UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 grudnia 2013 roku Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił powództwo Z. K. skierowane przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w K. o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda. Sąd nie obciążył powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu.

Orzeczenie Sądu Okręgowego oparte zostało na następujących ustaleniach.

Powód Z. K. jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 1.095 m² stanowiącej działkę geodezyjną nr (...) położoną w K. przy ul. (...).

Z nieruchomością powoda graniczy nieruchomość zarządzana przez pozwaną Wspólnotę. W granicy usytuowany jest chodnik po którym przemieszczają się mieszkańcy sąsiednich budynków, należących do pozwanej jak i stanowiących własność osób trzecich.

Na nieruchomości powoda usytuowana jest studzienka kanalizacyjna.

Powierzchnia gruntu powoda zajętego na chodnik wynosi 50 m². Zajęty obszar ma kształt mocno wydłużonego trójkąta.

Ze względu na takie ukształtowanie tej części nieruchomości oraz usytuowanie na działce pozwanego innej infrastruktury technicznej takiej jak gazociąg, przewód telefoniczny, kabel elektryczny niskiego napięcia oraz rurociąg kanalizacyjny Ø 400, zabudowa tej części nieruchomości jest w praktyce poważnie ograniczona. Na gruncie powoda usytuowane jest nadto przyłącze kanalizacyjne. Teren zajęty pod to przyłącze wynosi około 24 m².

Mając na względzie powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał, że powództwo powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu podstawą prawną żądania zapłaty za bezumowne korzystanie z cudzej rzecz są przepisy art. 224 – 225 kc.

Z ich treści wynika, że właścicielowi takie wynagrodzenie przysługuje od samoistnego posiadacza w złej wierze.

Zdaniem Sądu okoliczność, że niektóre osoby zamieszkujące w budynku zarządzanym przez pozwaną Wspólnotę korzystają z chodnika usytuowanego częściowo na nieruchomości powoda nie daje podstaw do uznania, że Wspólnota jest samoistnym posiadaczem tej części nieruchomości powoda.

Z nieruchomości powoda korzystają także inne osoby. Powód nie wykazał aby nieruchomość powoda w części zajętej przez chodnik była w posiadaniu Wspólnoty.

Sąd uznał nadto, że powód nie wykazał również, iż przyłącze kanalizacyjne usytuowane na jego nieruchomości stanowi własność pozwanej.

W ocenie Sądu powód nie udowodnił także jakie wynagrodzenie mógłby uzyskać od osób trzecich gdyby bez przeszkód mógł korzystać z całości swej nieruchomość i bez ograniczeń wynikających z usytuowania na niej chodnika dla pieszych oraz przyłącza kanalizacyjnego.

Nie obciążając powoda kosztami procesu Sąd Okręgowy miał na względzie jego trudną sytuacją materialną. (art. 102 uksc).

Wyrok Sądu pierwszej instancji został zaskarżony apelacją przez powoda oraz zażaleniem przez pozwaną Wspólnotę.

Powód zaskarżył wyrok w części oddalającej, powództwo.

Zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wyrokowania przez przyjęcie, że nie wykazał, iż wyłącznie członkowie pozwanej Wspólnoty korzystają z jego nieruchomości przechodząc po chodniku położonym na jego gruncie. Zdaniem powoda wykazał on, że wszyscy członkowie Wspólnoty korzystają z tego chodnika. Podobnie członkowie Wspólnoty korzystają z instalacji kanalizacyjnej posadowionej w gruncie powoda co czyni bezprzedmiotowymi rozważania czyją własność stanowi ta instalacja. Wspólnota korzysta bowiem z sieci wodociągowej a więc jest samoistnym posiadaczem części nieruchomości powoda i winna płacić za to wynagrodzenie.

Zdaniem skarżącego wynagrodzenie takie przysługuje mu bez względu na to czy i w jakiej części mógłby wynająć lub wydzierżawiać zajętą części nieruchomości osobom trzecim.

Powód zarzucił nadto naruszenie przepisów art. 233 § 1 kpc i art. 328 § 2 kpc poprzez dowolne uznanie, że nie służy mu roszczenie przeciwko pozwanej o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości oraz brak wskazania w motywach wyroku na jakiej podstawie Sąd stwierdził, że skarżący nie wykazał korzystania przez pozwaną z jego nieruchomości.

W apelacji zarzucano także niewyjaśnienie ustalonych okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii rzeczoznawcy majątkowego mimo, że dowód z tej opinii miał znacznie dla rozstrzygnięcia.

Powołując się na powyższe powód wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku i o uwzględnienie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Pozwana Wspólnota zaskarżyła rozstrzygnięcie o kosztach zawarte w wyroku Sądu I instancji zarzucając naruszenie przepisu art. 102 kpc poprzez przyjęcie, że trudna sytuacja finansowa powoda stanowi wystarczającą podstawę do nieobciążania powoda jako strony przegrywającej proces obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz Wspólnoty.

Skarżąca podkreśliła, że powód zgłosił w stosunku do niej poważne żądania pieniężne, które okazały się bezzasadne co naraziło skarżącą, a ściśle mówiąc członków Wspólnoty, na zbędne wydatki związane z kosztami zastępstwa procesowego.

Powołując się na powyższe pozwana wnosiła o zmianę pkt 2 wyroku przez zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów postępowania zażaleniowego.

Sąd Apelacyjny w Katowicach zważył co następuje:

1. Odnośnie apelacji powoda.

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

Zasadne są jedynie zarzuty apelacji kwestionujące stwierdzenie przez Sąd Okręgowy, że powodowi nie przysługuje żadne wynagrodzenie za korzystanie z części jego nieruchomości gdyż zajęto z przeznaczeniem na chodnik i przyłącze kanalizacyjne niewielką jej część otoczoną inną infrastrukturą techniczną, co w istocie wyłączało ją z obrotu.

W sprawie przeprowadzono dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego Z. P., który uwzględniając wspomniane wcześniej niedogodności i uwarunkowania wyraził pogląd, że za grunt zajęty pod kanalizację powód mógłby uzyskać wynagrodzenie z tytułu czynszu dzierżawnego od 36,48 do 54,32 złotych miesięcznie. W zależności od tego czy przyjmie się, że szerokość pasa gruntu niezbędnego do obsługi przyłącza wynosi 2 czy 3 metry. Czynsz dzierżawny gruntu zajętego pod chodnik biegły wycenił na 194 złotych miesięcznie za 50 m² zajętej na ten cel nieruchomości powoda.

Z materiału dowodowego zawartego w aktach sprawy wynika nadto, że chodnik dla pieszych usytuowany jest częściowo na nieruchomości powoda a w części na nieruchomości zarządzanej przez pozwana Wspólnotę. Został on wykonany przez Przedsiębiorstwo (...), które w ugodzie zawartej z matką powoda deklarowało jego rozebranie w części w jakiej chodnik był usytuowany na nieruchomości nie stanowiącej własności tego przedsiębiorstwa i rekultywację terenu lub zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z gruntu poprzedniczki prawnej powoda.

Przez szereg lat matka powoda otrzymywała wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ustaloną w drodze ugód lub umów. (k. 25 – 30).

Z zeznań powoda wynika, że podobne wynagrodzenie właściciel gruntu otrzymywał od Towarzystwa(...), które przejęło własność budynków usytuowanych na nieruchomości przylegającej do nieruchomości skarżącego.

Pozwana Wspólnota odmówiła zawarcia umowy o korzystanie z gruntu i zaproponowała powodowi ogrodzenie swej nieruchomości w celu uniemożliwienie korzystania z niej przez osoby postronne. Członkowie Wspólnoty mają bowiem możliwość dojścia do budynków w których znajdują się ich lokale inną drogą niż chodnik usytuowany w granicy między nieruchomościami stron. (odpowiedź na pozew k. 135).

Twierdzenia powoda jakoby udowodnił, że z chodnika usytuowanego na jego nieruchomości korzystali wszyscy członkowie pozwanej Wspólnoty są gołosłowne. Jedynym dowodem dotyczącym tej kwestii jest protokół z wizji lokalnej zawierający wyniki indagowania przechodniów w jakim budynku zamieszkują, potraktowane przez Sąd Okręgowy jako eksperyment sądowy.

Z protokołu tego wynika, że po nieruchomości powoda przechodzą różne osoby, zarówno zamieszkujące w budynkach zarządzanych przez Wspólnotę jak i mieszkające w budynku należącym do swych podmiotów.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabyć prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi członkami wspólnoty (art. 21 ust. w/w ustawy).

Z powołanych przepisów nie wynika, że wspólnota odpowiada za zobowiązania poszczególnych jej członków korzystających z cudzej nieruchomości.

W judykaturze przyjmuje się, że za zarząd rzeczą wspólną członków Wspólnoty może uznawać także działania dotyczące cudzego terenu w celu polepszenia sytuacji członków Wspólnoty (patrz Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 530/10 – LEX 736253). Sytuacja tego rodzaju nie ma miejsca w niniejszej sprawie.

Zarząd pozwanej nie dąży do przejęcia władztwa nad częścią nieruchomości powoda stanowiącej chodnik dla pieszych w celu poprawienia komunikacji swoich członków. Wręcz przeciwnie twierdzi, że chodnik ten nie jest niezbędny członkom Wspólnoty i powód winien podjąć działania zmierzające do ochrony swej własności przed naruszeniami przez poszczególne osoby. W tej sytuacji korzystanie z chodnika przez niektórych członków Wspólnoty należy uznać za ich indywidualne naruszenie cudzej własności a nie przejaw traktowania przez Wspólnotę cudzego gruntu jako swej własności (samoistne posiadanie).

Wbrew twierdzeniom powoda prezentowanym w toku procesu pozwana Wspólnota nie jest „następcą prawnym” Przedsiębiorstwa (...) czy Towarzystwa(...). Nie zostało to w żaden sposób wykazane.

Fakt, iż zarządza budynkami należącymi poprzednio do tych podmiotów nie stanowi wystarczającego domniemania faktycznego pozwalającego na uznanie, że jest zobowiązana do wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości powoda tak jak to czyniły poprzednio inne podmioty w ramach zawieranych umów.

Dla uwzględnienia powództwa nie stanowią dostatecznej podstawy także dokumenty wskazujące na to, że wspomniane Przedsiębiorstwo (...) uwłaszczone zostało także w części dotyczącej infrastruktury technicznej znajdującej się w gruncie podlegającym jego zarządowi.

Z decyzji Wojewody (...) (k. 22 – 24) wynika, że Przedsiębiorstwo to nabyło własność instalacji technicznych trwale związanych z gruntem usytuowanych na działkach stanowiących własność Skarbu Państwa.

Tym samym brak podstaw do uznania, że przewody kanalizacyjne usytuowane na nieruchomości powoda stanowiły własność tego Przedsiębiorstwa lub, że stanowią obecnie własność pozwanej Wspólnoty. Zwłaszcza, że z umowy zawartej przez pozwaną z (...) Przedsiębiorstwem (...) w K. (k. 145 – 146) wynika, że miejscem granicznym odbioru ścieków jest pierwsza studzienka od strony budynku, a w przypadku jej braku granicą nieruchomości lub urządzenie pomiarowe na przyłączu kanalizacyjnym (§ (...) umowy).

Z niekwestionowanych przez powoda ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że studzienka kanalizacyjna znajduje się na jego nieruchomości.

Pozwala to na uznanie, że ścieki odprowadzane z budynków zarządzanych przez pozwaną na terenie należącym do powoda odbiera wspomniane Przedsiębiorstwo.

Możliwa jest więc sytuacja, że przyłącze kanalizacyjne stanowi część składową tego Przedsiębiorstwa za korzystanie z którego Przedsiębiorstwo to winno płacić powodowi wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu o jakim mowa w przepisie art. 305¹ i nast. kc lub, że przyłącze stanowi własność pozwanej Wspólnoty, która nabyła prawa do niego od podmiotu, który poniósł koszty jego budowy (art. 49 § 2 kc).

Ta ostatnia okoliczność w żaden sposób, nie została przez powoda wykazana. Skarżący ograniczył się w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji jedynie do gołosłownego stwierdzenia, że pozwana jest następcą prawnym poprzednich posiadaczy budynków.

Należy przy tym zauważyć, że posiadacze ci uznawali roszczenia matki powoda z tytułu korzystania z chodnika usytuowanego na jej nieruchomości ale nie wykazano aby płacili także za korzystanie z przyłącza kanalizacyjnego. Zarówno w postępowaniu przed Sądem I instancji jak i w postępowaniu apelacyjnym nie przedstawiono wystarczających dowodów pozwalających na ustalenie czyją własność stanowi instalacja kanalizacyjna usytuowana na ternie nieruchomości powoda.

Ustalenia w tym zakresie nie mogły być poczynione w oparciu o dowody z opinii biegłego geodety czy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, zawnioskowanych przez powoda. Nie są to biegli posiadający wiedzę specjalistyczną pozwalającą na poczynienie niezbędnych ustaleń w tym zakresie.

Nawet gdyby powództwo zostało uznane za słuszne co do zasady i tak nie mogłoby być uwzględnione gdyż powód nie udowodnił wysokości wynagrodzenia należnego mu od pozwanej. Dla jego ustalenia niezbędne było wykonanie w jakim okresie pozwana korzystała z nieruchomości powoda a tego rodzaju dowodów nie naprowadzono.

Mając powyższe na względzie należało oddalić apelację powoda na mocy art. 385 kpc jako pozbawioną uzasadnionych podstaw faktycznych i prawnych.

2) Odnośnie zażalenia pozwanej.

Zażalenie pozwanej także nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko skarżącej, że trudna sytuacja majątkowa powoda nie jest wystarczającą przyczyną do nieobciążania powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz Wspólnoty jako strony wygrywającej proces.

W sprawie zachodzą jednak inne okoliczności uzasadniające przyjęcie, że ma miejsce szczególnie uzasadniony wypadek o jakim mowa w przepisie art. 102 kpc. Sądowi Apelacyjnemu wiadomym jest z urzędu, że powód prowadzi szereg sporów sądowych związanych do uzyskania wynagradzania od różnych podmiotów korzystających z jego nieruchomości bez wynagrodzenia.

W każdym z tych przypadków napotyka się trudności związane z ustaleniem stanu prawnego urządzeń zlokalizowanych na jego gruncie. Dobitnym przykładem tego stanu rzeczy jest korespondencja powoda zawarta w aktach niniejszej sprawy skierowana do Urzędu Miejskiego w K. w której informacja o znalezieniu rzeczy zgubionej w postaci przewodu kanalizacyjnego Ø 400 do którego własności nikt się nie przyznaje i który proponuje uznać za rzecz zgubioną.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku przyłącza kanalizacyjnego Ø 200 odprowadzającego ścieki z budynków pozwanej Wspólnoty. Przedsiębiorstwo (...) w K. w swej korespondencji kierowanej do powoda sugeruje, że winien on dochodzić roszczeń od Wspólnoty, gdyż to jej ścieki odprowadzane są po jego gruncie. Wspólnota wyraża przekonanie, że nie jest właścicielem urządzeń przemysłowych bez przedstawienia powodowi jakichkolwiek dowodów na poparcie swych twierdzeń. Przyłącza mogą stanowić własność przedsiębiorstwa odbierającego ścieki lub własność właściciela nieruchomości do której są przyłączone. Powodowi nie pozostawało nic innego niż próba dochodzenia roszczeń w oparciu o posiadane dokumenty. Próba ta, ze względu na ciężar dowodu okazała się w przypadku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieskuteczna. Ponadto obciążenie powoda kosztami przegranego procesu w wysokości kilkumiesięcznych dochodów, byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku pozwanej Wspólnoty odmowa zwrotu kosztów procesu nie spowoduje tak drastycznych skutków.

Dlatego Sąd Apelacyjny na mocy art. 385 kpc w związku z art. 397 § 2 kpc oddalił zażalenie.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE