UZASADNIENIE

Z. K. wytoczył powództwo przeciwko G. M. i P. M. wnosząc o nakazanie, aby pozwani opróżnili i wydali powodowi nieruchomość stanowiącą działki gruntu o nr geod. (...), położoną w miejscowości J. w gminie P., dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą (...). Nadto powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych solidarnie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem opisanej wyżej nieruchomości. Podniósł, że pozwani bezumownie korzystają z tej nieruchomości. Składują na niej paszę i inne przedmioty, a pozostałą powierzchnię nieruchomości wykorzystują jako pastwisko dla bydła. Od sierpnia 2023 roku powód ustnie wzywał pozwanych do opróżnienia i wydania nieruchomości, lecz bezskutecznie. W dniu 1 grudnia 2023 roku powód skierował do pozwanych pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2023 roku. Zaznaczył jednocześnie, że niedotrzymanie terminu skutkować będzie wystąpieniem na drogę sądową i naliczaniem od dnia 1 stycznia 2024 roku odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Pozwani nie odnieśli się do wezwania i do chwili obecnej nie wydali powodowi nieruchomości.

Pozwani G. M. i P. M. w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie na ich rzecz od powoda kosztów niniejszego procesu według norm przepisanych. Pozwani przyznali, że korzystają z przedmiotowej nieruchomości. Podali, że wykorzystują ją na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego, w tym m.in. jako pastwisko dla bydła. Podkreślili, że dysponują tytułem prawnym do nieruchomości, tj. zawartą między stronami umową dzierżawy, która nie została przez powoda wypowiedziana. Wskazali, że umowa zawarta została ustnie, a tytułem czynszu pozwani wykonują na rzecz powoda usługę rolniczą, polegającą na talerzowaniu, oraniu, obsianiu zbożem z trawą, zabronowaniu i wałowaniu, ponadto pozwani na swój koszt wykarczowali nieruchomość z karp pozostałych po wyciętych przez powoda drzewach. Powód nigdy nie domagał się od pozwanych zapłaty czynszu dzierżawnego ponad ww. usługi. W 2017 roku strony prowadziły także negocjacje, które miały doprowadzić do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz syna pozwanych – Ł. M. (1). Na tą okoliczność sporządzona została na piśmie umowa przedwstępna sprzedaży.

Pozwani podnieśli, że umowa dzierżawy zawarta została na czas nieokreślony. Strony nie ustaliły także okresu wypowiedzenia umowy. W związku z tym, w ocenie pozwanych w sprawie zastosowanie znajduje przepis art. 704 k.c., zgodnie z którym w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Powód umowy dzierżawy nie wypowiedział, wobec czego bieg okresu wypowiedzenia nie rozpoczął się, a umowa obowiązuje nadal. Gdyby jednak przyjąć, że wezwanie do wydania nieruchomości z dnia 1 grudnia 2023 roku lub niniejsze powództwo jest równoznaczne z wypowiedzeniem umowy, roczny okres wypowiedzenia upływa – zdaniem pozwanych – w listopadzie 2024 roku, co oznacza, że niniejsze powództwo jest przedwczesne i jako takie winno być oddalone.

Sąd ustalił, co następuje:

Z. K. jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o nr geod. (...), położonej w miejscowości J. w gminie P., dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą (...). (bezsporne)

Prawo własności ww. nieruchomości Z. K. nabył w 2000 roku. Nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego Z. K. i jego żony L. K.. W wyniku ugody sądowej zawartej w dniu 23 listopada 2021 roku w sprawie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, opisana wyżej nieruchomość od dnia 23 listopada 2021 roku stanowi wyłączą własność Z. K..

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej (...) k. 8-9v)

Z opisanej wyżej nieruchomości od około 2012 roku korzystają małżonkowie G. M. i P. M., którzy wykorzystują tę nieruchomość na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego, w tym jako miejsce do składowania paszy i innych przedmiotów, jako pastwisko dla bydła, a od 2024 roku pod uprawę kukurydzy.

