UZASADNIENIE

Powód Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (...) W. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) Spółka z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powoda kwoty 110 693,20 zł wraz odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 82 685,88 zł od dnia 1 października 2010r.do dnia zapłaty, od kwoty 28 007,32 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Dochodzona kwota stanowiła zaległy czynsz dzierżawny za III kwartał 2010 r. (82 685,88 zł) oraz skapitalizowane odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie czynszu po uwzględnieniu wpłat pozwanego, które na dzień 10 października 2010r. wynosiły 28 007,32 zł.

Nakazem zapłaty z dnia 28 listopada 2011r. wydanym w postępowaniu upominawczym Sąd Okręgowy Warszawa- Praga nakazał pozwanej (...) Spółce z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powoda kwot wskazanych w pozwie.

Powyższy nakaz został w całości zaskarżony sprzeciwem przez pozwaną spółkę, która wniosła o oddalenie powództwa w całości w związku ze zgłoszonym zarzutem potrącenia wierzytelności dochodzonej przez powoda w wysokości 82 685,88 zł z wierzytelnością przysługującą pozwanej z tytułu dokonanych nakładów na nieruchomość w wysokości 80 670,03 zł.

Powód zakwestionował zarzut potrącenia.

Wyrokiem z dnia 8 października 2013 roku Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie zasądził od pozwanego (...) Spółka z o.o. z siedzibą w W. na rzecz powoda Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta (...) W. kwotę 110 693,20 zł z odsetkami ustawowymi od kwot: 82 685,88 zł od dnia 1 października 2010 roku do dnia zapłaty i od 28 007,32 zł od dnia 24 października 2011 roku do dnia zapłaty (pkt I.), a nadto kwotę 3 900 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II.) oraz zasądził od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego Warszawa- Praga w Warszawie kwotę 6 101,49 zł tytułem wydatków poniesionych przez Skarb Państwa (pkt III.).

Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne Sądu Okręgowego.

Sąd ustalił, że na mocy umowy z dnia 7 grudnia 1998 r. Skarb Państwa oddał w dzierżawę spółce (...) Sp. z o.o. w W. nieruchomość, obejmującą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) w obrębie (...) o powierzchni 17.623 m² przy ul. (...) w W.. W związku z przeniesieniem przez spółkę (...) Spółka z o.o. na spółkę (...) Spółka z o.o. w W. ogółu praw i zobowiązań wynikających z powyższej umowy, w dniu 12 lutego 2002 r. Skarb Państwa oraz (...) Spółka z o.o. w W. podpisali aneks nr (...) do umowy dzierżawy. Na mocy powyższego aneksu powód oddał pozwanemu w dzierżawę ww. nieruchomość na prowadzenie działalności gospodarczej, zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, z prawem likwidacji istniejących naniesień oraz zabudowy nowymi obiektami budowlanymi, natomiast pozwany zobowiązał się do zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości 110 250 zł plus VAT kwartalnie, płatnego od I kwartału 2002 r. Strony zawarły umowę na okres 29 lat od dnia 24 grudnia 2001r. do dnia 23 grudnia 2030 r. z możliwością przedłużenia. Dzierżawca zobowiązał się do utrzymania przedmiotu dzierżawy w należytym stanie a po zakończeniu dzierżawy do zwrotu przedmiotu umowy. Nadto strony postanowiły, że nakłady poniesione przez dzierżawcę w celu ulepszenia, modernizacji przedmiotu dzierżawy, w sprawie których nie było uzgodnień pomiędzy stronami, dzierżawca może odłączyć od przedmiotu dzierżawy, jeżeli nie spowoduje to pogorszenia w stosunku do stanu rozpoczęcia dzierżawy.

Pozwana spółka w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wynajmuje powierzchnie biurowe i magazynowe w budynku przy ul. (...) w W., z czego czerpie zyski. Budynek był modernizowany przez pozwanego w latach 2000, został zaadaptowany w części z budynku ekspozycyjnego na biurowiec. W związku ze sporem co do wysokości czynszu związanego ze wzrostem wartości nieruchomości wyrokiem z dnia 17 grudnia 2009r. Sąd Okręgowy w Warszawie ustalił, że (...) Sp. z o.o. w W. jest zobowiązana od stycznia 2008 r. uiszczać kwartalnie czynsz w wysokości 198 759,40 zł plus VAT (sygn. akt I C 75/08). Za kolejne okresy powód wystawiał faktury VAT. Za III kwartał 2010 r. powód wystawił fakturę VAT nr (...) płatną do 30 września 2010r. na kwotę 242 486,47 zł, na poczet czego zaliczył wpłaty pozwanego dokonane w dniach 5.10.2010r. i 12.10.2010r. w wysokości 100 000 zł i 59 800,59 zł. Do zapłaty pozostała kwota 82 685,88 zł. W związku z nieterminowymi wpłatami za poprzednie okresy płatności powód naliczył odsetki ustawowe za okres od 1 kwietnia 2008r. do 10.10.2011r. na kwotę 34 341,82zł i za okres od 1 sierpnia 2007r. do 29.02.2008r. na kwotę 2 276,28 zł, łącznie 36 618,10 zł, przy czym w związku z nadpłatą pozwanego w wysokości 2 015,85 zł powstałą przy wpłaceniu czynszu za I kwartał 2010r. oraz odsetkami należnymi spółce z tytułu korekt faktur wystawionych przez Skarb Państwa w kwocie 6 594,93zł należność Skarbu Państwa z tytułu odsetek na dzień 10 października 2010r. wyniosła 28 007,32zł.

W związku ze złym stanem technicznym budynku przy ul. (...) pozwana zwracała się do powoda o wykonanie napraw budynku. Skarb Państwa odmawiał uczestniczenia w remoncie, w efekcie czego pozwana spółka przeprowadziła na własny koszt remont budynku polegający na naprawie instalacji wodociągowej, hydrantowej, wymianie rur ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania, naprawienia stacji transformatorowej. Na początku 2006 roku pozwany zlecił wykonanie projektu wymiany instalacji wodociągowej. Poniósł koszty wykonania tego projektu w wysokości 5 490 zł, koszty wykonanych prac w wysokości 21 350 zł, zakupu materiałów na kwotę 17 091,40 zł. W związku z istniejącą poprzednio instalacją pochodzącą z lat 70-tych, wymiana instalacji wodnych była konieczna do bezpiecznego użytkowania budynku. Wymiana orurowania na rury PCV do wody zimnej i z wkładką aluminiową do wody gorącej stanowiła podniesienie standardu budynku. O przeprowadzonym remoncie pozwana informowała powoda w piśmie z dnia 11.09.2008r. W związku z przeprowadzonymi pracami pozwany wystawił powodowi fakturę VAT nr (...) na kwotę 52 010,52zł. W piśmie z dnia 13 października 2008 r. pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu należności wynikającej z ww. faktury i zapłaty za faktury według wyciągów bankowych na kwotę 464 173,40 zł (łącznie 516 183,92 zł) ze zobowiązaniami wobec powoda, wynikającymi z faktur (...),(...) w kwocie 864 173,40 zł, w związku z czym po kompensacie do zapłaty na rzecz Zarządu Mienia Skarbu Państwa miała pozostać kwota 347 989,48 zł.

Następnie pozwany pismem z 13 stycznia 2009 r. zwracał się do powoda o wykonanie remontu poszycia dachowego, przebudowy elewacji i wymiany okien informując jednocześnie o wykonaniu bieżących remontów i napraw ubytków w instalacjach. W odpowiedzi powód pismem z dnia 20 stycznia 2009 r. odmówił dokonana remontu. W piśmie z dnia 29 kwietnia 2009r. pozwany informował o wykonaniu remontu, wskazując na konieczność wymiany transformatorów energetycznych. W odpowiedzi powód pismem z dnia 22 lipca 2009r. oświadczył, że nie wykona wskazanych przez pozwanego napraw i remontów. Pismem z dnia 18 grudnia 2009r. pozwany informował o podjętych naprawach oraz kosztach poniesionych na uszczelnienie i wykonanie pomiarów dwóch transformatorów w wysokości 12 864,90 zł. W tym samym dniu pozwany wystawił powodowi fakturę VAT nr (...) na kwotę 12 864,90 zł. W związku z odmową powoda poniesienia kosztów, pozwany w piśmie z dnia 20 stycznia 2010r. złożył oświadczenie o potrąceniu z wierzytelnościami z tytułu opłat czynszu dzierżawy w wysokości 288 057,80 zł, objętej fakturą nr (...) z 1 grudnia 2009r., z wzajemną wierzytelnością pozwanego w wysokości 12 864,90 zł, wynikającą z faktury VAT nr (...). Oświadczenie o potrąceniu zostało wysłane listem poleconym dnia 21.01.2010r.

Następnie, w związku z przeprowadzeniem kolejnej ekspertyzy, okazało się, że naprawy wymaga instalacja przeciwpożarowa w budynku, wymagająca rozdzielenia wody użytkowej od wody do instalacji przeciwpożarowej w miejscu poboru wody od MPWiK, zdemontowanie instalacji i montaż rur ocynkowanych doprowadzających wodę do hydrantów oraz montaż szafek hydrantów. Pozwany pisemnie zgłosił konieczność wykonania tych prac pismem z 27 kwietnia 2010r., wyznaczając 30-dniowy termin na zajęcie stanowiska. Ponieważ powód nie ustosunkował się do wezwania, pozwany wykonał te prace na własny koszt a następnie wezwał powoda do zwrotu kosztów w wysokości 15 794,61 zł, wystawiając fakturę VAT nr (...) z dnia 30.08.2010r.

Dalej Sąd ustalił, że istniejące w budynku urządzenia stacji transformatorowej wskazywały na wieloletnią eksploatację. Pozwana dokonała napraw, wymieniając niewielką część aparatury łączeniowej transformatorów oraz naprawy aparatury rozdzielnic głównych bez wymiany samych transformatorów, co stanowiło odtworzenie stanu pierwotnego.

Dokonując oceny materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie, Sąd Okręgowy zważył, że strona pozwana złożyła szereg kserokopii dokumentów, które nie zostały poświadczone za zgodność z oryginałem. Sąd zwrócił uwagę na fakt, że jakkolwiek pełnomocnik powoda oświadczył, że nie kwestionuje faktu poniesienia nakładów przez pozwanego, jak również wiarygodności kserokopii dokumentów złożonych przez pozwanego, to jednak kwestionował skuteczność oświadczeń o potrąceniu, twierdząc że strona powodowa nie otrzymała ich. W świetle powyższego Sąd przy ustaleniu stanu faktycznego oparł się na złożonych przez pozwanego kserokopiach dokumentów prywatnych w postaci protokołów przeglądów i odbiorów prac, korespondencji między stronami, faktur i dowodów zakupu materiałów uznając, że w tym zakresie twierdzenia strony pozwanej jako niesporne nie wymagają dowodu. Sąd stwierdził, że z powyższego wynikało ponad wszelką wątpliwość, że pozwany dokonał określonych remontów w budynku zlokalizowanym na dzierżawionym gruncie, czego powód nie kwestionował. Wysokość tych nakładów nie wynikała natomiast z samej treści faktur wystawianych przez pozwanego powodowi (refaktury), a co najwyżej mogła być ustalona w oparciu o dowody zakupu materiałów i usług przez pozwanego (niekwestionowane kserokopie). W tym zakresie za przyznane przez powoda Sąd uznał twierdzenia pozwanego wynikające ze złożonych kserokopii faktur z k. 91, 96, 115, 116 i 117. Za niewystarczające Sąd uznał natomiast wydruki komputerowe zestawień zapisów na koncie z k. 92-95, zestawienie z k. 128 oraz wydruki na kwotę 7 341,21zł (nieopatrzone podpisami, a tym samym niewiadomego pochodzenia) z k. 150 - 151. Dalej Sąd zważył, że kserokopie z k. 338-340 i 341 były nieczytelne co do danych osób je podpisujących i nie mogły być uznane za wiarygodne. Z kolei zaś protokół przeglądu technicznego załączony do sprzeciwu z k. 79-83 nie został zaopatrzony w datę jego sporządzenia, mogącą odzwierciedlać czas, w jakim pozwany powziął informację o konieczności dokonania napraw. Odnośnie zaś złożonych oświadczeń o potrąceniu, Sąd zauważył, że jedynie oświadczenia z dnia 13.10.2008r. i z dnia 20.01.2010r. zostały złożone wraz z dowodami nadania (kserokopiami) oraz były zaopatrzone w czytelne podpisy Prezesa Zarządu (...) Spółka z o.o. - M. S.. Natomiast oświadczenie o potrąceniu datowane na 24.09.2010r. bądź na 30.09.2010r. po pierwsze zawiera odręczne dopiski i poprawki bez omówienia (w tym dotyczące daty pisma), po drugie brak informacji o osobie, która złożyła pod nim podpis, po trzecie zaś brak dowodu nadania bądź doręczenia go wydzierżawiającemu. W związku z powyższym Sąd uznał, że kserokopia oświadczenia nie mogła stanowić wystarczającej podstawy do dokonania ustalenia co do złożenia przez pozwanego skutecznego oświadczenia o potrąceniu.

Dalej Sąd stwierdził, że oparł się także na opiniach pisemnych oraz uzupełniających ustnych opiniach biegłych sądowych z zakresu budownictwa: S. W. (1) i A. K. (1), którzy udzielili odpowiedzi na pytania dotyczące zakresu wykonanych prac i ich charakteru. Opinie były sporządzone w sposób rzetelny na podstawie przedłożonej dokumentacji po oględzinach budynku. Wywiedzione wnioski Sąd ocenił jako logiczne i przekonujące. Sąd podkreślił jednak, że opinie te nie odnosiły się do wartości przeprowadzonych prac. Z uwagi na rozbieżności między zgłoszoną przez pozwanego do potrącenia wysokością wierzytelności względem powoda a treścią przedłożonych do akt faktur Sąd dopuścił dowód z zeznań świadka M. G. (1), który potwierdził przeznaczenie budynku na wynajem, zakres prac, w tym wykonanie ich w części przez pracowników pozwanego. Sąd dał wiarę zeznaniom świadka jako znajdującym potwierdzenie w kserokopiach dokumentów. Świadek nie potrafił natomiast określić dokładnie, które prace wykonywali samodzielnie pracownicy pozwanego ani też jaka była wartość tych prac. Nadto zaś, jak podkreślił Sąd, w tym zakresie przydatność dowodu z zeznań świadka byłaby ograniczona z uwagi na charakter tego dowodu.

Zważywszy na poczynione w sprawie ustalenia faktyczne, Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Sąd stwierdził, że powód w ramach niniejszego procesu dochodził zapłaty brakującej części czynszu dzierżawnego za III kwartał 2010 roku zgodnie z fakturą VAT nr (...) z dnia 1 września 2010r., które to roszczenie stało się wymagalne z dniem 30 września 2010 r. zgodnie z § 5 aneksu nr (...) i było uzasadnione treścią art. 693 § 1 k.c. Sąd stwierdził też, że w związku z nieterminowymi wpłatami czynszu z tytułu faktur załączonych do pozwu (k. 31-47, 49 i 50) powód był uprawniony do naliczenia odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 k.c., a wysokość należności z tego tytułu wynikała z zestawienia księgowego powoda znajdującego się na k. 30, potwierdzonego pismem powoda z 20.07.2011r. Sposób naliczenia odsetek ustawowych za opóźnienie został w sposób szczegółowy wskazany przez powoda w piśmie procesowym z dnia 4 października 2012r. i nie budził wątpliwości co do prawidłowości tych wyliczeń. Dalej Sąd zważył, że pozwany w toku niniejszego procesu nie złożył żadnych dowodów zapłaty z tytułu czynszu dzierżawnego, powołał się natomiast na trzy oświadczenia o potrąceniu wzajemnych wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych przez siebie na rzecz dzierżawioną (oświadczenia z 13.10.2008r. 20.01.2010r. i 30.09.2010r.). Tym samym w ocenie Sądu strona pozwana w sposób pośredni uznała zasadność żądania powoda.

Odnośnie podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia, Sąd uznał, że zarzut ten nie był skuteczny. Sąd podał, że pozwany wskazywał na trzy rodzaje poczynionych przez siebie nakładów: 1. koszt dokumentacji technicznej, materiałów i wymiany instalacji ciepłej i zimnej wody 2. naprawa, uszczelnienie i wykonanie pomiarów dwóch transformatorów, 3. naprawa instalacji przeciwpożarowej wymagająca rozdzielenia wody użytkowej od wody do instalacji przeciwpożarowej. W pierwszej kolejności Sąd uznał, że pozwany nie udowodnił istnienia swojej wierzytelności co do zasady. Sąd zauważył, że kwestię nakładów na rzecz dzierżawioną reguluje wprost art. 697 k.c. oraz art. art. 663 k.c. i 676 k.c. znajdujące zastosowanie do stosunku dzierżawy w zw. z art. 694 k.c. Przepis art. 697 k.c. odnosi się do napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, które zgodnie z powołanym przepisem obciążają dzierżawcę. Zdaniem Sądu do tego rodzaju nakładów należy zaliczyć naprawę przez pozwanego stacji transformatorowej (uszczelnienie i wykonanie pomiarów) oraz po części naprawę instalacji wód bytowych i przeciwpożarowych. Dalej Sąd zauważył, że zgodnie z § 9 aneksu do umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązał się do opłacania należności za korzystanie z energii elektrycznej, wody, ścieków czy innych mediów i ponoszenia kosztów eksploatacji i konserwacji urządzeń z tym korzystaniem związanych. Natomiast zdaniem Sądu wymiana instalacji wodnej, polegająca na zastąpieniu starych rur stalowych z lat 70-tych na nowe rury plastikowe PCV do zimnej wody i z wkładką aluminiową, była jednocześnie podniesieniem standardu budynku – na co wskazał biegły S. W. (1). Sąd uznał, że tego rodzaju nakłady, jako podnoszące standard budynku, mają charakter ulepszeń, co do których znajduje zastosowanie art. 676 k.c., a sposób rozliczenia z tego tytułu zależy od wydzierżawiającego i może nastąpić dopiero z chwilą zwrotu rzeczy. W ocenie Sądu obciążenie Skarbu Państwa jako wydzierżawiającego nieruchomość obowiązkiem utrzymania budynku w stanie niepogorszonym przez czas trwania umowy byłoby nieuzasadnione z uwagi na zawarcie umowy na okres aż 29 lat, tj. do dnia 23.12.2030 roku, i w celu realizacji działalności gospodarczej przez pozwanego, który w budynku przy ul. (...) wynajmuje kilkadziesiąt lokali biurowych i magazynowych, czerpiąc z tego tytułu dochody (pożytki). Sąd wskazał nadto, że przedmiotem umowy dzierżawy (aneksu (...)) była nieruchomość zabudowana, przy czym dzierżawca uzyskał prawo do zagospodarowania jej zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i prawem likwidacji istniejących naniesień oraz zabudowy nowymi obiektami. Niewątpliwie zarówno likwidacja istniejących naniesień, jak i zabudowa nowymi obiektami miała obciążać dzierżawcę, a rozliczenie z tego tytułu winno odbywać się na gruncie art. 676 k.c., skorygowanego przez strony mocą § 11 aneksu, zgodnie z którym po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązuje się do zwrotu przedmiotu dzierżawy zgodnie z warunkami umowy. Nakłady poniesione przez dzierżawcę w celu ulepszenia, modernizacji przedmiotu dzierżawy, w sprawie których nie było uzgodnień pomiędzy stronami umowy, dzierżawca może odłączyć od przedmiotu dzierżawy, jeżeli nie spowoduje to pogorszenia w stosunku do stanu rozpoczęcia dzierżawy. Z kolei nieusunięcie przez dzierżawcę jego obiektów z przedmiotu dzierżawy w zakreślonych terminach spowoduje ich usunięcie przez wydzierżawiającego na koszt i ryzyko dzierżawcy (§ 12). Przepis art. 676 k.c. ma zastosowanie w zakresie stosunku dzierżawy nieruchomości poprzez art. 694 k.c. - mimo odmienności konstrukcyjnych umowy najmu i umowy dzierżawy oraz innych funkcji gospodarczych tych umów. Roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje zatem dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy (nieruchomości) i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w art. 676 k.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy).

Dalej Sąd stwierdził, że wątpliwości budziła także wysokość zgłoszonej przez pozwanego wierzytelności z tytułu nakładów. Stanowisko prezentowane przez pozwanego w toku procesu było w ocenie Sądu niekonsekwentne - pozwany powoływał coraz to nowe okoliczności (wynikające ze składanych przez siebie kserokopii), a treść pism procesowych nie pokrywała się z treścią załączników (np. pismo z 16.04.2012r.). Tymczasem ciężar dowodu w zakresie wykazania wysokości wierzytelności spoczywał na pozwanym.

Niezależnie od powyższego Sąd stwierdził, że zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia z powołaniem się na trzy oświadczenia o potrąceniu nie może być uznany za skuteczny z tego powodu, że w przypadku oświadczenia z 30 września 2010r. pozwany nie udowodnił po pierwsze, że zostało ono złożone przez osobę uprawnioną do reprezentacji pozwanej spółki, nadto złożona do akt kserokopia zawiera dopiski i poprawki, które czynią to oświadczenie niewiarygodnym, a brak było oryginału dokumentu. Wreszcie zaś pozwany mimo zaprzeczenia przez powoda, że kiedykolwiek otrzymał oświadczenia o potrąceniu, nie złożył dowodu doręczenia lub choćby nadania oświadczenia z 30.09.2010r. na adres powoda, tym samym nie wykazał, iż oświadczenie to doszło do drugiej strony w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią (art. 61 k.c.). Sąd zważył przy tym, że jedynie wierzytelność zgłoszona w oświadczeniu z 30 września 2010r. miała dotyczyć wierzytelności powoda, wynikającej z faktury o numerze (...), a odnoszącej się do dochodzonego w niniejszym procesie czynszu dzierżawnego za III kwartał 2010r. Oświadczenie o potrąceniu z 13.10.2008r. dotyczyło wierzytelności Skarbu Państwa za wcześniejsze okresy objęte fakturami (...), fakturami korygującymi (...), natomiast oświadczenie z 20.01.2010r. wierzytelności objętej fakturą nr (...) z 18.12.2009r. Tym samym oświadczenia te, jak stwierdził Sąd, nie mogły odnieść skutku w postaci wzajemnego umorzenia się wierzytelności powoda za III kwartał 2010r. Sąd przywołał w tym miejscu treść art. 498 § 1 i 2 k.c. oraz art. 499 k.c.

Odnośnie odsetek naliczonych i dochodzonych przez powoda z tytułu opóźnień w zapłacie, Sąd stwierdził, że pozwany nie przedstawił dowodów na okoliczność dat dokonania poszczególnych wpłat, a samo złożenie oświadczeń o potrąceniu nie było wystarczające do uznania twierdzeń strony pozwanej za udowodnione.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany, zaskarżając to orzeczenie w całości i zarzucając Sądowi I instancji naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1. art. 233 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez:

- wyprowadzenie z materiału dowodowego, tj. z opinii biegłych sądowych A. K. (2) oraz S. W. (2), wniosków z nich niewynikających, a ponadto sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczeniem życiowym, że dokonane naprawy przez pozwanego stanowiły naprawy niezbędne do zachowania budynku w stanie niepogorszonym oraz naprawy podnoszące standard budynku, podczas gdy z treści w/w opinii oraz z zeznań świadka M. G. (1) wynika, że bez dokonania napraw wydzierżawiony budynek nie byłby przydatny do umówionego użytku z uwagi na jego zły stan techniczny, tj. zagrożenie wybuchu, znaczne awarie, co w konsekwencji skutkowało błędnym niezastosowaniem przez Sąd I instancji art. 663 k.c. w zw. art. 694 k.c.;

- brak wszechstronnego rozważania materiału dowodowego i dokonanie jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, tj. pism z dnia 21.06.2011 r. oraz 23.05.2011 r., w których pozwany nawiązuje do oświadczenia z dnia 30.09.2010 r., potwierdzając jednocześnie wolę potrącenia swojej wierzytelności z wierzytelnością powoda, oraz pisma powoda z dnia 20.07.2011r., które stanowiło odpowiedź na pismo pozwanego i nie nawiązywało do rzekomego nieskutecznego doręczenia oświadczenia o potrąceniu, co świadczy o wiedzy powoda o złożonym przez pozwanego oświadczeniu, a w konsekwencji błędne ustalenie przez Sąd I instancji, że pozwany nie udowodnił, że oświadczenie to doszło do drugiej strony w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią;

- przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów wyrażające się w odmowie wiarygodności i mocy dowodowej oświadczenia z dnia 30.09.2010 r. jedynie dlatego że złożona do akt kserokopia zawiera dopiski i poprawki, podczas gdy wprowadzone dopiski i poprawki nie dotyczą istoty oświadczenia, a są jedynie dopiskami wprowadzonymi na marginesie, niemającymi żadnego znaczenia dla ważności oświadczenia.

2. art. 232 k.p.c. - poprzez przyjęcie, że pozwany nie wywiązał się z obowiązku udowodnienia okoliczności, z której wywodzi skutki prawne, a mianowicie wysokości wierzytelności, podczas gdy pozwany wskazał logiczne, wzajemnie uzupełniające się dowody w postaci: faktur, rachunków, wydruków komputerowych, zestawień, które nie były kwestionowane przez powoda, potwierdzające wysokość poniesionych nakładów w kwocie 80.670,03 zł.

W konkluzji pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku Sądu Okręgowego poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa zwrotu kosztów postepowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja jest niezasadna.

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji – w zakresie, który był istotny dla rozstrzygnięcia o zasadności powództwa - są prawidłowe, Sąd Apelacyjny aprobuje je i przyjmuje za własne. Podniesiony przez skarżącego zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., które – zdaniem skarżącego – skutkować miało poczynieniem przez Sąd Okręgowy nieprawidłowych ustaleń faktycznych, nie mógł doprowadzić do zmiany skarżonego wyroku. Wypada w tym miejscu przypomnieć, że skuteczne postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo - skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. chociażby wyrok Sądu Najwyższego z 27 września 2002 r., II CKN 817/00). Nadto zaś ewentualne błędy w ustaleniach faktycznych w zakresie okoliczności, które ostatecznie okazały się irrelewantne dla rozstrzygnięcia o zasadności powództwa, nie mogły doprowadzić do wzruszenia skarżonego wyroku.

Należy zauważyć, że spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do kwestii wartości poczynionych przez pozwanego prac remontowych i napraw w dzierżawionym budynku, ich kwalifikacji prawnej w świetle przepisów kodeksu cywilnego o najmie i dzierżawie oraz do oceny skuteczności oświadczeń o potrąceniu wierzytelności przysługujących pozwanemu wobec powoda (wedle twierdzeń pozwanego) z powyższego tytułu, złożonych przez pozwanego – przy czym z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy znaczenie miało tu jedynie oświadczenie z dnia 30.09.2010 r., bowiem tylko ono odnosiło się do roszczenia dochodzonego pozwem w tej sprawie.

Zarzuty naruszenia prawa procesowego podniesione w apelacji w istocie ściśle wiążą się z prawnomaterialną kwalifikacją poszczególnych prac remontowych i naprawczych przeprowadzonych przez pozwanego w dzierżawionym budynku, zaś apelujący niezależnie od zarzutów naruszenia prawa procesowego pośrednio wskazał także na naruszenie przez Sąd I instancji właśnie przepisów prawa materialnego, a to art. 663 k.c. i 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. oraz art. 697 k.c. Otóż pozwany stwierdził, że poczynione przez niego wydatki w powyższym zakresie nie powinny być zakwalifikowane jako poniesione na naprawy niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym w rozumieniu art. 697 k.c., ani też jako ulepszenie w rozumieniu art. 676 k.c. – jak to przyjął Sąd I instancji. Wedle twierdzeń skarżącego wszystkie wskazane przez niego naprawy i remonty przeprowadzone w dzierżawionym budynku, z tytułu których poniósł on koszty składające się na wierzytelność objętą oświadczeniem o potrąceniu z dnia 30 września 2010 r., były konieczne do tego, aby dzierżawiony budynek był przydatny do umówionego użytku w rozumieniu art. 663 k.c. w zw. z art. 694 k.c. W powyższym zakresie stanowisko skarżącego Sąd Apelacyjny uznał za zasadne.

Nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że przepis art. 663 k.c. znajduje poprzez art. 694 k.c. odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy (tak też G. Kozieł,[w:] A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, LEX, 2010). W uzasadnieniu skarżonego wyroku Sąd Okręgowy wyraził pogląd, że obciążenie Skarbu Państwa, jako wydzierżawiającego nieruchomość, obowiązkiem utrzymania budynku w stanie niepogorszonym przez czas trwania umowy, byłoby nieuzasadnione z uwagi na zawarcie umowy na okres aż 29 lat, tj. do dnia 23.12.2030 roku, i w celu realizacji działalności gospodarczej przez pozwanego, który w budynku przy ul. (...) wynajmuje kilkadziesiąt lokali biurowych i magazynowych, czerpiąc z tego tytułu dochody (pożytki). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w świetle wskazanych wyżej przepisów kodeksu cywilnego dotyczących obowiązków stron umowy dzierżawy (czy to wprost czy też poprzez odpowiednie stosowanie przepisów o najmie), należy uznać, że ustawodawca rozróżnia pojęcie „napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym” oraz pojęcie „napraw, bez których rzecz (będąca przedmiotem dzierżawy) nie jest przydatna do umówionego użytku”. W ocenie Sądu Apelacyjnego prawidłowa wykładnia przepisów: art. 663 k.c. w zw. z art. 694 k.c. oraz art. 697 k.c. powinna prowadzić do wniosku, że dzierżawcę obciążają koszty napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, pod warunkiem jednak, że nie chodzi o takiego rodzaju naprawy, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, w tym bowiem wypadku koszt ich przeprowadzenia obciąża wydzierżawiającego. Należy podkreślić, że przepis art. 663 k.c. nie uzależnia powstania po stronie wynajmującego obowiązku naprawy rzeczy, będącej przedmiotem najmu, w zakresie, w jakim jest to konieczne, aby rzecz ta była przydatna do umówionego użytku, od tego, na jaki okres zawarta została umowa najmu, ani też od tego, na jakie cele przeznaczany jest przedmiot najmu w świetle umowy stron. Zdaniem Sądu Apelacyjnego art. 694 k.c. nie daje podstaw ku temu, aby tego rodzaju ograniczenia wprowadzać co do obowiązków wydzierżawiającego. Zatem fakt, że strony niniejszego postępowania zawarły wieloletnią umowę dzierżawy, a dzierżawiony budynek był przez dzierżawcę wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na najmie biur i powierzchni magazynowej, nie może przemawiać za ograniczeniem obowiązków wydzierżawiającego wynikających z art. 663 k.c. w zw. z art. 694 k.c.

W ocenie Sądu Apelacyjnego charakter prac przeprowadzonych przez pozwanego, których koszt składać się miał na wierzytelność pozwanego objętą oświadczeniem o potrąceniu z dnia 30 września 2010 r., w świetle opinii biegłych przeprowadzonych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, był tego rodzaju, że nie można ich uznać za związane z bieżącą konserwacją przedmiotu dzierżawy, mającą na celu zachowanie budynku w stanie niepogorszonym, a stanowiły one właśnie naprawy, bez których budynek nie byłby zdatny do umówionego użytku. Z opinii biegłych wynika, że wskazane przez pozwanego naprawy były niezbędne, aby można było w sposób bezpieczny i niezakłócony (np. przerwami w dostawie prądu, zalaniem) korzystać z dzierżawionego budynku. Powyższe odnosi się także do wymiany pochodzących z lat 70’ rur stalowych na nowe rury plastykowe. Biegły S. W. wskazał, że w ten sposób podwyższony został standard budynku i na tej podstawie Sąd I instancji uznał, że w tym zakresie pozwany wprowadził ulepszenia w rozumieniu art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Sąd Okręgowy nie wziął jednak pod uwagę, że w świetle opinii ww. biegłego wymiana starych rur była konieczna dla bezpiecznego użytkowania budynku. Jednocześnie zaś nie było możliwe dokonanie wymiany rur na rury takie same jak poprzednio zamontowane w budynku, bowiem zmieniły się tu standardy technologiczne i obecnie stosuje się już wyłącznie rury plastykowe. Skoro jest to standard, to nie sposób uznać, że taka wymiana stanowiła ulepszenie przedmiotu dzierżawy w rozumieniu art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. w sytuacji, kiedy wcześniej zamontowane rury stalowe nie mogły już spełniać swojej funkcji, nie gwarantowały bezpiecznego użytkowania budynku.

Okoliczność, że w powyższym zakresie Sąd Apelacyjny przychylił się do zarzutów apelacji, nie mogła jednak doprowadzić do wzruszenia skarżonego wyroku. Pomimo tego, że koszt wskazanych wyżej napraw w świetle wymienionych przepisów obciążać powinien powoda jako wydzierżawiającego, roszczenie powoda o zapłatę czynszu pozostawało zasadne. Wbrew bowiem zarzutom skarżącego, Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że pozwany nie wykazał, że skutecznie złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności przysługujących mu względem powoda z tytułu wydatków poniesionych na ww. naprawy w dzierżawionym budynku.

Sąd I instancji słusznie zauważył, że pozwany nie wykazał, aby oświadczenie o potrąceniu z dnia 24 lub 30 września 2010 r. (k. 127) zostało złożone przez osobę upoważnioną do składania oświadczeń woli w imieniu pozwanej spółki, przy tym zaś powód konsekwentnie wskazywał, że potrącenie nie było skuteczne. Podpis widniejący na przedmiotowym dokumencie jest nieczytelny, co uniemożliwia ustalenie, kto złożył przedmiotowe oświadczenie. Pozwany nie przedstawił zresztą żadnych dowodów na tę okoliczność. Podkreślić wypada, że do powyższej okoliczności pozwany nie odniósł się również w apelacji. Tymczasem kwestia ta była zdaniem Sądu Apelacyjnego kluczowa dla ustalenia mocy dowodowej przedmiotowego dokumentu, a w konsekwencji skutków prawnych przedmiotowego oświadczenia. O ile zatem fakt naniesienia na dokumencie odręcznych zapisków, w tym przekreślenie daty „24-09-2010” i nadpisanie „30-09-2010”, można uznać za okoliczność irrelewantną z punktu widzenia oceny skuteczności potrącenia, skoro niezależnie od daty sporządzenia dokumentu dokonanie potrącenia było potencjalnie możliwe, to fakt niewykazania, że oświadczenie pochodzi od osoby uprawnionej do reprezentacji pozwanego wykluczał w okolicznościach tej sprawy uznanie potrącenia za skuteczne.

Sąd Okręgowy wskazał też, że nie zostało w sprawie wykazane, że przedmiotowe oświadczenie zostało złożone drugiej stronie zgodnie z wymogami art. 61 k.c. Pozwany sam przyznał, że nie posiada potwierdzenia nadania przedmiotowego dokumentu na adres powoda, ani też dowodu jego doręczenia. Powód zaprzeczał zaś, aby przedmiotowe pismo otrzymał. Pozwany usiłował wykazać, że fakt doręczenia powodowi przedmiotowego oświadczenia wynika pośrednio z innych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Pozwany powoływał się tu na treść późniejszej korespondencji prowadzonej przez strony, z której – w ocenie pozwanego – wynikać miało, że powód miał świadomość dokonania przez pozwanego przedmiotowego potrącenia. Powyższy pogląd skarżącego nie jest zdaniem Sądu Apelacyjnego uzasadniony. W treści pism pozwanego z dnia 23 maja 2011 r. oraz z dnia 21 czerwca 2011 r., na które wskazano w apelacji, a w których treści powołano się na dokonane uprzednio przez pozwanego potrącenie, nie podano konkretnie kiedy, w którym piśmie i przez kogo złożone zostało oświadczenie o potrąceniu. Sama zatem wzmianka o potrąceniu, zwłaszcza jeżeli wziąć pod uwagę fakt, że w świetle poczynionych w sprawie ustaleń pozwany wskazywał także na dwa wcześniejsze oświadczenia o potrąceniu złożone powodowi przez wrześniem 2010 r., nie sposób uznać, że jest to dowód potwierdzający skuteczność potrącenia z dnia 30 września 2010 r. W apelacji pozwany wskazywał w tym kontekście również na pismo powoda z dnia 20 lipca 2011 r. Należy jednak zważyć, że w piśmie tym powód w ogóle nie odniósł się do kwestii potrącenia. Nie sposób uznać, że milczenie powoda w tym zakresie stanowi dowód na potwierdzenie tego, że powód otrzymał przedmiotowe oświadczenie pozwanego i że pozwany skutecznie dokonał potrącenia.

W istocie należało przyjąć, że dokument stanowiący kserokopię oświadczenia z dnia 30 września 2010 r. został doręczony powodowi dopiero w toku niniejszego postępowania – jako załącznik do sprzeciwu pozwanego. Ostatecznie zatem powód otrzymał przedmiotowy dokument i mógł zapoznać się z jego treścią. Okoliczność ta nie może jednak stanowić o skuteczności potrącenia w sytuacji, gdy była to jedynie kserokopia, a nadto nie zostało wykazane, że oświadczenie pochodziło od osoby uprawnionej do składania oświadczeń woli w imieniu pozwanego.

W tym miejscu wypada też zauważyć, że nie mogło stanowić skutecznego potrącenia w rozumieniu art. 498 k.c. samo podniesienie przez pełnomocnika procesowego pozwanej spółki zarzutu procesowego potrącenia w toku niniejszego postępowania. Należy podkreślić, że czynność prawna potrącenia jest zdarzeniem prawnym, którego skutkiem, niezależnym od woli uprawnionego do wierzytelności objętej potrąceniem, jest umorzenie się obydwu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (art. 498 § 2 k.c.), ze skutkiem czasowym określonym w art. 499 zdanie drugie k.c., tj. od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Zgodnie z regulującymi potrącenie przepisami kodeksu cywilnego oświadczenie o potrąceniu może być złożone - w okresie trwania fazy kompensacyjnej - w każdym czasie, zarówno przed, jak i po wszczęciu postępowania sądowego (w toku postępowania sądowego, także poza tym postępowaniem). Natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową. Jego podniesienie w postępowaniu sądowym oznacza powołanie się na fakt dokonania potrącenia i wynikające stąd skutki. Jest to tak naprawdę zarzut nieistnienia, umorzenia lub wygaśnięcia wierzytelności powoda (tak trafnie Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 10 kwietnia 2014 r., I ACa 1241/13, LEX nr 1458928). Jednocześnie zaś Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie stoi na stanowisku, że jakkolwiek oświadczenie o potrąceniu może być zarówno złożone, jak i odebrane także przez pełnomocnika, to jednak nie stanowi w tym zakresie wystarczającego umocowania pełnomocnictwo procesowe, bowiem zakres umocowania określony w art. 91 k.p.c. nie uprawnia pełnomocnika procesowego z mocy ustawy do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu, ani do odbierania takich oświadczeń (tak też Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 27 listopada 2013 r. /I ACa 532/13, LEX nr 1416179/ oraz z dnia 29 maja 2013 r. /I ACa 89/13, LEX nr 1342296). W okolicznościach rozpatrywanej sprawy brak było natomiast podstaw, aby uznać, że pozwany udzielił swojemu pełnomocnikowi procesowemu dorozumianego pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o potrąceniu, zwłaszcza, że sam pozwany takich twierdzeń w toku całego dotychczasowego postępowania nie podnosił.

W świetle powyższego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawała kwestia wykazania przez pozwanego wysokości przysługującej mu wobec powoda wierzytelności. Jedynie na marginesie wypada zauważyć, że pozwany w apelacji nietrafnie wskazał, że powód w toku postępowania nie kwestionował wiarygodności dokumentów przedstawionych przez pozwanego na okoliczność wysokości kosztów poniesionych przez niego w związku z przeprowadzeniem wymienionych wcześniej napraw w dzierżawionym budynku. W odpowiedzi na apelację powód zauważył, że już w piśmie procesowym z dnia 21 lutego 2012 r., stanowiącym odpowiedź na sprzeciw pozwanego, powód kwestionował załączone do sprzeciwu dokumenty, jako potwierdzające fakt poniesienia przez pozwanego jakichkolwiek kosztów, w szczególności zaś powód wskazywał, że dokumentami potwierdzającymi roszczenie pozwanego nie mogą być wyciągi z kont księgowych lub inne zestawienia czy wydruki komputerowe. Powyższe stanowisko powoda - w zakresie odnoszącym się do dokumentów w postaci wydruków komputerowych zestawień zapisów na koncie pozwanego, nieczytelnych kserokopii, wydruków niewiadomego pochodzenia - należało uznać za zasadne. Tak też zresztą przyjął Sąd Okręgowy, a rozważania zawarte w tym zakresie w uzasadnieniu skarżonego wyroku zasługują na pełną aprobatę i zbędne wydaje się powtarzanie ich w tym miejscu.

W apelacji pozwany powoływał się również na zeznania świadka M. G., wskazując, że dowód ten został uznany przez Sąd Okręgowy za wiarygodny, a jednocześnie stanowi on potwierdzenie okoliczności wynikających ze złożonych przez pozwanego dokumentów, a zatem – jak wskazał skarżący – błędnie Sąd I instancji uznał, że wierzytelność pozwanego nie została przez niego wykazana co do wysokości. Odnosząc się do tego zarzutu, wypada zauważyć, że dowód w postaci zeznań świadka M. G. nie mógł stanowić podstawy ustalenia wysokości kosztów poniesionych przez pozwanego w związku z przeprowadzeniem wskazanych wcześniej napraw już choćby z uwagi na to, że – jak wskazał Sąd Okręgowy w uzasadnieniu skarżonego wyroku – świadek ten nie potrafił określić dokładnie, które prace zostały wykonane samodzielnie przez pozwanego, ani też jaka była wartość tych prac. Pozwany miał natomiast rację co do tego, że – wbrew temu, co wskazano w uzasadnieniu wyroku Sądu I instancji – dokument w postaci protokołu przeglądu technicznego przedmiotowego w sprawie budynku był opatrzony datą, a mianowicie był datowany na lipiec 2007 r. Okoliczność ta nie miała jednak ostatecznie żadnego znaczenia, a kwestia wysokości wierzytelności pozwanego wobec powoda nie miała wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy - z przyczyn wskazanych wyżej.

Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w pkt. 1. sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono natomiast w pkt. 2. na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 6 pkt 6 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. - Dz. U. z 2013 r. poz.490).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE