UZASADNIENIE

Powódka S. K. domagała się eksmisji pozwanego z lokalu przy ul. (...) w G., a to wobec zajmowania przedmiotowego lokalu bez tytułu prawnego. Powołała się na umowę użyczenia łączącą ją z matką pozwanego E. B..

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 8 lipca 2013r. Sąd Rejonowy w Świeciu oddalił powództwo.

Swoje rozstrzygnięcie oparł Sąd Rejonowy na następujących ustaleniach i rozważaniach natury prawnej:

Powódka S. K. i matka pozwanego E. B. zawarły dnia 8 października 2003r umowę, określoną jako umowa użyczenia. Na podstawie tej umowy powódka oddała matce pozwanego do używania sporny lokal, a matka pozwanego zobowiązała się do dokonywania wszelkich napraw i ponoszenia wszelkich opłat wobec Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G.. Z umowy ponadto wynikaj że pełnomocnictwo do dokonywania przelewu na ten cel z rachunku bankowego E. B. miała otrzymać powódka. E. B. mieszkała w spornym lokalu aż do śmierci, tj. do dnia 9 lutego 2013r. Wraz z nią zamieszkiwał jej syn, pozwany M. B..

W dniu 16 lutego 2013r pozwany podpisał pismo, w którym zobowiązał się do opuszczenia lokalu do dnia 31 marca 2013r oraz do zapłaty nie wymienionej w tym piśmie kwoty do dnia 15 marca 2013r. Do chwili orzekania pozwany zajmował sporny lokal.

Treścią umowy użyczenia w rozumieniu art.710 k.c. jest nieodpłatne korzystanie z rzeczy cudzej, co oznacza, że oddający do używania nie uzyskuje z tego tytułu żadnej korzyści majątkowej. Nie jest to umowa wzajemna, gdyż świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenia biorącego do używania- nie ponosi on żadnych świadczeń (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 grudnia 2009r, III CZK 550/09). Umowa, na podstawie której matka pozwanego zajęła sporny lokal, nie miała cechy nieodpłatności, lokatorka bowiem obowiązana była do uiszczania świadczeń wynikających z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, należnych spółdzielni mieszkaniowej. Powódka uzyskiwała korzyść majątkową w wysokości tych opłat. Umowa miała charakter odpłatny, była umową wzajemną i stanowiła w istocie umowę najmu określoną w art.659§l k.c.

W konsekwencji z chwilą śmierci swojej matki pozwany jako syn najemczyni stale z nią zamieszkiwał do chwili jej śmierci wstąpił w stosunek najmu na podstawie art.691§l k.c.

Jak wynika z art.ll ust.l ustawy z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2005.31.266), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego korzystania z lokalu, wypowiedzenie stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie, a wypowiedzenie pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie z podaniem przyczyny wypowiedzenia. Powódka, co było bezsporne, nie podjęła czynności w celu wypowiedzenia umowy.

Skoro umowa nie została rozwiązana, to brak było podstaw do uwzględnienia powództwa.

W apelacji od wyroku powódka zarzuciła naruszenie art. 659§1 k.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że umowa z 8 października 2003r. była umową najmu, w przypadku zaś nieuwzględnienia tego zarzutu, podniosła zarzut naruszenia art. 65§1 k.c. przez jego niezastosowanie do oświadczeń woli stron z dnia 16 lutego 2013r. i poprzestaniu na stwierdzeniu, iż pozwany podpisał pismo, w którym zobowiązał się do wydania lokalu, podczas gdy prawidłowa wykładnia oświadczeń woli winna doprowadzić do wniosku, że strony zawarły porozumienie, zgodnie z którym umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 31 marca 2013r.

Nadto zarzuciła powódka naruszenie art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów (…) przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że przepis ten znajduje zastosowanie do przypadków rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron.

Wskazując na te zarzuty domagała się powódka zmiany wyroku i orzeczenia zgodnie z pozwem oraz zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.

Dodatkowo w piśmie z 2 sierpnia 2013r., stanowiącym uzupełnienie apelacji, powódka odniosła się do pierwszego zarzutu, wskazując na istotę umowy użyczenia.

Pozwany nie ustosunkował się do apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała uwzględnieniu, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty mogły znaleźć akceptację Sądu Okręgowego.

Przede wszystkim Sąd Rejonowy błędnie przyjął, że umowa z dnia 8 października 2003r. była umową najmu, co musiało prowadzić do dalszego naruszania prawa materialnego i przyjęcia, że doszło do wstąpienia przez pozwanego w stosunek najmu po śmierci matki /art. 691§1 k.c./.

W tym zakresie trafny jest pierwszy z zarzutów apelacyjnych powódki.

Sąd Okręgowy, jako Sąd meriti raz jeszcze dokonał analizy umowy z dnia 8 października 2003r. i z całą mocą stwierdza, że umowa ta była umową użyczenia, o której mowa w art. 710 k.c. i nast.

Umowa użyczenia charakteryzuje się tym, że użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy użyczonej przez cały czas użyczenia. W umowie tej istotnym jest brak odpłatności, jest to bowiem umowa nieodpłatna, a strona użyczająca nie otrzymuje od biorącego żadnej korzyści. Oczywistym jest zatem, że umowa taka nie ma charakteru umowy wzajemnej, biorący bowiem nieodpłatnie korzysta z cudzej rzeczy w sposób określony przez użyczającego /tak SN w wyroku z dnia 3 grudnia 2009r. II CSK 550/09.

Nieodpłatność takiej umowy i brak wzajemności nie oznacza wszakże, że biorący jest zwolniony z jakichkolwiek świadczeń związanych z utrzymaniem rzeczy używanej. Przepis art. 713 k.c. wprost stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej /zd.pierwsze/.

Na gruncie tego przepisu powstaje pytanie, co należy rozumieć przez pojęcie <zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej>. Niewątpliwie takimi kosztami będą koszty konserwacji, remontów bieżących czy drobnych napraw, które pozwalają zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie /por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 kwietnia 2013r. I Aca 35/13.

W ocenie Sądu Okręgowego w tym składzie zwykłymi kosztami utrzymania rzeczy, związanymi z normalnym korzystaniem z rzeczy jest także opłacanie czynszu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, zgodnie z §3 umowy z 8 października 2003r. biorący do używania lokal – E. B., ponosiła opłaty należne Spółdzielni Mieszkaniowej (...). Nie uiszczała natomiast z tytułu zawartej umowy żadnych opłat.

Tak sformułowana umowa uzasadnia przyjęcie, że mamy do czynienia z umową użyczenia, E. B. bowiem uiszczała jedynie opłaty związane z normalnym korzystaniem z rzeczy, czynsz należny bowiem Spółdzielni Mieszkaniowej tak należy traktować.

Konsekwencją tego stanowiska jest przyjęcie, że pozwany zajmuje lokal powódki bez żadnego tytułu prawnego, wobec czego powódka ma prawo żądać eksmisji pozwanego, na mocy art. 222§1 k.c.

Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do przyznania lokalu socjalnego pozwanemu , tym bardziej wobec treści art. 14 ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. O ochronie praw lokatorów (…) /Dz.U. Nr 31, poz. 266 ze zm/.

Podkreślić bowiem należy, że pozwany tytułem prawnym do zajmowania lokalu powódki nigdy nie posiadał.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy na mocy art. 386§1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i nakazał pozwanemu opuszczenie, opróżnienie i wydanie przedmiotowego lokalu powódce, nadto ustalił, że pozwanej nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego oraz na mocy art. 98 k.p.c. orzekł o kosztach procesu. W punkcie II wyroku Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powódki zwrot kosztów postępowania apelacyjnego, a to na mocy art. 108§1 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c.