(dowód: dokumentacja fotograficzna k. 12-12v; zeznania świadków: B. N. k. 48v, S. S. k. 49, A. K. (1) k. 49v-50, Ł. M. (1) k. 58-58v)

Do 2021 roku małżonkowie M. korzystali z nieruchomości za wiedzą i zgodą Z. K., który z uwagi na sprawy rodzinne i toczące się sprawy sądowe (o rozwód i o podział majątku wspólnego) przestał korzystać z tej nieruchomości. W 2017 roku między małżonkami M., a Z. K. toczyły się nawet rozmowy odnośnie sprzedaży tej nieruchomości na rzecz syna małżonków M. - Ł. M. (1). W tym celu, w dniu 30 czerwca 2017 roku pomiędzy Z. K., a Ł. M. (1) zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w zwykłej formie pisemnej. Do zawarcia umowy sprzedaży jednak nie doszło, albowiem nieruchomość stanowiła majątek wspólny Z. K. i L. K., między którymi toczyła się już wtedy sprawa o podział majątku wspólnego.

(dowód: częściowo zeznania świadka A. K. (2) k. 49-49v; zeznania świadka W. M. k. 50 i Ł. M. (2) k. 58v; zeznania powoda k. 59)

W 2021 roku Z. K. poinformował małżonków M. o zamiarze zawarcia umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości i o planach inwestycyjnych przyszłego dzierżawcy, i w związku z tym wezwał ich do zaprzestania korzystania z nieruchomości. Wezwanie pozostało bezskuteczne.

W dniu 28 stycznia 2022 roku pomiędzy Z. K., a (...) Spółką komandytową z siedzibą w K. zawarta została – na okres 29 lat – umowa dzierżawy opisanej wyżej nieruchomości. Dzierżawca zamierza wybudować na nieruchomości farmę fotowoltaiczną wraz z oprzyrządowaniem i urządzeniami dodatkowymi wraz z infrastrukturą towarzyszącą. W tym celu uzyskał już stosowne warunki zabudowy.

O wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji na działkach (...), małżonkowie M. zostali zawiadomieni przez Urząd Miejski w P. w listopadzie 2022 roku.

Pismem z dnia 1 grudnia 2023 roku Z. K. wezwał małżonków M. do opróżnienia i wydania nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2023 roku. Zaznaczył jednocześnie, że niedotrzymanie terminu skutkować będzie wystąpieniem na drogę sądową i naliczaniem od dnia 1 stycznia 2024 roku odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

(dowód: umowa dzierżawy k. 41-46; pismo k. 47; zeznania świadka k. S. S. k. 49; zeznania powoda k. 59)

Pozwani nie odnieśli się do wezwania i do chwili obecnej nie opróżnili i nie wydali Z. K. nieruchomości. (okoliczności bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

Żądanie strony powodowej znajduje podstawę prawną w przepisach gwarantujących ochronę interesów właściciela pozbawionego możliwości korzystania z rzeczy w wyniku posiadania jej przez nieuprawnioną do tego osobę. Interesy właściciela chronione są m.in. za pomocą roszczenia windykacyjnego uregulowanego w art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczeniu windykacyjnemu po stronie właściciela odpowiada konkretny obowiązek wydania rzeczy po stronie osoby naruszającej własność przez odebranie faktycznego władztwa nad rzeczą. Wykonanie przez naruszyciela konkretnego zobowiązania, odpowiadającego roszczeniu windykacyjnemu, w postaci wydania rzeczy ma doprowadzić do spełnienia przez naruszyciela jego obowiązku zaniechania ingerencji w prawo własności. Chodzi o restytucję w naturze, a nie o żądanie wydania wartości określonej rzeczy. Żądanie wydania dotyczy rzeczy jako takiej, nie zaś przynoszonych przez nią pożytków.

Roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która rzeczą faktycznie włada. Koniecznymi przesłankami tego roszczenia są: status właściciela (współwłaściciela), fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją rzeczą, a także fakt, że rzeczą faktycznie włada pozwany, który jest do tego nieuprawniony (por. wyr. SN z 23.9.1992 r., II CRN 99/92, Legalis).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawał fakt, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działki gruntu o nr geod. (...), położonej w J. w gminie P., dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą (...), jest powód, co potwierdza również załączony do akt sprawy wydruk wskazanej wyżej księgi wieczystej (k. 8-9v).

Pozwani przyznali, że korzystają z przedmiotowej nieruchomości i że nie opróżnili i nie wydali jej powodowi pomimo pisemnego wezwania z dnia 1 grudnia 2023 roku. Podnieśli, że przysługuje im skuteczne względem właściciela – powoda – uprawnienie do władania tą rzeczą, wynikające z zawartej między stronami ustnej umowy dzierżawy, która nie została dotąd wypowiedziana przez powoda.

W ocenie Sądu, pozwani nie udowodnili, że łączy ich z powodem umowa dzierżawy, która czyni ich posiadaczami zależnymi przedmiotowej nieruchomości, a tym samym przyznaje im tytuł prawny do korzystania z niej.

Żaden z przesłuchanych w sprawie świadków nie potwierdził istnienia między stronami ustnej umowy dzierżawy. Świadkowie B. N. i S. S. zeznali, że nigdy nie słyszeli o jakiejkolwiek umowie między stronami i nie posiadają wiedzy, w jaki sposób pozwani stali się użytkownikami przedmiotowej nieruchomości. Świadek A. K. (1) zeznał, że zna pozwanego od 20 lat, wykonywał na jego rzecz szereg usług, lecz nic nie słyszał o umowie między stronami, pozwany nigdy nie mówił o umowie dzierżawy. Świadek W. M. (brat pozwanego) zeznał, że pozwany użytkował przedmiotową nieruchomość i cały czas zabiegał o nabycie prawa jej własności. Powodowie zapewniali pozwanego, że sprzedadzą mu tą nieruchomość, ale ostatecznie, z uwagi na problemy rodzinne powoda, do sprzedaży nie doszło. Świadek Ł. M. (1) (syn pozwanych) zeznał, że powód kazał pozwanym uprawiać tę ziemię i korzystać z niej, bo nieruchomość ta miała być – według twierdzeń powoda – sprzedana pozwanym. Zeznał, że nie posiada wiedzy, jak doszło do tego, że powód zezwolił pozwanym korzystać z przedmiotowej nieruchomości. W ocenie świadka, między stronami nie było żadnych rozliczeń w związku z korzystaniem przez pozwanych z nieruchomości.

Sąd dał wiarę zeznaniom ww. świadków, albowiem jawiły się jako szczere, spontaniczne i wzajemnie się uzupełniały. Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania świadka A. K. (2), który zeznał, że pozwany mówił mu, „że użytkuje, dzierżawi te grunty od powoda (…), że jest dogadany z powodem (…), że została zawarta jakaś umowa na piśmie w sprawie zakupu tej nieruchomości, ale problemem jest podział majątku (…)”. Świadek nie posiadał jednak żadnej szczegółowej wiedzy na temat umowy łączącej pozwanego z powodem, przez co złożone przez świadka ogólnikowe zeznania nie mogły stanowić dowodu istnienia ustnej umowy dzierżawy.

Powód stanowczo zaprzeczył, że między stronami zawarta została ustna umowa dzierżawy przedmiotowej nieruchomości. Zeznał, że pozwani w przeszłości wyrażali wolę zawarcia takiej umowy, na co on nie wyraził jednak zgody. Pozwolił natomiast pozwanym korzystać z tej nieruchomości. Dopiero w 2021 roku, z uwagi na zamiar zawarcia umowy dzierżawy z firmą chcącą wybudować na tej nieruchomości farmę fotowoltaiczną, zaczął domagać się od pozwanych opróżnienia i zaprzestania korzystania z nieruchomości. Potem jeszcze wielokrotnie, w tym telefonicznie, wzywał pozwanych do wydania nieruchomości, jednak bezskutecznie.

Co istotne, przesłuchany w charakterze strony pozwany P. M. również zeznał, że powód nie chciał zawrzeć z nim umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości (k. 59v), kazał mu natomiast dbać o tą nieruchomość, bo w przyszłości będzie ona – jak twierdził – jego własnością. Również pozwana E. M. zeznała, że przedmiotowa nieruchomość od dawna jest uprawiana przez pozwanego bez żadnych umów.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Sądu, pozwani nie sprostali wynikającemu z art. 6 k.c. obowiązkowi udowodnienia faktów, z których wywodzą skutki prawne, w konsekwencji czego podniesiony przez nich zarzut posiadania tytułu prawnego do korzystania z przedmiotowej nieruchomości, należało uznać za nieuzasadniony.

W tym stanie rzeczy, uznając niniejsze powództwo za całkowicie zasadne, Sąd na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 222 § 1 k.c. orzekł, jak w punkcie I. wyroku.

O kosztach niniejszego procesu, mając na uwadze jego wynik, Sąd rozstrzygnął w punkcie II. wyroku w oparciu o przepis § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) oraz art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. W tym przypadku jest to kwota 400 złotych tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwota 720 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego i kwota 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa. Łącznie 1 137 złotych.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE