UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21 listopada 2022 r. (data stempla pocztowego, k. 48) powód A. S. zaskarżył Uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości nr(...) przy ul. (...) w W. z dnia 18 lipca 2022 r w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2022, podjętą na zebraniu właścicieli dnia 25 kwietnia 2022 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 18 lipca 2022 r.. Powód wniósł o uchylenie przedmiotowej uchwały, a ewentualnie w przypadku uznania przez Sąd, braku podstaw do uchylenia wskazanej uchwały powód wniósł o ustalenie jej nieistnienia na podstawie art. 189 kpc. Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...), zaś o fakcie podjęcia zaskarżonej uchwały nr (...)dotyczącej przyjęcia planu remontów na rok 2022, dowiedział się poprzez wiadomość e-mail z dnia 19 września 2022 r.. Wyjaśniono przy tym, iż z treścią samej uchwały powód zapoznał się na spotkaniu w dniu 11 października 2022 r. w obecności Pani D. B. i D. K. — pracowniczek (...). Powód zarzucił, że w zaskarżonej uchwale nie wskazano źródła finansowania planowanych remontów w szczególności najpoważniejszego z nich tj. wymiany dźwigów osobowych. Tymczasem Wspólnota dysponuje środkami pieniężnymi dalece niewystarczającymi na dokonanie zaplanowanych remontów. Zdaniem powoda ogólnikowy i nieprecyzyjny sposób sformułowania uchwały, który może prowadzić do podjęcia przez Zarząd działań nieuzgodnionych i nieakceptowanych przez właścicieli lokali wynika z braku określenia źródeł finansowania remontu w uchwale (...). W konsekwencji, zdaniem powoda przedmiotowa Uchwała narusza zasady prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną, jak również narusza interes Powoda, a także jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i jako taka podlega uchyleniu na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powód stwierdził przy tym, iż nie kwestionuje konieczności wykonania remontu dźwigów osobowych, wskazał jednak, że przedmiotowa uchwała nie została poprzedzona stosowaną analizą zwłaszcza w zakresie ustalenia realistycznych kosztów planowanego remontu. Takie działanie należy ocenić, jako sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co uzasadnia wniosek o uchylenie uchwały (...) na podstawie art. 25 ust 1 u.w.l. Powód zarzucił również, że uchwała w żaden sposób nie ogranicza, ani nie wskazuje Zarządowi sposobu jej wykonania, pozostawiając mu w tym zakresie pełną dowolność. Zdaniem powoda uchwała zawiera więc blankietową zgodę na dokonywanie wszelkich czynności, w tym przekraczający zwykły zarząd, ze skutkiem dla wspólnoty, narusza zasady prawidłowego zarządzania oraz sprzeczna jest z interesem właścicieli. ( pozew k. 3-9v)

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości nr (...) przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu wskazano, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 k.p.c, albowiem za zaskarżoną uchwałą głosowali właściciele dysponujący 0,5658 udziałów w całości nieruchomości wspólnoty. Wyjaśniono, iż w celu realizacji inwestycji pozwana wspólnota nie korzystała z zewnętrznego finansowania, ale uzyskała od wykonawcy wymiany wind możliwość dokonania odroczonej płatności, dzięki czemu mogła pokryć inwestycję ze środków własnych. W ocenie strony pozwanej powództwo, w zakresie roszczenia opartego o art. 25 ustawy o własności lokali, powinno zostać oddalone ze względu na przekroczenie terminu zawitego do zaskarżenia uchwały. Sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały, liczony od dnia 19 września 2022 r. upłynął bowiem dnia 31 października 2022 r. Odnosząc się do zarzutów powoda dotyczących naruszenia zasad prawidłowego zarządzania i interesu powoda, strona pozwana zwróciła uwagę na fakt, że powód podkreślając, że nie kwestionuje potrzeby wymiany dźwigów musiał mieć pełną wiedzę, jaki jest stan techniczny starych wind oraz jakie były zalecenia co do ich dalszej eksploatacji. Podkreślono również, że administratorem pozwanej wspólnoty jest (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zajmująca się zarządzaniem i administrowaniem wspólnot mieszkaniowych od 1992 r., która obecnie obsługuje 234 wspólnoty mieszkaniowe i w ciągu ostatnich 3 lat zrealizowała proces wymiany dźwigów osobowych w kilku nieruchomościach. Co więcej zgodnie z Umową z dnia 9 grudnia 2019 r zawartą pomiędzy pozwaną wspólnotą, a (...) sp. z o.o. do obowiązków administratora na podstawie § 3 ust. 2 należy m.in.: bieżąca ocena stanu technicznego oraz wyznaczanie i oszacowanie wartości robót budowlanych niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, przygotowanie, na wniosek Wspólnoty, specyfikacji warunków zamówienia robót budowalnych, organizowanie, na wniosek Wspólnoty, postępowań konkursowych i pomoc w wyłonieniu wykonawców robót budowlanych oraz negocjowanie i przygotowanie umów z wykonawcami robót budowalnych. Aby zaś sprostać tym wymaganiom administrator posiada wyspecjalizowany Dział Obsługi Technicznej, w którym zatrudnione są osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i doświadczenie. Pozwana zaznaczyła, że proces wyboru wykonawcy wymiany dźwigów przeprowadzony został w oparciu o obowiązujący u administratora Regulamin wyboru wykonawców (dostawców) na remonty w budynkach wspólnot mieszkaniowych zarządzanych lub administrowanych przez (...)— (...) sp. z o.o., zaś w skład zespołu wyłaniającego wykonawcę wchodziły zarówno członkinie zarządu pozwanej wspólnoty, jak i pracownicy administratora zajmujący się tymi sprawami w ramach swoich obowiązków zawodowych. Zdaniem pozwanej zarzut umieszczenia w uchwale 15% progu dającego możliwość zwiększenia kwoty przeznaczonej na inwestycję wskazuje nie tylko na niezrozumienie specyfiki inwestycji remontowo- budowlanych (których końcowy koszt może odbiegać od założonego), ale również niezrozumienie specyfiki działalności wspólnot mieszkaniowych, w których trudno oczekiwać podejmowania szybkich decyzji przez ogół mieszkańców (a w procesie remontowo-budowlanym często są one konieczne). Dodatkowo zaś założenie marginesu na zwiększenie kosztów inwestycji zgodnie z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, było wręcz obowiązkiem wspólnoty z uwagi na wysokość inflacji w roku 2021 i 2022 r. Odnosząc się zaś do zarzutów niezgodności podjętej uchwały z prawem, strona pozwana stwierdziła, że jest on całkowicie gołosłowny, albowiem w pozwie nie sprecyzowano do jakich błędów proceduralnych doszło, które mogły mieć wpływ na treść uchwały nr (...). ( odpowiedź na pozew k. 72-76)

W piśmie procesowym z dnia 4 kwietnia 2023 r. pełnomocnika powoda podtrzymując żądania, twierdzenia oraz wnioski zawarte w pozwie, zaprzeczył twierdzeniom strony pozwanej co do uzyskania przez uchwałę (...)głosów właścicieli dysponujących 0,5658 udziałów, uchybieniu terminowi na wniesienie pozwu oraz braku naruszenia interesu powoda. Strona powodowa wskazała, że analiza kart do głosowania przedstawionych przez pozwaną wraz z odpowiedzią na pozew wskazuje, że zaskarżona uchwała nie uzyskała odpowiedniej większości głosów. (pismo k. 142-153)

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały swoje stanowiska procesowe.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Dla nieruchomości stanowiącej budynek wielolokalowy położonej w W. przy ul. (...) Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr: NR (...).

Administratorem budynku położnego przy ul. (...) w W. jest (...) sp. z o. o. działające na podstawie umowy z dnia 9 grudnia 2019 r. Zgodnie z Umową do obowiązków administratora na podstawie § 3 ust. 2 należy m.in.: bieżąca ocena stanu technicznego oraz wyznaczanie i oszacowanie wartości robót budowlanych niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (lit. b), przygotowanie, na wniosek Wspólnoty, specyfikacji warunków zamówienia robót budowalnych (lit e), organizowanie, na wniosek Wspólnoty, postępowań konkursowych i pomoc w wyłonieniu wykonawców robót budowlanych (lit. f), oraz negocjowanie i przygotowanie umów z wykonawcami robót budowalnych (lit. g).

Dowód: okoliczność bezsporna, wiadomość e-mail z dnia 2 listopada 2022 r. – k. 22, Umowa z dnia 9 grudnia 2019 r. – k. 124-128

Wspólnota Mieszkaniowa za okres od 01 stycznia 2021r. do 31 grudnia 2021r. odnotowała dodatni wynik finansowy pomiędzy przychodami i kosztami w wysokości (...)zł księgując go w miesiącu sierpniu 2022 r. na fundusz remontowy oraz dodatni wynik funduszu remontowego w wysokości (...) zł ,przeznaczając go na remonty części nieruchomości wspólnej.

Dowód: okoliczność bezsporna, pismo z dnia 13 września 2022 r. – k. 17-18, Uchwała nr 1 - k. 25, Sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. za okres 01.01.2021 -31.12.2021 r. – k. 26-27

Uchwała nr (...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. w spawie przyjęcia planu remontów na rok 2022 była przedmiotem głosowania częściowo na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 25 kwietnia 2022 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów do dnia 18 lipca 2022 r.

Zgodnie z treścią uchwały właściciele lokali przyjęli do realizacji plan remontowy o treści określonej w załączniku nr 1 do uchwały – wymiana dźwigów osobowych na 3 klatkach schodowych – odtworzeniowo + nadzór inwestorski – (...)złotych. Jednocześnie właściciele wyrazili zgodę na przekroczenie kosztów w stosunku do przyjętych w rocznym planie remontowym wartości brutto do 15% wskazując, iż ewentualne przekroczenie nie wymaga podjęcia nowej uchwały. (§ 1). Stosowanie do treści § 2 wykonanie uchwały powierzono Zarządowi (pkt 1), a ponadto Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia i wykonania umów niezbędnych do realizacji niniejszej uchwały (ust. 2)

Za przyjęciem Uchwały głos oddali właściciele reprezentujący 0,51968 udziałów, przeciw uchwale głosowali właściciele dysponującymi udziałami w wysokości 0,01880, zaś głosy wstrzymujące się reprezentowały 0,029 udziałów. Łącznie głos oddali właściciele reprezentujący 0,56748 udziałów.

Udział w głosowaniu wzięli właściciele następujących lokali:

⚫: lokal nr (...) (udział 0,01920) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 07 czerwca 2022 roku;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01890) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02880) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal (...) (udział 2x po 0,01000 każdy) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu przez N. R. w imieniu własnym, jak i – na podstawie pełnomocnictwa – w imieniu B. M.;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02100) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 31 maja 2022 roku;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01960) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 08 lipca 2022 roku;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,00960) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym; na karcie do głosowania oprócz podpisu właściciela w rubryce wskazującej głosowanie „za” podjęciem uchwały nakreślony jest także znak „X”;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01890) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli; podpis na liście obecności osób biorących udział w Zebraniu, jak i podpisy na karcie do głosowania mają formę parafy;
⚫: lokal nr (...) (udział 2x po 0,00990 każdy) właścicielami przedmiotowego lokalu są Z. B. i J. B. oraz M. B. (1); głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli w imieniu J. B. przez M. Z. dysponującą pełnomocnictwem upoważniającym do działania jedynie w imieniu Z. B.;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,0019) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 13 czerwca 2022 roku; na karcie do głosowania udział określony jako „0,0190”’
⚫: lokal (...) (udział 0,01920) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu przez pełnomocnika legitymującego się pełnomocnictwem;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,00940) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 18 maja 2022 roku;
⚫: lokal nr (...) (udziały 2x 0,00333 oraz 1x 0,01333=0,02000) głos za przyjęciem uchwały, oddany na zebraniu przez współwłaścicielkę M. S. dysponującą udziałem w wysokości około 0,01333;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01900) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym; na karcie do głosowania oprócz podpisu właściciela w formie parafy w rubryce wskazującej głosowanie „za” podjęciem uchwały nakreślony jest także znak „X”; brak daty oddania głosu;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01000) głos wstrzymujący się oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02000) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01880) głos przeciw podjęciu uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 2x po 0,00955) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 08 czerwca 2022 roku przez E. R. współwłaścicielkę dysponującą udziałem w wysokości 0,00955;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01000) głos za przyjęciem uchwały, oddany w trybie obiegowym; brak daty oddania głosu;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01910) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02000) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01900) głos wstrzymujący się oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01980) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,1920) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02000) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli przez osobę niedysponującą pełnomocnictwem upoważniającym do działania w imieniu właściciela lokalu;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02000) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym; brak daty oddania głosu;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,04200) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli przez pełnomocnika dysponującego pełnomocnictwem upoważniającym do działania w imieniu właściciela lokalu;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,02000) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,1900) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli przez pełnomocnika dysponującego pełnomocnictwem upoważniającym do działania w imieniu właściciela lokalu;
⚫: lokal nr (...) (udział 0,01890) głos za przyjęciem uchwały oddany na zebraniu właścicieli;
⚫: (...). W. (udział 0,0633) głos za przyjęciem uchwały oddany w trybie obiegowym w dniu 30 maja 2022 roku przez pełnomocnika dysponującego pełnomocnictwem upoważniającym do działania w imieniu właściciela lokalu; na karcie do głosowania udział określono, jako „0,04620”.

Dowód: protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej - k. 105-107, uchwała nr (...) – k. 34, pełnomocnictwa - k. 203-207, karty do głosowania – k. 86-103, lista osób głosujących – k. 83-84, wydruki z ksiąg wieczystych, k 154-173, pełnomocnictwo – k. 45

Jednym w właścicieli tworzących przedmiotową Wspólnotę jest (...) W., dysponujące udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,0633. W 2022 roku w imieniu (...) W., jako właściciela działał pełnomocnik D. P..

Zgodnie z treścią udzielonego pełnomocnictwa, pełnomocnik był uprawniony do wykonywania funkcji współwłaściciela nieruchomości wspólnych położonych na obszarze dzielnicy (...) (...) W., wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych tych nieruchomości lub w drodze indywidulanego zbierania głosów oraz innych czynności wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jednocześnie w udzielonym pełnomocnictwie zastrzeżono, że głosowanie uchwał w sprawie podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową wieloletnich zobowiązań finansowych (kredytu) i/lub związanego z nimi zwiększenia opłat na pokrycie kosztów zarządu wymaga uprzedniego uzyskania zgody Zarządu Dzielnicy (...). W..

Dowód: okoliczność bezsporna, a ponadto, pełnomocnictwo – k. 45

A. S. jest współwłaścicielem, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr: KW (...).

Dowód: wydruk z księgi wieczystej k. 13-14

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej już od 2019 r. byli informowani o złym stanie technicznym dźwigów windowych i potrzebie ich wymiany. Zagadnienie to było wielokrotnie przedmiotem dyskusji na zebraniach właścicieli.

Na zebraniu w dniu 25 kwietnia 2022 r. Zarząd Wspólnoty poinformował właścicieli, że zapłata za wymianę wind może zostać dokonana w transzach, przy czym Wspólnota dysponowała środkami pozwalającymi na pokrycie pierwszej transzy stanowiącej większość kosztów wynikających z planowanych prac. Druga transza miała zostać uiszczona po zgromadzeniu stosownych środków pochodzących z zaliczek uiszczanych przez właścicieli, albowiem wykonawca deklarował możliwość odroczenia terminu zapłaty.

Dowód: protokół zebrania właścicieli z dnia 9 grudnia 2019 r. – k. 135-136, pismo z dnia 21 lipca 2020 r. – k. 138, zeznania członka Zarządu pozwanej M. Z. – k. 216v-218.; zeznania powoda A. S., k. 215v2-16

Proces wyboru wykonawcy wymiany dźwigów przeprowadzony został po uprzednim zebraniu ofert, w oparciu o obowiązujący u administratora Regulamin wyboru wykonawców (dostawców) na remonty w budynkach wspólnot mieszkaniowych zarządzanych lub administrowanych przez (...)— (...) sp. z o.o. Po przeprowadzonych negocjacjach, w dniu 25 maja 2022 r., 6 osobowa komisja, w tym 2 członków Zarządu Wspólnoty, kierując się zapisami ,, Regulaminu wyboru wykonawców (dostawców) na remonty w budynkach wspólnot mieszkaniowych zarządzanych lub administrowanych przez (...) sp. z o.o.” wytypowała wykonawcę prac polegających na wymianie wind.

Dowód: Regulaminu wyboru wykonawców – k. 130-131, protokół z wyboru wykonawców w trybie negocjacji – k. 133, zeznania świadka D. B., k. 196v-197

Wymiana dźwigów przebiegła w dwóch etapach: dwa dźwigi zostały wymienione do końca 2022 r. i jeden w 2023 r. Koszt wymiany 3 dźwigów windowych wyniósł około(...) złotych. Płatność została dokonana ze środków własnych Wspólnoty, w dwóch transzach, tj. w grudniu 2022 r. i styczniu 2023 r.

Dowód: zeznania powoda A. S., k, 215v-216, członka Zarządu pozwanej M. Z. – k. 216v-218,

zeznania świadka D. B., k. 196v-197

Wiadomością e-mail z dnia 19 września 2022 r. pracownik (...) D. B. zawiadomiła A. S. o uchwałach podjętych na zebraniu WM (...)w dniu 25 kwietnia 2022r. z udziałem głosów zbieranych indywidualnie do dnia 18 lipca 2022r., przesyłając w załączeniu kopię pisma z dnia 13 września 2022 r. (,, Informacja o podjętych uchwałach na zebraniu WM w dniu 25.04.2022r. z udziałem głosów zbieranych indywidualnie”). W załączonym piśmie znalazła się m. in. informacja o tym, że Uchwala Nr (...) dotyczyła przyjęcia planu remontów na rok 2022. W przedmiotowym piśmie znalazła się również informacja o tym, że na rok 2022 r. zaplanowano wymianę dźwigów osobowych na 3 klatkach schodowych oraz, że pełna treść uchwał wraz z załącznikami dostępna jest w siedzibie Administratora.

A. S. zapoznał się z treścią uchwały nr (...) na spotkaniu w dniu 11 października 2022 r.

Dowód: wiadomość e-mail z dnia 19 września 2022 r. – k. 15, pismo z dnia 13 września 2022 r. – k. 17-18, korespondencja e-mail – k. 19-20

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów, których wiarygodności strony nie podważały, tym samym brak było podstaw do ich kwestionowania.

Sąd nie miała wątpliwości co do wiarygodności zeznań złożonych przez świadka D. B., która opisała okoliczności wymiany dźwigu windowego.

Sąd oparł się również na zeznaniach członka Zarządu strony pozwanej M. Z., albowiem korespondowały one z pozostałym zgromadzonym materiałem dowodowym, jak również zeznaniach powoda A. S., w zakresie w jakim znajdowały one potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym. Pozostałe zalegające w aktach a nie wymienione wyżej dokumenty nie stanowiły wartościowego materiału dowodowego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości

Na wstępie zaznaczyć należy, że strona powodowa zgłosiła w pozwie dwa żądania. W pierwszej kolejności powód wniósł o uchylenie uchwały nr (...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2022, podjętej na zebraniu właścicieli dnia 25 kwietnia 2022 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 18 lipca 2022 r. Dopiero zaś w drugiej kolejności, w ramach żądania ewentualnego, zażądał ustalenia nieistnienia przedmiotowej uchwały.

Z powyższych względów Sąd w pierwszej kolejności odniesienie się do zgłoszonego żądania uchylenia uchwały.

Podstawę powództwa o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej także: ustawa lub WłLokU), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a przedmiotowej regulacji).

Termin na wystąpienie z powództwem o uchylenie uchwały ma charakter terminu zawitego. Ustawa różnicuje jednak chwilę rozpoczęcia jego biegu w zależności od tego, w jakim trybie uchwała była procedowana. I tak, bieg terminu sześciotygodniowego w przypadku podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali rozpoczyna się od dnia jej powzięcia, w przypadku zaś gdy uchwała została powzięta w trybie indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym, od dnia zawiadomienia kwestionującego ją właściciela lokalu. W przedmiotowej sprawie powód o treści zaskarżonej uchwały nr(...) r. został poinformowany w dniu 11 października 2022 r., w trakcie spotkania na którym mógł on zapoznać się z treścią podjętej uchwały. Zaznaczyć bowiem należy, że o ile ustawodawca nie wymaga doręczenia właścicielom lokali samych uchwał, to jednak same poinformowanie o podjęciu uchwały i bardzo ogólnym przedstawieniu jej przedmiotu (,, w sprawie przyjęcia planu remontów na rok 2022”) w żadnym razie nie może być uznane poinformowanie o treści uchwały.

Stwierdzić więc należy, że powództwo w niniejszej sprawie zostało wniesione z zachowaniem 6 tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały wynikającego z art. 25 ust. 1a ustawy, bowiem pozew został złożony w dniu 21 listopada 2022 r.

Przechodząc do zasadniczej kwestii, a więc oceny zasadności żądania pozwu tj. uchylenia uchwały właścicieli nr (...)r., ponownie należy odwołać się do regulacji art. 25 ust. 1 ustawy. Zgodnie z przywołaną już regulacją, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Wynikające z art. 25 ustawy uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnień współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Jednakże skuteczność tego żądania uzależniona jest od wykazania jednej z przesłanek wskazanych w powyższym przepisie.

Strona powodowa w treści pozwu wskazała na jednoczesne spełnienie 3 przesłanek uchylenia uchwały tj. niezgodności z prawem, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów członków wspólnoty.

Wyjaśnić należy, że niezgodność z prawem uchwały wspólnoty, w rozumieniu art. 25 ust. 1 to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Niemniej jednak ową niezgodność należy badać także z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Warto również zaznaczyć, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Innymi słowy właściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty merytoryczne, jak i formalne. Uchybienia formalne dotyczyć mogą naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania.

Strona powodowa (jak wynika z treści pozwu) pomimo, że wskazywała na naruszenie prawa, nie sprecyzowała w żaden sposób do naruszenia jakich konkretnie przepisów doszło poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały. W tym względzie powód, poza przywołaniem szerszych, nie mających wyraźnego związku z okolicznościami faktycznymi jakie miały miejsce w niniejszej sprawie, cytatów z orzecznictwa ograniczył się do ogólnikowego stwierdzenia, że sposób sformułowania uchwały (...), pozwala domniemywać, iż w trakcie jej uchwalania doszło również do błędów proceduralnych, które miały wpływ na jej treść lub skutkują nieuzyskaniem przez uchwałę odpowiedniej większości. W ocenie Sądu tego rodzaju argumentacja nie mogła zyskać aprobaty.

W odniesieniu do dwóch pozostałych przesłanek zaskarżenia uchwały o jakich mowa w art. 25 uwl tj. naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesu powoda, zaznaczyć trzeba, że powód zarzuty w tym względzie opierał na twierdzeniach co do nieokreśloności i blankietowości zaskarżonej uchwały. W ocenie powoda uchwała w sprawie remontu winna zostać podjęta po przeprowadzeniu weryfikacji uwarunkowań technicznych w odniesieniu do skonkretyzowanego zadania o określonym z należytą starannością koszcie, ze wskazaniem źródła jego pokrycia. Zarzucił on, że uchwała zawiera blankietowa zgodę na podejmowanie przez zarząd wszelkich działań, w tym przekraczających zakres zwykłego zarządu, w celu realizacji zadania remontowego ograniczonych jedynie kwotą, nie wskazuje zaś Zarządowi sposobu jej wykonania.

Z powyższym stanowiskiem nie sposób się zgodzić.

Przypomnieć należy, że w myśl art.21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podstawowych obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą i poszczególnymi właścicielami lokali. Prawo zarządu do samodzielnego podejmowania czynności nie dotyczy jednak czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W tego rodzaju czynnościach zgodnie z art.22 ust. 2 uwl zarząd wspólnoty musi legitymować się zgodą właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwem do dokonania czynności stanowiącej czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przepisy cytowanej ustawy nie wprowadzają definicji legalnej pojęcia czynności zwykłego zarządu. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczania ( vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002r., III CZP 18/02).

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała nie zawierała blankietowej zgody na dokonanie określonych czynności. Podkreślić trzeba, że nie każda bowiem uchwała podjęta w trybie komentowanych przepisów musi w sposób kazuistyczny precyzować wszystkie elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne umowy. Nie jest wykluczone, że w określonych przypadkach wystarczające będzie wskazanie kryteriów istotnych z punktu widzenia współwłaścicieli, a więc np. zakresu prac określonych szczegółowo w koncepcjach architektonicznych. Zgoda na dokonanie takich czynności powinna odnosić się do co najmniej określonej czynności.

Zdaniem Sądu treść uchwały nr (...) jest wystarczająco jasna, aby uznać uchwałę za prawidłową i mogącą być wykonaną w sposób prawidłowy oraz skontrolowaną w zakresie jej wykonania przez zarząd. Nie można przy tym zgodzić się z twierdzeniami powoda jakoby zaskarżona Uchwała dawała zgodę na podejmowanie przez zarząd wszelkich działań, w tym przekraczających zakres zwykłego zarządu. Powód bezpodstawnie sugeruje, że wspólnota udzieliła zgody Zarządowi na dokonywanie wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie bierze jednak pod uwagę kontekstu sprawy ani pełnego zapisu postanowień uchwały, w której wskazano, że wybór wykonawcy nastąpi w trybie negocjacji. Co więcej, ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że Wspólnota zawarła z Administratorem Umowę która zobowiązywała go m. in. do bieżącej oceny stanu technicznego oraz wyznaczania i oszacowania wartości robót budowlanych niezbędnych do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, przygotowania, na wniosek Wspólnoty, specyfikacji warunków zamówienia robót budowalnych, organizowania, na wniosek Wspólnoty, postępowań konkursowych i pomocy w wyłonieniu wykonawców robót budowlanych, oraz negocjowania i przygotowania umów z wykonawcami robót budowalnych. Co więcej, w niniejszej sprawie wykonawca został wytypowany po przeprowadzeniu negocjacji (zgodnie z zapisami Regulaminu), w których udział brali przedstawiciele Zarządu Wspólnoty. Z zeznań M. Z. – członka Zarządu Wspólnoty, wynika zaś, że powód interesował się kwestią wymiany dźwigów wind, był informowany przez Zarząd w tej kwestii i - jak sam zeznał - na Zebraniu był informowany o kosztach wymiany oraz możliwości dokonania opóźnionej płatności za wymianę. Nie sposób w tym względzie również pominąć, że z zeznań M. Z. wynika, że Wspólnota miała większość środków na wymianę dźwigów, a do płatności doszło bez korzystania z kredytów, w dwóch transzach w grudniu 2022 r. i styczniu 2023 r.

W uzupełnieniu warto dodać, że w ocenie Sądu zupełnie niecelowym w sytuacji realizacji prac budowlano remontowych byłoby tworzenie rozbudowanych uchwał, które w sposób kazuistyczny wyliczałyby czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu do których zarząd byłby upoważniony, tym bardziej, że w procesie budowalnym, wiele z tych robót na etapie opracowania samych koncepcji architektonicznych jest jeszcze niedoprecyzowanych. W tak dynamicznym zarówno pod względem ekonomicznym, organizacyjnym, jak i administracyjno-prawnym procesie, jakim jest proces budowlany pewne decyzje należy podejmować reagując na bieżąco na określone czynniki. Uwarunkowanie tego od każdorazowego podjęcia w tym przedmiocie uchwały mogło by doprowadzić do całkowitego paraliżu i w konsekwencji niemożności podjęcia jakiejkolwiek decyzji w sposób szybki, adekwatny do sytuacji, i ekonomicznie uzasadniony. Uwzględniając powyższe nie sposób zgodzić się z zarzutami powoda zarówno, co do naruszenia jego interesu jak i naruszenia zasad prawidłowej gospodarki.

Niezależnie od powyższych rozważań należy przypomnieć – co wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach – iż pogarszający się stan techniczny dźwigów windowych był – na przestrzeni kilku lat - tematem wielokrotnych rozmów właścicieli lokali tworzących wspólnotę zarówno na zebraniach, jak i w prywatnych rozmowach. Wymiana wind miała na celu nie tylko zwiększenie komfortu użytkowego mieszkańców, ale przede wszystkim miało służyć to zapewnieniu bezpieczeństwa mieszkańców budynku przy ul. (...) w W.. Co więcej Wspólnota dysponowała większością kwoty, potrzebnej na wykonanie planowanego remontu zakładając – przy uwzględnieniu wpłat dokonywanych przez właścicieli – iż całość niezbędnych środków zostanie zgromadzona do czasu zakończenia procesu wymiany wind.

W świetle powyższego należy stwierdzić iż przedmiotowa uchwała nie tylko nie narusza interesów właścicieli, ale wręcz przeciwnie, jest wyrazem dbałości o bezpieczeństwo mieszkańców.

Odnosząc się do żądania ewentualnego – o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) zaznaczyć trzeba, że jego podstawą jest art. 189 k.p.c., a zmierza ono do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia.

Uchwała „nieistniejąca" nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Możliwość zaskarżenia uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 25 WłLokU nie wyłącza – w sposób generalny – możliwości wytoczenia powództwa o ustalenie jej nieistnienia na podstawie art. 189 KPC.

Dla uwzględnienia powództwa, którego podstawę stanowi art. 189 k.p.c., wymagane było spełnienie dwóch przesłanek merytorycznych - istnienie interesu prawnego w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienie bądź nieistnienie danego stosunku prawnego lub prawa. Interes prawny definiowany jest jako potrzeba uzyskania orzeczenia odpowiedniej treści, istniejąca wówczas, gdy uprawomocnienie się wyroku „ustalającego” zakończy spór lub prewencyjnie zapobiegnie jego powstaniu. Zważywszy, iż każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest związany uchwałą podjętą przez właścicieli lokali aż do jej prawomocnego uchylenia czy do chwili prawomocnego ustalenia jej nieistnienia w obrocie prawnym i jest uprawniony do żądania uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 uwl to - niezależnie od przedmiotu uchwały - ma on interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwały. Interes ów wyraża się w zmierzaniu do usunięcia stanu niepewności, co do funkcjonowania w obrocie prawnym danej uchwały.

Należy również podkreślić, że Sąd w niniejszej sprawie podziela występujący w orzecznictwie pogląd, że istnienie regulacji art. 25 ust. 1 uwl nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej. Powództwo o uchylenie uchwały przewidziane w art. 25 ust. 1 uwl ma określone w przepisie tym przesłanki zaskarżenia i tylko wystąpienie którejś z nich może być podstawą do uwzględnienia roszczenia. Powództwo zaś o ustalenie nieistnienia uchwały wytaczane na podstawie art. 189 k.p.c. nie jest uregulowane w przepisach, aczkolwiek dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, także gdy chodzi o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Jest ono odrębne od regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 uwl i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje. ( vide: orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące prawa spółdzielczego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973/ 7 - 8/,135; z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993/ 3/45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/98, OSNC 1999/ 10/171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994/12/241 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, Lex nr 424423, także wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2013 r., I ACa 250/13, Lex nr 1378897 i z dnia 13 września 2013 r., I ACa 489/13, Lex nr 1402967, dotyczące ustawy o własności lokali ).

W ramach powództwa ewentualnego powód domagał się ustalenia nieistnienia przedmiotowej uchwały podnosząc szereg zarzutów, co do ważności oddanych głosów, w tym:

1. skreślenie podpisów na karcie,

2. brak opatrzenia wypełnionej karty do głosowania podpisem lub jego przekreślenie, jak również podpisanie karty w „sposób niewyraźny”,

3. brak daty na karcie do głosowania,

4. brak pełnomocnictwa

5. niewłaściwy rodzaj/zakres pełnomocnictwa.

Podejmowanie uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej stanowi realizację uprawnienia i obowiązku wynikającego z art. 27 WłLokU. Uchwały podejmowane przez ogół właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej są bowiem także narzędziem kontrolnym działalności zarządu wspólnoty. W formie uchwał członkowie wspólnoty uprawnieni są do podejmowania najważniejszych, z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty, decyzji, których zarząd nie jest władny podjąć samodzielnie. Ustawa o własności lokali nie przewiduje żadnych kategorii uchwał, które musiałyby zostać poddane pod głosowanie wyłącznie na zebraniu wspólnoty. Wszystkie podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową uchwały mogą być zatem przedmiotem głosowania na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów, bądź częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1 WłLokU).

Nie jest sporne pomiędzy stronami, że do podjęcia uchwały nr (...) miało dojść w trybie mieszanym, co jest zgodne z art. 23 ust. 1 WłLokU. Głosowanie zostało bowiem rozpoczęte na zebraniu w dniu 25 kwietnia 2022 r., a następnie było kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 18 lipca 2022 roku.

Akt głosowania jest indywidualnym wyrażeniem woli przez uprawnionych członków wspólnoty mieszkaniowej, a zatem jest oświadczeniem uprawnionego i odnosi się on do każdego uprawnienia odrębnie. Oświadczenia (głosy) poszczególnych członków wspólnoty składają się na zbiorowe oświadczenie woli, jakim jest uchwała. Jako czynność prawna akt głosowania podlega ogólnej regulacji wynikającej z Kodeksu cywilnego. W szczególności znaczenie mają reguły dotyczące interpretacji oświadczeń woli, w kontekście ochrony innych uczestników obrotu oraz przepisy o wadach oświadczeń woli.

Jeżeli wadą oświadczenia woli obciążony jest głos za uchwałą, to jego nieważność nie powoduje automatycznie nieważności uchwały. Konsekwencje takie mogłyby nastąpić dopiero wtedy, gdyby liczba nieważnych głosów była tak znaczna, że należałoby uznać, że – tak jak twierdzi powód - nie oddano wymaganej liczby głosów pozytywnych – jednym słowem, gdyby zaszły okoliczności uzasadniające uznanie uchwały za nieistniejącą ( por. wyrok SA w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2022 roku, sygn. akt V ACa 518/21).

Odnosząc się kolejno do zarzutów strony powodowej wskazać należy, iż Sąd nie podzielił stanowiska powoda, jakoby brak wpisanej na karcie daty głosowania, skutkował nieważnością oddanego głosu. Zdaniem Sądu byłby to zbędny formalizm, nie mający uzasadnienia w przepisach ustawy o własności lokali. Zauważyć trzeba, że obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali nie określają precyzyjnie, w jakim momencie następuje skuteczne podjęcie uchwały. Zgodnie jednak z dominującym poglądem orzecznictwa uchwała procedowana w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub w trybie mieszanym zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., III CZP 59/19, OSNC 2020/11/93 raz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005/7–8/132 i z dnia 3 kwietnia 2008 r., II CSK 605/07, Lex nr 500179).

W niniejszej sprawie głosowanie trwało do dnia 18 lipca 2022 roku, zatem Sąd Okręgowy przyjął, iż w przypadku braku wpisanej daty na karcie do głosowania w sytuacji oddania głosu w trybie obiegowym, należy przyjąć iż głos taki został oddany najpóźniej w dniu 18 lipca 2022 roku (dotyczyło to lokali nr: (...)). Natomiast w przypadku oddania głosu przez osobę będącą na Zebraniu Wspólnoty w dniu 25 kwietnia 2022 roku (lista osób głosujących, k. 83) i braku wpisanej daty na karcie do głosowania, Sąd przyjął, iż głos został oddany w dniu 25 kwietnia 2022 roku (dotyczy to lokali: (...))

Przechodząc do kolejnego zarzutu, tj. nieprawidłowo podpisanych kart, należy wskazać, iż oddanie głosu za pomocą karty do głosowania jest oświadczeniem woli pochodzącym od danej osoby. Sąd co do zasady podziela stanowisko powoda, iż brak na karcie podpisu tej osoby stanowi nieusuwalną przeszkodę w uznaniu, iż takowe oświadczenie zostało złożone ( por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2014 r., VI ACa 1630/13, Lex nr 1506754 i z dnia 10 lipca 2013 r. I ACa 18/13, Lex nr 1344268). Natomiast w ocenie Sądu podstawą do uznania głosu za nieważny nie może być fakt złożenia przez głosującego na karcie do głosowania nieczytelnego podpisu. W prawie cywilnym nie ma legalnej definicji podpisu, bo choć Kodeks cywilny tym pojęciem się posługuje (art. 78 § 1 KC), to w obowiązującym ustawodawstwie nie ma wyraźnego wskazania, jaka ma być treść podpisu i w jaki sposób ma być wykonany. Przyjmuje się, że podpis powinien wyrażać co najmniej nazwisko i możliwość identyfikacji składającego poprzez weryfikację elementów najpełniej go indywidualizujących (tj. cech indywidualnych treści podpisu i powtarzalnych w sposobie jego wykonania). Podpis może być skrócony, nie musi być czytelny. Nie ma bowiem bezwzględnego obowiązku podpisywania się pełnym imieniem i nazwiskiem, tj. bez uproszczeń i pominięć niektórych liter (z wyjątkiem podpisu drukowanego) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2019 r., I CSK 495/18, Lex nr 295912). Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy w ocenie Sądu nie można mówić o nieważności głosów oddanych przez właścicieli lokali nr (...) w szczególności w sytuacji osobistego uczestnictwa właścicieli lokali nr (...) na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 25 kwietnia 2022 roku. Podkreślenia wymaga, iż podpisy analogiczne to tych złożonych na poszczególnych kartach do głosowania znajdują się na liście obecności (k. 92, 96, 96v w zw. z k.83)

Podstawą nieważności głosu nie jest także przypadek przekreślenia swojego podpisu przez głosującego, które to przekreślenie zostało opatrzone jego podpisem, w sytuacji ponownego złożenia podpisu na karcie do głosowania w innej rubryce. W ocenie Sądu wobec braku obowiązywania w ustawie o własności lokali, szczegółowych regulacji odnośnie co do dopuszczalności czynienia skreśleń na karcie do głosowania, jest to dopuszczalne. Na ważność oddanego głosu nie wpływają bowiem skreślenia dokonane w taki sposób, iż ostateczna treść oświadczenia woli złożonego przez głosującego nie budzi wątpliwości. Taka sytuacja dotyczy karty do głosowania dla lokalu nr (...) (k. 94).

Wbrew stanowisku powoda, w ocenie Sądu w zakresie kart do głosowania dotyczących lokali nr (...) nie mamy do czynienia z przekreślonym głosem, a raczej z sytuacją, w której pierwotnie głos został oddany poprzez wpisanie znaku „X” w odpowiedniej rubryce, a następnie naniesiono podpis właściciela (k. 91 i 95)

Zgodnie z art. 3 ust. 3a WłLokU, przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej przysługujący współwłaścicielowi w częściach ułamkowych stanowi iloczyn wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności przypadającego na ten lokal. Współwłaściciele lokali, są jak samoistni członkowie uprawnieni do oddawania głosów na zebraniu właścicieli. Co do zasady współwłaściciele nie mają obowiązku głosować w taki sam sposób, ani też ustanawiać reprezentującego ich wspólnie pełnomocnika (wyjątek stanowi art. 23 ust. 2b WłLokU). Podkreślenia wymaga, iż samo istnienie stosunku współwłasności nie stanowi podstawy uznania głosu oddanego przez jednego ze współwłaścicieli za nieważny. Warto przy tym zauważyć, że w przypadku lokalu mieszkalnego objętego współwłasnością małżeńską wystarczające jest oddanie głosu przez jednego ze współmałżonków. Do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków nie jest wymagane pełnomocnictwo współmałżonka, skoro w przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej, każdy z nich może reprezentować oboje i głosować, chyba że drugi z małżonków się temu sprzeciwi ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r., I ACa 747/17, Lex nr 2444515).

Omawiane zagadnienie ma znaczenie dla oceny ważności głosów oddanych przez właścicieli lokali nr (...). Właścicielami lokal nr (...) byli małżonkowie M. i W. S.. W. S. zmarł w dniu 22 czerwca 2019 roku, zaś spadek po nim nabyła żona M. S. i córki I. S. i M. B. (2), po 1/3 każda z nich (akt poświadczenia dziedziczenia, k. 228-230). W głosowaniu nad uchwałą nr (...) brała udział jedynie M. S.. Tym samym należy przyjąć, iż dysponuje ona udziałem w wysokości 0,01333 (0,01000, tj. 1/2 z 0,02000+ 1/3 z 1/2 z 0,02000, tj. 1/3 z 0,01000).

Podobnie sytuacja wygląda z lokalem nr (...) będącej we współwłasności E. R. i J. R. po ½. W głosowaniu nad uchwałą nr (...) brała udział jedynie E. R.. Tym samym jej udział wynosi 0,00955.

Współwłasność w udziałach po ½ przysługiwała także właścicielom lokalu nr (...), tj. Z. B. i J. B. na zasadach wspólności ustawowej oraz M. B. (1). W niniejszym przypadku w treści karty do głosowania wskazano, iż dotyczy ona M. B. (1) (k. 92v), w imieniu którego działał pełnomocnik. Tymczasem do akt sprawy zostało załączone jedynie pełnomocnictwo udzielone przez Z. B. (k. 203). Tym samym wobec braku wykazania umocowania do działania w imieniu M. B. (1), Sąd uznał oddany głos za nieważny.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że Sąd dokonując podliczenia głosów oddanych nad uchwałą nr (...) brał pod uwagę zarówno głosy oddane na zebraniu w dniu 25 kwietnia 2022 r. jak też głosy oddane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za ważnie oddane mogły być uznane jedynie głosy oddane na kartach do głosowania podpisanych osobiście przez właściciela lub też przez pełnomocnika, ale tylko jeśli załączone zostało stosowne pełnomocnictwo.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 WłLokU czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 1 ust. 2 WłLokU w zw. z art. 98 KC do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, co oznacza, że winno ono określać typ czynności. Czynność podjęta w oparciu o udzielone pełnomocnictwo musi więc mieścić się w granicach wyznaczonych jego zakresem. Pełnomocnictwo gatunkowe (rodzajowe) określa rodzaj czynności prawnych, do zdziałania których w imieniu mocodawcy uprawniony jest jego pełnomocnik. Zakresem umocowania obejmuje ono dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności prawnych należących do określonej ich kategorii.

W ocenie Sądu Okręgowego pełnomocnictwa udzielone przez właścicieli lokali mieszkalnych nr (...) (k. 88), nr (...) (k. 205), nr (...)(k. 204),nr (...)(k. 206) oraz (...) W. (k. 45) uznać należy za pełnomocnictwa rodzajowe. W swej treści wskazują one kategorię czynności prawnych (reprezentowanie właścicieli na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i wykonywanie prawa głosu) określającą zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Sam fakt, że w ich treści nie określono wprost, że obejmują w szczególności prawo do głosowania nad uchwałą(...)w sprawie przyjęcia planów remontów na rok 2022, nie pozbawia ich charakteru pełnomocnictwa rodzajowego. Pełnomocnictwa te zasadniczo dotyczyły konkretnego zebrania wyznaczonego na ściśle określony dzień (25 kwietnia 2022 rok) z określonym wcześniej porządkiem tego zebrania, a także głosowania nad uchwałami zgłoszonymi na tym zebraniu (k. 88, 204-205). Co więcej złożone pełnomocnictwa zawierały również upoważnienie do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów (k.45 i 88). Jedynie pełnomocnictwo udzielone przez K. S. zawierało ogólne upoważnienie do reprezentowania mocodawczyni na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej z pełnym prawem głosu, przy czym pełnomocnictwo to zostało udzielone w formie aktu notarialnego i dotyczyło dokonywania czynności zwykłego zarządu, w tym administrowania majątkiem mocodawczyni (k. 206-207).

W ocenie Sądu dokonując oceny materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie, w tym analizując złożone do akt sprawy pełnomocnictwa należy założyć pewną racjonalność w działaniach członków wspólnoty tj., że udzielając pełnomocnictw kierowali się zaufaniem do swych pełnomocników i podejmowanych przez nich decyzji - tak jakby głosowali sami nad tymi uchwałami, a także i to że katalog uchwał, jakie mogły być ewentualnie zgłoszone na zebraniu nie jest nieograniczony i można przewidzieć co będzie zawierał. Kwestionowanie teraz udzielonych pełnomocnictw byłoby nieuprawnionym odbieraniem członkom wspólnoty prawa do decydowania o losie danej uchwały. W świetle powyższego nieracjonalne wydają się oczekiwania strony powodowej, aby - w odniesieniu do uchwały nr (...)- składane pełnomocnictwa wskazywały na numer, bądź treść uchwały której dotyczy umocowanie. Zdaniem Sądu jest to żądanie zbyt daleko idące. Przypomnieć przy tym należy – co wynika z ustalonego stanu faktycznego – iż przedmiotowa uchwała nie nakłada na właścicieli zobowiązań finansowych, a jedynie odnosi się do zatwierdzenia planu remontów czynionych z posiadanych przez Wspólnotę środków.

Sąd nie podzielił także zarzutów strony powodowej w zakresie braku właściwego umocowania pełnomocnika (...) W.. Należy bowiem wyjaśnić, iż zgodnie z treścią udzielonego pełnomocnictwa, pełnomocnik był uprawniony do wykonywania prawa głosu na zebraniach wspólnot mieszkaniowych lub w drodze indywidulanego zbierania głosów oraz innych czynności wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jednocześnie w udzielonym pełnomocnictwie zastrzeżono, że głosowanie uchwał w sprawie podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową wieloletnich zobowiązań finansowych (kredytu) i/lub związanego z nimi zwiększenia opłat na pokrycie kosztów zarządu wymaga uprzedniego uzyskania zgody Zarządu Dzielnicy (...) W..

Z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że źródłem finansowania wymiany dźwigów były środki własne Wspólnoty, tj. na dzień 25 kwietnia 2022 roku Wspólnota posiadała znaczną część środków, zaś brakująca kwota miała pochodzić z zaliczek uiszczonych przez właścicieli. Tym samym nie może więc tu być mowy o zaciąganiu zobowiązań, tym bardziej wieloletnich (w szczególności w postaci kredytu). Należy przy tym przypomnieć, iż wymiana dźwigów została opłacona w 2022 r. i na początku 2023 r.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy brak jest podstaw podzielenia stanowiska powoda, zgodnie z którym na zebraniu Wspólnoty w dniu 25 kwietnia 2022 roku udział brały osoby nieuprawnione, a w momencie podliczania głosów Wspólnota nie dysponowała stosownymi pełnomocnictwami. Powyższe pozostaje w oczywistej sprzeczności z zeznaniami Członka Zarządu pozwanej Wspólnoty - M. Z., która – w przeciwieństwie do powoda - miała możliwość bieżącego weryfikowania składanych pełnomocnictw (k. 216).

W tym miejscu należy się odnieść do zarzutu strony powodowej dotyczącego głosu oddanego przez właściciela lokalu nr (...). W ocenie Sądu głos oddany przez D. W. był ważny, a oczywista omyłka na karcie do głosowania co do wielkości przypadającego mu udziału, nie skutkowała błędnym ustaleniem wyników głosowania. Sąd ustalając wysokość przypadającego tej osobie udziału (0,0019) kierował się treścią księgi wieczystej (k. 161-162). Należy bowiem zaznaczyć, że ujawniona na karcie głosowania ilość udziałów D. W. tj. 0,01900 została zawyżona o 0,0171. Tymczasem wartość ta odpowiada różnicy pomiędzy błędnie przypisanej na karcie do głosowania (...) W. (k. 91v) wielkości udziałów tj. 0,04620, a rzeczywistą przysługującą(...) W. (według treści księgi wieczystej) wielkością udziałów tj. 0,0633 (k. 155) i również wynosi 0,0171. Oznacza to, że w sytuacji, gdzie zarówno D. W., jak i przedstawiciel (...) W. oddali głos za przyjęciem uchwały nr (...)(k. 91v, k. 93), wspomniana omyłka nie miała żadnego wpływu na wynik głosowania. Karty do głosowania złożone przez tych właścicieli zostały podpisane oraz opatrzone datą, a tym samym nie było żadnych podstaw, aby głosy oddane przez te osoby uznać za nieważne. Dlatego też zarzuty powoda w tym względzie należało uznać za chybione.

Należy przy tym podkreślić, iż Sąd jest związany wielkością udziałów wynikającą z poszczególnych ksiąg wieczystych, nie zaś wielkością wynikającą ze sporządzonej inwentaryzacji budynku. Tym samym zarzuty strony powodowej, w tym czynione rozważania dotyczące wysokości udziałów, należy uznać za bezprzedmiotowe.

Reasumując dokonane rozważania, Sąd uznał za nieważne głosy dotyczące lokali:

- nr (...) – jako że lokal ten był przedmiotem wspólności (księga wieczysta, k. 168), zaś karta do głosowania została podpisana przez pełnomocnika działającego w imieniu M. B. (1) (k. 92v), zaś do akt sprawy złożono jedynie pełnomocnictwo udzielone przez drugiego z właścicieli, tj. Z. B. (pełnomocnictwo – k. 203);

- nr (...)– jako, że nie przedstawiono dokumentu pełnomocnictwa dla osoby podpisanej na karcie (karta k. 101, lista głosowania – k. 83v, księga wieczysta – k. 164);

Tym samym za przyjęciem uchwały (...) głos oddali właściciele reprezentujący 0,51968 udziałów, przeciw uchwale głosowali właściciele dysponującymi udziałami w wysokości 0,01880, zaś głosy wstrzymujące się reprezentowały 0,029 udziałów. Łącznie głos oddali właściciele reprezentujący 0,56748 udziałów.

Stosowanie do art. 23 ust. 2 WłLokU uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zatem skuteczne podjęcie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej wymaga zasadniczo uzyskania więcej niż 50% głosów liczonych według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż uchwała (...) roku została skutecznie podjęta.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo w całości.

Orzeczenie w zakresie kosztów procesu sąd wydał na podstawie art. 98 k.p.c. Na przedmiotowe koszty złożyły się opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) oraz kwota 360,00 złotych, tytułem wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym (ustalone w oparciu o treść § 8 ust 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych).

Sędzia del. Agnieszka Onichimowska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE