UZASADNIENIE

Pozwem z 6 marca 2020 roku ( data nadania), skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., powód R. O. wniósł o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 28 marca 2019 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty na rok 2019 oraz ustalenia wysokości opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Powód wniósł również o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kosztów procesu na podstawie art. 98 § 1^{(

1)} k.p.c.

Powód, uzasadniając swoje żądanie wskazywał, że przedstawiony przez Zarząd Wspólnoty plan gospodarczy na rok 2019 nie zawiera żadnej analizy wydatków poniesionych przez Wspólnotę w roku poprzednim, nie zawiera też żadnych planowanych wydatków na rok 2019. W załączniku nr 1 do zaskarżonej uchwały przedstawiona została jedynie tabela ujmująca koszty zarządzania nieruchomością wspólną, która zgodnie z § 1 ww. uchwały stanowi plan gospodarczy na rok 2019. Na podstawie przedmiotowej tabeli nie można jednak wywnioskować czy uwidocznione w niej kwoty są wydatkami faktycznymi czy planowanymi oraz jaki okres obejmują. W ocenie powoda stanowiąca załącznik nr 1 do uchwały Tabela w ogóle nie stanowi planu gospodarczego. Tabela w żaden sposób nie wyjaśnia zawartych w niej wyliczeń, nie wynika z niej chociażby informacja skąd mają pochodzić środki na pokrycie wskazanych wydatków.

Wątpliwości powoda wzbudził również pkt 2.4.(zarządzanie i administrowanie) oraz pkt 2.6 (recepcja) załącznika nr 1 do zaskarżonej uchwały. Powód wskazał, że zgodnie z planem gospodarczym na 2018 r. – planowane i faktyczne wydatki na obsługę recepcji wynosiły (...) zł, tj.(...) zł miesięcznie. Z załącznika do uchwały na 2019 r. wynika, że koszty obsługi recepcji wzrosły o 36% w stosunku do planu gospodarczego na rok ubiegły. Powód wskazał, że kwestie zarządzania i administrowania w zakresie wynagrodzenia dla administracji Wspólnoty reguluje uchwała nr (...) z 23 grudnia 2010 Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W. w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, która ustala wynagrodzenie na stałą kwotę wynoszącą (...) zł miesięcznie. Wspólnota nie wyraziła zgody na jakiekolwiek podwyżki dla administracji.

Powód wskazał ponadto, że Wspólnota zleciła obsługę recepcji dla mieszkańców w budynkach (...) podmiotowi (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Praca związana z obsługą recepcji jest jednak w większości poświęcana działalności hotelowej (...) sp. z o.o. Wyrażenie zgody przez Zarząd Wspólnoty, w skład którego wchodzi M. L. i A. C. na podwyżkę wynagrodzenia dla de facto obsługiwania recepcji dla (...), której właścicielem i prezesem jest M. L. a A. C. pracownikiem (...), której właścicielem i członkiem zarządu jest również M. L. – rodzi oczywisty konflikt interesów, a co za tym idzie – w ocenie powoda – podejrzenie o działalność na szkodę Wspólnoty.

(pozew – k. 4-6v.)

Wyrokiem zaocznym wydanym w dniu 19 listopada 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. nr (...) z 28 marca 2019 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2019 oraz ustalenia wysokości opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

(wyrok zaoczny – k. 67)

W złożonym sprzeciwie od wyroku zaocznego pozwana Wspólnota wniosła o uchylenie wyroku zaocznego i oddalenie powództwa. Pozwana wniosła również o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana wskazała na bezzasadność zarzutu powoda co do nieprzedstawienia analizy wydatków za rok 2018 z uwagi na fakt, iż taka czynność jest podejmowana w oddzielnej uchwale – w okolicznościach niniejszej sprawy nastąpiło to w uchwale nr (...) z dnia 28 marca 2019 roku.

W ocenie Wspólnoty na podstawie § 2 uchwały (...) jest możliwość określenia charakteru wydatków tam umieszczonych. Źródłem finansowania Wspólnoty są opłaty ponoszone przez właścicieli lokali zgodnie z art. 12 u.w.l., a Wspólnota nie posiada innych źródeł dochodu. Zwiększone koszty mają swoje źródło w naturalnych mechanizmach rynkowych, tj. wzroście płacy minimalnej i cen usług na rynku.

Zdaniem pozwanej w 2019 roku wydatki na fundusz remontowy zdecydowanie wzrosły w związku z nagłymi awariami zagrażającymi zdrowiu, bezpieczeństwu i życiu mieszkańców (balustrady, konstrukcja, stropy, posadzki). Dodała, że za takie naprawy odpowiedzialny jest Deweloper, wobec którego wytoczone zostało powództwo. Wspólnota wykonała tylko naprawy konieczne, służące zminimalizowaniu zagrożenia zdrowia i życia mieszkańców.

Wzrost kosztów obsługi prawnej wynikał natomiast z szeregu postępowań toczących się przeciwko deweloperowi. W celu naprawienia wad nieruchomości wspólnej oraz odzyskania własności terenów nieruchomości wspólnej, których własność przypisał sobie deweloper, pozwana musi zabezpieczyć niezbędne do dochodzenia swoich praw koszty, co pozostaje w oczywistym interesie członków wspólnoty.

(sprzeciw – k. 75-83)

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.

(protokół rozprawy – k. 388-388v.)

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

Powód nieprzerwanie od 2010 roku jest właścicielem lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego przy ul. (...) w W., który wchodzi w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...). R. O. stale zamieszkuje w przedmiotowym lokalu.

(odpis księgi wieczystej – k. 10-15)

Nieruchomość objęta Wspólnotą Mieszkaniową (...)stanowi zespół dwóch 22-piętrowych budynków apartamentowych, w skład których wchodzi 396 lokali znajdujących się w dwóch wieżach, po 198 lokali każda. W przedmiotowej nieruchomości znajdują się także lokale użytkowe oraz galeria handlowa. ( okoliczności bezsporne)

W latach 2019-2020 większość lokali w nieruchomości przy ul. (...) byłą przedmiotem najmu krótkoterminowego, prowadzonego w ramach działalności gospodarczej różnych podmiotów, w tym głównie spółki (...) sp. z o.o. (która to spółka obecnie jest właścicielem kilku lokali we Wspólnocie). Obecnie większość lokali jest wynajmowanych długoterminowo ( wydruk księgi wieczystej, zeznania świadka K. M. – k. 269-270, zeznania świadka T. M. – k. 275-277, 279)

W latach 2019 – 2023 r. M. L. (członek zarządu Wspólnoty w chwili podjęcia ww. uchwały) był prezesem zarządu (...) sp. z o.o. W przeszłości M. L. był także wspólnikiem ww. spółki. ( odpis pełny Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego – dostępny online).

Każdy z budynków ma osobne wejście, osobne lobby i osobne biurko recepcyjne. W latach 2009-2018 to spółka (...) świadczyła dla Wspólnoty usługi recepcyjne (concierge). Recepcja służyła rejestracji i wymeldowaniu najemców, wydawaniu kluczy, informowaniu o zasadach funkcjonowania budynku, świadczeniu usług consierge, pośrednictwu w przekazywaniu przesyłek, zamawianiu taksówek, koordynacji działań wszystkich firm wynajmujących lokale, współpracy z ochroną, serwisem sprzątającym, serwisem technicznym i administracją ( k.286). Pracownicy posługiwali się także językiem angielskim. Recepcja jest czynna od 7:00 do 23:00, w nocy za biurkiem recepcji siedzą pracownicy ochrony. Recepcja służy wszystkim mieszkańcom oraz firmom znajdującym się w budynkach.

(zeznania świadka T. M. – k 275-277, 279, zeznania świadka K. M. – k. 269v.-270, pismo (...) – k. 286-287v.).

23 grudnia 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) przyjęła uchwałę nr (...) w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, przywidując maksymalne wynagrodzenie dla zarządcy nieprzekraczające stawki wynoszącej (...)zł brutto za każdy m^{(

2)} powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych oraz (...)zł za każdy m^{(

2)} powierzchni użytkowej lokali niemieszkalnych. Uchwała nigdy nie została zmieniona ani uchylona . (uchwała nr (...), zeznania T. M. – k. 278)

Pod koniec 2018 r. w celu wyłonienia odpowiedniej firmy, na zlecenie Zarządu Wspólnoty, (...) Sp. z o. o. przeprowadziła przetarg na usługi recepcyjne (mail - k. 288). Zapytanie ofertowe zostało wysłane do 21 firm, odpowiedziało 9 firm ( k. 289). Zarząd Wspólnoty podjął decyzję o kontynuacji współpracy w zakresie usług consierge z (...) sp. z o. o. przede wszystkim z uwagi na najniższą ofertę na rynku oraz deklarację zatrudnienia pracowników tylko i wyłącznie na umowę o pracę.

( pismo (...) - k. 286-287, zeznania świadka K. M. – k. 269v.-270)

T. M. – prezes zarządu Spółki (...) (zarządcy nieruchomości) miał świadomość istnienia uchwały nr (...) z dnia 23.12.2010 r. regulującej wynagrodzenie dla administracji ( zeznania świadka T. M. – k. 278). Pierwsza podwyżka została przyznana administracji w kwietniu 2018 roku przez Zarząd Wspólnoty bez zwrócenia się do właścicieli o wyrażenie zgody na to w uchwale.

28 marca 2019 r. Wspólnota Mieszkaniowe (...) w W. przy ul. (...) podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty na rok 2019 oraz ustalenia wysokości opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z § 1 zatwierdzono plan gospodarczy na rok 2019 przedstawiony w załączniku nr 1 do niniejszej uchwały. W § 2 zatwierdzono opłaty zaliczkowe na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości (...) zł za 1 m^{(

2)} powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie, (...)zł miesięcznie za jedno miejsce postojowe i (...) zł miesięcznie za jedną komórkę lokatorską.

Załącznik nr 1 do ww. uchwały zawiera Tabelę określającą koszty dostawy mediów, koszty zarządu nieruchomością wspólną (z wyszczególnieniem konkretnych kategorii jak np. energia elektryczna, ubezpieczenie, wynagrodzenia, zarządzanie i administrowanie, ochrona, recepcje, technika budynku, utrzymanie czystości itp.) oraz przychody z zarządzania nieruchomością.

(uchwała nr 3/2019 – k. 29)

W porównaniu z uchwałami z poprzednich 3 lat, zaskarżona uchwała nr (...)nie zawiera kosztów porównawczych z roku poprzedniego, co zdecydowanie utrudniło zapoznanie się z faktycznymi zmianami w kosztach, które dotknęły mieszkańców Wspólnoty.

( Tabela – załącznik nr 1 do uchwały – k. 30, uchwały z poprzednich lat wraz z załącznikami – k. 31-36).

Wzrost kosztów ubezpieczenia oraz funduszu remontowego w roku 2019 był uzasadniony okolicznościami, jakie zaszły w budynkach (...). W celu usunięcia zagrożenia życia, zdrowia i bezpieczeństwa Wspólnota dokonała koniecznych napraw na balkonach i tarasach użytkowych, a w tym również stropów i posadzek betonowych.

( opinia biegłego k. 163-194).

Wzrost kosztów obsługi prawnej wynikał z faktu, iż równolegle toczyły się liczne postępowania przeciwko Deweloperowi, od którego Wspólnota domagała się naprawy elementów konstrukcyjnych, za których budowę odpowiedzialny był bezpośrednio Deweloper oraz zwrotu kosztów za dokonanie niezbędnych napraw konstrukcyjnych. Ponadto Wspólnota dążyła do przejęcia na własność wydzierżawionego gruntu, aby uzyskiwać większy przychód z nieruchomości wspólnej, co wpłynęłoby pozytywnie na sytuację finansową mieszkańców.

( pisma procesowe i orzeczenia zapadła w sprawach, których stroną jest Wspólnota - k. 85-161).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt dokumentów. Wskazać należy, iż zgromadzone dokumenty nie były kwestionowane co do ich autentyczności i wiarygodności, a tym samym Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić wiary informacjom z nich wynikającym. Spór koncentrował się w zasadzie na zasadności podwyżek kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, braku transparentności działań Zarządu w stosunku do mieszkańców oraz zasadność finansowania przez Wspólnotę usługi consierge. Podstawę stanu faktycznego stanowiły również zeznania przesłuchanych w toku postępowania świadków – K. M. i T. M.. W pełni wiarygodne okazały się zeznania ww. świadków dotyczące rosnących kosztów związanych z obsługą nieruchomości.

Kluczowa jednak okazała się opinia biegłego J. M. - specjalisty w zakresie zarządzania nieruchomościami i rozliczeń w nieruchomościach. Sąd w całości podzielił wnioski z niej płynące - nie można przyjąć, że usługi consierge świadczone w budynkach Wspólnoty były dostępne dla wszystkich, w sytuacji gdy administrator budynku, nie jest w stanie określić w jakim zakresie i dla kogo takie usługi są dostępne. Ponadto, z wiedzy powszechnej na temat budynków (...) oraz charakteru lokali w nich wyodrębnionych, ale również z zeznań świadków wynika, że znaczna większość lokali przeznaczona jest do najmu okazjonalnego lub krótkoterminowego, w związku z czym można w tym wypadku mówić o swoistej formie usług quasi hotelarskich pełnionych przez (...) sp. z o. o. Skoro więc usługi consierge nie wpływają na utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, to wydatki w tym zakresie nie powinny być zaliczane do wydatków ponoszonych w związku z zarządem nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

W niniejszej sprawie wątpliwości nie budziła legitymacja powoda w związku z faktem iż R. O. jest właścicielem lokalu w danej wspólnocie. Niekwestionowany jest również fakt, że dochował sześciotygodniowego terminu na wniesienie pozwu, przewidzianego w art. 25 u.w.l. liczonego od powiadomienia go o treści uchwały.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo powinno być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z ust. 1a powołanego przepisu. Zgodnie zaś z ust. 2 wskazanego artykułu zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Niezgodność z prawem zaskarżonej w trybie art. 25 u.w.l. uchwały wspólnoty może polegać zarówno na kolizji treści uchwały z prawem, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. W pozwie powód mógł zatem zgłosić zarzut sprzeczności materialnej albo formalnej. Przy czym w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. II CSK 370/06, M. Prawn. 2007/4/173)

Kolejną podstawą zaskarżenia uchwały jest naruszenie interesów powoda jako właściciela lokalu. Naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l stanowi kategorię obiektywną, zaś odpowiedź na pytanie, czy zaskarżona uchwała narusza słuszne interesy musi zostać zawsze osadzona w faktycznych realiach sprawy. W przypadku interesu właściciela, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 19 stycznia 2017 r., I ACa 792/16, lex nr 2287476)

Istotna dla rozstrzygnięcia sprawy będzie interpretacja art. 14 u.w.l. Zgodnie z jego brzmieniem, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zdaniem Sądu, do tego otwartego katalogu można zaliczyć wszelkie wydatki na inne cele niż wymienione powyżej, o ile będą one nierozerwalnie związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej poprzez utrzymanie gruntu oraz części budynku lub urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Rozważenia wymaga więc czy każdy z przewidzianych, ponoszonych przez mieszkańców kosztów zarządzania nieruchomością wspólną jest konieczny i zasadny, w myśl art. 14 u.w.l oraz powyższej interpretacji charakteru katalogu przewidzianego w owym artykule.

W ocenie Sądu, usługi consierge, na pokrycie których przewidziano w planie gospodarczym przyjętym uchwałą 3/2019, nie mogą być ujmowane w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, gdyż taka usługa nie prowadzi w żadnym stopniu do zachowania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do zaliczenia do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wydatków, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z materiału dowodowego oraz powszechnej wiedzy o charakterze budynków (...) przy ul. (...) wynika, że zdecydowana większość mieszkań służy do najmu krótkoterminowego oraz okazjonalnego. W związku z tym, usługi consierge w zdecydowanej większości są adresowane i pożytkowane właśnie przez gości tej kategorii - nie faktycznych właścicieli lokali, którzy są stałymi mieszkańcami ( podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie , wyrok z 16 grudnia 2020 r., sygn. V ACa 478/20).

Sąd nie kwestionuje dopuszczalności funkcjonowania recepcji w budynku w ramach zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności, jeśli takie udogodnienie było zakładane przez podmiot odpowiedziany za wzniesienie budynku, wyodrębnienie lokali i ich zbycie, a tak jest w niniejszej sprawie. Z punktu widzenia przesłanek z art. 25 u.w.l. rozważyć należy jednak cel funkcjonowania recepcji, który w niniejszej sprawie znacząco znajduje się poza zakresem zarządu nieruchomością wspólną. Sam pozwany nie kwestionuje w istocie tego, iż całodobowe usługi recepcyjne świadczone są w zasadzie jeśli nie wyłącznie, to w dużej mierze na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na krótko- bądź długoterminowym najmie poszczególnych lokali mieszkalnych.

Jednocześnie podkreślić należy, iż wymogiem stawianym pracownikom recepcji jest obsługa kasy fiskalnej. Tymczasem kompetencją wspólnoty mieszkaniowej nie jest prowadzenie sprzedaży towarów i usług ani właścicielom lokali ani osobom trzecim.

W konsekwencji dochodzi do sytuacji, w której pracownicy recepcji odpowiadają za porządek i funkcjonalnie części wspólnych nieruchomości i świadczą pomoc właścicielom lokali w tym zakresie, a wykonują czynności umożliwiające czerpanie pożytków z innych samodzielnych lokali. Co istotne, ten drugi rodzaj czynności dotyczy lokali wynajmowanych, a w dużej części znajdujących się w zarządzie jednego podmiotu tj. (...) sp. z o.o. w W..

Usługi consierge, w zakresie w jakim są realizowane w okolicznościach niniejszej sprawy, nie przyczyniają się w żadnym stopniu do utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, a Wspólnota Mieszkaniowa nie jest uprawniona do zaliczania do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wydatków niezwiązanych z utrzymaniem gruntu oraz części budynku i urządzeń. W związku z tym, tego typu usług nie można kwalifikować jako elementu otwartego katalogu zawartego w art. 14 u.w.l. Mieszkańcy Wspólnoty zainteresowani tego typu usługą, mogą w dowolnej chwili zawrzeć umowę z odpowiednim podmiotem. Jednakże taka umowa nie może uwzględniać mieszkańców niezainteresowanych taką ofertą - nie mogą oni przymusowo stać się stroną umowy i zostać zobowiązanymi do zapłaty za taką usługę, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie.

Kolejną okolicznością mającą znaczenie w świetle przesłanek z art. 25 u.w.l. jest fakt, iż w okresie podejmowania uchwały nr (...) prezesem zarządu wskazanej spółki był M. L., będący też członkiem zarządu pozwanej. Zachodziła zatem konfuzja personalna pomiędzy organami odbiorcy usługi recepcyjnej, a jej świadczeniodawcy. Z oczywistych względów interesy tych dwóch stron umowy mogą być odmienne. Mimo wszystko ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że spółka zaprezentowała najniższą – a więc najkorzystniejszą dla wspólnoty ofertę (opiewającą na kwotę (...) zł). Zgodzić należy się też z oceną biegłego, że kwota ta była oczywiście adekwatna w odniesieniu do kosztów tego rodzaju usług w tak dużych podmiotach w IV kwartale 2018 roku ( k. 331).

Uprawniona jest zatem teza, iż właściciele lokali objętych pozwaną wspólnotą w istocie finansują funkcjonowanie działalności gospodarczej wskazanej spółki – wprost poprzez ponoszenie kosztu recepcji w zasadzie służącej jej potrzebom i pośrednio poprzez umożliwianie jej czerpanie korzyści z zarządu najmem poszczególnymi lokalami.

W ocenie Sądu nie ma przeszkód, aby w ramach zasad funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, podmioty zainteresowane najmem lokali mieszkalnych i użytkowych w przedmiotowym budynku korzystały z usług recepcji przy ponoszeniu jej kosztów poza zarządem nieruchomością wspólną i przy korzyści finansowej dla pozwanej z tytułu udostępnienia powierzchni tejże nieruchomości.

Nieruchomość przy ul. (...) w W. położona jest w ścisłym centrum stolicy w otoczeniu hoteli, restauracji i biurowców o wysokim standardzie. Cechy te jednak nie nadają odmiennego charakteru utworzonej w takiej lokalizacji Wspólnocie - u.w.l. tego nie przewiduje. Nie sposób więc uznać, że ekstraordynaryjne wydatki, dotyczące w zdecydowanej większości działalności hotelowej, mogą znaleźć się w planie gospodarczym i wpływać na wysokość opłat ponoszonych przez członków wspólnoty. Fakt iż w budynkach prowadzona jest działalność quasi hotelowa (najmy krótkoterminowe, okazjonalne) nie może obciążać członków wspólnoty, gdyż w żadnym zakresie nie wypełnia przesłanki kosztów mających na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nie można tego również uzasadniać prestiżem czy poziomem/charakterem przedmiotowej nieruchomości.

Pozostałe usługi, przewidziane w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, Sąd uznał za zasadne. Bazując na opinii biegłego sądowego można stwierdzić, że ponoszone przez Wspólnotę wydatki są typowe dla budynków mieszkalnych klasy premium. Pewne czynności są kosztowne bez względu na wielkość budynku oraz jego standard. Dowodem na to jest wynik porównania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej budynku apartamentowego, na osiedlu klasy premium w okolicy (...). Koszty utrzymania nieruchomości (...) były porównywalne do wyżej wspomnianej - oczywiście po odliczeniu usługi consierge, której nieruchomość przy (...) nie świadczyła ( k. 333).

Dostrzec należy nieprawidłowość uchwały nr (...) w zakresie, w jakim nie zawiera ona przedstawionego tabelarycznie podsumowania opłat oraz kosztów za rok poprzedni. Bazując na załączonych uchwałach z lat poprzednich gdzie takie porównanie wydatków było przewidziane, można wnioskować, że ukrycie poprzednich wydatków w zaskarżonej uchwale było celowe. Wprowadzenie tabeli dot. wydatków za rok poprzedni z pewnością wzbudziłoby zainteresowanie członków wspólnoty co do tak istotnej podwyżki wydatków na usługi administracyjne i recepcyjne. Działanie takie można uznać za ograniczające udział mieszkańców Wspólnoty w zarządzie nieruchomością wspólną.

Nie sposób przy rozważaniu prawidłowości dokonanych zmian w budżecie, nie odnieść się do treści uchwały zarządu WM z 23 grudnia 2010 r. ( (...)), która to przewidywała maksymalną stawkę wynagrodzenia dla zarządcy. Dokonanie zmiany tego wynagrodzenia wymagało stosownego aneksu do uchwały z 2010 r. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że przedmiotową uchwałą Zarząd próbował ukryć znaczący wzrost kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności o 36% podwyżki cen za usługi consierge. Sam fakt zmiany kosztów na niekorzystny nie jest ani bezprawny, ani nie godzi w interes mieszkańców, a więc nie narusza art. 14 u.w.l. Wzrost cen z uwagi na podniesione w postępowaniu okoliczności jest jak najbardziej zasadny. Natomiast próba ukrycia owych podwyżek poprzez zatajenie informacji w projekcie uchwały narusza art. 27 u.w.l., który przewiduje możliwość udziału każdego mieszkańca Wspólnoty w zarządzie nieruchomością wspólną.

Mając na uwadze powyższe okoliczności zasadnym było uchylenie przedmiotowej uchwały nr 3/2019, a tym samym wydany 19 listopada 2020 r. wyrok zaoczny na podstawie art. 347 k.p.c. należało utrzymać w mocy. O kosztach orzeczono w wyroku zaocznym, zasądzając od pozwanej Wspólnoty na rzecz powoda kwotę 577 zł, na którą składała się opłata od pozwu (200 zł), koszty zastępstwa procesowego (360 zł, stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE