UZASADNIENIE

Powód T. K. wniósł pozew przeciwko (...) sp. z o.o. w W., domagając się uznania za bezskuteczne oświadczenia pozwanego z dnia 29 maja 2019 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nr (...) z dnia 18 października 2018 r. zawartej pomiędzy stronami, dotyczącej ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego o nr (...) i identyfikatorze (...) położonego w budynku zlokalizowanym w G. przy ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych oraz według spisu kosztów.

W uzasadnieniu wskazano, że na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 18 października 2018 r. pozwany zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności w/w lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży powodowi. Pomimo zapłaty ceny sprzedaży przez powoda, oświadczeniem z dnia 29 maja 2019 r., pozwany odstąpił od umowy z powodu niedokonania przez powoda odbioru technicznego lokalu i naliczył powodowi karę umowną. Zdaniem powoda, oświadczenie to jest bezskuteczne m.in. dlatego, że nie dochowano przesłanek warunkujących skuteczne odstąpienie od umowy przewidzianych w § 10 ust. 1 pkt c w zw. z § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej a nadto są one abuzywne (i z tego także względu nie wiążą powoda).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu zakwestionował roszczenie co do zasady i co do wysokości. Zarzucił brak interesu prawnego z art. 189 k.p.c., albowiem art. 390 k.c. daje uprawnionemu z umowy przedwstępnej roszczenie o wytoczenie powództwa kształtującego, a w przedmiotowym wypadku o zapłatę.

Wskazał,że pozwany skutecznie wyznaczył 30-dniowy dodatkowy termin, a po jego upływie złożył oświadczenie o potrąceniu należności z kary umownej. Pozwany wyznaczył powodowi ostateczny termin na dokonanie odbioru technicznego lokalu na dzień 20 maja 2019r. Pismo to zostało nadane do powoda w dniu 18 kwietnia 2019 r., zaś awizowane już dnia 24 kwietnia 2019 r., a tym samym w myśl art. 61 k.c. powód już od tego dnia mógł się zapoznać z treścią oświadczenia woli pozwanego. Podał też, że postanowienia umowy nie są abuzywne i zachowują równowagę stron a dokonane odstąpienie jest skuteczne.

Pismem z dnia 8 kwietnia 2021 r., sprecyzowanym pismem z dnia 15 czerwca 2021 r., powód ewentualnie wniósł o nakazanie pozwanemu – w terminie 30 dnia od wydania orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie – złożenia oświadczenia woli, na mocy którego pozwany przeniesie na powoda prawo własności spornego lokalu i dokona jego sprzedaży powodowi za kwotę 512.000 zł, co miało nastąpić w wykonaniu istniejącego zobowiązania z w/w umowy przedwstępnej w zakresie przeniesienia przez pozwanego na powoda prawa własności i sprzedaży lokalu powodowi.

Na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2021 r. powód cofnął roszczenie ewentualne, a pozwany wyraził zgodę na powyższe.

Wyrokiem z dnia 20 sierpnia 2021 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku:

1) ustalił, że oświadczenie pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. z dnia 29 maja 2019 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nr (...) z dnia 18 października 2018r. zawartej pomiędzy T. K. a (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W., dotyczącej ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego o numerze roboczym (...) o pow. użytkowej 70,29 m^{(

2)}, znajdującego się na (...) piętrze budynku mieszkalnego wielorodzinnego o numerze realizacyjnym (...), wybudowanego na części działek gruntu nr (...), położonych w G. przy ul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), i sprzedaży go powodowi wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej i innych urządzeń, które nie będą służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali za cenę 512.000 zł brutto – jest bezskuteczne wobec powoda T. K.,

1) zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 11.517 zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

2) nakazał ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 25.469,81 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach i rozważaniach:

W dniu 18 października 2018 r. powód T. K. zawarł z (...) sp. z o.o. w W. przedwstępną umowę sprzedaży nr (...). Przedmiotem umowy był samodzielny lokal mieszkalny o numerze roboczym (...) o pow. użytkowej 70,29m^{(

2)}, znajdujący się na (...) piętrze budynku mieszkalnego wielorodzinnego o numerze realizacyjnym (...), wybudowanego na części działek gruntu nr (...), położonych w G. przy ul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi KW nr (...).

Na mocy § 2 ust. 1 i 2 oraz § 4 ust. 1 umowy pozwany zobowiązał się ustanowić odrębną własność w/w lokalu i sprzedać go powodowi wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej i innych urządzeń, które nie będą służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ustalonym stosownie do treści art. 3 ustawy o własności lokali, po odbiorze technicznym w/w lokalu, za cenę 512.000 zł brutto, a powód zobowiązał się kupić lokal na określonych w umowie warunkach. Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym zapłacenia przez powoda na rzecz pozwanego I części ceny lokalu w kwocie 10.000zł w terminie do 25 października 2018 r.

Stosownie do § 3 umowy odbiór techniczny lokalu miał nastąpić w terminie do dnia 15 lutego 2019 r., zaś podpisanie w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej miało nastąpić w terminie do dnia 15 marca 2019 r. Zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego miało nastąpić po całkowitej zapłacie przez kupującego ceny lokalu. Zgodnie z § 3 ust. 3 umowy pozwany miał zawiadomić powoda listem poleconym o gotowości do zawarcia tej umowy, po czym strony miały ustalić termin zawarcia aktu notarialnego. W przypadku nieustalenia tego terminu w przeciągu 35 dni od daty wysłania zawiadomienia, miał on zostać wyznaczony przez pozwanego.

W § 7 umowy określono, że pozwany miał powiadomić powoda listem poleconym o gotowości do odbioru technicznego lokalu. Termin tego odbioru miał zostać ustalony przez obie strony za pośrednictwem poczty elektronicznej lub poprzez ustalenia pisemne. Jeżeli w wyniku odbioru technicznego strony stwierdzą, że lokal jest zgody ze standardem wykończenia określonym w Załączniku nr(...)do umowy, były one zobowiązane do podpisania protokołu odbioru technicznego stwierdzającego, że lokal został przyjęty przez powoda. W razie stwierdzenia przez obie strony usterek w lokalu, wszelkie usterki i wady lokalu miały zostać ujęte w podpisanym protokole. Strony przyjęły, że z chwilą podpisania protokołu i odbioru kluczy powód dokonał odbioru technicznego lokalu. Zastrzeżono, że w przypadku niestawienia się powoda celem dokonania odbioru technicznego lokalu pozwany wyznaczy powodowi ponowny termin i wezwie go do odbioru za pośrednictwem listu poleconego. Jeśli powód w wyznaczonym przez pozwanego terminie nie stawi się celem dokonania odbioru technicznego lokalu uznaje się, że odbiór jakościowy nastąpił wraz z upływem drugiego terminu (§ 7 ust. 3).

Stosownie do § 10 umowy pozwany był uprawniony do odstąpienia od umowy m.in. w przypadku, gdy powód nie przystąpi do odbioru technicznego lokalu lub odmówi jego odbioru technicznego (§ 10 ust. 1 lit. c). Skorzystanie z tego uprawnienia przez pozwanego powinno zostać poprzedzone telefonicznym/ faksem, a następnie pisemnym wezwaniem dokonanym listem poleconym, z wyznaczeniem dodatkowego 30-dniowego terminu na dokonanie zapłaty, podpisanie protokołu odbioru technicznego lub przystąpienie do zawarcia umowy (ust. 5). W przypadku odstąpienia od umowy przez pozwanego na w/w podstawie powód zobowiązał się do zapłaty pozwanemu kary umownej w wysokości 2,5% ceny lokalu określonej w § 4 ust. 1 umowy z terminem jej zapłaty ustalonym na 7 dni od daty doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (ust. 2). W przypadku odstąpienia przez pozwanego od umowy miał on zwrócić należności przysługujące powodowi w terminie 39 dni od daty złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (ust. 4).

Powód był uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadkach, gdy z przyczyn leżących po stronie pozwanego: pozwany dwukrotnie nie przystąpi do wyznaczonego przez siebie odbioru technicznego; pozwany nie wyznaczy daty zawarcia lub mimo wyznaczenia terminu dwukrotnie nie przystąpi do ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży (§ 11 ust. 1). Skorzystanie z tego uprawnienia przez powoda powinno zostać poprzedzone pisemnym wezwaniem dokonanym listem poleconym, z wyznaczeniem dodatkowego 30-dniowego terminu na wyznaczenie daty odbioru technicznego lub przystąpienie do umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży (§ 11 ust. 4). W przypadku odstąpienia od umowy przez powoda na w/w podstawie pozwany miał być zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości jak wyżej oraz do zwrotu powodowi dokonanych przez niego wpłat (§ 11 ust. 2).

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej przez strony obecni byli ze strony powoda: technik budownictwa A. Z. – wujek powoda oraz matka powoda W. K..

Treść umowy przedwstępnej była wcześniej przygotowana przez pozwanego i została przez niego zaproponowana powodowi.

Powód uiścił na rzecz pozwanego całą cenę sprzedaży w łącznej wysokości 512.000 zł, w tym kwota 10.000 zł została zapłacona w dniu 23 października 2018 r., kwota 142.000 zł w dniu 11 lutego 2019 r., zaś kwota 360.000 zł w dniu 13 lutego 2019 r.

Pismem z dnia 18 lutego 2019 r. pozwany stwierdził gotowość postawienia do odbioru gotowego lokalu oraz przystąpienia do jego odbioru technicznego.

W wiadomości e-mailowej z dnia 20 lutego 2019 r. pozwany poinformował powoda, że zgodnie z rozmową stron termin odbioru został ustalony na 27 lutego 2019 r. godz. 12.00.

W dniu 27 lutego 2019 r. odbyło się spotkanie w lokalu celem dokonania jego odbioru technicznego. Na spotkaniu byli obecni powód i przedstawiciel pozwanego, W. K. i A. Z.. Powód zgłosił pozwanemu usterki istniejące w lokalu i wniósł o ich odnotowanie. Pozwany nie wpisał zgłoszonych usterek do protokołu. Nie doszło do odbioru technicznego lokalu.

W terminie wyznaczonym na dzień 27 lutego 2019 r. godz. 15.00 nie doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży. Powód i pełnomocnik pozwanego stawili się u notariusza. Pełnomocnik pozwanego oświadczył, że nie może podpisać umowy.

Pismem z dnia 18 marca 2019 r. powód po raz drugi wezwał pozwanego do: przystąpienia w dniu 16 kwietnia 2019 r. o godz. 15.00 w Kancelarii Notarialnej Notariusz M. D. w G. przy ul. (...) lok. 3 do aktu notarialnego w zakresie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży z umowy przedwstępnej z dnia 18 października 2018 r. nr (...) oraz do postawienia w dniu 16 kwietnia 2019 r. o godz. 11.00 do dyspozycji czynności odbioru jakościowego i technicznego poprawnie wykonanego i skutecznie, bez usterek i wad wykończonego lokalu mieszkalnego z w/w umowy przedwstępnej. Pismo zostało nadane do pozwanego w dniu 20 marca 2019 r.

W odpowiedzi na powyższe przedstawiciel pozwanego w dniu 8 kwietnia 2019 r. skontaktował się telefonicznie z powodem, wnosząc o zmianę terminu odbioru jakościowego lokalu z godz. 11.00 na godz. 9.00 w dniu 16 kwietnia 2019 r. Powód wyraził zgodę na powyższe, co potwierdził w piśmie z dnia 8 kwietnia 2019 r.

W korespondencji e-mailowej z dnia 8 kwietnia i 16 kwietnia 2019r. strony potwierdziły, że termin podpisania aktu notarialnego został wyznaczony na dzień 16 kwietnia 2017 r. godz. 15.00.

W dniu 16 kwietnia 2019 r. miało miejsce spotkanie stron w lokalu, na które stawił się powód, przedstawiciel pozwanego – A. K., W. K. i A. Z.. Do odbioru lokalu nie doszło z powodu zgłoszenia przez powoda szeregu usterek w lokalu, które nie zostały przez pozwanego wpisane do protokołu odbioru lokalu. Ze spotkania sporządzono notatkę do odbioru lokalu, w której zanotowano zgłaszane usterki. Nie została ona podpisana przez powoda. Nie doszło do odbioru technicznego lokalu.

Po spotkaniu obecni udali się do biura pozwanego, gdzie przekazano powodowi dokument dotyczy lokalu. Powód nie podpisał tego dokumentu.

W dniu 16 kwietnia 2019 r. o godz. 15.00 przedstawiciel pozwanego nie stawił się u notariusza w celu przystąpienia do aktu notarialnego w zakresie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży. Powód stawił się u notariusza.

W związku z powyższym pismem z dnia 16 kwietnia 2019 r. powód ostatecznie wezwał pozwanego do: przystąpienia w dniu 18 kwietnia 2019 r. o godz. 15.00 do aktu notarialnego w zakresie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży oraz do postawienia w dniu 18 kwietnia 2019 r. w godz. od 8.00 do 14.00 do dyspozycji czynności odbioru jakościowego i technicznego poprawnie wykonanego i skutecznie, bez usterek i wad wykończonego lokalu mieszkalnego z umowy przedwstępnej. Pozwany otrzymał pismo w dniu 16 kwietnia 2019 r.

Strony prowadziły korespondencję dotyczącą zgłoszonych przez powoda usterek w lokalu i ich naprawy oraz dotyczącą przekazania powodowi dokumentacji technicznej lokalu. Pozwany wskazywał, że część dokumentacji zostanie powodowi przekazana przy odbiorze lokalu, a część przy podpisywaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Powód domagał się m.in. wydania mu protokołów odbioru lokalu z 27 lutego 2019 r. oraz z 16 kwietnia 2019 r. poświadczonych za zgodność z oryginałem.

W wiadomości e-mailowej z dnia 17 kwietnia 2019 r. pozwany zaproponował, aby odbiór lokalu w dniu 18 kwietnia 2019 r. odbył się o godz. 9.00. W odpowiedzi w wiadomości e-mailowej przesłanej pozwanemu w dniu 18 kwietnia 2019 r. godz. 7.20 powód wskazał, że dogodną godziną spotkania jest 11.00. W kolejnej wiadomości e-mailowej przesłanej pozwanemu o godz. 11.02 powód poinformował o braku możliwości stawienia się na spotkanie na godzinę 11.00 i zaproponował przesunięcie godziny spotkania na godz. 12.30.

Przedstawiciel pozwanego - A. K. stawił się na odbiór lokalu w dniu 18 kwietnia 2019 r. o godz. 9.00. W sporządzonych przez przedstawiciela pozwanego notatkach ze spotkania z tego dnia wskazano, że powód nie pojawił się na spotkaniu również o godz. 11.00, przy czym przedstawiciel pozwanego czekał do godz. 11.15. Wskazano także, że powód nie stawił się na spotkaniu około godz. 13.00, natomiast stawili się prawdopodobnie jego rodzice, który nie posiadali pełnomocnictwa. Nie doszło do odbioru technicznego lokalu.

Powód przybył na miejsce o godz. 12.30. Po 20-30 minutach oczekiwania wykonano telefon do pozwanego i uzyskano informację, że pojawi się przedstawiciel pozwanego. Po chwili pojawił się przedstawiciel pozwanego stwierdzając, że z powodu spóźnienia powoda nie dojdzie do odbioru. Powód sporządził wówczas pismo, w którym zwrócił się do pozwanego z prośbą o wyjaśnienie braku stawiennictwa przedstawiciela pozwanego na spotkanie w sprawie odbioru jakościowego i technicznego lokalu w dniu 18 kwietnia 2019 r. o godz. 12.30, bez wcześniejszych wyjaśnień. Następnie udał się do pozwanego z tym pismem. Pozwany uczynił na egzemplarzu pisma adnotację o jego wpływie w tej dacie. Na miejscu odbioru zostali A. Z. i W. K.. W tym czasie zjawił się przedstawiciel powoda A. K., który pomimo uzyskania informacji o obecności powoda nie poczekał na jego powrót.

W dniu 18 kwietnia 2019 r. o godz. 15.00 przedstawiciel pozwanego nie stawił się u notariusza w celu przystąpienia do aktu notarialnego w zakresie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży. Powód stawił się u notariusza.

Pismem z dnia 18 kwietnia 2019 r. pozwany wezwał powoda na podstawie § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej sprzedaży do przystąpienia do odbioru lokalu w dniu 20 maja 2019 r. godz. 11.00 oraz do podpisania protokołu odbioru technicznego, wskazując, że dotychczas powód bezpodstawnie nie dokonał odbioru technicznego lokalu. Jednocześnie poinformował, że niedokonanie odbioru technicznego w w/w terminie będzie podstawą do skorzystania przez pozwanego z prawa do odstąpienia od umowy i naliczenia kary umownej w wysokości 2,5 % ceny lokalu, jak również dochodzenia odszkodowania. Pozwany wskazał, że zrealizował w sposób prawidłowy wszelkie zobowiązania umowne a wszystkie zgłaszane i uznane za uzasadnione usterki zostały prawidłowo usunięte, a przy tym nie uniemożliwiały eksploatacji lokalu; brak jest podstaw do odmowy dokonania odbioru technicznego lokalu.

Korespondencja zawierająca niniejsze pismo została doręczona przez operatora pocztowego innej osobie, nieznanej powodowi, w dniu 13 maja 2019 r. Powód otrzymał pismo dopiero w dniu 27 maja 2019 r. Skan tego pisma został także przesłany powodowi w załączeniu do wiadomości e-mailowej z dnia 18 kwietnia 2019 r. W jej treści wskazano, że po potwierdzeniu otrzymania przez powoda tego e-maila otrzyma on hasło do załącznika.

Kolejnym pismem z dnia 18 kwietnia 2019 r. powód wskazał na niedopełnienie przez pozwanego standardu wykończenia lokalu zgodnie z umową, w związku z czym istnieją w lokalu liczne wady i istotne usterki, co stanowiło podstawę do skorzystania przez powoda z uprawnienia do nieodebrania jakościowego i technicznego lokalu. Powód podał, że wystąpiły przesłanki do skutecznego z dniem 18 kwietnia 2019r. odstąpienia przez niego od umowy przedwstępnej. Jednocześnie nakazał pozwanemu zastrzeżenie na swoją rzecz pierwszeństwa uprawnień i prawa do odstąpienia od umowy przed prawem pozwanego, a to z powodu niewykonania umowy przez pozwanego. Nadto zarzucił, że postanowienia umowy nie były z nim uzgadniane, zatem stanowią niedozwolone postanowienia umowne z art. 385¹ k.c. i nie wiążą powoda. W konsekwencji działania pozwanego są bezpodstawne. Pismo zostało nadane do pozwanego w dniu 23 kwietnia 2019 r.

Pismem z dnia 10 maja 2019 r. pozwany podtrzymał stanowisko w zakresie wykonania lokalu zgodnie ze standardem wykończenia, stanowiącym załącznik do umowy. Wskazał, że umowa przedwstępna sprzedaży nie zawiera klauzul abuzywnych, zatem podniesiony przez powoda zarzut jest bezzasadny. Dodał także, że umowa nie przewiduje wygaśnięcia uprawnienia dla stron do wyznaczenia terminu odbioru technicznego lokalu. Jednocześnie pozwany przypomniał o wyznaczonym przez niego w piśmie z dnia 18 kwietnia 2019 r. terminie odbioru technicznego lokalu. Powód otrzymał pismo w dniu 27 maja 2019r. Skan tego pisma został także przesłany powodowi w załączeniu do wiadomości e-mailowej z dnia 10 maja 2019 r.

Powód nie pojawił się na spotkaniu w lokalu w dniu 20 maja 2019r. do godz. 11.20. Na spotkaniu obecny był przedstawiciel powoda A. K.. Ze spotkania sporządzono notatkę. Nie doszło do odbioru technicznego lokalu.

Pismem z dnia 31 maja 2019 r. powód wskazał, że pismo pozwanego, w którym wyznaczono termin odbioru technicznego lokalu na dzień 20 maja 2019 r., dotarło do powoda dopiero w dniu 27 maja 2019r., zatem zakreślony termin jest nieskuteczny. Dodał, że to pozwany narusza prawo poprzez bezpodstawną trzykrotną odmowę spisania i wpisania do protokołu technicznego odbioru lokalu wad zgłaszanych przez powoda. Pozwany otrzymał pismo w dniu 4 czerwca 2019 r.

Pismem z dnia 29 maja 2019 r. pozwany oświadczył, że odstępuje od przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z powodem, zarówno na mocy § 10 ust. 1 pkt c umowy, jak również przepisów prawa w zakresie skutków niewykonywania zobowiązań z umów wzajemnych. Wskazała, że pomimo licznych wezwań oraz ostatecznego wezwania powód bezpodstawnie nie wywiązał się z obowiązku dokonania odbioru technicznego lokalu. Jednocześnie poinformował, że w wyniku odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie powoda powstała po stronie pozwanego szkoda znacznych rozmiarów, w związku z czym pozwany jest uprawniony do jej naprawienia, w tym do naliczenia przysługującej kary umownej, stanowiącej 2,5% ceny lokalu, tj. 12.800 zł. Pozwany wezwał powoda do zapłaty powyższej kwoty w terminie 7 dni pod rygorem zatrzymania w/w kwoty z przysługujących powodowi do zwrotu należności. Powód otrzymał pismo w dniu 11 czerwca 2019 r.

Pismem z dnia 18 czerwca 2019 r. powód wskazał, że oświadczenie o odstąpieniu przez pozwanego od umowy wraz z wezwaniem do zapłaty kwoty 12.800 zł nie wywołują skutków prawnych z powodu braku poprzedzenia tego oświadczenia pisemnym wezwaniem do zapłaty na warunkach określonych w § 10 ust. 5 umowy, gdyż pismo w tym zakresie zostało doręczone powodowi w dniu 27 maja 2019 r. Zatem powodowi nie został skutecznie wyznaczony dodatkowy termin, co uniemożliwiało skuteczne złożenie w/w oświadczenia i powstanie roszczenia o zapłatę. Wskazano także, że umowa zawarta przez strony nie jest umową wzajemną, zatem pozwany nie mógł powołać się na przepisy dotyczące skutków niewykonywania zobowiązań z umów wzajemnych. Powód podniósł zarzut abuzywności zapisu § 10 ust. 1 pkt c umowy. W konsekwencji wniósł o wyznaczenie mu, zgodnie z § 10 ust. 5 umowy, dodatkowego 30- dniowego terminu na dokonanie odbioru technicznego lokalu, a następnie dokonanie jego sprzedaży na rzecz powoda.

Wobec braku zapłaty pismem z dnia 19 czerwca 2019 r. pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności z tytułu kary umownej, stanowiącej 2,5% ceny lokalu, tj. 12.800 zł, naliczonej w związku ze skutecznym odstąpieniem przez pozwanego od umowy z dnia 18 października 2018 r., z wierzytelnością przysługującą powodowi od pozwanego, w konsekwencji czego do zapłaty przez pozwanego na rzecz powoda pozostaje kwota 499.200 zł.

Pismem z dnia 8 lipca 2019 r. powód wezwał pozwanego do wyznaczenia przez pozwanego terminu nie dłuższego niż do trzech dni od wpływu pisma na adres pozwanego, ostatecznie do dnia 11 lipca 2019r., terminu do przystąpienia do aktu notarialnego w zakresie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży pod rygorem obciążenia pozwanego obowiązkiem zapłaty odsetek od kwoty 512.000 zł. Pismo zostało nadane do pozwanego w dniu 10 lipca 2019 r.

Sąd Okręgowy ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zebranych i przeprowadzonych w sprawie dowodów. Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne dokumenty włączone w poczet materiału dowodowego, gdyż ich autentyczność nie była kwestionowana w toku postępowania przez żadną ze stron oraz nie budziła uzasadnionych wątpliwości Sądu. Pozwany nie kwestionował swojej legitymacji biernej w sprawie a strony nie kwestionowały, że zawarły umowę przedwstępną z dnia 18 października 2018 r., że powód zapłacił cenę sprzedaży oraz że nie doszło do odbioru technicznego lokalu w dniach 27 lutego 2019 r., 16 kwietnia 2019 r. i 18 kwietnia 2019 r.

Ostatecznie wobec niedochowania przez pozwanego wymogu niezbędnego dla skutecznego odstąpienia od umowy, nieistotne było to, jakie usterki istniały w lokalu, czy były one istotne i czy stan techniczny lokalu był zgodny z załącznikiem do umowy. Z tego względu nieprzydatna dla rozstrzygnięcia była dokumentacja zdjęciowa zamieszczona na płycie CD (k. 267) oraz ekspertyza techniczna dotycząca posadzki w lokalu wraz z raportem badań (k. 131-132). Dowód z opinii biegłego w tym zakresie został cofnięty przez pełnomocnika powoda.

Nieistotny był także aktualny wydruk śledzenia przesyłki (przedłożony przez pozwanego) zawierającej pismo pozwanego z dnia 18 kwietnia 2019 r., w którym wyznaczono termin odbioru technicznego lokalu na dzień 20 maja 2019 r. Z tego dowodu nie wynikały bowiem żadne fakty przydatne dla rozstrzygnięcia wobec obecności w akt sprawy wydruku śledzenia przesyłki obrazującego rzeczywisty proces jej doręczenia.

Powód kwestionował fakt otrzymania od pozwanego wiadomości e-mailowej z 17 kwietnia 2019 r., jednak należy zauważyć, że jednocześnie w aktach znajduje się wydruk wiadomości e-mailowej powoda z dnia 18 kwietnia 2019 r., która stanowi odpowiedź powoda na wiadomość pozwanego z dnia 17 kwietnia 2019 r. i odnosi się do jej treści. Zarzut ten nie okazał się więc nieuzasadniony.

Sąd Okręgowy oparł się także o zeznania powoda i przesłuchanych w sprawie świadków. Sąd dał wiarę powodowi, gdyż jego zeznania nie budziły uzasadnionych wątpliwości sądu i korespondowały z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy oraz z zeznaniami świadków A. Z. i W. K.. Zeznania świadków A. Z. i W. K. uznano za wiarygodne, gdyż nie budziły uzasadnionych wątpliwości i korespondowały ze sobą, z dokumentacją zgromadzoną w aktach sprawy oraz z zeznaniami powoda.

Sąd Okręgowy miał na uwadze, że świadkowie uczestniczyli wraz z powodem w spotkaniach w lokalu wyznaczanych w celu dokonania jego odbioru technicznego, a więc mieli wiedzę odnośnie do ich przebiegu i obecnych na nich osób. Świadkowi A. K. co do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sąd dał wiarę w zakresie, w jakim treść jego zeznań korespondowała ze zgromadzoną w aktach dokumentacją i nie była sprzeczna z zeznaniami pozostałych świadków. Trzeba podkreślić, że świadek wskazywał, że protokoły odbioru technicznego zostały okazane powodowi, ale fakt ten nie znalazł potwierdzenia w pozostałym zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Odnośnie do zeznań świadka P. B. należy zauważyć, że świadek był słuchany na fakt, który ostatecznie okazał się nieprzydatny dla rozstrzygnięcia, a nadto zeznania świadka nie wniosły do sprawy nic istotnego.

Co do braku negocjacji z powodem treści umowy przedwstępnej warto zauważyć, że na tę okoliczność oprócz powoda słuchany był jedynie świadek A. Z., który zeznał, że nie znał do końca treści umowy przedwstępnej, ale zeznał też, że jej treść była zaproponowana powodowi przez pozwanego, który miał ją przygotowaną. Powyższe znalazło potwierdzenie również w zeznaniach świadka W. K.. Sąd Okręgowy podkreślił, że z zeznań świadka A. Z. nie wynika, że powód nie miał możliwości negocjowana treści umowy ani że powód próbował negocjować umowę. Nie wynika z nich też, czy świadek uczestniczył w etapie poprzedzającym podpisanie umowy przez powoda. Świadek wskazał wyłącznie, że uczestniczył w podpisywaniu umowy przedwstępnej przez powoda. To samo odnosi się do świadka W. K..

Sąd Okręgowy podszedł do zeznań tych świadków z dużą ostrożnością, mając na uwadze, że świadkowie byli rodziną powoda – matka i wujek, a zatem nie były to osoby bezstronne w sporze. Powód zeznał, że przeczytał umowę przedwstępną i nie miał do niej większych uwag, ale jednocześnie zeznał też, że pobieżnie przejrzał treść umowy i nie miał możliwości negocjacji jej treści, gdyż stanowiła ona gotowy wzór. Poza powyższym, zeznania powoda i świadków w zakresie, w jakim ich treść odnosiła się do faktów związanych z obecnością w lokalu usterek okazały się nieprzydatne z wyżej wskazanych przyczyn.

Na podstawie art. 235² § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy pominął dowód z opinii biegłego wobec cofnięcia wniosku w tym zakresie.

Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne i wskazał, iż powód wystąpił z powództwem o ustalenie, które jest uregulowane w art. 189 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny, przez który rozumie się potrzebę prawną wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się powód. W doktrynie i orzecznictwie pojęcie interesu prawnego jest rozumiane szeroko, tzn. nie tylko w sposób wynikający z treści określonych przepisów prawa przedmiotowego, lecz także w sposób uwzględniający ogólną sytuację prawną powoda wówczas, gdy istnieje obiektywna niepewność prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lipca 1972 r., sygn. akt III CRN 607/71; H. Dolecki, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Artykuły 1-366, LEX, komentarz do art. 189 k.p.c.). Ocena takiego interesu musi uwzględniać to, czy wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości co do danego stosunku prawnego oraz to, czy w razie wyroku negatywnego powód może osiągnąć tożsamy skutek w zakresie ochrony swej sfery prawnej na innej drodze (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 czerwca 2019 r., I ACa 185/18). W rezultacie brak interesu prawnego zachodzi wówczas, gdy powód nie ma żadnej potrzeby ustalenia prawa lub stosunku prawnego, gdyż jego sfera prawna nie została naruszona ani zagrożona, a także, gdy przysługuje mu dalej idące roszczenie.

Zgodzić się także należy z poglądem wyrażonym przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku w sprawie o sygn. I Co 159/19 (wnioskodawcą był powód a uczestnikiem pozwany), że „mieści się w granicach określonych art. 189 k.p.c. żądanie ustalenia bezskuteczności oświadczenia woli”. Sąd Apelacyjny słusznie wskazał, że „ustalenie takie będzie między stronami wiążące i będzie zmierzało do stwierdzenia obowiązywania umowy, której dotyczyło oświadczenie o odstąpieniu”, zaś w przypadku uwzględnienia powództwa oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy oraz nałożenie na powoda kary umownej w wysokości 12.800 zł zostanie zniweczone, umowa zawarta między stronami będzie nadal obowiązywać a strony będą zobowiązane do jej przestrzegania.

Wbrew stanowisku pozwanego (zawartemu w odpowiedzi na pozew) powód w niniejszej sprawie dysponował interesem prawnym w żądaniu uznania za bezskuteczne oświadczenia woli pozwanego z dnia 29 maja 2019 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 października 2018 r. zawartej między stronami. Podkreślić należy, że wobec formy zawartej pomiędzy stronami umowy przedwstępnej, ewentualne powództwo - wywiedzione przez powoda – o świadczenie (w szczególności o zapłatę jak podał pozwany w odpowiedzi na pozew) nie zapewniłoby powodowi należytej ochrony prawnej jego interesów. Powód w całym toku postępowania podtrzymywał chęć zawarcia stanowczej umowy ustanowienia i sprzedaży własności lokalu. Powodowi zależy zatem na wydaniu lokalu (a nie na uzyskaniu zwrotu wpłaconych na rzecz pozwanego środków). W tym zatem kontekście – wbrew stanowisku pozwanego - „nie przysługuje mu roszczenie dalej idące”. Powód posiada interes prawny w wytoczeniu pozwu, ponieważ ewentualnym, przyszłym sporem nie mogłoby zostać objęte żądanie zawarcia umowy stanowczej a zasądzenie uiszczonych przez niego kwot nie stanowi wyczerpującej i dostatecznej ochrony jego interesów.

Powód nie mógłby domagać się nakazania pozwanemu złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej z tej przyczyny, że zgodnie z art. 390 § 2 k.c. powód mógłby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wyłącznie wówczas, gdyby umowa przedwstępna czyniła zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymaganiom co do formy. W myśl art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U.2021.1048) umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Na tą wymaganą formę umowy przyrzeczonej wskazuje też zapis § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej zawartej przez strony. Skoro umowa przyrzeczona została zawarta w zwykłej formie pisemnej (co nie było sporne), to powód nie może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, dla której wymagana jest forma aktu notarialnego. Marginalnie można dodać, że powód nie mógłby dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej także z tego powodu, że stosownie do § 2 ust. 1 umowy przedwstępnej zawartej przez strony, pozwany zobowiązał się ustanowić odrębną własność lokalu i sprzedać go powodowi wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej po odbiorze technicznym lokalu. Zgodnie z § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej, zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego miało nastąpić po całkowitej zapłacie przez kupującego ceny lokalu. Fakt zapłaty przez powoda całej ceny lokalu nie był sporny między stronami, jednakże nie doszło do spełnienia drugiego z umownych wymogów w postaci odbioru technicznego lokalu, co również było bezsporne w sprawie.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w sprawie o sygn. I Co 159/19 w razie uwzględnienia powództwa i ustalenia, że umowa przedwstępna nadal obowiązuje strony, pozwany będzie musiał wyznaczyć kolejny termin odbioru lokalu. Jeśli powód się na nim stawi, powinien zostać sporządzony protokół odbioru, zgodnie z § 7 ust. 2 umowy przedwstępnej, który stanowi, że wszelkie usterki i wady lokalu zostaną ujęte w podpisanym protokole.

Sąd Okręgowy zważył, iż o bezskuteczności czynności prawnej można mówić w sytuacji, gdy nie może ona powodować zamierzonych skutków prawnych. Można wówczas domagać się ustalenia przez sąd jej nieistnienia w trybie art. 189 k.p.c.

W rozpoznawanej sprawie, powód przede wszystkim wywodził, że dokonane przez pozwanego odstąpienie od umowy nastąpiło bez podstawy kontraktowej. Tutaj należy dodać (choć w tym zakresie pozwany nie podnosił twierdzeń poza zawartymi w pismach przedprocesowych stron), że nie zostały spełnione przesłanki tzw. ustawowego prawa odstąpienia z art. 491 k.c., albowiem zgodzić się trzeba z powodem, że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną w rozumieniu tego przepisu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 października 2019r. W sprawie IV CSK 304/18 - określone art. 491 § 1 k.p.c. ustawowe prawo wierzyciela do odstąpienia stanowi jego uprawnienie kształtujące i jest realizowane poprzez złożenie jednostronnego oświadczenia woli. Dotyczyć ono może wyłącznie wykonania zobowiązania z umowy wzajemnej rozumianego jako świadczenia wzajemnego, co w rozpoznawanej sprawie nie miało miejsca. Poza tym, zgodnie z art. 491 § 1 k.c. przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy strona, która z uprawnienia tego chce skorzystać, musi wyznaczyć drugiej stronie termin odpowiedni do wykonania zobowiązania z umowy wzajemnej, a dopiero po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić. Termin odpowiedni w rozumieniu wskazanego przepisu to taki, w którym strona ma realną możliwość wykonania zobowiązania” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 maja 2015r., I ACa 318/15. Powód wykazał, że nie miał możliwości zapoznania się z pismem pozwanego z dnia 18 kwietnia 2019r. przed upływem wyznaczonego w nim terminu na przystąpienie do odbioru lokalu.

Zdaniem Sądu Okręgowego, powód miał także rację, że nie zostały spełnione przez pozwanego warunki umowne zastrzeżone dla skutecznego odstąpienia od umowy. Mając na uwadze treść § 10 umowy oraz okoliczności sprawy należy dojść do wniosku, że oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy nie wywołało zamierzonych przez niego skutków prawnych.

Powód zarzucał brak spełnienia przez pozwanego przesłanki z § 10 ust. 1 lit. c w zw. z § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej. Zgodnie z tym zapisem, pozwany był uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy powód nie przystąpi do odbioru technicznego lokalu lub odmówi jego odbioru technicznego, przy czym skorzystanie z tego uprawnienia przez pozwanego powinno zostać poprzedzone telefonicznym/ faksem, a następnie pisemnym wezwaniem dokonanym listem poleconym, z wyznaczeniem dodatkowego 30-dniowego terminu na dokonanie zapłaty, podpisanie protokołu odbioru technicznego lub przystąpienie do zawarcia umowy.

Z materiału zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że termin odbioru technicznego lokalu był wyznaczany aż trzykrotnie, tj. w dniach 27 lutego 2019 r., 16 kwietnia 2019 r. i 18 kwietnia 2019 r., jednak ostatecznie nie doszło do odbioru technicznego lokalu. Powód stawiał się na terminy odbioru, lecz nie doszło do sporządzenia i podpisania protokołów odbioru technicznego lokalu w dniach 27 lutego 2019 r. i 16 kwietnia 2019 r. z powodu zgłaszanych pozwanemu usterek i wad lokalu, których pozwany odmawiał wpisania do protokołu. Zgłaszane usterki zostały zanotowane jedynie w notatce do odbioru lokalu, sporządzonej ze spotkania z dnia 16 kwietnia 2019 r. W dniu 18 kwietnia 2019 r. powód stawił się na odbiór lokalu, jednakże na skutek nieporozumienia stron co do ustalonej godziny spotkania nie doszło do spotkania powoda z przedstawicielem pozwanego.

Zdaniem Sądu Okręgowego, wbrew stanowisku pozwanego, przeprowadzone dowody dają podstawę do uznania, że nie zostały spełnione przesłanki skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej przez pozwanego, o których mowa w § 10 ust. 1 lit. c w zw. z § 10 ust. 5 tej umowy. Odstąpienie od umowy jest oświadczeniem woli, które dla swojej skuteczności powinno być złożone drugiej stronie. Uznaje się je za złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.).

Pismem z dnia 18 kwietnia 2019 r. pozwany wezwał powoda na podstawie § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej sprzedaży do przystąpienia do odbioru lokalu w dniu 20 maja 2019 r. godz. 11.00 oraz do podpisania protokołu odbioru technicznego pod rygorem skorzystania przez pozwanego z prawa do odstąpienia od umowy i naliczenia kary umownej. Powód udowodnił, że nie miał możliwości zapoznania się z tym pismem przed upływem wyznaczonego w nim terminu na przystąpienie do odbioru lokalu, ponieważ korespondencja zwierająca niniejsze pismo została doręczona przez operatora pocztowego innej osobie, nieznanej powodowi, w dniu 13 maja 2019 r., zaś powód otrzymał pismo dopiero w dniu 27 maja 2019 r. Powyższe potwierdza wydruk danych śledzenia przesyłki oraz kserokopia koperty. Pozwany udowodnił ten fakt składając także wydruk dotyczący śledzenia drugiej nadesłanej mu przez pozwanego przesyłki z dnia 10 maja 2019 r. również odebranej w dniu 27 maja 2019 r.

W ocenie Sądu meriti, powód udowodnił, że nie miał możliwości przystąpienia do odbioru technicznego lokalu w dniu 20 maja 2019 r., gdyż nie doręczono mu skutecznie pisma wyznaczającego ten termin przed jego odbyciem, do czego pozwany był zobowiązany na mocy § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej. Trudno obciążać powoda ryzykiem błędnego doręczenia przesyłki przez operatora pocztowego, skoro powód nie miał wiedzy o fakcie skierowania do niego przesyłki przez pozwanego. Z tego względu nie można przyjąć domniemania, że powód miał możliwość dowiedzenia się o treści skierowanego do niego oświadczenia woli w dacie awizowania przesyłki, skoro awizo uprawniające do jej odbioru nie zostało zostawione w skrzynce powoda, lecz innej, nieznanej mu osoby. Twierdzenie pozwanego w tym zakresie jest błędne. Gdy chodzi o oświadczenie woli dokonywane za pośrednictwem poczty, samo otrzymanie awiza, a nawet zapoznanie się z nim, nie jest równoznaczne z dojściem do adresata oświadczenia woli w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią. Możliwość taka powstaje dopiero wówczas, gdy adresat oświadczenia uzyskał realną możliwość zapoznania się z treścią awizowanej przesyłki pocztowej, co wymaga udania się na pocztę (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 marca 2017r., I ACa 16/17).

Nadto, za dodatkowe terminy, o których mowa w powyższym zapisie umownym nie sposób uznać terminów w dniu 16 i 18 kwietnia 2019 r., gdyż nie zostały one wyznaczone przez pozwanego listem poleconym, która to forma jest wymagana przez wzgląd na treść § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej.

W świetle powyższych rozważań należało uznać, że skoro nie został powodowi wyznaczony listem poleconym dodatkowy termin, o którym mowa w § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej, to pozwany nie był uprawniony do odstąpienia od umowy, zatem złożone powodowi oświadczenie zawarte w piśmie z dnia 18 kwietnia 2019 r. było przedwczesne, a w konsekwencji nie mogło wywrzeć zamierzonego skutku w postaci braku związania stron umową.

Podkreślić należy, że powód w pozwie sformułował swoje żądanie jako pozew o uznanie za bezskuteczne oświadczenia woli pozwanego z dnia 29 maja 2019r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży (…). W uzasadnieniu pozwu, powód powołał się także na abuzywność postanowień umowy tj. § 10 ust 1c i ust. 5, a w dalszej konsekwencji stanowiące zapisy, które powoda nie wiążą i w związku z czym na ich podstawie pozwany nie mógł skutecznie od umowy odstąpić.

W zakresie powyższego zarzutu wskazać trzeba na art. 187 k.p.c. oraz 321 k.p.c. Ustawodawca wymaga, aby powód w żądaniu pozwu sprecyzował rodzaj i zakres ochrony prawnej, której od sądu się domaga. Żądanie pozwu wraz z przytoczoną w celu jego uzasadnienia podstawą faktyczną wyznacza granice sprawy jako przedmiotu procesu (treść roszczenia procesowego), a zarazem dopuszczalne ramy rozpoznania i rozstrzygnięcia sądu. Zakaz orzekania ponad żądanie pozwu wyrażony w art. 321 k.p.c. oznacza z kolei, że sąd nie może orzec o przedmiocie (świadczeniu, stosunku prawnym lub prawie) innym niż określony przez powoda nawet wtedy, gdy znajduje on potwierdzenie w przytoczonych i ujawnionych w toku postępowania okolicznościach faktycznych (zob. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1999 r., III CNP 464/98, nie publ., z dnia 22 października 2014 r., II CSK 17/14, z dnia 9 grudnia 2014 r., III CNP 36/13, nie publ. z dnia 6 września 2017 r., I CNP 28/17, nie publ.).

Zdaniem Sądu Okręgowego, żądanie powoda dotyczące ustalenia bezskuteczności oświadczenia woli pozwanego jest żądaniem innego rodzaju niż żądanie uznania postanowienia wzorca umowy za nie wiążące konsumenta (art. 385¹ k.c.), zatem Sąd ten nie widział co do zasady podstaw do odnoszenia się co do tego zarzutu, tym bardziej, że wystarczającą przesłanką do uwzględnienia żądania okazało się dokonanie przez pozwanego czynności prawnej bez podstawy kontraktowej i ustawowej.

Gdyby jednak nie zgodzić się z tym poglądem i uznać, że przesłanką ustalenia bezskuteczności oświadczenia woli pozwanego może być także abuzywność wskazanych przez powoda postanowień umowy, to oceniając je zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uznania tego zarzutu za zasadny.

Zgodnie z art. 385¹ k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Z tych przepisów wynika, że uznanie danego postanowienia za abuzywne jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

1) strony łączy umowa,

2) stronami umowy są przedsiębiorca i konsument,

3) postanowienie umowne nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem,

4) postanowienie nie określa głównych świadczeń stron (chyba że zostało sformułowane w sposób niejednoznaczny),

5) postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszając jego interesy.

Zdaniem Sądu Okręgowego, punkt 5 nie został spełniony, a zatem w sprawie nie mamy do czynienia z zasadnym zarzutem abuzywności wskazanych przez powoda postanowień umowy. Istotne jest, iż oceny abuzywności dokonuje się z punktu widzenia jej treści w momencie zawarcia umowy, a nie z punktu widzenia praktyki, według której umowa była faktycznie wykonywana. Wynika to w sposób jednoznaczny z art. 385 ¹k.c. i nast., które odsyłają wyłącznie do treści poszczególnych zapisów umowy. Konsekwencją powyższego jest stwierdzenie, że bez znaczenia dla sprawy pozostaje, w jaki sposób faktycznie umowa w zakresie abuzywnych przepisów była wykonywana przez pozwanego. Przepisy umowne regulujące kwestię odstąpienia od umowy przez sprzedającego nie stanowią postanowień określających główne świadczenia stron. W świetle art. 385¹ § 1 k.c. badanie abuzywności jest wyłączone w odniesieniu do głównych świadczeń stron jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Pojęcie „głównych świadczeń stron” jest nieprecyzyjne i jego rozumienie może budzić wątpliwości niemniej jednak przyjmuje się, że należy przez nie rozumieć te elementy umowy, które są konieczne do tego, aby doszła ona do skutku (essentialia negotii) lub też, alternatywnie, elementy typizujące daną umowę jako ukształtowaną w określony sposób w k.c.

Analiza materiału dowodowego zebranego w sprawie daje podstawę do uznania, iż umowa stron nie była negocjowana indywidualnie z powodem, co wynika z zeznań świadków i powoda. Umowa była tworzona w oparciu o wzorzec stosowany w identycznej postaci co do każdego z nabywców. Pozwany nie przedstawił dowodu na to, że umowa ta była w tym zakresie indywidualnie negocjowana, mimo że to na nim spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu (art. 385¹ § 4 kc.).

Przedmiotowa umowa ma zatem charakter tzw. umowy adhezyjnej, czyli takiej, w której warunki umowne zostały określane jednostronnie przez przedsiębiorcę, zaś konsumentowi pozostawiono jedynie podjęcie decyzji czy do niej przystąpi bez możliwości negocjacji jej treści. Poza sporem jest, że powód występuje w sprawie w charakterze konsumenta, zaś pozwany w charakterze przedsiębiorcy.

Postanowienie może być uznane za abuzywne jeśli, poza powyższej wskazanymi przesłankami, zostanie wykazana jego sprzeczność z dobrymi obyczajami, jak również relewantność tej sprzeczności w postaci rażącego naruszenia interesów konsumentów. Odnośnie do kształtowania praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami należy wyjaśnić, że „działanie wbrew dobrym obyczajom” wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Rażące naruszenie interesów konsumenta może dotyczyć interesów o różnym charakterze, przy czym w większości przypadków chodzi o interesy ekonomiczne. Z takim rażącym naruszeniem mamy do czynienia w razie istotnej i nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków konsumenta na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Można zatem uznać, że obie ww. formuły prawne służą do oceny tego, czy standardowe klauzule umowne zawarte we wzorcu umownym przekraczają zakreślone przez ustawodawcę granice rzetelności kontraktowej twórcy wzorca w zakresie kształtowania praw i obowiązków konsumenta. Chodzi tu o działania nierzetelne, odbiegające in minus od standardów oraz naruszające równorzędność kontraktową stron.

W ocenie Sądu Okręgowego, mając na uwadze treść zakwestionowanych postanowień, postanowienia te w zakresie regulującym możliwość odstąpienia od umowy przez sprzedawcę nie stanowiły instrumentu kształtującego obowiązki powoda sprzecznie z dobrymi obyczajami ani też nie naruszały w sposób rażący jego interesów, a raczej są zrozumiałe i usprawiedliwione w kontekście całej procedury zasad odbioru technicznego lokalu przewidzianej w § 7 umowy i innych postanowieniach umownych. Nadto, podobne postanowienia zostały przewidziane w odniesieniu do kupującego tj. powoda a więc trudno uznać, ażeby postanowienia te powodowały znaczną nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków ze szkodą dla konsumenta.

W konsekwencji Sąd Okręgowy na mocy art. 189 k.p.c. orzekł jak w 1) pkt wyroku, uznając oświadczenie pozwanego z dnia 29 maja 2019 r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej pomiędzy stronami za bezskuteczne wobec powoda.

O kosztach procesu orzeczono w pkt 2 i 3 wyroku na podstawie art. 98 § 1-3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. zgodnie z regułą odpowiedzialności za wynik postępowania. Kosztami obciążono zatem pozwanego w całości, jako przegrywającego spór.

Na zasądzoną w punkcie 2 wyroku kwotę składały się koszty poniesione przez powoda w niniejszym postępowaniu głównym oraz w postępowaniu o udzielenie zabezpieczenia w sprawie I Co 159/19 (w wysokości 100 zł - opłata sądowa, powód nie był reprezentowany w tym postępowaniu przez profesjonalnego pełnomocnika). W postępowaniu głównym powód poniósł koszty w postaci kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 10.817 zł oraz częściowej opłaty od pozwu w kwocie 600 zł. Wynagrodzenie pełnomocnika powoda zostało ustalone w stawce minimalnej na podstawie § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.) i zostało powiększone o koszt opłaty od pełnomocnictwa. Sąd zasądził zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu głównym według norm przepisanych zgodnie z wnioskiem pełnomocnika powoda, gdyż powód był w tym postępowaniu reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Co daje razem kwotę 11.517 zł (600+100+10.817).

Odnośnie złożonego przez powoda spisu kosztów Sąd Okręgowy zauważył, że „pojęcie niezbędności oraz celowości kosztów procesu jest nieostre, toteż podlega ono ocenie sądu, która zależy od konkretnych okoliczności sprawy oraz od jej charakteru (por. art. 109 § 2 k.p.c.). Sąd powinien w szczególności rozważyć, czy czynność, która spowodowała koszty, była - w ujęciu obiektywnym - potrzebna do realizacji praw strony, a także czy i do jakiego poziomu poniesione koszty stanowiły - również z obiektywnego punktu widzenia - wydatek konieczny. W niektórych wypadkach ustawodawca ograniczył jednak swobodę sądu w tym zakresie, wskazując, które koszty zalicza - mocą normatywnego ustanowienia - do niezbędnych. Ograniczenia te zawarte są w art. 98 § 2 i 3, art. 98¹ § 1 oraz art. 479⁴⁴§ 2 k.p.c. (…) do niezbędnych, a w praktyce także celowych kosztów procesu, niezależnie od doraźnej oceny sądu w konkretnej sprawie, ustawodawca zaliczył m.in. - jeżeli proces prowadziła strona osobiście lub przez pełnomocnika niebędącego adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym - poniesione przez stronę koszty sądowe, koszty przejazdu do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie (art. 98 § 2 k.p.c.).

Z kolei w sprawach, w których strona była reprezentowana przez adwokata, koszty niezbędne (i celowe) stanowi wynagrodzenie, ograniczone do stawek określonych w odrębnych przepisach, oraz wydatki jednego adwokata, a także koszty sądowe i koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa przez strony (SN w uchwale z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 33/12, OSNC 2013/2/14).

Tym samym, koszty przesyłek sądowych i kserokopii nie stanowią kosztu niezbędnego do celowego dochodzenia praw powoda, albowiem nie tylko nie są objęte przepisem art. 98 § 3 k.p.c. ale także dlatego, że stanowią normalne tzw. biurowe koszty ponoszone przez każdego petenta tak w sądzie, jak i w każdym, innym urzędzie. Koszty te nie stanowią kosztów ekstraordynaryjnych czyli takich, których poniesienie wiązałoby się z nadmiernym obciążeniem lub niedogodnościami dla strony powodowej w osobie powoda, albo też innymi okolicznościami, które uzasadniałaby ich zasądzenie od pozwanego.

Poza powyższym, aby koszt podlegał zwrotowi musi on być celowym a nadto winien być rzeczywiście poniesiony. I tak, z akt sprawy I Co 159/19 wynika, że powód poniósł tylko jeden koszt w postaci opłaty sądowej w wysokości 100 zł, gdy tymczasem w spisie kosztów w pkt 3 i 11 żąda w sumie kwoty 200 zł (po 100 zł i o ile przedłożono dowód uiszczenia opłaty z pkt 3 to takiego dowodu z pkt 11 brak jest w aktach obu spraw). Co do kosztów usług prawniczych (pkt 7 spisu) były one nieuzasadnione, gdyż z załączonych kserokopii paragonów za „usługi prawnicze” nie wynikało, jakich konkretnie usług one dotyczyły i czy w ogóle pozostawały w związku z tą sprawą.

Co do kosztów dojazdu, to w tym zakresie powód przyjął „ryczałt” wnosząc (prawdopodobnie) o przyjęcie stawki kilometrówki dla pojazdów o pojemności powyżej 900 cm ³ tj. 0,8358 za kilometr ustaloną na podstawie § 2 pkt 1b rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 25 marca 2002 r. w sprawie warunków ustalania (…). Jednak powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2016r. wydaną w sprawie III CZP 26/16, stwierdzić należy, że powyższe rozporządzenie nie może stanowić podstawy określenia wysokości rzeczywistych kosztów poniesionych przez stronę w związku z dojazdem do sądu. Rozliczeniu pomiędzy stronami podlegają jedynie koszty rzeczywiste, a wysokości tychże powód nie wykazał. Mógł uczynić to poprzez wskazanie ceny paliwa obowiązującej w okresie kiedy odbywały się rozprawy, na które stawiał się, poprzez złożenie paragonów zakupu takiego paliwa. Na podstawie jedynie ilości przejechanych kilometrów, Sąd nie jest w stanie określić rzeczywistych kosztów powoda z tego tytułu. Poza tym, poniesienie kosztu dojazdu do sądu w celu złożenia pisma (pkt 5 spisu) nie było celowe, skoro nie wiązało się ze stawiennictwem strony wezwanej do osobistego stawiennictwa na rozprawę. Nadto, jeżeli chodzi o stawiennictwo na posiedzenie informacyjne to sąd może (nie musi) obciążyć tymi kosztami stronę, jeżeli nie stawiła się na spotkanie bez uzasadnienia, co w sprawie nie miało miejsca (art. 183⁸ § 6 k.p.c.)

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 3 wyroku zostało wydane na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2015 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U z 2020 poz. 755 ze zm.). Pozwanego obciążono kosztami tymczasowo poniesionymi przez Skarb Państwa w postaci części opłaty od pozwu, od której powód był zwolniony (25.000 zł) oraz wydatków z tytułu zwrotu świadkom kosztów stawiennictwa na rozprawę i utraconego zarobku (łączna kwota 469,81zł).

Apelację od tego wyroku wywiódł pozwany zaskarżając wyrok w całości i zarzucając:

1) naruszenie prawa materialnego tj. art. 189 k.p.c. poprzez błędne uznanie przez Sąd I instancji, że powód posiadał i wykazał interes prawny w zakresie żądania ustalenia, że oświadczenie (...) sp. z o.o. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży nr (...) z 18 października 2018 r. jest bezskuteczne wobec powoda, podczas gdy z okoliczności ustalonych przez Sąd, a przede wszystkim faktu, że już w dacie wytoczenia powództwa upłynęły wszelkie terminy wyznaczone w umowie przedwstępnej, tak na dokonanie odbioru technicznego lokalu, jak i zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, jak również z uwagi na fakt, że na mocy pisemnej umowy przedwstępnej powód nie może dochodzić przed Sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, uznać należy że powód nie miał interesu prawnego w żądaniu ustalenia bezskuteczności złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, przedmiotowe postępowanie nie zakończy powstałego sporu na wszystkich płaszczyznach, zaś powód zamiast dochodzenia wydania przez Sąd orzeczenia o ustaleniu bezskuteczności oświadczenia woli, powinien wytoczyć powództwo o świadczenie,

2) naruszenie przepisów postępowania - art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, co było przyczyną dokonania błędnych ustaleń faktycznych, polegających na uznaniu, że powód nie miał możliwości dokonania odbioru technicznego lokalu, gdyż nie doręczono mu skutecznie pisma wyznaczającego termin odbioru przez jego odbyciem i nie miał możliwości zapoznania się z jego treścią, przy jednoczesnym bezpodstawnym uznaniu, że pismo zostało doręczone 13 maja 2019 r. innej, nieznanej powodowi osobie oraz przy bezpodstawnym uznaniu, że z wyżej wskazanych przyczyn złożone przez pozwanego oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej było bezskuteczne i nie wywołało skutków prawnych, podczas gdy:

- pismo z 18 kwietnia 2019 r. zawierające zapisy o wyznaczeniu terminu odbioru lokalu wysłane zostało przez pozwanego także mailem w dniu 18 kwietnia 2019 r., a zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, która przewidywała wymianę korespondencji pomiędzy stronami drogą mailową i zgodnie z faktem stałej wymiany korespondencji przez strony drogą elektroniczną należy uznać, że powód miał możliwość zapoznania się z jego treścią już 18 kwietnia 2019 r. i było to w interesie powoda,

- pismo z 18 kwietnia 2019 r. awizowane zostało już w dniu 24 kwietnia 2019 r., co także wskazuje, że również z nadejściem tej daty powód mógł zapoznać się z treścią oświadczenia woli pozwanego,

- pismo pozwanego z 10 maja 2019 r., w którym pozwany nawiązywał do treści pisma z 18 kwietnia 2019 r., odebrane zostało drogą mailową przez powoda w dniu 10 maja 2019 r. z czego wynika, że tego dnia po raz kolejny powód miał możliwość zapoznania się z treścią pisma z 18 kwietnia 2019 r.,

- pismo doręczono skutecznie w dniu 13 maja 2019 r. pełnomocnikowi powoda lub dorosłemu domownikowi, na adres wskazany w przesyłce pocztowej, nie zaś osobie nieznanej,

- pozwany spełnił wszelkie obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, od których uzależniona była skuteczność złożonego oświadczenia woli o odstąpieniu, tym samym oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone zostało skutecznie i wywołało skutki prawne,

3) naruszenie prawa materialnego tj. art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i zaniechanie obowiązku zbadania treści łączącej strony umowy przedwstępnej nr (...) z 18 października 2018 r. i zgodnego zamiaru stron przejawiającego się tym, że w sposób stały i ciągły strony porozumiewały się za pośrednictwem poczty elektronicznej, a także poprzez pominięcie okoliczności, że skoro strony przewidziały w treści umowy przedwstępnej możliwość wymiany korespondencji drogą elektroniczną, a tym samym pismo zawierające wyznaczenie terminu odbioru pod rygorem odstąpienia od umowy było prawidłowo skierowane do powoda poprzez wysłanie pisma do powoda drogą mailową oraz umożliwiło powodowi zapoznanie się z jego treścią już 18 kwietnia 2019 r., co implikuje twierdzenie że oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone zostało skutecznie,

4) naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 § 1 k.c. poprzez uznanie, że odstąpienie od umowy nie było skutecznie złożone, gdyż wyznaczenie ostatecznego terminu odbioru technicznego lokalu nie doszło do powoda w taki sposób ażeby mógł zapoznać się z jego treścią, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego jasno wynika, że powód mógł zapoznać się z treścią pisma w którym wyznaczony został termin odbioru już 18 kwietnia 2019 roku, bądź 24 kwietnia 2019 r.,

5) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 231 k.p.c. i 232 k.p.c. poprzez bezpodstawne i dowolne uznanie przez Sąd I instancji, iż osoba, która odebrała list polecony z dnia 18 kwietnia 2019r., kierowany do powoda, była obca w stosunku do powoda, a tym samym powód nie mógł zapoznać się z treścią przedmiotowego pisma, w sytuacji gdy w oparciu o rozkład ciężaru dowodu, pomimo obowiązku udowodnienia tej okoliczności przez powoda, powód w żadnym zakresie jej nie wykazał, a Sąd I instancji mimo wszystko bezzasadnie uznał tę okoliczność za ustaloną,

6) naruszenie prawa materialnego tj. art. 37 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe w wyniku bezpodstawnego uznania, że pismo z dnia 18 kwietnia 2019 r. zostało odebrane przez osobę nieuprawnioną i nieznaną powodowi w sytuacji, gdy okoliczność ta nie została udowodniona w sposób prawidłowy w toku postępowania, a ze zgromadzonego materiału dowodowego wywnioskować można, że pismo wydane było ze skutkiem doręczenia pełnomocnikowi powoda lub dorosłemu domownikowi, pod adresem wskazanym na przesyłce pocztowej rejestrowanej, a tym samym doręczenie było skuteczne.

Mając na względzie powyższe skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania - z uwagi na nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty sprawy, zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, a także:

- dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z potwierdzenia odbioru pisma z dnia 18 kwietnia 2019 r. na okoliczność ustalenia sposobu doręczenia pisma pozwanego powodowi i dokonaniu odbioru pisma przez pełnomocnika powoda lub pełnoletniego domownika – J. K. w dniu 13 maja 2019 r.,

- dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka J. K. - na okoliczność dokonania odbioru listu z dnia 18 kwietnia 2019 r. adresowanego do powoda,

- zwrócenie się przez Sąd do (...)Uniwersytetu (...)z wnioskiem o wskazanie adresu świadka - J. K., pełnomocnika (...)na podstawie pełnomocnictwa nr (...) (zgodnie z pieczątką Pana J. K. na potwierdzeniu odbioru) i wezwanie świadka na wskazany adres.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie.

Wskazać należy, że sąd drugiej instancji w systemie apelacyjnym jest instancją merytoryczną (por. wyrok SN z dnia 13 kwietnia 2000 r. III CKN 812/98, OSNC z 2000 r., nr 10, poz. 193). Oznacza to, że sąd ten ma obowiązek poczynić własne ustalenia faktyczne, po dokonaniu samodzielnej i swobodnej oceny zebranego materiału dowodowego. Jednocześnie w sytuacji, gdy sąd odwoławczy podziela ustalenia sądu niższej instancji, może ograniczyć się do stwierdzenia, że przyjmuje je za własne, gdyż szczegółowe powtarzanie analizy i roztrząsanie wszystkich dowodów staje się wtedy niecelowe.

Na wstępie przesądzenia wymaga, czy powód posiadał interes prawny w wytoczeniu powództwa w związku z zarzutem naruszenia art. 189 k.p.c. poprzez błędne uznanie przez Sąd I instancji, że powód taki interes posiadał i go wykazał.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, słusznie przyjął Sąd Okręgowy, że powód posiada interes w wytoczeniu powództwa o ustalenie w kształcie sformułowanym w treści pozwu. Rozważania Sądu Okręgowego w tym przedmiocie Sąd Apelacyjny w pełni podziela, nie widząc podstaw do ich ponownego przytaczania.

W doktrynie i orzecznictwie obecnie dominuje pogląd, że interes prawny wskazany w dyspozycji art. 189 k.p.c. należy interpretować szeroko. Przyjmuje się zgodnie, że pojęcie interesu prawnego powinno być interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia należytej ochrony prawnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2021 r., II CSKP 64/21, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2004 r., II CK 125/03, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., II CSK 387/07). Dlatego przyjmuje się, że uzależnienie powództwa o ustalenie od interesu prawnego należy pojmować elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej jego wykładni, konkretnych okoliczności danej sprawy, szeroko pojmowanego dostępu do sądów i tego, czy w drodze innego powództwa (powództwa oświadczenie) strona może uzyskać pełną ochronę ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 306/12, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2014 r., II CSK 687/13).

Sąd Najwyższy wielokrotnie wyrażał też stanowisko, że jeżeli powodowi przysługuje dalej idące powództwo o świadczenie, to w zasadzie nie ma on interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie stosunku prawnego lub prawa. Wyjątkiem od tej zasady mogłaby być jedynie sytuacja, w której wyrok wydany w sprawie o świadczenie nie usunąłby wszelkich niepewności w zakresie skutków prawnych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2015 r., V CSK 640/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2015 r., IV CSK 362/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2021 r., II CSKP 64/21).

Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. oznacza potrzebę prawną, wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej powód się znajduje, w szczególności z niepewności stosunku prawnego lub prawa, wynikającej z przyczyn faktycznych lub prawnych oraz obecnego lub przewidywanego ich kwestionowania, zatem swoistej potrzeby ich potwierdzenia. Każdorazowo interes prawny powoda powinien być badany w granicach wyznaczonych potrzebą udzielenia mu wskazanej ochrony (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 2021 r.,II CSKP 37/21).

Interes prawny występuje zarówno wtedy, gdy zachodzi niepewność stosunku prawego lub prawa, jak i wtedy, gdy doszło już do naruszenia prawa powoda, ale nie ma możliwości uzyskania ochrony prawnej w drodze innego powództwa. Interes prawny należy pojmować szeroko, mając na uwadze także dalsze skutki, które mogą lub już doprowadziły do pozbawienia powoda ochrony prawnej (por. w yrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 2019 r.,V CSK 23/18).

Interes prawny wyrażający się w osiągnięciu konkretnych skutków prawnych w zakresie usunięcia niepewności sytuacji prawnej powoda musi być analizowany przy założeniu uzyskania orzeczenia pozytywnego oraz przy analizie, czy w razie wyroku negatywnego może on osiągnąć tożsamy skutek w zakresie ochrony swej sfery prawnej w innej drodze. Obiektywny charakter interesu prawnego nie może być wyabstrahowany od okoliczności sprawy, bo podstawą niepewności co do stanu prawnego są konkretne okoliczności faktyczne, które miały wpływ na ukształtowanie stosunku prawnego lub prawa i które stanowią przyczynę sporu, niejednokrotnie na różnych płaszczyznach prawnych. Interes prawny musi być wykazany przez konkretny podmiot w jego konkretnej sytuacji prawnej, a obiektywne są jedynie kryteria stanowiące podstawę oceny istnienia interesu prawnego, takie same dla wszystkich podmiotów uczestniczących w obrocie prawnym (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 czerwca 2019 r.,I ACa 185/18).

Nie może budzić wątpliwości, że ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie może nastąpić w innym procesie, niż wytoczonym na podstawie art. 189 k.p.c.

Słusznie zważył Sąd Okręgowy, że mieści się w granicach określonych art. 189 k.p.c. żądanie ustalenia bezskuteczności oświadczenia woli, skutkiem zaś uwzględnienia powództwa oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy oraz nałożenie na powoda kary umownej w wysokości 12.800 zł zostanie zniweczone.

W niniejszej sprawie, wobec formy zawartej pomiędzy stronami umowy przedwstępnej, ewentualne powództwo - wywiedzione przez powoda – o świadczenie (o zapłatę) nie zapewni powodowi należytej ochrony prawnej. Powodowi zależy na wydaniu lokalu (a nie na uzyskaniu zwrotu wpłaconych na rzecz pozwanego środków). W tej sytuacji, trafnie uznał Sąd Okręgowy, że powodowi nie przysługuje roszczenie dalej idące. Powód posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa, ponieważ ewentualnym, przyszłym sporem nie mogłoby zostać objęte żądanie zawarcia umowy stanowczej, a jedynie zasądzenie uiszczonych przez niego kwot, czego powód nie chce.

Powód nie mógłby domagać się nakazania pozwanemu złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, ponieważ umowa przedwstępna nie czyniła zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymaganiom co do formy.

W niniejszej sprawie Sąd Apelacyjny – opierając się na całokształcie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach – uznał, że Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy ustalił stan faktyczny i ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Wobec tego Sąd Apelacyjny ustalenia te w pełni podziela i uznaje, że ocena materiału dowodowego odpowiada warunkom ustanowionym przez prawo procesowe, odzwierciedla tok rozumowania sądu orzekającego. Jedynie dla porządku wskazać należy, iż omyłkowo Sąd Okręgowy podał w ustaleniach faktycznych, że w korespondencji z dnia 8 kwietnia i 16 kwietnia 2019r. strony potwierdziły, że termin podpisania aktu notarialnego został wyznaczony na dzień 16 kwietnia 2017 r. godz. 15.00, a w rzeczywistości termin ten został wyznaczony na 16 kwietnia 2019 r.

Wbrew twierdzeniom skarżącego, nie doszło w rozpoznawanej sprawie do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w sposób wskazany w apelacji.

Jak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, że ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa, czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego, wyznaczonych w tym przepisie. Sąd drugiej instancji ocenia bowiem legalność oceny dokonanej przez Sąd I instancji, czyli bada czy zostały zachowane kryteria określone w art. 233 § 1 k.p.c. Należy zatem mieć na uwadze, że – co do zasady – Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych (por. przykładowo postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2001 r., I CKN 1072/99, Prok. i Pr. 2001 r., Nr 5, poz. 33, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2000 r., I CKN 1114/99, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000r., I CKN 1169/99, OSNC 2000r., nr 7-8, poz. 139).

Jak wskazał Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach (np. wyrok z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 314/05, wyrok z dnia 21 października 2005r., sygn. akt III CK 73/05, wyrok z dnia 13 października 2004r. sygn. akt III CK 245/04, LEX nr 174185), skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej, niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena sądu. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 czerwca 2008r., I ACa 180/08, LEX nr 468598).

Apelacja pozwanego w zakresie zarzutów odnoszących się do nieprawidłowości oceny dowodów ma w istocie charakter polemiczny, kwestionuje dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę dowodów, nie przedstawiając konkretnych dowodów, które jakoby zostałyby nieprawidłowo ocenione, co nie może odnieść oczekiwanego skutku.

Całkowicie bezzasadny pozostaje zatem zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., co było przyczyną dokonania błędnych ustaleń faktycznych, polegających na uznaniu, że powód nie miał możliwości dokonania odbioru technicznego lokalu, gdyż nie doręczono mu skutecznie pisma wyznaczającego termin odbioru przez jego odbyciem i nie miał możliwości zapoznania się z jego treścią, przy jednoczesnym bezpodstawnym uznaniu, że pismo zostało doręczone 13 maja 2019 r. innej, nieznanej powodowi osobie oraz przy bezpodstawnym uznaniu, że z wyżej wskazanych przyczyn złożone przez pozwanego oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej było bezskuteczne i nie wywołało skutków prawnych.

Zarzut ten musi zostać oceniony w szerszym kontekście, a mianowicie w powiązaniu z zarzutem naruszenia prawa materialnego – art. 61 § 1 k.c. poprzez uznanie, że odstąpienie od umowy nie było skutecznie złożone, gdyż wyznaczenie ostatecznego terminu odbioru technicznego lokalu nie doszło do powoda w taki sposób ażeby mógł zapoznać się z jego treścią, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego jasno wynika, że powód mógł zapoznać się z treścią pisma w którym wyznaczony został termin odbioru już 18 kwietnia 2019 r., bądź 24 kwietnia 2019 r. oraz z zarzutem naruszeniem przepisów postępowania tj. art. 231 k.p.c. i 232 k.p.c. poprzez bezpodstawne uznanie, iż osoba, która odebrała list polecony z dnia 18 kwietnia 2019 r. była obca w stosunku do powoda, a tym samym powód nie mógł zapoznać się z treścią przedmiotowego pisma, w sytuacji gdy powód tego nie wykazał, a Sąd I instancji mimo wszystko bezzasadnie uznał tę okoliczność za ustaloną.

Zgodnie z § 7 ust. 1 umowy przedwstępnej sprzedający (pozwany) powiadomi kupującego (powoda) listem poleconym o gotowości do odbioru technicznego lokalu. Termin tego odbioru miał zostać ustalony przez obie strony za pośrednictwem poczty elektronicznej lub poprzez ustalenia pisemne. Jeżeli w wyniku odbioru technicznego strony stwierdzą, że lokal jest zgodny ze standardem wykończenia określonym w Załączniku nr(...)do umowy, strony są zobowiązane do podpisania protokołu odbioru technicznego stwierdzającego, że lokal został przyjęty przez kupującego (powoda). W razie stwierdzenia przez obie strony usterek w lokalu, wszelkie usterki i wady lokalu miały zostać ujęte w podpisanym protokole. Strony przyjęły, że z chwilą podpisania protokołu i odbioru kluczy powód dokonał odbioru technicznego lokalu.

W § 7 ust. 3 umowy zastrzeżono, że w przypadku niestawienia się powoda celem dokonania odbioru technicznego lokalu pozwany wyznaczy powodowi ponowny termin i wezwie go do odbioru za pośrednictwem listu poleconego. Jeśli powód w wyznaczonym przez pozwanego terminie nie stawi się celem dokonania odbioru technicznego lokalu uznaje się, że odbiór jakościowy nastąpił wraz z upływem drugiego terminu (§ 7 ust. 3).

Stosownie do § 10 umowy pozwany był uprawniony do odstąpienia od umowy m.in. w przypadku, gdy powód nie przystąpi do odbioru technicznego lokalu lub odmówi jego odbioru technicznego (§ 10 ust. 1 lit. c). Skorzystanie z tego uprawnienia przez pozwanego powinno zostać poprzedzone telefonicznym/faksem, a następnie pisemnym wezwaniem dokonanym listem poleconym, z wyznaczeniem dodatkowego 30-dniowego terminu na dokonanie zapłaty, podpisanie protokołu odbioru technicznego lub przystąpienie do zawarcia umowy (ust. 5).

Aby przesądzić, czy skarżący skutecznie odstąpił od umowy należy zbadać, czy zostały spełnione wyżej wymienione warunki umowne. Wiąże się to oczywiście z oceną skuteczności doręczenia pism (w szczególności pisma z dnia 18 kwietnia 2019 r.) powodowi.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, trafnie przyjął Sąd Okręgowy, że nie zostały spełnione przesłanki skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej przez pozwanego (§ 10 ust. 1 lit. c w zw. z § 10 ust. 5 umowy).

Słusznie także uznał Sąd Okręgowy, że powód nie miał możliwości zapoznania się z pismem z dnia 18 kwietnia 2019r. przed upływem wyznaczonego w nim terminu na przystąpienie do odbioru lokalu, ponieważ korespondencja zawierająca niniejsze pismo została doręczona przez operatora pocztowego innej osobie, nieznanej powodowi, w dniu 13 maja 2019 r., zaś powód otrzymał pismo dopiero w dniu 27 maja 2019r.

Z treści art. 61 k.c. wynika jednoznacznie, że ustawodawca, wyznaczając chwilę, w której następuje skuteczne złożenie oświadczenia woli innej osobie, opowiedział się za teorią doręczenia i przyjął, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Według tego poglądu, skuteczne złożeniu oświadczenia woli następuje także, w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość zapoznania się z nią, gdyż doszła ona do niego w taki sposób, że mógł się z nią zapoznać. Jednak realna możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia woli nie może być pojmowana abstrakcyjnie, powinna być oceniana z uwzględnieniem okoliczności danego wypadku. Otrzymanie awiza (zapoznanie się z nim) nie jest równoznaczne z dojściem do adresata oświadczenia woli w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią. Możliwość taka powstaje dopiero wówczas, gdy adresat oświadczenia w zwykłym biegu zdarzeń uzyskał realną możliwość zapoznania się z treścią awizowanej przesyłki pocztowej, co wymaga udania się na pocztę (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2012 r.,V CSK 215/11).

Sąd Okręgowy wskazał, że powód udowodnił, że nie miał możliwości przystąpienia do odbioru technicznego lokalu w dniu 20 maja 2019 r., gdyż nie doręczono mu skutecznie pisma wyznaczającego ten termin przed jego odbyciem, do czego pozwany był zobowiązany na mocy § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej.

Podkreślenia jednak wymaga, że to na składającym oświadczenie woli z wykorzystaniem przesyłki pocztowej spoczywa ciężar udowodnienia, że doszło ono do adresata w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią, co w przypadku doręczenia zastępczego, wymaga brania pod uwagę właściwych przepisów (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 października 2021 r.,V ACa 432/21).

W niniejszej sprawie przesyłka skierowana przez pozwanego do powoda została nadana 18 kwietnia 2019 r., następnie awizowana, a do powoda dotarła w taki sposób, że mógł się zapoznać z jej treścią, dopiero 27 maja 2019 r. Brak także dowodu, aby pismo z dnia 18 kwietnia 2019 r. doręczono skutecznie w dniu 13 maja 2019 r. - pełnomocnikowi powoda lub dorosłemu domownikowi, na adres wskazany w przesyłce pocztowej. Takiego dowodu pozwany nie zaoferował, a na nim spoczywał ciężar dowodu w tym przedmiocie.

Dopiero w postępowaniu apelacyjnym pozwany wykazał się inicjatywą dowodową i przekazał zwrócony do niego dowód doręczenia przesyłki J. K. w dniu 13 maja 2019 r. (k. 403), jednak Sąd Apelacyjny na podstawie art. 381 k.p.c. pominął wnioski dowodowe zgłoszone w apelacji jako spóźnione.

Strona wnioskująca o przeprowadzenie dowodu w postępowaniu apelacyjnym powinna wykazać istnienie przyczyn określonych w art. 381 k.p.c., usprawiedliwiających jego powołanie dopiero przed sądem drugiej instancji. Sąd odwoławczy nie ma obowiązku badać z urzędu, dlaczego strona nie przytoczyła faktów i dowodów w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji. Powołując nowe fakty i dowody, strona powinna zatem wykazać niemożność ich wcześniejszego przytoczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2007 r.,V CSK 192/07). Tego skarżący nie uczynił, mimo że był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. W toku postępowania przed Sądem Okręgowym pozwany nie powoływał się na doręczenie przesyłki do rąk J. K., a powód konsekwentnie podawał, że doręczenia dokonano do rąk nieznanej mu osoby.

Wprawdzie dowód z doręczenia przesyłki J. K. (k. 403) musiał zostać pominięty na podstawie art. 381 k.p.c., ale na marginesie wskazać należy, że twierdzenia pozwanego, że dokonano doręczenia dorosłemu domownikowi powoda jest całkowicie chybione. J. K. odebrał przesyłkę jako pełnomocnik pocztowy (...)Uniwersytetu (...)(pełnomocnictwo nr (...)), co wyklucza aby odebrał ją jako dorosły domownik powoda.

Z tego względu niezasadny pozostaje zarzut naruszenia art. 61 k.c. w sposób sformułowany w apelacji.

Niesłusznie także podnosi skarżący, że pismo z 18 kwietnia 2019 r. zawierające zapisy o wyznaczeniu terminu odbioru lokalu wysłane zostało także mailem w dniu 18 kwietnia 2019 r. Nie ma to znaczenia wobec treści umowy łączącej strony, w której w sytuacji przewidziano doręczenie listem poleconym, a nie mailowo.

Ponadto powód zaprzeczył, aby otrzymał cytowaną wiadomość mailowo. Nie może prowadzić od uwzględnienia stanowiska skarżącego fakt, że jego pismo z 10 maja 2019 r., w którym nawiązywał do treści pisma z 18 kwietnia 2019 r., odebrane zostało drogą mailową przez powoda w dniu 10 maja 2019 r. W piśmie z dnia 10 maja 2019r. wspominano o odbiorze , ale nie przypominano jego daty.

Niesłusznie również zarzuca skarżący, że pismo z 18 kwietnia 2019 r. awizowane zostało w dniu 24 kwietnia 2019 r., co winno skutkować przyjęciem, że z nadejściem tej daty powód mógł zapoznać się z treścią oświadczenia woli pozwanego.

Zarzut, że pozwany spełnił wszelkie obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, od których uzależniona była skuteczność złożonego oświadczenia woli o odstąpieniu, a tym samym oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone zostało skutecznie i wywołało skutki prawne został błędnie sformułowany w ramach naruszenia prawa procesowego – art. 233 k.p.c. w sytuacji, gdy należy go odnieść do naruszenia prawa materialnego.

Całkowicie chybiony jest zatem zarzut naruszenia przepisów postępowania - art. 231 k.p.c. i 232 k.p.c. poprzez bezpodstawne i dowolne uznanie przez Sąd I instancji, iż osoba, która odebrała list polecony z dnia 18 kwietnia 2019 r. była obca w stosunku do powoda, a tym samym powód nie mógł zapoznać się z treścią przedmiotowego pisma.

Nie ma racji skarżący, że powód winien udowodnić, że pismo z dnia 18 kwietnia 2019 r. początkowo doręczono obcej mu osobie. To rzeczą pozwanego było wykazać, że skutecznie doręczył powodowi owe pismo. Tym samym niezasadny okazał się zarzut naruszenia prawa materialnego - art. 37 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe.

Przepis art. 37 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe stanowi, że:

2. Przesyłka pocztowa, jeżeli nie jest nadana na poste restante, może być także wydana ze skutkiem doręczenia:

1) adresatowi (…),

2) przedstawicielowi ustawowemu adresata lub pełnomocnikowi adresata upoważnionemu na podstawie pełnomocnictwa udzielonego na zasadach ogólnych lub na podstawie pełnomocnictwa pocztowego:

a) pod adresem wskazanym na przesyłce pocztowej, przekazie pocztowym lub w umowie o świadczenie usługi pocztowej,

b) w placówce pocztowej;

3) osobie pełnoletniej zamieszkałej razem z adresatem, jeżeli adresat nie złożył w placówce pocztowej zastrzeżenia w zakresie doręczenia przesyłki rejestrowanej lub przekazu pocztowego:

a) pod adresem wskazanym na przesyłce pocztowej, przekazie pocztowym lub w umowie o świadczenie usługi pocztowej,

b) w placówce pocztowej, po złożeniu na piśmie oświadczenia o zamieszkiwaniu razem z adresatem.

Pozwany nie wykazał, aby powód ustanowił pełnomocnika do doręczeń, a zarzucał bezpodstawne uznanie, że pismo z dnia 18 kwietnia 2019 r. zostało odebrane przez osobę nieuprawnioną i nieznaną powodowi w sytuacji, gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego wywnioskować można, że pismo wydane było ze skutkiem doręczenia pełnomocnikowi powoda lub dorosłemu domownikowi, pod adresem wskazanym na przesyłce pocztowej rejestrowanej, a tym samym doręczenie było skuteczne. Dopiero w postępowaniu apelacyjnym, zgłosił wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z potwierdzenia odbioru pisma z dnia 18 kwietnia 2019 r. na okoliczność ustalenia sposobu doręczenia tego pisma powodowi i dokonaniu odbioru pisma przez pełnomocnika powoda lub pełnoletniego domownika – J. K. w dniu 13 maja 2019 r., a także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka J. K. - na okoliczność dokonania odbioru listu z dnia 18 kwietnia 2019r. adresowanego do powoda, co nie mogło odnieść skutku oczekiwanego przez skarżącego.

Za dowolne i nie poparte żadnym materiałem dowodowym należy uznać twierdzenia skarżącego, że listonosz doręczając list polecony powodowi musiał doręczyć pismo do miejsca zamieszkania adresata, co wywołało skutek doręczenia przed wyznaczoną na dzień 20 maja 2019 r. datą odbioru. Dywagacje, że J. K. musiał przebywać w miejscu zamieszkania powoda i był pełnomocnikiem powoda lub pełnoletnim domownikiem są bezpodstawne. Gdyby iść torem rozumowania pozwanego, dorosły domownik musiałby posiadać pieczątkę. Jak już zostało wskazane J. K. był pełnomocnikiem (...)Uniwersytetu (...).

Wbrew twierdzeniom skarżącego, ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika w żaden sposób, że powód miał możliwość zapoznania się z treścią pisma datowanego na dzień 18 kwietnia 2019 r. wielokrotnie przed datą odbioru lokalu.

Niezasadnie zarzucając naruszenie art. 65 k.c. skarżący usiłuje przekonać, że skoro strony stale wymieniały pomiędzy sobą korespondencję mailową w sprawach bezpośrednio związanych z realizacją umowy przedwstępnej, to należało uznać, iż zamiarem stron wynikającym z umowy było ustalenie możliwości skutecznego doręczania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy drogą mailową, co – w ocenie Sądu Apelacyjnego - stoi w jawnej sprzeczności z brzmieniem umowy łączącej strony.

Sąd Okręgowy nie naruszył art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i zaniechanie obowiązku zbadania treści łączącej strony umowy przedwstępnej i zgodnego zamiaru stron przejawiającego się tym, że w sposób stały i ciągły strony porozumiewały się za pośrednictwem poczty elektronicznej, a także poprzez pominięcie okoliczności, że skoro strony przewidziały w treści umowy przedwstępnej możliwość wymiany korespondencji drogą elektroniczną, a tym samym pismo zawierające wyznaczenie terminu odbioru pod rygorem odstąpienia od umowy było prawidłowo skierowane do powoda poprzez wysłanie pisma do powoda drogą mailową oraz umożliwiło powodowi zapoznanie się z jego treścią już 18 kwietnia 2019 r. Jest to zarzut całkowicie bezzasadny i niezrozumiały wobec brzmienia zapisów umowy. Strony wszak co wezwania do odbioru umówiły się na formę listu poleconego.

Gdyby miałoby dojść do zmiany zapisów umowy w zakresie sposobu komunikacji pomiędzy stronami, to zmiana taka wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 17 umowy).

W tym stanie rzeczy, Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że powód nie został prawidłowo zawiadomiony o terminie odbioru technicznego lokalu wyznaczonego na dzień 20 maja 2019 r., gdyż nie doręczono mu skutecznie pisma wyznaczającego ten termin przed jego odbyciem, do czego pozwany był zobowiązany na mocy § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej, a skutkiem tego było uznanie, że pozwany nie odstąpił skutecznie od umowy.

Jak prawidłowo wskazał Sąd Okręgowy, trudno obciążać powoda ryzykiem błędnego doręczenia przesyłki przez operatora pocztowego, skoro powód nie miał wiedzy o fakcie skierowania do niego przesyłki przez pozwanego. Skoro nie został powodowi wyznaczony listem poleconym dodatkowy termin, o którym mowa w § 10 ust. 5 umowy przedwstępnej, to pozwany nie był uprawniony do odstąpienia od umowy, zatem złożone powodowi oświadczenie było przedwczesne, a w konsekwencji nie mogło wywrzeć zamierzonego skutku w postaci braku związania stron umową.

Z przytoczonych względów Sąd Apelacyjny uznając apelację za pozbawioną uzasadnionych podstaw, na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w punkcie I wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono jak w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanego na rzecz powoda koszty zastępstwa procesowego, których wysokość została ustalona na podstawie § 2 pkt. 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t. jedn. Dz.U. z 2015 r. poz.1800 z późn. zm.) w kwocie 8.100 zł.

SSA Anna Daniszewska

Na oryginale właściwy podpis.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE