UZASADNIENIE

Wnioskodawczynie M. K., J. K., G. Ł. i E. P. wnosiły o ustanowienie służebności drogi koniecznej dla działki nr (...) a obciążającej działkę nr (...), przy czym działki te położone są w C..

Uczestnik postępowania Gmina Miejska C. wnosił o oddalenie wniosku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. K., J. K., G. Ł. i E. P. są współwłaścicielkami nieruchomości położonej w C., stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni 0,1328 ha, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) ( bezsporne ).

Działka nr (...) ma kształt prostokąta. Na działce, w przeciwległych częściach, znajdują się dwa budynki mieszkalne: jeden, piętrowy, od strony ul. (...) oraz drugi, przedwojenny. Na granicy z sąsiednimi działkami, za budynkami mieszkalnymi, znajdują się budynki gospodarcze ( wyrys z mapy ewidencyjnej k. 68, protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 79 – 95 ).

Obecnie zamieszkany jest jedynie budynek przedwojenny; zamieszkuje w nim G. Ł. ( bezsporne ).

Wjazd i wejście na działkę nr (...) urządzone są od strony drogi publicznej ( ul. (...) ) przez działkę oznaczoną numerem (...), stanowiącą własność Gminy Miejskiej C.. Dla tej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW (...). Działka ma powierzchnię 0,1831 ha; znajdują się na niej dwa komunalne budynki wielorodzinne. Pomiędzy tymi budynkami znajduje się teren wykorzystywany jako parking przez mieszkańców budynków komunalnych oraz śmietnik. Na terenie działki nr (...) nie ma wydzielonych szlaków komunikacyjnych, miejsc parkingowych, terenu śmietnika; urządzony jest jedynie wjazd z ul. (...) na działkę nr (...) ( wypis z rejestru gruntów wraz z mapami k. 61 - 67, protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 79 – 95 ).

Nieruchomość, stanowiąca działkę oznaczoną nr (...), stanowiła własność B. i J. małż. Ł. od lat 80-tych XX wieku. Od momentu wejścia w posiadanie tej nieruchomości małż. Ł., a później ich następcy prawni, korzystali z dostępu do nieruchomości od strony ul. (...), przez działkę nr (...), pomiędzy budynkami mieszkalnymi, za zgodą właściciela działki nr (...) tj. Gminy Miejskiej C.. Pomiędzy budynkami, znajdującymi się na działce nr (...) urządzony jest przejazd wzdłuż granicy z działkami (...). Wejścia do tych budynków znajdują się od strony tego przejazdu. Szerokość działki pomiędzy tylnymi ścianami budynków mieszkalnych a granicą działki nie pozwala na urządzenie przejazdu na tyłach budynków mieszkalnych. Pośrodku działki, pomiędzy budynkami urządzony jest ogród. Na jego wysokości do działki nr (...) przylega działka, stanowiąca drogę publiczną: ul. (...), która na granicy z działką nr (...) kończy swój bieg. Ul. (...) łączy się z ul. (...), która z kolei łączy się z ul. (...). Budynek mieszkalny, oddalony od ul. (...) jest budynkiem przedwojennym. Drugi budynek mieszkalny, piętrowy, został pobudowany przez B. i J. małż. Ł. po nabyciu nieruchomości, w drugiej połowie lat 80-tych XX wieku. Budynek, początkowo w ewidencji miasta oznaczony był adresem ul. (...), a następnie ul. (...) dla obu budynków mieszkalnych. Budynek przedwojenny ma obecnie oznaczenie: ul. (...) ( korespondencja k. 15, 101, koperta k. 106, protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 79 – 95 ).

Ul. (...) została wybudowana w latach 1999 - 2000. Teren działki nr (...) jest obniżony w stosunku do poziomu ulicy (...) o około 0,5 m ( protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 79 – 95, zeznania wnioskodawczyni G. Ł. k. 108 ).

M. K., J. K., G. Ł. i E. P. planują dokonać podziału nieruchomości na trzy działki w celu sprzedaży części od strony ul. (...) wraz z budynkiem mieszkalnym piętrowym ( bezsporne ).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych w sprawie dokumentów, a w szczególności dokumentacji geodezyjnej i korespondencji stron, oględzin nieruchomości ( protokół oględzin wraz ze zdjęciami k. 79 – 95 ), zeznań wnioskodawczyń, mając ponadto na uwadze okoliczności bezsporne między stronami.

Powyższe dowody są w pełni wiarygodne, żadna ze stron nie kwestionowała ich mocy dowodowej. Należy wskazać, że ustalenia poczynione przez Sąd w zakresie stanu faktycznego są – w istocie – bezsporne między wnioskodawczynią i uczestnikiem postępowania Gminą Miejską C., a różnice pomiędzy stronami przejawiające się w różnicy stanowisk są wynikiem odmiennej oceny prawnej bezspornego stanu faktycznego.

Sąd nie dał jedynie wiary co do faktu, że B. i J. małż. Ł. byli właścicielami nieruchomości od 1958 r. Z treści przedstawionego przez wnioskodawczynie wypisu aktu notarialnego ( k. 14 ) wynika, że nabycie własności nieruchomości nastąpiło dopiero w 1985 r., co oczywiście nie wyklucza, że w latach 1958 – 1985 B. i J. małż. Ł. byli posiadaczami przedmiotowej nieruchomości. Wskazać również należy, że wnioskodawczynie zdają się przywiązywać nadmierną wagę do adresów budynków mieszkalnych położonych na działce nr (...), podczas gdy kwestie ewidencyjne ( adres budynku ) nie mają znaczenia dla sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 145 § 1 kc jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności gruntowej ( droga konieczna ). Stosownie zaś do § 2 cyt. artykułu przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mające dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ponadto – stosownie do art. 145 § 3 kc – przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy.

W ocenie Sądu, wniosek M. K., J. K., G. Ł. i E. P. o ustanowienie drogi koniecznej nie zasługuje na uwzględnienie. Oddalając powyższy wniosek Sąd miał w pierwszej kolejności na uwadze brak materialnoprawnych podstaw przewidzianych art. 145 kc. Wbrew twierdzeniom wnioskodawczyń, nieruchomość, stanowiąca przedmiot ich współwłasności, stanowiąca działkę nr (...), posiada dostęp do drogi publicznej tj. ul. (...) w C.. Niewątpliwie dostęp ten jest ograniczony, w szczególności w zakresie wjazdu na nieruchomość, co wynika z różnicy poziomów pomiędzy ulicą a terenem działki nr (...). Okoliczność tanie może jednak prowadzić do uwzględnienia wniosku.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 145 kc roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje w braku dostępu do drogi publicznej. Jak Sąd ustalił działka nr (...) posiada dostęp do drogi publicznej. Kwestią odrębną jest ustalenie czy posiada „dostęp odpowiedni”. Sąd Najwyższy wskazał, że „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej zależy od potrzeb nieruchomości wymagającej tej drogi. Miarodajne dla rodzaju, rozmiaru i kierunku drogi koniecznej oraz bliższych warunków jej używania są potrzeby nieruchomości władnącej. Potrzeby zaś tej nieruchomości wynikają z jej charakteru, a więc sposobu jej użytkowania ( postanowienie Sądu Najwyższego z 21 marca 2003 r. II CKN 1256/00 ). Zasadniczym sposobem użytkowania działki nr (...) jest charakter mieszkalny, a zatem zamieszkiwanie na nieruchomości w domu mieszkalnym. Obecnie na nieruchomości usytuowane są dwa budynki mieszkalne, jeden przedwojenny oraz drugi wybudowany w drugiej połowie lat 80-tych XX wieku, rozdzielone ogrodem, graniczącym obecnie bezpośrednio z drogą publiczną – ul. (...).

Zgodzić się należy, z poglądem, że przez brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich należy rozumieć nie tylko zupełną izolację nieruchomości, lecz także przypadek, w którym ten dostęp wprawdzie istnieje, ale jest szczególnie niedogodny. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że wobec nieistnienia definicji legalnej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej należy tę przesłankę stosowania art. 145 kc rozważać na tle okoliczności konkretnej sprawy, a przy jej wykładni brać pod uwagę potoczne rozumienie słów użytych przez ustawodawcę. Rozważyć zatem należy, czy niedogodność istniejącego dostępu jest znaczna, a jeśli tak, w jaki sposób przedstawia się porównanie kosztów urządzenia drogi na gruncie izolowanym z sumą, w której zawiera się utrata wartości gruntu obciążonego wskutek ustanowienia na nim służebności. Podkreślenia wymaga jednak, że przede wszystkim należy mieć na uwadze ochronę właściciela nieruchomości służebnej. Regułą zatem musi być przystosowanie dostępu przez właściciela nieruchomości izolowanej, a ustanowienie drogi koniecznej możliwe jest tylko wtedy, gdy owo przystosowanie wymaga nadmiernych, nieopłacalnych nakładów. W postanowieniu z dnia 20 września 2012 r. wydanym w sprawie IV CSK 34/12 Sąd Najwyższy podkreślił, że podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych ( drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne ). Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, którym posłużył się w art. 145 § 1 kc, co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy. Sąd Najwyższy wskazał, że wprawdzie art. 145 kc rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności ( art. 140 kc ). W postanowieniu z dnia 22 kwietnia 2024 r. wydanym w sprawie I CSK 219/23 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że za „odpowiedni” dostęp do drogi publicznej: w rozumieniu art. 145 § 1 kc, można uznać taki prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. (...) dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Art.145 kc nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej) dla nieruchomości. Przy ustanowieniu drogi koniecznej Sąd powinien rozważyć i wyważyć interesy obu stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przebiegać. Instytucja służebności drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właściciela działki władnącej kosztem ograniczenia praw właścicieli działki obciążonej ( postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2023 r. w sprawie I CSK 5734/22, z dnia 1 grudnia 2023 r. w sprawie I CSK 5097/22, z dnia 22 września 2022 r. w sprawie I CSK 1653/22, z dnia 30 września 2020 r. w sprawie III CSK 31/18, z dnia 15 stycznia 2019 r. w sprawie III CSK 183/18 ).

Niedopuszczalne jest zatem ustanowienie drogi koniecznej w sytuacji, gdy brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich jest zawiniony przez właściciela nieruchomości izolowanej. Dotyczy to także zawinionych działań poprzedników prawnych obecnego właściciela tej nieruchomości. Powołanie się na zgodność tak dokonanej zabudowy z prawem administracyjnym (pozwolenie na budowę) nie przeczy powyższej ocenie i nie przywraca dopuszczalności ustanowienia drogi koniecznej. W postanowieniu z dnia 6 kwietnia 2004 r. wydanym w sprawie I CK 552/03 Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów. Pogląd ten został przez Sąd Najwyższy podtrzymany w kolejnych orzeczeniach: postanowienie z dnia 24 stycznia 2023 r. wydane w sprawie II CSKP 692/22, w którym Sąd Najwyższy wskazał, że w sytuacji, gdy dostęp do drogi publicznej nie jest odpowiedni, zainteresowani właściciele nieruchomości powinni najpierw podjąć działania zmierzające do jego zapewnienia zamiast żądać od razu obciążenia nieruchomości sąsiedniej, chyba, że uczynienie dostępu do drogi publicznej właściwym jest niemożliwe lub wymaga niewspółmiernych nakładów. W postanowieniu z dnia 17 grudnia 2020 r. wydanym w sprawie III CSK 170/18 Sąd Najwyższy wskazał, że osoba ubiegająca się o ustanowienie drogi koniecznej powinna przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez własne grunty i gdy taka możliwość istnieje, żądanie obciążenia gruntów sąsiada powinna ograniczyć do rozmiarów niezbędnych dla uzyskania połączenia swojej działki nie mającej dostępu do gruntu z inną własną działką mającą taki dostęp. W przypadku, gdy nieruchomość przylega do drogi publicznej, od zasady, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien zapewnić własnym staraniem sam właściciel nieruchomości można odstąpić wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której uzyskanie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przez właściciela nieruchomości pozbawionej takiego dostępu jest niemożliwe albo wprawdzie osiągalne, ale koszty i rozmiary inwestycji potrzebnej do usunięcia przeszkody są bardzo znaczne, wymagają niewspółmiernych albo nieopłacalnych nakładów. Instytucja służebności nie może bowiem służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2020 r. w sprawie III CSK 31/18 ). Służebność drogi koniecznej - jako prawo elastyczne i poddające się kształtowaniu ad casum - nie posiada niezmiennej, z góry określonej treści, obejmującej obligatoryjnie możliwość przejazdu przez cudzą nieruchomość samochodem. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno - gospodarczy. W konsekwencji droga konieczna nie może być rozumiana jako prosta kontynuacja poruszania się samochodem, jaką daje droga publiczna. Jeśli nieruchomość przylega do drogi publicznej, tylko w nielicznych i nadzwyczajnych przypadkach dopuszczalne będzie ustanowienie drogi koniecznej przez grunty sąsiednie; niezbędne jest wówczas dokonanie stosownej weryfikacji, zwłaszcza co do ograniczeń administracyjnych związanych z urządzeniem zjazdu. Nie jest bowiem odpowiednim dostęp, który stwarza zagrożenie w ruchu drogowym ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2019 r. w sprawie II CSK 492/18 ).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy w pierwszej kolejności, że nieruchomość, stanowiąca przedmiot współwłasności wnioskodawczyń posiada dostęp do drogi publicznej tj. ulicy (...). Okoliczność, że współwłaściciele nieruchomości i ich poprzednicy prawni od wielu lat korzystali z dostępu do drogi publicznej ul. (...) od innej strony własnej nieruchomości nie może prowadzić do uwzględnienia wniosku. Oczywistym jest, że urządzona ponad 20 lat temu ulica (...) i działka nr (...) różnią się poziomem terenu o co najmniej pół metra, co uniemożliwia wjazd z drogi publicznej na położoną poniżej nieruchomość. Dodatkowo na granicy pomiędzy działką nr (...) a ul. (...) znajduje się ogrodzenie z siatki; nie ma w tym miejscu żadnej bramy bądź bramki, umożliwiających dostęp chociażby dla osób poruszających się pieszo.

W ocenie Sądu, zasługuje jednak na podkreślenie, że stan zagospodarowania nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...) jest wynikiem działania poprzedników prawnych wnioskodawczyń, którzy, po wybudowaniu ul. (...) nie podjęli żadnych działań w celu dostosowania dostępu nieruchomości do drogi publicznej, w szczególności nie podjęli działań zmierzających do wykonania zjazdu na posesję z ul. (...) oraz usunięcia części ogrodzenia z tej strony i postawienia w tym miejscu bramy wjazdowej i bramki wejściowej, przeniesionych chociażby z dotychczasowego miejsca usytuowania od strony ul. (...). Wnioskodawczynie, obecne współwłaścicielki nieruchomości, również nie podjęły tego rodzaju działań, nie wykazując jednocześnie, że wybudowanie zjazdu na nieruchomość z ul. (...) jest niemożliwe lub nadmiernie kosztowne. Nie wykazały również, że podjęły w tym zakresie chociażby próbę porozumienia z uczestnikiem postępowania Gminą Miejską C. co do możliwości podziału działki nr (...) i przejęcia jej części na cele miejskie ( wykonanie tzw. „zawrotki” na ul. (...) ). Co do zasady jednak, okoliczność projektowanego podziału nieruchomości, stanowiącej działkę nr (...), jak też plany sprzedaży części działki przez współwłaścicielki, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Podział nieruchomości, co bezsporne, nie został dotychczas dokonany. Sąd, zgodnie z art. 316 § 1 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc, wydane postanowienie, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

W związku z powyższym, Sąd oddalił wniosek jako niezasadny.

Sąd obciążył wnioskodawczynie solidarnie obowiązkiem poniesienia kosztów postępowania, tj. kosztami dokumentacji geodezyjnej oraz oględzin nieruchomości, stosownie do art. 83 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 113 cyt. ustawy w zw. z art. 520 § 2 kpc.

W pozostałym zakresie Sąd pozostawił strony przy poniesionych kosztach postępowania związanych z ich udziałem w sprawie.

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE