UZASADNIENIE

punktu I i II wyroku z dnia 6 września 2024 r.

Ł. R. wniosła o zasądzenie od K. K. (1) kwoty 18 654 zł, na którą składają kwoty:

1. 10 000 zł przyjęta przez pozwaną w dniu 29 czerwca 2018 r.,

2. 2 200 zł tytułem kosztów sprzątania w lokalu,

3. 800 zł tytułem opłaty za kontener,

4. 3 654 zł tytułem spłaconego zadłużenia na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S.,

5. 2 000 zł tytułem odsetek od kwoty pożyczonej w banku.

W uzasadnieniu żądania pozwu zawartego w piśmie z dnia 18 stycznia 2023 r. ( k. 125 – 138) powódka podniosła, że w czerwcu 2018 r. zdecydowała się sprzedać mieszkanie położone przy ul. (...) w S., a następnie w zamian za uzyskaną kwotę, kupić inne mieszkanie. Przechodząc obok biura nieruchomości pod nazwą (...) zdecydowała się wejść i zapytać, czy firma byłaby w stanie pomóc jej w tych transakcjach. Została obsłużona przez pozwaną K. K. (1), która przedstawiła ofertę i doszło do podpisania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Lokal powódki został sprzedany. Powódka zapłaciła prowizję w kwocie 3 000 zł.

Z oferty zaprezentowanej przez pozwaną, powódkę zainteresował lokal przy ul. (...). Z oferty wynikało, że lokal wymaga remontu, a cena sprzedaży wynosi 189 000 zł. Na skutek negocjacji cena sprzedaży została ustalona na kwotę 150 000 zł, przy czym z uwagi na ciążące na właścicielu lokalu zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej, oczekiwał on zapłaty zaliczki w kwocie 30 000 zł. Powódka przystała na takie warunki. W dniu umówionego terminu u notariusza w celu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży powódka, na polecenie pozwanej, wypłaciła z banku kwotę 40 000 zł. Kwota ta miała zostać rozliczona u notariusza. Tymczasem pozwana, jeszcze przed spotkaniem w kancelarii notarialnej, przyjechała do mieszkania i poprosiła o pieniądze w celu ich przeliczenia. Zabrała kwotę 10 000 zł, mówiąc, że rozliczenie nastąpi u notariusza. Na skutek nalegań powódki pozwana podpisała oświadczenie, że przyjęła tę kwotę na poczet prowizji. Powódka przekazała kwotę 30 000 zł kupującym. Kwota 10 000 zł została pobrana przez pozwaną bez podstawy prawnej i nie została dotychczas rozliczona. W ocenie powódki oświadczenie sprzedającego W. S. o otrzymaniu od pozwanej kwoty 5 000 zł nie może polegać na prawdzie, ponieważ całą cenę sprzedaży, tj. 150 000 zł, przekazała powódka.

Z ustaleń poczynionych z pozwaną wynikało, że wydatki związane z opróżnieniem mieszkania, które poniesienie powódka, zostaną zaliczone na poczet ceny sprzedaży, pomniejszając tym samym ostateczną wysokość ceny. Powódka poniosła z tego tytułu wydatki w kwocie 3 000 zł, w tym: 2 200 zł tytułem wynagrodzenia z umowy o dzieło oraz 800 zł tytułem podstawienia kontenera. Ostatecznie kwota ta nie została zaliczona na poczet ceny sprzedaży, co skutkowało powstaniem szkody w majątku powódki.

W dniu zawarcia umowy przyrzeczonej powódka została zaskoczona treścią postanowienia par. 4 aktu notarialnego, z którego wynikało, że sprzedający przekazali jej kwotę 3 654,23 zł stanowiącą zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej, którą to kwotę powódka miała wpłacić na poczet zadłużenia. Powódka sprzeciwiła się temu zapisowi, ponieważ nie otrzymała tej kwoty. Sprzedający ją „zakrzyczeli”, że jeżeli nie przystąpi do zawarcia umowy, zmuszona będzie opuścić mieszkanie, a oni zatrzymają kwotę 30 000 zł. Po uspokojeniu jej przez notariusza, że wszystko będzie dobrze, powódka zdecydowała się na zawarcie umowy. Pamięta, że notariuszka wyświetliła projekt aktu notarialnego na ścianie i postanowienie par. 4 zostało usunięte, dlatego zgodziła się podpisać umowę. Po podpisaniu aktu notarialnego zorientowała się, że została wprowadzona w błąd – w treści wydanego jej wypisu aktu notarialnego znajduje się postanowienie par. 4. Powódka nie posiadała środków na spłatę zadłużenia, wobec czego zmuszona była zaciągnąć pożyczkę, z czym wiązała się konieczność zapłaty odsetek w kwocie 2 000 zł.

Postanowieniem z dnia 7 października 2022 r. referendarz sądowy zwolnił powódkę od kosztów sądowych w całości i ustanowił dla niej adwokata z urzędu. Okręgowa Rada Adwokacka w S. wyznaczyła pełnomocnikiem z urzędu adwokat N. G..

W odpowiedzi na pozew pozwana K. K. (1) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, podnosząc zarzut braku legitymacji procesowej biernej i zarzut przedawnienia roszczenia.

W uzasadnieniu swojego stanowiska procesowego pozwana podniosła, że nie była stroną umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które powódka zawarła w związku z faktem sprzedaży lokalu przy ulicy (...) oraz nabycia lokalu przy ulicy (...). Umowy te powódka zawarła z T. S., prowadzącym działalność pod firmą (...). Pozwana jedynie reprezentowała T. S. i na podstawie zawartych z nim umów podejmowała czynności związane z ich wykonaniem. Nadto T. S. był stroną również i umowy pośrednictwa zawartej ze sprzedającymi lokal przy ul. (...).

Pozwana przyznała, że otrzymała od powódki gotówką kwotę 10 000 zł, która to kwota została przez nią przekazana T. S. i rozliczona w następujący sposób:

- kwota 5 000 zł na poczet prowizji należnej T. S., prowadzącemu działalność pod firmą (...), z którym powódka zawarła umowę pośrednictwa, której przedmiotem był zakup lokalu przy ul. (...),

- kwota 5 000 zł została przekazana sprzedającym, którzy następnie zdecydowali o jej przeznaczeniu na poczet prowizji należnej T. S..

Fakt pobrania przez pozwaną kwoty 5 000 zł na poczet prowizji należnej od sprzedających został uwzględniony w zapłaconej przez powódkę cenie sprzedaży – zapłaciła ona umówioną kwotę 150 000 zł (30 000 zł przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie 120 000 zł przy zawarciu umowy przyrzeczonej). Pobranie kwoty 10 000 zł z powyższych tytułów znajduje zatem uzasadnienie w treści umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawartych przez T. S.. Fakt zaś pobrania i rozliczenia ww. kwot został udokumentowany wystawionymi przez T. S. fakturami VAT, odpowiednio na rzecz powódki jako kupującej oraz na rzecz sprzedających.

W ocenie pozwanej nie zachodzą podstawy do żądania od niej zapłaty również i dalszych kwot, nie była bowiem stroną umów zawieranych we własnym imieniu, które obligowałyby ją do poniesienia wydatków na poczet kosztów sprzątania lokalu czy spłaty zadłużenia ciążącego na sprzedających i dalszych kosztów z tym związanych.

Wbrew twierdzeniom strony powodowej konieczność poniesienia wydatków na poczet wykonania prac porządkowych została uwzględniona w cenie sprzedaży. Cena ofertowa wynosiła 189 000 zł. Z uwagi właśnie na fakt, że powódka miała zastrzeżenia do stanu lokalu oraz wskazywała na konieczność sprzątania lokalu, sprzedający zdecydowali się na obniżenie ceny lokalu – ostatecznie do kwoty 150 000 zł, tj. o 39 000 zł. Zmniejszenie ceny sprzedaży, wg wiedzy pozwanej miało wynikać również i z faktu, że powódka zadeklarowała, że po nabyciu lokalu spłaci ciążące na nim zadłużenie w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej. Treść umowy przyrzeczonej odpowiada uzgodnieniom poczynionym przez powódkę ze sprzedającymi, aczkolwiek przebieg spotkania w kancelarii notarialnej był burzliwy, ponieważ powódka wycofała się z deklaracji spłaty zadłużenia. Ostatecznie strony doszły do porozumienia i umowa sprzedaży została zawarta.

Nadto pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia.

W piśmie z dnia 29 sierpnia 2023 r. powódka podtrzymała żądane pozwu podnosząc, że wywodzi roszczenie z przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, a także z przepisów o czynach niedozwolonych. W jej ocenie bowiem pozwana dopuściła się na jej szkodę przestępstwa, o czym zawiadomiła prokuraturę. Dochodzone pozwem roszczenie nie uległo zatem przedawnieniu: termin przedawnienia roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia wynosi 6 lat, a fakt zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa powoduje ten skutek, że termin przedawnienia roszczeń z czynu niedozwolonego ulega przedłużeniu, stosownie do treści przepisu art. 442 ¹ par. 2 k.c.

Twierdzenia strony pozwanej co do faktu rozliczenia kwoty 10 000 zł nie zasługują na uwzględnienie. Kwota ta nie została zaliczona na poczet ceny sprzedaży ani te jak wynika z zeznań sprzedającej K. K. (2) złożonych w postępowaniu przygotowawczym, nie została przekazana współwłaścicielowi lokalu W. S..

Odnosząc się do stanowiska pozwanej w zakresie żądania zwrotu pozostałych kwot, powódka podniosła, że pomiędzy nią a pozwaną doszło do zawarcia ustnej umowy, „ z której to umowy wynikało, że w związku z tym, że Pan W. S. mimo zapewnień nie wyniósł wszystkich rzeczy z mieszkania po najemcach, zostanie wynajęta firma, które wszystko posprząta, za usługę zapłaci powódka, a następnie, po przedstawieniu rachunków, przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej koszty te zostaną odjęte od ostatecznej ceny.” Tak się jednak nie stało, „dlatego też – w związku z tym, że stronami tej umowy były powódka i pozwana – roszczenie kierowane jest przeciwko K. K. (1)” ( pismo z dnia 29 sierpnia 2023 r., k. 194 – 195).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W czerwcu 2018 r. Ł. R. zdecydowała się sprzedać mieszkanie położone przy ul. (...) w S., a następnie w zamian za uzyskaną kwotę, kupić inne mieszkanie. Przechodząc obok biura nieruchomości pod nazwą (...) zdecydowała się wejść i zapytać, czy firma byłaby w stanie pomóc jej w tych transakcjach.

Pod tą nazwą T. S. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przy zawarciu umów pośrednictwa oraz przy ich wykonaniu T. S. reprezentuje między innymi K. K. (1).

Powódka zawarła umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, którą wykonywała reprezentująca biuro K. K. (1). Pozwana przedstawiła powódce ofertę i doszło do podpisania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Lokal powódki został sprzedany i w związku z tym powódka zapłaciła na rzecz T. S. prowizję w kwocie 3 000 zł. Fakt zapłaty przez powódkę prowizji za pośrednictwo przy sprzedaży lokalu przy ul. (...) został udokumentowany fakturą VAT nr (...), wystawioną w dniu 2 sierpnia 2018 r. W treści faktury odnotowano, że prowizja została zapłacona gotówką.

Niesporne, a nadto dowód:

- umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami k. 185

- faktura VAT nr (...) k. 29,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

15 czerwca 2018 r. powódka zawarła z T. S., reprezentowanym przez K. K. (1), umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na podstawie której zleciła pośrednikowi podejmowanie czynności zmierzających do nabycia przez nią nieruchomości przedstawionej w pokwitowanym wskazaniu adresowym.

Zgodnie z postanowieniem par. 3 umowy powódka zobowiązała się do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 3,69% od ceny określonej w pokwitowaniu przekazania adresu. Wynagrodzenie było płatne w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lub w przypadku braku umowy przedwstępnej – w dacie zawarcia umowy sprzedaży.

Dowód:

- umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami k. 7,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

T. S., reprezentowany przez K. K. (1), zawarł z W. S. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, na podstawie której pośrednikowi zlecono podejmowanie czynności zmierzających do zbycia lokalu położonego w S. przy ul. (...).

W ofercie zaznaczono, że jest to lokal do remontu. Ofertowa cena sprzedaży wynosiła 189 000 zł.

Umowę tą wykonywała w imieniu biura K. K. (1).

Dowód:

- oferta k. 12,

- zeznania świadka W. S. k. 325, transkrypcja k. 320 – 341,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

K. K. (1) przedstawiła powódce ofertę złożoną przez W. S.. W ofercie figurowała cena sprzedaży 189 000 zł.

Powódka zdecydowała się nabyć ten lokal.

Dowód:

- pokwitowanie przekazania adresu k. 169,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

Przy transakcji kupna – sprzedaży lokalu przy ul. (...) podejmowała czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na rzecz obydwu stron, tj. kupującej Ł. R. i sprzedającego W. S..

Dowód:

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

Ostateczna cena sprzedaży lokalu została uzgodniona przez strony na kwotę 150 000 zł, z uwzględnieniem faktu, że zamieszkanie w nim wymaga przeprowadzenia kapitalnego remontu.

Dowód:

- zeznania świadka W. S. k. 325, transkrypcja k. 320 – 341,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

W. S. był zainteresowany zawarciem najpierw przedwstępnej umowy sprzedaży i otrzymaniem zadatku, który zamierzał przeznaczyć na spłatę zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej z tytułu opat eksploatacyjnych.

Dowód:

- zeznania świadka W. S. k. 325, transkrypcja k. 320 – 341.

W. S. zobowiązał się do uprzątnięcia lokalu. Na wypadek, gdyby nie wywiązał się z tego obowiązku, czynności w tym zakresie wykona powódka, a poniesione przez nią koszty zostaną odliczone od ceny sprzedaży lokalu.

Dowód:

- protokół zeznań powódki w postępowaniu przygotowawczym k. 251 – 254, k. 255 – 257,

- protokół zeznań pozwanej w postępowaniu przygotowawczym k. 258 – 260,

- zeznania świadka K. K. (2) k. 205 – 206, transkrypcja zeznań k. 209 – 217,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

K. K. (1) nie zobowiązała się do pokrycia kosztów sprzątnięcia lokalu w przypadku, gdyby obowiązku tego nie wykonał W. S.. Nie zobowiązała się również do zwrotu wydatków poniesionych z tego tytułu przez powódkę. Używane przez nią w rozmowie z powódką sformułowanie że „umówiliśmy się” dotyczące uprzątnięcia lokalu i skutków uchybienia temu obowiązkowi, oznaczało jedynie, że przekazała powódce informacje od W. S., który zgodził się na określone propozycje powódki.

Dowód:

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

W dniu 29 czerwca 2018 r. powódka zawarła z K. K. (2) i W. S. przedwstępną umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), znajdującego się w zasobach (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S..

W par. 1 pkt 4 umowy znajduje się oświadczenie sprzedających K. K. (2) i W. S., że ww. lokal wymaga przeprowadzenia kapitalnego remontu.

W par. 3 umowy sprzedający K. K. (2) i W. S. zobowiązali się przedłożyć do umowy przyrzeczonej między innymi aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej stwierdzające brak zadłużeń ciążących na przedmiotowym lokalu oraz dowód uiszczenia opłaty za kolejny miesiąc.

W par. 4 sprzedający potwierdzili otrzymanie od powódki zadatku w kwocie 30 000 zł w gotówce. Pozostałą część ceny w kwocie 120 000 zł powódka zobowiązała się zapłacić gotówką ze środków własnych.

Sprzedający zobowiązali się wydać przedmiot umowy w posiadanie powódki w terminie do dnia 16 lipca 2018 r., przy czym zobowiązali się ponieść wszelkie koszty związane z eksploatacją przedmiotu umowy za okres do dnia jego wydania powódce.

W par. 6 strony ustaliły, że koszty tego aktu ponoszą sprzedający, a koszty związane z przyrzeczoną umową sprzedaży, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę za czynności notarialne i opłaty sądowe, ponosi powódka.

Dowód:

- przedwstępna umowa sprzedaży k. 9 – 11,

- zeznania świadka W. S. k. 325, transkrypcja k. 320 – 341.

W dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży K. K. (1) pobrała od powódki kwotę 10 000 zł, w tym:

- 5 000 zł w imieniu sprzedającego W. S.,

- 5 000 zł na poczet wynagrodzenia biura (prowizji) za „kupno mieszkania przy ul. (...)”.

Kwota 5 000 zł została przekazana W. S., a on następnie przekazał ją pośrednikowi na poczet należnej od niego prowizji. W. S. potwierdził na piśmie fakt otrzymania od K. K. (1) kwoty 5 000 zł, wpłaconej przez Ł. R. na poczet ceny sprzedaży. Kwotę tą otrzymał w Kancelarii Notarialnej K. G.. Otrzymana kwota została zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

Dowód:

- pokwitowanie k. 8,

- oświadczenia W. S. k. 22 – 23,

- protokół zeznań pozwanej w postępowaniu przygotowawczym k. 259 – 260, k. 287 – 289, k. 290 – 291,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

Podpis na oświadczeniu o potwierdzeniu faktu otrzymania kwoty 5 000 zł nie został nakreślony przez K. K. (1).

Dowód:

- opinia biegłej sądowej z zakresu badania pisma ręcznego D. R. k. 268 – 281.

Kwoty pobrane tytułem prowizji K. K. (1) zdeponowała w sejfie w biurze obrotu nieruchomościami.

Dowód:

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

Fakt zapłaty przez powódkę prowizji za pośrednictwo przy zakupie lokalu przy ul. (...) w kwocie 5 000 zł został udokumentowany fakturą VAT nr (...), wystawioną w dniu 31 lipca 2018 r. W treści faktury odnotowano, że prowizja została zapłacona gotówką.

Dowód:

- kopia faktury k. 28.

Po wystawieniu faktury VAT nr (...) pośrednik nie domagał się od powódki zapłaty prowizji.

Dowód:

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

Fakt zapłaty przez W. S. prowizji za pośrednictwo przy sprzedaży lokalu przy ul. (...) w kwocie 5 000 zł został udokumentowany fakturą VAT nr (...), wystawioną w dniu 31 lipca 2018 r. W treści faktury odnotowano, że prowizja została zapłacona gotówką.

W. S. był zadowolony z wykonanej przez K. K. (1) umowy. Pośrednik nie domagał się od niego zapłaty żadnej innej kwoty, poza 5 000 zł, które zostały przekazane z zadatku wpłaconego przez powódkę.

Dowód:

- faktura VAT nr (...) k. 170,

- zeznania świadka W. S. k. 325, transkrypcja k. 320 – 341.

Lokal został wydany powódce w dniu 16 lipca 2018 r., zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży.

W dacie wydania lokalu nie był on wysprzątany w takim zakresie, w jakim oczekiwała tego powódka.

Dowód:

- protokół zeznań świadka W. S. w postępowaniu przygotowawczym k. 296 – 297,

- zeznania świadka W. S. k. 325, transkrypcja k. 320 – 341,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352,

- zeznania pozwanej w charakterze strony k. 360, e-protokół na płycie CD k. 362, transkrypcja zeznań k. 365-382.

W dniu 17 lipca 2018 r. powódka zawarła umowę o dzieło, której przedmiotem było przygotowanie lokalu przy ul. (...) do remontu, między innymi wyniesienie rzeczy pozostałych po byłym właścicielu, zerwanie boazerii, skucie płytek w łazience, przygotowanie ścian do malowania, wysprzątanie piwnicy. Umówione wynagrodzenie za wykonanie umowy wynosiło 2 200 zł.

Za podstawienie kontenera powódka zapłaciła łącznie 800 zł.

Dowód:

- umowa o dzieło k. 33.

- faktura k. 139,

- faktura k. 140,

- dowód wpłaty k. 30,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352.

Umowa przyrzeczona sprzedaży zawierana była w Kancelarii Notarialnej notariusz K. G. w S..

Przed podpisaniem przez strony umowy przyrzeczonej jej tekst był dwukrotnie odczytywany, a nadto był wyświetlany na ścianie za pomocą rzutnika. Po poprawkach dokument był ponownie odczytywany, notariusz zwracała uwagę na naniesione poprawki.

Powódka dokładnie zapoznała się z treścią umowy, była skrupulatna, zwracała uwagę między innymi na literówki.

Notariusz zwróciła uwagę stron na fakt, że istnieje zaległość z tytułu opłat eksploatacyjnych. Fakt ten został odnotowany w akcie notarialnym, a tekst został podkreślony linią ciągłą.

Spotkanie miało burzliwy przebieg, powódka była zdenerwowana. Zapłata ceny miała nastąpić gotówką, a więc na stole leżały pieniądze.

Powódka zdecydowała się na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Dowód:

- zeznania świadka K. K. (2) k. 205 – 206, transkrypcja zeznań k. 209 – 217,

- zaznania świadka K. G. k. 26, transkrypcja zeznań k. 218 – 228.

Dnia 30 lipca 2018 r. powódka zawarła z K. K. (2) i W. S. umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

W par. 1 pkt 5 umowy sprzedający oświadczyli, że ww. prawo jest obciążone wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotą w wysokości 3 654,23 zł (opłata za okres od 1 lipca 208 r. do 31 lipca 2018 r. – nie została wniesiona) i okazali zaświadczenie spółdzielni potwierdzające ten fakt.

Cenę przedmiotu umowy strony ustaliły na łączną kwotę 150 000 zł. Cena sprzedaży została zapłacona gotówką przed podpisaniem umowy.

W par. 4 umowy strony oświadczyły, że „W tym miejscu strona sprzedająca przekazuje stronie kupującej kwotę w wysokości 3 654,23 zł (trzy tysiące sześćset pięćdziesiąt cztery złote dwadzieścia trzy grosze) stanowiącą zadłużenie wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (..) z tytułu eksploatacji lokalu stanowiącego przedmiot niniejszej umowy, a strona kupująca zobowiązuje się do niezwłocznego dokonania wpłaty powyższej kwoty na rzecz ww. Spółdzielni”. Treść tego postanowienia została wyróżniona podkreśleniem.

W par. 5 strony ustaliły, że wszelkie należności (nadpłaty i niedopłaty) związane z eksploatacją przedmiotu umowy za okres do dnia wydania przedmiotu umowy stronie kupujące obciążają lub przypadają stronie sprzedającej oraz że z chwilą wydania lokalu przeszły na stronę kupującą wszelkie korzyści i ciężary związane z nabywanym prawem do lokalu oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub jej uszkodzenia.

Zgodnie z par. 8 koszty związane z tą umową, na które składa się podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz opłaty za czynności notarialne, ponosi strona kupująca.

Dokument został własnoręcznie podpisany przez strony oraz przez notariusza. Nadto na każdej stronie aktu notarialnego strony zamieściły parafy podpisu.

Dowód:

- umowa sprzedaży k. 13 – 16,

- kopia aktu notarialnego obejmującego treść umowy przyrzeczonej k. 233 – 239,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352.

W dniu 31 lipca 2018 r. powódka zapłaciła gotówką na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. kwotę 3 654,23 zł.

Dowód:

- potwierdzenie wpłaty k. 24, k. 31,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352.

Po otrzymaniu faktury dokumentującej fakt zapłaty prowizji powódka pojawiła się w biurze pośrednika w obrocie nieruchomościami i domagała się od K. K. (1) zwrotu kwoty zapłaconej tytułem podatku od towarów i usług.

Dowód:

- zeznania świadka M. R. k. 307 – 308.

Pismem z dnia 24 marca 2019 r. powódka zwróciła się do T. S. o wyjaśnienie, na jakiej podstawie K. K. (1) pobrała od niej („wyłudziła”) w dniu 29 czerwca 2018 r. kwotę 5 000 zł, działając w imieniu i na rzecz „rzekomo dla W. S.”. Nadto zwróciła się o wydanie faktur dokumentujących fakt zapłaty przez nią prowizji z tytułu zawartych przez nią umów pośrednictwa.

T. S. zaprzeczył, aby doszło do „wyłudzenia” kwoty 5 000 zł i przesłał w załączeniu kopie faktur wskazując, że oryginały tych dokumentów zostały powódce wydane w dacie ich wystawienia.

Dowód:

- pismo z dnia 24.03.2019 r. k. 25 – 26,

- pismo z dnia 29.03.2019 r. k. 27.

W dniu 27 maja 2019 r. powódka złożyła w Prokuraturze Rejonowej S. – Ś. w S. zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przez pośrednika w (...) przestępstwa polegającego na tym, że 29 czerwca 2018 r. bezpodstawnie pobrała od niej kwotę 10 000 zł. W uzasadnieniu zawiadamiająca przytoczyła fakty związane z zawarciem i wykonaniem umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, której przedmiotem był zakup lokalu przy ul. (...). W jej ocenie oświadczenie W. S., na które powołuje się K. K. (1), o tym, że kwotę tą otrzymał od pośrednika, nie zostało napisane przez niego. Pismo jest bowiem łudząco podobne do pisma K. K. (1).

Dowód:

- zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa k. 249 – 250,

- protokół zeznań powódki w postępowaniu przygotowawczym k. 251 – 254,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 326, e-protokół na płycie CD k. 327, transkrypcja zeznań k. 343-352.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

Powódka, reprezentowana przez pełnomocnika z urzędu w osobie adwokata, jak wynika z uzasadnienia żądania pozwu zawartego w piśmie z dnia 29 sierpnia 2023 r., wywodzi roszczenie z przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, a także z przepisów o czynach niedozwolonych. Nadto roszczenie opiera na fakcie zawarcia ustnej umowy.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowią zatem przepisy art. 405 k.c., 415 k.c. oraz 471 k.c.

Przepis art. 405 k.c. stanowi, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Zgodnie z art. 415 k.c. kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Stosownie natomiast do treści art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Na wstępie wskazać należy, że stosownie do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Uregulowanie przepisu art. 6 k.c. stanowi o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki nieudowodnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, spoczywa on na stronie powodowej. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, wynikającym z przywołanego przepisu, powód jest zobowiązany do wykazania wszystkich okoliczności uzasadniających jego roszczenie tak co do zasady jak i wysokości. Pozwany zaś, który odmawia uczynienia zadość żądaniu powoda, obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje. Spoczywający na pozwanym obowiązek dowiedzenia okoliczności wskazujących na wygaśnięcie zobowiązania nie może wyprzedzać ciążącego na powodzie obowiązku udowodnienia powództwa. Podkreślić jednakże należy, że art. 6 k.c. rozumiany być musi przede wszystkim w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał. (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06). Obowiązek przedstawienia dowodów, zgodnie z przepisem art. 3 k.p.c. spoczywa na stronach, zaś ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne ( art. 6 k.c.). Nie wymagają jednak dowodu – stosownie do przepisu art. 229 k.p.c. – fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Nadto zgodnie z zasadą kontradyktoryjności, rządzącą procesem cywilnym, rzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). To strona powodowa, która domaga się zapłaty pewnej należności na drodze sądowej, winna co do zasady wykazać, iż należność ta – oznaczona co do wysokości, tytułu i daty płatności – istnieje i nie została przez jej przeciwnika procesowego uiszczona.

Powódka zobligowana była zatem do wykazania, odpowiednio do przytoczonych faktów i wskazanych podstaw prawnych, że pozwana uzyskała bez podstawy prawnej kosztem jej majątku korzyść w kwotach wskazanych w pozwie, dopuściła się na jej szkodę czynu niedozwolonego oraz że zawarła z pozwaną umowę o treści wskazanej w piśmie z dnia 29 sierpnia 2023 r. i że umowa ta nie została przez pozwaną wykonana.

Dowody zaoferowane przez stronę powodową nie dały podstaw do ustalenia, aby w świetle przytoczonych w pozwie faktów pozwana zobligowana była do zwrotu na rzecz powódki żądanych pozwem kwot na jakiejkolwiek podstawie prawnej.

Jak słusznie podniosła strona powodowa, zeznania świadków K. K. (2) i W. S., a także zeznania złożone przez powódkę w postępowaniu przygotowawczym prowadzonym na skutek zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa złożonego przez powódkę, są wzajemnie rozbieżne, a także pozostają w sprzeczności z zeznaniami złożonymi w niniejszym procesie. Świadkowie wielu faktów nie pamiętali albo też nie byli pewni, czy fakty, które podają – z uwagi na upływ czasu - są zgodne z ich ówczesnymi spostrzeżeniami. Zaistnienie jednak tych rozbieżności, niedokładności i luk nie może przesądzać o uznaniu za wykazane twierdzeń strony powodowej co do faktów, z których wywodzi roszczenie. W procesie cywilnym nie obowiązuje zasada nakazująca rozstrzyganie wątpliwości na korzyść strony powodowej; przeciwnie, strona która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał.

Z powyższych względów Sąd poczynił ustalenia faktyczne w sprawie na podstawie dokumentów złożonych przez strony, co do prawdziwości i wiarygodności których nie powziął zastrzeżeń oraz na podstawie zeznań świadków K. K. (2), K. G. i W. S. oraz na podstawie zeznań powódki i pozwanej w charakterze strony ale jedynie w takim zakresie, w jakim dowody osobowe znajdowały potwierdzenie w dowodach z dokumentów oraz były ze sobą zgodne.

Dowody zaoferowane przez strony dały podstawy do ustalenia, że pozwana nie jest podmiotem, który byłby zobowiązany do zapłaty na rzecz powódki dochodzonych kwot na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, albowiem po stronie pozwanej zachodzi brak legitymacji procesowej biernej. Pozwana nie była bowiem zobowiązana do zapłaty dochodzonych przez powódkę kwot ani nie odniosła żadnych korzyści z faktu, że powódka poniosła wskazane w pozwie wydatki. Kwoty, które powódka wydatkowała, nie wpłynęły do majątku pozwanej ani też nie poczyniła ona oszczędności w swoim majątku w wysokości tych kwot. Zachowanie pozwanej nie miało również charakteru bezprawnego w rozumieniu przepisów o czynach niedozwolonych. Nie naruszało bowiem żadnych norm prawa, a w szczególności nie wypełniało znamion przestępstwa. Między stronami nie została również zwarta umowa, z której można by było wywieść roszczenia dochodzone przez powódkę w niniejszym procesie.

Poniżej Sąd przedstawi powody, które legły u podstaw wydanego w sprawie wyroku, w odniesieniu do każdego z żądań pozwu z osobna.

1. Żądanie zapłaty kwoty 10 000 zł.

Powódka domaga się zapłaty tej kwoty wskazując, że została ona pobrana bez podstawy prawnej i dotychczas nie została przez pozwaną rozliczona.

Zgodnie z przepisem art. 405 k.c. adresatem roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia jest osoba, która uzyskała korzyść majątkową bez podstawy prawnej. Tymczasem materiał dowodowy sprawy nie dał żadnych podstaw do ustalenia, aby pobranie tej kwoty pozbawione było podstawy prawnej, a także aby pobranie tej kwoty wzbogaciło pozwaną w jakimkolwiek zakresie. Pozwana przyznała fakt pobrania od powódki w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży kwoty 10 000 zł, wskazała jednakże, że pobranie tej kwoty znajdowało podstawę prawną w treści dwóch umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawartych przez nią w imieniu T. S. prowadzącego biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, tj. umowy zawartej z powódką, której przedmiotem było podjęcie czynności zmierzających do nabycia przez powódkę lokalu przy ul. (...) oraz umowy zawartej z W. S., której przedmiotem było podjęcie czynności zmierzających do zbycia lokalu przy ul. (...).

Z treści umowy zawartej z powódką wynika jednoznacznie, że umowa miała charakter odpłatny - powódka zobowiązana była do zapłaty prowizji w wysokości 3,69% ceny ofertowej, a obowiązek w tym zakresie aktualizował się w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. W. S. przesłuchany w charakterze świadka przyznał, że w związku ze sprzedażą lokalu przy ul. (...) korzystał z pośrednictwa biura obrotu nieruchomościami i czynności w tym zakresie wykonywała na jego rzecz pozwana K. K. (1). Nie zaprzeczył temu, że zawarta przez niego umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami miała charakter odpłatny, a zatem że zobligowany był do zapłaty prowizji na takich samych zasadach i w takiej samej wysokości jak powódka. Pozwana, jako osoba podejmująca w imieniu biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czynności w zakresie pośrednictwa na rzecz obydwu strony (kupującej powódki i sprzedającego) uprawniona była zatem do pobrania kwot należnej prowizji od obydwu stron, tj. powódki i sprzedającego. Podkreślenia bowiem wymaga, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami należy do umów nienazwanych, a zatem do oceny tego stosunku prawnego odpowiednie zastosowanie będą miały zatem przepisy dotyczące umów podobnych zawarte w Kodeksie cywilnym. Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest najbardziej zbliżona do umowy agencyjnej uregulowanej w art. 758-764⁹ k.c. Zgodnie z odpowiednio stosowanym przepisem art. 758 § 1 k.c., przez umowę agencyjną przyjmujący zlecenie (agent) zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, do stałego pośredniczenia, za wynagrodzeniem, przy zawieraniu z klientami umów na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo do zawierania ich w jego imieniu.

Pozwana pokwitowała odbiór kwoty 10 000 zł na piśmie. W treści złożonego 29 czerwca 2018 r. oświadczenia wskazała wprost, że przyjęła kwotę 5 000 zł w imieniu W. S. oraz kwotę 5 000 zł na poczet prowizji „za kupno mieszkania przy ul. (...)”. Kwota ta wprawdzie jest niższa niż umówiona prowizja (189 000 zł x 3,69% = 5 670 zł) , jednakże z uwagi na fakt, że biuro reprezentowało obydwie strony transakcji, została ona obniżona do kwoty 5 000 zł od każdej ze stron.

Fakt zapłaty przez powódkę obciążającej ją prowizji wynika również z treści faktury VAT nr (...) r., w której odnotowano, że prowizja w kwocie 5 000 zł została zapłacona gotówką. Faktura została wystawiona w dniu 31 lipca 2018 r. Fakt, że nie zawiera ona podpisu, nie czyni jej bezskuteczną. W stanie prawnym obowiązującym w dacie wystawienia faktury, jej wystawca nie miał obowiązku opatrzyć jej własnoręcznym podpisem.

Fakt natomiast przeznaczenia kwoty 5 000 zł na poczet prowizji należnej biuru obrotu nieruchomościami od W. S. potwierdził on sam na piśmie, w którym oświadczył, że otrzymał od K. K. (1) kwotę wpłaconą przez Ł. R. na poczet ceny nieruchomości w kwocie 5 000 zł oraz że otrzymana kwota „weszła w poczet rozliczenia ceny sprzedaży”. Zarówno treść tego oświadczenia jak i podpis W. S. na tym dokumencie były przedmiotem badań pismoznawczych w postępowaniu przygotowawczym. Treść opinii biegłej sądowej nie daje żadnych podstaw do ustalenia, że własnoręczny tekst oświadczenia jak i podpisy złożone na dokumencie zostały nakreślone przez inne osoby niż W. S., a w szczególności przez pozwaną. Pozwana wyjaśniła, że prowizję należną biuru od W. S. pobrała z kwoty przekazanej przez powódkę tytułem zadatku, ponieważ na podstawie informacji uzyskanych od K. K. (2) powzięła obawę co do tego, że W. S. może się z tego obowiązku w późniejszym czasie nie wywiązać.

Twierdzenia strony powodowej co do tego, że kwota 10 000 zł została przez nią zapłacona ponad należne sprzedającemu 150 000 zł, nie zostały udowodnione. Po pierwsze wskazać należy, że prowizja, jaką powódka miała obowiązek zapłacić na rzecz pośrednika, nie wchodziła w skład kwoty 150 000 zł należnej sprzedającemu tytułem ceny sprzedaży. Powódka w związku z zawarciem umowy kupna zobowiązana była do zapłaty nie tylko ceny sprzedaży w kwocie 150 000 zł ale również – na podstawie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - prowizji w kwocie 5 000 zł. W odniesieniu natomiast do tego, jakoby – na polecenie pozwanej - na poczet zapłaty zadatku należnego przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży zmuszona była wypłacić kwotę 40 000 zł, z której 30 000 zł otrzymał W. S., a 10 000 zł pozwana, nie zostały udowodnione. Pozwana faktowi polecenia wypłaty kwoty 40 000 zł kategorycznie zaprzeczyła, a złożona przez powódkę kopia wyciągu z rachunku bankowego, w treści której odnotowano wypłatę w kwocie 40 000 zł, została odwzorowana w taki sposób, że nie jest widoczna data tej operacji. Z zeznań świadków K. K. (2) i W. S. wprawdzie wynika, że przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży w kancelarii notarialnej doszło do przekazania gotówki – W. S. przyznał, że otrzymał zadatek, jednakże żaden ze świadków nie potrafił jednoznacznie wskazać, jakie faktycznie kwoty zostały ostatecznie przekazane i tym samym potwierdzić zeznań powódki w tym zakresie.

Nadto wskazać należy, że pozwana, pobierając kwoty należne tytułem prowizji, nie działała we własnym imieniu ale jako osoba reprezentująca biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i pobrane przez nią kwoty należne były osobie prowadzącej to biuro – T. S.. Pobraną tytułem obu prowizji kwotę pozwana złożyła w sejfie w biurze. Nie sposób zatem uznać, że uzyskała ona jakąkolwiek korzyść z tego tytułu kosztem majątku powódki.

Roszczenie z tego tytułu nie może zostać również uwzględnione na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych.

W świetle treści cytowanego przepisu art. 415 k.c. przesłanki odpowiedzialności deliktowej są następujące: bezprawność zachowania sprawcy, wina sprawcy, wyrządzenie tym zachowaniem szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy tym zachowaniem a zaistniałą szkodą. Żadna z przesłanek odpowiedzialności deliktowej nie jest objęta domniemaniem, a ciężar ich udowodnienia spoczywa – zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w przepisie art. 6 k.c. – na powódce, która z faktu powstania szkody na skutek zachowania pozwanej wywodzi skutki prawne.

Ustalenie bezprawności zachowania polega na zakwalifikowaniu czynu sprawcy jako sprzecznego z normami określonymi przez system prawny. Ustawodawca w przepisie art. 415 k.c. nie wskazuje zakresu tych norm, a zatem za bezprawne należy kwalifikować czyny zakazane lub nakazane przez przepisy prawne obowiązujące w Polsce, bez względu na ich źródła (Konstytucja RP lub inne ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe, rozporządzenia, akty prawa miejscowego), a także zachowania sprzeczne z zasadami współżycia społecznego albo dobrymi obyczajami, a więc normami moralnymi powszechnie akceptowanymi w całym społeczeństwie lub grupie społecznej, nakazującymi lub zakazującymi określonego zachowania, mimo iż nie jest ono nakazane lub zakazane normą prawną ( por. wyrok Sądu najwyższego z dnia 27 kwietnia 2016 roku, II CSK 528/15) .

Powódka zdaje się wywodzić fakt bezprawności zachowania pozwanej polegającego na pobraniu przez nią kwoty 10 000 zł z faktu, iż złożyła zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przywłaszczenia tej kwoty. Powódka nie dowiodła jednakże, aby zachowanie to wyczerpywało znamiona przestępstwa lub wykroczenia. W toku niniejszego procesu powódka nie podniosła w szczególności ani nie udowodniła, aby zainicjowane przez nią postępowanie przygotowawcze zakończyło się skierowaniem do sądu aktu oskarżenia, ani też aby zapadł prawomocny wyrok skazujący pozwaną za przestępstwo na szkodę powódki. Dowody zgromadzone w postępowaniu przygotowawczym, co do których strona powodowa wnioskowała o ich dopuszczenie w niniejszym postępowaniu, nie potwierdzają faktu sfałszowana przez pozwaną oświadczenia W. S.. Z opinii biegłej sądowej D. R. nie wynika, aby własnoręczne oświadczenie oraz podpisy W. S. zostały nakreślone przez inną osobę niż W. S..

Faktu pobrania kwoty 10.000 zł nie sposób również uznać za sprzeczny z przepisami prawa cywilnego – jak już wyżej wskazano umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ma charakter odpłatny, a także z zasadami współżycia społecznego – na skutek czynności podjętych przez pośrednika W. S. sprzedał lokal, a powódka go kupiła. Umowy pośrednictwa zostały zatem wykonane, a za ich wykonanie należne były prowizje. W ramach kwoty 10.000 zł mieściła się zatem prowizja w kwocie 5.000 zł należna biuru od powódki, osobna od kwoty ceny za lokal, oraz prowizja w kwocie 5.000 zł należna biuru od W. S., pobrana z zadatku w kwocie 30.000 zł, zaliczonego na poczet ceny sprzedaży lokalu.

2. Żądanie zapłaty kwoty 3 654,23 zł tytułem spłaconego zadłużenia na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S..

Żądanie od pozwanej zapłaty tej kwoty również nie znajduje uzasadnienia w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu i przepisach o czynach niedozwolonych.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że twierdzenia powódki co do tego, że zawarty w umowie przyrzeczonej zapis o istnieniu zadłużenia w ww. kwocie oraz o przekazaniu jej przez sprzedającego środków na spłatę zadłużenia znalazł się w tym dokumencie bez jej woli i wiedzy, nie zasługują na wiarę. Z zeznań świadka K. G. – notariusza, przed którym zawierano umowę i świadka K. K. (2) jednoznacznie wynika, że projekt umowy był odczytywany, a nadto jego treść była wyświetlana na ścianie pomieszczenia. Powódka dokładnie zapoznała się z treścią dokumentu i dokonywała poprawy literówek. Nadto dokument nie tylko został podpisany przez strony, w tym i powódkę, na ostatniej stronie, ale również i parafowany na każdej ze stron – w tym również na tej, na której zawarto oświadczenie o istnieniu zadłużenia i przekazaniu powódce środków na jego spłatę. Nie sposób dać wiary powódce, że notariusz, odbierając od niej podpisy, przytrzymywała strony aktu notarialnego i uniemożliwiła w ten sposób zapoznanie się z jego treścią. Okoliczności tej nie potwierdziła żadna z osób obecnych przy czynności notarialnej, a sama notariusz kategorycznie temu zaprzeczyła, przyznając jedynie, że mogła wskazywać powódce miejsca, w których należy złożyć podpis, ale nie przytrzymywała kartek i nie zasłaniała treści aktu. Za wiarygodnością zeznań świadka w sobie notariusza przemawia wzgląd na fakt, iż jest ona osobą zaufania publicznego. Poza tym, gdyby w istocie tak było, że notariusz dopuściła do zamieszczenia w treści aktu notarialnego zapisu nieakceptowanego przez strony i przy podpisach ukrywała treść tego zapisu przed powódką, powódka winna odmówić złożenia podpisu. W przypadku zaś zauważenia kwestionowanego zapisu później, złożyć zawiadomienie podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez notariusza lub zainicjować postępowanie dyscyplinarne przeciwko notariuszowi, czego jednak nie uczyniła.

Nie ulega wątpliwości, że powódka spłaciła zadłużenie – fakt ten wynika z treści złożonego potwierdzenia wpłaty ww. kwoty w kasie (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S.. Notariusz K. G. nie była obecna przy rozliczeniach stron, a K. K. (2) zeznała, że pieniądze były na stole, były liczone i przekazywane. Nie była jednakże w stanie powiedzieć, czy W. S. przekazał powódce jakąkolwiek kwotę. On sam temu kategorycznie zaprzeczył. Z kolei K. K. (2) zeznała, że kwota zadłużenia miała skutkować obniżeniem ceny sprzedaży lokalu. Mając na uwadze, że akt notarialny ma moc dokumentu urzędowego, przyjąć należało, że kwota 3 654,23 zł została przekazana powódce na spłatę zadłużenia- tak jak to wynika z zapisu zamieszonego w par 4 umowy sprzedaży lokalu. Wyjaśnieniem wątpliwości z tym związanych jest wysoce uprawdopodobnione przypuszczenie, że kwota ta została odliczona z pieniędzy zapłaconych sprzedającemu przez powódkę, a znajdujących się w gotówce na stole w kancelarii notarialnej. Wówczas zeznanie W. S., że nie przekazywał on powódce żadnych pieniędzy, nabrałoby sensu w tym znaczeniu, że nie przekazywał on powódce żadnych swoich, wcześniej posiadanych pieniędzy, a kwota zadłużenia po prostu została potrącona z ceny sprzedaży.

Nawet zaś gdyby uznać, że do przekazania ww. kwoty na rzecz powódki nie doszło, ani też że kwota ta nie pomniejszyła ceny sprzedaży lokalu, nie nakłada to na pozwaną obowiązku zwrócenia powódce kwoty zapłaconej na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej.

Obowiązek zapłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych należnych za okres do dnia nabycia lokalu przez powódkę obciąża, stosownie do treści przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. , co do zasady osobę, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Nadto warto też zwrócić uwagę na zamieszczony w umowie przedwstępnej zapis, zgodnie z którym sprzedający zobowiązali się wydać przedmiot umowy w posiadanie powódki w terminie do dnia 16 lipca 2018 r., przy czym zobowiązali się ponieść wszelkie koszty związane z eksploatacją przedmiotu umowy za okres do dnia jego wydania powódce. Zatem osobą zobowiązaną do zapłaty opłat eksploatacyjnych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej, naliczonych za okres do dnia 16 lipca 2018 r., byli sprzedający, czyli W. S. i K. K. (2). Zatem na skutek spłaty tego zadłużenia przez powódkę i ewentualnego nieuwzględnienia tej kwoty we wzajemnych rozliczeniach z tytułu ceny sprzedaży, to oni są wzbogaceni kosztem majątku powódki, a nie pozwana. Pozwana, która mogła jedynie przekazać powódce stanowisko W. S. co do istnienia zadłużenia i jego spłaty, nie przyjęła na siebie obowiązku zapłaty tej kwoty w przypadku, gdy W. S. nie spłaci zadłużenia ani faktycznie nie obniży ceny sprzedaży. Fakt przekazania takich informacji nie jest bowiem równoznaczny z zobowiązaniem się pośrednika do wykonania obowiązku spoczywającego na kliencie ani też nie rodzi jego odpowiedzialności za niewykonanie tego obowiązku przez klienta na innej podstawie prawnej. Na podstawie umowy pośrednik zobowiązuje się do podjęcia czynności pośrednictwa w celu zawarcia umowy kupna/sprzedaży nieruchomości, a więc wykonywania umówionych czynności zmierzających do zawarcia przez zamawiającego umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Czynności stwarzające sposobność do zawarcia umowy obejmują między innymi takie działania, jak: sprawdzenie nieruchomości (weryfikacja dokumentów, oględziny), oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży, do najmu lub oferowanie innych praw (sporządzenie oferty, w tym dokumentacji zdjęciowej, zamieszczenie oferty na portalach internetowych, udostępnienie innym pośrednikom, przekazanie oferty swoim klientom, zamieszczenie ogłoszenia w prasie lub reklamy, banery itd.), umawianie na oględziny, a także czynności pośredniczenia przy zawarciu konkretnej umowy (dotyczące konkretnej osoby zainteresowanej) obejmujące takie działania, jak: ocena otrzymanej oferty, umówienie spotkania, pomoc w negocjowaniu warunków umowy (nakłanianie do zawarcia umowy), spisywanie uzgodnień, przygotowanie dokumentów, dokładne wskazywanie zamawiającemu wad i zalet nieruchomości, pomoc przy odbiorze lokalu, przy umówieniu notariusza, ewentualnie udzielanie informacji o możliwościach uzyskania kredytu. Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, w zgodzie jednak z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego, o czym stanowi przepis art. 353 ¹ k.c. Złożona umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomością nie daje żadnych podstaw do ustalenia, że pozwana zobowiązała się do zwrócenia powódce kwoty spłaconego przez nią zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych należnych (...) Spółdzielni Mieszkaniowej.

Nadto podkreślić należy, że fakt zapłaty spornej kwoty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej nie prowadzi do wzbogacenia pozwanej – kwota ta nie weszła do majątku pozwanej ani też nie skutkowała tym, że pozwana zaoszczędziła wydatków na ten cel. To nie pozwana była zobowiązana do zapłaty opłat eksploatacyjnych na rzecz Spółdzielni, a sprzedający lokal W. S.. Zważywszy na charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie sposób uznać, aby niewywiązanie się przez sprzedającego z obowiązku spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem ze sprzedanego lokalu, można było zakwalifikować jako czyn bezprawny pośrednika – pozwanej. To nie ona miała obowiązek spłacić zadłużenie i nie ona ponosi odpowiedzialność za szkodę wynikłą z ewentualnego niewywiązania się z tego obowiązku przez sprzedającego.

3. Żądanie zapłaty kwoty 2 000 zł tytułem odsetek od kwoty pożyczonej w banku na poczet spłaty zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej.

W odniesieniu do tego żądania podkreślić należy, że pozwana – jak już wyżej wskazano - nie miała obowiązku ani spłaty zadłużenia, ani też wyrównania uszczerbku w majątku powódki na skutek tego, że powódka zadłużenie to spłaciła. Odpowiedzialność za zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych ponosił W. S. jako osoba, której przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu. Nie sposób zatem obciążyć pozwanej obowiązkiem spłaty odsetek zapłaconych przez powódkę od kwoty pożyczonej na poczet spłaty zadłużenia.

Nadto powódka nie wykazała, aby na poczet spłaty zadłużenia zaciągnęła pożyczkę i zapłaciła odsetki w kwocie 2 000 zł.

4. Żądanie zapłaty kwoty 2 200 zł tytułem kosztów sprzątania lokalu i kwoty 800 zł tytułem opłat za kontener.

Żądanie z powyższego tytułu powódka wywodzi z ustnej umowy, „ z której to umowy wynikało, że w związku z tym, że Pan W. S. mimo zapewnień nie wyniósł wszystkich rzeczy z mieszkania po najemcach, zostanie wynajęta firma, które wszystko posprząta, za usługę zapłaci powódka, a następnie, po przedstawieniu rachunków, przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej koszty te zostaną odjęte od ostatecznej ceny.” Tak się jednak nie stało, „dlatego też – w związku z tym, że stronami tej umowy były powódka i pozwana – roszczenie kierowane jest przeciwko K. K. (1)” ( pismo z dnia 29 sierpnia 2023 r., k. 194 – 195).

Przesłanką odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy jest wykazanie przez dochodzącego roszczenia z tego tytułu, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia ważnej umowy. Powódka z obowiązku tego się nie wywiązała.

Powódka zdaje się wywodzić fakt zawarcia takiej umowy z używanego przez pozwaną sformułowania, że „umówiliśmy się”, że W. S. posprząta mieszkanie, a jeżeli tego nie zrobi, zostanie wynajęta firma, które wszystko posprząta, za usługę zapłaci powódka, a następnie, po przedstawieniu rachunków, przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej koszty te zostaną odjęte od ostatecznej ceny. Pozwana zawarciu we własnym imieniu takiej umowy kategorycznie zaprzeczyła. Przyznała jedynie, że mogła używać w rozmowie z powódką sformułowania, „my” się umówiliśmy, jednakże miała wówczas na myśli, że umówiła się powódka z W. S. – ona jedynie przekazała stanowisko sprzedającego, na które powódka przystała. Zeznania pozwanej w tym zakresie zasługują na wiarę, zarówno w kontekście zeznań świadka K. K. (2) jak i w świetle zasad doświadczenia życiowego. K. K. (3) zeznała, że według jej wiedzy, to jej brat W. S. zobowiązał się do sprzątnięcia mieszkania, a jeżeli by tego nie zrobił, to poniesione przez powódkę koszty na sprzątnięcie lokalu pomniejszą cenę sprzedaży. Również i w świetle zasad doświadczenia życiowego wątpliwe jest aby pozwana – pośrednik zobowiązała się, że w przypadku niewywiązania się przez jej klienta ze zobowiązań przyjętych wobec drugiej strony transakcji kupna – sprzedaży, ona obowiązki te wykona, bądź też naprawi wynikłą z ich niewykonania szkodę. Charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie nakłada na pośrednika takiego obowiązku ani też nie jest przyjęte w praktyce, aby pośrednicy takie obowiązki na siebie przyjmowali.

Z powyższych względów powództwo oddalono z powodu braku legitymacji procesowej biernej po stronie pozwanej.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z wyrażonymi w art. 98 par. 1 k.p.c. zasadami odpowiedzialności za wynik postępowania i zwrotu kosztów celowych.

Sąd nie znalazł podstaw do odstąpienia od obciążania powódki kosztami procesu należnymi stronie pozwanej. Przepis art. 102 k.p.c. stanowi, że w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przepis ten nie wskazuje wprost przesłanek, jakimi winien kierować się Sąd, orzekając w myśl dyspozycji tego przepisu. Jednakże, jako stanowiący wyjątek od ogólnej zasady, nie może być interpretowany rozszerzającą. Do kręgu okoliczności branych pod uwagę przez sąd przy ocenie przesłanek zastosowanie tego przepisu należą zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu, jak i będące „na zewnątrz” procesu, zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony. Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego. Przy czym dla zastosowania odstępstwa od zasady odpowiedzialności za wynik procesu nie jest wystarczająca okoliczność niekorzystnej sytuacji majątkowej strony przegrywającej. Powinien zachodzić bowiem dodatkowy element wynikający z samego charakteru rozpoznawanej sprawy, np. precedensowe okoliczności, niespójności w orzecznictwie przy rozpoznawaniu danego zagadnienia, wyłączność drogi procesu dla osiągnięcia zamierzonego celu.

W okolicznościach faktycznych sprawy nie zachodzą szczególnie uzasadnione okoliczności, które uzasadniałyby zwolnienie powódki od obowiązku zwrotu stronie pozwanej poniesionych przez nią kosztów procesu.

Sam fakt zwolnienia powódki od kosztów procesu oraz przyznanie jej pełnomocnika z urzędu z uwagi na sytuację majątkową i osobistą, nie jest równoznaczny ze zwolnieniem jej z obowiązku zwrotu kosztów procesu stronie przeciwnej. Zgodnie bowiem z art. 108 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych zwolnienie od kosztów sądowych nie zwalnia strony od obowiązku zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi. Powództwo w niniejszej sprawie zostało skierowane przeciwko osobie, która nie była biernie legitymowana do zapłaty dochodzonych pozwem kwot, ponieważ stron niniejszego procesu nie łączył żaden stosunek prawny uzasadniający pokrycie przez pozwaną wskazanych w pozwie kwot, jak również po stronie pozwanej nie zaistniał stan wzbogacenie kosztem majątku powódki, a także pozwana nie dopuściła się czynu niedozwolonego na szkodę powódki. Pozwana zmuszona była zatem do podjęcia obrony jej praw, z czym wiązała się konieczność poniesienia wydatków na poczet wynagrodzenia i wydatków pełnomocnika zawodowego. Jednocześnie wskazać należy, że jakkolwiek powódka, jako nie będąca prawnikiem z wykształcenia, mogła mieć subiektywne przekonanie o słuszności dochodzonych pozwem roszczeń, to w sprawie reprezentowana była przez pełnomocnika zawodowego w osobie adwokata. Nadto już w dacie wniesienia pozwu w niniejszej sprawie istniał dokument w postaci opinii pismoznawczej sporządzonej w postępowaniu przygotowawczym, na podstawie którego nie sposób ustalić w sposób nie budzący wątpliwości, że oświadczenie W. S. nie zostało sporządzone oraz podpisane przez niego, lecz przez pozwaną. Opinia ta jest datowana na 16 grudnia 2019 r., a pozew w niniejszej sprawie wpłynął w dniu 14 kwietnia 2022 r. Tym samym nie sposób uznać, aby owe subiektywne przekonanie powódki o zasadności jej roszczeń mogło przesądzić o uznaniu, że obciążenie jej kosztami procesu na rzecz strony pozwanej naruszałoby zasady słuszności. Strona powodowa występując z powództwem i podtrzymując je po uzyskaniu fachowej pomocy prawnej, winna bowiem przeanalizować okoliczności sprawy i dowody jakimi dysponuje oraz ocenić, czy pozywa właściwy podmiot. Jeśli podejmuje akcję sądową mimo wątpliwości w tym zakresie, musi liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów przegranego procesu.

Przepis art. 98 par. 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Zgodnie natomiast z par. 3 i 4 tego przepisu do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Wysokość kosztów sądowych, zasady zwrotu utraconego zarobku lub dochodu oraz kosztów stawiennictwa strony w sądzie, a także wynagrodzenie adwokata, radcy prawnego i rzecznika patentowego regulują odrębne przepisy.

Pozwanej należy się zatem zwrot kosztów procesu, które obejmują:

- wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 3 600 zł, zgodnie z par. 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2018 r., poz. 1668 ze zm.),

- opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł.

Sąd w punkcie II wyroku zasądził zatem od powódki na rzecz pozwanej koszty procesu w kwocie 3 617 zł wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w punkcie I i II wyroku.

Sędzia Małgorzata Janik-Białe

WYROK

UZASADNIENIE