UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w B. wniosła o zasądzenie od pozwanego J. D. kwoty 3.764,37 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty należności głównej wynoszącej 3.536 zł od dnia 1 lutego 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwot skapitalizowanych zaległych odsetek w kwocie 228,37 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, a także kosztów procesu. W uzasadnieniu powódka podała, że pozwany jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...), a żądanie obejmuje należności z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz utrzymania lokalu za okres od lutego 2011 r. do stycznia 2012 r., których pozwany nie uiścił pomimo wezwania.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 23 lutego 2012 r. Sad Rejonowy w Bydgoszczy w sprawie I Nc 1260/12 orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwany w sprzeciwie od powyższego nakazu wniósł o oddalenie powództwa wskazując, że powódka nie udowodniła rzeczywistego kosztu utrzymania nieruchomości. Dodał, iż od ośmiu lat nie zamieszkuje w spornym lokalu i wielokrotnie zwracał się do powódki o zaprzestanie naliczania opłat za media. Podał nadto, że w okresie od 2004 r. do sierpnia 2009 r. uiścił pełną zaliczkę na poczet utrzymania nieruchomości, zatem po jego stronie jest nadpłata, albowiem opłaty za media nie powinny być naliczane.

Wyrokiem z dnia 7 maja 2013 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotą 3.764,37 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lutego 2012 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 806 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany jest właścicielem lokalu nr (...) i członkiem wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej w B. przy ul. (...).

Pozwany nie uiścił zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i opłat eksploatacyjnych za okres od lutego 2011 r. do stycznia 2012 r. w kwocie 3.536 zł. Za luty i marzec 2011 r. zaliczki wynosiły 268 zł, od kwietnia 2011 r. wynosiły po 300 zł miesięcznie, były płatne do 15-tego dnia każdego miesiąca.

W marciu 2010 r. i kwietniu 2011 r. wspólnota podjęła uchwały dotyczące ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania lokali i kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz terminów ich uiszczania w okresie od 1 kwietnia 2010 r. do 31 marca 2011 r. i od 1 kwietnia 2011 r. do 13 marca 2012 r. W uchwale z 2010 r.

i

przewidziano, że w lokalach niewyposażonych w wodomierze pobiera się zaliczki według ilości osób stale zamieszkałych w lokalu, zaś w uchwale z 2011 r., że w lokalach niewyposażonych w wodomierze pobiera się zaliczki według ilości osób stale zamieszkałych w lokalu, przy czym nie mniej niż za jedną osobę.

Lokal mieszkalny pozwanego nie jest wyposażony w wodomierze.

W skład zaliczki obciążającej pozwanego wchodziła za miesiące luty - marzec 2011 r. m.in. zaliczka na wodę zimną - 36,18 zł, zaliczka na wodę ciepłą - 37,56 zł, a od kwietnia 2011 r. na wodę zimną- 49,37 zł, na wodę ciepłą 53,20 zł.

Pozwany od ośmiu lat nie zamieszkuje w spornym lokalu.

Sąd Rejonowy ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie bezspornych twierdzeń stron, dokumentów przez nich dostarczonych oraz dowodu z przesłuchania stron. Jednocześnie Sąd oddalił wnioski pozwanego o przesłuchanie świadków na okoliczność jego niezamieszkiwania w spornym lokalu, gdyż Sąd uznał ją za udowodnioną, a także wniosek o zobowiązanie powoda do dostarczenia dokumentów księgowych wskazujących na rzeczywiste koszty utrzymania nieruchomości z uwagi na fakt, iż kwestia kosztów, jakie ponosi wspólnota nie ma bezpośredniego znaczenia w sprawie.

Swoje rozważania Sąd Rejonowy rozpoczął od stwierdzenia, że w sprawie nie było sporne, że pozwany nie zapłacił zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek dotyczących kosztów utrzymania jego lokalu. Sporne pozostawało natomiast, jakie jest zadłużenie pozwanego oraz czy miał on obowiązek uiszczania w tym okresie zaliczek na wodę w żądanej wysokości.

Następnie Sąd przytoczył treść art. 13 ust. 1 i art. 15 ustawy o własności lokali, po czym wskazał, że obowiązek zapłaty zaliczek na koszt zarządu jest związany ze statusem właściciela lokalu, a nie z faktycznym w nim zamieszkiwaniem. Zatem powyższy obowiązek ciąży także na właścicielu, który w lokalu nie mieszka. W przedmiotowej sprawie oznacza to, że pozwany powinien uiścić powódce istniejące z tego tytułu zadłużenie.

Taki sam wniosek dotyczy zaliczek na koszty utrzymania lokalu pozwanego. Skoro lokal ten nie ma wodomierza, pozwany miał obowiązek uiszczania zaliczek w stałej wysokości wedle wiążących go postanowień uchwały wspólnoty. W ocenie Sądu I instancji obowiązku tego nie zmienia fakt, że w uchwale z 2010 r. (pozew dotyczy zaliczek za dwa miesiące na podstawie tej uchwały) wskazano, że od lokali bez wodomierzy zaliczki na wodę liczy się według liczby osób stale zamieszkujących w lokalu. Ustawa nie stawia bowiem takiego wymogu. Ponadto w uchwale z 2011 r. wspólnota postanowiła wprost, że zaliczka ma być płacona w każdym wypadku za nie mniej niż jedną osobę. Tym samym uchwała przesądziła, że pozwany niezależnie od faktu zamieszkiwania ma obowiązek wpłacania tej zaliczki.

Jednocześnie Sąd stwierdził, że pozwany nie wykazał w żaden sposób, że posiada jakąkolwiek nadpłatę wobec powodowej wspólnoty. Twierdzenie to pozwany oparł zresztą na stanowisku, iż nie ma obowiązku uiszczania opłat za media, a zatem dotychczas wpłacone kwoty stanowią „nadpłatę". Z racji istnienia zadłużenia przekraczającego dochodzona pozwem kwotę, nie może być mowy o istnieniu jakichkolwiek nadpłat po stronie pozwanego.

W tym stanie rzecz Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości w myśl art. 13 ustawy o własności lokali. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c. i 482 k.c.

O kosztach procesu Sąd wydał rozstrzygnięcie w oparciu o art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku złożył pozwany zarzucając temu rozstrzygnięciu: bezkrytyczne przyjęcie, bez merytorycznego zweryfikowania, dowodów przedłożonych przez powoda, nie uwzględnienie faktu braku zamieszkiwania w spornym lokalu przez pozwanego oraz nie uwzględnienie zarzutu potrącenia z art. 498 k.c. w związku z zaistnieniem nadpłaty, która powinna pokryć całe dochodzone przez powoda roszczenie.

Z powołaniem na powyższe pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

Powód, ustosunkowując się do apelacji pozwanego, wniósł o jej oddalenie w całości jako bezzasadnej oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania sądowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalenia faktyczne poczynione w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, czyniąc je podstawą także własnego rozstrzygnięcia, a także rozważania prawne przeprowadzone przez ten Sąd.

Sąd Rejonowy wywiódł prawidłowy wniosek z treści art. 13 ust. 1 i art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity - Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), że okoliczność faktycznego niezamieszkiwania właściciela w swoim lokalu nie zwalnia go z obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz utrzymania lokalu. Powyższe przepisy wprost wskazują na właściciela jako osobę zobowiązaną do ponoszenia określonych w nich kosztów.

Zważyć należy, że uchwały powoda nr (...) i (...) w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania lokali i kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie zostały zaskarżone i przez to są prawomocne. Na ich podstawie powód miał prawo pobierać zaliczki na

pokrycie kosztów wskazanych w art. 13 ust. 1 i art. 15 ustawy o własności lokali, co zresztą czynił. Pozwany natomiast uchylał się od obowiązku regulowania zaliczek ustalonych tymi uchwałami, co doprowadziło do powstania zadłużenia objętego roszczeniem zawartym w pozwie. Inną kwestią, pozostającą poza sporem zaistniałym w niniejszej sprawie, jest fakt sposobu rozliczenia ustalonych powyższymi uchwałami zaliczek.

Trafnie Sąd Rejonowy stwierdził, że pozwany nie wykazał, aby miał jakąkolwiek nadpłatę wobec powoda, co uzasadniałoby zastosowanie art. 498 k.c. Jego działania w tym względzie okazały się nieskuteczne w świetle treści art. 6 k.c., z którego wynika ogólna zasada, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Pozwany nie sprostał temu obowiązkowi w tym zakresie.

W związku z tym, iż powód wykazał podstawy swojego roszczenia, a także wysokość dochodzonej kwoty, apelacja pozwanego jako niezasadna podlegała oddaleniu w myśl art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powoda kwotę 300 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego (§ 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu –t.j. Dz. U. 2013 r.,poz. 490).