UZASADNIENIE

(wyroku z dnia 11 lipca 2024 roku – k. 193)

Powód P. O. wniósł pozew przeciwko pozwanym M. O. (2) oraz M. O. (1) o:

a) zniesienie bez wynagrodzenia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość – działkę nr (...), położoną w G., obręb (...), M., o powierzchni 0,2117 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), stanowiącą własność powoda, ustanowionej na rzecz każdorazowych właścicieli działki nr (...), obszaru 0,6024 ha, objętej księgą wieczystą o nr (...), polegającej na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia przez działkę nr (...), całością jej obszaru, wszelkich mediów (sieci i urządzeń), znoszenia ich istnienia oraz na prawie przeprowadzenia ich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji, z zastrzeżeniem, że uprawniony ponosić będzie wszelkie koszty związane z budową i utrzymaniem sieci, stosownie do treści § 7.1 aktu notarialnego stanowiącego podstawę niniejszego wpisu,

b) zniesienie bez wynagrodzenia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość – działkę nr (...), położoną w G., obręb (...), M., o powierzchni 0,0016 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), stanowiącej własność powoda, ustanowionej na rzecz każdorazowych właścicieli działki nr (...), obszaru 0,6024 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) polegającej na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia przez działkę nr (...), całością ich obszaru, wszelkich mediów (sieci i urządzeń), znoszenia ich istnienia oraz na prawie przeprowadzenia ich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji z zastrzeżeniem, że uprawniony ponosić będzie wszelkie koszty związane z budową i utrzymaniem sieci, przy czym wykonywanie powyższej służebności jest ograniczone wyłącznie do wskazanych działek nr (...), stosownie do treści § 7.2 aktu stanowiącego podstawę niniejszego wpisu,

c) zniesienie bez wynagrodzenia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość – działkę nr (...), położoną w G., obręb (...), M., o powierzchni 0,0702 ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...), stanowiąca własność powoda, ustanowionej na rzecz każdorazowych właścicieli działki nr (...), obszaru 0,6024 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) polegającej na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia przez działkę nr (...), całością ich obszaru, wszelkich mediów (sieci i urządzeń), znoszenia ich istnienia oraz na prawie przeprowadzenia ich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji, z zastrzeżeniem, że uprawniony ponosić będzie wszelkie koszty związane z budową i utrzymaniem sieci, przy czym wykonywanie powyższej służebności jest ograniczone wyłącznie do wskazanych działek nr (...), stosownie do treści § 7.2 aktu stanowiącego podstawę niniejszego wpisu,

d) zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powód jest właścicielem działek nr (...), które nabył od K. D.. Natomiast pozwani małżonkowie są właścicielami działki nr (...), której zbywcą także był K. D..

Do ustanowienia opisanych wyżej służebności doszło w ten sposób, że dnia 27 września 2018 roku pozwani oraz działający w imieniu K. D. pełnomocnik J. C. zawarli umowę sprzedaży działki nr (...), w której treści wskazano, że ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę nr (...) należącą do Skarbu Państwa, a także poprzez działkę nr (...). Jako, że w chwili zbycia działka nr (...) posiadała dostęp do drogi publicznej, nie było prawnych podstaw (wymogów) do ustanawiania jakichkolwiek służebności obciążających działki nr (...).

Pismem z dnia 10 lipca 2020 roku skierowanym do pozwanych, K. D. odmówił potwierdzenia czynności dokonanych przez pełnomocnika z przekroczeniem umocowania, w tym czynności ustanowienia służebności gruntowych wskazanych w § 7 ust. 1 oraz § 7 ust. 2 umowy sprzedaży z dnia 27 września 2018 roku.

Opisane służebności w żaden sposób nie zwiększają użyteczności nieruchomości władnącej, ani nie przynoszą jej żadnych korzyści.

Stan taki jednocześnie utrudnia zbycie nieruchomości.

Pozwani nie korzystają ze służebności, ponieważ te nie są konieczne do użytkowania działki nr (...). Natomiast przyczyny, które przemawiały za ich ustanowieniem w zasadzie nigdy się nie zrealizowały, a ich ustanowienie było zbędne i pozostawało wbrew woli K. D..

(pozew – k. 3-5)

Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Jego zdaniem zniesienie służebności spowoduje, że działka nr (...) zostanie pozbawiona dostępu do drogi publicznej i faktycznego dojazdu do niej. Działka ta nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, po której możliwy jest przejazd i przechód, zatem służebności gruntowe obciążające działki są konieczne i uzasadnione. Działka nr (...) jest nieprzejezdna i znajduje się w lesie. Z kolei przejazd przez działkę nr (...) do działki nr (...) możliwy jest wyłącznie w przypadku zachowania służebności na nieruchomości nr (...). To właśnie doprowadziło do ustanowienia służebności. Powód w ramach sprzedaży działki nr (...) gwarantował i zapewniał o dostępie do nieruchomości z dwóch stron. Zatem kwestionowanie przez powoda ustanowionych służebności w ramach uzgodnionej ceny sprzedaży działki nr (...) jest niezrozumiałe.

Poza tym pozwani nie znali zakresu pełnomocnictwa udzielonego J. C.. Niezależnie od tego nie przekroczył on swojego umocowania.

Pozwany zwrócił uwagę na szerszy kontekst sytuacyjny sprawy – spór między stronami.

(odpowiedź na pozew – k. 57-60v.)

Postanowieniem z dnia 27 czerwca 2023 roku umorzono postępowanie w stosunku do pozwanej M. O. (2).

(postanowienie – k. 69)

Stan faktyczny:

Dnia 24 września 2018 roku K. D. udzielił J. C. notarialnego pełnomocnictwa do zbycia na rzecz M. i M. małżonków (...) nieruchomości położonej w G., obręb (...), M., stanowiącej działkę nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) za wskazaną kwotę, a także do ustanowienia wszelkich wymaganych w związku z zawieraną umową ograniczonych praw rzeczowych, w tym służebności gruntowych lub służebności przesyłu na nieruchomościach stanowiących własność lub współwłasność mocodawcy, w tym: nieruchomościach gruntowych stanowiących działki nr (...) ( (...)), (...) oraz (...) ( (...)).

(dowód: akt notarialny – k. 12-13)

Dnia 27 września 2018 roku K. D. – działając przez pełnomocnika J. C. – zbył na rzecz M. (...) opisaną wyżej działkę o nr (...), ustanawiając jednocześnie na rzecz każdorazowego właściciela tej działki służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia przez działki nr (...) (zgodnie z załącznikiem graficznym), (...) (całością jej obszaru), (...) (całością jej obszaru), (...) (całością jej obszaru), (...) (całością jej obszaru) wszelkich mediów (sieci i urządzeń), znoszenia ich istnienia oraz prawie przeprowadzania ich napraw, remontów, konserwacji i modernizacji, z tym, że właściciel nieruchomości władnącej ponosić będzie wszelkie koszty związane z budową i utrzymaniem sieci.

(dowód: akt notarialny – k. 14-19v.)

K. D., mimo że działał przez pełnomocnika, był osobiście obecny podczas zawierania tego aktu notarialnego.

(dowód: zeznania pozwanego – k. 177-177v., płyta – k. 179)

Kwestie dotyczące ustanowienia służebności ustalane były pomiędzy pozwanym a K. D.. Warunkiem zakupu przez pozwanego działki nr (...) było ustanowienie opisanych wyżej służebności, w ten sposób, aby po podziale tej działki, każda z nich miała dostęp do drogi publicznej. Powód planował bowiem sprzedać jedną z działek, a drugą zabudować.

(dowód: zeznania pozwanego – k. 177-177v., płyta – k. 179)

Powód P. O. nabył od K. D. działki o nr (...) położone w G., obręb (...), M., objęte księgami wieczystymi o numerach (...). Informowany był wówczas przez zbywcę, że ten wyraził chwilową zgodę na ww. służebności i że te zostaną cofnięte.

(dowód: wydruk z (...) k. 9-11, zeznania powoda – k. 176-177, płyta – k. 179)

Pismem z dnia 10 lipca 2020 roku K. D. poinformował M. O. (1) oraz M. O. (2), że odmawia potwierdzenia czynności ustanowienia służebności gruntowych, dokonanych przez pełnomocnika z przekroczeniem zakresu udzielonego pełnomocnictwa, a to dlatego, że z aktu notarialnego wynikało, że działka nr (...) ma dostęp do drogi publicznej – działki nr (...).

(dowód: pismo – k. 20-21v., potwierdzenie odbioru – k. 22-22v.)

Jak wynika z pisma Prezydenta Miasta G. z dnia 24 stycznia 2023 roku działka nr (...) przy jej obecnym zagospodarowaniu nie posiada dostępu do drogi publicznej.

(dowód: pismo – k. 61)

Droga obejmująca działki nr (...) nie jest udostępniona dla ruchu kołowego w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o lasach. Droga ta udostępniona została Gminie M. G. w drodze dzierżawy na cele dojazdu do „Osiedla (...)”.

Natomiast właścicielem działki nr (...) jest Gmina M. G..

Na drodze tej znajduje się szlaban postawiony przez Lasy Państwowe.

(dowód: dokumentacja zdjęciowa na płycie – k. 68, pismo z Nadleśnictwa G. – k. 98 wraz z załącznikiem graficznym – k. 99, pismo z Nadleśnictwa G. – k. 137 wraz z załącznikiem graficznym – k. 138, zeznania powoda – k. 176-177, płyta – k. 179)

Aktualnym wyłącznym właścicielem nieruchomości składającej się z działki nr (...) jest pozwany.

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny został przez Sąd ustalony na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony, a także przesłuchania stron.

Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. Strony również nie podnosiły zarzutów w tym zakresie. Podobnie sytuacja miała się do zeznań stron, które były logiczne, spójne i niesporne co do faktów. Czym jest bowiem ocena skutków prawnych z nich wywodzonych.

Na podstawie art. 235² § 1 pkt 2, 3 i 5 k.p.c. pominięto dowody z przesłuchania K. D. (powód potwierdził, że wyraził zgodę na ustanowienie służebności), opinii biegłego geodety i oględzin (stan prawno-przestrzenny został ustalony na podstawie map, zdjęć i następczo zeznań stron), aktu oskarżenia (potwierdzał jedynie konflikt stron) oraz oświadczenia K. M. (wyraz przypuszczeń osoby niebędącej stroną procesu), albowiem fakty jakie miały być nimi wykazane nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, zostały udowodnione lub zmierzały wyłącznie do przedłużenia postępowania.

Zgodnie z art. 295 k.c. jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Warunkiem jest to, aby służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Utrata znaczenia oznacza, że służebność nie jest już zupełnie konieczna dla nieruchomości władnącej. Te względy, które przemawiały za jej ustanowieniem, odpadły w całości na skutek upływu czasu lub zmienionych stosunków społeczno-gospodarczych (wyrok SN z 26 listopada 1999 r., III CKN 467/98, LexisNexis nr (...), OSNC 2000, nr 5, poz. 102). Służebność nie wygasa jednak ex lege, lecz właściciel nieruchomości obciążonej nabywa wówczas roszczenie o jej zniesienie.

Okoliczność utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinna zostać wykazana przez właściciela nieruchomości obciążonej. Ocena jednak, czy przesłanka "utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej" rzeczywiście występuje, powinna być dokonywana z perspektywy każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Przy ocenie utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władnącej powinno się uwzględniać w szczególności treść służebności, cel, w którym została ona ustanowiona, oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej. Z dorobku orzecznictwa wynika, że "utrata wszelkiego znaczenia" tylko wtedy stanowi podstawę zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 k.c., gdy ma charakter obiektywny i trwały. Utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej nie występuje, gdy zwiększa ona użyteczność nieruchomości władnącej chociażby przez krótki okres w roku, np. w czasie jesiennych deszczy lub wiosennych roztopów (por. orz. SN z 11.9.1957 r., 3 CR 710/57, OSNCK 1958, Nr 4, poz. 111; K. Zaradkiewicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2015, art. 295, Nb 1; K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024).

W pierwszej kolejności strona powodowa domagała się przesłankowego ustalenia, że do ustanowienia służebności w ogóle nie doszło. Powództwo w tym przypadku powinno znajdować oparcie w art. 10 u.k.w.h. Nie mniej zarzut ten sformułowany został o fakty i twierdzenia stanowiące próbę obejścia prawa. Po pierwsze K. D. kwestie służebności ustalał osobiście z nabywcą – stroną pozwaną. Po drugie był osobiście obecny podczas zawierania aktu notarialnego zbycia działki nr (...), mimo tego że ustanowił do tego pełnomocnika – adwokata i wykładowcę akademickiego specjalizującego się w prawie nieruchomości. Po trzecie sam powód zeznał, że K. D. poinformował go, że ten wyraził zgodę na ustanowienie służebności będących przedmiotem postępowania, a następnie zamierzał je cofnąć. Oczywistym jest, że wyrażona zgoda na ustanowienie służebności jest nieodwołalna. Wydaje się, że celem ustanowienia pełnomocnika do transakcji była chęć późniejszego kwestionowania umocowania pełnomocnika, który zresztą zakresu pełnomocnictwa nie przekroczył, a to już z tego względu, że zbywca wyraźnie chciał ustanowienia konkretnych służebności. Kwestionowanie zakresu pełnomocnictwa oparte było o twierdzenie, że pełnomocnik mógł ustanowić służebności jedynie wymagane prawem. To dość elastyczne sformułowanie wykładać należy w ten sposób, że pełnomocnik umocowany był do ustanowienia służebności na działkach będących własnością mocodawcy, a to w szczególności tam wymienionych. Jeżeli byłoby faktycznie tak, że działka nr (...) miała dostęp do drogi publicznej, co rzecz jasna nie podlega na prawdzie, to nie było innego celu ustanawiania pełnomocnictwa obejmującego ustanowienie służebności. Zagrożeniem bezpieczeństwa obrotu byłoby uzależnianie skuteczności pełnomocnictwa od prawnej oceny nierzadko skomplikowanych stanów faktycznych. Absurd argumentacji pełnomocnika strony powodowej unaocznia analogiczny przypadek, w którym pełnomocnictwo obejmowałoby umocowanie do zawarcia umowy np. w najlepszym interesie ekonomicznym mocodawcy, a rzeczywiście w toku negocjacji strony poczyniły ustępstwa. Nie mniej pełnomocnik zbywcy działał na wyraźne i konkretnie sprecyzowane żądanie tak do zbycia nieruchomości jak i ustanowienia na jej rzecz służebności. Na marginesie warto wspomnieć, że tzw. ul. (...) nie jest drogą publiczną. Znajduje się na niej nawet szlaban, a właśnie po to został ustawiony, aby ruch kołowy na niej się nie odbywał. Poza tym w porze deszczowej lub zimowej możliwość poruszania się tą drogą z technicznego punktu widzenia jest trudna lub wręcz niemożliwa.

Przechodząc dalej do oceny utraty wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej (art. 295 k.c.), to nie sposób stwierdzić, aby strona powodowa wykazała tę przesłankę, co było jej obowiązkiem procesowym. Od czasu ustanowienia służebności do chwili obecnej nie zaszły żadne istotne zmiany społeczno-gospodarcze, które zdezaktualizowałyby korzyści płynące dla działki nr (...) z możliwości przejazdu i prowadzenia sieci przez działki obciążone. Nawet przyjmując, że pozwany mógłby korzystać z działki nr (...) i dalszych, to po pierwsze nie wydaje się, aby było to możliwe przez cały okres w roku, a po drugie pomija to zasadnicze uwarunkowania całego tzw. Osiedla (...). Stanowi ono otoczoną lasami enklawę, stąd też pożyteczne dla każdej nieruchomości tego obszaru jest ich wzajemne połączenie. Poza tym celem ustanowienia służebności dla nieruchomości władnącej było podzielenie jej. Plan pozwanego w tym zakresie tak długo pozostaje możliwy do zrealizowania, jak długo dostęp do niej możliwy jest przez działki obciążone (z dwóch stron). Istotne jest przy tym, że nie wystarczy częściowa utrata znaczenia dla nieruchomości władnącej, co w niniejszej sprawie nie zachodzi, ale dla całości nieruchomości skoro mowa o wszelkim znaczeniu. Nie ma również znaczenia, że aktualnie służebność nie jest wykonywana, skoro nabycie przez pozwanego działki zakładało dopiero jej zainwestowanie, a oczywistym jest, że taki proces wymaga czasu, zarówno pod kątem techniczno-organizacyjnym (planowanie, projektowanie, sprawy urzędowe) jak również finansowym. Pozwany potrzebuje czasu na podzielenie działki, a następnie jej sprzedaż. Sąd w niniejszej sprawie opierał się na aktualnym sposobie zagospodarowania Osiedla (...). Przeznaczenie wynikające z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego odbiega od stanu faktycznego i w niniejszym przypadku stanowi zamierzenia organizacji dróg dojazdów. Nie mniej w zakresie działki nr (...) przewiduje zabudowę mieszkaniową.

Mając na uwadze całokształt powyższych rozważań, na podstawie art. 295 k.c. a contrario powództwo w punkcie I. wyroku należało oddalić.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c., obciążając przegrywającego powoda całością poniesionych przez pozwanego kosztów, na co składały się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł) oraz wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej (480,00 zł) ustalona na podstawie §5 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.). Na podstawie art. 98 § 1¹ k.p.c. od sumy tych kosztów należne były odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE