Sygn. akt VI C 50/24 upr
wyroku z dnia 24 września 2024 r.
I. STANOWISKA STRON
1. Pozwem z dnia 14 lipca 2023 r. (data stempla pocztowego, k. 179) powodowie M. K. i J. K. (1) wnieśli o zasądzenie łącznie do ich majątku wspólnego od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwoty: 1) 13.244,43 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 23 marca 2023 r. do dnia zapłaty; 2) kwotę 197,68 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 2 maja 2023 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 2.550,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 2 maja 2023 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie do ich majątku wspólnego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
2. Powodowie wskazali, że zawarli w dniu 02 września 2021 r. z pozwanym umowę deweloperską, na podstawie której pozwana spółka zobowiązała się przenieść na własność powodów lokal mieszkalny wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego w uprzednio wybudowanym budynku mieszkalnym dwulokalowym położonym na działce w miejscowości B.. Powodowie z tego tytułu wpłacili na jego rzecz kwotę 589 000 zł. Nadto strony postanowiły, że umowa przyrzeczona miała zostać zawarta nie później niż do dnia 31 grudnia 2022 r., a w przypadku zwłoki pozwanego w przeniesieniu prawa własności miał on zapłacić karę umowną. Ostatecznie umowa przyrzeczona została zawarta w dniu 9 marca 2023 r. Tego dnia w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej znajdowała się jeszcze wzmianka o wniosku z dnia 22 października 2022 r. dotyczącym wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia własności części tej nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz R. W.. W dniu 28 listopada 2022 r. pomiędzy wnioskodawcą a spółką została zawarta ugoda, na skutek której sprawa o zasiedzenie została umorzona. Z kolei prawomocny wypis postanowienia Sądu o umorzeniu został złożony do sądu wieczystoksięgowego w dniu 7 lutego 2023 r. Zdaniem powodów pozwany nie zawierając umowy przyrzeczonej w terminie pozostawał w zwłoce 68 dni, gdyż wpis o ostrzeżeniu o toczącym się postępowaniu sądowym w księdze wieczystej nie stanowił przeszkody do zbycia nieruchomości. Dlatego należna im z tego tytułu kwota kary umownej wynosiła 11 606,96 zł. Dodatkowo domagali się zapłaty kwoty 2.550 zł za montaż systemu alarmowego w postaci rolet antywłamaniowych w lokalu, gdyż w wyniku zwłoki pozwanego nie mogli zawrzeć umowy ubezpieczenia tego lokalu (pozew, k. 2-13).
3. W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 28 grudnia 2023 r. pozwany wniósł o jego uchylenie i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu. Kwestionował zasadność roszczenia zarówno co do zasady i co wysokości. Wskazał, że na termin ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej miały wpływ czynniki od niego niezależne. W związku z toczącym się postępowaniem sądowym o stwierdzeniu nabycia nieruchomości wszczętej przez R. W., pozwany zmierzając do uregulowania praw własnościowych tej nieruchomości złożył w październiku 2022 r. wniosek, na mocy której w księdze wieczystej tej nieruchomości dokonano stosownego ostrzeżenia. Z kolei w dniu 28 listopada 2022 r. pozwany zawarł ugodę z R. W., co wiązało się z poniesieniem przez spółkę określonych kosztów w związku z szybszym rozwiązaniem sprawy. Ponadto podkreślił, że prawomocne postanowienie o wykreślenie wpisu o ostrzeżeniu otrzymał dopiero w lutym 2023 r. a on sam nie miał wpływu na przyspieszenie czynności sądu w tym zakresie. Dlatego zdaniem pozwanego nie można mówić o zwłoce a jedynie o niezawinionym opóźnieniu po jego stronie wskutek działania osób trzecich, co wskazuje na brak zasadności powództwa (sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 190-202).
II. Fakty ustalone w sprawie – w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia
4. W dniu 02 września 2021 r. przed J. K. (2), notariuszem w W., M. K. oraz J. K. (1) zawarli z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, na mocy którego spółka, jako właściciel nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem (...) położoną w obrębie ewidencyjnym (...) B., w miejscowości B., gminie P., powiecie (...), województwie (...), o obszarze wynoszącym 0,1138 ha, dla której Sąd Rejonowy w P., IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), zobowiązała się na tej nieruchomości wybudować dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej (Etap 1), zaś na sąsiedniej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) budowę dwóch kolejnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej pod wspólną nazwą „Osiedle (...)”. W ramach realizacji Etapu 1 na działce nr (...) spółka miała wybudować dwa budynki, w których miały zostać usytuowane cztery lokale mieszkalne wraz z czterema miejscami postojowymi w garażach. Jeden z tych budynków mieszkalnych (oznaczony w procesie budowlanym symbolem „B1”) miał posiadać 3 kondygnacje (parter, pierwsze piętro i drugie piętro). Na tych kondygnacjach z wejściem na parterze miał znajdować się lokal mieszkalny roboczo oznaczony numerem A1 (lokal) składający się z wiatrołapu i przedpokoju, w.c., salonu z aneksem kuchennym, garażu, klatki schodowej, korytarza, łazienki, pralki, garderoby, trzech sypialni, klatki schodowej oraz poddasza o projektowanej pow. użyt. wynoszącej 118,54 m ( 2), do którego przynależeć miał garaż o projektowanej pow. użyt. wynoszącej 17,18 m ( 2), łącznie 135,72 m ( 2) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (§ 1 ust. 1 pkt 1, § 1 ust. 4 pkt, 3-4, 9). Spółka zobowiązała się do wybudowania nieruchomości, budynku oraz do wyodrębnienia i przeniesienia na rzecz nabywcy na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, odrębnej własności ww. lokalu B1 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a nabywcy do nabycia tego lokalu, przy czym strony zgodnie ustaliły, że umowa przenosząca własność miała zostać zawarta nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r., po uprzednim zapłaceniu przez nabywcę całej ceny (589 000 zł) oraz po odbiorze lokalu przez nabywcę (§ 2 ust. 1). Ostateczne zawarcie umowy miało nastąpić także po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Deweloper zaś miał zawiadomić nabywcę w sposób przewidziany w § 13 tego aktu o gotowości do zawarcia aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, po czym strony miały ustalić termin do jego zawarcia; w przypadku nie ustalenia tego terminu w ciągu 7 dni od daty dostarczenia zawiadomienia, termin ten miał zostać wyznaczony przez dewelopera (§ 2 ust. 3). Strony postanowiły, że w przypadku nie przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu w terminie określonym w tej umowie, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, nabywca miał wyznaczyć deweloperowi termin na przeniesienia prawa własności lokalu, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Strony oświadczyły, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienia własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialne poświadczonymi (§ 4 ust. 2-3, 6).
5. W przypadku zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności lokalu na nabywcę w terminie deweloper miał zapłacić nabywcy karę umowną w wysokości odsetek ustawowych od ceny, za każdy dzień zwłoki przy czym łącznie kwota odsetek nie mogła przewyższać równowartości 4,75% ceny (§ 4 ust. 12).
6. W chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży lokal ten miały być wolny od jakichkolwiek obciążeń (§ 8 ust. 1). Nabywca oświadczył przy tym, że odebrał w formie papierowej prospekt informacyjny z dnia 02 września 2021 r. obejmujący ten lokal wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią przed zawarciem niniejszej umowy (§ 1 ust. 6 pkt 1).
dowód: akt notarialny, rep A nr 29905/2021, k. 78-106 wraz z załącznikami, w tym prospektem informacyjnym, k. 107-122
4. R. W., właściciel sąsiadującej działki, na początkowym etapie inwestycji wykazywał chęć pomocy w zakresie rozpoczęcia działań na budowie, a w sytuacji zaproponowania przez R. W. spółce (...) sp. z o.o. odkupienia działki i odrzuceniu tej propozycji przez spółkę z uwagi na zaproponowaną wysoką cenę – postawa R. W. zmieniła się i jego relacje ze spółką uległy pogorszeniu. R. W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, złożył wniosek do Sądu Rejonowego w P. o stwierdzenie zasiedzenia pasa działki gruntu, na którym prowadzona była inwestycja. O złożonym wniosku przedstawiciele dewelopera dowiedzieli się po otrzymaniu odpisu wniosku.
dowód: zeznania pozwanego Q. V. N., k. 310v-311; zeznania świadka M. D. – k. 284v-286
5. Pismem z dnia 14 lipca 2022 r. R. W., reprezentowany przez pełnomocnika, poinformował także M. K. i J. K. (1), że złożył do sądu wniosek o zasiedzenie części nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej nr (...), mieszczącej się na osiedlu (...), które jego zdaniem skutecznie zasiedział. Sprawa w przedmiocie rozpatrzenia wniosku toczyła się w Sądzie Rejonowym w P. pod sygn. I Ns 439/22. Sąd udzielił w tym postępowaniu zabezpieczenia poprzez nakazanie wpisu do księgi wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.
dowód : pismo, k. 162-163; zeznania Q. V. N., k. 311
6. Przedstawiciele pozwanego dewelopera natychmiast podjęli działania mające na celu przeciwdziałanie opóźnieniom w dokończeniu inwestycji i przeniesieniu własności nieruchomości na nabywców, które to opóźnienia mogłyby wyniknąć z toczącego się postępowania w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia.
7. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. poinformowała M. i J. K. (1) w piśmie z dnia 20 lipca 2022 r., że wniesiony wniosek o zasiedzeniu części nieruchomości przez R. W. jest całkowicie bezzasadny, gdyż wnioskodawca nie posiada jakichkolwiek dokumentów, które uzasadniałyby jego żądanie.
dowód : pismo z dnia 20.07.2022 r., k. 164-166
8. W związku z rozpoczętym postępowaniem o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez R. W. toczącym się w Sądzie Rejonowym w P., spółka w dniu 22 października 2022 r. złożyła wniosek, na mocy którego do księgi wieczystej nieruchomości nr (...) wpisano wzmiankę o wpisie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.
dowód : wydruk z księgi wieczystej (...), k. 56
9. W związku ze zobowiązaniami wynikającymi z umowy deweloperskiej spółka chciała jak najszybciej dojść do porozumienia z R. W.. W tym celu w dniu 28 listopada 2022 r. zawarła z nim ugodę w przedmiocie złożonego przez niego wniosku o zasiedzenie nieruchomości, zobowiązując się solidarnie z inną spółką do zapłaty na jego rzecz kwoty 64.000 zł. W treści ugody wskazała, że nie uznaje jego roszczeń, a jej zawarcie było podyktowane względami praktycznymi.
dowód: ugoda, k. 204-208; potwierdzenie notarialne podpisów pod ugodą, k. 209-211, zeznania członka zarządu pozwanej spółki (...), k. 311; zeznania M. D. – k. 285v
10. Następnie R. W. cofnął wniosek o stwierdzenie zasiedzenia części gruntu w sprawie I Ns 439/22. Pełnomocnik dewelopera w dniu 12 grudnia 2022 r. zwrócił się do Sądu Rejonowego w P. o pilne wydanie postanowienia o umorzeniu postępowania prowadzonego pod sygn. I Ns 439/22, wskutek cofnięcia wniosków przez wnioskodawcę i upadku zabezpieczenia podnosząc, że jest to niezbędne dla procesu inwestycyjnego, który spółka miała zrealizować do końca roku.
dowód: wiadomości mailowe, k. 212-220
11. W dniu 12 grudnia 2022 r. spółka skontaktowała się także z nabywcami w sprawie ustalenia terminu podpisania umowy przeniesienia własności lokalu, proponując termin 29-30 grudnia 2022 r. Nabywcy, w związku z zaplanowanym w okresie świątecznym urlopem, zwrócili się z pytaniem, czy mogliby podpisać umowę w terminie po 6 stycznia 2023 r., na co spółka wyraziła zgodę. Osoby decyzyjne w tym zakresie nie miały wówczas wiedzy, że wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu oraz brak prawomocnego postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie I Ns 439/22 może stanowić przeszkodę do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.
dowód: wiadomości mailowe, k. 167-169, zeznania powoda, k. 309v, zeznania powódki, k. 310v; zeznania członka zarządu pozwanej spółki (...), k. 311
12. Sąd Rejonowy w P., I Wydział Cywilny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2022 r., sygn. akt I Ns 439/22 umorzył postępowanie w przedmiocie wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości gruntowej na rzecz R. W., jak również uchylił zabezpieczenie dokonane postanowieniem z dnia 20 października 2022 r.
fakt bezsporny
13. Notariusz J. K. (2), która zajmowała się opracowywaniem umowy deweloperskiej oraz miała zająć się przygotowaniem umów przenoszących własność lokalu, odradzała deweloperowi zawieranie umów przenoszących własności lokali przed uzyskaniem odpisu prawomocnego postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Przedstawiciele pozwanego dewelopera konsultowali możliwość i racjonalność zawarcia umów przenoszących własność lokali jeszcze z innymi notariuszami – ci również podzielali zdanie notariusza J. K. (2) i odradzali zawieranie umów. Dodatkowo przedstawiciele pozwanego konsultowali się w kwestii celowości zawarcia umów u osób zajmujących się bankowością, które także odradzali im takie rozwiązanie, wskazując na możliwość wypowiedzenia umów kredytu przez banki.
14. Pozwany nie proponował powodom możliwości zmiany notariusza. Do końca stycznia 2023 r. pozwany nie poinformował szczegółowo powodów o przyczynach opóźnienia.
15. Gdyby powód J. K. (1) został poinformowany przez pozwanego dewelopera o przyczynach opóźnienia oraz sytuacji związanej z koniecznością oczekiwania na uprawomocnienie postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania I Ns 439/22, to zgodziłby się na podpisanie aneksu do umowy deweloperskiej, w którym strony zmieniłyby termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. o
dowód: zeznania J. K. (2) – k. 308v; zeznania G. S. – k. 309; zeznania M. D. – k. 285-285v; zeznania członka zarządu pozwanej spółki (...) – k. 311-311v; zeznania powoda, k. 310-310v
16. M. i J. K. (1) zdecydowali się na montaż rolet zewnętrznych antywłamaniowych za kwotę 2.550 zł.
dowód: faktura VAT (...), k. 161; zeznania powoda, k. 310
17. Dnia 22 stycznia 2023 r. spółka zwróciła się do Sądu Rejonowego w P. o pilne stwierdzenie prawomocności postanowienia o umorzeniu postępowania i upadku zabezpieczenia. Prośbę swą ponowił w mailu z dnia 03 lutego 2023 r.
18. Dnia 27 grudnia 2022 r. notariusz J. K. (2) poinformowała spółkę, że ostatnim dokumentem niezbędnym, aby móc rozpocząć podpisywanie aktów notarialnych jest wniosek złożony do sądu wieczystoksięgowego o cofnięciu/wykreśleniu wniosku dotyczącego wszczęcia postępowania sądowego. Notariusz wskazała, że jest w trakcie przygotowania pierwszego aktu notarialnego.
dowód : wiadomości mailowe, k. 212, 216, 222-223; zeznania świadka M. D., k. 258
19. Pod koniec stycznia 2023 r. spółka informowała nabywców, że opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej wynikało z faktu postępowania sądowego zainicjowanego przez R. W..
dowód: zeznania powoda, k. 310
20. W dniu 7 lutego 2023 r. odpis prawomocnego postanowienia z dnia 14 grudnia 2022 r. Sądu Rejonowego w P. sygn. I Ns 439/22 został przesłany do IV Wydziału Ksiąg Wieczystych tamtejszego Sądu.
fakt bezsporny
21. W lutym 2023 r. spółka za pośrednictwem swojego pracownika G. S. informowała nabywców, że umowa została przez notariusza sporządzona i jest możliwość ustalenia terminu jej podpisania. Informowała przy tym, że na tym etapie nie jest wskazana zmiana notariusza, gdyż to jedynie przedłużyłoby czas oczekiwania do zawarcia umowy przeniesienia własności.
dowód : zeznania świadka G. S., 309-309v, zeznania powoda, k. 310
22. Strony zawarły w dniu 9 marca 2023 r. przed J. K. (2), notariuszem w W., umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na mocy tej umowy strony ustanowiły odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego przy ul. (...), o powierzchni użytkowej 119,35 m 2, do którego przynależy garaż o pow. użyt. 17,18 wraz z prawami związanymi z jego własnością, a następnie pełnomocnik spółki sprzedał M. i J. małżonkom K. ten lokal wraz z garażem i prawami, którzy za cenę brutto 524.000,00 zł go kupili (§ 2). Strony oświadczyły przy tym, że wydanie lokalu już nastąpiło i zostało dokonane na podstawie protokołu odbioru lokalu (§ 3 ust. 2). Dla wyodrębnionego lokalu ustanowiono księgę wieczystą o nr (...).
dowód : akt notarialny rep A nr 297/2023, k. 131-154, wydruk z księgi wieczystej (...), k 24-30
23. Pismem z dnia 14 marca 2023 r. M. i J. K. (1) za pośrednictwem pełnomocnika wezwali (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. do zapłaty kwoty:
1) 13 244,43 zł tytułem kary umownej za zwłokę sprzedającego w przeniesieniu własności lokalu na kupujących;
2) kwoty 2.550 zł tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej w związku z czym kupujący byli zmuszeni do montażu sprzętu antywłamaniowego o wartości 2.550 zł. Wezwanie zostało doręczone spółce 21 kwietnia 2023 r.
dowód : wezwanie do zapłaty wraz z załącznikami, 174-177, potwierdzenie nadania, k.178
III. Ocena dowodów
24. Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów, których prawdziwość i treść nie została zakwestionowana nie budziła wątpliwości sądu. W dokonywaniu ustaleń sąd oparł się również na twierdzeniach stron stanowiących fakty bezsporne i niezaprzeczone oraz przyznane w rozumieniu art. 229 i 230 k.p.c.
25. Złożone przez strony dokumenty nie były kwestionowane przez strony i nie zachodziły wątpliwości co do ich autentyczności, toteż sąd uznał je za wiarygodne i przydatne dla ustaleń faktycznych w sprawie. Istotą sporu pozostawała bowiem interpretacja zapisów umowy deweloperskiej co do tego, czy doszło w sprawie do zwłoki po stronie spółki, która miała wynikać z niewywiązania się przez spółkę z terminowego zawarcia z powodami umowy przeniesienia własności lokalu.
26. Zeznania powołanych w sprawie świadków jak i stron zasługiwały zdaniem sądu na uznanie ich za wiarygodne i zgodne z rzeczywistością. Ich treść pozostawała w istotnej części spójna z pozostałym materiałem dowodowym w sprawie, choć interpretacja konkretnych zdarzeń pozostawała, co zrozumiałe, pomiędzy stronami rozbieżna. Zeznania te były spontaniczne, logiczne i wewnętrznie spójne. Sąd, w oparciu głównie o treść umowy przenoszącej własność i podane tam informacje o dokumentach urzędowych (datach ich wystawienia), zgodził się ze stanowiskiem pozwanej, że gdyby nie problem postępowania o zasiedzenie spółka byłaby gotowa do zawarcia umów w terminie określonym w umowie deweloperskiej – dokumentacja urzędowa była już skompletowana w połowie grudnia.
IV. Ocena prawna
24. Powództwo podlegało oddaleniu w całości zarówno jako nieudowodnione co do zasady jak i co do wysokości. Pozwany w sprzeciwie oraz dowodami przeprowadzonymi na rozprawie wykazał, że nie ponosi winy w uchybieniu terminowi zastrzeżonemu w umowie deweloperskiej, co pozwala uznać, że nie obciąża go obowiązek zapłaty kary umownej na rzecz powodów. Sąd podziela zdanie pozwanego, że deweloper uczynił w niniejszej sprawie wszystko, aby umowa przenosząca własność lokalu została zawarta z powodami w możliwie najwcześniejszym terminie, zaś opóźnienie (w okresie od 6 stycznia 2023 r. – termin proponowany przez powodów – do 6 marca 2023 r.) w zawarciu umowy wyniknęło z okoliczności od niego niezależnych. Ewentualne zastrzeżenia powodów co do postawy dewelopera, odnoszące się do niepełnego informowania nabywców o przyczynach opóźnienia (podnoszone przez powodów w trakcie ich przesłuchania), oraz – wyrażane w toku rozprawy – niezrozumienie powodów co do tego, dlaczego deweloper jeszcze w grudniu 2022 r. informował nabywców o możliwym terminie zawarcia umowy, następnie zaś zdanie zmienił, nie wpływają na ocenę tego, czy samo opóźnienie miało charakter zawiniony czy też nie. Już w tym miejscu zauważyć należy, że sam powód J. K. (1), słuchany na rozprawie, przyznawał, że gdyby został poinformowany o przyczynach opóźnienia i sytuacji związanej z R. W., to zgodziłby się na podpisanie aneksu do umowy, mocą którego strony wyznaczyłyby inny termin zawarcia umowy.
25. Instytucja kary umownej została uregulowana w art. 484 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zgodnie z paragrafem drugim tego przepisu jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.
26. Kara umowna co do zasady – to jest w braku odmiennej umowy stron – należna jest za opóźnienie, które ma charakter zawiniony. Wynika to z tego, że art. 484 k.c. nie modyfikuje ogólnej zasady odpowiedzialności (zasady winy) funkcjonującej na gruncie zobowiązań umownych, a wynikającej z art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z tego powodu zobowiązany do zapłaty tej kary może bronić się zarzutem - podobnie jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody stosownie do art. 471 k.c. - że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Taka wykładnia przepisu z art. 484 k.c. nie budzi aktualnie żadnych wątpliwości w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego.
27. Zgodnie natomiast z art. 473 § 1 i 2 k.c., dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Oznacza to, że w ramach obowiązującej w kodeksie cywilnym zasady swobody umów (art. 353 1 k.c.) strony mogą rozszerzyć zakres swojej odpowiedzialności, w tym także przy pomocy postanowień dotyczących kar umownych. Strona może zatem zgodzić się na obciążenie karą umowną z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, tzn. z przyczyn od niego niezależnych. Nie ulega natomiast wątpliwości – także w orzecznictwie i doktrynie – że takie rozszerzenie odpowiedzialności musi wynikać jednoznacznie z umowy.
28. Nie ulega wątpliwości, że w analizowanej umowie deweloperskiej strony zastrzegły karę umowną na rzecz zwłoki (a zatem zawinionego opóźnienia) dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własności lokalu, nie zaś opóźnienia dewelopera spowodowanego okolicznościami, które nie ponosi odpowiedzialności, a zatem, że deweloper nie rozszerzył swojej odpowiedzialności w rozumieniu art. 473 k.c. Nie było to zresztą przedmiotem sporu tej sprawie.
29. W paragrafie 4 ust. 12 umowy deweloperskiej zawartej pomiędzy stronami jednoznacznie przewidziano, że kara umowna przysługuje nabywcom w przypadku zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. W myśl art. 476 k.c. dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. „Zwłoka” jest więc terminem języka prawnego, który można w skrócie zdefiniować jako zawinione opóźnienie. A zatem kara umowna, której zapłaty dochodzili powodowie, opierała się na zasadzie winy, tzn. deweloper był zobowiązany do jej zapłaty tylko wtedy, gdy opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność wynikało z przyczyn przez niego zawinionych.
30. Winę nieumyślną charakteryzuje pewien psychiczny stan rzeczy, który cechuje się brakiem zamiaru wyrządzenia szkody kontrahentowi, czyli w przypadku odpowiedzialności kontraktowej, brakiem zamiaru niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W prawie cywilnym przez niedbalstwo rozumie się sytuacje, gdy dłużnik wprawdzie nie chce wyrządzić wierzycielowi szkody, tj. nie ma woli niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, ale do niej doprowadza wskutek niedochowania należytej staranności, chociaż powinien i zarazem mógł postąpić prawidłowo. Zatem z pojęciem niedbalstwa wiąże się zagadnienie niezachowania wymaganej staranności, w stosunkach danego rodzaju, niezbędnej do uniknięcia skutku, którego sprawca szkody nie chciał wywołać. Decydujące znaczenie ma miernik staranności, jaki przyjmuje się za wzór prawidłowego postępowania. W tej materii podstawowe znaczenie ma art. 355 k.c., który jako przepis ogólny odnosi się zarówno do odpowiedzialności kontaktowej, jak i deliktowej. Zgodnie z art. 355 § 1 i 2 k.c., dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Na gruncie odpowiedzialności kontraktowej zarzut niedbalstwa (zwykłego) jest uzasadniony wtedy, gdy dłużnik zachował się w sposób odbiegający od modelu wzorcowego, ujmowanego abstrakcyjnie. Modelowy wzorzec postępowania należy odnieść do konkretnych okoliczności, w jakich działa kontrahent i dopiero ustalenie, że w konkretnych okolicznościach dłużnik mógł zachować się w sposób należyty, uzasadnia postawienie mu zarzutu nagannej decyzji.
31. Zachowanie należytej staranności w planowaniu przedsięwzięcia budowlanego wymaga, zdaniem sądu, uwzględnienia typowych i możliwych do przewidzenia przeszkód i opóźnień, które sprawa może napotkać w toku budowy albo procedur budowlanych. Nie mieści się zatem we wzorcu należytej staranności przyjmowanie nazbyt optymistycznych, mało realistycznych terminów dla wykonywania konkretnych prac budowlanych albo też czynności organów administracji, tak jakby z jakichś przyczyn indywidualna sprawa jednego podmiotu miała priorytet nad wszystkimi innymi. Zachowanie należytej staranności w przypadku podmiotu prowadzącego działalność deweloperską wymaga zatem takiego zaplanowania prac i czynności urzędowych, które uwzględnia typowe, możliwe opóźnienia oraz okresy oczekiwania wynikające z technologii budowy oraz postępowania organów administracji i władzy publicznej. W tym kontekście trzeba jednak zastrzec, że nie można od strony umowy, nawet zajmującej się daną dziedziną w sposób zawodowy, wymagać przewidzenia wszelkich możliwych przeszkód i opóźnień mogących powstać w toku przedsięwzięcia. Obciążanie przedsiębiorcy negatywnymi konsekwencjami wszystkich opóźnień, choćby ich przewidzenie nie było możliwe albo bardzo mało prawdopodobne, czyniłoby prowadzenie działalności gospodarczej czy zawodowej jeszcze bardziej ryzykownym, niż jest to obecnie, i destabilizowało bezpieczeństwo obrotu prawnego. Należy więc rozgraniczyć przeszkody i opóźnienia wynikające z przyczyn możliwych do przewidzenia (spory z wykonawcami, podwykonawcami, typowe opóźnienia w dostawie albo umiarkowanie przedłużające się postępowania administracyjne) od takich, które trudno jest przewidzieć albo zgoła przewidzieć się nie da (katastrofy naturalne, działania osób trzecich nie będących kontrahentami), przy czym zawsze granica pomiędzy tymi kategoriami musi być wyznaczana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności sprawy.
32. Nie ulega wątpliwości, że przyczyną opóźnienia w zawarciu z powodami umowy przenoszącej własność lokalu było zachowanie R. W., wnioskodawcy w sprawie I Ns 439/22, który złożył wniosek o stwierdzenie zasiedzenia pasa gruntu, na którym prowadzona była inwestycja. Sąd w żadnej mierze nie podziela stanowiska przeciwnego strony powodowej. Była to faktyczna przyczyna opóźnienia, bowiem to działanie R. W. spowodowało konieczność zawarcia ugody w sprawie o zasiedzenie, oczekiwania na umorzenie postępowania, a następnie uprawomocnienie postanowienia o umorzeniu postępowania.
33. Twierdzenia pełnomocnika powoda w zakresie tego, iż nieprawomocne postanowienie o umorzeniu postępowania nie stanowiło przeszkody do zawarcia umowy są oderwane od realiów tej sprawy i nie uwzględniają interesów samych powodów. Sam powód J. K. (1), słuchany na rozprawie, przyznawał, że gdyby znał okoliczności tej sprawy, to zgodziłby się na zawarcie aneksu do umowy deweloperskiej i przesunięcie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność. Mało prawdopodobne także, aby nabywca lokalu – mając do wyboru potencjalną utratę rękojmi dobrej wiary ksiąg wieczystych, mogącą go narazić na potencjalne straty finansowe a oczekiwanie raptem dwóch miesięcy na zawarcie umowy – wybrał tę pierwszą opcję, tym bardziej znając okoliczności, w których do opóźnienia doszło oraz znając działania, których podjął się deweloper, aby nie dopuścić do dalszego opóźnienia.
34. Nie budziły wątpliwości sądu także motywy R. W., które skłoniły go do złożenia wniosku, a które nie wynikały z żadnych merytorycznych przesłanek, które świadczyłyby o zasiedzeniu, ale z chęci zaszkodzenia deweloperowi, który uprzednio nie zgodził się na kupno gruntu od R. W., po cenie przez niego proponowanej. Motywy te znał także pozwany deweloper. Niewątpliwie nakazywały one tak deweloperowi (jak i notariuszowi) wzmożoną ostrożność i oczekiwanie na to, aby postanowienie w przedmiocie umorzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia stało się prawomocne.
35. W ocenie sądu okoliczność, iż – na końcowym etapie inwestycji – osoba trzecia inicjuje postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia pasa działki, na której prowadzona jest inwestycja, nie jest okolicznością typową, możliwą do przewidzenia, którą deweloper mógł lub powinien był brać pod uwagę przy planowaniu inwestycji. Pozwany deweloper nie miał żadnych podstaw do tego, aby przewidzieć zachowanie R. W.. Ani na etapie planowania ani wykonywania inwestycji nie ujawniły się żadne wątpliwości co do statusu prawnego nieruchomości. Działanie R. W. podyktowane było natomiast niewątpliwie złą wolą, chęcią zaszkodzenia deweloperowi, zaś złożony wniosek o stwierdzenie zasiedzenia pasa gruntu nie był oparty na żadnych merytorycznych podstawach.
36. Idąc dalej, należało uznać, że tylko niezwłoczne działania podjęte przez dewelopera, ukierunkowane na rozwiązanie problemu, spowodowały, że umowa przenosząca własność lokalu na rzecz powodów została zawarta w możliwie najszybszym terminie. Gdyby nie postawa pozwanego dewelopera, który – bez żadnej zwłoki – podjął kroki zmierzające do nakłonienia R. W. do cofnięcia wniosku (a w konsekwencji umorzenia postępowania w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia i wykreślenia z KW nieruchomości wpisu o ostrzeżeniu o toczącym się postępowaniu), to problemowa umowa przenosząca własność lokalu nie zostałaby zawarta w stosunkowo tak krótkim – biorąc pod uwagę nieprzewidziane okoliczności sprawy – terminie. Należy z całą mocą podkreślić, że przedstawiciele dewelopera natychmiast podjęli rozmowy ugodowe z R. W. oraz zaproponowali mu zapłatę znacznej kwoty (mimo nieuznawania zasadności wniosku), jedynie w tym celu, aby R. W. cofnął wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Pozwany deweloper poniósł zatem istotną stratę finansową z uwagi na zawartą z R. W. ugodę. Zauważyć należy, że zawieranie powyższej ugody nie było obowiązkiem dewelopera z punktu widzenia jego zobowiązań wobec nabywców nieruchomości. Deweloper mógł przecież zdecydować się na prowadzenie (najprawdopodobniej kilkuletniego) postępowania w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia, które z kolei narażałoby nabywców na niepewność w zakresie statusu prawnego nieruchomości, a w konsekwencji – prawdopodobnie niemożność zawarcia jakichkolwiek umów przenoszących własność lokali. Sąd podziela w tej mierze stanowisko strony pozwanej, że podjęcie rozmów ugodowych, wynegocjowanie ceny, za którą R. W. zgodził się na cofnięcie wniosku, a następnie uiszczenie tej kwoty na rzecz R. W. przez dewelopera, wynikało z dobrej woli dewelopera, chęci wywiązania się z oddania inwestycji i przekazania nabywcom lokali w jak najszybszym terminie i wykraczało wręcz ponad należytą staranność w tych konkretnych okolicznościach sprawy (w tym znaczeniu, iż brak ewentualnej ugody i dalej toczące się postępowanie o zasiedzenie nie mogłyby stanowić o niedbalstwie po stronie dewelopera; pozwany nie mógł bowiem odpowiadać za zachowanie R. W., co oczywiste ani na zasadzie art. 474 k.c. ani na zasadzie art. 430 czy 429 k.c.).
37. W ocenie sądu deweloper podjął także wszelkie możliwe działania, które – abstrahując od kwestii zawarcia ugody z R. W., na warunkach niewątpliwie dla dewelopera niekorzystnych – miały na celu dalsze przyspieszenie procedury zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu z powodami. I tak, pozwany kilkukrotnie występował do Sądu Rejonowego w Piasecznie, w którym toczyło się postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia, o wydanie postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania, a następnie – wydanie odpisu prawomocnego postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania i upadku zabezpieczenia. Wprawdzie pierwotnie pozwany planował zawarcie umów z nabywcami przed prawomocnym umorzeniem postępowania, jednakże – z uwagi na sugestie ze strony notariusz J. K. (2), potwierdzone rozmowami z innymi notariuszami oraz sugestie ze strony osób zajmujących się bankowością, związane z ryzykiem wypowiedzenia umów kredytu przez bank – wycofał się ze swoich planów i postanowił wstrzymać się z podpisaniem umów do czasu uzyskania odpisu prawomocnego postanowienia oraz złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu. Taka postawa pozwanego wskazuje na to, że w żadnym zakresie nie dopuścił się on niedbalstwa, także jako profesjonalista. Pozwany wykazał, że zasięgał opinii w tym przedmiocie u innych profesjonalistów, w tym prawników, notariuszy i osób z sektora bankowego. Trudno w tej sytuacji, patrząc na okoliczności sprawy z perspektywy czasu, zarzucać pozwanemu, że nie przystąpił do podpisywania umów już pod koniec grudnia 2022 r. czy na początku stycznia 2023 r., dysponując wiedzą o ryzyku, który może się z tym wiązać. Wiedza ta zaś pochodziła od profesjonalistów (notariuszy, osób z sektora bankowego, prawników). Faktycznie, teoretycznie rzecz biorąc rację ma strona powodowa w zakresie, w jakim wskazuje, że wpis w księgach wieczystych ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu nie stanowi formalnej przeszkody do zawarcia umów przenoszących własność nieruchomości. Sam ten jednak fakt nie może przemawiać za ocenieniem opóźnienia dewelopera jako zawinionego. Nie można zarzucać deweloperowi, że nie chciał narażać nabywców na ryzyko wypowiedzenia umów kredytu czy też ryzyko, iż do przeniesienia własności dojdzie w sytuacji, w której R. W. przykładowo zmieni zdanie i zdecyduje się na – dopuszczalne w świetle procedury cywilnej – wycofanie cofnięcia wniosku, co spowoduje, że postępowanie o stwierdzenia zasiedzenia pasa gruntu będzie dalej się toczyć.
38. Pozwany podjął wszelkie czynności, które zmierzały do jak najszybszego uzyskania odpisu prawomocnego postanowienia i złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Pozwany zwracał się do Sądu Rejonowego w Piasecznie o wydanie problemowego postanowienia, a następnie o informację, czy postanowienie to jest prawomocne, a jeśli tak – o wydanie jego odpisu. Oczywistym jest, że pozwany nie miał większego wpływu na szybkość procedowania w tym zakresie ze strony sądu, poza tym iż kierował do sądu e-maile (z dopiskiem „pilne”, „pilne ponownie” oraz z informacją, iż brak reakcji ze strony sądu może narazić pozwanego na szkodę majątkową) czy kontaktował się z sądem telefoniczne. Co istotne, pozwany zdecydował się korzystać w tym zakresie z pomocy profesjonalnego prawnika. Pozwany zgodę na cofnięcie wniosku, w odpowiedzi na wiadomość e-mailową z sądu, wyraził po upływie raptem 36 minut po otrzymaniu zobowiązania (w formie e-maila) sądu (k. 219). Nie sposób zatem uznać, aby w omawianym zakresie po stronie pozwanego wystąpiło jakiekolwiek niedbalstwo czy lekkomyślność.
39. Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika (art. 474 k.c.). W ocenie powodów pozwany odpowiada za działanie notariusz J. K. (2), która bezpodstawnie odradzała deweloperowi zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu przez uzyskaniem odpisu prawomocnego postanowienia w przedmiocie umorzenia postępowania i w tym zakresie dopuściła niedbalstwa, ponieważ nie było formalnych przeszkód do zawarcia problemowej umowy już na początku stycznia 2023 r., co notariusz jako profesjonalista powinna stwierdzić i umożliwić stronom przystąpienie do umowy.
40. W ocenie sądu, jakkolwiek w sprawie znajdzie zastosowanie przepis z art. 474 k.c. – niewątpliwie bowiem notariusz była w tej sprawie osobą, przy pomocy której pozwany wykonywał swoje zobowiązanie – tak jednak nie można zarzucać notariusz J. K. (2) niedbalstwa czy lekkomyślności przy odradzaniu deweloperowi przystąpienia do zawarcia umowy przenoszącej własność lokali przed uzyskaniem odpisu prawomocnego postanowienia umarzającego postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia i złożenia tegoż odpisu wraz z wnioskiem o wykreślenie ostrzeżenia do sądu wieczystoksięgowego.
41. Notariusz jest osobą powołaną do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (art. 1 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie). W wypadkach określonych w ustawie czynności takie może wykonywać również zastępca notarialny (art. 1 § 2 ustawy). Zgodnie z art. 49 ustawy notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. W myśl art. 80 § 2 i 3 Prawa o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Art. 81 tej ustawy przewiduje, że notariusz odmówi (ma obowiązek odmówić) dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Przepisy te nakładają na notariusza szczególny obowiązek staranności oraz dbałości o zabezpieczenie interesów stron. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. II CK 271/02 lub z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CSK 366/07, podstawą określonej w art. 49 Prawa o notariacie odpowiedzialności notariusza zarówno wobec jego klientów, jak i wobec osób trzecich, jest przepis art. 415 k.c. Przy takiej podstawie odpowiedzialności, notariusz odpowiada wobec klientów także wówczas, gdy sporządził umowę zgodnie z ich życzeniem, choć w świetle art. 81 ustawy powinien był odmówić jej sporządzenia, jako sprzecznej z prawem.
42. Wskazuje się także, że notariusz ponosi odpowiedzialność cywilną za szkodę wyrządzoną podczas wykonywania czynności notarialnej już wtedy, gdy przypisać mu można chociażby najlżejszą postać winy ustalanej przy przyjęciu wysokiego miernika staranności. Powinności notariusza mieszczące się w pojęciu wymaganego od niego wysokiego poziomu zawodowej staranności wymagają aby akty i dokumenty były sporządzone w sposób zrozumiały i przejrzysty, przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej, upewnić się czy strony rozumieją treść czynności prawnej i zdają sobie sprawę jakie skutki czynność ta wywoła oraz ocenić czy konkretna umowa nie narusza uzasadnionych interesów jednej ze stron i przez to nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w takim wypadku powinien odmówić dokonania czynności notarialnej (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 lipca 2021 r., sygn. I ACa 604/20). Powinności notariusza mieszczące się w pojęciu wymaganego od niego poziomu zawodowej staranności nie mogą być utożsamiane z podejmowaniem wyłącznie tych działań, które są narzucone przepisami prawa. Oznacza to, że notariusz ma nie tylko powinność zachowania wymogów formalnej i redakcyjnej poprawności czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego, lecz także obowiązek oceny interesów ("potrzeb prawnych") wszystkich stron czynności i dążenia do należytego (a więc zgodnego z celem stron decydujących się na dokonanie czynności w formie aktu notarialnego) zabezpieczenia praw i słusznych ich interesów (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I ACa 194/19). Niewątpliwie notariusz nie może polegać jedynie na zgodnych oświadczenia stron i jest zobowiązany do tego, aby samodzielnie czuwać nad prawidłowością dokonywanych przez nim czynności prawnych. Dla ochrony interesów obu stron czynności notarialnej notariusz może i wręcz powinien opierać się na dokumentach urzędowych opisujących stan postępowań (sądowych, administracyjnych) mogących oddziaływać na te interesy stron, a nie poprzestawać na oświadczeniach jednej strony. Obowiązek ten staje się tym bardziej doniosły w sytuacji, w której prawo nakazuje chronić interes jednej ze stron czynności w sposób szczególny – tak jak w przypadku umów zawieranych w relacjach przedsiębiorca-konsument. Obowiązek uwzględniania interesów stron przez notariusza – jak wyżej wskazano – może więc sprowadzać się nawet do działania wbrew ich jednoznacznym życzeniom, o ile jego realizacja mogłaby skutkować nieakceptowalnym naruszeniem czy zagrożeniem dla interesów jednej ze stron.
43. Notariusz J. K. (2) w korespondencji ze spółką (k. 222) warunkowała sporządzenie aktów notarialnych – umów przeniesienia własności lokali pozyskaniem papierowego odpisu postanowienia o umorzeniu postępowania o zasiedzenie z adnotacją o prawomocności oraz załączenia go do wniosku o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej. Jest to zrozumiałe, gdyż jedynym wiarygodnym dowodem na prawomocne zakończenie tego postępowania był właśnie dokument w postaci odpisu z odpowiednią adnotacją. Opieranie wiedzy o toku postępowania sądowego tylko na podstawie ustnego lub pisemnego oświadczenia jednej ze stron nie dawało notariuszowi pewności co do zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Istnienie wydruku postanowienia o umorzeniu postępowania (pobranego przez pełnomocnika spółki z portalu informacyjnego) nie dawało żadnej gwarancji, że co do tego postanowienia nie złożono wniosku o sporządzenie uzasadnienia, że nie zostało ono zaskarżone, że Sąd nie zmienił lub uchylił go na podstawie art. 395 § 2 k.p.c. – nie mówiąc już o tym, że napisanie i przeniesienie takiego postanowienia do formatu .pdf nie powinno nastręczać trudności każdemu użytkownikowi oprogramowania biurowego. Dopiero papierowy odpis wydany przez sąd z adnotacją o prawomocności pozwalał na nabranie pewności, że postępowanie zostało prawomocnie zakończone, nie są prowadzone czynności mogące podważyć to postanowienie w ramach zwykłych środków odwoławczych, a złożony wcześniej przez spółkę wniosek o wykreślenie ostrzeżenia będzie skuteczny.
44. Co istotne, notariusz zwróciła również uwagę na to, że sąd wieczystoksięgowy, mógłby przenieść wpisy o toczącym się postępowaniu w przedmiocie zasiedzenia przenieść do ksiąg wieczystych zakładanych dla wyodrębnianych lokali – i to nie tylko lokalu, który miał być przeniesiony na rzecz powodów, ale również innych wyodrębnianych lokali.
45. Notariusz w wiadomości z dnia 27 grudnia 2023 r. poinformowała dewelopera, że sprawę aktów notarialnych traktuje priorytetowo i jest w trakcie przygotowywania pierwszego aktu notarialnego. Z wiadomości tej nie wynika jednak, aby notariusz nie mogła przygotować aktu notarialnego w momencie, w którym deweloper uzyskałby odpis prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania. Fakt taki nie wynika również z przesłuchania J. K. (2).
46. W ocenie sądu notariusz nie miała obowiązku kontaktowania się z powodami i miała podstawy do przypuszczania, iż kontakt ten zostanie podjęty przez dewelopera. Twierdzenie strony powodowej, iż notariusz winna była samodzielnie wyjaśnić powodom przyczyny odmowy dokonania czynności i pouczyć powodów o konsekwencjach związanych z zawarciem umowy przenoszącej własność pomimo wpisu ostrzeżenia, są tym bardziej niezasadne biorąc pod uwagę stanowisko powoda J. K. (1), który sam przyznał, że byłby skłonny zawrzeć w takiej sytuacji aneks do umowy i zgodzić się na przesunięcie terminu. Skoro zatem powodowie nie zdecydowaliby się na skorzystanie z usług innego notariusza (bowiem mogliby zgodzić się na umowne przesunięcie terminu zawarcia umowy), to trudno uznać, aby zarzucane zaniechanie notariusza mogło wpłynąć na decyzję powodów co do dalszego postępowania.
47. W ocenie sądu stanowisko powodów jest w tym zakresie czysto hipotetyczne. Łatwo jest formułować zarzuty wobec czy to notariusza czy dewelopera z perspektywy czasu, gdy wiadome jest już, że postępowanie zostało umorzone, a wpis ostrzeżenia wykreślony z księgi wieczystej, a żadna umowa kredytu nie została wypowiedziana. Stanowisko powoda wyrażone w toku rozprawy zdaje się ponadto wskazywać na to, że powodowie nie zgadzają się z tym, że w okresie od początku do końca stycznia 2023 r. nie byli szczegółowo informowani o przyczynach opóźnienia. Gdyby deweloper poinformował ich o zaistniałej sytuacji, to – jak zdaje się wynikać z przesłuchania powoda – nie mieliby do dewelopera zastrzeżeń i skłonni byliby zawrzeć umowę z pewnym opóźnieniem. Jednakże fakt, że deweloper zwlekał w pewnym zakresie z poinformowaniem nabywców o opóźnieniu i jego przyczynach nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie o zapłatę kary umownej za zwłokę w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu.
48. W przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem jest zrozumiałe, dlaczego notariusz nie zaproponowała złożenia przez obie strony umowy (spółkę i nabywców) oświadczeń o akceptacji podpisania umowy w trakcie istnienia stanu niepewności co do toku postępowania o zasiedzenie. Złożenie takiego oświadczenia przez nabywców mogłoby wiązać się z utratą uprawnień z rękojmi za wadę rzeczy (nieruchomości gruntowej, udział w której podlegał sprzedaży wraz z lokalem).
49. Powodowie, zarzucając pozwanej spółce odradzanie powodom skorzystania z usług innego notariusza nie wykazali, aby faktycznie byli w stanie w styczniu lub lutym 2023 r. skorzystać z usług takiego notariusza, który szybciej i bez oczekiwania na urzędowy odpis postanowienia sporządziłby i podpisał akt notarialny przeniesienia własności. Zresztą wydaje się całkowicie zrozumiałe, że angażowanie zupełnie nowego notariusza do transakcji przeniesienia własności, podczas gdy notariusz J. K. (2) już wcześniej znała inwestycję i opracowała umowy deweloperskie, praktycznie nie dawało szans na przyśpieszenie zawarcia umów.
50. Po uzyskaniu odpisu prawomocnego postanowienia i złożeniu go do sądu wieczystoksięgowego pozwany przystąpił do bezzwłocznego zawierania umów przenoszących własność lokalu z nabywcami. Mając na uwadze liczbę zawieranych przez dewelopera umów dotyczących tej konkretnej inwestycji, konieczność uaktualnienia dokumentacji oraz realia na rynku należało uznać, że zaproponowany powodom termin zawarcia umowy został wyznaczony bezzwłocznie.
51. Żądanie zapłaty odszkodowania za nabycie systemu alarmowego było oparte na ogólnym przepisie art. 471 k.c. Zgodnie z nim dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przewidziana w przepisie odpowiedzialność za szkodę również uwarunkowana jest zaistnieniem winy (której brak powinien wykazać dłużnik, jeśli chce zwolnić się z odpowiedzialności). W ocenie sądu w okolicznościach sprawy nie można ponadto mówić o normalnym związku przyczynowo-skutkowym pomiędzy ewentualną zwłoką dewelopera a omawianą szkodą. Nie zostało wykazane, że gdyby nie zwłoka dewelopera, to powodowie nie zdecydowaliby się na zakup rolet antywłamaniowych.
V. Koszty procesu
24. O kosztach procesu sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c., zasądzając od powódki M. K. na rzecz pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 1.808,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty oraz zasądzając od powoda J. K. (1) na rzecz pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz pozwanego kwotę 1.808,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Na zasądzoną kwotę składała się kwota 3.600,00 zł ( § 2 pkt 5 Rozporządzenia MS z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), 17,00 zł (opłata skarbowa od pełnomocnictwa).
25. Sąd uznał, że zasadnym będzie rozdzielenie świadczenia w zakresie kosztów na oboje powodów, w ten sposób, że każdy z powodów obowiązany będzie do uiszczenia połowy kwoty należnej stronie pozwanej kosztów procesu, tj. po 1.808,50 zł, zgodnie z regułą wyrażoną w art. 105 § 1 k.p.c., zgodnie z którą współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych.
1. (...)
ASR Agnieszka Pikała