą.

Co istotne, odpowiedzialność pozwanego z tytułu utraty wartości nieruchomości nie może mieć źródła w art. 435 k.c., albowiem art. 129 p.o.ś. przewiduje reżim odpowiedzialności odrębny od regulowanego tym przepisem k.c. Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 lutego 2010 roku (III CZP 128/09, LEX nr 578138) za taką interpretacją przemawia dążenie do kompleksowego uregulowania skutków ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania w zakresie szkody polegającej na obniżeniu wartości nieruchomości. Sąd orzekający podziela stanowisko Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 09 kwietnia 2010 roku ( III CZP 17/10, LEX nr 584036) podkreślił, że: „przepisy art. 435 k.c. w zw. z art. 322 p.o.ś. i art. 129 p.o.ś. przewidują rozłączne reżimy odpowiedzialności. Rozszczepienie tych skutków na szkody wynikające z ograniczeń przewidzianych wprost w rozporządzeniu o ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania oraz szkody wynikające z emisji hałasu byłoby zresztą sztuczne” (tak samo: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 06 maja 2010 r., II CSK 602/09, oraz w postanowieniu z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 128/09). Wskazać też trzeba, że przyjęcie dopuszczalności zastosowania art. 435 k.c. jako podstawy odpowiedzialności pozwanego prowadziłoby do ominięcia 2-letniego terminu zawitego przewidzianego w art. 129 ust. 4 p.o.ś. i niweczyłoby funkcję gwarancyjną tego przepisu, który pozwala podmiotowi nadmiernie ingerującemu w środowisko naturalne, na prowadzenie racjonalnej gospodarki finansowej, umożliwiając mu zaspokojenie roszczeń poszkodowanych w przewidywalnym terminie.

W judykaturze Sądu Najwyższego podnosi się, iż związek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania z obniżeniem wartości nieruchomości należy rozumieć szeroko. Oznacza to, że w związku tym pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru, lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2018 r., II CSK 306/17, niepubl., z dnia 11 marca 2010 r., I CSK 568/18, niepubl., z dnia 14 czerwca 2017 r., II CSK 602/16, nie publ.; z dnia 15 grudnia 2016 r., II CSK 151/16, niepubl.; z dnia 24 listopada 2016 r., II CSK 113/16, niepubl..). (…) Właściciel, który przed wejściem w życie rozporządzenia mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, został w wyniku ustanowienia obszaru możliwości takiej pozbawiony. Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest więc także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel musi znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje. Co również istotne, w odbiorze ewentualnych nabywców nieruchomości, akt prawa miejscowego o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania, otwierający drogę do zwiększenia operacji lotniczych, z całą pewnością wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. Potwierdzenie takiego ograniczenia korzystania z nieruchomości następuje w drodze uchwały właściwego sejmiku o ustanowieniu strefy tego ograniczenia.

Należy zatem przyjąć, iż szkoda musi wynikać z zaniżenia wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie aktu prawa miejscowego, nie może uwzględniać innych okoliczności, niemieszczących się w ramach tak ujętego związku przyczynowego. Dotyczy to innych przyczyn zmian wartości nieruchomości, niż objęte treścią art. 129 ust. 2 p.o.ś. Jeżeli zatem strona dochodzi roszczeń odszkodowawczych w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, to rozmiar szkody, a w konsekwencji wysokość odszkodowania, powinny być ustalone w taki sposób, aby uwzględniały wyłącznie okoliczność wejścia w życie aktu ustanawiającego taki obszar i jego skutki, a nie jakiekolwiek czynniki wpływające na spadek wartości nieruchomości, w tym czynniki ekonomiczne. Nie chodzi przy tym o porównanie natężenia hałasu spowodowanego ruchem lotniczym, lecz o takie ograniczenie prawa własności, które nie występowało przed wejściem w życie aktu prawa miejscowego.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko przedstawione przez Sąd Apelacyjny, zgodnie z którym tego rodzaju ograniczenia dotyczą przede wszystkim nieruchomości położonych w strefach Z1 i Z2, na których nie można budować pewnych obiektów, ani prowadzić określonej działalności gospodarczej. Nieruchomość powoda położona jest jednak poza tym obszarem, a hałas spowodowany ruchem lotniczym istniał już wcześniej i musiał być brany przez powoda pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o nabyciu nieruchomości, czy jej rozbudowie. Tym samym powyższe niedogodności nie mieszczą się w pojęciu immisji.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury nie są objęte zakazem zakłócenia te niedogodności, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku, okolicy i stosunkach. Oznacza to, że w niniejszej sprawie koniecznym było ustalenie, czy to na skutek wejścia w życie aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania, a nie wskutek innych czynników, w tym ekonomicznych, doszło do spadku wartości nieruchomości powoda - co stanowić miało szkodę poniesioną przez powoda. Naprawienia tej właśnie szkody domagał się powód w niniejszej sprawie.

Nie ulega wątpliwości Sądu, że szkoda ta skutkuje zmniejszeniem aktywów powoda jako właściciela nieruchomości lokalowej i koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. (tak też: Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 30 września 2009 r. I ACa 484/09, LEX nr 756606 ). Nie powinno przy tym budzić wątpliwości, że obniżenie wartości nieruchomości stanowi wymierną stratę, niezależnie od tego czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań, nieruchomość jest bowiem dobrem o charakterze inwestycyjnym ( zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., III CZP 57/01, OSNC 2002, Nr 5, poz. 57). Co oczywiste, obniżenie wartości rynkowej nieruchomości „konsumuje”, zawiera w sobie, obniżenie jej wartości użytkowej.

Dla oceny zasadności roszczenia powoda istotna była data, w jakiej nabył przedmiotową nieruchomość. Jak wynika z przedłożonych do akt sprawy dokumentów, powód nabył przedmiotową nieruchomość w drodze sprzedaży przed wejściem w życie Obszaru Ograniczonego Użytkowania ustanowionego Uchwałą Sejmiku z 20 czerwca 2011 roku (wejście w życie 3 sierpnia 2011 roku). Tym samym niewątpliwie w dacie nabycia nieruchomości przez powoda, nie znajdowała się ona jeszcze na terenie objętym strefą ograniczonego użytkowania.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było zatem ustalenie, czy wejście w życie tej uchwały spowodowało zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak ustalono na podstawie dowodu z opinii biegłego specjalisty ds. (...), uzupełnionej następnie, wartość przedmiotowej nieruchomości po ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania z tej przyczyny spadła o 96.160 zł, co stanowiło poniesioną przez powoda szkodę. Jak wskazał bowiem biegły w sporządzonej opinii z 7 maja 2018 roku, a także w opinii uzupełniającej z dnia 15 lipca 2022 roku, wartość rynkowa według stanu i cen na dzień wejścia w życie uchwały, tj. 03.08.2011 roku, wynosiła w zaokrągleniu do pełnych stu złotych 2 404 000,00 zł, natomiast według stanu i cen z dnia pierwszej wyceny wynosiła w przybliżeniu 2 177 000,00 zł, co oznaczało spadek wartości nieruchomości o 10,4 %. Jednocześnie należy jednak wskazać, iż w badanym okresie nastąpił spadek cen nieruchomości na terenie W. o około 6,4 %, co oznacza, że wysokość o jaką uległa obniżeniu wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek wprowadzenia o.o.u. wyniosła 4 %, czyli właśnie 96.160 zł. Zgodnie ze stanem i ceną z drugiej wyceny, przedstawionymi w opinii uzupełniającej, wartość nieruchomości wynosiła w przybliżeniu 2 658 300,00 zł, co oznacza wzrost o około 22 % względem wartości nieruchomości z dnia wejścia w życie uchwały, co oznacza, że różnica pomiędzy wzrostem ceny szacowanej nieruchomości, a wzrostem cen nieruchomości w W. nadal wynosi 4 %, co potwierdza wnioski płynące z uprzednio sporządzonej opinii. Tym samym należy przyjąć, iż szkoda poniesiona przez powoda na skutek wejścia w życie uchwały ustanawiającej o.o.u. wynosi właśnie 96.160 zł, czyli spadek wartości nieruchomości wynikający wyłącznie z tej właśnie przyczyny.

Kategorycznie należy podkreślić, że dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma żadnego znaczenia to, jakie aktualnie natężenie hałasu na przedmiotowej nieruchomości powoduje ruch lotniczy, w szczególności – czy aktualnie na terenie strefy ograniczonego użytkowania faktycznie zwykłe normy hałasu są w ogóle przekraczane. Taki wniosek wynika z następującego rozumowania.

Po pierwsze, stosownie do art. 135 ust. 3a p.o.ś. akt o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania powinien określać jego granice, wprowadzony w jego obrębie reżim ochronny (ograniczenia w zakresie wykorzystywania nieruchomości, wymagania techniczne dotyczące budynków) oraz sposób korzystania z terenów wynikające z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, analizy porealizacyjnej albo przeglądu ekologicznego. Wedle tych przepisów, wyznaczając przebieg granic obszaru ograniczonego użytkowania organ stanowiący kieruje się tym, gdzie są, a gdzie nie są dotrzymane standardy jakości środowiska, rzecz jasna, o ile daje się to precyzyjnie ustalić ( por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 20 marca 2008 r., II SA/Gl 348/07, LEX nr 487250: „ obszar ograniczonego użytkowania w zasadzie jest wyznaczany dla obszaru, na którym doszło do przekroczenia określonych norm”). Dlatego już samo wprowadzenie strefy ograniczonego użytkowania i objęcie jej zakresem przedmiotowej nieruchomości - przesądza w ocenie Sądu o istnieniu negatywnego wpływu na środowisko infrastruktury lotniska. Nie ma zatem nawet potrzeby potwierdzania tego w postępowaniu o odszkodowanie.

Przede wszystkim jednak, odszkodowanie, o którym mowa w art. 129 p.o.ś., ma wyrównać szkodę powstałą wskutek objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania. Znaczy to tyle, że odszkodowanie to ma wyrównać uszczerbek wyrządzony w majątku uprawnionego przez samo objęcie jego nieruchomości o.o.u., a nie przez faktycznie dokonywane immisje. Źródłem roszczenia odszkodowawczego wedle tego przepisu nie jest - w przeciwieństwie do regulowanych kodeksem cywilnym roszczeń z art. 445 czy innych roszczeń z tytułu immisji – faktyczne wystąpienie immisji, ale ustanowienie obszaru, na którym w razie zajścia immisji właściciel będzie musiał ją znosić – do wskazanego w Uchwale poziomu. Źródłem roszczenia jest tu zatem wejście w życie prawa miejscowego, które ogranicza prawa właścicielskie w obrębie OOU. I tak, jak prawo własności ma swoją wartość rynkową, tak też jego ograniczenia znajdują odzwierciedlenie w spadku tej rynkowej wartości. I ten właśnie spadek ma zostać wyrównany odszkodowaniem przewidzianym we wskazanym art. 129 p.o.ś.

Ustalona w stanie faktycznym kwota 96.160 zł stanowi zatem uszczerbek w postaci niższej wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającej już nawet tylko z tego, iż nieruchomość ta została objęta obszarem ograniczonego użytkowania co, w ocenie Sądu, już samo z siebie obniża wartość nieruchomości, niezależnie od tego czy dochodzi do przekroczenia norm hałasu czy nie.

Mając to wszystko na uwadze, Sąd uznał, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a odniesioną przez powoda szkodą. Spadek wartości nieruchomości powoda o 96.160 zł jest bowiem normalnym następstwem wejścia w życie uchwały Sejmiku z 20 czerwca 2011 roku. Wejście w życie tej uchwały stanowiło potwierdzenie istniejących na tej nieruchomości uciążliwości, co znacząco wpłynęło na sposób postrzegania tej nieruchomości na rynku przez potencjalnych nabywców. Sąd uznał zatem, że powód doznał szkody pozostającej w związku przyczynowym z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania w postaci utraty wartości rynkowej nieruchomości na kwotę 96.160 zł. Szkodę tę pozwany powinien powodowi wyrównać – o czym orzeczono w pkt I wyroku.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 363 § 2 k.c. Należy mieć przy tym na uwadze, że roszczenie przewidziane w art. 129 ust. 2 p.o.ś. powstaje z dniem wprowadzenia ograniczeń korzystania z nieruchomości w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania. Jako zobowiązanie bezterminowe staje się wymagalne po wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia. Jak stanowi natomiast art. 455 k.c. świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do jego wykonania (patrz wyrok SN z 14 VII 2016 III CSK 170/16). Jednak przywołana uchwała Sądu Najwyższego z 6 IX 1994 r. III CZP 105/94 straciła na swojej aktualności. Funkcja waloryzacyjna odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, w związku z normalizacją stosunków ekonomicznych i stabilizacją cen, nie ma już takiego znaczenia. Przeważa ich funkcja odszkodowawcza. Odsetki mają przede wszystkim zapewnić swego rodzaju zryczałtowane wynagrodzenie dla wierzyciela za korzystanie przez dłużnika ze środków pieniężnych należnych wierzycielowi, a także dyscyplinować dłużnika i motywować go do jak najszybszego spełnienia świadczenia ( wyrok SN z 25 I 2017 r. IV CSK 131/16). Zatem odsetki zostały ustalone od następnego dnia od doręczenia odpisu pozwu stronie pozwanej tj. od dnia 18 października 2013 roku do dnia zapłaty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., ustalając, że pozwany jako przegrywający spór ponosi koszty procesu w całości. Natomiast na podstawie art. 108 § 1 zdanie drugie k.p.c. pozostawiono szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE