UZASADNIENIE

Powódka Ż. B. żądała zasądzenia od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. kwoty 16.471,45 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty 14.648,80 zł od dnia 27 listopada 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 1.822,65 zł od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podała, że z pozwanym działającym ówcześnie pod firmą Osiedle (...) sp. z o.o. sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w G. łączyła ją przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego budowanego w ramach inwestycji pod nazwą „Osiedle (...)” nr (...). By zakupić ten lokal wraz z miejscem postojowym powódka zawarła umowę kredytową z bankiem, a wraz z nią zmuszona była ubezpieczyć się na życie oraz ubezpieczyć niski wkład własny. Z uwagi na fakt odstąpienia przez powódkę od umowy przedwstępnej na warunkach przewidzianych w umowie łączącej strony powódka domaga się zwrotu zapłaconych na rzecz banku środków finansowych.

W odpowiedzi na pozew pozwany żądał oddalenia powództwa i zasądzenia kosztów procesu.

W uzasadnieniu potwierdził zawarcie umowy między stronami i wskazał, że powódce, która odstąpiła od umowy zwrócono wszystko, co świadczyła na rzecz pozwanego, a podstawą odstąpienia był art.395 k.c. Pozwany wskazał, iż w umowie łączącej strony wbrew stanowisku powódki zakreślony był termin, o którym mowa we w/w przepisie, a który został ustalony opisowo w §4 ust. 3 umowy.

Sąd Rejonowy ustalił, że strony łączyła umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego budowanego w ramach inwestycji pod nazwą „Osiedle (...)” nr (...). W celu spłaty ceny za lokal mieszkalny powódka zawarła umowę kredytu budowlano-hipotecznego z bankiem (...) S.A. z siedzibą w W.. W ramach umowy kredytowej powódka zawarła także umowę ubezpieczenia na życie i umowę ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Powódka w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej sprzedaży zwróciła się do pozwanego o wprowadzenie zmian w projekcie mieszkania.

Większość zmian aranżacyjnych nie została zaakceptowana przez wykonawcę, a wprowadzone zmiany aranżacyjne zostały opłacone przez powódkę kwotą 270 zł. Powódka została wezwana na odbiór lokalu wraz z miejscem postojowym w dniu 18 września 2012 r. pismem z dnia 30 sierpnia 2012 r., a pismem z dnia 26 września 2012 r. do uzupełnienia brakującej ceny lokalu mieszkalnego z uwagi na większą powierzchnię lokalu, niż przewidziano to pierwotnie, tj. w przedwstępnej umowie sprzedaży. W dniu 12 października 2012 r. powódka poinformowała pozwanego o zamiarze odstąpienia od umowy na podstawie §4 ust. 3.

Pismem z dnia 6 listopada 2012 r. Ż. B. odstąpiła od umowy, co zostało potwierdzone pismem pozwanego z dnia 19 listopada 2012 r. W dniu 14 grudnia 2012 pozwany zwrócił na rzecz banku, z którym powódka zawarła umowę kredytową kwotę 253.836,50 zł tytułem ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym.

Sąd uznał roszczenie za w pełni zasadne i wyrokiem z dnia 4 grudnia 2013 r. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 16 471,45 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 14 648,80 zł od dnia 27 listopada 2012 do dnia zapłaty i od kwoty 1 822,65 zł od dnia 18 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty.

Sąd rejonowy podkreślił, że sprawie stan faktyczny ustalony w sprawie nie był sporny. Jako podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał na prawo dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na podstawie art.471 k.c. Sąd przyjął również, iż powódka skorzystała z przewidzianego w §4 ust. 3 umowy łączącej strony prawa odstąpienia od umowy, podstawą którego było zwiększenie się o ponad 2% powierzchni lokalu mieszkalnego, który miała zakupić.

Sąd Rejonowy wskazał również art.395 z odwołaniem się do przepisów o zobowiązaniach z umów wzajemnych, które na podstawie art. 487§1 k.c. stanowią lex specialis, dla innych przepisów zawartych w części ogólnej księgi trzeciej kodeksu cywilnego. Podkreślił, że żadna ze stron nie kwestionowała zawartego w §4 ust. 3 umowy prawa do odstąpienia od umowy. Zapis ten przewidywał prawo odstąpienia dla kupującego, gdy ostateczna powierzchnia „zamówionego” lokalu będzie o 2% większa lub mniejsza od wskazanego w przedwstępnej umowie sprzedaży.

W ocenie Sądu Rejonowego powódka miała czas na odstąpienie od umowy w zasadzie do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. najpóźniej do 30 grudnia 2012 r. W §4 bowiem wbrew twierdzeniom pozwanego nie został zawarty termin dla złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, w którym wskazuje się jedynie, że powódka ma obowiązek zapłacić całą cenę za lokal do dnia jego przekazania.

Zdaniem Sądu w sposób oczywisty art.494 k.c. odwołuje się do art.471 k.c. a co za tym idzie pozwany, obowiązany jest w ocenie Sądu do zwrotu kwot wpłaconych przez powódkę na poczet szeroko pojętych kosztów umowy kredytowej. Powódka bowiem jak przyjął Sąd rejonowy poniosła realną i bardzo wymierną szkodę w postaci kosztów marży, odsetek od kredytu, ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia wkładu własnego. Szkoda ta ustalona na kwotę 16.471,45 zł wnika wprost z przedłożonych przez powódkę zaświadczeń z banku, które nie były kwestionowane przez pozwanego.

W ocenie Sądu Rejonowego to zachowanie sprzedającego, który zawierając umowę nie wskazał prawidłowej powierzchni lokalu, która mogła ulec zwiększeniu ze zwiększeniem ceny (w ocenie Sądu niewątpliwie zapis korzystny dla sprzedającego, który często w ten sposób może „wymuszać” ze względów na słabszą pozycję kupujących dopłatę za dodatkową powierzchnię), spowodowało, że powódka, także z innych powodów, o których wspominała na rozprawie, zdecydowała się zrezygnować z zakupu lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym, ponosząc koszty obowiązywania przez ponad rok umowy kredytowej wraz z umowami ubezpieczeniowymi. Koszty te to koszty realnie poniesione przez powódkę, która wykazywała je wzywając pozwanego do zapłaty w zakreślonym terminie. Sąd uznał, iż nienależyte wykonanie zobowiązania, dające podstawę w umowie do odstąpienia od umowy spowodowało szkodę po stronie powódki, która powinna być zwrócona przez pozwanego powódce.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożył pozwany zarzucając obrazę przepisów prawa materialnego w szczególności:

art.395 § 2 k.c. poprzez zasądzenie na rzecz powódki odszkodowania podczas gdy zakres żądań przysługujących stronom umowy od której jedna za stron odstąpiła nie obejmuje odszkodowania, w konsekwencji czego powódce nie przysługuje roszczenia odszkodowawcze w związku z odstąpieniem przez nią od umowy nawet w wypadku gdy podstawą odstąpienia było nienależyte wykonanie umowy przez pozwanego;

art.494 k.c. poprzez zasądzenie na rzecz powódki odszkodowania podczas gdy przepis ten ma zastosowanie jedynie do odstąpienia od umowy na podstawie przepisów ustawy, a nie do odstąpienia umownego i to wyłącznie gdy strona odstępująca poniosła szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Zarzuty apelacji dotyczyły również błędu w ustaleniach faktycznych mającym wpływ na treść rozstrzygnięcia, polegającym na: bezpodstawnym uznaniu, że w sprawie doszło do powstania szkody podczas gdy powódka odstąpiła od umowy zawartej z pozwanym na skutek swojej jednostronnej decyzji, rezygnując z nabycia pełnowartościowego lokalu będącego przedmiotem umowy, będąc jednocześnie stroną umowy ubezpieczenia, której koszty powstały w związku z jej zawarciem, a nie w związku z odstąpieniem od umowy; bezpodstawnym uznaniu poprzez Sąd Rejonowy, że pozwany nie wykonał należycie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej nr (...), podczas gdy wskazana w umowie powierzchnia lokalu była powierzchnią projektową, a nie ostateczną, a strony dopuściły w umowie możliwość różnicy pomiędzy faktyczną powierzchnią lokalu w stosunku do projektowanej.

W oparciu o powyższe zarzuty pozwany żądał zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa względnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja jako w pełni zasadna zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd I instancji mimo prawidłowo ustalonego stanu faktycznego nie dokonał prawidłowej subsumpcji prawa. Podkreślić przy tym należy, że przebieg zdarzeń nie był między stronami sporny dopiero ich kwalifikacja prawna doprowadziła do polemiki.

Sąd Okręgowy podziela argumentację pozwanego co do odrębności reżimów wynikających z przepisów o ustawowym i umownym prawie odstąpienia od umowy. Ustawowe prawo odstąpienia stanowi swoistą sankcję dla dłużnika, który nie wykonał lub wykonał nienależycie zobowiązanie. Natomiast umowne prawo odstąpienia jest uprawieniem stron do stosunkowo łatwego, jednostronnego i wcześniejszego zakończenia powstałego stosunku umownego bez szczególnej przyczyny. Zasadnym jest więc powołanie się pozwanego w apelacji na orzeczenie SN III CKN 279/97 wskazujące, że przepisy regulujące ustawowe prawo odstąpienia od umowy, a w szczególności art.491 k.c. nie mają zastosowania do umownego od niej odstąpienia.

Podkreślić należy z całą stanowczością, że powódka odstępując od umowy łączącej strony wyraźnie wskazała, że odstępuje od umowy na podstawie § 4 ust 3 umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu z dnia 12 lipca 2011r. łączącej strony, a więc wybrała reżim prawny tego odstąpienia wskazując na odstąpienie wynikające z zapisów umowy łączącej strony. Dalsze postępowanie powódki i czynności przez nią podejmowane nie dają podstaw do przyjęcia by w którymkolwiek momencie powódka zmieniła swoje stanowisko (pomijając analizę czy i na ile taka zmiana byłaby skuteczna).

Odstąpienie jest wyjątkiem od zasady trwałości umownych stosunków zobowiązaniowych, stąd postanowienia umowy, przepisy regulujące tę instytucję oraz oświadczenia stron składane na ich podstawie winny być interpretowane ściśle. Jednostronne oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy złożone w wykonaniu powyższego uprawnienia kształtuje stosunek prawny przez jego ustanie. W braku uprawnienia i zachowania wymogów umownych wskazany skutek nie nastąpi. Niedopuszczalna jest tym samym ocena skuteczności złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy w oparciu o inne, jak wskazane w jego treści przyczyny i podstawy, nawet gdyby były one przewidziane w umowie bądź wynikały z ustawy. (SN 15 maja 2013r. III CSK 267/12)

Argumentacja powódki co do braku podstaw zastosowania przepisów art.395 k.c. nie może się ostać.

Przepis art. 395 k.c. dopuszcza możliwość zastrzeżenia w umowie możliwości jednostronnego jej rozwiązania, określając jednocześnie wymogi, jakie niezbędne są dla uznania takiego zastrzeżenia za skuteczne. Są nimi określenie terminu, w czasie biegu którego będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia oraz wskazanie, czy prawo odstąpienia przysługiwać będzie tylko jednej (której), czy obu stronom umowy. Pojęcie oznaczonego terminu, które pojawia się w tym przepisie należy traktować dość elastycznie, co do sposobu wyznaczenia terminu, a więc nie tylko poprzez wskazanie oznaczonej liczby jednostek czasu czy daty kalendarzowej zamykającej okres, ale także za pomocą określeń przybliżonych np. poprzez wskazanie po wystąpieniu jakiego zdarzenia może ono nastąpić. Przy odstąpieniu od umowy to ostatnie określenie terminu złożenia oświadczenia jest szczególnie uzasadnione, bowiem zwykle to jakieś konkretne zdarzenie np. nierozpoczęcie robót i niekontynuowanie ich pomimo wezwania do tego na piśmie, daje taką możliwość stronie umowy. (wyrok SA we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2013 IA Ca 27/13).

Wbrew twierdzeniom powódki w § 4 umowy przedwstępnej sprzedaży nr (...) łączącej strony, na podstawie którego powódka dokonała odstąpienia od umowy określony jest termin wskazany w art.395 k.c. § 4 jako jednostka redakcyjna składa się z 3 punktów i wszystkie te punkty należy czytać łącznie jako zapisy §4. Tak więc określenie terminu jako „do dnia przekazania lokalu” w punkcie 1 §4 odnosi się do wszystkich punktów tego paragrafu.

Samo to, że strony zastrzegając w umowie prawo odstąpienia od umowy, określając jednocześnie termin, w ciągu którego uprawniony będzie mógł z tego prawa skorzystać, połączyły go z określonym zdarzeniem, nie oznacza, że w grę wchodzi z pełnymi konsekwencjami regulacja art. 492 k.c. tj. ustawowa podstawa odstąpienia. Podkreślić należy, że na gruncie regulacji art. 395 k.c. nie ma znaczenia przyczyna odstąpienia, a jeżeli zostanie wskazana jako warunek odstąpienia, to ustawodawca nie wprowadza w tej mierze żadnych obwarowań i ograniczeń, pozostawiając jej ustalenie wyłącznej woli stron. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 11 lipca 2013r. VACa 235/13)

Skuteczne odstąpienie od umowy kształtuje nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego złożenia umowa wzajemna przestaje wiązać a strony nie są już obustronnie wobec siebie zobowiązane do świadczeń przewidzianych w umowie, a to co ewentualnie świadczyły już wcześniej, podlega zwrotowi.

Powódka domaga się odszkodowania w trybie art.494 k.c. Zdaniem Sądu Okręgowego żądanie to jest bezzasadne. Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie powódka odstąpiła od umowy na podstawie przepisów art.395 k.c. co za tym idzie konsekwencje odstąpienia ograniczają się do zwrotu tego co strony sobie świadczyły. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie i jest to między stronami bezsporne, że nastąpił obustronny zwrot świadczeń.

Przepisy art.395 k.c. nie zawierają żadnych dalszych konsekwencji czy też uprawnień przysługujących stronie. Bezpodstawnym więc jest żądanie powódki o zapłatę odszkodowania.

Uprawnienia wynikające z przepisów art.494 k.c. co do roszczeń odszkodowawczych dotyczą odstąpienia od umowy na podstawie ustawy. Biorąc pod uwagę orzecznictwo Sądu Najwyższego i dorobek doktryny należy uznać, że przepisy regulujące ustawowe prawo odstąpienia od umowy, a w szczególności roszczenia odszkodowawcze art.494 k.c. nie mogą być odpowiednio stosowane do odstąpienia na podstawie umowy łączącej strony.

Podkreślić również należy, że w reżimie art.395 k.c. Sąd nie bada czy nastąpiło wykonanie zobowiązania. Co za tym idzie nie bada również powstania szkody i jej zakresu.

Na marginesie jedynie zaznaczyć należy, że szkoda o której mowa w przepisach srt.494 k.c. jest szkodą wynikającą z niewykonania zobowiązania, a więc w tej sytuacji dyskusyjnym wydaje się być związek przyczynowy między wskazywaną przez powódkę szkodą, a wykonaniem zobowiązania, choćby z uwagi na związek czasowy. Umowę z Bankiem powódka zawarła, jak sama w pozwie wskazała, 14.11.2011r. zaś oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożyła pismem datowanym na dzień 6 .11.2012r. Do tego więc czasu i tak ponosiła koszty uzyskanego kredytu i jego ubezpieczenia i nie były one konsekwencją odstąpienia od umowy przedwstępnej przez powódkę.

Należy zaznaczyć, że pozwana wystąpiła do powódki z propozycją nie ponoszenia przez powódkę dodatkowych kosztów zwiększenia powierzchni lokalu (pismo z 17.04.2013r.) w te4j sytuacji trudno przyjąć związek przyczynowy między działaniem pozwanej a zaistnieniem szkody po stronie powódki.

Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art.386 §1 k.p.c. i art.395 §1 i §2 k.c. Sąd orzekł jak w wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie przepisów art.98 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE