UZASADNIENIE

Ł. W. i K. W. pozwem z dnia 3 lutego 2023 r. (data nadania, k.61), skierowanym przeciwko Wspólnocie (...)” w W. wnieśli o:

1. stwierdzenie nieistnienia, względnie uchylenie uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” w W. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2019 r. oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej,

2. stwierdzenie nieistnienia, względnie uchylenie uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” przy ul. (...) w W. oraz współwłaścicieli lokali garażowych przy ul. (...) i ul. (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego Wspólnoty (...)” przy ul. (...) na rok 2020/2021 oraz wysokości opłat wnoszonych przez współwłaścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2020/2021 r.,

3. stwierdzenie nieistnienia, względnie uchylenie uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” w W. w sprawie stawek opłat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Dodatkowo powodowie wnieśli również o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz solidarnie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami ustawowymi według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że Wspólnota (...)” składa się z dwóch budynków mieszkalnych położonych w W. przy ul. (...) i obejmuje 334 samodzielnych lokali, w tym 4 garaże wielostanowiskowe oraz 8 lokali niemieszkalnych.

Ł. W. i K. W. podali, że są członkami pozwanej Wspólnoty (...)” jako współwłaściciele lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w W. oraz współwłaściciele lokalu garażowego (...) przy ul. (...), w 10/1240 udziału, a zatem przysługuje im uprawnienie do zaskarżenia ww. uchwał zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.

Pozwana Wspólnota (...)” w W. w dniu 22 grudnia 2020 r. podjęła 3 uchwały: uchwałę nr (...) r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2019 r. oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej, uchwałę nr (...) r. w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego Wspólnoty (...)” przy ul. (...) na rok 2020/2021 oraz wysokości opłat wnoszonych przez współwłaścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2020/2021 r. oraz uchwałę nr (...) r. w sprawie stawek opłat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Powodowie zakwestionowali istnienie ww. uchwał wskazując, że zaskarżone uchwały zostały podjęte niewielką większością głosów (uchwały nr (...) i (...) przekraczającą 50 % o niecały procent). W ocenie powodów istnieje ryzyko, że w rzeczywistości żadna z uchwał nie uzyskała wymaganej większości głosów. Powodów utwierdza w tym zachowanie pozwanej, która zignorowała wniosek powodów o umożliwienie im zapoznania się z kartami do głosowania.

Argumentując przesłanki do uchylenia uchwały nr (...) powodowie wskazali, że ich zdaniem sprawozdanie finansowe nie odpowiada przepisom o rachunkowości, jest niejasne, ponadto zawiera błędny metodologiczne i rachunkowe.

Po pierwsze do kosztów zarządzania nieruchomością wspólną błędnie zaliczano eksploatację miejsca postojowego (pozycja 11 sprawozdania). Zdaniem powodów koszty eksploatacji tych miejsc nie mogą być rozliczane jako część nieruchomości wspólnej, lecz powinny zostać rozliczone odrębnie i poniesione wyłącznie przez właścicieli tych garaży. Ponoszenie ww. wydatków przez wszystkich członków wspólnoty, w tym osoby które nie dysponują ani udziałami w garażach ani miejscami postojowymi, narusza art. 13 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.

Co więcej, zaliczenie kosztów eksploatacji miejsc postojowych (w kwocie 326 923,26 zł) jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną niewątpliwie wpływa na wynik finansowy Wspólnoty, a to skutkuje wadliwością uchwały w zakresie § 2 , w którym właściciele podejmują decyzję co do błędnej kwoty.

Po drugie, w ocenie strony powodowej sprawozdanie jest nierzetelne i niejasne. Na podstawie sprawozdania finansowego nie sposób ustalić jakie jest faktyczne zadłużenie właścicieli. I tak, pkt B1 i B2 tabeli V sprawozdania finansowego wskazuje zaległości właścicieli z tytułu opłat eksploatacyjnych, funduszu remontowego i świadczeń oraz z tytułu postępowań sądowych na dzień 31 grudnia 2019 r. łącznie w kwocie 141 717,56 zł. Tymczasem z części VI sprawozdania wynika, że stan zadłużenia mieszkańców wobec Wspólnoty na dzień 31 grudnia 2019 r. wynosi 101 134,24 zł.

Innego rodzaju uchybieniem było to, że zarząd pozwanej Wspólnoty przedstawiając sprawozdanie finansowe nie sporządził (a w każdym razie nie przedstawił właścicielom lokalu) sprawozdania zawierającego informację o podejmowanych przez niego działaniach, do czego był zobowiązany na mocy art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali. Sprawozdanie finansowe jest częścią sprawozdania zarządu, nie może go jednak zastępować. W ocenie powodów brak sprawozdania z działalności zarządu oraz wadliwość sprawozdania finansowego powinny skutkować odmową udzielenia absolutorium.

Argumentując z kolei przesłanki do uchylenia uchwały nr (...) powodowie wskazywali, na jej sprzeczność z art. 12 ust. 2 ustawy prawo o własności lokali, w myśl którego właściciel lokalu zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów. W § 2 uchwały ustalono bowiem - wbrew ww. zasadzie - opłaty zaliczkowe na poczet kosztów dozoru nieruchomości wspólnej w równej wysokości 52,95 zł za lokal.

Dodatkowo w ocenie Ł. W. i K. W. analiza załącznika nr 1 do tej uchwały i porównanie go z danymi zawartymi w sprawozdaniu finansowym stanowiącym załącznik do uchwały (...) wskazuje, że wysokość zaliczek została znacząco i w sposób nieuzasadniony zawyżona. Wydatki na lata 2020/2021 oraz w ich konsekwencji wysokość zaliczek nie zostały ustalone w oparciu o faktycznie poniesione w roku 2019 wydatki, co narusza nie tylko zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością, ale także interesy właścicieli, poprzez zobowiązanie ich do ponoszenia wygórowanych i nieuzasadnionych obiektywnie opłat.

Odnoszą się do zaskarżonej uchwały nr (...) powodowie wskazali na nieuprawnione zwolnienie właścicieli lokali niemieszkalnych - sklepów, punktów gastronomicznych czy usługowych, a także właścicieli lokali garażowych z uiszczania zaliczek na fundusz remontowy przeznaczony na pokrywanie kosztów całej nieruchomości wspólnej. Wobec tego środki na fundusz remontowy gromadzone są z wpłat jedynie części właścicieli, a zatem wydatki z tego funduszu finansowane są wyłącznie przez właścicieli lokali mieszkalnych, co stanowi naruszenie art. 12 ust. 2 ustawy, o własności lokali (naruszenie zasady uczestnictwa w kosztach proporcjonalnie do posiadanych udziałów).

Powodowie sprzeciwili się ponadto nieuzasadnionemu pokrywaniu ze środków zgormadzonych na funduszu remontowym kosztów prac związanych z utrzymaniem wyodrębnionych lokali - garaży, co jest sprzeczne z art. 13 ustawy o własności lokali.

Wśród planowanych wydatków wskazanych w załączniku nr 1 do przedmiotowej uchwały znajduje się bowiem m.in. modernizacja bram garażowych. Tymczasem wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu powinien ponosić wyłącznie jego właściciel (art. 13 ustawy).

Uchwała nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego Wspólnoty (...)” przy ul. (...) na rok 2020/2021 oraz wysokości opłat wnoszonych przez współwłaścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2020/2021 r. narusza również interesy powodów bowiem z treści zaskarżonej uchwały ani z załącznika do niej nie wynika, w którym z lokali garażowych mają być przeprowadzone planowane prace, w tym modernizacja bramy garażowej (pozew, k.3-16).

Wspólnota (...)” w W. w odpowiedzi na pozew z dnia 18 kwietnia 2023 r. (data nadania, k.323), wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów kosztów procesu, z wyszczególnieniem kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, iż podjęte uchwały są zgodne z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, a także z samym interesem powodów i brak jest podstaw do kwestionowania podjętych uchwał.

Odnosząc się do zarzutu powodów dotyczącego niepodjęcia zaskarżonych uchwał z uwagi na brak wymaganej większości pozwana wyjaśniła, iż powodowie nie przedstawiają żadnych wiarygodnych dowodów na w/w okoliczność. Skoro uchwały zostały podjęte w ocenie powodów niewielką większością głosów, to tym samym przyznają oni, że zostały podjęte większością głosów i tym samym zostały podjęte w sposób prawidłowy. Bez znaczenia w ocenie pozwanej jest fakt jaki jest procent głosów „za” ponad wymaganą większość, bowiem uchwała jest tak samo prawidłowo podjęta gdy za głosuje 52% jak i 99% uprawnionych do głosowania. Ponadto, wskazano, iż Wspólnota informowała właścicieli lokali o podjętych uchwałach, świadczą o tym zawiadomienia o podjęciu uchwał i ich treści. Tym samym skoro uchwały zostały podjęte większością głosów, nawet jeżeli stosunkowo niedużo było głosów ponad wymaganą większość, nie unieważnia to w żaden sposób uchwały i sposobu jej podjęcia.

W zakresie zarzutów powodów co do uchwały nr (...) pozwana wskazała, iż strona powodowa nie przedstawiła żadnych dowodów na to, iż sprawozdanie nie zostało sporządzone w sposób właściwy. W ocenie pozwanej sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w sposób prawidłowy i wbrew twierdzeniom powodów nie zawiera żadnych wad i nie uchybia przepisom ustawy o rachunkowości. Zaznaczano, iż Wspólnota zobowiązana jest do dbania o stan techniczny budynku, jego bezpieczeństwo a także estetykę. Garaże, poszczególne miejsca postojowe stanowią także w tym zakresie część nieruchomości wspólnej. Gdyby takich części nieruchomości nie uznawać za część nieruchomości wspólnej, to wówczas Wspólnota mogłaby decydować tylko o niektórych fragmentach nieruchomości z której korzystają wszyscy mieszkańcy. Taki stan mógłby w sposób oczywisty pogorszyć stan techniczny nieruchomości. Również za bezpodstawne uznać należy zarzuty powodów dotyczących wadliwego udzielenia absolutorium Zarządowi. Ponadto przewidziane prace i ich koszt nie stanowiły kosztu utrzymania odrębnego lokalu wbrew twierdzeniom strony powodowej. Nieprawdziwe są twierdzenia powodów, iż winny być one ponoszone przez właścicieli poszczególnych lokali. Stan garaży inny niż dobry i prawidłowy stanowi zagrożenie dla mieszkańców, a tym samym zagraża nieruchomości wspólnej, ma wpływ na całokształt budynków, a także estetykę.

W zakresie zarzutów powodów co do uchwały nr (...) (w szczególności nieprawidłowego ustalenia opłaty zaliczkowej na poczet kosztów dozoru) pozwana wskazała, iż koszty związane z utrzymaniem nieruchomości są pokrywane przez właścicieli lokali zgodnie z przysługującymi im udziałami w nieruchomości wspólnej, jednakże decyzją członków Wspólnoty koszt dozoru został wyłączony z tej kategorii i zgodnie z przedmiotową uchwałą jest pokrywany w równej wysokości przez każdego właściciela lokalu. W ocenie pozwanej koszt dozoru nie stanowi kosztu zarządu nieruchomością wspólną i może być ustalony w sposób jednakowy dla wszystkich właścicieli lokali, którzy w uchwale wyraźnie odpowiedzieli się za tym rozwiązaniem. W tego względu uchylenie uchwały, która jest potwierdzeniem woli członków wspólnoty w tym zakresie, będzie sprzeczne z art. 25 ustawy o własności lokali.

Z daleko posuniętej ostrożności procesowej, pozwana wskazała, że w przypadku uznania przez Sąd, że koszt dozoru winien zostać określony w sposób inny niż równo dla wszystkich właścicieli, uchylenie uchwały nr (...) w całości wiązać się będzie z koniecznością uchwalenia przez właścicieli lokali ponownej uchwały w tym samym, poprzednio zaakceptowanym kształcie w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Odnosząc się do zarzutu strony powodowej dotyczącego ustalenia przez Wspólnotę wysokości planowanych kosztów i zaliczek w oparciu o błędne dane oraz zawyżenia zaliczki, pozwana wskazała, iż to nie Zarząd a członkowie Wspólnoty przyjęli wysokość takich zaliczek. Wskazać należy, że ustalenie zaliczek i uchwalenie uchwały poprzedzone było skrupulatną analizą sytuacji finansowej Wspólnoty i kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. W ocenie pozwanej nielogicznym byłoby takie działalnie Wspólnoty, w którym biorąc pod uwagę odpowiedzialność jaką ponosi za prawidłowe zarządzanie nieruchomością, mogłaby w sposób zupełnie dowolny ustalić wysokość opłat jakie mają ponosić właściciele lokali. Z załącznika nr 1 do uchwały (...) wynika jakie Wspólnota poniosła koszty w 2019r., jak zostały rozliczone zaliczki i przychody, jaki był ostateczny wynik roku bieżącego, a także jaki jest stan zadłużenia właścicieli lokali. Na podstawie tych wszystkich danych ustalone zostały zaliczki na kolejny rok i nie sposób uznać, że taka analiza stanowi losowe przyjęcie wysokości opłat.

W zakresie zarzutów powodów co do uchwały nr (...) pozwana wskazała, iż treść uchwały daje wyraz woli właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty. W związku z powyższym brak jest podstaw do stwierdzenia, iż w/w uchwała godzi w interesy członków Wspólnoty a tym samym i w powodów. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wydatkowania środków z funduszu remontowego na utrzymanie wyodrębnionych lokali – garaży pozwana zaznaczyła, iż garaż, poza wyodrębnionymi konkretnymi miejscami postojowymi, stanowi także część wspólną nieruchomości. Gdyby takich części nieruchomości nie uznawać także za część nieruchomości wspólnej, to wówczas Wspólnota mogłaby decydować tylko o niektórych fragmentach nieruchomości z której korzystają mieszkańcy. Taki stan mógłby pogorszyć stan techniczny nieruchomości, bowiem brak konserwacji, utrzymywania porządku czy innych prac naprawczych w obrębie garaży mógłby stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa całej nieruchomości. Przewidziane prace i ich koszt nie stanowiły kosztu utrzymania odrębnego lokalu, zatem nieprawdziwe są twierdzenia powodów, iż winny być one ponoszone przez właścicieli poszczególnych lokali. Stan garaży inny niż dobry i prawidłowy stanowi zagrożenie dla mieszkańców, a tym samym zagraża całej nieruchomości wspólnej, ma wpływ na całokształt budynków, bezpieczeństwo a także i estetykę.

Mając powyższe na uwadze powodowie nie wykazali by uchwały będące przedmiotem postępowania były niezgodne z przepisami prawa i by naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólny, lub też by uchwały w jakikolwiek inny sposób naruszały interes powodów. Uchwały zostały podjęte wymaganą większością głosów, nie naruszają interesów powodów ani innych członków Wspólnoty, tym samym nie ma podstaw do stwierdzenia ich nieistnienia lub też uchylenia (odpowiedź na pozew, k. 78-83).

W piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2023 r. (data nadania, k.408), stanowiącym replikę na odpowiedź na pozew Ł. W. i K. W. podtrzymali stanowisko w sprawie.

W pierwszej kolejności powodowie, powołując się na zaoferowane przez stronę pozwaną karty do głosowania wskazali, iż zaskarżone uchwały nie zostały podjęte, gdyż nie uzyskały wymaganej prawem większości 50% głosów „za”. Zaznaczono, iż w wielu przypadkach głosy zostały błędnie policzone – Zarząd Wspólnoty uznawał za prawidłowe głosy oddane przez osoby nie będące właścicielami lokali i nieposiadające stosownego pełnomocnictwa (wymagane pełnomocnictwo rodzajowe a nie ogólne), jak również zaliczał głosy oddane przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddane „z całości” udziału przynależnego do lokalu, naruszając tym samym art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali. Poczynione przez powodów wyliczenia wykazują, iż pozwana ustalając wynik głosowań błędnie zaliczyła głosy reprezentujące co najmniej 2,70% udziałów nieruchomości Wspólnej, co przy wynikach 51,28%, 50,89% i 50,37% pozwala stwierdzić, iż żadna z trzech podjętych uchwał nie została podjęta.

Odnosząc się do argumentacji strony pozwanej dotyczącej ustosunkowania się do zarzutów powodów w zakresie uchwały (...) wskazano, iż strona pozwana w odpowiedzi na pozew nawet nie twierdziła, by zostało sporządzone sprawozdanie zarządu z działalności (rozumiane jako sprawozdanie opisowe), a tym bardziej sprawozdania takiego nie przedstawiła. Potwierdzony został tym samym zarzut, iż w pozwanej Wspólnocie nie było sporządzone sprawozdanie Zarządu z działalności wymagane zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o własności lokali. Zaznaczono, iż treść przedłożonego sprawozdania finansowego jednoznacznie potwierdziło podejrzenia powodów, co do nie spełniania przez oryginalny dokument warunków wymaganych ustawą o rachunkowości – sprawozdanie finansowe powinno zostać podpisane m.in. przez wszystkich członków organu wieloosobowego kierującego jednostką (art. 52 ust. 2 ustawy o rachunkowości). Tymczasem brak jest takich podpisów na „dokumencie" sporządzonym przez pozwaną. Mając na uwadze powyższe nie można uznać udzielonego absolutorium za prawidłowe.

Odnosząc się do argumentacji strony pozwanej dotyczącej ustosunkowania się do zarzutów powodów w zakresie uchwały (...) wskazano, iż całkowicie błędne jest stanowisko pozwanej, że właściciele lokali mogą niektóre koszty „wyłączyć” z kategorii kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (stoi to w sprzeczności ze stanowiskiem przedstawionym na stronie 3 odpowiedzi na pozew, gdzie pozwana zaprzeczyła twierdzeniu, jakoby koszty dozoru nie stanowiły kosztów zarządu nieruchomością wspólną). Powodowie zakwestionowali stanowisko pozwanej, w którym wskazała, iż „uchylenie uchwały, która jest potwierdzeniem woli członków wspólnoty w tym zakresie będzie sprzeczne z art.. 25 u.w.l.”, gdyż przyjęcie takiego stanowiska oznaczałoby, że żadna uchwała podjęta przez właścicieli nie podlegałaby kontroli sądowej stanowiąc potwierdzenie woli właścicieli. Ponadto pozwana nie wykazała, by wysokość zaliczek została ustalona o jakiekolwiek obiektywne i racjonalne kryteria. W sytuacji gdy planowane koszty są rażąco wyższe od kosztów roku poprzedniego, to pozwana winna wykazać, że tak znaczące podwyższenie tych kosztów było racjonalne.

Odnosząc się do argumentacji strony pozwanej dotyczącej ustosunkowania się do zarzutów powodów w zakresie uchwały (...) wskazano, iż znajdujące się we wspólnocie garaże stanowią wyodrębnione lokale niemieszkalne, mają właścicieli nie pokrywających się 1:1 z właścicielami lokali i prowadzone są dla nich księgi wieczyste. Wskazano, iż w świetle treści ksiąg wieczystych, jak też treści księgi wieczystej prowadzonej dla budynku nie może budzić wątpliwości, że zlokalizowane w budynkach pozwanej wspólnoty garaże nie stanowią części nieruchomości wspólnej, lecz odrębne lokale. W związku z tym nie ma znaczenia, czy (i w jakim stopniu) służą one niektórym właścicielom lokali. Koszty ich utrzymania (m.in.. sprzątania, kosztów konserwacji i remontów) nie mogą być traktowane jako koszty zarządu nieruchomości wspólnej, lecz muszą być ponoszone wyłącznie przez właścicieli tych wyodrębnionych lokali (replika na odpowiedź na pozew, k.348-353).

Pismem procesowym z dnia 30 czerwca 2023 r. (data nadania, k.695) pozwana Wspólnota podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Odnosząc się do lokalu nr (...) przy ul. (...) pozwana wskazała, iż M. J. po zawarciu związku małżeńskiego zmieniła nazwisko, przy czym na karcie do głosowania widnieje poprzednie nazwisko, ale głos ten uznać należy za ważnie oddany bowiem złożony został przez właściciela lokalu.

W kwestii lokalu nr (...) przy ul. (...) pozwana wskazała, iż w dacie głosowania A. F. nie była już właścicielką w/w lokalu bowiem sprzedała go E. J., która jako nowa właścicielka lokalu wzięła udał w głosowaniu, przez co głos przez nią oddany uznać należy za ważny.

Odnosząc się do lokalu nr (...) przy ul. (...) pozwana wskazała, iż głos został oddany prawidłowo bowiem L. i B. B. pozostają w ustawowej małżeńskiej wspólności majątkowej.

W kwestii lokalu nr (...) przy ul. (...) pozwana wyjaśniła, iż pierwotnie właścicielami ujawnionymi w księdze wieczystej lokalu byli M. W., E. W. oraz J. W., przy czym M. i E. W. łączyła wspólność ustawowa majątkowa małżeńska. E. W. zmarła w 2015 r., przy czym fakt ten nie został odnotowany w księdze wieczystej nr (...). M. W. udzielił J. W. pełnomocnictwa do działania w jego imieniu we wszystkich sprawach związanych z w/w lokalem, wobec czego głos oddany przez J. W. uznać należy za ważny również w stosunku do udziału M. W..

W związku z powyższym w ocenie pozwanej brak jest podstaw do twierdzenia, iż przedmiotowe uchwały nie zostały podjęte większością głosów (pismo z 30.06.2023 r., k.685-688).

Na rozprawie w dniu 6 listopada 2023 r. strona powodowa dokonała cofnięcia pozwu w zakresie roszczeń o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) i uchwały nr (...) i zarazem oświadczyła, iż popiera roszczenia o uchylenie tych dwóch uchwał. W zakresie roszczenia ustalenia nieistnienia, ewentualnie uchylenia uchwały nr (...) pełnomocnik powodów podtrzymał dotychczasowe stanowisko (k. 784). Na tej samej rozprawie pełnomocnik pozwanej wyraził zgodę na to częściowe cofnięcie pozwu (k. 784).

Postanowieniem z dnia 8 listopada 2023 r. Sąd umorzył postępowanie w zakresie w jakim strona powodowa dokonała częściowego cofnięcia pozwu (k. 785).

Strony w dalszym toku postępowania podtrzymały dotychczasowe stanowiska w sprawie.

Na podstawie przedstawionego materiału dowodowego Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota (...)” składa się z dwóch budynków mieszkalnych położonych w W. przy ul. (...) i obejmuje 334 samodzielnych lokali (w tym 119 przy ul. (...) przy ul. (...)) o łącznej powierzchni użytkowej 31 711,55 m2 (odpowiednio 11 236,14 m2 oraz 20 475,41 m2), w tym 4 garaże wielostanowiskowe (2 w budynku przy ul. (...) w budynku przy ul. (...)) oraz 9 lokali niemieszkalnych (1 w budynku przy ul. (...) w budynku przy ul. (...)). W garażach są zarówno miejsca postojowe jak też boksy gospodarcze (odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) – k. 17-19v).

Ł. W. i K. W. są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w W. o powierzchni 60,95 m2. Lokal powodów jest lokalem wyodrębnionym i zgodnie z działem I księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) (odpis zwykły księgi wieczystej nr (...) – k.20).

Pismem z dnia 22 grudnia 2020 r. (stanowiącym załącznik do e-maila wysłanego członkom Wspólnoty tego samego dnia) Zarząd Wspólnoty (...)” przedstawił członkom Wspólnoty propozycje uchwał podając je pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, tj.:

1. uchwała nr (...) w sprawie: przyjęcia sprawozdania finansowego za 2019 r. oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej;

2. uchwała nr (...) w sprawie: zatwierdzenia planu gospodarczego Wspólnoty (...)” przy ul. (...) na rok 2020/2021 oraz wysokości opłat wnoszonych przez właścicieli lokalu na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2020/2021 r. i wysokości opłat na poczet utrzymania hal garażowych wnoszonych przez współwłaścicieli lokali garażowych;

3. uchwała nr (...) w sprawie: stawek opłat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków funduszu remontowego.

W treści pisma poinformowano członków Wspólnoty, iż wypełnione karty można zostawić na ochronie osiedla bądź w skrzynkach administracyjnych znajdujących się przy klatce (...), budynek (...) (obok ochrony) oraz przy Biurze Administracji przy klatce (...) budynek (...). Podpisane karty można również było przesłać w formie skanu mailowo do Zarządu i Administracji osiedla. Jednocześnie poinformowano, iż z uwagi na wciąż obowiązujący stan epidemiologiczny nie może zostać przeprowadzone Zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej (e-mail z 22.12.2020 r., pismo z 22.12.2020 r. wraz z załącznikami: projekty uchwał nr (...), (...), (...) wraz z załącznikami, informacja na temat uchwał, karta do głosowania zawarte na płycie CD – k.22).

Głosowanie nad spornymi uchwałami odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie czerwiec 2020 r. – grudzień 2022 r . (okoliczność bezsporna; karty do głosowania lokalu przy ul. (...) – k.126-207 oraz ul. (...) – k.208-332).

Pismem z dnia 19 grudnia 2022 r. (stanowiącym załącznik do e-maila wysłanego członkom Wspólnoty w dniu 28 grudnia 2022 r.) Zarząd Wspólnoty (...)” poinformował członków Wspólnoty o podjęciu uchwał nr: (...), (...) oraz (...) (e-mail z 28.12.2022 r., pismo z 19.12.2022 r. zawarte na płycie CD – k.22).

Uchwałą nr (...) z dnia 22 grudnia 2020 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2019 r. oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, postanowiono:

1. przyjąć sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia 2019 r. do 31 grudnia 2019 r., przedstawione przez Zarząd Wspólnoty, wg załącznika nr 1 (§ 1);

2. wynik finansowy roku 2019 w wysokości 161 462,73 złotych przekazać na fundusz remontowy (§ 2);

3. udziela absolutorium Zarządowi w składzie: K. K. (1) (za okres od 1 stycznia 2019 r. do 28 października 2019 r.), J. O., J. S., S. W. (za okres od 1 stycznia 2019 r. do 7 października 2019 r.) za działalność na rzecz Wspólnoty w roku 2019 (§ 3).

Uchwała wchodziła w życie z dniem podjęcia (§ 4) i została podjęta większością głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów (za przyjęciem głosowało 51,28% udziałów, przeciw 2,56%, łącznie głosowało 53,84%) (uchwała nr (...) z 22.12.2020 r. wraz z załącznikami – k.23-29).

Uchwałą nr (...) z dnia 22 grudnia 2020 r. w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego Wspólnoty (...)" przy ul. (...) na rok 2020/2021 oraz wysokości opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2020/2021 r., na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, postanowiono:

1. zatwierdzić plan gospodarczy na rok 2020/2021 dla Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W., zgodnie z treścią tabeli w załączniku nr 1 (§ 1);

2. zatwierdzić miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przy ul. (...) i ul. (...) w W. w wysokości 2,08 zł na m1 powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych oraz 52,95 zł za lokal na poczet kosztów dozoru nieruchomości wspólnej do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczego (§ 2);

3. zatwierdzić miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przy ul. (...) i ul. (...) w W., dla współwłaścicieli hali garażu podziemnego, za udział wynikający z posiadania miejsca postojowego/boksu, do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczego, w wysokości: hala garażowa (...) (-1) = 56,13 zł; hala garażowa (...) (-2) = 52,44 zł; hala garażowa (...) (-1) = 62,61 zł; hala garażowa (...) (-2) = 60,03 zł (§ 3);

4. zatwierdzić miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet kosztów utrzymania hali garażu podziemnego (zgodnie z treścią tabeli w załączniku nr 2), dla współwłaścicieli hali garażu podziemnego, za udział wynikający z posiadania miejsca postojowego/boksu, do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczego, w wysokości: hala garażowa (...) (-1) = 30,91 zł; hala garażowa (...) (-2) « 28,88 zł; hala garażowa (...) (-1) = 34,26 zł; hala garażowa (...) (-2) = 33,06 zł (§ 4).

Uchwała wchodziła w życie z dniem podjęcia (§ 5) i została podjęta większością głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów (za przyjęciem głosowało 50,89% udziałów, przeciw 2,96%, łącznie głosowało 53,85%) (uchwała nr (...) z 22.12.2020 r. – k.30-31 wraz załącznikiem – k.53-54).

Uchwałą nr (...) z dnia 22 grudnia 2020 r. w sprawie stawek opiat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków funduszu remontowego, na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, postanowiono:

1. zatwierdzić miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet funduszu remontowego w dotychczasowej wysokości 0,41 zł/m2 powierzchni mieszkalnej i pomieszczeń przynależnych do dnia przyjęcia kolejnego planu gospodarczego (§ 1);

2. zatwierdzić miesięczne opłaty zaliczkowe na poczet funduszu remontowego dla współwłaścicieli hali garażu podziemnego, liczone za udział wynikający z posiadania miejsca postojowego/boksu, w wysokości: hala garażowa (...) (-1) = 8,02 zł; hala garażowa (...) (-2) = 7,50 zł; hala garażowa (...) (-1) = 8,89 zł; hala garażowa (...) (-2) = 8,58 zł (§ 2);

3. zatwierdzić plan wpływów i wydatków funduszu remontowego stanowiący załącznik nr 1 do Uchwały (§ 3);

Uchwała wchodziła w życie z dniem podjęcia (§ 4) i została podjęta większością głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów (za przyjęciem głosowało 50,37% udziałów, przeciw 3,48%, łącznie głosowało 53,85%) (uchwała nr (...) z 22.12.2020 r. wraz załącznikiem – k.55-56).

W dniu 2 stycznia 2023 r. Ł. W. jako właściciel lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) zwrócił się w drodze e-mailowej do Zarządu Wspólnoty „(...)” z prośbą o umożliwienie zapoznania się z fakturami zapłaconymi przez Wspólnotę za 2019 r. oraz kartami do głosowania do uchwał nr (...) i (...) do dnia 23 stycznia 2023 r. (e-mail z 02.01.2023 r. zawarty na płycie CD – k.22).

Właściciel lokalów nr (...) w budynku przy ul. (...), nr (...) oraz nr (...) w budynku przy ul. (...) także miejsc postojowych nr (...)w Garażu (...) w budynku przy ul. (...), nr (...), nr (...) oraz nr (...) w Garażu (...) budynku przy ul. (...) – J. F. udzielił 23 września 2013 r. m.in. A. K. i innym osobom wskazanym przez (...) Sp. z o.o. pełnomocnictwa do m.in. reprezentowania go przed Wspólnotą Mieszkaniową właściwą dla posiadanych przez niego nieruchomości, w tym również do głosowania nad uchwałami Wspólnoty mieszkaniowej i ich podpisywaniem w jego imieniu. W dniu 24 września 2013 r. A. K. udzieliła I. K. pełnomocnictwa do m.in. reprezentowania J. D. F. przed Wspólnotą Mieszkaniową i zarządcą budynku, w tym również do podpisywania uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (pełnomocnictwo – k.124, upoważnienie – k.125).

Umową sprzedaży z dnia 25 kwietnia 2022 r. (Rep. A nr (...)) E. J. nabyła własność lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W. (wydruk księgi wieczystej nr (...) – k.746-752, umowa sprzedaży z 25.04.2022 r. – k.753-758).

W głosowaniu nad uchwałą nr (...) wzięło udział 72 lokali mieszkalnych (nr (...)) oraz 1 lokal niemieszkalny (nr (...)), znajdujących się w budynku przy ul. (...). W budynku przy ul. (...) wzięło udział w głosowaniu 109 lokali mieszkalnych (nr (...)) oraz 1 lokal niemieszkalny (nr (...)). Łącznie głosowało 183 lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych), z czego 176 lokali głosowało „za”, zaś „przeciw” głosowało 7 ((...): nr 6; (...): nr (...), (...), (...), (...), (...), (...)). Na karcie do głosowania pod uchwałą nr (...) brak było podpisu właściciela lokalu nr (...) ((...)) oraz nr (...)((...)) (karty do głosowania lokalu przy ul. (...) – k.126-207 oraz ul. (...) – k.208-332).

Spośród lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) znajdujących się w budynku (...), oddano nieważnie głosy dotyczące następujących lokali:

1. lokalu nr (...) (KW nr (...); udział (...); właściciel: J. V.; głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez I. K., a brak jest pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właściciela nieruchomości) (k.129 w zw. z k.124-125);

2. lokalu nr (...) (KW nr (...); udział (...); właściciele: A. i K. K. (2); głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez J. K., a brak jest właściwego pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właścicieli nieruchomości) (k.132 w zw. z k.691);

3. lokalu nr (...) (KW nr (...); udział (...), przy czym brak między współwłaścicielami ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej; współwłaściciele: A. G. i E. G.; głos „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez M. G., a brak jest w aktach pełnomocnictwa do reprezentowania przez niego współwłaścicieli nieruchomości) (k.206).

Spośród lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) znajdujących się w budynku (...), oddano nieważnie głosy dotyczące następujących lokali:

1. lokalu nr (...) (KW nr (...); udział (...); właściciel: J. V.; głos „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez I. K., a brak jest pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właściciela nieruchomości) (k.224 w zw. z k.124-125);

2. lokalu nr (...) (KW nr (...); udział (...); właściciel: J. V.; głos „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez I. K., a brak jest pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właściciela nieruchomości) (k.224 w zw. z k.124-125).

W toku liczenia głosów oddanych pod uchwałą nr (...) Zarząd Wspólnoty zaliczał głosy oddane przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddane „z całości” udziału przynależnego do lokalu. Sytuacja ta miała miejsce w przypadku lokalu:

1. nr (...), bud. (...) (KW nr (...)) - współwłaścicielami są R. W. oraz K. K. (3) dysponujący udziałem po 3256/3171155, przy czym K. K. (3) nie wzięła udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe, wobec czego zaliczony winien być jedynie udział R. W. (k.184 w zw. z k.692);

2. nr (...), bud. (...) (KW nr (...)) - współwłaścicielami są P. D. oraz B. O. dysponujący udziałem po 2813/3171155, przy czym B. O. nie wzięła udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe) wobec czego zaliczony winien być jedynie udział P. D. (k.250 w zw. z k.693);

3. nr (...) bud. (...) (KW nr (...)) - współwłaścicielami są M. i E. W. dysponujący jako małżonkowie udziałem (...) oraz J. W. dysponująca udziałem (...) przy czym M. i E. W. nie wzięli udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe) wobec czego zaliczony winien być jedynie udział J. W. (k.288 w zw. z k.694);

4. nr (...), bud. (...) (KW nr (...)) - współwłaścicielami są S. M. oraz Z. M. dysponujący udziałem po (...), (...), przy czym Z. M. nie wzięła udziału w głosowaniu (a brak było w aktach sprawy pełnomocnictwa rodzajowego) wobec czego zaliczony winien być jedynie udział S. M. (k.310).

Głosowanie nad uchwałą nr (...) odbywało się również udziałem miejsca parkingowego oraz boksu. W budynku przy ul. (...) wyodrębniony został Garaż (...) ( (...) – udział: (...)) oraz Garaż (...) ( (...) – udział: (...)), zaś przy ul. (...) Garaż (...) ( (...) – udział: (...)) oraz Garaż (...) ( (...) – udział: (...)). Za nieważne lub niewłaściwie zaliczone uznać należy głosy dotyczące:

1. miejsca postojowego nr (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciel: J. V.; głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez I. K., a brak jest pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właściciela nieruchomości) (k.129 w zw. z k.124-125);

2. miejsca postojowego nr (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciele: A. i K. K. (2); głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez J. K., a brak jest właściwego pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właścicieli nieruchomości) (k.132 w zw. z k.691);

3. miejsca postojowego nr (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciele: A. G. i E. G.; głos „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez M. G., a brak jest w aktach pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez niego właścicieli nieruchomości) (k.206);

4. miejsca postojowego nr (...) i (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciel: J. V.; głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez I. K., a brak jest pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właściciela nieruchomości) (k.129 w zw. z k.124-125);

5. miejsca postojowego nr (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciel: J. V.; głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez I. K., a brak jest pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania przez nią właściciela nieruchomości) (k.129 w zw. z k.124-125);

W toku liczenia głosów oddanych pod uchwałą nr (...) Zarząd Wspólnoty zaliczał głosy oddane przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddane „z całości” udziału przynależnego do miejsca postojowego i boksu. Sytuacja ta miała miejsce w przypadku miejsca postojowego:

1. nr (...), bud. (...), garaż (...) (właścicielami są R. W. oraz K. K. (3) dysponujący udziałem po 1828/3171155, przy czym K. K. (3) nie wzięła udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe, wobec czego zaliczony winien być jedynie udział R. W.) (k.184 w zw. z k.692);

2. nr (...), bud. (...), garaż (...) (właścicielami są M. i E. W. dysponujący jako małżonkowie udziałem (...) (2/3) oraz J. W. dysponująca udziałem (...) (1/3) przy czym M. i E. W. nie wzięli udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe, wobec czego zaliczony winien być jedynie udział J. W.) (k.288 w zw. z k.694);

3. nr (...), bud. (...), garaż (...) (właścicielami są P. D. oraz B. O. dysponujący udziałem po 1046/3171155, przy czym B. O. nie wzięła udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe, wobec czego zaliczony winien być jedynie udział P. D.) (k.250 w zw. z k.693).

Wysokość udziałów lokali głosujących „za” uchwałą nr (...), znajdujących się w budynku przy ul. (...) uznanych za nieważne wyniosła 36798/3171155 (6082 + 5193 + 4411 + 10885 + 10227), zaś nienależnie zaliczonych 12530,5/3171155 (3256 + 2813 + 3565 + 2896,5). Łączna wartość udziałów lokali niepodlegających uwzględnieniu przy liczeniu głosów wyniosła 49328,5/3171155. Wysokość udziałów miejsc postojowych głosujących „za” uchwałą nr (...), znajdujących się w Garaż (...) w budynkach przy ul. (...) uznanych za nieważnie wyniosła 12249/3171155 (1828 + 1957 + 1957 + 4338 + 2169), zaś nienależnie zaliczonych 3886/3171155 (1828 + 1012 + 1046). Łączna wartość udziałów lokali i miejsc postojowych niepodlegających uwzględnieniu (z uwagi na nieważność lub nieuzasadnione zaliczenie udziału w pełnej wysokości, w sytuacji gdy głos oddawała jedynie osoba posiadająca część ułamkową) przy liczeniu głosów wyniosła 65463,5/3171155, co stanowi 2,06% (2,06434249%) (karta do głosowania lokalu: przy ul. (...); (...)/21; (...)/112 z 24.05.2021 r. – k.129, przy ul. (...) z 30.12.2020 r. – k.132, przy ul. (...) z 03.01.2021 r. – k.154 oraz z 21.05.2021 r. – k.155, przy ul. (...) z 28.12.2020 r. – k.157, przy ul. (...) z 14.06.2020 r. – k.184, przy ul. (...) z 19.05.2021 r. – k.206, przy ul. (...) z 07.09.2021 r. – k.250, przy ul. (...) z 12.10.2022 r. – k.257, przy ul. (...) z 28.02.2021 r. – k.288, przy ul. (...) z 30.12.2020 r. – k.310, wydruki ksiąg wieczystych nr: (...) – k. 354-356, (...) – k.357-359, (...) – k.360-362, (...) – k.363-365, (...) – k.366-368, (...) – k.369-371, (...) – k.372-374, (...) – k.375-377, (...) – k.378-380, (...) – k.381-383, (...) – k.384-386, (...) – k.387-389, (...) – k. 390-395, (...) – k.396-403, (...) – k.404-411, (...) – k.412-417).

W głosowaniu nad uchwałą nr (...) wzięło udział 73 lokali mieszkalnych (nr (...)) oraz 1 lokal niemieszkalny (nr (...)), znajdujących się w budynku przy ul. (...). W budynku przy ul. (...) wzięło udział w głosowaniu 110 lokali mieszkalnych (nr (...)) oraz 1 lokal niemieszkalny (nr (...)). Łącznie głosowało 185 lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych), z czego 173 lokali głosowało „za”, zaś „przeciw” głosowało 12 ((...): nr (...), (...), (...); (...): nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)) (karty do głosowania lokalu przy ul. (...) – k.126-207 oraz ul. (...) – k.208-332).

Spośród lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) znajdujących się w budynku (...), oddano nieważnie głosy dotyczące następujących lokali:

3. nr (...), bud. (...) (KW nr (...)) - współwłaścicielami są M. i E. W. dysponujący jako małżonkowie udziałem (...) oraz J. W. dysponująca udziałem (...) przy czym M. i E. W. nie wzięli udziału w głosowaniu, a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe) wobec czego zaliczony winien być jedynie udział J. W. (k.288 w zw. z k.694);

W toku liczenia głosów oddanych pod uchwałą nr (...) Zarząd Wspólnoty zaliczał głosy oddane przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddane „z całości” udziału przynależnego do miejsca postojowego i boksu. Sytuacja ta miała miejsce w przypadku miejsca postojowego:

Wysokość udziałów lokali głosujących „za” uchwałą nr (...), znajdujących się w budynku przy ul. (...) uznanych za nieważne wyniosła 36798/3171155 (6082 + 5193 + 4411 + 10885 + 10227), zaś nienależnie zaliczonych 12530, (...) (3256 + 2813 + 3565 + 2896,5). Łączna wartość udziałów lokali niepodlegających uwzględnieniu przy liczeniu głosów wyniosła (...),5/3171155. Wysokość udziałów miejsc postojowych głosujących „za” uchwałą nr (...), znajdujących się w Garaż (...) w budynkach przy ul. (...) uznanych za nieważnie wyniosła 12249/3171155 (1828 + 1957 + 1957 + 4338 + 2169), zaś nienależnie zaliczonych 3886/3171155 (1828 + 1012 + 1046). Łączna wartość udziałów lokali i miejsc postojowych głosujących „za” niepodlegających uwzględnieniu (z uwagi na nieważność lub nieuzasadnione zaliczenie udziału w pełnej wysokości, w sytuacji gdy głos oddawała jedynie osoba posiadająca część ułamkową) przy liczeniu głosów wyniosła 65463,5/3171155, co stanowi 2,06% (2,06434249%) (karta do głosowania lokalu: przy ul. (...); (...); (...) z 24.05.2021 r. – k.129, przy ul. (...) z 30.12.2020 r. – k.132, przy ul. (...) z 03.01.2021 r. – k.154 oraz z 21.05.2021 r. – k.155, przy ul. (...) z 28.12.2020 r. – k.157, przy ul. (...) z 14.06.2020 r. – k.184, przy ul. (...) z 19.05.2021 r. – k.206, przy ul. (...) z 07.09.2021 r. – k.250, przy ul. (...) z 12.10.2022 r. – k.257, przy ul. (...) z 28.02.2021 r. – k.288, przy ul. (...) z 30.12.2020 r. – k.310, wydruki ksiąg wieczystych nr: (...) – k. 354-356, (...) – k.357-359, (...) – k.360-362, (...) – k.363-365, (...) – k.366-368, (...) – k.369-371, (...) – k.372-374, (...) – k.375-377, (...) – k.378-380, (...) – k.381-383, (...) – k.384-386, (...) – k.387-389, (...) – k. 390-395, (...) – k.396-403, (...) – k.404-411, (...) – k.412-417).

W głosowaniu nad uchwałą nr (...) wzięło udział 73 lokali mieszkalnych (nr (...)) oraz 1 lokal niemieszkalny (nr (...), znajdujących się w budynku przy ul. (...). W budynku przy ul. (...) wzięło udział w głosowaniu 110 lokali mieszkalnych (nr (...)) oraz 1 lokal niemieszkalny (nr (...)). Łącznie głosowało 185 lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych), z czego 175 lokali głosowało „za”, zaś „przeciw” głosowało 10 ((...): nr (...) i (...); (...): nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)) (karty do głosowania lokalu przy ul. (...) – k.126-207 oraz ul. (...) – k.208-332).

Spośród lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) znajdujących się w budynku (...), oddano nieważnie głosy dotyczące następujących lokali:

2. miejsca postojowego nr (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciele: A. i K. K. (2); głos: „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez J. K., a brak jest właściwego pełnomocnictwa do reprezentowania przez nią właścicieli nieruchomości) (k.132 w zw. z k.691);

3. miejsca postojowego nr (...) (udział zaliczony przez Wspólnotę (...); właściciele: A. G. i E. G.; głos „za”) – głos oddany przez osobę nieuprawnioną (oddany został przez M. G., a brak jest pełnomocnictwa do reprezentowania przez nią właścicieli nieruchomości) (k.206).

W toku liczenia głosów oddanych pod uchwałą nr (...) Zarząd Wspólnoty zaliczał głosy oddane przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddane „z całości” udziału przynależnego do miejsca postojowego i boksu. Sytuacja ta miała miejsce w przypadku miejsca postojowego:

2. nr (...), bud. (...), garaż (...) (właścicielami są M. i E. W. dysponujący jako małżonkowie udziałem (...) (2/3) oraz J. W. dysponująca udziałem (...) (1/3) przy czym M. i E. W. nie wzięli udziału w głosowaniu, wobec czego zaliczony winien być jedynie udział J. W. (k.288 w zw. z k.694);

Wysokość udziałów lokali głosujących „za” uchwałą nr (...), znajdujących się w budynku przy ul. (...) uznanych za nieważne wyniosła 36798/3171155 (6082 + 5193 + 4411 + 10885 + 10227), zaś nienależnie zaliczonych 12530,5/3171155 (3256 + 2813 + 3565 + 2896,5). Łączna wartość udziałów lokali niepodlegających uwzględnieniu przy liczeniu głosów wyniosła 69025,5/3171155. Wysokość udziałów miejsc postojowych głosujących „za” uchwałą nr (...), znajdujących się w Garaż (...) w budynkach przy ul. (...) uznanych za nieważnie wyniosła (...) (1828 + 1957 + 1957 + 4338 + 2169), zaś nienależnie zaliczonych 3886/3171155 (1828 + 1012 + 1046). Łączna wartość udziałów lokali i miejsc postojowych niepodlegających uwzględnieniu (z uwagi na nieważność lub nieuzasadnione zaliczenie udziału w pełnej wysokości, w sytuacji gdy głos oddawała jedynie osoba posiadająca część ułamkową) przy liczeniu głosów wyniosła 65463,5/3171155, co stanowi 2,06% (2,06434249%) (karta do głosowania lokalu: przy ul. (...); (...)/21; (...)/112 z 24.05.2021 r. – k.129, przy ul. (...) z 30.12.2020 r. – k.132, przy ul. (...) z 03.01.2021 r. – k.154 oraz z 21.05.2021 r. – k.155, przy ul. (...) z 28.12.2020 r. – k.157, przy ul. (...) z 14.06.2020 r. – k.184, przy ul. (...) z 19.05.2021 r. – k.206, przy ul. (...) z 07.09.2021 r. – k.250, przy ul. (...) z 12.10.2022 r. – k.257, przy ul. (...) z 28.02.2021 r. – k.288, przy ul. (...) z 30.12.2020 r. – k.310, wydruki ksiąg wieczystych nr: (...) – k. 354-356, (...) – k.357-359, (...) – k.360-362, (...) – k.363-365, (...) – k.366-368, (...) – k.369-371, (...) – k.372-374, (...) – k.375-377, (...) – k.378-380, (...) – k.381-383, (...) – k.384-386, (...) – k.387-389, (...) – k. 390-395, (...) – k.396-403, (...) – k.404-411, (...) – k.412-417).

Sąd dokonał następującej oceny dowodów:

Sąd uznał za wiarygodne przedstawione w/w dokumenty, albowiem strony nie zakwestionowały w skuteczny sposób ich zawartości i autentyczności.

Sąd dał wiarę zeznaniom przesłuchanych świadków w zakresie w jakim osoby te złożyły relacje o faktach istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu, ponieważ są spójne, logiczne, a także znajdują potwierdzenie w treści w/w dokumentów. Powyższa ocena zeznań świadków nie dotyczy jedynie zeznań świadka E. J. i tylko w tej części, w której świadek ten zeznał, iż nie głosował nad przedmiotowymi uchwałami. Ta część relacji świadka pozostaje w sprzeczności z treścią karty do głosowania, z której wynika wprost, iż świadek uczestniczył w tym głosowaniu (k. 257).

Sąd pominął wniosek strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków członków zarządu pozwanej Wspólnoty J. O. i J. S. (k. 696) jako wniosek niedopuszczalny, albowiem członkowie zarządu Wspólnoty mogli zostać w sprawie przesłuchani wyłącznie jako reprezentanci strony pozwanej w ramach dowodu z przesłuchania stron. Taki wniosek dowodowy nie został jednak złożony.

Sąd na podstawie art. 235 (2) par. 1 pkt 2 kpc pominął wniosek strony pozwanej o uzupełniające przesłuchanie świadka E. J. (k. 806), albowiem nie istniały sporne okoliczności pomiędzy stronami dotyczącymi głosowania przez tego świadka nad zaskarżonymi uchwałami. W dotychczasowych zeznaniach świadek potwierdził, że był właścicielem lokalu w okresie głosowania (k. 726), a z karty do głosowania wynika, iż świadek ten głosował za uchwałami (k. 257)

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie w zakresie roszczenia o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” w W. w sprawie stawek opłat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Pierwotnie w ramach niniejszego postępowania Ł. W. i K. W. domagali się ustalenia nieistnienia, ewentualnie uchylenia:

1) uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” w W. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2019 r. oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej,

2) uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” przy ul. (...) w W. oraz współwłaścicieli lokali garażowych przy ul. (...) i ul. (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego Wspólnoty (...)” przy ul. (...) na rok 2020/2021 oraz wysokości opłat wnoszonych przez współwłaścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w 2020/2021 r.,

3) uchwały nr (...) r. z dnia 22 grudnia 2020 r. Wspólnoty (...)” w W. w sprawie stawek opłat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Strona powodowa domagając się ustalenia nieistnienia kwestionowanych uchwał zarzuciła szereg uchybień, wskazujących na nie uzyskanie wymaganej większości głosów, a mianowicie uznawanie przez Zarząd Wspólnoty za prawidłowe głosy oddane przez osoby nie będące właścicielami lokali i nieposiadające stosownego pełnomocnictwa rodzajowego, zaliczenie głosów oddanych przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddane „z całości” udziału przynależnego do lokalu, naruszając tym samym art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

W dniu 6 listopada 2023 r. strona powodowa dokonała częściowego cofnięcia pozwu, tj. w zakresie roszczeń o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) i uchwały nr (...), natomiast podtrzymała roszczenia o uchylenie tych dwóch uchwał.

Niezależnie od cofnięcia pozwu w zakresie ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) i uchwały nr (...) Sąd był zobowiązany do zbadania czy wszystkie trzy zaskarżone uchwały istnieją, co sprowadzało się do ustalenia, czy została oddana odpowiednia ilość głosów (według udziałów) za ich podjęciem.

W doktrynie prawa cywilnego i orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych dopuszcza się występowanie uchwały nieistniejącej. Stwierdzenie nieistnienia takiej uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali.

Zdaniem Sądu Okręgowego powodowie, jako właściciele lokalu mieszkalnego w pozwanej Wspólnocie, mieli interes prawny wytaczając powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 k.p.c. Zmierza ono bowiem do wyeliminowania z obrotu prawnego nieistniejącej uchwały, której nie można żądać uchylenia w trybie art. 25 ustawy o własności lokali. Uchwała nieistniejąca nie może być bowiem uchylona. Uchwała zaś podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą w sensie prawnym. Z tego właśnie względu Sąd był w pierwszym rzędzie do ustalenia czy zaskarżone uchwały istnieją w sensie prawnym, niezależnie od treści żądań zgłoszonych ostatecznie przez powodów.

Występowanie uchwał nieistniejących nie jest kwestionowane w doktrynie i orzecznictwie, choć nie ma jeszcze katalogu sytuacji i przyczyn powodujących uznanie uchwały za nieistniejącą. Stan nieistnienia uchwały dotyczy szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał, tak że w ogóle trudno mówić o wyrażeniu woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów ( por. wyrok SN z dnia 9 października 1972 r. II CR 171/72, OSNC 1973/7 - 8/135; wyrok SN z dnia 14 kwietnia 1992 r. I CRN 38/92, OSNC 1993/3/45; wyrok SN z dnia 4 lutego 1999 r. II CKN 804/98, OSNC 1999/10/171; uchwała SN z dnia 24 czerwca 1994 r. III CZP 81/94, OSNC 1994/12/241; wyrok SN z dnia 13.03.1998 r. I CKN 563/97, OSNC 1998/12/205). Także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe dopuszczono analogiczną możliwość formułowania roszczeń zmierzających do ustalenia uchwały za nieistniejącą (por. wyrok SN z dnia 23 lutego 2006 r. I CK 336/05, LEX nr 424423).

Stwierdzenie nieistnienia zaskarżonych uchwał wykluczało merytoryczną i formalną ocenę uchwał w aspekcie przesłanek ich uchylenia, skoro ten akt woli członków wspólnoty mieszkaniowej nie mógłby być uznany za istniejący w obrocie prawnym (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2013 r. I ACa 1214/12 niepubl.). Nie można bowiem uchylić ani stwierdzić nieważności uchwały nieistniejącej.

Dokonana przez Sąd analiza zaskarżonych kart do głosowania, doprowadziła do uznania oddanych głosów za nieważne lub niewłaściwie zaliczone. Sytuacja ta dotyczy wszystkich trzech zaskarżonych uchwał.

Sąd uznał za nieważne głosy na kartach, które nie zostały podpisane przez właścicieli, a do tych karty do głosowania nie zostało dołączone pełnomocnictwo od właściciela lokalu dla osoby, która ten głos oddała albo dołączone pełnomocnictwo nie spełnia wymagań aby uznać je za pełnomocnictwo rodzajowe. Problem dotyczy następujących lokali: nr (...) (właścicielami są A. i K. K. (2), zaś kartę do głosowania podpisała osoba: J. K. – k.132); nr (...) (właścicielami są A. G. i E. G., zaś kartę do głosowania podpisał: M. G. – k. 206). Strona pozwana nie wykazała, aby w wyżej wymienionych przypadkach osoby, które podpisały się w miejsce właścicieli lokali posiadały w dacie głosowania pisemne pełnomocnictwa od właścicieli lokali do głosowania nad konkretnymi uchwałami. Strona pozwana przedłożyła dokumenty zawierające umocowania poszczególnych właścicieli jednakże są one nieskuteczne o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia.

Głos oddany przez M. J., która zmieniła nazwisko ze S., należy uznać za ważny i skutecznie złożony, skoro jest ona niezmiennie właścicielem lokalu nr (...).

Odnosząc się do kwestii lokalu nr (...) przy ul. (...) przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, iż od 25 kwietnia 2022 r. właścicielem lokalu była E. J., która jako nowa właścicielka lokalu wzięła w dniu 12 października 2022 r. (k.257) udał w głosowaniu, przez co głos przez nią oddany uznać należy za ważny. Z tych względów twierdzenia E. J. jakoby nie brała udziału w głosowaniu a jedynie swoim podpisem potwierdziła przyjęcie do wiadomości fakt podjęcia przedmiotowych uchwał uznać należało za twierdzenia niewpływające na ważność oddanego głosu i stanowiące jedynie błędną interpretację podpisywanych dokumentów przez w/w osobę.

W zakresie lokalu nr (...), którego właścicielami są B. i L. B. wskazania wymaga, iż w aktach sprawy znalazły się dwie karty do głosowania datowane na 3 stycznia 2021 r. oraz 21 maja 2021 r. Pod uchwałą nr (...) na pierwszej karcie głos oddała tylko L. B. (bez małżonka B. B.), zaś na drugiej karcie głos oddał K. M. „z upoważnienia”, przy czym wskazane upoważnienie nie zostało przedstawione. Niemniej jednak jak wynika z treści księgi wieczystej nr (...) L. B. i B. B. są właścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Odnośnie do głosów oddawanych przez małżonków, należy zaznaczyć, że w przypadku lokalu mieszkalnego objętego współwłasnością małżeńską wystarczające jest oddanie głosu przez jednego ze współmałżonków. Stosownie do treści art. 36 § 1 KRO oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. W paragrafie 2 tego artykułu wskazuje się zaś, że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że dalsze przepisy kodeksu stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego. Czynność głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej stanowi zarząd majątkiem wspólnym z punktu widzenia art. 36 § 2 KRO, jeżeli małżonkowie są właścicielami lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej wspólnoty na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. Czynności takiej dokonuje jeden z małżonków ze skutkiem dla współmałżonka. Do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków nie jest wymagane pełnomocnictwo współmałżonka, skoro w przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej, każdy z nich może reprezentować oboje i głosować, chyba że drugi z małżonków się temu sprzeciwi (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 grudnia 2017 r., I ACa 747/17).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone także w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 25 kwietnia 2022 r., sygn. akt V ACa 518/21.

Z tego powodu, przy założeniu, że lokale głosujących małżonków wchodziły do ich majątku wspólnego, nie było potrzeby wymagania pełnomocnictwa do złożenia głosu dla współmałżonka ani poprawiania oddanych przez jednego z nich głosu w drodze złożenia drugiej karty do głosowania. Głos L. B. należy uznać za skuteczny.

Z analogicznych przyczyn Sąd uznał za nieważne głosy na kartach, które nie zostały podpisane przez właścicieli, a do tych karty do głosowania nie zostało dołączone pełnomocnictwo od właściciela miejsca postojowego dla osoby, która ten głos oddała. Problem ten dotyczył następujących miejsc postojowych: nr (...) (właścicielami są A. i K. K. (2), zaś kartę do głosowania podpisała osoba: J. K. – k.132) oraz nr (...) (właścicielami są A. G. i E. G., zaś kartę do głosowania podpisała osoba: M. G. – k.206).

W zakresie lokali numer (...) w budynku przy ul. (...), nr (...) oraz nr (...) w budynku przy ul. (...) także miejsc postojowych nr (...) w Garażu (...) w budynku przy ul. (...), nr (...), nr (...) oraz nr (...) w Garażu (...) budynku przy ul. (...), których właścicielem jest J. F. strona pozwana złożyła do akt sprawy pełnomocnictwo (k.124) oraz upoważnienie (125). Zgodnie z ich treścią J. F. udzielił 23 września 2013 r. m.in. A. K. i innym osobom wskazanym przez (...) Sp. z o.o. pełnomocnictwa do m.in. reprezentowania go przed Wspólnotą Mieszkaniową właściwą dla posiadanych przeze nieruchomości, w tym również do głosowania nad uchwałami Wspólnoty mieszkaniowej i ich podpisywaniem w jego imieniu, zaś w dniu 24 września 2013 r. A. K. udzieliła I. K. pełnomocnictwa do m.in. reprezentowania J. D. F. przed Wspólnotą Mieszkaniową i zarządcą budynku, w tym również do podpisywania uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej.

Stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 98 k.c. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, co oznacza, że winno ono określać typ czynności. Czynność podjęta w oparciu o udzielone pełnomocnictwo musi więc mieścić się w granicach wyznaczonych jego zakresem. Pełnomocnictwo gatunkowe (rodzajowe) określa rodzaj czynności prawnych, do zdziałania których w imieniu mocodawcy uprawniony jest jego pełnomocnik. Zakresem umocowania obejmuje ono dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności prawnych należących do określonej ich kategorii (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 grudnia 2021 r., sygn. akt I ACa 392/20, Legalis nr 2680662). Należy więc przyjąć, że do udziału w głosowaniu nad uchwałami wymagane było pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.), co oznacza, że winno ono określać ten właśnie typ czynności.

Mając powyższe na uwadze w ocenie Sądu udzielone w dniu 23 września 2013 r. przez J. F.m.in. A. K. i innym osobom wskazanym przez (...) Sp. z o.o. pełnomocnictwa do m.in. reprezentowania go przed Wspólnotą Mieszkaniową właściwą dla posiadanych przez niego nieruchomości, w tym również do głosowania nad uchwałami Wspólnoty mieszkaniowej i ich podpisywaniem w jego imieniu uznać należy za pełnomocnictwo rodzajowe. W swej treści wskazuje ono kategorię czynności prawnych określającą zakresem umocowania do dokonywania tych czynności w imieniu mocodawcy. Niemniej jednak wystawione przez A. K. upoważnienie udzielające I. K. pełnomocnictwa do m.in. reprezentowania J. F. przed Wspólnotą Mieszkaniową i zarządcą budynku, w tym również do podpisywania uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej wymagań pełnomocnictwa rodzajowego już nie spełnia, bowiem nie określa rodzaju czynności objętej pełnomocnictwem z dnia 23 września 2013 r. jakim było głosowanie nad uchwałami Wspólnoty mieszkaniowej, ograniczając się jedynie do ich podpisywania.

Z tego względu głosy oddane przez I. K. w imieniu J. F., z uwagi na brak należytego umocowania w postaci pełnomocnictwa rodzajowego uznać należało za nieważne.

W odniesieniu do przedłożonych przez stronę pozwaną pełnomocnictw w dalszym toku postępowania należało zważyć co następuje. Przedmiotowe uchwały dotyczyły przyjęcia sprawozdania finansowego oraz udzielenia absolutorium zarządowi (uchwała nr (...)), zatwierdzenia planu gospodarczego oraz wysokości opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (uchwała nr (...)) oraz stawek opłat i zaliczek funduszu remontowego oraz zatwierdzenia planu wpływów i wydatków (uchwała (...)). Zważyć jednocześnie należy, że katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu określony w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali jest otwarty, nie ma zatem przeszkód, aby przedmiot zaskarżonych uchwał zakwalifikować w całości jako czynności przekraczające zwykły zarząd. Warto także wskazać, że powyższe uchwały, jako związane z finansami pozwanej Wspólnoty, niewątpliwie wpływają na interesy majątkowe właścicieli poszczególnych lokali, skoro to ci ostatni koszty te pokrywają. Zatem do głosowania w przedmiocie powyższych uchwał konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe, jako że jest to bez wątpienia decyzja w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wskazać należy, że w takiej sytuacji art. 199 k.c. stosowany jest na podstawie art. 1 ust. 2 u.w.l. oraz w związku z art. 98 zd. drugie k.c. Pełnomocnictwo zatem winno obejmować określenie rodzaju czynności, w sprawie której głosowanie ma nastąpić. Skuteczne umocowanie do głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w sprawie przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi bądź określać sprawę, w jakiej uchwała ma zostać podjęta lub być tak sformułowane, aby przy użyciu reguł interpretacyjnych z art. 65 § 1 k.c. możliwe było sprecyzowanie, czego uchwała ma dotyczyć. Pełnomocnictwa, które w swej treści zawierają jedynie wskazanie, że uprawniają do reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących Wspólnoty, w szczególności do głosowania nad uchwałami Wspólnoty, a zatem odnoszą się do wszystkich uchwał, czyli do wszelkich czynności, jak również pełnomocnictwa ze wskazaniem uprawnienia do składania dowolnych oświadczeń wobec wspólnoty mieszkaniowej, co dotyczyło lokalu nr (...) w budynku nr (...), nie mogą być uznane za pełnomocnictwa rodzajowe (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 6 lutego 2017 r. I ACa 2217/15).

Reasumując pełnomocnictwa, które w swej treści zawierają jedynie wskazanie, że uprawniają do głosowania nad uchwałami, a zatem odnoszą się do wszystkich uchwał, lub też do wszelkich czynności, jak również pełnomocnictwa np. ze wskazaniem uprawnienia do reprezentowania przed wspólnotą mieszkaniową nie mogą być uznane za pełnomocnictwa rodzajowe ( tak też wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu - I Wydział Cywilny z dnia 22 czerwca 2018 r. I C 674/17).

Omówienia wymagała także kwestia zaliczania przez Zarząd Wspólnoty głosów oddanych przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych jako oddanych „z całości” udziału przynależnego do lokalu.

Zgodnie z treścią art. 1a ustawy o własności lokali ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16 żądanie sprzedaży lokalu przez wspólnotę mieszkaniową - przesłanki. Stosownie zaś do treści art. 3 ust. 3a w/w ustawy na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Wyjaśnienia wymaga, iż wprowadzony mocą ustawy z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali art. 3 ust. 3a w inny niż dotychczas sposób określa sytuację współwłaścicieli lokali (ale tylko takich, którzy mają ułamkowe udziały we własności lokalu). Zgodnie z wprowadzonym tą samą nowelizacją przepisem art. 1a ustawy mają oni być traktowani tak samo jak pojedynczy właściciele lokali, toteż - zgodnie z art. 3 ust. 3a - przysługuje im indywidualny udział w nieruchomości wspólnej stanowiący proporcjonalną do ich udziału we własności lokalu część udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Jak wskazano w tym przepisie, zasadę tę wprowadzono „na potrzeby stosowania ustawy” całej, a nie tylko jej wskazanych przepisów. Zatem współwłaściciele ci nabywają prawa do samodzielnego (a nie wspólnego z innymi współwłaścicielami lokali) występowania we wspólnocie mieszkaniowej i uczestniczenia w podejmowaniu przez nią (także samodzielnie) decyzji (uchwał) proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Z wyjątkiem przypadków, gdy ma się odbyć głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, gdyż w takim przypadku wprowadzony tą samą nowelizacją przepis art. 23 ust. 2b wymaga, by do takiego głosowania współwłaściciele lokalu w częściach ułamkowych powołali pełnomocnika (który będzie mógł oddać jeden głos w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokalu) (tak E. K. w komentarzu do art. 3 ustawy o własności lokali, LEX).

Konkludując nowe unormowanie art. 1a ustawy wprowadziło uniwersalne rozwiązanie, które za właściciela lokalu (w rozumieniu komentowanej ustawy) uważa także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Ma to ten skutek, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych – zarówno wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego (por. art. 4 ust. 1 ustawy) – może głosować samodzielnie swoim udziałem, którego wagę ustala się w ten sposób, że udział w nieruchomości wspólnej takiego współwłaściciela odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (art. 3 ust. 3a). Tym samym współwłaściciele lokali w częściach ułamkowych zostali wyposażeni przez ustawodawcę w autonomiczne prawo oddawania swego głosu, bez konieczności uzgadniania wspólnego stanowiska lub głosowania przez pełnomocnika (tak R. D. w komentarzu do art. 23 ustawy o własności lokali, Lex).

Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy Zarząd Wspólnoty zliczając głosy oddane pod zaskarżonymi uchwałami przez jednego ze współwłaścicieli w częściach ułamkowych nieprawidłowo zaliczał je jako oddane „z całości” udziału przynależnego do lokalu. Sytuacja ta miała miejsce w przypadku lokalu nr (...), bud. (...) (właścicielami są R. W. oraz K. K. (3) dysponujący udziałem po 3256/3171155, przy czym K. K. (3) nie wzięła udziału w głosowaniu a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe); nr (...), bud. (...) (właścicielami są P. D. oraz B. O. dysponujący udziałem po 2813/3171155, przy czym B. O. nie wzięła udziału w głosowaniu a przedłożone pełnomocnictwo nie jest właściwe); nr (...), bud. (...) (właścicielami są M. i E. W. dysponujący jako małżonkowie udziałem (...) oraz J. W. dysponująca udziałem (...) przy czym M. i E. W. nie wzięli udziału w głosowaniu); nr (...), bud. (...) (właścicielami są S. M. oraz Z. M. dysponujący udziałem po (...), (...), przy czym Z. M. nie wzięła udziału w głosowaniu). Analogiczna sytuacja miała miejsce w przypadku miejsc postojowych (nr (...), budynek (...), Garaż (...); nr (...), budynek (...), Garaż 1, nr (...), budynek (...), Garaż (...)).

W odniesieniu do głosu oddanego przez J. W. wskazać należy, że zgodnie z twierdzeniami pozwanej Wspólnoty E. W. zmarła w 2015 r. Niemniej jednak jak wynika z treści księgi wieczystej nr (...) nadal widnieje jako współwłaściciel lokalu, a tym samym nie został wpisani jej następcy prawni. Dodać należy, że nie sposób zgodnie z twierdzeniem pozwanej domniemywać kto jest spadkobiercą po zmarłej E. W.. Wobec powyższego należy uznać, że M. W. po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej przez śmierć drugiego małżonka dysponuje połową udziału w majątku wspólnym (czyli ½ z 2/3). Niemniej jednak wobec nieprawidłowego pełnomocnictwa udzielonego J. W. głoś oddany w jego imieniu nie mógł zostać uwzględniony.

Mając na uwadze poczynione powyżej ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sąd uznał, że wszystkie z trzech zaskarżonych uchwał (tj. (...), (...), (...)) nie zostały podjęte, gdyż nie uzyskały wymaganej prawem większości 50% głosów „za”. Już tylko z samej analizy zaskarżonych przez stronę powodową głosów wynikało, iż pozwana Wspólnota niesłusznie zaliczyła: w przypadku uchwały nr (...) - 2,06% głosów „za”; (...) - 2,06% głosów „za”; (...) - 2,06% głosów „za”. (...) w/w uchwałami głosowało zatem poniżej 50% uprawnionych (głosów „za” w zaskarżonych uchwałach było odpowiednio – (...) : 51,28%, (...) : 50,89% i (...) : 50,37%), w konsekwencji nie zostały więc one uchwalone, a co za tym idzie nie istnieją w sensie prawnym.

Z powyższych względów Sąd uwzględnił żądanie ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) oraz oddalił roszczenia dotyczące uchylenia uchwały nr (...) i (...), albowiem jak wcześniej wskazano, uznanie przez Sąd stanu rzeczy, w którym nie istnieją zaskarżone uchwały wyklucza merytoryczną i formalną ocenę uchwał w aspekcie przesłanek ich uchylenia, skoro ten akt woli członków wspólnoty mieszkaniowej nie mógłby być uznany za istniejący w obrocie prawnym. Uzupełniająco wskazać należy, iż Sąd w pełni podziela przy tym argumentację strony powodowej dotyczącą przesłanek do uchylenia w/w uchwał z przyczyn wskazanych w pozwie i dalszych pismach procesowych. Ustalenia i rozważania Sądu poczynione powyżej nie mogą jednak prowadzić do uchylenia uchwał. Jednocześnie Sąd nie był uprawniony do ustalenia w wyroku, że uchwały nr (...) i (...) nie istnieją, pomimo iż dokonał takiego przesłankowego ustalenia w toku rozważań, albowiem Sąd jest związany zakazem orzekania o tym, co nie było przedmiotem żądania określonym w art. 321 par. 1 kpc.

Orzekając o kosztach postępowania w punkcie trzecim sentencji wyroku Sąd stosunkowo rozdzielił je pomiędzy stronami na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c., odpowiednio do wyniku sprawy, przy czym wyliczenie tych kosztów Sąd na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił referendarzowi sądowemu.

Mając na uwadze całokształt poczynionych powyżej rozważań Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE