UZASADNIENIE

A. A. i L. A. wnieśli sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., wydanego na skutek wniosku użytkowników wieczystych, domagając się ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu znajdującego się w Ł. przy ul. (...) 103b, zgodnie z wartością nieruchomości określoną w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego E. W. z 18 lutego 2013r., tj. w wysokości 70’629,21 zł.

Ostatecznie, powodowie wnieśli o ustalenie rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości 84’870,00 zł.

Miasto Ł. wniosło o oddalenie powództwa.

Stan faktyczny:

Miasto Ł. jest właścicielem gruntu położonego w Ł. przy ul. (...) (...); użytkownikami wieczystymi tego gruntu są L. A. i A. A.. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości ustalona została według stawki procentowej wynoszącej 3% ceny nieruchomości gruntowej.

/ niesporne /

Pismem z 17 sierpnia 2012r. Prezydent Miasta Ł. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu i ustalił nową opłatę w wysokości 115’974,18 zł. Na skutek wniosku złożonego przez użytkowników wieczystych, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wydało orzeczenie z 17 kwietnia 2013r., w którym wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu została ustalona na kwotę 93’301,70 zł.

/ k 30-34 – orzeczenie z 17 kwietnia 2013r. /

Nieruchomość przy ul. (...) 103b składa się z działki o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 2,0147 ha stanowiącej użytki gruntowe Ba – tereny przemysłowe oraz zabudowań będących odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość zlokalizowana jest w strefie miejskiej, zurbanizowanej, w sąsiedztwie ul. (...) stanowiącej trasę komunikacyjną do Alei (...) i drogi krajowej nr (...). W otoczeniu znajdują sie obiekty przemysłowe pełniące podobne funkcje, co przedmiotowa nieruchomość. Działka ma kształt foremny, ukształtowanie terenu jest płaskie. Nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do miejskiej infrastruktury technicznej ani do drogi publicznej. Wjazd na działkę odbywa się przez teren nieruchomości sąsiedniej, która obciążona jest służebnością gruntową na rzecz właścicieli i użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości. Z tego względu swoboda wjazdu i wyjazdu z nieruchomości jest mało korzystna. Na podobnej zasadzie do nieruchomości podłączone są media. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) oszacowana przy zastosowaniu metody porównywania parami, według stanu i cen na dzień 17 sierpnia 2012r. wynosiła 2’829’000,00 zł.

/ k 157-178 – opinia pisemna biegłego z zakresu szacowania nieruchomości E. R., k 210 – zeznania biegłej E. R. /

Sąd zważył, co następuje:

Na podstawie art. 77 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2014r., poz. 518) wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu podlega aktualizacji nie częściej, niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, przy czym nowa opłata ustalana jest z zastosowaniem dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości ustalonej na dzień aktualizacji. Z art. 78 ust. 1 ustawy wynika, że jeżeli zmiana dokonywana jest w drodze wypowiedzenia przez właściwy organ, nowa opłata obowiązuje od roku następnego po tym, w którym dokonano wypowiedzenia.

Sporządzona w tej sprawie opinia biegłej z zakresu szacowania nieruchomości w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami zawartymi w art. 149 i następnych ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami określa wartość rynkową prawa własności gruntu. Strona powodowa ostatecznie nie kwestionowała poprawności tej opinii, natomiast zastrzeżenia strony pozwanej dotyczyły szczegółów związanych z oceną takich cech nieruchomości, jak dostęp do technicznej infrastruktury miejskiej oraz do drogi publicznej(k 190 – pismo pozwanego). W ocenie Sądu, biegła prawidłowo uznała, że opiniowana nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz infrastruktury technicznej, skoro dostęp taki wymagał ustanowienia na nieruchomościach sąsiednich służebności, czego sam pozwany nie kwestionuje. Tym samym prawidłowa była ocena tych cech dokonana przez biegłą w opinii.

Ostatecznie, ustalona przez biegłą E. R. wartość rynkowa nieruchomości nie została skutecznie zakwestionowana. W tej sytuacji należało ją uwzględnić, jako podstawę do ustalenia opłaty rocznej – stosownie do powołanego wcześniej art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, czyli jako 3% od wartości 2’829’000,00 zł.

Wobec powyższego Sąd orzekł, jak w pkt. 1.

Pierwotnie powództwo zmierzało do ustalenia opłaty w niższej wysokości. Co prawda strona powodowa zmodyfikowała swoje stanowisko w tej kwestii, jednakże strona pozwana nie wyraziła zgody na taką zmianę żądania, w związku czym należało oddalić powództwo w pozostałej części.

Biorąc pod uwagę specyfikę tego rodzaju postępowania, Sąd uznał, iż powodowie wygrali ten proces w 62’8%. Spór dotyczył ostatecznie kwoty 22’672,99 zł, tj. różnicy między opłatą ustaloną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na kwotę 93’301,70 zł, a żądaniem pierwotnym użytkowników wieczystych, aby ustalić tę opłatę na kwotę 70’629,21 zł. Uzasadnia to stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu poniesionych przez strony stosownie do art. 100 kpc zdanie pierwsze, z uwzględnieniem wydatków poniesionych przez powodów na wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą od pełnomocnictwa – 3’617,00 zł, opłatę od pozwu – 4’666,00 zł, koszty opinii biegłej – 2’858,01 zł oraz koszt doręczenia korespondencji pełnomocnikowi strony przeciwnej – 4,20 zł, oraz z uwzględnieniem wydatków poniesionych przez pozwanego na wynagrodzenie pełnomocnika 3’600,00 zł, koszt ustnego uzupełnienia opinii biegłej – 94,97 zł oraz koszty korespondencji doręczonej bezpośrednio pełnomocnikowi strony przeciwnej – 8,00 zł.

Wobec powyższego, Sąd postanowił, jak w pkt. 3.