UZASADNIENIE

Powódka R. H. S. domagała się ostatecznie zobowiązania pozwanych R. B. i K. B. do złożenia oświadczeń woli następującej treści:

- pozwana R. B. i pozwany G. B. sprzedają powódce R. H. S. do jej majątku prawo własności nieruchomości działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w Gminie K., w powiecie (...) dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), o łącznej powierzchni 1,6815 ha stanowiącej współwłasność R. B. w udziale 3/4 części i K. B. w udziale 1/4 części łącznie za cenę w kwocie 10.000 zł, która w całości została zapłacona przez powódkę w dniu 05.08.1996 r.; względnie:

- wniosła o nakazanie pozwanym złożenia oświadczeń woli o przeniesieniu na rzecz powódki do jej majątku prawa własności nieruchomości tj. działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w Gminie K., w powiecie (...) dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), o łącznej powierzchni 1,6815 ha stanowiącej współwłasność R. B. w udziale 3/4 części i K. B. w wykonaniu zobowiązania zawartego w § 5 Umowy dzierżawy nieruchomości z dnia 5 sierpnia 1996r. zawartej w formie aktu notarialnego rep. A nr (...) przed Notariuszem B. M. prowadzącą Kancelarię Notarialną w G.; ewentualnie:

- gdyby Sąd doszedł do przekonania, że powódka nie posiada statusu rolnika indywidualnego powódka domagała się zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczeń woli następującej treści: pozwana R. B. i pozwany G. B. sprzedają powódce R. H. S. do jej majątku prawo własności nieruchomości działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w Gminie K., w powiecie (...) dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), o łącznej powierzchni 0,9515 ha stanowiącej współwłasność R. B. w udziale 3/4 części i K. B. w udziale 1/4 części łącznie za cenę w kwocie 10.000 zł, która w całości została zapłacona przez powódkę w dniu 05.08.1996 r.; względnie:

- nakazanie pozwanym złożenia oświadczeń woli o przeniesieniu na rzecz powódki do jej majątku prawa własności nieruchomości tj. działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w Gminie K., w powiecie (...) dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), o łącznej powierzchni 0,9515 ha stanowiącej współwłasność R. B. w udziale 3/4 części i K. B. w wykonaniu zobowiązania zawartego w § 5 Umowy dzierżawy nieruchomości z dnia 5 sierpnia 1996r. zawartej w formie aktu notarialnego rep. A nr (...) przed Notariuszem B. M. prowadzącą Kancelarię Notarialną w G..

W uzasadnieniu podnosiła, że w dniu 5 sierpnia 1996r. powódka oraz pozwana R. B. i S. B. zawarli umowę dzierżawy działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w Gminie K., w powiecie (...) dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Umowa została zawarta przed Notariuszem B. M. M. w drodze aktu notarialnego za Repertorium A (...). Na jej mocy powódka stała się dzierżawcą wskazanych działek. Wydzierżawiający zobowiązał się jednocześnie przenieść na powódkę własność tych działek po uzyskaniu zgody w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych bądź też w przypadku, gdy z innych względów ich nabycie przez powódkę stanie się możliwe. Cenę nabycia stanowić miał skapitalizowany czynsz dzierżawny zapłacony 5 sierpnia 1996. Powódka uzyskała też prawo pierwokupu. Po śmierci S. B. jego spadkobiercami zostali pozwani R. B. i K. B.. W czasie trwania dzierżawy działka numer (...) została podzielona na działki (...). W dniu 12 lipca 2017 r. pozwani sprzedali powódce działkę numer (...), co potwierdza brak przeszkód do nabycia pozostałych dzierżawionych działek. Powódka posiada status rolnika indywidualnego, na stałe zamieszkuje na obszarze Rzeczpospolitej Polskiej. Pozwani odmawiają zawarcia umowy sprzedaży pozostałych działek.

Pozwani R. B. i K. B. wnosili o oddalenie powództwa. Wskazali, że w dniu 18 października 1995r. zawarta została między S. B. i R. B. a A. S. i R. H. S. umowa przedwstępna zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę o numerze geodezyjnym (...) położoną w S.. S. B. i jego żona R. B. zobowiązali się do sprzedaży zabudowanej działki numer (...) za cenę w kwocie 30.000 zł po uzyskaniu przez kupujących zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.

Decyzją z dnia 28 czerwca 1996 r. Minister Spraw Wewnętrznych odmówił udzielenia zezwolenia na nabycie w formie umowy sprzedaży nieruchomości składającej się z działki numer (...).

W dniu 5 sierpnia 1996 r. powódka oraz pozwana R. B. i S. B. zawarli umowę dzierżawy działek numer (...) położonych w miejscowości S.. Skapitalizowany czynsz dzierżawny za cały okres trwania umowy czyli 99 lat określony został przez strony na kwotę 30.000 zł. Działka numer (...) została podzielona na działki numer (...). W dniu 12 lipca 2017r. pozwani sprzedali powódce działkę numer (...) za cenę skapitalizowanego czynszu dzierżawnego w wysokości 20.000 zł. Pozwani wyrazili zgodę na przeniesienie własności działki numer (...). Stanowiło by to wypełnienie zobowiązania. Natomiast działki numer (...) powinny pozostać w dzierżawie.

Wyrokiem z 9 stycznia 2024 r. Sąd Rejonowy w Giżycku zobowiązał pozwanych do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „pozwana R. B. i pozwany K. B. sprzedają powódce R. H. S. do jej majątku prawo własności nieruchomości działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w Gminie K., w powiecie (...) dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), o łącznej powierzchni 1,6815 ha stanowiącej współwłasność R. B. w udziale 3/4 części i K. B. w udziale 1/4 części łącznie za cenę w kwocie 10.000 zł, która w całości została zapłacona przez powódkę w dniu 05.08.1996 r.” (punkt 1). Nadto zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 7.817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty (punkt 2).

Sąd ten ustalił, że w maju 1996r. na zlecenie S. B. Biuro (...) w G. sporządziło operat z szacowania wartości nieruchomości położonej w (...) stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 2.300 m². Przy zastosowaniu metody porównawczej wartość nieruchomości ustalono na kwotę 36.965 zł. Przy zastosowaniu metody odtworzeniowej na kwotę 39.877 zł.

W dniu 23 września 1995 r. należąca do S. B. oraz jego żony pozwanej R. B. działka numer (...) położona w S. została podzielona na działki numer (...).

Ustalono dalej, że w dniu 18 października 1995 r. S. B. i jego żona pozwana R. B. zawarli z A. S. i jego żoną powódką umowę przedwstępną zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabudowana działkę numer (...) położoną w S.. Zgodnie z jej treścią S. B. i jego żona pozwana R. B. zobowiązali się do sprzedaży zabudowanej działki numer (...) za cenę w kwocie 30.000 zł po uzyskaniu przez kupujących zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.

Decyzją z dnia 28 czerwca 1996 r. Minister Spraw Wewnętrznych odmówił A. S. udzielenia zezwolenia na nabycie w formie umowy sprzedaży nieruchomości składającej się z działki numer (...)

W dniu 5 sierpnia 1996 r. powódka oraz pozwana R. B. i S. B. zawarli umowę dzierżawy działek numer (...) położonych w miejscowości S., obręb (...), w gminie K., w powiecie (...) o łącznej powierzchni 1,18 ha, dla których Sąd Rejonowy w Giżycku VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Na działce numer (...) posadowiony był budynek mieszkalny oraz trzy budynki gospodarcze. Zabudowania pochodziły z 1915 oraz 1920 roku, a ich stopień zużycia wynosił 70%.

Umowa została zawarta przed Notariuszem B. M. M. w formie aktu notarialnego za Repertorium A (...).

Zgodnie z jej treścią powódka stała się dzierżawcą wskazanych działek. Wydzierżawiający zobowiązali się jednocześnie przenieść na powódkę własność przedmiotowej działki po uzyskaniu zgody w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych bądź też w przypadku, gdy z innych względów ich nabycie przez powódkę stanie się możliwe. Cenę nabycia stanowić miał skapitalizowany czynsz dzierżawny (§ 5 aktu). Skapitalizowany czynsz za cały okres trwania dzierżawy został określony na 30.000 zł. Powódka uzyskała też prawo pierwokupu.

Wedle ustaleń Sądu I instancji, w dniu 5 sierpnia 1996 r. powódka zapłaciła pozwanej R. B. oraz S. B. kwotę 70.000 zł. W pisemnym pokwitowaniu sprzedawcy potwierdzili otrzymanie od powódki wskazanej kwoty „stanowiącej cenę dzierżawy na okres 99 lat oraz jednocześnie cenę kupna posiadłości nr. (...) położonej w S.”.

Po śmierci S. B. jego spadkobiercami zostali pozwani R. B. i K. B.. Pozwana ma udział do ¾ części we współwłasności, natomiast pozwany udział ¼ części.

Ustalono dalej, że w czasie trwania dzierżawy działka numer (...) została podzielona na działki (...) (o powierzchni 0,5015 ha) oraz (...) (o powierzchni 0,4900 ha).

W dniu 12 lipca 2017 r. pozwani sprzedali powódce działkę numer (...). Czynność została dokonana w Kancelarii Notarialnej B. M. M. w formie aktu notarialnego za Repertorium A (...). Na działce tej powódka dokonała modernizacji oraz rozbudowy budynku mieszkalnego, budowy budynku garażowego z pomieszczeniami gospodarczymi. Na poczet ceny nabycia zaliczona została kwota 20.000 zł skapitalizowanego czynszu, stanowiącego w 1996 roku wartość przedmiotowej działki, który został zapłacony 5 sierpnia 1996r.

W dniu 15 lutego 2022 r. odbyło się w Sądzie Rejonowym w Giżycku posiedzenie jawne w sprawie I Co 440/20 dotyczące zawezwania do próby ugody. Strony nie doszły do porozumienia w zakresie całości żądania dotyczącego przeniesienia własności opisywanych nieruchomości.

Powódka od 31 sierpnia 1996r. jest zameldowana w S., posiada prawo stałego pobytu obywatela Unii Europejskiej. Ma wykształcenie zawodowe asystenta gospodarczego. Posiada status rolnika indywidualnego. Na dzierżawionych działkach powódka posadziła drzewa, drzewa owocowe, uprawia warzywa, hoduje kwiaty.

Działki numer (...) nie posiadają opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oceniając zgromadzony materiał dowodowy Sąd Rejonowy uznał, że punktem wyjścia rozważań w sprawie jest art. 353 § 1 k.c. stanowiący, iż zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik zobowiązany jest świadczenie spełnić przy czym strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości ( naturze ) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Wskazał, iż w sprawie w zasadzie nie ma sporu co do tego, że pozwani na podstawie umowy dzierżawy zawartej dnia 5 sierpnia 1996 r. zobowiązani są do przeniesienia prawa własności nieruchomości na dzierżawcę po spełnieniu przez niego wskazanych tam warunków. Sporne natomiast pozostaje czy zapis dotyczy wszystkich dzierżawionych nieruchomości czy też tylko jednej działki.

Powódka twierdziła bowiem, że zapis dotyczy wszystkich dzierżawionych działek ( (...)). Pozwani utrzymywali zaś, iż zapis dotyczy jedynie działki (...).

W ocenie Sądu I instancji nie ma wątpliwości, że przedmiotem dzierżawy były działki numer (...) położone w miejscowości S., obręb (...), w gminie K., w powiecie (...) o łącznej powierzchni 1,18 ha. Nie ma także wątpliwości, że zapis § 5 umowy wskazujący, że „S. i R. małżonkowie B. zobowiązują się do przeniesienia prawa własności przedmiotowej działki gruntu na dzierżawcę” jest nieprecyzyjny. Używając liczby pojedynczej nie wskazuje numeru działki, której miałby dotyczyć.

Rozważając zasadność żądania należy wskazał, że dzierżawione działki stanowiły wcześniej jedną gospodarczą całość to jest działkę numer (...), położoną w (...) . To ona była przedmiotem wyceny. W § 4 aktu notarialnego z dnia 5 sierpnia 1996 r. ustalono, że skapitalizowany czynsz dzierżawny za cały okres trwania umowy (99 lat) wynosi 30.000 zł. Czynsz ten dotyczył wszystkich dzierżawionych działek. Jednocześnie jednak w § 4 aktu notarialnego wskazano, że kwota ta będzie stanowić cenę nabycia. Logiczne się wydaje w tej sytuacji, że cena ta dotyczy nabycia wszystkich działek. W pokwitowaniu z dnia 5 sierpnia 1996r. sprzedający S. B. i R. B. potwierdzili otrzymanie kwoty 70.000 zł „stanowiącą cenę dzierżawy za okres 99 lat oraz jednocześnie cenę kupna posiadłości nr. (...) położonej w S.”. Oświadczenie to nie precyzuje numeru działki czy działek. Posługuje się adresem. Zważyć należy, że taki sam adres miała nieruchomość stanowiąca działkę numer (...) (podzieloną we wrześniu 1995r. na działki (...)). Jak wynika z aktu notarialnego powódka zapłaciła wskazana kwotę przed zawarciem aktu.

W tych okolicznościach przyjął, że zapis aktu notarialnego zobowiązywał do przeniesienia własności wszystkich dzierżawionych działek. Na uwadze miał także to, iż umowy stron były zawierane w czasie kiedy działka numer (...) była dzielona, stąd mogły pochodzić nieprecyzyjne określenia.

W tych warunkach należało zdaniem Sądu Rejonowego uwzględnić powództwo główne i zobowiązać pozwanych R. B. i K. B. do złożenia oświadczenia woli jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach Sąd ten orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. mając na uwadze wynik postępowania.

Apelację od całości wyroku z 9 stycznia 2024 r. złożyli pozwani, zarzucając:

1. obrazę przepisów prawa materialnego art. 58 § 1 k.c. i art. 158 k.c. w zw. z art. 389 § 1 k.c. i art. 390 § 2 k.c. oraz przepisów postępowania art. 386 § 4 k.p.c. poprzez nie zastosowanie ww. przepisów prawa materialnego i odstąpienia od oceny ważności czynności prawnej tj. oświadczenia pozwanej i poprzednika prawnego pozwanego o zobowiązaniu do przeniesienia „własności (..) działki...” złożonego w akcie notarialnym - Umowie dzierżawy z dnia 5 sierpnia 1996 roku nr Rep. (...) , podczas gdy analiza ww. oświadczenia prowadzi do wniosku, iż jest one sprzeczne z ustawą, a co z tym idzie nieważne, co miało istotny wpływ na wynik postępowania albowiem doprowadziło do nie rozpoznania sprawy, co do istoty i uwzględnienia powództwa,

2. obrazę przepisów prawa materialnego art. 389 § 2 k.c. oraz obrazę przepisów postępowania art. 386 § 3 k.p.c. poprzez niezastosowanie ww. przepisu prawa materialnego oraz nierozpoznanie sprawy co do istoty i zaniechanie, wobec oświadczenia pozwanej i poprzednika prawnego pozwanego o zobowiązaniu do przeniesienia „własności (..) działki...” złożonego w akcie notarialnym Umowie dzierżawy z dnia 5 sierpnia 1996 roku nr Rep. (...), ustalenia od kiedy powódka mogła skutecznie złożyć żądanie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, co miało istotny wpływ na wynik postępowania albowiem doprowadziło do uwzględnienia powództwa,

3. obrazę przepisów art 233 § 1 k.p.c. poprzez wyjście poza granice swobodnego orzekania i arbitralne ustalenie, iż oświadczenia pozwanej i poprzednika prawnego pozwanego o zobowiązaniu do przeniesienia „własności (..) działki...” pozwanego złożonego w akcie notarialnym - Umowie dzierżawy z dnia 5 sierpnia 1996 roku nr Rep. (...) dotyczyło trzech działek o nr (...) podczas gdy przeprowadzone w sprawie dowody ocenione zgodnie z zasadami logicznego rozumowania nie dają żadnych podstaw do takiego wnioskowania, co miało istotny wpływ na wynik postępowania albowiem doprowadziło do uwzględnienia powództwa,

4. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, iż w chwili zawarcia Umowy dzierżawy z dnia 5 sierpnia 1996 roku nr Rep.(...) działka nr (...) „była dzielona” co powodowało nieprecyzyjne określenia, podczas gdy prawidłowa ocena zebranych w sprawie dowodów w szczególności treści ww. umowy dzierżawy jednoznacznie wskazuje, iż w chwili jej zawarcia istniał już podział na działki (...), co miało istotny wpływ na wynik postępowania, albowiem doprowadziło do błędnego wnioskowania, iż oświadczenie o zobowiązaniu do przeniesienia własności nieruchomości zawarte ww. umowie dzierżawy dotyczyło trzech działek i w konsekwencji do uwzględnienia powództwa, z ostrożności procesowej,

5. obrazę przepisów prawa materialnego art. 118 k.c. w zw. art. 120 k.c. i art. 8 ust 2a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. Nr 31, poz. 178) z późn. zmianami oraz obrazę przepisów postępowania art. 386 § 3 k.p.c. poprzez niezastosowanie ww. przepisu prawa materialnego oraz nierozpoznanie sprawy co do istoty i zaniechanie ustalenia, iż roszczenie powódki jest przedawnione, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem doprowadziło do uwzględnienia powództwa.

W oparciu o powyższe zarzuty pozwani wnieśli o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości wobec obu pozwanych oraz związane z tym rozstrzygnięcie o kosztach procesu ewentualne uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie przed Sądem II instancji wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Prawomocnym postanowieniem z 22 maja 2024 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie odrzucił apelację pozwanej R. B. (k. 194).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego K. B. zasługiwała na uwzględnienie, przy czym z uwagi na wadliwe sformułowanie punktu 1 sentencji zaskarżonego wyroku, rozstrzygnięcie sądu odwoławczego dotyczyło finalnie także obowiązku R. B., mimo odrzucenia jej apelacji.

Na wstępie poczynić należy zastrzeżenie, że wbrew wywodom odpowiedzi na apelację, niniejsza sprawa nie toczyła się w postępowaniu uproszczonym. Po pierwsze bowiem, powództwo nie spełniało wymogów określonych w art. 505¹ § 1 k.p.c. Po drugie natomiast, przyjęcie przez Sąd Rejonowy do rozpoznania powództwa zmodyfikowanego pismem z 14 czerwca 2023 r., skutkowałoby i tak procedowaniem z pominięciem przepisów o postępowaniu uproszczonym (art. 505¹ § 3 w zw. z art. 505⁴ § 1 k.p.c.).

Sąd Okręgowy w całości podziela część ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego, zgodnie z którą zapis § 5 umowy dzierżawy z 5 sierpnia 1996 r. dotyczył potencjalnego uprawnienia do przeniesienia na powódkę własności wszystkich dzierżawionych działek ((...)). Skoro bowiem skapitalizowany czynsz za dzierżawę wszystkich działek wynosił zgodnie z § 4 aktu 30.000 zł, zaś cena nabycia miała odpowiadać temuż świadczeniu, to brak było podstaw do ograniczenia zobowiązania z § 5 jedynie do działki (...). Stąd zawarte w apelacji zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. oraz błędu w ustaleniach faktycznych były w omawianym zakresie niezasadne.

Rację ma jednak apelujący wywodząc, iż do uwzględnienia powództwa głównego doszło bez ustalenia stosownej podstawy prawnej żądania w sensie wskazania przepisu prawa materialnego, który mógłby służyć za fundament powództwa z art. 64 k.c. Zgodnie z jego regulacją, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się zgodnie, że przepis ten określa sposób realizacji obowiązku złożenia oświadczenia woli; nie stanowi natomiast podstawy prawnej obowiązku złożenia oświadczenia (tak trafnie SN w wyr. z 29.1.1999 r., I CKU 86/98, Legalis; wyr. SA w Łodzi z 18.8.2016 r., I ACa 212/16, Legalis; M. Safjan, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 64, Nb 2, s. 318).

Zastosowanie art. 64 k.c. jest możliwe, jeśli czynność prawna lub ustawa zobowiązuje podmiot prawa cywilnego do złożenia oświadczenia woli, a osoba zobowiązana uchyla się od wykonania obowiązku. Czynnościami prawnymi, które kreują obowiązek złożenia oświadczenia woli, są m.in.: umowa przedwstępna – art. 390 k.c.; umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy lub wierzytelności, jeśli nie wywołała automatycznie skutku rzeczowego – art. 155 § 2 i art. 510 k.c.; prawo odkupu – art. 594 § 1 k.c.; odwołanie darowizny – art. 898 § 2 k.c.; przyrzeczenie publiczne – art. 919 k.c.; zapis testamentowy – art. 968 k.c. (por. Komentarz do art. 64 k.c. pod red. K. Osajdy, teza A1, Legalis).

Powyższe oznacza, że obowiązek złożenia oświadczenia woli nie mógł wynikać z przywołanego przez Sąd I instancji przepisu art. 353 § 1 k.c., czy samodzielnie – z § 5 umowy dzierżawy. Jego analiza nakazywała ustalenie, czy omawiany zapis może być poczytywany za umowę przedwstępną w rozumieniu art. 390 k.c., czy za umowę zobowiązującą do przeniesienia własności (art. 155, art. 156 k.c.), albowiem jedynie te konstrukcje prawne mogą być uznane w realiach sprawy za adekwatne.

W praktyce rozróżnienie umowy przedwstępnej od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności może powodować trudności. Umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, określając jej istotne postanowienia. Umowa zobowiązująca, o której mowa w art. 156 k.c., rodzi z kolei zobowiązanie do przeniesienia własności, tj. do zawarcia umowy czysto rozporządzającej. Podobieństwo wspomnianych instytucji polega na tym, że zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, zawierane są zwłaszcza wtedy, gdy ze względu na przeszkody faktyczne lub prawne (bądź ze względu na niedogodność dla stron) niezwłoczne zawarcie umowy definitywnej jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, a mimo to strony chcą zagwarantować, że określona umowa zostanie zawarta w przyszłości. Podobna jest też moc zobowiązania wynikającego z obu umów; w obu przypadkach mogą one być egzekwowane w trybie art. 64 k.c. (w zw. z art. 1047 k.p.c.), a więc przez uzyskanie orzeczenia sądowego stanowiącego zastępcze oświadczenie woli. W praktyce umowa przedwstępna poprzedza zwykle umowę zobowiązująco-rozporządzającą (umowa przedwstępna zawiera zatem z reguły zobowiązanie do zawarcia określonej umowy sprzedaży, darowizny itp.) – por. Komentarz do art. 389 k.c. pod red. K. Osajdy, teza A. II.8, 9, Legalis).

Różnice pomiędzy umową zobowiązującą a umową przedwstępną są jednak istotne; ta pierwsza rodzi zobowiązanie do zawarcia określonej umowy rozporządzającej, umowa przedwstępna natomiast – zobowiązanie do zawarcia umowy zobowiązującej (do przeniesienia własności), będącej jednak z reguły umową o podwójnych skutkach (uchwała Sądu Najwyższego z 21.3.1968 r., III CZP 23/68).

Jak podkreślono w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 21.02.2013 r. (IV CSK 463/12), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej lub strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 in fine k.c.). Wyłączenie skutku rozporządzającego oznacza, że zawarta umowa rodzi jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności. Wymaga ono wykonania w trybie odrębnie zawieranej umowy przenoszącej własność. Mimo jedynie skutków obligacyjnych, ma charakter definitywny i stwarza roszczenie o zawarcie wykonawczej umowy rzeczowej. Natomiast umowa przedwstępna rodzi tylko zobowiązanie do zawarcia umowy przenoszącej własność, wywołuje inne skutki w zależności od formy jej zawarcia, od roszczenia o zawarcie umowy o podwójnym, obligacyjno- rzeczowym skutku, po roszczenie odszkodowawcze. Umowa przedwstępna stanowi w praktyce obrotu skuteczną konkurencję dla umowy stanowczej o skutku wyłącznie zobowiązującym, pomimo znacznych, akcentowanych w orzecznictwie i doktrynie różnic między tymi umowami. Z uwagi na możliwość skorzystania przez strony z obu tych konstrukcji prawnych dla realizacji zakładanych przez nie celów, o tym czy zawartą umowę należy traktować jako umowę przedwstępną czy stanowczą decyduje wola stron, którą należy zbadać.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać wypada, że Sąd I instancji nie dociekał charakteru zobowiązania określonego w § 5 umowy z 5 sierpnia 1996 r. Jednakże brak ten nie może skutkować uchyleniem zaskarżonego wyroku czy kontynuacją postępowania dowodowego w drugiej instancji. W aktach sprawy znajduje się bowiem dokument urzędowy w postaci umowy sprzedaży z 12 lipca 2017 r. (k. 16 – 21), na mocy której pozwani przenieśli na powódkę własność nieruchomości składającej się z działki nr (...), objętej m.in. umową dzierżawy z 1996 r. We wspomnianej czynności prawnej próżno szukać wprost odniesienia do § 5 umowy dzierżawy, zaś z § 4 aktu wynika, iż działka (...) została powódce sprzedana. Brak jest w niej zapisu o wykonaniu zobowiązania wynikającego z § 5 umowy z 5 sierpnia 1996 r., w szczególności nie zawarto tam określenia, iż jest to odrębna umowa wywołująca skutek rozporządzający. Nadto, z § 6 umowy sprzedaży wynika, że choć wydanie działki (...) w posiadanie powódki nastąpiło 5 sierpnia 1996 r., to dopiero z dniem 12 lipca 2017 r. przeszły na nią wszelkie prawa i obowiązki związane z kupnem (k. 19).

W tych okolicznościach nie może budzić wątpliwości, że strony umowy sprzedaży nadały jej charakter umowy o podwójnym skutku (zobowiązująco-rozporządzającym), o którym mowa w art. 155 § 1 k.c. Gdyby bowiem umowa sprzedaży miała stanowić wykonanie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, to nastąpiłoby to w drodze umowy wyłącznie rozporządzającej, stanowiącej przeniesienie własności nieruchomości.

Konstatację taką potwierdza wykładnia art. 156 k.c., stosownie do którego, jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Przepis ten ma zastosowanie wówczas, gdy strony zawierając umowę przeniesienia własności, wyłączyły skutek rozporządzający i przesunęły go na chwilę późniejszą, zobowiązując się zawrzeć drugą umowę przenoszącą własność. W tych przypadkach przejście własności odbywa się w drodze dwóch czynności prawnych, tj.:

1) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności; oraz

2) umowy przenoszącej własność (rozporządzającej) w wykonaniu umowy zobowiązującej (Komentarz do art. 156 k.c. pod red. M. Gutowskiego, teza 1, Legalis).

Skoro omawiana umowa sprzedaży nie odnosiła się w żadnym stopniu do § 5 umowy z 1996 r., jako umowy zobowiązującej, nie została zawarta w jej wykonaniu celem wywołania skutku rozporządzającego. Nadto omawiany zapis nie posługiwał się formą czasowników „zbywa", „nabywa", lecz zobowiązywał do przeniesienia prawa własności, co należy rozumieć jako zobowiązanie do zawarcia umowy o podwójnym skutku.

Co za tym idzie, także i w pozostałym zakresie może być ona traktowana wyłącznie jako umowa przedwstępna.

Umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności i tym samym nie może wywierać skutku w postaci przeniesienia prawa własności z chwilą jej zawarcia. W wykonaniu umowy przedwstępnej strony muszą zawrzeć dalszą umowę, tym razem umowę zobowiązująco-rozporządzającą, przenoszącą własność, co miało miejsce w stosunkach między stronami.

Należało zatem rozstrzygnąć, czy powódka może domagać się od pozwanych zawarcia umowy sprzedaży także innych działek będących przedmiotem umowy dzierżawy, zawartej w formie aktu notarialnego, jako umowy przyrzecznej. Niekwestionowanym jest, że umowa przedwstępna może mieć postać postanowienia zamieszczonego w innej umowie (C. Żuławska, R. Trzaskowski, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 3, 2018, s. 354).

Tę część rozważań rozpocząć należy od przypomnienia daty zawarcia umowy przedwstępnej, tj. 5 sierpnia 1996 r. Zgodnie z brzmieniem art. 389 k.p.c., obowiązującym na ten dzień, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna była określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Stosownie zaś do art. 390 § 1,2 i 3 k.c., w wersji adekwatnej dla okoliczności sprawy, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchylała się od jej zawarcia, druga strona mogła żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyniła zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia powyższe przedawniały się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd lub państwowa komisja arbitrażowa oddaliły żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody przedawniało się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Przed zmianą art. 389 k.c., dokonaną ustawą z 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r., Nr 49, poz. 408), przyjmowano zgodnie, że ważność umowy przedwstępnej uzależniona jest nie tylko od zachowania ogólnych przesłanek ważności czynności prawnej, ale i od spełnienia dwóch jeszcze przesłanek: po pierwsze, określenia w jej treści istotnych postanowień ( essentialia negotii) umowy przyrzeczonej, po drugie, oznaczenia terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta.

Celem ustanowienia warunku określenia w umowie przedwstępnej terminu, w którym zawarta ma być umowa przyrzeczona, było przede wszystkim zapobieżenie nieograniczonemu w czasie stanowi niepewności, w którym dłużnik z umowy przedwstępnej pozostaje w wynikającym z niej stanie związania. Termin ten, zgodnie z ustalonym poglądem orzecznictwa i doktryny, mógł być oznaczony przez wskazanie albo ściśle określonego momentu, albo czasu (tak orz. SN z 14.12.1960 r., II CR 1239/60, OSN 1961, poz. 126). Określenie to miało zatem nastąpić "bądź przez wyraźne podanie daty kalendarzowej bądź przez takie oznaczenie kresu terminu, aby dał on się z góry ustalić bez żadnych trudności" – orz. SN z 14.12.1972 r., III CRN 331/72, OSP 1973, Nr 10, poz. 195). W orzecznictwie wyraźna była tendencja do liberalnej oceny ustanawianych w umowach przedwstępnych terminów. Za dopuszczalne zatem uznano przybliżone określenie terminu końcowego (np. "na wiosnę", "po żniwach", tak orz. SN z 6.7.1963, OSN 1964, poz. 15; albo przez wskazanie określonego zdarzenia, które musi nastąpić, por. orz. SN z 21.4.1993 r., I CRN 141/92 nie publ.) – por. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. I-II, Wyd. 3, Warszawa 2003, komentarz do art. 389 k.c., Legalis).

Jak wynika z § 5 umowy z 5 sierpnia 1996 r., małżonkowie B. zobowiązali się do przeniesienia własności opisanych tam nieruchomości na powódkę „po uzyskaniu zgody w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych, bądź też w przypadku gdy z innych względów nabycie tej działki na własność przez dzierżawcę stanie się możliwe”.

W ocenie Sądu Okręgowego powyższy zapis nie spełniał wymogu określenia terminu zawarcia umowy przedwstępnej w sposób zapobiegający nieograniczonemu w czasie stanowi niepewności co do związania nim dłużników.

Otóż samo uzyskanie zgody MSW na nabycie nieruchomości przez powódkę, posiadającą paszport niemiecki, było zdarzeniem niezależnym od woli stron (w sensie pozytywnego rozpoznania wniosku) i nieokreślonym w czasie. Powódka nie udowodniła przy tym, by stosowną aplikację w MSW składała, co dodatkowo uniemożliwia weryfikację pierwszego z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co się tyczy drugiego z nich, to dotyczył on prawdopodobnie perspektywy przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, co także było zdarzeniem nieokreślonym w czasie i abstrahującym od postawy stron czynności prawnej. Skoro nie dało się ustalić go łatwo w momencie zawierania umowy dzierżawy, termin zawarcia umowy sprzedaży uznać należało za enigmatyczny.

Godzi się przy tym podkreślić, iż Polska w traktacie akcesyjnym wynegocjowała okres przejściowy w zakresie wolnego obrotu nieruchomościami rolnymi względem obywateli państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Syntetycznie rzecz ujmując, nabycie nieruchomości rolnych i leśnych przez obywateli tych państw wymagało zezwolenia przez okres 12 lat od przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, który to termin upłynął 1 maja 2016 r. (przystąpienie do tejże organizacji międzynarodowej nastąpiło z datą 1 maja 2004 r.). W przypadku osób takich jak powódka, tj. dysponujących umowami dzierżawy z datą pewną, osobiście prowadzących na nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkujących w Rzeczypospolitej Polskiej, nie było wymagane uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnej w województwie (...) - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy (por. art. 8 ust. 2a pkt 1 a ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).

Trudno nawet przypuszczać, by strony umowy przedwstępnej mogły przewidywać, kiedy Polska stanie się krajem członkowskim Unii Europejskiej, a jeżeli już, jakie będą losy ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Odsuwało to perspektywę ustania ograniczenia w zawarciu umowy przyrzeczonej na nie dającą się rozsądnie przewidzieć przyszłość.

Skoro kres terminu wskazanego w umowie przedwstępnej powinien być z góry ustalony w sposób nie budzący żadnych trudności w zorientowaniu się od kiedy strony umowy związane będą obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej, to zapis § 5 aktu notarialnego z 5 sierpnia 1996 r. należało uznać za nieważny (art. 58 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 389 k.c. w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2003 r.).

Gdyby jednak uznać nawet umowę przedwstępną za ważną, to powódka mogła wystąpić z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej po dniu 1 maja 2011 r. (tj. 7 lat od akcesji). Stosownie do art. 390 § 3 zd. 1 k.c., roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Tym samym, właściwe powództwo powinna była ona wytoczyć do 1 maja 2012 r. Skoro zawezwanie do próby ugodowej miało miejsce w 2020 r. (k. 31), to czynność ta nie mogła przerwać biegu przedawnienia roszczenia już zadawnionego.

Skoro pełnomocnik pozwanych podniósł w apelacji zarzut przedawnienia roszczenia powódki, a w okolicznościach sprawy zasługiwał on na uwzględnienie, powództwo główne i tak podlegałoby oddaleniu.

Niezależnie od wcześniejszych rozważań, powództwo główne zostało sformułowane w sposób uniemożliwiający jego uwzględnienie, co było podstawą do zmiany wyroku także co do osoby R. B., której apelację odrzucono.

Po pierwsze, jego treść, a za nią sentencja rozstrzygnięcia, nakłada na apelującego obowiązek złożenia oświadczenia woli o sprzedaży powódce nie tylko swego udziału 1/4, ale również udziału matki w wysokości 3/4. Tymczasem pozwany nie mógłby sprzedać powódce udziału większego, niż posiadany.

Po drugie, co istotniejsze, przedmiotem żądania głównego było przeniesienie na powódkę prawa własności nieruchomości za kwotę 10.000 zł, którą zapłacono w całości w dniu 5 sierpnia 1996 r. Wartość ta miała wynikać z pomniejszenia widniejącej w akcie notarialnym umowy sprzedaży z 12 lipca 2017 r. kwoty 30.000 zł o 20.000 zł, które zaliczono na poczet ceny sprzedaży działki (...) (k. 19).

Tymczasem, co w sprawie bezsporne, rzeczywista cena sprzedaży została umówiona na 70.000 zł (pokwitowanie k. 22, zeznania świadka W. L. k. 100). W żaden zatem sposób rozliczenie stron umowy nie może zamykać się w fikcyjnej cenie 30.000 zł, gdyż gdy powód żąda, aby w orzeczeniu sąd zastąpił oświadczenie pozwanego, to powinno ono zawierać rzeczywistą treść stosunku prawnego łączącego strony.

Jak wskazuje się bowiem w judykaturze, ponieważ cena w umowie sprzedaży należy do elementów essentialia negotii powinna być wymieniona w umowie przenoszącej własność (rozporządzającej) i w rezultacie być elementem orzeczenia wydanego na podstawie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.c. Chodzi tu niewątpliwie o rzeczywiście istniejące zobowiązanie, tj. z uzgodnioną przez strony cenę rzeczywistą, a nie cenę, którą strony umieściły pozornie w dokumencie umowy po to, aby uniknąć zapłacenia w zasadniczej części należnego od transakcji podatku (por. wyrok SN z 18.08.2017 r., IV CSK 611/16).

Podzielając powyższe zapatrywanie i dostrzegając, iż formalnie odnosi się ono do żądania opartego o art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. przy powództwie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o charakterze rozporządzającym, także i w przypadku umowy przedwstępnej, gdzie uwzględnienie roszczenia powoda zastępuje oba oświadczenia woli, konieczne jest sformułowanie powództwa uwzględniającego rzeczywisty stan rzeczy, tj. cenę rzeczywiście uzgodnioną. Skoro więc jego elementem była cena w kwocie 70.000 zł, a powódka oznaczyła ją jako 10.000 zł., to powództwo mogłoby być uwzględnione tylko w zakresie ceny rzeczywistej.

W tych warunkach zmiana zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa głównego dotyczyła całości rozstrzygnięcia zawartego w punkcie I orzeczenia.

Godzi się przypomnieć, iż Sąd Rejonowy w okolicznościach przedmiotowej sprawy uwzględnił powództwo główne, nie orzekając o powództwach ewentualnych sformułowanych w piśmie z 14 czerwca 2023 r. (k. 136 – 137).

W takim wypadku, Sąd Okręgowy nie był władny rozpoznawać żądania ewentualnego, które powinien rozpatrzeć Sąd Rejonowy.

Należy podzielić stanowisko wyrażone w poglądzie osób zasiadających w składzie rozpoznającym w Sądzie Najwyższym sprawę III CZP 61/23, zgodnie z którym, jeżeli sąd drugiej instancji, w wyniku rozpoznania apelacji od wyroku uwzględniającego żądanie główne, uznaje to żądanie za niezasadne, powinien zmienić zaskarżony wyrok, oddalając żądanie główne i oznaczając zmieniony wyrok jako częściowy, oraz uchylić zawarte w nim rozstrzygnięcie o kosztach procesu. W takim wypadku sąd drugiej instancji pozostawia rozpoznanie żądania ewentualnego sądowi pierwszej instancji.

Choć „uchwała” ta obarczona jest nieusuwalną usterką wadliwego powołania do Sądu Najwyższego podejmujących ją prawników, to jako pogląd doktryny zasługuje na podzielenie. Także bowiem w składach prawidłowych Sąd Najwyższy uznawał, iż uwzględnienie przez sąd pierwszej instancji żądania głównego rodzi ten skutek procesowy, że sąd nie orzeka wówczas o żądaniu ewentualnym. W konsekwencji żądanie ewentualne nie jest przedmiotem oceny sądu, który uwzględnił żądanie główne zawarte w pozwie. Merytoryczna ocena żądania ewentualnego przez sąd drugiej instancji oznaczałaby, że ten sąd po raz pierwszy rozpoznawałby sprawę w tym zakresie. (por. postanowienia SN w sprawach III CZ 209/22, III CZ 306/22).

W tym stanie rzeczy należało na podstawie art. 386 § 1 w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. per analogiam orzec jak w sentencji.

Po zwrocie akt Sąd Rejonowy zobowiązany będzie do procedowania sprawy w zakresie wniesionych powództw ewentualnych, które oceni z uwzględnieniem poczynionych we wcześniejszej części rozważań uwag. Orzeknie także o kosztach procesu za instancję odwoławczą zależnie od ostatecznego wyniku sprawy.

SSO Jacek Barczewski

Przewodniczący:	SSO Jacek Barczewski
Protokolant:	st. sekr. sąd. Marta Borowska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE