UZASADNIENIE

Powodowie E. M. i S. M. domagali się zasądzenia na ich rzecz od pozwanego Syndyka Masy Upadłości (...) w upadłości likwidacyjnej kwoty 184.543,02 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27 stycznia 2015r. Roszczenie wywodzili z umowy najmu nieruchomości położonej przy u. (...) (...) w R., zawartej przez nich w dniu 5 stycznia 1993r. z upadłym. Powodowie w dniu 20 stycznia 2015r. wystawili rachunek za najem nieruchomości za okres od 26 września 2011 do 23 października 2014r., który to rachunek obejmował sporną należność. Pozew został złożony skutecznie w dniu 6 marca 2017r. (k. 69,70)

Pozwany w odpowiedzi na pozew (k. 97) wniósł o oddalenie powództwa zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu. Wywodził, że nieruchomość położona w R. przy ul. (...) wchodzi w skład masy upadłości. Została nabyta przez upadłego w roku 2009 i stanowi nieprzerwanie jego własność do chwili obecnej. Zakwestionował aby upadłego lub syndyka kiedykolwiek wiązała z powodami ważna umowa najmu owej nieruchomości – powołał się przy tym na przysługujące upadłemu prawo własności nieruchomości oraz zawieranie przez powodów umów z naruszeniem art. 203 kodeksu handlowego (art. 210 kodeksu spółek handlowych). Podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia.

Sąd ustalił co następuje:

Powodowie są wspólnikami (...) Byli również członkami zarządu tej Spółki.

Nieruchomość przy ul. (...) w R. została nabyta na własność przez (...) na podstawie umowy z dnia 11 czerwca 1990r. Prawo własności i podstawa jego nabycia zostały ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej pod numerem (...) (odpis k. 109, dawniej księga prowadzona była przez Sąd Rejonowy w Katowicach pod numerem (...)). Dokonane w tym zakresie w księdze wieczystej wpisy do chwili orzekania w niniejszej sprawie nie uległy zmianie.

W dniu 29 grudnia 1992r. zawarto w formie aktu notarialnego umowę, na mocy której powodowie działając imieniem własnym oraz imieniem Spółki jako członkowie jej zarządu (dyrektor zarządu i zastępca dyrektora zarządu) przenieśli własność nieruchomości na powodów (kopia aktu notarialnego k. 132). Na podstawie powyższej umowy w księdze wieczystej nieruchomości (prowadzonej wówczas w systemie ręcznych wpisów) dokonano adnotacji, iż właścicielami nieruchomości są powodowie. Adnotacja ta nie została podpisana przez sędziego, nie stanowiła zatem wpisu ani wzmianki w rozumieniu art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (kopia adnotacji w księdze wieczystej k. 140).

Dnia 5 stycznia 1993r. powodowie jako wynajmujący zawarli z (...) jako najemcą umowę najmu nieruchomości. Spółka przy zawarciu umowy reprezentowana była przez powodów jako członków zarządu (kopia umowy najmu k.122).

Postanowieniem Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej z dnia 2 sierpnia 2007r. Dz. Kw(...)sprostowano usterkę w treści księgi wieczystej usuwając błędne wykreślenie (podkreślenie na czerwono) właściciela (...) oraz podstawy nabycia przez Spółkę prawa własności (kopia postanowienia k. 161).

Postanowieniem Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej z dnia 6 lipca 2009r.Dz. Kw.(...) oddalono wniosek powodów o dokonanie wpisu prawa własności. Z uzasadnienia postanowienia wynika, iż Sąd przyjął, iż umowa sprzedaży z dnia 29 grudnia 1992r. jest nieważna z mocy art. 203 kodeksu handlowego (kopia postanowienia k. 163, kopia postanowienia Sądu Okręgowego w Gliwicach oddalającego apelację k. 165).

Z dniem 3 listopada 2009r. Spółka została postawiona w stan upadłości. Postanowieniem z dnia 26 września 2011r. w sprawie XII GUp 23/09 Sąd Rejonowy w Gliwicach zmienił postanowienie o ogłoszeniu upadłości (...) z możliwością zawarcia układu na ogłoszenie upadłości likwidacyjnej. Jednocześnie powołał syndyka masy upadłości w osobie J. M. (odpis postanowienia z dnia 26 września 2011r. k. 104).

Powód wystąpił z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Wniosek został ostatecznie prawomocnie oddalony postanowieniem Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 23 października 2014r. sygn. III Ca 1079/14 (kopie postanowień Sądów I i II instancji k. 169,173).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dokumenty i twierdzenia stron. Okoliczności faktyczne sprawy nie były między stronami sporne – spór dotyczył jedynie oceny prawnej roszczenia.

Sąd zważył o następuje:

Zgodnie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.

Z treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położnej w R. przy ul. (...) wynika jednoznacznie, że jej właścicielem jest (...) na podstawie umowy z dnia 11 czerwca 1990r. Wpis tej jest objęty domniemaniem określony w art. 3 u.k.w.h., a domniemanie to nie zostało w toku postępowania skutecznie obalone. Obalenie tego domniemania nie mogło nastąpić w szczególności przez powołanie się na umowę sprzedaży nieruchomości z dnia 29 grudnia 1992r. Skuteczność i ważność tej umowy była przedmiotem badania Sądu wieczystoksięgowego w ramach postępowania zakończonego prawomocnie odmową wpisu prawa własności na rzecz powodów (postanowienie Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej z dnia 6 lipca 2009r.Dz. Kw.(...)). Przesłanką odmowy była nieważność umowy wynikająca z jej sprzeczności z art. 203 kodeksu handlowego. Orzeczenie to jest wiążące w rozumieniu art. 365 § 1 k.p.c. w tym znaczeniu, iż w toku niniejszego postępowania nie można przyjąć, że na skutek umowy z dnia 29 grudnia 1992r. doszło do przeniesienia własności nieruchomości na powodów.

Powodowie nie powołali żadnych innych okoliczności mogących obalić domniemanie wynikające z art. 3 u.k.w.h. Poza sporem jest, że wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na ich rzecz został oddalony. W tej sytuacji należy przyjąć, iż prawo własności nieruchomości nieprzerwanie od 11 czerwca 1990r. przysługuje (...) - obecnie w upadłości likwidacyjnej.

W konsekwencji powodowie zawarli sporną umowę najmu z dnia 5 stycznia 1993r. nie będąc właścicielami nieruchomości. Okoliczność ta sama w sobie nie prowadzi do nieważności umowy, niemniej umowa ta nie może zostać uznana za ważną z tych samych powodów, z których uznano za nieważną umowę sprzedaży z dnia 29 grudnia 1992r. Przy zawieraniu umowy najmu w dniu 5 stycznia 1993r. (...) reprezentowane było przez członków zarządu, którymi byli oboje powodowie. Druga stroną umowy (wynajmującymi) byli powodowe działający imieniem własnym. Niewątpliwie doszło zatem do naruszenia obowiązującego wówczas art. 203 kodeksu handlowego, który brzmiał: w umowach pomiędzy spółką, a członkami zarządu tudzież w sporach z nimi reprezentuje spółkę rada nadzorcza lub pełnomocnicy powołani uchwałą wspólników. Pod rządami kodeksu handlowego w doktrynie przeważał pogląd, iż czynności dokonane wbrew nakazowi z art. 203 są bezwzględnie nieważne. Pogląd ten zachował zresztą w znacznej części aktualność na gruncie art. 210 obwiązującego obecnie kodeksu spółek handlowych (por. Kodeks spółek handlowych. Komentarz, LexisNexis 2008, W Popiołek –komentarz do art. 210). Nie sposób w tej sytuacji przyjąć, iż umowa zawarta przez spółkę reprezentowaną przez członków zarządu z tymi samymi członkami zarządu działającymi w imieniu własnym jest umową ważną. Przedstawione w toku postępowania wywody dotyczące możliwości udzielenia członkom zarządu pełnomocnictwa uchwałą wspólników są bez znaczenia dla oceny ważności umowy, albowiem strona powodowa, która na tę możliwość się powołuje wbrew art. 6 k.c. nie wykazała aby takie pełnomocnictwo zostało udzielone.

Wbrew wywodom pełnomocnika powodów nie ma również w niniejszej sprawie podstaw do przyjęcia, iż doszło do konwalidacji czy też zawarcia umowy na skutek jej wykonywania, a to przede wszystkim z tej przyczyny, iż rzekomy najemca tj. Spółka była właścicielem nieruchomości, zaś wynajmującym tj. powodom nie przysługiwało do nieruchomości żadne prawo. W ocenie Sądu w tych warunkach zawarcie umowy najmu w sposób dorozumiany, czy też konwalidacja nieważnej umowy zawartej na piśmie jest niemożliwa – skoro bowiem Spółka jako właściciel miała prawo korzystania z nieruchomości po stronie powodów nie powstawało żadne zobowiązanie, zaś ewentualnie uiszczany przez Spółkę czynsz należy traktować jako świadczenie nienależne.

Uwzględnienie roszczenia nie może nastąpić również w oparciu o powołany przez stronę powodową art. 5 k.c., przepis ten bowiem reguluje zakaz nadużywania prawa podmiotowego, a nie tworzy podstawy do dochodzenia roszczeń.

W tych warunkach Sąd uznał zgłoszone przez powodów żądanie za niezasadne i powództwo oddalił.

Orzeczenie o kosztach Sąd oparł o przepis art. 102 k.p.c. Zważył przy tym, iż przekonanie powodów o przysługujących im roszczeniach jest co prawda nietrafne, niemiej mając na względzie, iż w chwili wytoczenia powództwa nie korzystali z pomocy fachowego pełnomocnika, można je uznać za częściowo usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Podkreślenia wymaga, że (co nie było w sprawie sporne) zamieszczony w księdze wieczystej nieruchomości usterkowy wpis przez pewien czas funkcjonował w obrocie jako wpis prawidłowy – powodowie otrzymali nawet zawiadomienie o dokonaniu na ich rzecz wpisu prawa własności, a zatem zostali wprowadzeni w błąd co do przysługującego im prawa. Usterka wpisu została usunięta dopiero w roku 2007, a w 2009 oddalono wniosek o dokonanie wpisu prawa własności powołując się na nieważność umowy sprzedaży. Dalej powodowie podejmowali próby uzyskania orzeczenia o zasiedzeniu nieruchomości – przed Sądem I instancji wniosek uwzględniono, zaś przed Sądem II instancji oddalono. Przedmiotem rozważań Sądów były kwestie dotyczące prawa rzeczowego, których właściwe zrozumienie na tle okoliczności niniejszej sprawy wymaga wiedzy fachowej. W tych warunkach Sąd uznał, że subiektywne przekonanie powodów o doznanej krzywdzie znajduje usprawiedliwienie w stanie faktycznym sprawy, co stanowiło podstawę do zwolnienia ich od obowiązku zwrotu kosztów procesu. Należy przy tym zauważyć, że proces nie był dla powodów stopowaniem bezkosztowym – powodowie uiścili opłatę od pozwu w kwocie 9.228 zł, która to opłata nie podlega zwrotowi.

SSO Łucja Oleksy – Miszczyk

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk
Protokolant:	sekretarz sądowy Wioleta Motyczka

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE