UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 11 sierpnia 2023 r. powód E. W., wskazując jako pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w W., wniósł o:

1. uchylenie uchwały nr 2/2023 z dnia 30 czerwca 2023r. pozwanej Wspólnoty w sprawie odwołania przewodniczącego zarządu;

2. zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia postępowania;

3. zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przypisanych.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Na rozprawie dnia 25 czerwca 2024 r. strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje:

Powód E. W. jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w W.. W budynku posadowionym na tej nieruchomości są łącznie cztery lokale mieszkalne, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową.

W dniu 30 sierpnia 2021 r. odbyło się zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej, na którym powód został wybrany przewodniczącym zarządu
Wspólnoty, natomiast C. C. została wybrana na skarbnika Wspólnoty. Zebranie dnia 30 sierpnia 2021r. zostało zwołane w terminie siedmiu dni po wywieszeniu ogłoszenia o zebraniu na tablicy ogłoszeń na klatce schodowej w bloku.

Kolejne spotkania wspólnoty odbywały się „w razie potrzeby”, nie miały charakteru formalnego i zwoływane były przez przewodniczącego w sposób nieformalny: telefonicznie lub ustnie w czasie spotkania lokatorów na klatce schodowej.

Sposób sprawowania zarządu przez przewodniczącego w osobie powoda, nie podobał się pozostałym członkom zarządu. Domagali się więc oni zwołania zebrania na którym miały zostać poruszone kwestie dotyczące zatwierdzenia sprawozdania rocznego z działalności wspólnoty i złożenia sprawozdania ze swej działalności przez przewodniczącego za rok 2022 oraz określenie planów działalności Wspólnoty na następny okres.

Pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej byli przede wszystkim niezadowoleni z rozwiązań wprowadzonych przez powoda, dotyczących opłat za opał i sposobu ogrzewania wspólnego budynku stron. Powód kupował bowiem opał, ale nie przedstawiał pozostałym członkom Wspólnoty rachunków za dokonane zakupy. Pomiędzy stronami dochodziło również do sporów dotyczących tego w jakiej kolejności poszczególnymi właściciele lokali mają palić we wspólnym piecu.

Jednak powód odmawiał zwołania zebrania. W związku z czym pozostali członkowie wspólnoty postanowili samodzielnie zwołać zebranie w dniu 15 czerwca 2023r. Powód został poinformowany telefonicznie o planowanym terminie zebrania przez S. K..

Powód nie przybył na zebranie, w związku z tym członkowie wspólnoty mieszkaniowej zaproponowali inny termin zebrania - 23 czerwca 2023 r. Jednak i na tym terminie powód nie stawił się na zebranie.

Tego samego dnia tj. 23 czerwca 2023 r. członkowie wspólnoty wywiesili na tablicy ogłoszeń znajdującej się na parterze budynku, ogłoszenie o zwołaniu zebrania członków Wspólnoty w dniu 30 czerwca 2023 r. o godzinie 19.00. Ogłoszenie nie zawierało informacji na temat tego, że w czasie zebrania ma zostać poruszona kwestia odwołania powoda z funkcji przewodniczącego zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

/ dowód: ogłoszenie o zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 30 czerwca 2023r. (k. 36)/

Powód po raz kolejny na zebranie nie przyszedł i w żaden sposób nie usprawiedliwił swojej nieobecności na zebraniu. W związku z tym pozostali członkowie Wspólnoty, mając na uwadze prawidłowe funkcjonowanie Wspólnoty, podjęli wspólną decyzję o przeprowadzaniu zebrania pomimo nieobecności powoda.

Uchwałą z dnia 30 czerwca 2023r. członkowie Wspólnoty zadecydowali o odwołaniu powoda z pełnienia funkcji Przewodniczącego Zarządu Wspólnoty.

Uchwała została podjęta większością głosów (3 głosy za, na 4 głosy uprawnione).

Odpis powyższej uchwały został przesłany powodowi listem poleconym wraz z informacją o konieczności złożenia przez powoda na piśmie sprawozdania z działalności zarządu za okres od 1 stycznia 2022 r. do 30 czerwca 2023r.

W odpowiedzi na powyższe pismo, powód zarządzał uchylenia uchwały z dnia 30 czerwca 2023 r., gdyż jego zdaniem uchwała nie jest prawomocna, albowiem zebranie zostało zwołane bez zachowania koniecznych procedur uprzedniego poinformowania o zebraniu członków zarządu.

/ dowody : uchwała nr 2/2023 właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. z dnia 30 czerwca 2023r. (k. 6), pismo skierowane przez pozwaną Wspólnotę do powoda dnia 3 lipca 2023r. (k. 8), odpowiedz powoda z dnia 20 lipca 2023r. (k. 10), przesłuchanie powoda (k. 78-79), przesłuchanie C. C. (k. 79), (k. 86-87)/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o następującą ocenę dowodów.

Za wiarygodne należało uznać dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, gdyż ich wiarygodność i moc dowodowa, nie były kwestionowane w toku postępowania.

Powód zeznawał w sposób wiarygodny. Za wiarygodne Sąd uznał zeznania powoda w zakresie w jakim powód wskazywał, że pełnił funkcję przewodniczącego Wspólnoty Mieszkaniowej, po czym został odwołany z pełnienia tej funkcji. Za wiarygodne uznać należało również twierdzenia powoda, iż ogłoszenie dotyczące zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 30 czerwca 2023r. nie zawierało informacji co do tego, że na zebraniu ma być poruszany temat odwołania przewodniczącego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powód wskazał również, że obecnie nie chciałby pełnić roli przewodniczącego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Członek zarządu pozwanej Wspólnoty C. C. zeznawała w sposób wiarygodny i zgodny z reszta materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Wskazała, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej byli niezadowoleni ze sprawowanego przez powoda zarządu jako przewodniczącego Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku z powyższym pozostali członkowie zarządu zadecydowali o zwołaniu zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 30 czerwca 2023 r., na którym to zebraniu większością głosów zadecydowali o odwołaniu powoda z pełnienia funkcji przewodniczącego Wspólnoty Mieszkaniowej.

Członek zarządu pozwanej Wspólnoty S. K. zeznawał w sposób wiarygodny, logiczny i spójny z resztą materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Wskazał, że wspólnota nie była zadowolona ze sprawowania przez powoda funkcji przewodniczącego zarządu, w związku z tym na zebraniu dnia 30 czerwca 2023 r. pozostali członkowie zarządu zdecydowali jednogłośnie o odwołaniu powoda z pełnienia tej funkcji.

Sąd zważył co następuje:

Pozwem z dnia 18 sierpnia 2023 r. powód E. W. wniósł o uchylenie uchwały nr 2/2023 z dnia 30 czerwca 2023 r. w sprawie odwołania go z funkcji przewodniczącego zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 2 ustawy).

Z artykułu 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że istnieją cztery samodzielne podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu, z których każda stanowić może autonomiczną podstawę do uchylenia uchwały. Niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Jednakże uchybienia formalne jakich się dopuszczono, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na zebraniu uchwał, tylko wtedy jeśli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na ich treść.

Powód nie wykazał, że uchwała z dnia 18 sierpnia 2023 r. Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. została wydana niezgodnie z przepisami prawa.

Powód nie udowodnił, że zwołanie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 30 czerwca 2023r. odbyło się bez jego zgody i wiedzy, albowiem w swoich pismach procesowych powód sam wskazał, że rozmawiał na temat zebrania telefonicznie ze S. K. i poinformował go, że nie będzie uczestniczył w zebraniu z uwagi na swój zły stan zdrowia.

W toku postępowania sądowego udowodnione zostało, że ogłoszenie o zebraniu wspólnoty wywieszone zostało w sposób zwyczajowo przyjęty tj. zostało wywieszone na klatce schodowej na tablicy ogłoszeń. Co prawda ogłoszenie nie zawierało informacji na temat planowanego głosowania co do odwołania powoda z pełnienia funkcji przewodniczącego wspólnoty mieszkaniowej tj. jednak zdaniem Sądu to uchybienie nie miało znaczenia dla oceny ważności uchwały podjętej w dniu 30 czerwca 2023 r.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, Izba Cywilna z dnia 11 stycznia 2007 r. (sygnatura akt: III CSK 370/06) nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania.

Ustawa o własności lokali w art. 30 ust. 3 wskazuje co powinno być przedmiotem corocznego zebrania właścicieli, w pozostałym zakresie ustawa nie nakazuje podejmowania uchwał na specjalnie w tym celu zwołanym zebraniu.

Sąd podziela utrwalony w judykaturze pogląd, iż zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd czy zarządcę (tak wyrok SN z 29 września 2010 r., V CSK 52/10, OSNC 2011, nr 4, poz. 48). Przepisy ustawy o własności lokali charakteryzuje brak rygoryzmu co do reguł dotyczących zwoływania zebrania właścicieli lokali i obradowania na takim zebraniu. Lege non distinguente należy zatem przyjąć, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które - jak w niniejszej sprawie - nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd. Zarzuty formalne mogą więc stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucona wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

W myśl art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Przepis w żaden sposób nie ogranicza swobody właścicieli lokali w tej kwestii, nie wymaga nawet podania przyczyn odwołania członka zarządu. Uprawnienie do odwołania zarządu, jak też powołania nowego zarządu nie jest ograniczone żadnymi wymogami. W ocenie Sądu zebranie właścicieli lokali było zatem władne podjąć uchwałę w kwestii zmiany zarządu. Niewątpliwie też uzyskano wymaganą większość do podjęcia zaskarżonej uchwały.

We wspólnotach mieszkaniowych uchwały zapadają większością bezwzględną. Zatem, za podjęciem uchwały wspólnoty opowiedzieć się muszą właściciele reprezentujący więcej niż 50% udziałów we współwłasności. Jeżeli uchwała uzyskała większość, to właściciel, który skarży ją z powodów formalnych powinien wykazać, że uchybienia formalne miały rzeczywisty wpływ na podjęcie uchwały lub jej treść. Powinien zatem wykazać, że jest co najmniej wysoce prawdopodobne, że część osób, która przegłosowała uchwałę głosowałaby inaczej, gdyby dochowano warunków formalnych. Powód takiego dowodu nie przeprowadził. W świetle powyższego zarzuty powoda dotyczące naruszenia art. 32 ustawy o własności lokali trzeba uznać za nie zasługujące na uwzględnienie.

Ponadto sam powód wskazał, że nie ma woli dalszego pełnienia funkcji przewodniczącego wspólnoty mieszkaniowej. W efekcie nie można uznać, by powód dowiódł, że procedura podjęcia uchwały była sprzeczna z prawem, ani tym bardziej by ewentualna wadliwość tej procedury miała lub mogła mieć wpływ na jej treść.

Przy tym w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03 (OSNC 2005/78/132) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Nie ulega zaś wątpliwości, że zaskarżona uchwała została podjęta przez wspólnotę jako ogół mieszkańców a nie jej zarząd, czy zarządca nieruchomości.

Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się w przedmiocie wadliwości w dokonywaniu zawiadomień o zebraniu właścicieli, w powiązaniu z podstawami zaskarżenia uchwał na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. W wyroku z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00 Sąd Najwyższy stwierdził, że nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art. 32 u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25 ust. 1 u.w.l. odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc wykazanie, że nieobecność właściciela lokalu mogła mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem. Z kolei, w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03 Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. To stanowisko było kontynuowane w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06, aż do konkluzji, że decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Sąd podziela powyższy kierunek wykładni.

Przy czym wyraźnie podkreślić należy, że zgodnie z przyjętym orzecznictwem członkowie wspólnoty mogą w każdej chwili odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, podejmując stosowną uchwałę. Nie muszą też podawać przyczyn odwołania.

Nie można również przyjąć, że zaskarżone uchwały powinny podlegać uchyleniu jako naruszające interes powoda jako właściciela lokalu. Nawet naruszenie subiektywnego interesu właściciela lokalu poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, powód powinien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z współwłaścicieli pozostałych lokali. Nie można zaś rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty. Powód nie wskazał w jaki sposób zaskarżona uchwała miałyby naruszać jego interes, a nie sposób uznać by niezidentyfikowany bliżej interes powoda miał przeważyć nad interesem ogółu mieszkańców wspólnoty.

Ingerencja sądu w prawo własności, przejawiająca się w uchyleniu uchwał podjętych przez współwłaścicieli, ma charakter wyjątku od reguły i może następować wyłącznie w tych wypadkach, w których – z uwagi na podstawy wymienione w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali – nie daje się ona pogodzić z porządkiem prawnym. Powód nie wykazał, by takie okoliczności w niniejszej sprawie miały miejsce, co czyni powództwo niezasadnym.

W związku z powyższym Sąd w punkcie pierwszym wyroku oddalił powództwo.

O kosztach zastępstwa procesowego udzielonego przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu orzeczono na podstawie § 2 i § 14 ust. 1 pkt.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 maja 2024 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2024 r., poz. 764). Oplata została ustalona w wysokości 360 zł, czyli takiej, jak w sprawie o uchylenie uchwały organu spółdzielni, jako najbardziej podobnej do przedmiotu sprawy niniejszej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie wyżej powołanych przepisów prawa, orzeczono jak w sentencji wyroku.

Jacek Grudziński

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE