UZASADNIENIE

Pozwem z 17 września 2021 r. (data nadania) P. (...) sp. j. z siedzibą w G., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o zasądzenie od (...) z siedzibą w P. kwoty 32.687,29 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazano, że powód w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł z pozwaną umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach której oddał należący do niego lokal na czas określony do dnia 31 grudnia 2024 r. do używania pozwanej na cele biurowe związane z prowadzoną działalnością. Wysokość czynszu została przez strony ustalona na 5.160,00 zł netto miesięcznie. Pozwana miała również opłacać koszty eksploatacyjne. Pozwana przy podpisywaniu umowy wpłaciła powodowi kaucję w wysokości 14.000,00 zł. 11 grudnia 2019 r. lokal został przekazany pozwanej, która nie wniosła żadnych zastrzeżeń co do jego stanu.

Pismem z 1 grudnia 2020 r. pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na 15 stycznia 2021 r. wskazując, że lokal nie spełnia umówionych warunków technicznych. Wskutek zalania po opadach deszczu dochodziło do wybijania wody z odpływu w łazience. Ponadto, w lokalu panowała duchota, stanowiąca zagrożenie dla życia i zdrowia pracowników. W odpowiedzi na pismo pozwanej powód oświadczył, że nie wyraża zgody na rozwiązanie umowy, gdyż stan techniczny lokalu w chwili jego wydania był znany pozwanej zaś usterki i niedogodności były jednorazowe. Jednocześnie wezwał pozwaną do uiszczenia zaległych należności z tytułu najmu lokalu w łącznej kwocie 14.528,98 zł. W konsekwencji tego pozwana złożyła oświadczenie o potrąceniu wierzytelności w wysokości 14.000,00 zł z tytułu kaucji zabezpieczającej z wierzytelnością powoda w kwocie 14.484,56 zł. 20 stycznia 2020 r. przeprowadzono czynności związane z odebraniem lokalu, który nie został całkowicie opróżniony przez pozwaną. 23 lutego 2021 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty zaległego czynszu w kwocie 31.280,69 zł, jednak pozwana odmówiła zapłaty. W związku z brakiem płatności powód z dniem 3 marca 2021 r. rozwiązał umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Lokal został ostatecznie zdany przez pozwaną 30 marca 2021 r. Pismem z 30 kwietnia 2021 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty odszkodowania w kwocie 9.114,63 zł z tytułu szkód związanych z nieprawidłowym użytkowaniem lokalu, jednak pozwaną odmówiła zapłaty należności (k. 2-6).

Postanowieniem z dnia 29 października 2021 r. Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu stwierdził swoją niewłaściwość funkcjonalną i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu jako właściwemu funkcjonalnie (k. 63).

Pozwana (...) z siedzibą w P., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, w wyznaczonym terminie złożyła odpowiedź na pozew, domagając się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych i opłaty skarbowej w kwocie 17,00 zł, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazano, że pozwana kwestionuje zgłoszone roszczenie zarówno co do zasady, jak i co do wysokości. Powód miał dostosować lokal do potrzeb pozwanej zgodnie z poczynionymi ustaleniami. Zobowiązał się do montażu oświetlenia sufitowego oraz odpowiedniej wentylacji, gdyż wietrzenie pomieszczeń było utrudnione ze względu na małą ilość okien. Prace miały zostać zakończone do stycznia 2020 r. Powód nie wywiązał się z tych prac, a wentylacja nie została zamontowana w lokalu przez cały czas obowiązywania umowy. W krótkim czasie od wydania lokalu pozwana dostrzegła wady uniemożliwiające poprawne korzystanie z lokalu. Doszło do szeregu zalań i podtopień, po opadach deszczu w lokalu gromadziła się znaczna ilość wody. Pierwsze zalanie lokalu miało miejsce 26 czerwca 2020 r., zaś w całym 2020 r. było ich łącznie pięć. Zalania doprowadziły do wykwitów pleśni na ścianach, w pomieszczeniach panowało uczucie zaduchu i stęchlizny. Stan techniczny lokalu nie pozwalał na jego samodzielne osuszenie przez pozwaną. Pracownicy pozwanej wykonywali swoje obowiązki w opisanych warunkach co szkodziło ich zdrowiu. Częściej chorowali oraz mieli problemy z gardłem i górnymi drogami oddechowymi. Powyższe okoliczności skutkowały podjęciem przez pozwaną decyzji o wypowiedzeniu umowy najmu i opuszczeniu lokalu. Wbrew twierdzeniom powoda, pozwana wielokrotnie wzywała go do usunięcia opisanych wad. Powód zapewniał, że podjęte zostaną działania mające na celu usunięcie wszystkich skutków podmoknięć i zalań, co jednak nigdy nie miało miejsca. W ocenie pozwanej, złożone przez nią wypowiedzenie ze skutkiem na dzień 15 stycznia 2021 r. było skuteczne wobec czego powód niesłusznie wystawił późniejsze faktury VAT za czynsz oraz opłaty eksploatacyjne. Pozwana odesłała je powodowi bez zaksięgowania z zaznaczeniem, że uiści należne opłaty, jeżeli powód prawidłowo je naliczy (za okres rzeczywistego trwania umowy najmu, tj. do 15 stycznia 2021 r.). W ocenie pozwanej wskutek złożenia oświadczenia o potrąceniu, wierzytelności stron procesu uległy umorzeniu do wysokości kwoty niższej. Pozostała część należności powoda w kwocie 484,56 zł została natomiast uiszczona przez pozwaną 18 stycznia 2021 r. Pozwana przekazała lokal powodowi 20 stycznia 2021 r., zaś powód nie wskazał w protokole zdawczo – odbiorczym żadnych uchybień mogących skutkować naliczeniem odszkodowania. W związku z powyższym pozwana kwestionuje zarówno roszczenie obejmujące opłaty czynszu oraz media naliczone po 15 stycznia 2021 r., jak również roszczenie zapłaty odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu w kwocie 6.537,20 zł za marzec 2021 r. Pozwana zaprzeczyła, by w chwili opuszczania lokalu zostawiła w nim jakiekolwiek rzeczy, które uniemożliwiałyby powodowi ponowne objęcie lokalu w posiadanie. Nawet jeśli w lokalu znajdowały się jakieś rzeczy pozwanej, to powód uniemożliwił ich odbiór. Nadto, pozwana zakwestionowała roszczenie z tytułu odszkodowania za zniszczenie lokalu, albowiem większość pozycji wskazanych w kosztorysie z dnia 16 kwietnia 2021 r. dotyczy napraw związanych z usunięciem zawilgoceń ścian i szkód wyrządzonych przez zalania. Jednocześnie pozwana zakwestionowała wysokość kosztów dokonania rzekomych napraw (k. 80-94).

Powód ustosunkował się do odpowiedzi na pozew w piśmie procesowym z 10 lutego 2022 r. podtrzymując w całości dotychczasowe stanowisko. Zaprzeczono przy tym, aby pomieszczenia najęte przez pozwaną miały niewłaściwą wentylację oraz aby powód zobowiązał się do zamontowania większej ilości kratek wentylacyjnych. Protokół podpisany przez strony zawierał wyłącznie zobowiązanie powoda do zainstalowania dodatkowego oświetlenia w pomieszczeniach. Dodatkowo pozwana, przed wynajęciem przedmiotowych pomieszczeń, miała możliwość ich dokładnego obejrzenia. Znała więc ich stan techniczny. Pismo pozwanej z 14 lutego 2020 r. nigdy nie zostało skutecznie dostarczone powodowi, gdyż zostało wysłane na niewłaściwy adres. Jednocześnie zostało podpisane przez osobę nie posiadającą należytego umocowania do działania w imieniu pozwanej. Powód zakwestionował również rzekomą ilość zalań spornego lokalu, wskazując, że skutki podtopień były przez niego niezwłocznie usuwane. W ocenie powoda pozwana wypowiedziała umowę najmu nie ze względu na rzekome usterki i niemożliwość prawidłowej eksploatacji najętych pomieszczeń, a ze względu na problemy z terminową płatnością należności objętych zawartą umową. Niezależnie od tego, pomimo, że od 15 stycznia 2021 r. pozwana nie prowadziła już w przedmiotowym lokalu swojej działalności, lokal w dalszym ciągu znajdował się w jej dyspozycji. Pomimo, że pozwana przekazała powodowi klucze do lokalu, w dalszym ciągu miała do niego dostęp, gdyż wewnątrz znajdowały się jej rzeczy. W ocenie powoda lokal został ostatecznie zwrócony dopiero 30 marca 2021 r. Jednocześnie powód podtrzymał swoje stanowisko, iż szkody w lokalu powstały wyłącznie z winy najemcy oraz że uzasadnione odszkodowanie z tego tytułu opiewa na 9.114,83 zł. Powyższa kwota nie dotyczy usuwania skutków zalania lokalu, lecz szkód spowodowanych przez pozwaną takich jak m.in. zniszczenia ścian, konieczność usunięcia wbitych kołków rozporowych, listew montażowych, gwoździ, pozostałości po dekoracjach ściennych, czyszczenia posadzki po wykładzinie modułowej (k. 129-130v).

Pozwana odpowiedziała na twierdzenia powoda w piśmie z 25 lutego 2022 r., podtrzymując w całości dotychczasowe stanowisko w sprawie. Nadto, wskazano, że pismo pozwanej z 14 lutego 2020 r. zostało wysłane na prawidłowy adres pozwanego ujawniony w rejestrze KRS, zaś osoba podpisująca rzeczoną korespondencję była do tego upoważniona w zakresie prac adaptacyjnych lokalu i zgłaszania powodowi jego ewentualnych wad (k. 141-144).

Na terminie rozprawy 23 maja 2022 r. pełnomocnik pozwanej wskazał, że kwestionuje żądanie pozwu w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu co do zasady, ale nie kwestionuje, iż kwota dochodzona z tego tytułu odpowiada rynkowej stawce wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu powoda (k. 174).

W piśmie przygotowawczym z 24 maja 2022 r. powód sprecyzował żądanie pozwu wskazując, że na dochodzoną kwotę 32.687,29 zł składają się następujące należności:

- 3.268,60 zł z faktury VAT nr (...) (należność za media za grudzień 2020 r.),

- 3.721,73 zł z faktury VAT nr (...) (należność za media za styczeń 2021 r.),

- 3.507,73 zł z faktury VAT nr (...) (należność za media za luty 2021 r.),

- 6.537,20 zł z faktury VAT nr (...) (należność za czynsz za luty 2021 r.),

- 6.537,20 zł z faktury VAT nr (...) (opłata za bezumowne korzystanie za marzec 2021 r.),

- 9.114,83 zł z noty obciążeniowej nr 1/04/2021 (odszkodowanie za zniszczenia lokalu) (k. 202).

Pismem procesowym z 16 października 2023 r., złożonym na rozprawie w dniu 17 października 2023 r., pełnomocnik powoda zmodyfikował żądanie pozwu w ten sposób, że wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 32.687,29 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. Strona wyjaśniła przy tym, że na dochodzoną należność składają się kwoty:

- 3.268,60 zł z faktury VAT nr (...) (należność za media za grudzień 2020 r.),

- 3.721,73 zł z faktury VAT nr (...) (należność za media za styczeń 2021 r.),

- 3.507,73 zł z faktury VAT nr (...) (należność za media za luty 2021 r.),

- 6.537,20 zł z faktury VAT nr (...) (należność za czynsz za luty 2021 r.),

- 6.537,20 zł z faktury VAT nr (...) (opłata za bezumowne korzystanie za marzec 2021 r.),

- 9.114,83 zł z noty obciążeniowej nr 1/04/2021 (odszkodowanie za zniszczenia lokalu).

Ewentualnie, na wypadek gdyby Sąd nie uwzględnił roszczenia powoda w zakresie kwoty 6.537,20 zł, wynikającej z faktury VAT nr (...) (czynsz za luty 2021 r.), strona powodowa wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda tej kwoty jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za luty 2021 r. (k. 405-405v).

Strona pozwana wskazała, że dotychczas przedstawiona argumentacja odnosi się także do roszczenia ewentualnego i w konsekwencji wniosła o oddalenie powództwa ewentualnego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Od 29 września 2023 r. firma pozwanej brzmi Fundacja (...), a jedynym członkiem zarządu jest Z. B..

Fakt bezsporny, a nadto dowód: informacja odpowiadając odpisowi pełnemu z Rejestru Stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej dotycząca pozwanej (k. 398-404).

Powód jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...).

Fakt bezsporny.

19 września 2019 r. P. (...) sp. j. z siedzibą w G. (jako wynajmujący) zawarł z (...) z siedzibą w P. (jako najemcą) umowę najmu lokalu użytkowego, w ramach której oddał pozwanej w najem lokal użytkowy o łącznej powierzchni 258 m^{(

2)} położony w G. przy ul (...), składający się z trzech pomieszczeń usługowo – handlowych, pomieszczenia socjalnego oraz korytarza, przeznaczony pod działalność gospodarczą, wyposażony w instalacje potrzebne do prawidłowego funkcjonowania (§ 1-2 umowy).

Lokal był przeznaczony na pomieszczenia biurowe fundacji. (§ 3 umowy)

W przypadku rozwiązania umowy najemca zobowiązał się do zdania lokalu w takim stanie, w jakim go przejął w momencie obejmowania, z uwzględnieniem stopnia normalnego zużycia, przy normalnej eksploatacji lokalu. Jednocześnie zobowiązał się do pokrycia szkód wynikających ze wszelkich zniszczeń i uszkodzeń lokalu powstałych z winy strony pozwanej, niebędących normalnymi następstwami prawidłowego użytkowania. (§ 4 umowy)

Umowa została zawarta na czas określony od 19 września 2019 r. do 31 grudnia 2024 r. Istniała możliwość rozwiązania umowy we wcześniejszym terminie, jeżeli obie strony umowy wyrażą taką wolę (§ 5 ust. 1-2 umowy).

Wysokość miesięcznego czynszu została ustalona na kwotę 5.160,00 zł netto. Czynsz miał być naliczany od 30 grudnia 2019 r. Poza czynszem najemca ponosił opłaty miesięczne za media związane z użytkowaniem lokali, które na dzień podpisania umowy wynosiły:

- za pobraną zimną wodę i odprowadzanie ścieków – według wskazań podlicznika i obowiązującej stawki PWiK,

- za ciepłą wodę 24,39 zł netto/1m³,

- za energię elektryczną według wskazań licznika,

- za wywóz nieczystości stałych 60,00 zł netto miesięcznie,

- opłata administracyjna 12,20 zł netto miesięcznie,

- za centralne ogrzewanie 8,00 zł netto za 1m², tj. łącznie 2064,00 zł netto miesięcznie,

- za dostęp do Internetu 349,00 zł netto miesięcznie,

- jednorazowa opłata za aktywację Internetu 100,00 zł netto.

Nadto wskazano, że w przypadku niezależnej od wynajmującego zmiany stawek świadczeń, nowe stawki obowiązują w stosunku najmu bez konieczności uprzedniego wypowiedzenia ich dotychczasowej wysokości. Strony ustaliły, że płatność czynszu będzie realizowana z góry do 10. dnia każdego miesiąca, a świadczeń za media do 10. dnia następnego miesiąca za poprzedni miesiąc, na podstawie faktur VAT wystawionych przez wynajmującego (§ 6 umowy).

Pozwana zobowiązała się do uiszczenia kaucji zabezpieczającej w kwocie 14.000,00 zł do 30 września 2019 r. Kaucja miała stanowić zabezpieczenie w przypadku powstania po stronie najemcy zadłużeń w opłatach eksploatacyjnych oraz czynszu najmu, naruszeniach czy zniszczeniach lokalu ponad normalną eksploatację bądź zdaniu lokalu w stanie pogorszonym (§ 7 umowy).

Wszelkie przebudowy i adaptacje pomieszczeń oraz remonty miały być uzgadniane z wynajmującym i wymagały jego pisemnej akceptacji. Zamontowane przez najemcę urządzenia, instalacje lub dokonane zmiany niezwiązane trwale z budynkiem mogły być demontowane i podlegać zwrotowi pod warunkiem doprowadzenia substancji lokalu do stanu pierwotnego (§ 8 umowy).

Najemca zobowiązał się dbać o utrzymanie należytego stanu technicznego i sanitarnego wynajętego lokalu oraz dokonywać na swój koszt drobnych napraw wynikających z normalnej eksploatacji. Ponadto, po zakończeniu najmu był zobowiązany zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Najemca oświadczył przy tym, że lokal nadaje się do umówionego użytkowania i przejmuje go bez zastrzeżeń (§ 10 ust. 2, 4, 6 umowy).

Wynajmujący był uprawniony do natychmiastowego rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku:

- używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem,

- naruszenia istotnych postanowień umowy,

- wystąpienia opóźnienia najemcy w opłacaniu należności, ponad 30 dni po upływie terminu płatności,

- gdy korzystanie z lokalu będzie uciążliwe dla najemców sąsiednich lokali,

- dewastacji lokalu, który jest przedmiotem najmu.

W przypadku, gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemca będzie użytkował przedmiot najmu, zobowiązał się płacić miesięczne odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w wysokości 300% umówionego czynszu najmu obowiązującego na ostatni dzień umowy.

Strony ustaliły, że wypowiedzenie lub zawiadomienie o rozwiązaniu umowy, bądź jej wygaśnięciu winno zostać złożone na piśmie (§ 11 ust. 2, 4 umowy).

W sprawach nieuregulowanych treścią umowy strony wprowadziły odesłanie do przepisów kodeksu cywilnego ( §14 ust. 1 umowy).

Dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 19 września 2019 r. (k. 10-13), informacja odpowiadając odpisowi pełnemu z Rejestru Stowarzyszeń, innych organizacji społecznych i zawodowych, fundacji oraz samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej dotycząca pozwanego (k. 55-56v, 97-98v, 398-404), informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców dotycząca powoda (k. 57-59v, 145-146).

11 grudnia 2019 r. lokal został przekazany pozwanej. Strona pozwana nie wniosła żadnych zastrzeżeń do stanu lokalu i oświadczyła, że nadaje się do umówionego użytku. Lokal był w bardzo dobrym stanie, świeżo wykończony. Posiadał sprawne instalacje elektryczną, grzewczą, sanitarną i wodno-kanalizacyjną. Ściany pokryte były jedną warstwą farby gruntującej oraz posiadały liczne otarcia.

W chwili przekazania pozwanej lokal był pusty (bez mebli i wyposażenia biurowego).

Wynajęty lokal znajduje się w piwnicy. Został wyremontowany przed zawarciem umowy najmu z pozwaną. W lokalu znajdowały się nowe instalacje, wykonane zgodnie z oczekiwaniami pozwanej. Oprócz przedmiotowego lokalu w piwnicy budynku znajdują się również dwa inne lokale przeznaczone na wynajem. W pozostałej części budynku funkcjonuje (...).

Powód zobowiązał się do zainstalowania dodatkowego oświetlenia we wszystkich pomieszczeniach (z wyłączeniem kuchni) w ciągu 10 dni od dnia sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego z 11 grudnia 2019 r.

Ostatecznie część oświetlenia założył powód, a część została zamontowana samodzielnie przez pozwaną.

Zgodnie z ustaleniami stron pozwana przeprowadziła malowanie lokalu oraz położyła wykładzinę.

Pozwana samodzielne wyposażyła lokal w meble i inne urządzenia biurowe niezbędne do prowadzenia działalności.

Pozwana rozpoczęła działalność w przedmiotowym lokalu w styczniu 2020 r.

Pismem z 14 lutego 2020 r. pozwana wezwała powoda do zainstalowania pełnego oświetlenia sufitowego we wszystkich pomieszczeniach biurowych w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Jednocześnie pozwana wniosła o podłączenie i uruchomienie wentylacji w wynajmowanym lokalu oraz zastrzegła, że niniejsze wezwanie należy traktować jako ostateczne. Pismo zostało podpisane przez B. W., działająca z upoważnienia prezesa zarządu Fundacji i przesłane na adres rejestrowy powoda.

Wentylacja została podłączona po około 2 miesiącach po wprowadzeniu się pozwanej do lokalu. Wentylacja mechaniczna była sprawna, lecz jej uruchomienie wiązało się z nawiewem zimnego powietrza, co powodowało dyskomfort u części pracowników pozwanej. Ponadto, przez wentylację przedostawały się do lokalu zapachy z hotelowej kuchni.

Zazwyczaj w lokalu przebywało jednocześnie około 20 pracowników pozwanej.

Dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 11 grudnia 2019 r. (k. 14-17), wezwanie do spełnienia świadczenia z dnia 14 lutego 2020 r. (k. 99), zeznania świadka A. S. (00:22:59-00:49:33, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka J. L. (01:17:44-01:36:11, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka A. K. (01:36:48-01:47:11, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka Ł. P. (01:47:34-02:11:26, protokół elektroniczny k. 184), częściowo zeznania świadka B. W. (00:17:54-01:12:08, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka A. A. (01:14:42-2:00:19, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka D. L. (02:01:06-02:38:54, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka J. M. (02:45:28-03:07:24, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka K. P. (03:08:20-03:32:39, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka M. W. (03:33:29-03:47:30, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka K. G. (1) (03:48:20-04:03:44, protokół elektroniczny k. 229), przesłuchanie za powoda wspólnika B. P. (01:22:15-01:59:23, protokół elektroniczny k. 415).

W 2020 r. kilkukrotnie doszło do zalania lokalu.

W dniach 26 czerwca 2020 r., 28/29 czerwca 2020 r. oraz 2 lipca 2020 r. lokal został zalany na skutek ulewnych deszczów. Woda wlewała się do pomieszczeń oknami, zamkniętymi drzwiami wejściowymi oraz odpływami sanitarnymi. Pracownicy pozwanej nie mieli wówczas możliwości opuszczenia lokalu wyjściem ewakuacyjnym, gdyż nie dysponowali kluczami do drzwi ewakuacyjnych, które to klucze zostały przekazane dopiero w październiku 2020 r.

Przed ulewami, wskutek wcześniejszych opadów deszczów i zawilgoceń, tynk na ścianach lokalu miejscami zaczął się wybrzuszać i odpadać. Pozwana zwróciła powodowi uwagę na ten fakt 25 czerwca 2020 r., przesyłając stosowną dokumentację zdjęciową.

W wiadomości e-mail z 13 lipca 2020 r. pozwana przesłała powodowi dokumentację fotograficzną dotyczącą zniszczeń w lokalu, będących wynikiem zalań.

Na skutek zalań w lokalu doszło do zamoknięcia ścian, z których zaczął odpadać tynk. Ponadto, na ścianach pojawiły się wykwity pleśni. Zamoczeniu uległy również meble biurowe i wykładzina.

Pozwana podjęła próbę wysuszenia zalanych pomieszczeń oraz wykładziny i w tym celu wypożyczyła sprzęt do osuszania ścian i odkurzacz wodny.

Powód zobowiązał się do usunięcia skutków zalania w zakresie uszkodzeń ścian.

14 października 2020 r. doszło do kolejnego zalania lokalu związanego z opadami deszczu. Na skutek tego zdarzenia ściany ponownie nasiąkły wodą, co skutkowało dalszym zagrzybieniem.

Po zalaniach w lokalu utrzymywał się zapach stęchlizny i zaduch.

Po październikowym podtopieniu strona powoda przeprowadziła prace remontowe polegające na zagipsowaniu i pomalowaniu zniszczonych ścian. W trakcie tych robót zastosowano środki grzybobójcze.

W wiadomości e-mail z 18 listopada 2020 r. strona pozwana przesłała powodowi dalszą dokumentację zdjęciową obrazującą aktualny stan najmowanego lokalu. Pozwana poinformowała powoda o złym stanie technicznym lokalu, który uniemożliwia prowadzenie w nim przez Fundację statutowej działalności. Jednocześnie pozwana wniosła o dokonanie niezbędnych napraw, tj. napraw, które zapobiegną zalewaniu najmowanych pomieszczeń w przyszłości, usunięcia zagrzybienia i innych śladów ulewy, ponownym przemalowaniu ścian, w terminie do 30 listopada 2020 r. Strona pozwana wskazała, że samo przemalowanie ścian nie jest wystarczające, albowiem ściany są nadal zawilgocone, a przede wszystkim nie zostało usunięte zagrzybienie, które stanowi zagrożenie dla zdrowia osób przebywających w najmowanych pomieszczeniach.

Powód w piśmie z 24 listopada 2020 r. poinformował o niezwłocznym podjęciu działań zmierzających do ustalenia przyczyn zaistniałych uszkodzeń oraz o ich usunięciu.

7 grudnia 2020 r. w wyniku awarii instalacji kanalizacyjnej doszło do kolejnego zalania lokalu. Woda ściekała wówczas przez lampę z sufitu.

Pozwana w wiadomości e-mail z 7 grudnia 2020 r. przesłała kolejne zdjęcia przedmiotowego lokalu oraz podniosła, że w dalszym ciągu nie zostały usunięte usterki, a lokal nie spełnia warunków technicznych oraz stanowi zagrożenie dla pracowników pozwanej. Wskazano przy tym, że 7 grudnia 2020 r. woda spływała z sufitu przez lampę, co mogło doprowadzić do zwarcia w instalacji elektrycznej.

Przeprowadzone przez powoda prace naprawcze nie przywróciły lokalu do pierwotnego stanu. Na ścianach nadal widoczne były zawilgocenia, a miejscami zagrzybienie. W lokalu utrzymywał się zapach stęchlizny i zaduch.

Dowód: dokumentacja fotograficzna i wideo zarchiwizowana na płycie DVD (k. 100), korespondencja sms-owa stron (k. 105-106), dokumentacja zdjęciowa (k. 108-112), wiadomość e-mail pozwanego z dnia 13 lipca 2020 r. (k. 107), wiadomość e-mail pozwanego z dnia 18 listopada 2020 r. (k. 113-115v), pismo powoda z dnia 24 listopada 2020 r. (k. 116), wiadomość e-mail pozwanego z dnia 7 grudnia 2020 r. (k. 117-117v), częściowo zeznania świadka A. S. (00:22:59-00:49:33, protokół elektroniczny k. 184), częściowo zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184), częściowo zeznania świadka J. L. (01:17:44-01:36:11, protokół elektroniczny k. 184), częściowo zeznania świadka Ł. P. (01:47:34-02:11:26, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka B. W. (00:17:54-01:12:08, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka A. A. (01:14:42-2:00:19, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka D. L. (02:01:06-02:38:54, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka J. M. (02:45:28-03:07:24, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka K. P. (03:08:20-03:32:39, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka M. W. (03:33:29-03:47:30, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka K. G. (1) (03:48:20-04:03:44, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka R. J. (04:04:38-04:14:12, protokół elektroniczny k. 229), częściowo przesłuchanie za powoda wspólnika B. P. (01:22:15-01:59:23, protokół elektroniczny k. 415).

Z uwagi na utrzymujące się zawilgocenie i zagrzybienie lokalu pracownicy pozwanej cierpieli na bóle głowy, bóle gardła oraz kaszel, które ustały dopiero po przeniesieniu się fundacji do innego biura. Część pracowników z uwagi na pogarszający się stan zdrowia przeszła w tym czasie na zwolnienia lekarskie. Problemy zdrowotne u pracowników pozwanej utrzymywały się również po podjętych przez powoda pracach remontowych mających usunąć skutki zalań.

Dowód: oświadczenia pracowników pozwanego (k. 101-104), zeznania świadka B. W. (00:17:54-01:12:08, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka D. L. (02:01:06-02:38:54, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka J. M. (02:45:28-03:07:24, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka K. P. (03:08:20-03:32:39, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka M. W. (03:33:29-03:47:30, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka K. G. (1) (03:48:20-04:03:44, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka R. J. (04:04:38-04:14:12, protokół elektroniczny k. 229).

Pismem z 1 grudnia 2020 r. (...), działając na podstawie art. 682 k.c., złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu ze skutkiem na 15 stycznia 2021 r. W uzasadnieniu wskazano, że wynajmowany lokal użytkowy nie spełnia umówionych warunków technicznych. Zdaniem pozwanej wskutek zalania po opadach deszczu doszło do wybijania wody z odpływu w łazience, co wielokrotnie było zgłaszane powodowi. Nadto, słabo rozwinięta wentylacja obiektu powoduje uczucie duchoty i ciężkości, co stanowi zagrożenie dla zdrowia i życia pracowników pozwanej. Jednocześnie wskazano, że zwrot uiszczonej przez pozwaną kaucji w kwocie 14.000,00 zł winien zostać dokonany przelewem bankowym w nieprzekraczalnym terminie do 15 stycznia 2021 r.

Dowód: wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 1 grudnia 2020 r. (k. 18-19).

8 grudnia 2020 r. pozwana zawarła z Towarzystwem (...) sp. z o.o. umowę najmu lokalu użytkowego położonego w G. przy ulicy (...). Lokal był wykorzystywany przez fundację na cele biurowe.

Dowód: umowa najmu z 8 grudnia 2020 r. (k. 405a-405c).

P. (...) s. j. w piśmie z 12 stycznia 2021 r. oświadczył, że nie wyraża zgody na rozwiązanie przez pozwaną umowy w terminie innym niż wynikający z umowy. Jednocześnie wskazano, że zobowiązania pozwanej z tytułu przedmiotowej umowy bez wartości mediów za styczeń 2021 r. wynoszą 14.528,98 zł, wobec czego wpłacona kaucja pokrywa wyłącznie część zobowiązań. Nadto, powód wezwał pozwaną do natychmiastowego uregulowania należności w kwocie 14.528,98 zł. Z kolei w zakresie zgłoszonych szkód powód wskazał, że były one zdarzeniami losowymi, po wystąpieniu których powód natychmiast podejmował działania w celu naprawy skutków.

Dowód: pismo powoda z dnia 12 stycznia 2021 r. (k. 20-21), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184).

Pozwana w piśmie z 13 stycznia 2021 r. złożyła oświadczenie o potrąceniu wierzytelności przysługującej jej wobec powoda w wysokości 14.000,00 zł z tytułu kaucji zabezpieczającej z wierzytelnościami powoda w kwocie 14.484,56 zł, na które składały się:

: kwota 3.985,15 zł wynikająca z faktury VAT z dnia 30 listopada 2020 r. z terminem płatności do dnia 10 grudnia 2020 r.,
: kwota 6.492,78 zł wynikająca z faktury VAT z dnia 1 grudnia 2020 r. z terminem płatności do dnia 10 grudnia 2020 r.,
: kwota 4.006,63 zł wynikająca z faktury VAT z dnia 31 grudnia 2020 r. z terminem płatności do dnia 10 stycznia 2021 r.

Jednocześnie pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko oświadczając, że z dniem 15 stycznia 2021 r. opuści lokal powoda.

W odpowiedzi na oświadczenie pozwanej powód w piśmie z 14 stycznia 2021 r. podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

18 stycznia 2021 r. pozwana przelała na rachunek bankowy powoda kwotę 484,56 zł, wskazując w tytule przelewu, że jest to różnica po kompensacie kaucji zabezpieczającej uiszczonej przez pozwaną z należnościami wynikającymi z wystawionych przez powoda faktur VAT nr (...).

Dowód: pismo pozwanego z dnia 13 stycznia 2021 r. (k. 22-23), pismo powoda z 14 stycznia 2021 r. (k. 24), potwierdzenie przelewu (k. 118).

20 stycznia 2021 r. strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określono stan techniczny lokalu jako dobry, przy czym w dokumencie wskazano, że na ścianach znajdują się liczne ściany po kleju oraz wykonano dokumentację zdjęciową. Pozwana częściowo opróżniła wówczas lokal, pozostawiając w pomieszczeniu oznaczonym w protokole nr (...) meble (boxy oraz 2 szafy). W tym samym pomieszczeniu stwierdzono na wysokości około 30 cm ślady ubrudzeń, natomiast za szafą ślady pleśni powstałe w miejscu zalania. Ślady wilgoci odnotowano również w pomieszczeniu nr (...). Stan kuchni i łazienki opisano jako bardzo dobry, przy czym w obu pomieszczeniach pozwana pozostawiła meble. W pomieszczeniu nr(...) odnotowano ślady użytkowania na wysokości 30 cm oraz liczne gwoździe i dziury po gwoździach oraz ślady wilgoci pod wykładziną, które były widoczne również na korytarzu.

Pozwana pozostawiła w przedmiotowym lokalu szereg ruchomości, w tym meble i sprzęt biurowy, książki, wyposażenie kuchni, wskazując, iż nie dysponuje możliwością ich jednorazowego transportu.

20 stycznia 2021 r. pozwana z własnej inicjatywy zostawiła klucze w recepcji hotelu powoda. Powód nie oczekiwał wówczas zwrotu kluczy do lokalu, albowiem stał na stanowisku, iż strony nadał łączy umowa najmu.

Dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z 20 stycznia 2021 r. (k. 25-29), dokumentacja fotograficzna zarchiwizowana na płycie CD (k. 131), zeznania świadka A. S. (00:22:59-00:49:33, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka J. L. (01:17:44-01:36:11, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka Ł. P. (01:47:34-02:11:26, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka B. W. (00:17:54-01:12:08, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka A. A. (01:14:42-02:00:19, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka D. L. (02:01:06-02:38:54, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka J. M. (02:45:28-03:07:24, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka M. W. (03:33:29-03:47:30, protokół elektroniczny k. 229), przesłuchanie za powoda wspólnika B. P. (01:22:15-01:59:23, protokół elektroniczny k. 415).

Pismem z 23 lutego 2021 r. P. (...) sp. j. z siedzibą w G. wezwał pozwaną do zapłaty zaległego czynszu w kwocie 31.280,69 zł, obejmującego płatności z faktur VAT nr (...), FS (...), FS (...), FS (...), FS (...) w terminie do 28 lutego 2021 r. pod rygorem wypowiedzenia stosunku najmu w razie braku płatności.

Dowód: pismo powoda z dnia 23 lutego 2021 r. (k. 32).

1 grudnia 2020 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...)//2020 z tytułu czynszu najmu za grudzień 2021 r. opiewającą na kwotę 6.492,78 zł brutto (5.278,68 zł netto).

4 stycznia 2021 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu czynszu najmu za styczeń 2021 r. opiewającą na kwotę 6.537,20 zł brutto (5.314,80 zł netto).

3 lutego 2021 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu czynszu najmu za luty 2021 r. opiewającą na kwotę 6.537,20 zł brutto (5.314,80 zł netto).

31 marca 2021 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu czynszu najmu (rozliczenia bezumownego korzystania lokalu za marzec 2021 r.) opiewającą na kwotę 6.537,20 zł brutto (5.314,80 zł netto).

30 listopada 2020 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu opłat za media za listopad 2020 r., opiewającą na kwotę 3.985,15 zł brutto, w tym 149,53 zł z tytułu wody i ścieków, 60,00 zł z tytułu podgrzania wody, 289,55 zł z tytułu energii elektrycznej, 2.538,72 zł z tytułu centralnego ogrzewania, 15,01 zł z tytułu opłaty administracyjnej, 73,80 zł z tytułu wywozu nieczystości stałych oraz 858,54 zł z tytułu opłaty za internet.

31 grudnia 2020 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu opłat za media za grudzień 2020 r., opiewającą na kwotę 4.006,63 zł brutto, w tym 103,52 zł z tytułu wody i ścieków, 60,00 zł z tytułu podgrzania wody, 357,04 zł z tytułu energii elektrycznej, 2.538,72 zł z tytułu opłat za centralne ogrzewanie, 15,01 zł z tytułu opłaty administracyjnej, 73,80 zł z tytułu wywozu nieczystości stałych oraz 858,54 zł z tytułu opłaty za internet.

31 stycznia 2021 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu opłat za media za styczeń 2021 r., opiewającą na kwotę 3.721,73 zł brutto, w tym 46,01 zł z tytułu wody i ścieków, 30,00 zł z tytułu podgrzania wody, 159,65 zł z tytułu energii elektrycznej, 2.538,72 zł z tytułu centralnego ogrzewania, 15,01 zł z tytułu opłaty administracyjnej, 73,80 zł z tytułu wywozu nieczystości stałych oraz 858,54 zł z tytułu opłaty za internet.

W dniu 28 lutego 2021 r. powód wystawił pozwanej fakturę VAT nr (...) z tytułu opłat za media za luty 2021 r., opiewającą na kwotę 3.507,73 zł brutto, w tym 11,50 zł z tytułu wody i ścieków, 10,16 zł z tytułu energii elektrycznej, 2.538,72 zł z tytułu centralnego ogrzewania, 15,01 zł z tytułu opłaty administracyjnej, 73,80 zł z tytułu wywozu nieczystości stałych oraz 858,54 zł z tytułu opłaty za internet.

Dowód: faktury VAT nr (...) (k. 33), nr (...) (k. 34), nr (...) (k. 35), nr (...) (k. 36), nr (...) (k. 37), nr (...) (k. 38), nr (...) (k. 39), nr (...) (k. 40).

W piśmie z 1 marca 2021 r. pozwana poinformowała powoda iż z uwagi na wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem na 15 stycznia 2021 r. wszystkie wymagalne należności, prawidłowo udokumentowane fakturami VAT, zostały uregulowane. Pozwana wskazała, że na skutek oświadczenia o potrąceniu z 13 stycznia 2021 r. umorzone zostały w całości wierzytelności wynikające z faktur VAT nr (...) oraz w części z faktury (...). Z tego względu 18 stycznia 2021 r. pozwana uiściła na rzecz powoda kwotę 484,56 zł tytułem zapłaty za należności z faktury VAT nr (...). Nadto wskazano, że faktury VAT nr (...) zostały wystawione nieprawidłowo, ponieważ obejmowały swoim zakresem cały styczeń 2021 r. Z tego samego powodu, w ocenie pozwanej, nienależne są płatności za luty 2021 r. Pozwana oświadczyła, że jest gotowa do zapłaty opłat za styczeń 2021 r. w sytuacji, gdy zostaną one refakturowane do czasokresu obejmującego koszty wygenerowane od 1 stycznia 2021 r. do 15 stycznia 2021 r. Pismo zostało nadane przesyłką poleconą 1 marca 2021 r.

Dowód: pismo pozwanego z 1 marca 2021 r. (k. 44, 119), potwierdzenie nadania (k. 119v).

W piśmie z 3 marca 2021 r. powód złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu użytkowego ze skutkiem natychmiastowym, powołując się na naruszenie § 11 ust. 2 pkt 3 umowy najmu polegające na braku zapłaty zaległego czynszu w kwocie 31.280,69 zł.

W piśmie wskazano również, że powód zakreśla pozwanej trzydniowy termin na uprzątnięcie lokalu z mebli i pozostałych ruchomości pod rygorem obciążenia kosztami magazynowania oraz usunięciem tych rzeczy przez powoda.

Dowód: wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 3 marca 2021 r. (k. 45), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184).

W wiadomościach e-mail z 8 i 12 marca 2021 r. powód poinformował pozwaną o warunkach udostępnienia kluczy do przedmiotowego lokalu. Powód wskazał, że dostęp do lokalu jest możliwy od poniedziałku do piątku w godzinach od 8 do 16.

12 marca 2021 r. pozwana zwróciła się o udostępnienie lokalu w dniu 13 marca 2021 r. (sobota) w celu całkowitego opróżnienia lokalu.

Ostatecznie strony ustaliły, że klucze zostaną udostępnione pozwanej 19 marca 2021 r.

Dowód: korespondencja sms-owa stron (k. 120), korespondencja e-mail stron (k. 121-121v).

19 marca 2021 r. pozwana częściowo opróżniła lokal powoda z pozostawionych tam rzeczy – części mebli biurowych, śmieci, kartonów oraz części wykładziny.

Jednocześnie sporządzono protokół zdawczy, w którym wskazano, że nie zdano lokalu do użytku wynajmującemu. Ustalono również, że w umówionym terminie odbędzie się porządkowanie lokalu. Pozwana nie usunęła z lokalu wszystkich rzeczy wskazując, że nie ma do tego właściwego transportu. W związku z tym strony ustaliły, że Fundacja będzie zabierała rzeczy na raty i za każdym razem zostanie spisany protokół zdawczo – odbiorczy.

Dowód: protokół zdania lokalu z dnia 19 marca 2021 r. (k. 41), zeznania świadka A. S. (00:22:59-00:49:33, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka B. W. (00:17:54-01:12:08, protokół elektroniczny k. 229), zeznania świadka A. A. (01:14:42-02:00:19, protokół elektroniczny k. 229).

W piśmie z 25 marca 2021 r. powód, za pośrednictwem zawodowego pełnomocnika, poinformował pozwaną, że w związku z brakiem reakcji na wezwanie do opróżnienia lokalu, z dniem 9 marca 2021 r. naliczył pozwanej opłatę za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 100% czynszu.

Dowód: pismo powoda z dnia 25 marca 2021 r. (k. 46).

26 marca 2021 r. pozwana usunęła z lokalu meble biurowe z sali po prawej stronie. Jednocześnie sporządzono protokół zdawczy, w którym wskazano, że nie zdano lokalu do użytku wynajmującemu w umówionym terminie, a kolejne porządkowanie lokalu wyznaczono na 30 marca 2021 r.

Dowód: protokół zdania lokalu z dnia 26 marca 2021 r. (k. 42), zeznania świadka A. S. (00:22:59-00:49:33, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184).

30 marca 2021 r. pozwana usunęła z lokalu wszystkie meble (biurka), wykładzinę z obu pomieszczeń, kartony i pozostałe należące do niej ruchomości oraz częściowo zdjęła folię reklamową z okien zewnętrznych.

W późniejszym czasie pozwana w całości usunęła folię reklamową z okien. Doszło wówczas do uszkodzenia szyby w jednym z okien. Na pozostałych szybach pozostały ślady kleju po folii.

Lokal po opróżnieniu przez pozwaną znajdował się w złym stanie technicznym. Pozwana pozostawiła duże uszkodzenia powłoki farb na ścianach, odpękniętą farbę na ścianach po wiszących obrazach, liczne ślady po kleju na ścianach, pozostałości dekoracji w postaci sztucznej trawy, dziury po lampach i instalacjach oraz luźno zwisające przewody (po demontażu części lamp), listwę drewnianą na ścianie, lepiącą się podłogę po wykładzinie modułowej, liczne dziury po kołkach w suficie i ścianach, liczne gwoździe i kołki rozporowe w suficie i ścianach, uszkodzone płytki podłogowe, w sali wejściowej na ścianach bocznych, na ścianie naprzeciwko drzwi wystające elementy dekoracyjne.

Wskazane nieprawidłowości oraz usterki, w szczególności uszkodzenia ścian, wykraczają poza normalny stopień zużycia przy prawidłowej eksploatacji najmowanego lokalu.

Pozwana pozostawiła do użytku wynajmującego część lamp w pomieszczeniach oraz korytarzu, a także kinkiety i łazienkową suszarkę do rąk.

Dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z 20 stycznia 2021 r. (k. 25-29), protokół zdania lokalu z dnia 19 marca 2021 r. (k. 41), protokół z dnia 30 marca 2021 r. (k. 43), protokół zdania lokalu z dnia 26 marca 2021 r. (k. 42), dokumentacja zdjęciowa zarchiwizowana na płycie CD (k. 131), zeznania świadka A. S. (00:22:59-00:49:33, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka J. L. (01:17:44-01:36:11, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka A. K. (01:36:48-01:47:11, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka Ł. P. (01:47:34-02:11:26, protokół elektroniczny k. 184), częściowo zeznania świadka A. A. (01:14:42-2:00:19, protokół elektroniczny k. 229), częściowo zeznania świadka D. L. (02:01:06-02:38:54, protokół elektroniczny k. 229), pisemna opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 30 grudnia 2022 r. (k. 296-310), pisemna opinia uzupełniającą biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (2) z dnia 11 kwietnia 2023 r. (k. 334-342v), ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 17 października 2023 r. (00:06:25-00:58:05, protokół elektroniczny k. 415), pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 25 października 2023 r. (k. 417-430), ustna opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 15 grudnia 2023 r. (00:01:47-00:04:49, protokół elektroniczny k. 442).

przesłuchanie za powoda wspólnika B. P. (01:22:15-01:59:23, protokół elektroniczny k. 415).

Pismem z 30 kwietnia 2021 r. powód, za pośrednictwem pełnomocnika, wezwał pozwaną do zapłaty odszkodowania w kwocie 9,114,63 zł w terminie do 10 maja 2021 r. za szkody wyrządzone w wynajmowanym lokalu. Do pisma załączono notę obciążeniową nr 1/04/2021 z 29 kwietnia 2021 r. oraz obejmujący przedmiotowe naprawy kosztorys budowlany z 16 kwietnia 2021 r. sporządzony przez A. K..

Dowód: pismo powoda z dnia 30 kwietnia 2021 r. (k. 47), nota obciążeniowa nr 1/04/2021 z dnia 29 kwietnia 2021 r. (k. 48), kosztorys budowlany z dnia 16 kwietnia 2021 r. (k. 49-52), zeznania świadka H. S. (00:49:33-01:16:41, protokół elektroniczny k. 184), zeznania świadka A. K. (01:36:48-01:47:11, protokół elektroniczny k. 184).

W odpowiedzi na pismo z 30 kwietnia 2021 r. pozwana w piśmie z 6 maja 2021 r., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, odmówiła przyjęcia noty obciążeniowej nr 1/04/2021 z 29 kwietnia 2021 r. i uiszczenia kwoty objętej wezwaniem do zapłaty z 17 marca 2021 r. Pismo zostało nadane do powoda przesyłką poleconą 6 maja 2021 r.

dowód: pismo pozwanego z dnia 6 maja 2021 r. (k. 53-54, 122-122v), potwierdzenie nadania (k. 123).

Wszystkie otwory okienne powinny być wykonane tak, aby zapobiegać skraplaniu pary wodnej. Powinny być wyposażone w rolety, żaluzje lub wertykale oraz być dostępne do swobodnego otwierania, zamykania i bezpiecznego umycia. W pomieszczeniach powinna znajdować się wymiana powietrza w postaci wentylacji. Tak doprowadzone powietrze powinno być oczyszczone z pyłów i substancji szkodliwych. Klimatyzacja bądź wentylacja nie może powodować przeciągów ani prowadzić do przegrzewania pomieszczeń pracy. Pomieszczenia biurowe powinny mieć zapewnioną recyrkulację powietrza oraz taką wentylację, żeby nie dochodziło do przechodzenia zapachów pomiędzy pomieszczeniami.

Pomieszczenie pracy powinno zapewniać pracownikom bezpieczną i higieniczną pracę. Należy w nim zapewnić oświetlenie naturalne oraz sztuczne, odpowiednią temperaturę, wymianę powietrza oraz zabezpieczenie przed wilgocią, niekorzystnymi warunkami cieplnymi i nasłonecznieniem, drganiami oraz innymi czynnikami szkodliwymi.

Jeżeli awaria kanalizacji zewnętrznej ma bezpośredni wpływ na lokal użytkowy, to jest to powód do tego, aby stwierdzić, że nie spełnia on standardów BHP. Lokal należący do powoda znajduje się w podpiwniczeniu, co doprowadziło do wybijania sanitariatów w łazience i zalewania pomieszczeń pracy.

Pomieszczenia pracy i ich wyposażenie powinny zapewniać pracownikom bezpieczne i higieniczne warunki pracy, w szczególności należy w nich zapewnić oświetlenie naturalne i sztuczne, odpowiednią temperaturę, wymianę powietrza oraz zabezpieczenie przed wilgocią, niekorzystnymi warunkami cieplnymi i nasłonecznieniem, drganiami oraz innymi czynnikami szkodliwymi dla zdrowia.

Stan czystości mikrobiologicznej powietrza w pomieszczeniach biurowych ma istotne znaczenie dla zdrowia i samopoczucia ludzi w nich pracujących. Zamalowanie pleśni i grzybów na ścianach nie jest wystarczające, aby zapewnić bezpieczne i higieniczne warunki pracy. Należałoby użyć preparatów grzybobójczych lub według potrzeby dokonać prace budowlane polegające na usunięciu tynku i nałożeniu go jeszcze raz.

Instalacje i urządzenia elektryczne powinny być wykonane i eksploatowane w taki sposób, aby nie narażały pracowników na porażenie prądem elektrycznym, przepięcia atmosferyczne, szkodliwe oddziaływanie pól elektromagnetycznych oraz nie stanowiły zagrożenia pożarowego i wybuchowego oraz nie powodowały innych szkodliwych skutków. Woda należy do mediów przewodzących prąd elektryczny. W pomieszczeniu zalanym wodą, nisko znajdujące się gniazda elektryczne mogą być źródłem porażenia prądem oraz zagrożeń pożarowych. W takiej sytuacji powinno się odłączyć zasilanie prądem elektrycznym w zalanym pomieszczeniu.

Dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z dziedziny (...) z dnia 10 grudnia 2022 r. (k. 269-277), pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny (...) z dnia 14 marca 2023 r. (k. 355), ustna opinia biegłego sądowego z dziedziny (...) z dnia 17 października 2023 r. (01:00:01-01:19:26, protokół elektroniczny k. 415).

Koszt przywrócenia lokalu powoda do stanu pierwotnego z daty zawarcia umowy najmu z 19 września 2019 r., z uwzględnieniem normalnego stopnia zużycia przy normalnej eksploatacji przedmiotu najmu oraz wyłączeniem kosztów usunięcia skutków zalań i podtopień, wynosi 9.613,62 zł netto, w tym:

: czyszczenie i mycie posadzek – zdjęcie pozostałości po kleju (1.627,61 zł netto),
: przygotowanie powierzchni pod gruntowanie tynków z poszpachlowaniem nierówności ściany (3.022,80 zł netto),
: gruntowanie podłoży preparatami – powierzchnie pionowe (2.367,26 zł netto),
: jednokrotne malowanie farbami emulsyjnymi starych tynków wewnętrznych – sufit (1.425,06 zł netto),
: rozebranie okładziny ściennej (61,73 zł netto),
: wymiana lub uzupełnienie płytek okładzinowych ściennych lastrykowych 30x30 cm do 3 sztuk w jednym miejscu (217,26 zł netto),
: wymiana szklenia ram metalowych z zastosowaniem szyb zespolonych – szklenie na uszczelki i listwy szybami o pow. do 2 m² wymiana uszkodzonej szyby zespolonej (143,22 zł netto),
: mycie po robotach malarskich drzwi innych niż balkonowe zespolone (748,68 zł netto).

Dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 30 grudnia 2022 r. (k. 296-310), pisemna opinia uzupełniającą biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (2) z dnia 11 kwietnia 2023 r. (k. 334-342v), ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 17 października 2023 r. (00:06:25-00:58:05, protokół elektroniczny k. 415), pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 25 października 2023 r. (k. 417-430), ustna opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa M. H. (1) z dnia 15 grudnia 2023 r. (00:01:47-00:04:49, protokół elektroniczny k. 442).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dokumentów, opinii biegłych, zeznań świadków oraz powoda, kserokopii i wydruków przedłożonych przez strony procesu, przy czym dano wiarę również złożonym kserokopiom i wydrukom w zakresie, w jakim ustalono powyższy stan faktyczny.

Przed nowelizacją Kodeksu postępowania cywilnego Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że kserokopia nie jest dokumentem ani w ogóle dowodem, a kserokopia której zgodność z oryginałem nie została poświadczona, nie stanowi dokumentu w rozumieniu art. 245 k.p.c. na podstawie którego można poczynić jakiekolwiek ustalenia, co najwyżej mogąc stanowić środek uprawdopodobnienia za pomocą pisma, czyli tzw. początek dowodu na piśmie. Po nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego z dnia 10 lipca 2015 r. kserokopia jest nośnikiem zawierającym pewną informację, formalnie zatem kserokopia po 8 września 2016 r. nadaje się do przeprowadzenia z niej dowodu, jednakże wszelkie dotychczasowe zastrzeżenia zgłaszane przez judykaturę i doktrynę pod adresem kserokopii niepoświadczonej są nadal aktualne, mającej jako dowód znikomą moc dowodową. Jak wskazał Sąd Najwyższy np. w postanowieniu z dnia 12 lutego 2019 r. (sygnatura akt II PK 12/18) oraz w wyroku z dnia 25 listopada 2015 r. (sygnatura akt IV CSK 52/16), powołanie przez stronę dowodów z określonych dokumentów w formie niepoświadczonych kserokopii wprawdzie nie stanowi dowodów z dokumentów, o których mowa w art. 244 k.p.c. i art. 245 k.p.c., nie są one jednak pozbawione mocy dowodowej, w rozumieniu art. 232 k.p.c. w zw. z art. 308 k.p.c. Należy jednak mieć na uwadze, że stanowią one jeden ze środków dowodowych, przy pomocy których strona może udowodnić fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, dopóki sąd ani strona przeciwna nie zakwestionuje ich i nie zażąda złożenia oryginałów dokumentów. Dowody te, jak każde inne, podlegają ocenie sądu na podstawie art. 233 k.p.c., mając jednak niską moc dowodową (por. wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 1 czerwca 2022 r., sygnatura akt X Ga 276/22). Tylko gdy przedstawione przez stronę niepoświadczone kserokopie dokumentów nie zostały zakwestionowane przez sąd ani przez stronę przeciwną, strona nie ma obowiązku złożenia oryginałów ani poświadczonych kserokopii dokumentów, a sąd powinien ocenić moc dowodową niepoświadczonych kserokopii, zgodnie z zasadami art. 233 k.p.c.

Podstawą ustaleń faktycznych mogły być również wydruki komputerowe, albowiem w orzecznictwie wyjaśniono, że stanowią one inny środek dowodowy, o jakim mowa w art. 308 i 309 k.p.c. i świadczą o istnieniu zapisu komputerowego określonej treści w chwili wydrukowania tekstu. Okoliczność, że tego typu dowody mogą być modyfikowane, nie pozbawia ich zarazem mocy dowodowej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 stycznia 2017 r., sygn. akt I ACa 2111/15, Legalis nr 1576864).

Za wiarygodne i przydatne do rozstrzygnięcia sprawy należało uznać zdjęcia i nagrania zarchiwizowane na płytach DVD złożonych do akt sprawy przez stronę powodową i stronę pozwaną (k. 100 oraz k. 131). Na podstawie tych dokumentów możliwe było ustalenie przez Sąd skutków zalań i podtopień oraz stanu lokalu w dacie opuszczenia przez stronę pozwaną.

Depozycje A. S. uznano za wiarygodne, w szczególności w zakresie stanu wynajmowanej nieruchomości oraz opisanych przez nią zniszczeń w lokalu ustalonych po jego opuszczeniu przez pozwaną Fundację, co znajdowało odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, w tym w protokołach zdawczych i dokumentacji zdjęciowej. Świadek wskazała również, że w spornej nieruchomości znajdowały się inne lokale oraz opisała sposób ich użytkowania w okresie objętym pozwem.

Co do zasady za wiarygodne należało uznać również zeznania H. S. która opisała proces zawierania umowy najmu. Ponadto wyjaśniła, w jaki sposób odbywało się zgłaszanie usterek pozwaną pozwanego oraz jak wyglądały zniszczenia powstałe na skutek podtopień. Jednocześnie świadek opisała okoliczności zdania lokalu oraz wskazała na zniszczenia jakie pozostawił po sobie najemca.

Świadek J. L., będąca dyrektorem hotelu, opisała okoliczności dotyczące podtopień w 2020 r. Wskazała również jakie działania naprawcze były podejmowane przez właściciela nieruchomości. Wyjaśniła przy tym, że część prac naprawczych, w tym osuszanie przedmiotowego lokalu przeprowadziła pozwana. Jednocześnie świadek zeznała, że po opuszczeniu lokalu przez pozwaną właściciel nieruchomości wykrył szereg zniszczeń niezwiązanych z normalnym użytkowaniem lokalu, w tym w szczególności pęknięcie szyby okiennej.

Walorem wiarygodności obdarzono również wypowiedzi świadka A. K., który opisał stan techniczny lokalu przed wynajęciem go pozwanemu, jak również wskazał, że to on sporządził kosztorys naprawczy stanowiący podstawę roszczenia odszkodowawczego powoda tytułu zniszczeń w lokalu. Świadek opisał przy tym zakres usterek i uszkodzeń zaznaczając, że wszystkie instalacje w lokalu, w tym wentylacyjna, były sprawne w dacie zawierania umowy najmu.

Zeznania świadka Ł. P. również w przeważającej mierze okazały się wiarygodne i przydatne dla ustalenia okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności co do stanu technicznego i wyposażenia lokalu przed zawarciem przez strony procesu umowy najmu. Świadek opisał czynności naprawcze podejmowane przez właściciela lokalu w związku z wystąpieniem podtopień w 2020 r. Świadek zeznawał w sposób szczery i spontaniczny, a jego zeznania znajdowały odzwierciedlenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Zeznania świadków A. S., H. S., J. L. i Ł. P. zostały uznane za niewiarygodne jedynie w zakresie w jakim świadkowie podali, że skutki zalań zostały całkowicie usunięte. W dacie opuszczenia lokalu przez pozwaną stwierdzono w nim bowiem ślady zagrzybienia i zawilgocenia, co prowadzi do wniosku, że strona powodowa nie usunęła należycie skutków zalań i podtopień. Okoliczność ta znajduje również odzwierciedlenie w zeznaniach świadków powołanych przez stronę pozwaną, którzy zgodnie wskazywali, że również po podjętych pracach naprawczych cierpieli na bóle gardła, głowy i kaszel, a w lokalu utrzymywał się zapach stęchlizny i zaduch.

Zeznania B. W., będącej w spornym okresie pracowniczką pozwanej, należało uznać za rzetelne i spójne, co prowadziło do uznania, że świadek przedstawia prawdziwe i wiarygodne informacje. Świadek opisała zakres prac adaptacyjnych lokalu wykonanych przez pozwaną, jak również okoliczności w jakich doszło do podłączenia wentylacji w budynku. Co więcej zeznała, jak wyglądały podtopienia lokalu oraz wskazała, iż klucze do wyjścia ewakuacyjnego pozwana otrzymała dopiero po czwartym zalaniu przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, przesłuchana opisała zakres prac naprawczych podjętych przez powodach po zalaniach. Świadek wskazała również na problemy zdrowotne pracowników pozwanej w związku z wykwitami pleśni w lokalu po wystąpieniu podtopień.

W sprawie przesłuchano również innych pracowników pozwanej, w tym A. A., D. L., J. M., K. P., M. W., K. G. (2) oraz R. J.. Zasadniczo treść zeznań tych świadków pokrywała się z treścią oświadczeń złożonych przez część z nich w 2021 r. (k. 101-104), przy czym dowód z zeznań wskazanych osób podlegał autonomicznej ocenie pod względem wiarygodności niezależnie od złożonych oświadczeń na piśmie.

A. A. opisała w szczególności okoliczności związane z podtopieniami nieruchomości, przy czym potwierdziła, że prace naprawcze ze strony powoda miały miejsce w październiku lub listopadzie 2020 r., kiedy to zostały odmalowane zalane ściany. Potwierdziła również, że w pomieszczeniu doszło do odgrzybiania. Zeznawała spójnie i spontanicznie, a jej wypowiedzi oparte były na własnej wiedzy na temat opisywanych okoliczności. Świadek potwierdziła, że ostatecznie fundacja opróżniła lokal dopiero 30 marca 2021 r. oraz potwierdziła uszkodzenie szyby. Co prawda wskazywała, że była ona pęknięta już w momencie, gdy fundacja objęła w posiadanie sporny lokal, jednak okoliczność ta, jako niepotwierdzona przy pomocy innych dowodów, została uznana za niewiarygodną i podlegała pominięciu. Tym bardziej, że w protokole z 11 grudnia 2019 r. nie wskazano na takie uszkodzenie, a wręcz zaznaczono, iż stolarka okienna znajdowała się w bardzo dobrym stanie.

Zeznania D. L. również należało uznać za wiarygodne, a to z tej przyczyny, że pozostawały one spójne z treścią innych przeprowadzonych dowodów, zaś Sąd nie doszukał się podstaw do odmówienia im waloru wiarygodności. Świadek potwierdziła okoliczności dotyczące zalań przedmiotowego lokalu oraz wskazała na podejmowane czynności. Jednocześnie opisała problemy zdrowotne, jakie pojawiły się u pracowników pozwanej na skutek podtopień lokalu.

Za równie przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał wypowiedzi J. M., która opisała okoliczności podtopień lokalu oraz wskazała na zniszczenia do jakich doszło na ich skutek. Podała również, że w czasie pracy w przedmiotowym lokalu bolała ją głowa i czuła się zmęczona. Potwierdziła przy tym, że po zalaniu lokalu w 2020 r. doszło do wykwitów pleśni i grzybów na ścianach lokalu oraz, że były podejmowane działania mające na celu usunięcie skutków podtopień.

Świadkowie K. P., M. W., K. G. (2) i R. J. w bardzo podobny sposób opisali okoliczności dotyczące uszkodzeń w lokalu w 2020 r. oraz podejmowanych w związku z tym interwencji naprawczych. Zeznania świadków stanowiły logicznie uszeregowane ciągi przyczynowo-skutkowe, wewnętrznie spójne oraz zgodne z dotychczas przeprowadzonymi dowodami, w konsekwencji czego Sąd uwzględnił je w stanie faktycznym sprawy.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania B. W., A. A., D. L., J. M., K. P., M. W., K. G. (2) oraz R. J. w zakresie w jakim zgodnie podawały, że w czasie pracy w lokalu powoda pracownicy pozwanej cierpieli na bóle głowy, bóle gardła, kaszel. Należy bowiem zauważyć, że w protokołach zdawczych ze stycznia i marca 2021 r. wskazano, że w lokalu nadal występowały ślady zawilgoceń i pleśni. Prowadzi to do wniosku, że powód nie usunął w należyty sposób skutków zalań, pomimo wezwań strony pozwanej. Powszechnie wiadomym jest, że długotrwałe przebywanie w zawilgoconym i zagrzybionym pomieszczeniu może niekorzystnie wpływać na stan zdrowia, m.in. powodować wskazane wyżej objawy. Od pierwszego zalania w czerwcu 2020 r. pracownicy pozwanej przez kilka miesięcy byli wystawienia na działanie tych niekorzystnych czynników, co niewątpliwie mogło negatywnie wpłynąć na ich stan zdrowia.

W tym miejscu należy podkreślić, że ww. świadkowie (B. W., A. A., D. L., J. M., K. P., M. W., K. G. (2), R. J.) wskazywali, iż w ich ocenie lokal został pozostawiony w lepszym stanie, aniżeli był w dniu wydania. Twierdzenia te stanowiły jednak wyłącznie subiektywne spostrzeżenia świadków. Zgromadzona w sprawie dokumentacja zdjęciowa i protokoły zdawcze (podpisane również przez stronę pozwaną) jednoznacznie świadczą o tym, że stan lokalu po opuszczeniu przez pozwaną był zły, a stopień zużycia wykraczał poza skutki normalnej i prawidłowej eksploatacji. W momencie przekazania pozwanej lokal był zaś świeżo wykończony i wymagał jedynie pomalowania, położenia wykładziny oraz zainstalowania dodatkowego oświetlenia. Nie są zatem wiarygodne twierdzenia jakoby lokal powoda znajdował się wówczas w stanie surowym bądź nie posiadał wykończonej instalacji elektrycznej.

Sąd dokonał ustaleń faktycznych również w oparciu o opinię sporządzoną przez biegłego z dziedziny budownictwa, którą uznano za przydatną dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Opinia została sporządzona przez kompetentną i uprawnioną osobę posiadającą należytą wiedzę specjalistyczną. Wskazuje na to sposób sporządzenia opinii i dochodzenia przez biegłego do wniosków. Przedmiotową opinię biegły wydał opierając się na materiale dowodowym zebranym w aktach sprawy w postaci dokumentacji fotograficznej, zeznań świadków oraz własnym doświadczeniu zawodowym i wiedzy w zakresie budownictwa.

Zaznaczyć należy, iż dowód z opinii biegłego ma służyć poznaniu przez Sąd wiedzy specjalnej. Funkcją biegłego jest ocena stanu lub właściwości rzeczy lub osoby albo wyjaśnienie przyczyn określonych zdarzeń i określenia ich skutków (tak: M. Rybarczyk, Biegły w postępowaniu cywilnym, Warszawa 2001, str. 8), sama zaś ocena przeprowadzona na podstawie dowodu z opinii biegłego niczym nie różni się od oceny innych dowodów. Co istotne, służą ku temu kryteria określone w treści art. 233 § 1 k.p.c. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 maja 2009 r., III AUa 270/09, OSAB 2010 nr 1, str. 58). Sąd obowiązany jest zatem dokonać każdorazowej oceny w zakresie opinii sporządzonej na potrzeby postępowania dowodowego pod kątem wyżej wymienionych kryteriów.

Pozwana zakwestionowała opinię biegłego sądowego z dziedziny budownictwa. W związku z tym biegły sporządził dwie pisemne opinie uzupełniające, a następnie został dwukrotnie wezwany na terminy rozpraw. W pisemnych i ustnych opiniach uzupełniających biegły wyczerpująco odniósł się do stanowiska pozwanej oraz odpowiedział na pytania pełnomocników stron zadawane na rozprawie. Biegły co do zasady podtrzymał złożoną opinię oraz precyzyjnie wyjaśnił podstawy swoich wniosków oraz przyjętą metodologię. W szczególności w pisemnej opinii uzupełniającej uwzględniono fakt, że w dacie przekazania lokalu pozwanej ściany były wyszpachlowane, pokryte jedną warstwą farby gruntującej i nie były w idealnym stanie, gdyż posiadały liczne otarcia. Nadto, biegły wyjaśnił, że kosztorys przedstawiony w opinii uzupełniającej nie uwzględnia kosztów usuwania skutków zalań i podtopień, a wyłącznie uszkodzenia będące wynikiem eksploatacji lokalu przez pozwaną przy uwzględnieniu stanu pierwotnego. Biegły prawidłowo ustalił pierwotny stan lokalu. Jak już wyżej wskazano, w dacie wydania pozwanej lokal był w bardzo dobrym stanie („świeżo po remoncie”) i wymagał jedynie malowania, położenia wykładziny oraz montażu dodatkowego oświetlenia, przy czym ściany były wyszpachlowane i pokryte farbą gruntującą. W związku z tym w opinii uzupełniającej biegły uwzględnił, w zakresie prac dotyczących ścian, wyłącznie koszt przygotowania powierzchni pod gruntowanie tynków z poszpachlowaniem nierówności oraz gruntowanie ścian. Dalej należy zauważyć, że biegły ostatecznie przyznał, iż skoro pozwana samodzielnie usunęła wykładzinę, to brak jest podstaw do uwzględnienia kosztów tych prac w opinii. Na terminie rozprawy w dniu 15 grudnia 2023 r. biegły wskazał, że jedynie omyłkowo pozycja nr 2 pozostała w kosztorysie z dnia 25 października 2023 r., a prawidłowy koszt przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego obejmuje w tym zakresie jedynie czyszczenie posadzki po usunięciu wykładziny (pozycja nr 1 – k. 422). Nadto, biegły trafnie zauważył, że w związku z demontażem części lamp i pozostawieniem dziur w suficie konieczne było pomalowanie sufitu w całym lokalu, gdyż inaczej nie udałoby się osiągnąć jednolitego koloru. Prace te zostały ujęte w kosztorysie pod pozycją nr 5 (k. 422). W tym miejscu należy wskazać, że w ocenie Sądu biegły błędnie w kosztorysie uwzględnił koszty usunięcia folii reklamowych z okien zewnętrznych (pozycja nr 9 – k. 423), albowiem ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż folia została usunięta przez pracowników pozwanej. W związku z tym należało pominąć tę pozycję przy ocenie wysokości odszkodowania należnego powodowi. Z uwagi na wysokość żądania pozwu okoliczność ta nie miała ostatecznie wpływu na wydane rozstrzygnięcie.

Jedynie częściowo przydatna dla rozstrzygnięcia sprawy okazała się opinia biegłego z dziedziny bezpieczeństwa i higieny pracy. Biegły w swojej opinii opisał głównie modelowe warunki jakim powinien odpowiadać lokal pod kątem wymogów bezpieczeństwa i higieny pracy. W ramach opinii uzupełniającej przyznał zresztą, że nie posiada kompetencji do oceny lokalu powoda pod kątem prawidłowości działania wentylacji i spełnienia norm budowlanych. Przy czym oczywistym jest, że lokal powinien mieć zapewnioną prawidłową wentylację oraz nie powinien być podatny na zalania. Wątpliwości Sądu nie budził również fakt, że zagrzybienie i zawilgocenie może stwarzać zagrożenie dla życia i zdrowia użytkowników lokalu. W tym zakresie nie było konieczne oparcie się na wiedzy specjalnej biegłego, a to właśnie ta okoliczność miała kluczowe znaczenie dla oceny zasadności wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 682 k.c.

Na terminie rozprawy w dniu 15 grudnia 2023 r. na podstawie art. 235^{(
2)} § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominięto wniosek powoda o zobowiązanie biegłego z dziedziny BHP do przeprowadzenia oględzin (wizji) lokalu jako nieprzydatny do wykazania faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Od czasu rozwiązania umowy najmu i opuszczenia lokalu przez pozwaną upłynęły niemalże 3 lata. W takiej sytuacji oględziny lokalu, który został już odnowiony i ponownie wynajęty nie miałyby żadnego znaczenia dla ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Jako w przeważającej mierze wiarygodny Sąd ocenił dowód z przesłuchania za stronę powodową wspólnika B. P., która szczegółowo opisała okoliczności wynajęcia przedmiotowego lokalu, współpracę stron w czasie trwania umowy oraz okoliczności rozwiązania umowy najmu. Zeznawała ona w sposób spójny i szczery, a jej depozycje pokrywały się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. W szczególności B. P. nie ukrywała tego, że pozwana faktycznie zgłaszała szereg zastrzeżeń do lokalu, m.in. w zakresie wentylacji, jednak w jej ocenie wszystkie te wady zostały usunięte. Jedynie w tym zakresie zeznania powódki uznano za niewiarygodne, albowiem w dacie opuszczenia lokalu przez pozwaną stwierdzono w nim ślady zagrzybienia i zawilgocenia, co prowadzi do wniosku, że strona powodowa nie usunęła należycie skutków zalań i podtopień.

Ustalając stan faktyczny, sąd wziął także pod uwagę przepisy art. 229 i 230 k.p.c. i w granicach ich dyspozycji uwzględnił te okoliczności zgłoszone przez strony, które pozostawały między nimi bezsporne.

Jednocześnie skoro art. 327¹ § 1 pkt 1 k.p.c. zobowiązuje do wskazania w uzasadnieniu jedynie faktów, które Sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, to zbędne już było dalsze motywowanie przyczyn uznania ww. dowodów za wiarygodne, tym bardziej jeszcze mając na uwadze postulat zwięzłości uzasadnienia (art. 327¹ § 2 k.p.c.).

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie, tak w zakresie żądania głównego, jak i ewentualnego.

W niniejszym postępowaniu bezsporne było, że strony 19 września 2020 r. zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego w G. przy ulicy (...).

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W art. 680 k.c. wskazano, że do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.

Powód dochodził w niniejszym postępowaniu szeregu roszczeń, w tym opłat za media za czas trwania umowy, odszkodowania za zniszczenia w lokalu oraz wynagrodzenia za bezumowne zajmowanie lokalu.

W pierwszej kolejności należało ustalić, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu.

Zgodnie z art. 682 k.c., jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 k.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić (A. Biały [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 682). Nie stanowi przeszkody do wypowiedzenia najmu wiedza najemcy o istnieniu wad lokalu. Do skutecznego wypowiedzenia najmu nie jest konieczne uprzednie zawiadomienie wynajmującego o występowaniu wad i wezwanie go do ich usunięcia (por. art. 664 § 2 k.c.). Przepis nie wprowadza rozróżnienia stopni ewentualnego uszczerbku na zdrowiu, który ma zagrażać najemcy i innym osobom. W zasadzie wystarczy więc niebezpieczeństwo nawet niegroźnych, w powszechnym odczuciu, chorób. Ewentualny uszczerbek na zdrowiu nie musi być też stały ani długotrwały. Jednocześnie, zagrożenie dla zdrowia nie musi mieć charakteru obiektywnego (a więc w równym stopniu zagrażać każdemu potencjalnemu najemcy), lecz podlega subiektywizacji (K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 31, Legalis 2023, art. 682 k.c.). Nie jest też istotne czy wada istniała w chwili nawiązania stosunku najmu, czy powstała później (H. Ciepła [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 682.).

Jako podstawę do wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 682 k.c. orzecznictwo sądowe uznało za wystarczające wykazanie nadmiernego zawilgocenia oraz zagrzybienia (por. wyr. SN z 21.5.1974 r., II CR 199/74, OSP 1975, Nr 3, poz. 67), także użycia do budowy domu materiałów emitujących substancje toksyczne, nawet jeśli zostały dopuszczone do użycia przez obowiązujące przepisy (wyr. SN z 1.12.1986 r., II CR 362/86, OSN 1988, Nr 7–8, poz. 98).

Lokal powoda na moment składania oświadczenia z 1 grudnia 2020 r. o wypowiedzeniu umowy najmu posiadał wady zagrażające zdrowiu osób zatrudnionych u pozwanej. W czasie trwania najmu doszło do kilkukrotnego zalania przedmiotowego lokalu. Należy przy tym podkreślić, że zdarzenia te spowodowały istotne szkody. W trakcie zalań do lokalu przedostała się znaczna ilość wody. Na skutek tego doszło do zawilgocenia ścian i pojawienia się zagrzybienia. W lokalu utrzymywał się zapach stęchlizny i zaduch. Zgromadzony materiał dowodowy prowadzi do wniosku, że pomimo wezwań strony pozwanej powód nie usunął w należyty sposób skutków tych zdarzeń. Jak wynika z dokumentacji zdjęciowej oraz protokołów zdawczych ze stycznia i marca 2021 r. po opróżnieniu lokalu przez pozwaną nadal widoczne były ślady pleśni i zawilgocenia na ścianach. Jednoznacznie świadczy to o tym, że podjęte prace naprawcze nie doprowadziły lokalu do należytego stanu. Powszechnie wiadomym jest, że zawilgocenie i zagrzybienie pomieszczeń wpływa negatywnie na stan zdrowia przebywających tam osób. Pierwsze zalania miały miejsce na przełomie czerwca i lipca 2020 r. Od tego czasu pracownicy pozwanej byli wystawieni na działanie czynników w postaci zawilgocenia oraz rozwijającego się zagrzybienia. Z ich zeznań jednoznacznie wynika, że po podtopieniach pojawiły się u nich objawy takie jak bóle głowy, bóle gardła oraz kaszel. Dolegliwości utrzymywały się również po pracach naprawczych podjętych przez powoda. W tych okolicznościach uznać należało, że stan lokalu nie tylko zagrażał zdrowiu pracowników pozwanej, lecz rzeczywiście spowodował pogorszenie ich stanu zdrowia. Prowadzi to do wniosku, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z 1 grudnia 2020 r. było skuteczne i doprowadziło do rozwiązaniu stosunku najmu z dniem 15 stycznia 2021 r. Skoro bowiem art. 682 k.c. umożliwia rozwiązanie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, to tym bardziej dopuszczalne jest oznaczenie przez najemcę późniejszej daty rozwiązania umowy (argumentum a maiori ad minus). W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 662 § 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, że ciężar usunięcia skutków zalań i podtopień spoczywał na powodzie. Zakres prac naprawczych wykraczał bowiem poza drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy (art. 662 § 2 k.c. oraz art. 681 k.c.).

W ocenie Sądu, podnoszone przez stronę pozwaną uczucie duchoty w lokalu było związane ze skutkami zalań. Strona pozwana nie wykazała bowiem, by wentylacja w wynajmowanym lokalu działała nieprawidłowo. Z zeznań świadków wynikało jedynie, iż jej uruchomienie wiązało się z nawiewem chłodnego powietrza i okresowym przenikaniem zapachów z hotelowej kuchni. Okoliczności te nie stwarzały jednak zagrożenia dla zdrowia pracowników pozwanej, a przynajmniej fakt ten nie został wykazany. Należy również zauważyć, że podtopienia na przełomie czerwca i lipca 2020 r. były wynikiem ponadnormatywnych opadów deszczu, a zalanie w grudniu 2020 r. rezultatem zdarzenia losowego w postaci uszkodzenia instalacji wodnej. W związku z tym strona pozwana nie wykazała, by przyczyną zalań były wady wynajmowanego lokalu.

Na marginesie powyższych rozważań wskazać należy, że gdyby uznać, iż pozwana nie wypowiedziała skutecznie umowy, to łączący strony stosunek najmu uległby rozwiązaniu w sposób dorozumiany najwcześniej z dniem 30 marca 2021 r. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożone przez powoda nie spełniało bowiem wymogów z art. 687 k.c. Regulacja z art. 687 k.c. ma charakter semiimperatywny. Oznacza to niedopuszczalność zastrzeżenia w umowie krótszego niż miesięczny terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu, a także przyjęcia za podstawę wypowiedzenia najmu mniejszej zaległości czynszowej od określonej w tym przepisie (tak trafnie: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 31, Legalis 2023, art. 687 k.c.; M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz. Art. 627–1088. Wyd. 3, Legalis 2022, art. 687 k.c.). Przed złożeniem oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu powód wprawdzie wezwał pozwaną do zapłaty zaległego czynszu, jednak wyznaczył w tym celu zaledwie 5-dniowy termin (zob. k. 32).

W świetle powyższych rozważań uznać należało, że umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 15 stycznia 2021 r.

Przechodząc do oceny zasadności poszczególnych roszczeń wskazać należy, że powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie w zakresie opłat za media za grudzień 2020 r. oraz częściowo za styczeń 2021 r.

Skoro umowa najmu trwała do 15 stycznia 2021 r., to strona powodowa mogła skutecznie dochodzić od pozwanej opłat za media za czas trwania umowy w wysokości wynikającej z § 6 umowy. Pozwana nie kwestionowała prawidłowości naliczenia tych opłat we wskazanym wyżej okresie, a ich wysokość została jednoznacznie określona w umowie. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z § 6 ust. 3 pkt 7 umowy najemcę obciążał obowiązek uiszczania opłat za dostęp do Internetu w wysokości 349 zł netto (429,27 zł brutto) miesięcznie. Podczas gdy w fakturach nr (...) (k. 36) oraz (...) (k. 34) powód naliczał z tego tytułu opłatę w wysokości 858,54 zł brutto. Strona powodowa nie podniosła przy tym żadnych twierdzeń, ani nie przedstawiła dowodów, z których wynikałoby, iż doszło do zmiany łączącej strony umowy w zakresie wysokości opłat za Internet. W związku z tym uznać należało, że powód był uprawniony do naliczania opłat za Internet wyłącznie w kwocie 429,27 zł brutto miesięcznie wynikającej z umowy.

Wysokość należnych od pozwanej opłat za media za grudzień 2020 r. opiewała na kwotę 3.577,36 zł brutto, w tym w tym 103,52 zł z tytułu opłaty za wodę i ścieki, 60,00 zł z tytułu opłaty za podgrzania wody, 357,04 zł z tytułu opłaty za energię elektryczną, 2.538,72 zł z tytułu opłaty za centralne ogrzewanie, 15,01 zł z tytułu opłaty administracyjnej, 73,80 zł z tytułu opłaty wywóz nieczystości stałych oraz 429,27 zł z tytułu opłaty za Internet. Żądaniem pozwu z tego tytułu objęta była wyłącznie kwota 3.268,60 zł. Strona pozwana podnosiła, że należność w zakresie opłat za media za grudzień 2020 r. wygasła w całości na skutek oświadczenia o potrąceniu z 13 stycznia 2021 r. i zapłaty kwoty 484,56 zł w dniu 18 stycznia 2021 r. W ocenie Sądu, oświadczenie potrąceniu z 13 stycznia 2021 r. nie było skuteczne z uwagi na fakt, że wierzytelność strony pozwanej z tytułu zwrotu kaucji zabezpieczającej nie była jeszcze wymagalna. Oświadczenie o potrąceniu jest bowiem datowane na 13 stycznia 2021 r., a powód udzielił na nie odpowiedzi pismem z 14 stycznia 2021 r. Oznacza to, że oświadczenie zostało złożone powodowi najpóźniej 14 stycznia 2021 r. Zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. W doktrynie wskazuje się, że przesłanką potrącenia jest wymagalność obu wierzytelności, a ściśle rzecz biorąc, wymagalność wynikających z nich roszczeń (art. 120 § 1 k.c.). Oznacza to, że obaj wierzyciele mogą nawzajem żądać od siebie spełnienia należnych im świadczeń. Chociaż tak właśnie wynika z brzmienia art. 498 § 1 k.c., to jednak – jak trafnie zwrócono uwagę w piśmiennictwie – artykuł ten należy stosować także wtedy, gdy jedynie wierzytelność potrącającego jest wymagalna, w odniesieniu zaś do wierzytelności przeciwstawnej zachodzi tylko możność zaspokojenia. Jeżeli potrącający, jako dłużnik, ze względu na zastrzeżenie terminu na jego korzyść (por. art. 457 k.c.) może spłacić dług przed terminem, to podobnie powinna przedstawiać się jego sytuacja w zakresie prawa do skorzystania z potrącenia (T. Wiśniewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2018, art. 498 k.c.). Strona pozwana przedstawiła do potrącenia wierzytelność wynikającą z wpłaconej przy zawarciu umowy najmu kaucji zabezpieczającej. W dacie złożenia oświadczenia o potrąceniu umowa najmu nadal łączyła strony, a zatem roszczenie o zwrot kaucji zabezpieczającej nie było jeszcze wymagalne. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że najemca może żądać zwrotu kaucji dopiero po zakończeniu najmu, a zatem roszczenie to stało się wymagalne najwcześniej 16 stycznia 2021 r. W związku z tym oświadczenie o potrąceniu z 13 stycznia 2021 r. nie było skuteczne i nie spowodowało wzajemnego umorzenia wierzytelności stron. 18 stycznia 2021 r. strona pozwana uiściła na rzecz powoda 484,56 zł. Przy czym z treści pisma z 1 marca 2021 r. jednoznacznie wynika, że kwota ta powinna zostać zaliczona na poczet należności z faktury VAT o numerze (...). Zgodnie z art. 451 § 1 k.c. dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednocześnie wskazuje się, że dłużnik lub ten, kto za niego płaci, a więc przedstawiciel ustawowy lub osoba trzecia, ma – w zasadzie – uzewnętrznić swoją wolę przy spełnianiu świadczenia. Może jednak dokonać tego później, ale tylko dopóty, dopóki nie przyjmie bezwarunkowo pokwitowania, w którym wierzyciel zaliczył świadczenie na określony dług (T. Wiśniewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2018, art. 451). W okolicznościach niniejszej sprawy pozwana była zatem uprawniona do późniejszego wskazania, na poczet którego z długów należy zaliczyć uiszczoną kwotę. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że strona powodowa mogła domagać się od pozwanej z tytułu opłat za media za grudzień 2020 r. kwoty 3.577,36 zł brutto pomniejszonej o 484,56 zł, tj. 3.092,80 zł.

W zakresie opłat za media za styczeń 2021 r., gdyby stosunek najmu nie uległ rozwiązaniu z dniem 15 stycznia 2021 r., powód mógłby dochodzić od pozwanej kwoty 3.292,46 zł, w tym 46,01 zł z tytułu opłaty za wodę i ścieki, 30,00 zł z tytułu opłaty za podgrzanie wody, 159,65 zł z tytułu opłaty za energię elektryczną, 2.538,72 zł z tytułu opłaty za centralne ogrzewanie, 15,01 zł z tytułu opłaty administracyjnej, 73,80 zł z tytułu opłaty za wywóz nieczystości stałych oraz 429,27 zł z tytułu opłaty za internet. Skoro jednak umowa uległa rozwiązaniu z dniem 15 stycznia 2021 r., to Sąd uznał, że roszczenie powoda w tym zakresie było zasadne jedynie co do kwoty 1.593,15 zł, odpowiadającej wysokości opłat za media w okresie od 1 do 15 stycznia 2021 r. Wysokość opłat naliczonych przez stronę powodową za cały miesiąc należało bowiem podzielić na 31 dni, co dało kwotę 106,21 zł za jeden dzień, a następnie przemnożyć przez czas trwania umowy najmu w styczniu 2021 r. (15 dni w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 15 stycznia 2021 r.). W konsekwencji strona powodowa była uprawniona do żądania od pozwanej kwoty 1.593,15 zł z tytułu opłat za media za styczeń 2021 r. (15 dni x 106,21 zł).

W zakresie opłat za media za styczeń 2021 r. (ponad wskazaną wyżej kwotę 1.593,15 zł), opłat za media za luty 2021 r. oraz czynszu najmu za luty 2021 r. powództwo należało oddalić. Skoro umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 15 stycznia 2021 r., to powód nie był uprawniony do naliczania pozwanej czynszu za luty 2021 r. Podobnie w zakresie opłat za media za okres przypadający po 15 stycznia 2021 r. powód wywodził swoje żądanie z umowy najmu. Skoro w toku niniejszego postępowania ustalono, że umowa uległa rozwiązaniu z dniem 15 stycznia 2021 r., to również w tym zakresie powództwo należało oddalić. Powód mógł wprawdzie dochodzić od strony pozwanej zwrotu opłat za media po dniu rozwiązania umowy jako odszkodowania, jednak nie podniesiono w tym zakresie żadnych twierdzeń mogących uzasadniać takie żądanie. Jedynie w zakresie czynszu najmu za luty 2021 r., powód zgłosił roszczenie ewentualne, w ramach którego na wypadek oddalenie tego żądania, wniósł o zasądzenie stosownej kwoty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w lutym 2021 r. Co do opłat za media strona powodowa nie sformułowała żądania ewentualnego, ani nie uwzględniła wysokości tych opłat w objętym żądaniem ewentualnym wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z lokalu. Nadto, uwzględnienie takiego roszczenia wymagałoby wykazania rzeczywistej straty poniesionej z tytułu kosztów zużycia mediów – bez odwołania się do stawek wynikających z umowy najmu. Powód nie przedstawił w tym zakresie żadnego materiału dowodowego, a zatem uznać należałoby, iż ewentualna, poniesiona w tym zakresie strata nie została należycie wykazana.

Powództwo w całości zasługiwało na uwzględnienie w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli do korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego doszło po wygaśnięciu łączącego strony stosunku prawnego, właściciel może dochodzić ochrony na podstawie przepisów art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 k.c., np. skierować roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie, albo na podstawie art. 471 k.c., np. żądać odszkodowania w celu naprawienia szkody wynikłej z niezwrócenia rzeczy w terminie (J. Kozińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 230; wyrok SN z 6.06.2014 r., III CSK 235/13, LEX nr 1498631.). Strona powodowa jako podstawę faktyczną roszczenia wskazała jedynie fakt bezumownego korzystania przez pozwaną z lokalu, co potwierdza nie tylko treść pozwu, ale i dalsze pisma składane w toku postępowania. Powód nie wskazywał natomiast na poniesienie szkody i związek pomiędzy działaniem pozwanej a szkodą, a zatem przyjąć należy, iż roszczenie powoda winno być zakwalifikowane jako roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, znajdujące swą podstawę w treści art. 224 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

W doktrynie i orzecznictwie, charakteryzując należne właścicielowi wynagrodzenie od posiadacza za korzystanie z rzeczy, podkreśla się, że nie jest ono odszkodowaniem, lecz zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej. Inaczej ujmując: przedmiotowe wynagrodzenie jest odpowiednikiem tego, co uzyskałby właściciel, gdyby oddał rzecz w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego. Wysokość wynagrodzenia nie zależy od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakąkolwiek szkodę, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść, a także od tego, czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy. Wysokość wynagrodzenia oblicza się, biorąc pod uwagę stawki rynkowe za korzystanie z określonej rzeczy oraz czas wykonywania posiadania od chwili powstania roszczenia o wynagrodzenie. Przyjmuje się, że wynagrodzenie takie powinno swą wysokością odpowiadać dochodowi, jaki właściciel mógłby uzyskać na podstawie ważnego stosunku prawnego, np. umowy najmu czy dzierżawy (zob. J. Kozińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 224 i powołane tam orzecznictwo).

W nauce prawa oraz orzecznictwie Sąd Najwyższego przyjmuje się zgodnie dyspozytywny charakter przepisów o roszczeniach uzupełniających przysługujących właścicielowi, które mają zastosowanie wówczas, gdy właściciel z posiadaczem rzeczy inaczej w umowie uregulowali sposób rozliczenia między nimi konsekwencji wynikających z posiadania rzeczy (zob.m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 1972 r., III CRN 91/72, OSNC 1972, Nr 12, poz. 229; z dnia 28 listopada 1974 r., III CRN 287/74, nie publ., z dnia 13 kwietnia 2000 r., III CKN 65/99, nie publ., z dnia 27 lutego 2009 r., II CSK 512/08, nie publ.; z dnia 6 czerwca 2014 r., III CSK 235/13; z dnia 7 maja 2015 r. II CSK 449/14, nie publ.). Dyspozytywny charakter przepisów o roszczeniach uzupełniających umożliwia ich modyfikację na mocy umowy stron, której postanowienia wchodzą w miejsce regulacji ustawowych. Umowna modyfikacja wysokości wynagrodzenia za dalsze korzystanie z rzeczy pomimo wygaśnięcia przysługującego wcześniej uprawnienia nie oznacza wyboru innego reżimu odpowiedzialności posiadacza. Uzgodnienie jedynie wysokości wynagrodzenia oznacza, iż w pozostałym zakresie znajdują zastosowanie przepisy art. 224 i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Dyspozytywny charakter przepisów pozostawia stronom swobodę kształtowania własnego zachowania i konsekwencji prawnych naruszenia porozumienia (wyrok SN z 25.06.2020 r., II CSK 706/18, LEX nr 3056392).

W niniejszej sprawie strony ustaliły, że w razie, gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy pozwana będzie nadal użytkowała przedmiot najmu, to należne z tego tytułu wynagrodzenia będzie odpowiadało 3-krotności czynszu obowiązującego na ostatni dzień trwania umowy (§ 11 ust. 4 umowy).

W ocenie Sądu nie ma wątpliwości co do tego, że pozwana po 15 stycznia 2021 r. była posiadaczem zależnym przedmiotowego lokalu i to w złej wierze. To strona pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dniem 15 stycznia 2021 r. Pozwana była zatem świadoma, że umowa uległa rozwiązaniu, w konsekwencji czego utraciła prawo do korzystania z lokalu powoda. Pomimo tego nie opróżniła w tej dacie lokalu i aż do 30 marca 2021 r. przechowywała tam swoje rzeczy (m.in. meble, wyposażenie biurowe, książki i inne ruchomości). Na podstawie zebranego materiału dowodowego uznać należało, że ww. ruchomości należały do pozwanej. Wynika to chociażby z zeznań świadków A. S., H. S., A. A. (pracowniczki fundacji) oraz protokołów z 20 stycznia 2021 r., 19 marca 2021 r., 26 marca 2021 r. oraz 30 marca 2021 r. Gdyby wymienione w tych protokołach ruchomości nie należały do pozwanej, to z pewnością przedstawiciel pozwanej uczyniłby na którymś z protokołów stosowną adnotację. Ponadto, strona pozwana nie wyjaśniła do kogo miały należeć te przedmioty. Nie można również abstrahować od tego, że to pozwana, a nie inny podmiot, ostatecznie zabrała z lokalu wszystkie pozostawione tam rzeczy. W świetle całokształtu okoliczności niniejszej sprawy nie sposób zatem uznać, że pozwana nie była właścicielką ruchomości pozostawionych w lokalu powoda po rozwiązaniu umowy najmu. Bez znaczenia, w ocenie Sądu, jest przy tym to, że 20 stycznia 2021 r. pozwana zwróciła powodowi klucze do lokalu. Zwrot kluczy był wyłączną inicjatywą strony pozwanej. Powód nie domagał się wówczas wydania kluczy, albowiem stał na stanowisku, iż strony nadal łączy umowa najmu. Skoro oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało złożone już w grudniu 2020 r., to pozwana powinna była do 15 stycznia 2021 r. całkowicie opróżnić lokal powoda. W sytuacji gdy nie zdołała dotrzymać tego terminu, to nieracjonalne było pozostawienie kluczy do lokalu wynajmującemu, w sytuacji gdy nie zgłaszał on takiego żądania. W ocenie Sądu, zachowanie strony pozwanej było obliczone na próbę uniknięcia obowiązku uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu powoda z powołaniem się na zwrot kluczy. Nie jest również prawdą, że to z winy powoda opróżnienie lokalu nastąpiło dopiero 30 marca 2021 r. Jak już wyżej wskazano, pozwana w dacie złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu powinna była odpowiednio przygotować proces wyprowadzki. Nadto, ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że rozmowy co do dostępu do przedmiotowego lokalu celem jego ostatecznego opróżnienia pozwana podjęła dopiero na początku marca 2021 r. Strona pozwana, zwracając klucze powodowi, powinna była się liczyć z tym, że dostęp do lokalu będzie od tego momentu możliwy wyłącznie w terminie dogodnym dla obu stron. Nie zmienia to jednak faktu, że do 30 marca 2021 r. korzystała z lokalu powoda, przetrzymując tam swoje rzeczy, za co nie uiściła należnego wynagrodzenia. Faktycznie zatem władała tym lokalem jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. W świetle art. 336 k.c. należało zatem postrzegać pozwaną jako posiadacza zależnego lokalu, w którym przechowywano jej ruchomości. W tym miejscu należy podkreślić, że strona powodowa nie mogła samodzielnie opróżnić lokalu, albowiem pozostawione tam rzeczy nie stanowiły jej własności, a zatem nie była uprawniona, by nimi dysponować.

Pozwana nie kwestionowała, iż kwota dochodzona z tego tytułu przez powoda miała charakter rynkowy i odpowiadała dochodowi, jaki właściciel mógłby uzyskać na podstawie ważnego stosunku prawnego. Tym bardziej, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiadało stawce czynszu z umowy z 19 września 2019 r. i 1/3 kwoty ustalonej przez strony w § 11 ust. 4 umowy. Fakt ten został przyznany przez pełnomocnika pozwanej na terminie rozprawy w dniu 23 maja 2022 r. (k. 174). Bez znaczenia jest przy tym fakt, że ruchomości pozwanej znajdowały się tylko w części pomieszczeń. Lokal powoda składa się bowiem z 4 pomieszczeń i korytarza, które stanowią integralną i niepodzielną całość. Po 15 stycznia 2021 r. pozwana bezumownie wykorzystywała ten lokal w celu przechowywania swoich ruchomości, a to w którym z pomieszczeń pozostawiła te rzeczy było wyłącznie wynikiem jej decyzji. Pozwana mogła przechowywać swoje ruchomości w każdym z pomieszczeń, składających się na przedmiotowy lokal, a zatem była posiadaczem zależnym całego lokalu.

W konsekwencji zasadne było żądanie pozwu w zakresie zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za marzec 2021 r. w kwocie 6.537,20 zł.

Powództwo zasługiwało w całości na uwzględnienie również w zakresie odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu – zwrot rzeczy najętej w stanie pogorszonym (art. 675 k.c. w zw. z art. 471 k.c.).

Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W art. 675 § 1 k.c. wskazano, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Stan zwracanej rzeczy ma być niepogorszony, czyli odpowiadać temu, w jakim znajdowała się ona w chwili jej wydania najemcy w wyniku zawartej umowy najmu, chyba że pogorszenie było wynikiem jej zużycia w następstwie jej prawidłowego używania. Jeżeli więc w wyniku prawidłowego używania rzeczy, czyli takiego, które jest zgodne z umową lub właściwością i przeznaczeniem rzeczy przy zachowaniu należytej staranności (art. 666 § 1 k.c.), doszło do jej zużycia (pogorszenia), to najemca, zwracając ją w takim stanie, skutecznie zwolni się z obowiązku. Niewywiązywanie się przez najemcę z nałożonych na niego obowiązków rodzi po jego stronie odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wynajmującego opartą na zasadach ogólnych z art. 471 i n. k.c. (P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 675). Pojęcie „prawidłowe używanie” powinno uwzględniać zachowania przeciętnego człowieka postępującego z należytą starannością w pieczy nad rzeczą. Kryterium pomocniczym dla ustalenia, czy rzecz została zwrócona w stanie odpowiednim, może być możliwość uzyskania przez wynajmującego czynszu najmu w podobnej jak dotychczas wysokości (por. M. Olczyk, Najem lokalu mieszkalnego, Warszawa 2008, s. 183 i cyt. tam literatura).

Przesłanki powstania odpowiedzialności odszkodowawczej w reżimie odpowiedzialności kontraktowej są następujące:

1) niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność;

2) szkoda poniesiona przez wierzyciela;

3) istnienie związku przyczynowego między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstaniem szkody

Ciężar dowodu wskazanych wyżej przesłanek odpowiedzialności kontraktowej spoczywa na wierzycielu, z wyjątkiem przesłanki wskazanej w art. 471 k.c. in fine. Wierzyciel powinien więc wykazać istnienie ważnego zobowiązania, okoliczność, że doszło do jego niewykonania albo nienależytego wykonania, poniesienie szkody w określonej wysokości oraz istnienie między niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem zobowiązania adekwatnego związku przyczynowego. Natomiast dłużnik, który chce uwolnić się od odpowiedzialności, powinien udowodnić, że niewykonanie (nienależyte wykonanie) zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. W art. 471 k.c. in fine ustawodawca przyjął więc usuwalne domniemanie prawne, że niewykonanie (nienależyte wykonanie) zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialność ponosi. Istotne jest też to, że z przyjętej konstrukcji prawnej, zgodnie z którą na dłużniku ciąży obowiązek udowodnienia, że niewykonanie (nienależyte wykonanie) zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, nie wynika, czy powinien on taką konkretną okoliczność udowodnić, czy wystarczy, aby udowodnił, że przyczyną szkody nie była żadna okoliczność, za którą w danym stosunku zobowiązaniowym odpowiada. W literaturze wypowiedziano pogląd, że na gruncie art. 471 k.c. dłużnik, aby uwolnić się od odpowiedzialności, nie musi wykazywać pozytywnie, jaka konkretnie okoliczność szkodę wywołała, byleby wykazał, że nie była to żadna okoliczność, za którą odpowiada (A. Lutkiewicz-Rucińska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 471).

Warunkiem odpowiedzialności kontraktowej zgodnie z art. 472 k.c. jest niedochowanie należytej staranności. Odpowiedzialność kontraktowa jest odpowiedzialnością opartą na zasadzie winy (G. Stojek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 471). O tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania. Miernik postępowania dłużnika, którego istota tkwi w zaniechaniu dołożenia staranności, nie może być formułowany na poziomie obowiązków niedających się wyegzekwować, oderwanych od doświadczeń i konkretnych okoliczności. Dodatkowo, przy ustalaniu wzorca należytego zachowania dłużnika trzeba uwzględnić pewne pozaprawne reguły postępowania w oznaczony sposób w określonej sytuacji, utrwalone i powszechnie akceptowane w danej branży, do której przynależą obie strony stosunku obligacyjnego (zob. wyrok SA w Gdańsku z 15.10.2021 r., V AGa 14/21, LEX nr 3416882).

Zgromadzony materiał dowodowy prowadzi do wniosku, że pozwana zwróciła powodowi lokal w stanie pogorszonym. Zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym z 11 grudnia 2019 r. lokal w dacie przekazania pozwanej był w bardzo dobrym stanie, świeżo wykończony. Jedynie stan ścian oceniono jako dobry z uwagi na liczne otarcia, przy czym ściany były wyszpachlowane i pokryte jedną warstwą farby gruntującej. Lokal nadawał się do umówionego użytku i wymagał jedynie malowania, położenia wykładziny oraz instalacji dodatkowego oświetlenia celem przystosowania do charakteru działalności biurowej pozwanej. Po opuszczeniu przez pozwaną stan lokal należało ocenić jako istotnie pogorszony względem stanu pierwotnego. Pozwana pozostawiła duże uszkodzenia powłoki farb na ścianach, odpękniętą farbę na ścianach po wiszących obrazach, liczne ślady po kleju na ścianach, pozostałości dekoracji w postaci sztucznej trawy, dziury po lampach i instalacjach oraz luźno zwisające przewody (po demontażu części lamp), listwę drewnianą na ścianie, lepiącą się podłogę po wykładzinie modułowej, liczne dziury po kołkach w suficie i ścianach, liczne gwoździe i kołki rozporowe w ścianach, uszkodzone płytki podłogowe, wystające elementy dekoracyjne. Wymienione uszkodzenia wykraczają poza normalne zużycie rzeczy, będące następstwem prawidłowego używania, co potwierdził również biegły z dziedziny budownictwa. W ocenie Sądu, pozwana nie zachowała należytej staranności w pieczy nad najętą rzeczą. Jako zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania należy kwalifikować przede wszystkim niewielkie uszkodzenia lub zabrudzenia ścian, sufitów, podłóg, będące wynikiem normalnego zużycia eksploatacyjnego. W przypadku montażu w lokalu ozdób ściennych, wykładzin, mebli czy lamp, po ich demontażu, to na najemcy spoczywa obowiązek przywrócenia ścian, podłóg i sufitów do pierwotnego stanu. Ingerencja w stan ścian i podłóg lokalu, wynajętego na cele biurowe, wykracza poza zasady normalnego i prawidłowego używania. Znajduje to również potwierdzenie w łączącej strony umowie, w której w § 8 ust. 2 wskazano, że zamontowane przez najemcę urządzenia, instalacje lub dokonane zmiany niezwiązane trwale z budynkiem mogą być zdemontowane i podlegać zwrotowi pod warunkiem doprowadzenia substancji lokalu do stanu pierwotnego. Tymczasem po opuszczeniu lokalu w ścianach i sufitach pozostały liczne dziury (w tym po demontażu części lamp), gwoździe, kołki rozporowe, uszkodzenia powłoki farb oraz ślady kleju na ścianach i podłodze. Biegły trafnie przy tym wskazał, że z uwagi uszkodzenia sufitu (dziury po kołkach i demontażu części lamp) konieczne było odmalowanie całego sufitu, celem uzyskania jednolitego koloru. Strona pozwana nie zdemontowała również dekoracji ściennej w postaci sztucznej trawy oraz listwy mocującej meble. Po usunięciu wykładziny na posadzce pozostały ślady kleju. Nadto, uszkodzone zostały płytki podłogowe oraz szyba w jednym z okien, do czego doszło w trakcie ściągania folii reklamowych. W tym zakresie wskazać należy, że w protokole z 11 grudnia 2019 r. nie zaznaczono, by lokal posiadał uszkodzoną szybę. Wręcz przeciwnie wskazano, iż stolarka okienna była w bardzo dobrym stanie. W związku z tym uznać należało, że do uszkodzenia szyby doszło w wyniku działania pozwanej przy zdejmowaniu folii, którymi oklejono szyby okienne. Oczywiście nie można abstrahować od tego, że stan ścian w lokalu w dacie wydania pozwanej nie był idealny, nadto opisane wyżej zalania również pozostawiły swoje ślady w postaci zawilgocenia oraz zagrzybienia. Biegły w ustnej opinii uzupełniającej wskazał jednak, że kosztorys z pisemnej opinii uzupełniającej (w zakresie prac dot. ścian) nie obejmował kosztów usunięcia skutków zalań. Biegły wyjaśnił również, że sporządzając wycenę uwzględnił fakt, że ściany lokalu w dacie przekazania pozwanej nie były w idealnym ścianie. W tym miejscu należy wskazać, że w ocenie Sądu biegły błędnie w kosztorysie uwzględnił koszty usunięcia folii reklamowych z okien zewnętrznych (pozycja nr 9 – k. 423), albowiem ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż folia została usunięta przez pracowników pozwanej. W związku z tym należało pominąć tę pozycję przy ocenie wysokości odszkodowania należnego powodowi. W konsekwencji wysokość szkody wyrządzonej w przedmiotowym lokalu, tożsamej z kosztem przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego z uwzględnieniem normalnego stopnia zużycia przy normalnej eksploatacji przedmiotu najmu oraz wyłączeniem kosztów usunięcia skutków zalań i podtopień, wynosi 9.613,62 zł netto, w tym:

: czyszczenie i mycie posadzek – zdjęcie pozostałości po kleju (1.627,61 zł netto),
: przygotowanie powierzchni pod gruntowanie tynków z poszpachlowaniem nierówności ściany (3.022,80 zł netto),
: gruntowanie podłoży preparatami – powierzchnie pionowe (2.367,26 zł netto),
: jednokrotne malowanie farbami emulsyjnymi starych tynków wewnętrznych – sufit (1.425,06 zł netto),
: rozebranie okładziny ściennej (61,73 zł netto),
: wymiana lub uzupełnienie płytek okładzinowych ściennych lastrykowych 30x30 cm do 3 sztuk w jednym miejscu (217,26 zł netto),
: wymiana szklenia ram metalowych z zastosowaniem szyb zespolonych – szklenie na uszczelki i listwy szybami o pow. do 2 m² wymiana uszkodzonej szyby zespolonej (143,22 zł netto),
: mycie po robotach malarskich drzwi innych niż balkonowe zespolone (748,68 zł netto).

Podsumowując w zakresie żądania głównego powództwo podlegało uwzględnieniu co do kwoty 20.337,98 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od:

: kwoty 13.800,78 zł (trzynaście tysięcy osiemset złotych i siedemdziesiąt osiem groszy) za okres od 17 września 2021 r. do dnia zapłaty,
: kwoty 6.537,20 zł (sześć tysięcy pięćset trzydzieści siedem złotych i dwadzieścia groszy) za okres od 8 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty.

Na kwotę zasądzoną w punkcie 1. sentencji wyroku składało się 9.114,83 zł z tytułu odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu – zwrot rzeczy najętej w stanie pogorszonym, 3.092.80 zł z tytułu opłat za media za grudzień 2021 r., 1.593,15 zł z tytułu opłat za media za styczeń 2021 r. oraz 6.357,20 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za marzec 2021 r.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono zgodnie z art. 455 k.c. i art. 481 § 1 k.c. W zakresie należności zasądzonych od pozwanej na rzecz powoda tytułem odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu – zwrot rzeczy najętej w stanie pogorszonym, opłat za media za grudzień 2020 r. oraz opłat za media za styczeń 2021 r. (łącznie 13.800,73 zł) odsetki ustawowe za opóźnienie zasądzono od dnia wniesienia pozwu, tj. od 17 września 2021 r. Wskazane kwoty były bowiem objęte wezwaniami do zapłaty z 23 lutego 2021 r. oraz 30 kwietnia 2021 r., w których jako terminy płatności wskazano odpowiednio 28 lutego 2021 r. oraz 10 maja 2021 r. W zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za marzec 2021 r. powód nie wykazał, by wzywał wcześniej pozwaną do zapłaty tej należności, a zatem ustawowe odsetki za opóźnienie zasądzono od 8 stycznia 2022 r., tj. po upływie 14 dni od doręczenia stronie pozwanej odpisu pozwu, który należało traktować jako wezwanie do zapłaty, zgodnie z art. 455 k.c.

W pozostałym części powództwo oddalono w zakresie żądania głównego, o czym orzeczono w punkcie 2. sentencji wyroku.

Z uwagi na oddalenie powództwa co do kwoty 6.537,20 zł dochodzonej tytułem czynszu najmu za luty 2021 r. Sąd przystąpił rozpoznania żądania ewentualnego. Strona powodowa zgłosiła bowiem roszczenie ewentualne, wskazując, że w razie oddalenia powództwa co do kwoty 6.537,20 zł z tytułu czynszu najmu za luty 2021 r. wnosi o zasądzenie tej kwoty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za luty 2021 r.

Żądanie ewentualne podlegało uwzględnieniu z tożsamych przyczyn, z których uwzględniono żądanie zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za marzec 2021 r., co zostało szeroko omówione powyżej, a przedstawiona argumentacja znajduje również zastosowania do żądania ewentualnego. Z zebranego materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że pozwana opuściła lokal dopiero 30 marca 2021 r. Od 16 stycznia 2021 r. pozwana bezumownie korzystała z lokalu powoda, przetrzymując tam swoje rzeczy, za co nie uiściła należnego wynagrodzenia. Faktycznie zatem władała tym lokalem jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. W świetle art. 336 k.c. należało zatem postrzegać pozwaną jako posiadacza zależnego lokalu, w którym przechowywano jej ruchomości. Strona pozwana nie kwestionowała przy tym, iż kwota dochodzona z tego tytułu przez powoda miała charakter rynkowy i odpowiadała dochodowi, jaki właściciel mógłby uzyskać na podstawie ważnego stosunku prawnego.

Z tego względu w pkt 4. sentencji wyroku zasądzono od pozwanej na rzecz powoda kwotę 6.537,20 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w lutym 2021 r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od 1 listopada 2023 r.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono zgodnie z art. 455 k.c. i art. 481 § 1 k.c. Powód nie wykazał, by wzywał wcześniej pozwaną do zapłaty tej należności, a zatem ustawowe odsetki za opóźnienie zasądzono od 1 listopada 2023 r., tj. po upływie 14 dni od doręczenia stronie pozwanej pisma z 16 października 2023 r., zawierającego zmianę powództwa, które należało traktować jako wezwanie do zapłaty zgodnie z art. 455 k.c.

W pozostałej części, co do żądania odsetkowego, oddalono powództwo w zakresie żądania ewentualnego, o czym orzeczono w punkcie 5. sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy rozdzielając je stosunkowo pomiędzy strony na podstawie art. 100 k.p.c. Skoro powód dochodził w niniejszej sprawie, w zakresie żądania głównego, kwoty 32.687,29 zł, a zasądzono 20.337,98 zł, to powód wygrał spór w 62,2%. Na koszty procesu po stronie powoda złożyły się: opłata od pozwu (1.635 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł), koszty zastępstwa procesowego (3.600,00 zł) oraz wykorzystana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego (1.500 zł), tj. łącznie 6.752 zł. Skoro zatem pozwana przegrała proces w 62,2%, to winna zwrócić powodowi kwotę 4.199,74 zł (6.752 x 62,2%). Na koszty procesu po stronie pozwanej złożyły się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17,00 zł), koszty zastępstwa procesowego (3.600,00 zł) oraz wykorzystana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego (753,84 zł), tj. łącznie 4.370,84 zł. Wobec tego powód jako przegrywający proces w 37,8% winien zwrócić pozwanej kwotę 1.652,18 zł (4.370,84 zł x 37,8%). Kompensując wzajemnie ww. należności należało zasądzić od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.547,56 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w zakresie żądania głównego wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia (art. 98 § 1^{(

1)} k.p.c.), o czym orzeczono w punkcie 3 sentencji wyroku.

W punkcie 6. i 7. sentencji wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu w zakresie żądania ewentualnego. Jeżeli skumulowane roszczenia skonstruowane są na zasadzie żądania ewentualnego, celem jest uzyskanie zasądzenia jednego z nich. Dalsze roszczenia są przedmiotem rozpoznania tylko wówczas, gdy żądania sformułowane na pierwszym miejscu nie zostały przez sąd uwzględnione. W takim przypadku, na etapie zgłaszania roszczeń nie wiadomo jeszcze, czy żądania sformułowane na kolejnych miejscach będą przedmiotem rozpoznania; zależy to bowiem od losów żądania głównego. Jeżeli sąd uwzględni to żądanie, wówczas żądanie ewentualne nie stanie się przedmiotem rozpoznania i rozstrzygnięcia. W konsekwencji w ogóle nie powstanie obowiązek uiszczenia opłaty od tego żądania. Z tych względów od pisma zawierającego żądanie ewentualne pobiera się tylko jedną opłatę, której co do zasady rodzaj i wysokość uzależnione są od żądania głównego. Natomiast opłata od żądania ewentualnego pobierana jest jedynie w razie oddalenia żądania głównego. Jeżeli sąd wydaje wyrok, w którym oddala żądanie główne i rozstrzyga o żądaniu ewentualnym, wówczas rozlicza także opłatę od żądania ewentualnego stosownie do kierunku rozstrzygnięcia oraz zasad ponoszenia kosztów postępowania (E. Gapska [w:] Koszty sądowe w sprawach cywilnych. Komentarz, Warszawa 2012, Rozdział 2. Koszty sądowe.). Oznacza to, że przy rozstrzyganiu o kosztach procesu sąd winien wziąć pod uwagę fakt, iż orzekł o obydwu roszczeniach - zarówno głównym, jak i ewentualnym. W takiej sytuacji koszty zastępstwa procesowego wymierza się zarówno od roszczenia głównego, jak i ewentualnego (zob. wyrok SA w Poznaniu z 12.09.2018 r., I ACa 1480/17, LEX nr 3223067).

O kosztach procesu w zakresie żądania ewentualnego orzeczono na zasadzie art. 100 zd. 2 k.p.c., obciążając nimi pozwaną w całości, albowiem powód uległ w tym zakresie jedynie co do nieznacznej części swojego żądania i to wyłącznie w zakresie żądania odsetkowego. Na zasądzoną kwotę składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1.800 zł wyliczone od wartości przedmiotu sporu w zakresie żądania ewentualnego, tj. kwoty 6.357,20 zł. O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono zgodnie z art. 98 § 1¹ k.p.c.

W punkcie 7. sentencji wyroku na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazano ściągnąć od pozwanej, jako przegrywającej spór w zakresie żądania ewentualnego, na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu nieuiszczone przez powoda koszty sądowe w postaci opłaty sądowej od żądania ewentualnego w wysokości 400 zł (art. 13 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

asesor sądowy Maciej Budzyński

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE