UZASADNIENIE

Wyrokiem z 12 października 2012 r. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu w sprawie I C 459/12 zasądził od strony pozwanej (...) Spółki z o.o. w W. na rzecz powoda M. S. kwotę 4.500,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 02 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty (pkt I) oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda 842,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że powód był najemcą lokalu mieszkalnego w W. przy ul. (...). W nocy z 8 na 9 grudnia 2010 r. w W. przy posesji należącej do S. – I. S. doszło do osunięcia się zalegających na dachu mas śniegu i lodu, wskutek czego uszkodzony został pojazd należący do M. S. – (...) o nr rej. (...). Na miejsce zdarzenia wezwany został patrol Policji, który sporządził notatkę. Powód zwrócił się do ubezpieczyciela S. – I. S. tj. (...) SA o wypłatę odszkodowania za szkody w mieniu, jakie powód poniósł wskutek osunięcia się śniegu i lodu. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty odszkodowania wskazując, że ubezpieczony, na podstawie umowy, przekazał wykonywanie czynności związanych z zarządem nieruchomością profesjonalnemu zarządcy (...) spółce (...), do zadań którego należy między innymi dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym monitorowanie stanu nawisów śnieżnych oraz ich usuwanie w sytuacji, kiedy stanowią zagrożenie.

Powierzone pozwanej obowiązki zarządcy budynku określone przepisami prawa i umową z właścicielem w zakresie należytego odśnieżania śniegu i sopli z dachu budynku nie były należycie wykonywane. Jedynie dach budynku od strony ul. (...) był systematycznie odśnieżany od jego strony frontowej to jest od ul. (...). Od strony wewnętrznej zarządzanego przez stronę pozwaną budynku, sople i masy śniegu nie były usuwane z całej powierzchni dachu, a tylko miejscowo do miejsca, do którego sięgał pracownik strony pozwanej S. N.. Dnia 7 grudnia 2010 r. przez okres dwóch i pół godzin usuwano śnieg z dachu i strącano sople z budynku przy ul. (...), jednakże wobec braku możliwości wjazdu wysięgnika od strony podwórka, czyli od strony (...), usunięto śnieg i sople lodowe jedynie z frontowej połaci dachu budynku od ul. (...).

Wskutek osunięcia się w nocy z 8 na 9 grudnia 2010 r. w W. zalegających mas śniegu i lodu z nieodśnieżonej części dachu budynku przy ul. (...) w W. należącego do S. – I. S., zarządzanego przez stronę pozwaną doszło do uszkodzenia pojazdu należącego do powoda M. S. – (...) o nr rej. (...). Wartość szkody w postaci uszkodzonego pojazdu należącego do powoda M. S. – (...) o nr rej. (...), wyrządzona wskutek osunięcia śniegu i wyniosła 4.500,00 zł.

Pozwana zezwalała i nadal zezwala na parkowanie pojazdów na terenie zarządzanej posesji, a umieszczane zakazy parkowania nie dotyczyły jej mieszkańców.

Pismem z 21 marca 2011 r. wezwano pozwaną, jako zarządcę nieruchomości należącej do S. –I. S., do wypłaty odszkodowania w wysokości ustalonej przez (...) S.A. Pozwana spółka zgłosiła szkodę swojemu ubezpieczycielowi (...).

Ubezpieczyciel strony pozwanej odmówił wypłaty odszkodowania z ubezpieczenia pozwanej spółki.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy, w oparciu o treść art. 415 k.c., uznał powództwo za uzasadnione w całości. Wskazując przy tym na art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2010.243.1623 j.t. ze zm.) podał, że zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem sił natury, takich jak intensywne opady atmosferyczne w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Przepisy administracyjne nie stanowią wprawdzie wprost o wymogach bezpieczeństwa dotyczących dachów, obowiązku zrzucania śniegu z dachu czy też zbijania sopli, należy jednakże uznać, że ten obowiązek właściciela nieruchomości mieści się pod pojęciem właściwej gospodarki nieruchomością. Skoro pozwana jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. i w zakresie swej działalności zawodowej posiada między innymi zarządzanie nieruchomościami, to nie sposób nie traktować jej jako profesjonalisty w tej dziedzinie. A zatem jako profesjonalny zarządca nieruchomości położonej przy ul. (...) stała się w niniejszej sprawie legitymowana biernie.

Na podstawie zgromadzonych dowodów, w szczególności dokumentacji zdjęciowych, zeznań świadków oraz zeznań powoda, Sąd I instancji przyjął że powierzone pozwanej obowiązki zarządcy budynku, w zakresie należytego odśnieżania śniegu i sopli z dachu budynku, nie były należycie wykonywane, co doprowadziło do szkody w samochodzie powoda w wysokości określonej w pozwie.

Pozwana nie udowodniła przy tym, że cały dach, za którego należyty stan odpowiada od strony podwórza był należycie i systematycznie odśnieżany, wobec czego ponosi odpowiedzialność za powstałą szkodę w mieniu powoda.

Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżyła pozwana, zarzucając mu :

- rażące naruszenie prawa materialnego tj. art. 429 k.c. w zw. z art. 61 ustawy prawo budowlane i w zw. z art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co skutkowało uznaniem, że pozwany ma legitymację bierną w niniejszym procesie, gdyż jest zarządcą nieruchomości S. I. S. na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego to nie wynikało,

- rażące naruszenie prawa materialnego, tj. art. 6 k.c., poprzez niezastosowanie dyrektyw z niego płynących i przyjęcie, że pozwana sprawuje zarząd przedmiotową nieruchomością na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez co jest biernie legitymowana w procesie,

- rażące naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 k.p.c. poprzez dowolne, a nie swobodne przyjęcie, że do zdarzenia, wskutek którego pojazd powoda miał ulec szkodzie doszło na posesji wskazanej w pozwie w miejscu i czasie podanym w pozwie, że pozwana zezwala nadal na parkowanie pojazdów na posesji S. I. S., że pozwana jest podmiotem trudniącym się zawodowo w zakresie swej działalności odśnieżaniem i sprzątaniem, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

- rażące naruszenie prawa procesowego tj. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia wyroku, które nie spełnia wymogów określonych w tym przepisie, bowiem Sąd orzekający nie wyjaśnia przyczyn, dla których odmówił on wiarygodności zeznaniom świadków wskazujących na to, iż na terenie spornej posesji była zawieszona tablica ostrzegawcza z 8 na 9 grudnia 2010 r. informująca o możliwości powstania szkody.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego w całości i orzeczenie co do istoty, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie Sądowi Rejonowemu do ponownego postępowania, przy uwzględnieniu kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył :

Apelacja jest oczywiście bezzasadna.

Jak wynika z odpisu Krajowego Rejestru Sądowego przedmiotem działalności spółki z o.o. (...) w W. jest między innymi zarządzanie nieruchomościami. W toku postępowania pozwana nie kwestionowała powyższej okoliczności, ponadto na rozprawie w dniu 28 września 2012 r. zeznania w imieniu spółki – występującej jako zarządca nieruchomości - składała prezes B. B.. Zgłoszony w odpowiedzi na pozew zarzut braki legitymacji biernej pozwana sprecyzowała w piśmie 03 kwietnia 2012 r. (k. 87), jednakże na jego uzasadnienie został przytoczony art. 429 k.c. Wtedy to pozwana wywodziła, że nie ponosi odpowiedzialności za szkodę w mieniu powoda, z uwagi na powierzenie czynności związanych z odśnieżaniem osobom, które w zakresie swojej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. Przeprowadzone przez Sąd I instancji postępowanie dowodowe wykazało, że choć istotnie zarządca zlecił usuwanie śniegu z dachu Zakładowi (...) L. B., to jednak, jak trafnie wskazano w uzasadnieniu orzeczenia, brak jest dowodów na wykonanie tych czynności przed zdarzeniem, z którego powód wywodzi swoje roszczenie. Przedłożone faktury zostały wystawione już po 9 grudnia 2010 r., zaś strona pozwana nie udowodniła, że umowa łącząca ją ze wspomnianą firmą została zawarta wcześniej i to w wyniku nieprawidłowego działania Zakładu (...) powód poniósł szkodę. Równocześnie, jak wynika z zeznań L. B. zakres jego prac obejmował jedynie budynek od strony frontalnej, a zatem może ponosić odpowiedzialność tylko za stan dachu od strony ulicy. Wyjaśnił, że podnośnik przy pomocy którego usuwane są sople lodowe oraz śnieg, nie jest w stanie wjechać na podwórze, stąd w tej części prac nie wykonywał. Strona pozwana nie dowodziła zaś, że w dacie zdarzenia wymieniona firma miała zlecone prace i że umowa obejmowała cały budynek, a nie tylko jego część od frontu. S. N., choć usuwał część sopli, które znajdowały się na budynku od strony podwórza, to jednak strona pozwana nie wykazała, by był on przedsiębiorcą, który w zakresie swej działalności zawodowej trudni się odśnieżaniem budynków. Tylko zaś dowód w tej postaci zwalniałby z odpowiedzialności zarządcę, zgodnie z brzmieniem art. 429 k.c.

Dopiero w apelacji pozwana podnosiła zarzut braku legitymacji biernej uzasadniony tym, iż nie jest zarządcą nieruchomości S. I. S., przy czym na okoliczność tę nie przedłożyła jakiegokolwiek dowodu. Powołała się jedynie na inne (bliżej niesprecyzowane) toczące się postępowania przed Sądem Rejonowym w Wałbrzychu, z których, jak twierdzi, Sąd ten posiada informację o braku istnienia umowy zawartej w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami pomiędzy nią a właścicielką kamienicy. Równocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 6 k.c. to na pozwanej ciąży obowiązek wykazania braku odpowiedzialności za powstałą szkodę. Sąd Okręgowy nie posiada informacji, które przeczyłby wykonywaniu przez nią zarządu nad wymienią nieruchomością, stąd powołując się dopiero w apelacji na powyższy zarzut strona powinna przedłożyć dowód na poparcie swojego stanowiska. Ponadto zgromadzony w sprawie materiał dowody przeczy zarzutom o braku legitymacji procesowej pozwanej – B. B. składała przecież zeznania, jako prezes spółki będącej zarządcą nieruchomości, a przedmiotem działalności spółki (...) jest również zarządzanie nieruchomościami. Znaczące jest przy tym, że pozwana nie kwestionowała przed Sądem Rejonowym wykonywania obowiązków zarządcy nieruchomości, zgłaszając zarzut w takiej postaci dopiero na etapie apelacji.

Z uwagi na powyższe, swoją aktualność zachowuje materialnoprawna podstawa odpowiedzialności spółki (...) wynikająca z art. 415 k.c. w zw. z art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w zw. z art. 61 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane, co wyczerpująco uzasadnił Sąd I instancji.

Zupełnie nieuzasadnione są zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego.

Powód na dowód swojej szkody przedłożył zdjęcia, powołał się na notatkę służbową Policji z 08 grudnia 2010 r. Ponadto naocznym świadkiem zdarzenia była świadek A. D., której osuwający się z dachu śnieg również uszkodził samochód. Powyższe pozwalało na jednoznaczne przyjęcie, iż do zdarzenia doszło na terenie podwórza przy ul. (...) w W.. O ile zaś pozwana kwestionowała takie ustalenia powinna poprzeć je odpowiednim materiałem dowodowym. Jej gołosłowne zarzuty, że samochód został przeparkowany z innego miejsca są nieuprawnione i stanowią jedynie polemikę z prawidłowo ustalonym stanie faktycznym.

Podnoszone w toku postępowania stanowisko, że pozwana nie wyrażała zgody na parkowanie pojazdów na terenie podwórza, również nie może zwolnić jej od odpowiedzialności za szkodę. Przede wszystkim, na co wskazał już Sąd I instancji, nie został umieszczony żaden znak zakazujący wjazdu, czy też parkowania. Tablica ostrzegawcza dotyczyła osuwających się dachówek w czasie prowadzonych prac remontowych. Powód parkował zaś swój samochód pod wyremontowaną częścią kamienicy, z której tablica taka została już usunięta.

Pozwana nigdy nie zwróciła się do powoda, aby usunął samochód z terenu stanowiącego jej własność. Kwesta ta ma jednak wtórne znaczenie w sprawie. Pozwana, jeżeli nie powierzyła obowiązków odśnieżania profesjonalnej firmie zewnętrznej, odpowiada za stan dachów w czasie zimy. Nie ulega wątpliwości, że z terenu podwórza korzystają mieszkańcy budynku. Wiszące sople, zsuwający się dach stanowi zagrożenie nie tylko dla mienia ruchomego, ale również dla ludzi. Skoro zatem każdy może swobodnie wejść na teren zarządzany przez pozwaną, jak również wjechać tam samochodem (z uwagi na brak zakazów), to ponosi ona odpowiedzialność za szkodę, wyrządzoną w wyniku zaniedbania swoich obowiązków związanych z usuwaniem zwisów lodowych i śniegu. Prawo własności, choć skuteczne erga omnes (na co kilkukrotnie powoływała się pozwana w procesie), nie zwalnia od obowiązku dbałości o nieruchomość, w szczególności zagwarantowania bezpieczeństwa mieszkańcom, osobom postronnym oraz mieniu. Ponieważ pozwana jest zarządcą kamienicy, więc ponosi ciężar z tym związany.

Równocześnie błędnym jest zarzut pozwanej, w świetle którego Sąd ustalił, że jest ona podmiotem zawodowo trudniącym się odśnieżaniem i sprzątaniem. Obowiązki z tym związane ciążą bowiem na skarżącej z uwagi na sprawowanie zarządu nieruchomością, stosownie do przepisów art. 185 ust. 1 pkt 2 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej zawodowy charakter sprowadza się zatem nie do konieczności wykonywania konkretnej czynności łączącej się z zapewnieniem bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, a do kompleksowej dbałości o utrzymanie jej w dobrym stanie, zapewniając tym samym bezpieczeństwo mieszkańcom, ich mieniu i innym ludziom znajdującym się na tym terenie.

Sąd Rejonowy w sposób wyczerpujący ustalił stan faktyczny i prawny sprawy, podał, na jakich dowodach się oparł, a którym odmówił wiary. Nie ma zatem uzasadnionych podstaw, aby zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. mógł się ostać.

Mając na uwadze powyższe apelacja podlegała oddalaniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do art. 98 § 1 i
§ 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i w zw. z § 6 pkt 3 i w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2012 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE