UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 października 2013 r. Sąd Okręgowy w Katowicach zasądził od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. na rzecz powódki I. M. 168,50 złotych, na rzecz M. B. kwotę 41,14 złotych, na rzecz G. B. kwotę 13,71 złotych, na rzecz S. K. 13,71 złotych, na rzecz małoletniej K. B. 13,71 złotych, oddalił powództwo w pozostałej części i odstąpił od obciążania powodów kosztami procesu.

Wyrok Sądu pierwszej instancji oparty został na następujących ustaleniach.

Powodowie: I. M. w 1806/12288 częściach, M. B. w 441/12288 częściach, G. B. w 147/12288 częściach, S. K. w 147/12288 częściach i małoletnia K. B. w 147/12288 częściach są współwłaścicielami nieruchomości położonej w D. stanowiącej działkę geodezyjną nr (...). Nieruchomość ta ma powierzchnię 0,4000 hektara i jest zlokalizowana w rejonie ul. (...). Możliwy jest też do niej dostęp od ul. (...).

Działka ma kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta prostokątnego. Aktualnie działka nie jest użytkowana.

Cały jej teren jest dziko porośnięty.

Działka graniczy z terenami sportowo – rekreacyjnymi, nieużytkami i osiedlem domów jednorodzinnych.

W planie zagospodarowania przestrzennego teren wspomnianej działki przeznaczony jest pod zabudowę na potrzeby usług sportowych.

Przez nieruchomość, której współwłaścicielami są powodowie, w jej północno – zachodnim narożniku, przebiega na długości 31 metrów należący do pozwanej gazociąg niskiego ciśnienia o średnicy 200 mm. Gazociąg ten został wybudowany w 1988 roku. Dla tego rodzaju urządzeń technicznych, na czas ich eksploatacji niezbędne jest utworzenie stref kontrolowanych (ochronnych) wolnych od zabudowy i nasadzeń drzewami. Szerokość takiej strefy wynosi 1 metr. Obszar zajęty przez pozwaną, odnośnie którego współwłaściciele działki są ograniczeni w jej użytkowaniu wynosi 32 m². Gdyby obszar ten był przedmiotem najmu lub dzierżawy współwłaściciele za okres od 1 września 2002 roku do 30 czerwca 2013 roku mogliby uzyskać z tego tytułu czynsz w łącznej kwocie 1147 złotych.

Ustalenia co do wysokości wynagrodzenia jakie współwłaściciele winni uzyskać z tytułu korzystania z części ich nieruchomości przez pozwaną Sąd Okręgowy poczynił w oparciu o dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, którą uznał za wyczerpującą i logicznie uzasadnioną.

Dlatego Sąd zasądził powodom wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy zgodnie z udziałami jakie przysługują im we własności nieruchomości. Dalej idące powództwo oddalono. Jako podstawę prawną orzeczenia Sąd wskazał przepisy art. 224 § 2 kc i 225 kc w związku z art. 352 § 2 kpc.

Wyrok został zaskarżony apelacją przez powodów w części oddalającej powództwo.

Skarżący podtrzymali żądanie zasądzenia od pozwanej na ich rzecz łącznie kwoty 105.000 złotych za okres od 1 września 2002 roku do dnia 31 sierpnia 2012 roku, z rozbiciem na udziały przypadające poszczególnym powodom w wysokości wskazanej w apelacji oraz po 2.000 złotych miesięcznie dla każdego z powodów za korzystanie przez pozwane z ich nieruchomości w późniejszym terminie.

W ocenie skarżących za korzystanie z nieruchomości pozwana winna zapłacić wszystkim właścicielom 480.000 złotych tj. po 4.000 złotych miesięcznie co skutkuje tym, że powodom przysługuje wynagrodzenie w wysokości 105.000 złotych.

Zdaniem powodów nieruchomość jest atrakcyjnie usytuowana i może być wykorzystywana na infrastrukturę sportową lub gastronomiczną.

Przebiegający przez nieruchomość gazociąg obniża jej rynkową wartość i uniemożliwia jej zabudowanie.

W apelacji zarzucono, że pozwana jest bogatą spółką prawa handlowego, o wysokim kapitale zakładowym.

Zasądzone wynagrodzenie jest tak niskie, że upokarza powodów a nadto jest niewspółmierne do kosztów postępowania poniesionych przez skarżonych.

Powodowie zarzucili także, że nie byli pouczeni o możliwości zakwestionowania opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd Apelacyjny w Katowicach zważył co następuje:

Apelacja powodów nie może odnieść zamierzonego skutku.

Nie jest zasadny zarzut powodów jakoby zaskarżony wyrok nie był trafny gdyż doszło do uchybienia procesowego polegającego na tym, że skarżących nie pouczono o możliwości zgłoszenia zarzutów do opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Pouczenie takie było zbędne skoro powodowie działając osobiście lub przez swego pełnomocnika prawnego w osobie powódki I. M. nie oponowali przeciwko treści opinii. Wręcz przeciwnie wnosili o wydanie wyroku zgodnie z wyliczeniami wynikającymi z opinii biegłego. Tak też się stało.

Ponadto należy zauważyć, że w apelacji także nie podniesiono zarzutów podważających wartość dowodową wspomnianej opinii.

Sąd Apelacyjny po wnikliwym przeanalizowaniu wspomnianej opinii nie dopatrzył się okoliczności, które sprzeciwiałyby się uznaniu opinii za miarodajną.

Wyrok nie mógł wynikać z takich przesłanek jak wielkość żądań zgłoszonych przez powodów czy wielkość kapitału zakładowego pozwanej.

Były to okoliczności nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia istoty sporu.

Rzeczą Sądu było ustalenie w jakiej wysokości wynagrodzenie w latach 2002 – 2012 uzyskaliby powodowie gdyby grunt był wykorzystywany na podstawie umowy a nie bezumownie, jak to miało miejsce w przypadku pozwanej.

Zaskoczenie i oburzenie powodów wysokością zasądzonego wynagrodzenia, jak należy przypuszczać, wynika z niezrozumienia wyliczeń dokonanych przez biegłego M. M. w jego opinii z lipca 2013 roku.

Opinia ta zawiera kilka istotnych elementów, będących później podstawą ustaleń Sądu Okręgowego.

Wynika z niej przede wszystkim, że pozwana nie korzystała z całej nieruchomości powodów, liczącej 4000 m², a jedynie z niewielkiej jej części o powierzchni 32 m².

Wyliczone kwoty dotyczą wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy a nie odszkodowania za zmniejszenie jej wartości rynkowej.

Żądanie pozwu nie obejmowało bowiem takiego roszczenia.

Roszczenie odszkodowawcze o zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości rzeczy jest roszczeniem odmiennym od roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Dlatego podnoszony w apelacji zarzut dotyczący odszkodowania za niemożność zabudowania działki jest bezprzedmiotowy gdyż nie był przedmiotem orzekania przez Sąd Okręgowy.

Z opinii biegłego M. M. wynika, że potencjalny czynsz najmu lub dzierżawy wyliczył odnosząc się do wartości nieruchomości powodów w poszczególnych latach.

Tego rodzaju sposób wyliczenia wynagrodzenia jest dopuszczalny i prawidłowy w przypadku gdy brak jest dostępu do danych o wysokości czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy podanych nieruchomości. Takie wyliczenie potencjalnych dochodów z rzeczy oparte jest na racjonalnym założeniu, że najemca nie zapłaci czynszu w wysokości, która w relatywnie krótkim czasie pozwoliłaby zamiast korzystania z rzeczy w ramach najmu nabyć ją na własność.

Dlatego biegły dysponując danymi o sprzedaży podobnych nieruchomości wyliczył potencjalną cenę metra kwadratowego gruntu powodów w poszczególnych latach. Ceny były zróżnicowane w poszczególnych latach i kształtowały się od 99 zł za m² w 2006 do 34 zł za m² w 2012 r. (k. 13 opinii).

Dysponując danymi dotyczącymi wartości całej nieruchomości (tj. ceny jaką uzyskanoby w razie jej sprzedaży) biegły wyliczył następnie według wzorów wskazanych na k. 5 opinii dochód jaki nieruchomość przynosiłaby w poszczególnych latach.

Przy czym wymaga podkreślenia, że wyliczone za lata 2002 – 2012 wynagrodzenie w kwocie 1.147 złotych nie dotyczy wynagrodzenia za najem całej nieruchomości lecz jedynie jej części o powierzchni 32 m². Tylko z takiej części nieruchomości korzystała bowiem pozwana. Gdyby przedmiotem korzystania była cała nieruchomość wynagrodzenie byłoby 125 razy wyższe (4.000 : 32 = 125).

Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na wielkość wynagrodzenia zasądzonego skarżącym jest to, że nie są oni wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości lecz właścicielami udziałów w relatywnie niskiej wysokości.

Wyliczone wynagrodzenie w kwocie 1.147 złotych przypadłoby ogółowi współwłaścicieli. Sąd Okręgowy w Katowicach zgodnie z utrwalanym w tym zakresie orzecznictwem oraz żądaniem powodów zasądził na ich rzecz wynagrodzenie stosowne do wielkości ich udziałów. Udział powódki I. M. w wysokości 1806/12288 stanowi około 1/7 całości udziałów, powód M. B. jest właścicielem udziałów wynoszących około 1/28 całości udziałów a pozostali powodowie mają około 1/83 całości udziałów (12.288 : 147 = 83,1).

Oznacza to, że zaskarżonym wyrokiem zasądzono na rzecz powodów odpowiednio około 1/7, 1/28 i 1/83 część wynagrodzenia jakie mogliby uzyskać od pozwanej za korzystanie z 32 m² nieruchomości za lata 2002 – 2012 w przypadku gdyby pozwana z tej części nieruchomości korzystała na podstawie umowy najmu lub dzierżawy gruntu.

Dlatego za zupełnie dowolne i oderwane od ustaleń w zakresie wartości nieruchomości, jak i potencjalnych pożytków jakie można by uzyskać z niewielkiej jej części, należy uznać żądanie podtrzymane przez powodów w apelacji.

Wynagrodzenie po 2.000 złotych miesięcznie dla każdego z powodów za korzystanie z 32 m² gruntu oznaczałoby, że za najem całej nieruchomości o powietrzni 4.000 m² najemca miałby płacić 125 razy więcej czyli 1.250.000 złotych miesięcznie. Porównanie tej kwoty z wyliczoną przez biegłego wartością rynkową nieruchomości nie wymaga dalszego komentarza.

Zasądzenie cyklicznego wynagrodzenia na przyszłość jest niedopuszczalne.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest świadczeniem okresowym takim jak czynsz wynikający z umowy najmu czy renta. Podlega 10 – letniemu a nie 3 – letniemu przedawnieniu jak świadczenie okresowe. Należy się za cały określony czasokres. Nie można żądać zasądzenia takiego wynagrodzenia na przyszłość.

Można go dochodzić tylko za miniony czas bezumownego korzystania a okresy miesięczne, kwartalne czy roczne są stosowane wyłącznie do obliczenia wysokości tego wynagrodzenia. Dlatego trafnie Sąd Okręgowy nie uwzględnił żądania zasądzenia takiego wynagrodzenia na przyszłość.

W apelacji powodowie sprecyzowali część tego roszczenia jako „świadczenie wyrównawcze” za minione16 miesięcy. Tego rodzaju zmiana powództwa w postępowaniu apelacyjnym jest już niedopuszczalna. (art. 383 kpc).

Roszczenie o wynagrodzenie na korzystanie przez pozwaną z nieruchomości za okres po 31.VIII.2012 r. może być dochodzone w ramach odrębnego postępowania.

Mając powyższe na względzie Sąd Apelacyjny na mocy art. 385 kpc oddalił apelację powodów jako pozbawioną uzasadnionych podstaw.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE