Sygn. akt. I C 1418/12
Dnia 5 maja 2014r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Izabela Baca
Protokolant: Marcin Guzik
po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2014r. we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa T. S. i P. S.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)
o stwierdzenie nieważności uchwały, uchylenie uchwały
I. oddala powództwo co do żądania ustalenia nieważności uchwały nr (...);
II. uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) w części, to jest co do §1 ustępu 2 oraz co do §2;
III. oddala w pozostałej części powództwo co do żądania uchylenia powyższej uchwały nr (...);
IV. znosi wzajemnie koszty postępowania między stronami.
Powodowie T. S. i P. S. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...). Zarzucili, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, tj.:
- z art. 6 ust. 1 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, z art. 31 ust. 3, art. 37 ust. 1 i z art. 45 ust. 1 Konstytucji RP i z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ skoro powodowie nie mogą zaskarżonej ustawie postawić zarzutu niezgodności z umową właścicieli lokali wobec jej nie zawarcia, to tym samym zaskarżona uchwała ogranicza prawo powodów do sądu, a jej istnienie w obrocie prawnym utrwala nieprawidłowy stan, jakim jest brak umowy właścicieli lokali,
- z art. 18 ust. 1, art. 25 ust. 1, art. 40 ust. 2 ustawy o własności lokali ponieważ warunkiem poddania uchwały pod głosowanie jest wcześniejsze zawarcie przez właścicieli umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną,
- z art. 6 i art. 26 ust 1 ustawy o własności lokali, ponieważ to zarządca przymusowy M. G. (1) jest uprawniona do składania oświadczeń woli za pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową,
- art. 365§1 kpc ponieważ ustala sposób reprezentacji odmiennie, aniżeli wynika to z prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia z dnia 27.07.2010r. (sygn.akt IX Ns 635/09),
- z art. 67§1 kpc ponieważ to zarządca przymusowy jest uprawniony do działania przed Sądem w sprawie o sygn. akt I C 297/12,
- z art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali ponieważ reprezentowanie strony pozwanej przed Sądem Okręgowym jest czynnością zwykłego zarządu, którą wykonuje zarządca przymusowy samodzielnie bez zgody właścicieli lokali i w związku z tym zbędne było podjęcie zaskarżonej uchwały, faktycznie ustalającej odmiennie sposób reprezentacji pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej,
- z art. 86 kpc ponieważ zarządca przymusowy jest uprawniony do zawarcia umowy zlecenia z radcą prawnym i udzielenia stosownego pełnomocnictwa,
- z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 86 kpc w związku z art. 937§2 kpc ponieważ to zarządca przymusowy jest uprawniony do uzgodnienia wysokości stawki wynagrodzenia należnego radcy prawnemu,
- z art. 32 i art. 27 ust. 1 ustawy o własności lokali ponieważ strona pozwana nie doręczyła powodom zawiadomienia o zebraniu,
- z art. 98 kc ponieważ głosujący współwłaściciele nie posiadają pełnomocnictw rodzajowych uprawniających do złożenia przez nich podpisów pod zaskarżoną uchwałą,
- z art. 2, art. 3 ust. 1 i art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż E. S. nie jest właścicielką lokalu nr (...), a co za tym idzie oddany przez nią głos jest nieważny.
Powodowie podnieśli także, że zaskarżoną uchwałą zawyżono wynagrodzenie radcy prawnego. Ich zdaniem stopień zawiłości sprawy był znikomy, a wynagrodzenie ustalono w tej wysokości po to, by zmniejszyć dług pełnomocnika wobec pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powodowie wskazali, że dług ten wynika z niestawiennictwa radcy prawnego na posiedzeniu w sprawie o zawezwanie do próby ugodowej, co skutkowało zasądzeniem na rzecz przeciwnika kwoty 3617zł tytułem zwrotu kosztów wywołanych próbą ugodową.
W piśmie procesowym wniesionym dnia 3.01.2014r. powodowie zmienili żądanie pozwu, oświadczając, iż w pierwszej kolejności wnoszą o stwierdzenie na podstawie art. 189 kpc nieważności uchwały nr (...) wobec jej niezgodności z art. 18 ust. 1 i 3, art. 23 ust. 2 i art. 25 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 2 i art. 40 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. Powodowie jako żądanie ewentualne wskazali uchylenie powyższej uchwały.
W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów procesu. Podniosła, że może podejmować uchwały we wszystkich sprawach dotyczących wspólnoty, a nie tylko w zakresie spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. Stwierdziła, że powodowie bezpodstawnie czynią z zawarcia umowy określonej w przepisie art. 18 ustawy o własności lokali bezwzględny obowiązek współwłaścicieli, tworzących Wspólnotę Mieszkaniową. Strona pozwana zarzuciła, że brak ww umowy nie pozbawia żadnego członka wspólnoty prawa do zaskarżenia podjętej przez wspólnotę uchwały. Wskazała, że ustalenie wynagrodzenia pełnomocnika procesowego według stawki wyższej od minimalnej – zdaniem zarządcy – nie stanowiło czynności zwykłego zarządu i wymagało konsultacji z członkami wspólnoty w formie uchwały. Podniosła, że wysokość wynagrodzenia wynikała z nakładu pracy pełnomocnika, związanego m.in. z ilością pism składanych przez powodów w ww procesie. Strona pozwana podniosła nadto, że w zakresie ustalenia wynagrodzenia pełnomocnika zawodowego pomiędzy stronami nie ma ograniczeń, ograniczenie dotyczy jedynie kwoty zasądzanej przez Sąd. Zarzuciła, że powodowie podnoszą w niniejszej sprawie zarzut naruszenia ich interesu nie jako członków wspólnoty, lecz jako stron procesu z uwagi na ewentualne jego koszty. Strona pozwana stwierdziła także, że nie stanowi przekroczenia prawa umocowanie uchwałą konkretnych osób, członków wspólnoty do złożenia w jej imieniu oświadczenia woli w zakresie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, którą w ocenie zarządcy było zlecenie obsługi prawnej w procesie konkretnemu radcy prawnemu za kwotę przekraczającą tzw. stawkę minimalną.
Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny:
W budynku położonym we W. przy ul. (...) zostały wyodrębnione następujące lokale:
- lokal użytkowy nr (...) – udział 12, 36 % - właściciele: G. K. i K. K.,
- lokal użytkowy nr (...) – udział 2, 20 % - właściciel: (...) – M. S., A. S. – Spółka jawna,
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 2, 30 % - właściciel: (...) – M. S., A. S. – Spółka jawna,
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 6,03 % - właściciele D. W., S. W. i P. W. (od 04.10.2012 r.),
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 7, 60 % - właścicielami byli spadkodawcy R. P. i J. P.,
- lokal mieszkalny nr (...) - udział 6,35%,
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 7, 50 %
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 5, 72 % - właściciel: R. T.,
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 6, 34 % - właściciel: J. N. (1),
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 7, 83 % - właściciele: M. M. (1), I. C.,
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 5, 75 %
- lokal mieszkalny nr (...) – udział 6, 10 % - właściciel: H. C..
Właścicielem pozostałych lokali pozostaje Gmina W..
Dowód: wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 267 - 278,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k.
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k.
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 248 - 254,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 449 - 453,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 255 - 259
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 454 - 458,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 260 - 266,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 459 - 462,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 463 - 466,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 467 - 470,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 471 - 474.
Prawomocnym postanowieniem z dnia 19.02.2004r, wydanym w sprawie o sygn. akt I Ns 1057/03, Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia stwierdził, że spadek po J. P., zmarłym dnia 27.06.2000r, na podstawie ustawy nabyły: wdowa R. P. oraz siostra M. M. (2) w 1/2 części każda z nich.
Dowód: postanowienie z dnia 19.02.2004r. - k. 19 akt Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Śródmieścia o sygn. I Ns 1057/03.
Następnie prawomocnym postanowieniem z dnia 28.02.2013r, wydanym w sprawie o sygn. akt VIII Ns 580/11, Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia stwierdził, że spadek po M. M. (2), zmarłej dnia (...), na podstawie testamentu z dnia 16.01.2003r. nabyło Centrum (...) Instytut im. (...) z siedzibą w W..
Dowód: postanowienie z dnia 28.02.2013r. – w aktach Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Śródmieścia o sygn. VIII Ns 580/11.
Spadek po R. P., zmarłej dnia 17.04.2009r. nabyły z mocy ustawy córki A. J. i E. S. po ½ części każda z nich.
Dowód: akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 28.07.2009r. – k. 31 – 33 akt Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Śródmieścia o sygn. I Ns 1057/03.
W dniu 28.05.2001r. w Krajowym Rejestrze Sądowym została zarejestrowana (...)- M. S., (...) Spółka jawna. Spółka ta powstała wskutek przekształcenia spółki cywilnej (...), A. S.. Wspólnikami ww spółki jawnej (...) są M. S. i A. S., przy czym każdy wspólnik jest uprawniony do reprezentowania spółki.
Dowód: wydruk KRS nr (...) – k. 279 - 284.
Uchwałą nr (...) właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową wobec złożenia przez powodów do Sądu Okręgowego we Wrocławiu pozwu o uchylenie uchwały w sprawie o sygn. akt I C 297/12 wyrazili wolę prowadzenia tej sprawy przez Kancelarię (...) (§1 ust 1). W §1 ust. 2 uchwały wskazano, iż w tym celu Wspólnota Mieszkaniowa upoważnia członków Wspólnoty w osobach: I. C., A. S. i K. K. do zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy zlecenia na prowadzenie sprawy za stosownym wynagrodzeniem oraz udzielenia pełnomocnictwa w zakresie przedmiotu ww umowy zlecenia pełnomocnikowi zawodowemu. W myśl §2 uchwały określonego jako ,,przedmiot umowy zlecenia” Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na wynagrodzenie pełnomocnika, płatne w dwóch ratach, w wysokości łącznej nie wyższej niż 6 - krotność stawki minimalnej w tego rodzaju sprawach, tj, kwoty 1440zł netto, ustalając zaliczkę na kwotę 885zł 60 gr brutto.
Dowód: uchwała nr (...) – k. 83 – 84.
Uchwała ta została podjęta większością głosów, liczoną według wielkości udziałów, oddanych częściowo na zebraniu ogółu właścicieli dnia 15 czerwca 2012r. w siedzibie zarządcy przymusowego, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Na zebraniu była obecna M. G. (2) oraz radca prawny K. J..
Za uchwałą oddali głosy:
- K. K., także jako pełnomocnik G. K. – właściciele lokalu nr (...) – (...), 36 % ,
- (...) – M. S., A. S. – Spółka jawna reprezentowana przez A. S. – właścicielka lokali nr (...) i (...) – łącznie 4,50 %,
- D. W., S. W. – właściciele lokalu mieszkalny nr (...) - 6,03 %,
- E. S. jako współwłaścicielka lokalu nr (...) (7,60%),
- R. T. – właściciel lokalu nr (...) – 5, 72 %,
- J. N. (1) – właścicielka lokalu nr (...) – 6, 34 %,
- I. C., M. M. (1) – właściciele lokalu nr (...) – 7, 83 % ,
- D. K. – właścicielka lokalu nr (...) – 5, 75 %,
- H. C. – właścicielka lokalu nr (...) – 6, 10 %,
Dowód: uchwała nr (...) – k. 83 - 84,
zeznania świadka I. C. - k. 286 (00:19:12),
zeznania świadka H. C. - k. 287 (00:23:25, 00:24:07),
zeznania świadka K. K. - k. 475 - 476 (00:04:06, 00:06:53),
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 267 - 278,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k.
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k.
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 248 - 254,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 449 - 453,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 255 - 259
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 454 - 458,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 260 - 266,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 459 - 462,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 463 - 466,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 467 - 470,
wydruk elektronicznej księgi wieczystej (...) – k. 471 - 474.
W dniu 1.10.2010r. G. K. udzieliła swojemu mężowi K. K. pełnomocnictwa do podejmowania i podpisywania w jej imieniu uchwał dotyczących nieruchomości, położonej we W. przy ul. (...).
Dowód: upoważnienie z dnia 1.10.2010r. – k. 85,
zeznania świadka K. K. - k. 475 - 476 (00:04:51).
Natomiast M. S. upoważniła swojego męża A. S. do reprezentowania jej we wszystkich sprawach i decyzjach podejmowanych przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową ,,w pełnym zakresie i bez ograniczeń” od dnia 3.01.2011r.
Dowód: upoważnienie udzielone przez M. S. – k. 86,
zeznania świadka M. S. - k. 288 (00:34:13).
W dniu 17.06.2012r. I. C. ,,w imieniu zarządu” podpisała zaproszenie na zebranie właścicieli lokali mieszkalnych i usługowych w dniu 19.06.2012r. w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) we W..
Dowód: pismo z dnia 17.06.2012r. – k. 247.
Powód T. S. o treści zaskarżonej uchwały dowiedział się w trakcie przeglądania akt Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Śródmieścia o sygn. IX Ns 635/09. Następnie otrzymał zawiadomienie o treści uchwały, przesłane przez zarządcę przymusowego pismem z dnia 24.07.2012r. Pismo to przesłano powodom dnia 25.07.2012r. Przesyłkę tę awizowano dnia 27.07.2012r, a następnie dnia 3.08.2012r.
Dowód: pismo z dnia 24.07.2012r. wraz z kopertą – k. 9, 10,
przesłuchanie powoda T. S. - k. 478 (00:35:35).
W dniu 29.06.2012r. I. C., K. K. i A. S. jako członkowie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej podpisali umowę określoną jako umowa o świadczenie usług prawnych, którą zlecili radcy prawnemu K. J. prowadzenie przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu w imieniu ww Wspólnoty sprawy z powództwa T. S. i P. S. (o sygn. akt I C 297/12). W umowie tej jako wynagrodzenie należne pełnomocnikowi wskazano kwotę 1440zł netto (+ VAT).
Dowód: umowa o świadczenie usług prawnych z dnia 29.06.2012r. – k. 81 – 82.
Uprzednio strona pozwana wnioskiem z dnia 23.01.2011r zawezwała do próby ugodowej ZGN (...) Sp. z o.o. W sprawie tej wnioskodawcę reprezentowała radca prawny K. J.. Na posiedzenie jawne w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Śródmieścia wyznaczone w tej sprawie na dzień 14 marca 2011r. (sygn. akt IX Co 143/11) pełnomocnik wnioskodawcy nie stawiła się. Na posiedzeniu tym pełnomocnik uczestnika oświadczył, iż uczestnik nie wyraża zgody na zawarcie ugody. Prawomocnym postanowieniem z dnia 14 marca 2011r. Sąd ten zasadził od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kwotę 3617zł tytułem zwrotu kosztów postepowania.
Dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowe z dnia 23.01.2011r. - k. 384 – 386,
protokół z dnia 14.03.2011r. – k. 11,
postanowienie z dnia 14.03.2011r. – k. 12,
postanowienie z dnia 27.04.2011r. – k. 123.
W dniu 23.07.2012r. do Rzecznika Dyscyplinarnego Okręgowej Izby Radców Prawnych we W. wpłynęła skarga powoda T. S., w której powód zarzucił radcy prawnemu K. J. zawinione i nienależyte wykonywanie przez nią zawodu, polegające na nie uczestniczeniu w posiedzeniu Sądu w sprawie o zawezwanie do próby ugodowej o zapłatę odszkodowania na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W toku tego postępowania ustalono, iż K. J. nie stawiła się na posiedzenie w ww sprawie pomimo dwukrotnego awizowania przesyłki, jednak do ugody nie doszło, gdyż uczestnik na zawarcie ugody nie wyraził zgody. Postanowieniem z dnia 14.03.2011r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia w sprawie o sygn. akt IX Co 143/11 zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestnika kwotę 3617zł tytułem kosztów postępowania. Ustalono, iż radca prawny nie wiedziała o awizowaniu przesyłki, a kiedy skontaktowała się z sekretariatem Wydziału IX Cywilnego ww Sądu dowiedziała się, że postanowienie jest prawomocne. Jednak pełnomocnik zwróciła pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej całość kosztów zasądzonych ww postanowieniem. Po dokonaniu powyższych ustaleń, Zastępca Rzecznika Dyscyplinarnego postanowieniem z dnia 14.01.2013r. umorzył dochodzenie w sprawie. Następnie postanowieniem z dnia 22.05.2013r. Okręgowy Sąd Dyscyplinarny Okręgowej Izby Radców Prawnych we W. utrzymał w mocy powyższe postanowienie.
Dowód: postanowienie z dnia 22.05.2013r. wraz z uzasadnieniem - k. 376 - 378,
Postanowieniem z dnia 27.07.2010r, wydanym w sprawie o sygn.. akt IX Ns 635/09, Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia Wydział IX Cywilny ustanowił M. G. zarządcą przymusowym nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w celu reprezentowania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wykonywania zarządu nieruchomością w zakresie czynności zwykłego zarządu.
Dowód: postanowienie z dnia 27.07.2010r. – k. 22.
W dniu 8.12.2013r. zarządca przymusowy M. G. (1) udzieliła radcy prawnemu K. J. pełnomocnictwa do reprezentowania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie tut. Sądu o sygn. akt I C 297/12.
Dowód: pełnomocnictwo z dnia 8.12.2013r. - k. 349.
Prawomocnym wyrokiem z dnia 6.12.2013r. wydanym w powyższej sprawie Sąd Okręgowy we Wrocławiu umorzył postępowanie w sprawie w części dotyczącej uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 29.12.2011 r, stwierdził nieważność uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej: nr (...) z dnia 29.12.2011 r. i nr (...) z dnia 29.12.2011r. oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 400 zł tytułem kosztów procesu. – okoliczności znane Sądowi z urzędu.
Powodowie są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...). - okoliczność niesporna.
Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych, Sąd zważył, co następuje:
Powództwo jedynie częściowo zasługiwało na uwzględnienie.
Dokonując ustaleń faktycznych Sąd odparł się na zeznaniach świadków I. C. oraz H. C. co do okoliczności podjęcia zaskarżonej uchwały częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Natomiast nie mogły stanowić podstawy ustaleń faktycznych zeznania świadków J. N. (2), A. S., A. J. i E. S.. Świadkowie ci albo nie mieli wiedzy na temat okoliczności podjęcia spornej uchwały, albo z uwagi na upływ czasu nie pamiętali, w jaki sposób doszło do jej podjęcia.
Powodowie ostatecznie wnieśli o stwierdzenie nieważności uchwały nr (...), ewentualnie o jej uchylenie.
W pierwszej kolejności należało zatem ustalić, czy wskazana uchwała jest bezwzględnie nieważna. Podstawą powództwa co do tegoż żądania był zatem art. 189 kpc w związku z przepisami powołanymi przez powoda w pozwie. Przyjmuje się, że uchwała dotknięta jest bezwzględną nieważnością, gdy m.in. została podjęta z przekroczeniem kompetencji przysługujących zebraniu właścicieli lokali. Powód zarzucił, że warunkiem poddania uchwały pod głosowanie jest wcześniejsze zawarcie przez właścicieli umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. Zarzut ten jest oczywiście bezzasadny. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą, a nie muszą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Przepis ten nie nakłada zatem obowiązku określenie ani w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później sposobu zarządu nieruchomością. Jeżeli bowiem właściciele lokali tego nie uczynią, zasady zarządu określa art. 20 i nast. ustawy o własności lokali. Niewątpliwie właściciele lokali mogą podejmować uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej także wówczas, gdy uprzednio nie określili zarządu nieruchomością wspólną. Żaden przepis nie wyłącza kompetencji właścicieli lokali do podejmowania uchwał dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Uprawnienie to nie podlega ograniczeniu ani w przypadku powołania zarządu ani ustanowienia zarządcy przymusowego.
Należy mieć na względzie, iż z uwagi na możliwość zaskarżenia uchwał w trybie art. 25 ustawy o własności lokali stwierdzenie nieważności uchwał może mieć miejsce jedynie w rażących sytuacjach. Kwestionowanie niezgodnych z prawem lub z umową uchwał właścicieli jest ograniczone w czasie 6 – tygodniowym terminem zawitym, a zatem liberalne stanowisko co do możliwości zastosowania w sprawie art. 58 kc umożliwiałoby kwestionowanie uchwał po upływie ww terminu. W ocenie Sądu zaskarżona uchwała nie jest dotknięta takiego rodzaju wadliwością, by można uznać, iż jest ona bezwzględnie nieważna.
Z tych też przyczyn mając na względzie przepis art. 58§1 kc, Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Niesporne między stronami było, iż powodowie są współwłaścicielami lokalu nr (...) położonego we W. przy ul. (...). Nadto powództwo w sprawie wniesiono w terminie wskazanym w art. 25 ust. 1a powołanej ustawy. Przepis ten stanowi bowiem, że powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powodowie utrzymywali, że przesyłkę zawierająca zawiadomienie o treści uchwały odebrali w dniu 10.08.2012r, a strona pozwana nie wykazała, aby pismo po powtórnym awizowaniu przesyłki zostało powodom doręczone we wcześniejszym terminie aniżeli 10.08.2012r. Pozew w sprawie wniesiono zaś w dniu 20.09.2012r.
Powodowie przeciwko uchwale wnieśli tak zarzuty materialne, jak i formalne.
Po pierwsze zarzucili, że nie zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie zebrania właścicieli lokali, a tym samym, iż naruszono art. 32 ustawy o własności lokali. Wprawdzie niezgodność uchwały z przepisami prawa, o której stanowi art. 25 ust. 1 powołanej ustawy, może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu naruszenia przepisów dotyczących postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały, jednak zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały jedynie wtedy, gdy wadliwość ta miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.10.2002r, IV CKN 1351/00, OSNC 2004/3/40).
W toku postępowania strona pozwana nie wykazała, by powodom doręczono zawiadomienie o zebraniu. Jak wynika z treści uchwały głosowanie nad nią rozpoczęto na zebraniu w dniu 15.06.2012r, które odbyło się w siedzibie zarządcy przymusowego. Zatem zawiadomienie o zebraniu w dniu 19.06.2012r. podpisane przez I. C. dotyczyło innego zebrania właścicieli lokali. Jednak należy wskazać, iż dla podjęcia zaskarżonej uchwały nie było konieczne zwołanie zebrania właścicieli, uchwała ta mogła bowiem być podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nadto uchwała zapadła większością głosów liczoną według wielkości udziałów, a powodowie nie wykazali, by ich obecność na zebraniu mogła wpłynąć na wynik głosowania. Sądowi z urzędu wiadome jest, że pomiędzy stronami w tut. Sądzie toczyły się procesy dotyczące tak stwierdzenia nieważności uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i ich uchylenia. Na istniejący pomiędzy powodem T. S. a członkami wspólnoty konflikt wskazywał choćby stosunek świadków do powoda. Wątpliwe jest by w tej sytuacji powód był w stanie wpłynąć na decyzję pozostałych właścicieli lokali odnośnie sposobu głosowania nad zaskarżoną uchwałą.
Powodowie podnieśli nadto, iż tak A. S., jak i K. K. nie posiadali rodzajowych pełnomocnictw do głosowania nad uchwałą. Stwierdzili przy tym, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego i ustalenie należnego pełnomocnikowi wynagrodzenia stanowiło czynność zwykłego zarządu, który to pogląd Sąd podziela. Jeśli jednak była to czynność zwykłego zarządu, to taki charakter miało też głosowanie nad zaskarżona uchwałą. W sprawie bez znaczenia była kwestia reprezentacji Gminy W. w stosunkach z pozwaną Wspólnotą, a to z tej przyczyny, iż jej pełnomocnik nie brał udziału w glosowaniu nad uchwałą. Z tego też względu Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków A. B., P. P. i R. D..
Odnośnie głosu oddanego przez A. S., to w dniu 28.05.2001r. w Krajowym Rejestrze Sądowym została zarejestrowana (...)- M. S., (...) Spółka jawna. Spółka ta jest właścicielem lokali nr (...) i (...). Zgodnie z odpisem z KRS nr (...) każdy wspólnik jest uprawniony do reprezentowania ww spółki, a A. S. jest jej wspólnikiem. Nawet zatem gdyby M. S. nie udzieliła mu pełnomocnictwa do jej reprezentowania w trakcie zebrań pozwanej Wspólnoty, oddany przez niego głos byłby ważny.
Także głos oddany przez K. K., współwłaściciela lokalu użytkowy nr (...), uznać należało za ważny. Oddanie głosu za przyjęciem ww uchwały nie stanowiło czynności przekraczającej zwykły zarząd, a zatem w myśl art. 36 ust. 1 krio K. K. był uprawniony do jego oddania. Nawet przy zajęciu odmiennego stanowiska wskazać należy, iż G. K. udzieliła swojemu mężowi stosowanego pełnomocnictwa rodzajowego.
Natomiast nie można uznać za ważnie oddany głos E. S., wówczas współwłaścicielki lokalu nr (...). Jak ustalono bowiem w chwili oddania głosu była ona jedynie współwłaścicielką lokalu. Przy czym jej udział nie pozwalał jej w myśl art. 201 kc oddania głosu na zebraniu bez uzyskania zgody pozostałych właścicieli.
Z tych też przyczyn Sąd przyjął, że za podjęciem uchwały oddano 54,63% głosów, liczonych według wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Powodowie, zaskarżając uchwałę nr (...), podnieśli jednak także zarzuty merytoryczne.
Za zasadny należy uznać zarzut powodów co do nieprawidłowego określenia w §1 ust. 2 uchwały sposobu reprezentacji pozwanej Wspólnoty. W tym zakresie uchwała ta jest niezgodna z prawem, a to z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali i art. 935§1 kpc w związku z art. 615 kpc. Jak ustalono w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej ustanowiony został zarządca przymusowy i on jest umocowany do reprezentowania strony pozwanej. Właściciele lokali nie są zaś uprawnieni do modyfikowania w drodze uchwał sposobu reprezentacji określonego ustawą. Uchwała w tym zakresie jako niezgodna z prawem podlegała uchyleniu.
Należy zgodzić się z powodami, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej w sądzie w procesie, którego przedmiotem jest uchylenie uchwały, należy do czynności zwykłego zarządu, które stosownie do przepisu art. 22 ust. 1 powołanej ustawy, zarząd uprawniony jest podejmować samodzielnie. Nie oznacza to jednak, iż właściciele lokali nie mogli podjąć uchwały dotyczącej tak wyboru pełnomocnika procesowego, jak i ustalenia jego wynagrodzenia. Właściciele lokali bowiem mogą podjąć każdą uchwałę, która dotyczy spraw wspólnoty oraz nie pozostaje w sprzeczności z porządkiem prawnym i zasadami współżycia społecznego. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12.07.2006r, I ACa 183/06, LEX nr 279981). Właściciele podjęli zaś decyzję o powierzeniu zastępstwa procesowego w sprawie, która toczyła się przed tut. Sądem o sygn. akt I C 297/12, radcy prawnemu K. J.. Uprzednio strona pozwana wnioskiem z dnia 23.01.2011r zawezwała do próby ugodowej ZGN (...) Sp. z o.o. W sprawie tej wnioskodawcę reprezentowała także radca prawny K. J.. Pełnomocnik ta wprawdzie w powołanej sprawie Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia o sygn.. akt IX C 143/11 nie stawiła się na posiedzenie jawne w dniu 14 marca 2011r, jednak między stronami i tak na posiedzeniu tym nie doszłoby do zawarcia ugody, a pełnomocnik uiściła na rzecz strony pozwanej kwotę 3617zł kosztów postępowania wywołanych jej niestawiennictwem w Sądzie. Wydaje się, że stosunek powodów do pełnomocnika strony pozwanej podyktowany jest faktem, iż to radca prawny K. J. reprezentuje stronę pozwaną w sporach sądowych pomiędzy stronami. Poprzez zaskarżenie uchwały, którą pozwana Wspólnota Mieszkaniowa rozstrzyga kwestię jej reprezentacji przed Sądem w sprawie, której powodowie są stroną, nie mogą oni uniemożliwienia Wspólnocie korzystania w procesie z obsługi prawnej.
Niezasadny jest zarzut, iż strona pozwana nie była władna w drodze uchwały ustalić wysokości wynagrodzenia pełnomocnika procesowego w wysokości 6 – krotności stawki minimalnej. Jak słusznie wskazała strona pozwana w odpowiedzi na pozew ustalając tę stawkę tak pełnomocnik jak i właścicieli lokali mieli na względzie ilość pism procesowych jak i wniosków dowodowych składanych przez powodów w procesach z ich powództwa. Okoliczność ta ma zaś wpływ na nakład pracy, jaki powinien poświęcić prowadzeniu sprawy pełnomocnik procesowy. W czasie, gdy podjęta została zaskarżona uchwała przedmiotem żądania w ww sprawie Sądu Okręgowego we Wrocławiu było żądanie uchylenia uchwał. Zgodnie zaś z §10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu stawka minimalna wynagrodzenia pełnomocnika procesowego w takiej sprawie niezależnie od ilości zaskarżonych uchwał wynosi 180zł (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12.05.2011r, III CZP 9/11, LEX nr 897714). Wynagrodzenie, które obejmowałoby 6 – krotność tej stawki powinno zatem wynieść 1080zł netto, a nie – jak wskazano w uchwale – 1440zł netto. Ponieważ z treści uchwały wynikało, iż wolą właścicieli lokali było przyjęcie wynagrodzenia w kwocie nie większej niż 1080zł netto, uchwała w tej części narusza interesy właścicieli lokali, w tym powodów.
Mając powyższe na względzie na podstawie powołanych przepisów Sąd uwzględnił powództwo co do żądania uchylenia powyższej uchwały w zakresie §1 ust. 2 i §2 uchwały, oddalając powództwo co do tego żądania w pozostałej części.
Ponieważ powodowie ulegli co do żądania stwierdzenia nieważności uchwały, a częściowo wygrali w zakresie ewentualnego żądania pozwu, Sąd uznał, że w sprawie znajduje zastosowanie przepis art.100 zd.1 kpc. Powodowie ponieśli bowiem łącznie koszty procesu w kwocie 230zł, zaś strona pozwana w wysokości 197zl.