WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Rafał Szurka
Protokolant:	st. sekr. sądowy Maria Badowska

po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2014 r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa T. T. i B. T.

przeciwko K. B., A. B., B. G., i M. G. (1)

o zapłatę

oddala powództwo

Uzasadnienie Powodowie, T. T. i B. T., wnieśli o zapłatę kwoty 100.000 złotych od pozwanych, B. B., M. B. (1), A. B. i K. B., tytułem zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość położoną w S. przy ulicy (...), oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że przez okres 53 lat mieszkali w przedmiotowej nieruchomości, i do 6 października 2012 roku byli posiadaczami w dobre wierze. We wskazanej dacie nieruchomość została wydana nowym właścicielom, pozwanym B.. Wskazali, że nieruchomość nie nadawała się do użytkowania bez przeprowadzenia kapitalnego remontu, sprawami własnościowymi nieruchomości zajmowała się Gmina S., która informowała, że jest ustalany właściciel nieruchomości i w tym przedmiocie prowadziła ustalenia. Powodowie aby móc mieszkać w niej, zmuszeni zostali do przeprowadzenia kapitalnego remontu, a racji tego, że nie był znany jej właściciel powodowie sprawowali zarząd nad nią i stali się posiadaczami w dobrej wierze. Uiszczali w związku z tym podatek od nieruchomości. Na dokonanie remontu powodowie, jak wskazali, zaciągnęli kredyty w kwocie około 100.000 złotych, z których część pozostaje nadal do spłacenia przez nich i toczy się wobec nich postępowanie egzekucyjne. Remont był wykonywany od końca lat 80-tych aż do września 2010 roku, i nakłady te były zarówno konieczne jak i użyteczne oraz zbytkowe. W ramach tego wykonana została łazienka i toaleta. Przyczyniło się to do zwiększenia wartości nieruchomości. Z uwagi na to, że nie wiadomo który z pozwanych osiągnął większe korzyści majątkowe z nakładów poczynionych przez powodów, należało pozwać zarówno poprzednich, jak i obecnych jej właścicieli. Powodowie podnieśli, że jeśli poprzedni właściciele sprzedali nieruchomość za wartość rynkową na stan w dniu sprzedaży, to oni powinni zwrócić nakłady poczynione przez pozwanych, gdyż można zaliczyć to do bezpodstawnego wzbogacenia z art. 405 kc. Natomiast jeśli poprzedni właściciele sprzedali nieruchomość po cenie niższej, niż rynkowa, to nakłady winny być zwrócone przez obecnych właścicieli, zatem należy ustalić którzy z pozwanych i w jakim stopniu uzyskali korzyść majątkową kosztem powodów. Powodowie wskazali, że oprócz wymienionych prac, dokonali wymiany dachu, okien i drzwi, doprowadzili przyłącze wody do budynku, wykonali elewacje budynku, wymurowali nowe kominy i zrobili ogrodzenie, zaś wewnątrz budynku zostały położone nowe podłogi, gładzie na ścianach, odnowiono sufity i założono nowe grzejniki. Założyli także centralne ogrzewanie. Wskazali, że na okoliczność tych prac mogą przedstawić jedynie znikomą część faktur, wystawionych na powoda, ale chodzi też o nakłady poprzez swoją pracę na nieruchomości. W związku z tym żądanie swoje powodowie oparli na treści przepisu art. 226 § 1 kc, jak również wobec pozwanych można postawić zarzut z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Nadto powodowie wskazali, że byli zaskoczeni wiedzą o spadkobiercach właściciela nieruchomości i o tym, że zamierzają oni zbyć nieruchomość, co nastąpiło w dniu 21 kwietnia 2011 roku. Obecni właściciele twierdzą że kupili nieruchomość za cenę rynkową. Zdaniem powodów spłata poczynionych nakładów powinna być dokonana przez pozwanych adekwatnie do osiągniętych przez nich korzyści.

Pozwani A. B. i K. B. wnieśli o oddalenie powództwa. Wskazali, że kupili przedmiotową nieruchomość za cenę rynkową, jak również podnieśli, że powodowie mieli propozycję zakupu nieruchomości w części przez siebie zajmowanej, jednak syn powodów wycofał się z tego. Pozwani wyjaśnili, że przed Sądem toczyło się już postępowanie w powyższym zakresie w sprawie I C 623/11, w którym wartością sporną była kwota 80.000 złotych, a czas wykonania nakładów był taki sam, i od momentu kiedy pozwani stali się właścicielami nieruchomości, powodowie nie robili żadnych remontów. Nadto pozwani zarzucili, iż powodowie nie przedstawili żadnych rachunków, czy faktur na okoliczność dokonanych nakładów, nie wykazali też aby na ten cel zaciągali pożyczki czy kredyty. Ponadto zdaniem pozwanych powodowie wiedzieli, że nie są właścicielami nieruchomości i jest on ustalany. Nadto pozwani zakwestionowali jakość i wartość ewentualnych prac powodów na nieruchomości, jak i sam fakt ich wykonania, oraz wyjaśnili, że zwrócili powodom koszty poniesionych na wykonanie ogrodzenia nieruchomości (k. 21-23 akt).

Pozwane B. G. i M. G. (1) wniosły o odrzucenie pozwu, albowiem postępowanie o to samo roszczenie zakończyło się prawomocnie w sprawie I C 623/11 przed tutejszym Sądem, nadto podniosły, że powodowie nie przedłożyli jakiegokolwiek dowodu na poparcie swoich twierdzeń o dokonaniu nakładów (k. 51 akt).

Postanowieniem z dnia 23 maja 2013 roku Sąd odmówił odrzucenia pozwu (k. 60 akt).

Sąd ustalił, co następuje:

T. T. w 1959 roku zamieszkał w nieruchomości przy ulicy (...), na podstawie przydziału administracyjnego. Powodowie wiedzieli, że właścicielami nieruchomości są osoby o nazwisko G.. Mieszkając tam powodowie dokonywali pewnych remontów, jak również w 1987 i 1988 roku opłacali podatek od nieruchomości. Zwracali się do Gminy w sprawie możliwości poprawy ich sytuacji mieszkaniowej.

/dowód: kopie decyzji podatkowych - k. 9-10 akt, odpis pisma Komisji I. M. Gminnej (...) w S. z dnia 4 sierpnia 1983 roku - k. 12 akt, zeznania powoda T. T. - k. 107v-108 akt i k. 109 akt od 00:39:30 do 00:58:44, zeznania pozwanej A. B.- k. 108 akt i k. 109 akt od 00:58:53 do 01:11:12, zeznania pozwanych B. G. i M. G. (1) - k. 108vaktik. 10 ^{( f)}; akt od 01:11:32 do 01:25:59, zeznania świadka M. B. (2) - k. 106v-107 akt i k. 109 akt od 00:13:19 do 00:24:11/

W dniu 21 kwietnia 2011 roku B. G. i M. G. (1) sprzedały nieruchomość A. B. i K. B. za kwotę 95.000 złotych.

/dowód: odpis aktu notarialnego rep. A nr (...) - k. 24-28 akt/

Wcześniej syn powodów, P. T., w 2010 roku chciał kupić nieruchomość od ustalonych właścicieli, za kwotę 100.000 złotych, jednak do transakcji nie doszło z uwagi na to, że strony nie doszły do porozumienia w zakresie kwoty zadatku.

/dowód: zeznania świadka P. T. - k, 107 akt i k. 109 akt od 00:24:33 do 00:35:44, zeznania powoda T. T. - k. 107v-108 akt i k. 109 akt od 00:39:30 do 00:38:44/

W dniu 6 października 2012 roku nieruchomość została wydana nowym nabywcom, A. i K. B..

/dowód: protokół przekazania budynku - k. 11 akt/

Powodowie otrzymali kwotę 500 złotych z tytułu zakupu istniejącego ogrodzenia. /dowód: kopia oświadczenia z dnia 19 października 2011 roku - k. 29 akt/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonych przez strony dowodów z dokumentów, których treść i forma nie były kwestionowane, oraz na podstawie zeznań wskazanych świadków i stron postępowania, w zakresie w jakim były one jasne i logiczne, oraz znalazły potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadków M. G. (2), Z. O. (k. 93-94 akt) oraz E. B. (k. 106 akt) na okoliczność dokonanych przez powodów nakładów na sporną nieruchomość w postaci remontów, na które powoływali się powodowie w pozwie, z uwagi na to, że w świetle zebranego materiału dowodowego zeznania te nie były wiarygodne, powodowie nie przedstawili na tą okoliczność jakichkolwiek faktur czy rachunków, a które zdaniem powoda miały znajdować się już w aktach sprawy (k. 108 akt). Zdaniem Sądu, co do zasady, powodowie nie uprawdopodobnili podnoszonej przez siebie okoliczności choćby poprzez wykazanie zaciągnięcia na ten cel zobowiązań pieniężnych, skoro jak podnosili także dziś mają z tego tytułu zobowiązania i prowadzone jest wobec nich postępowanie egzekucyjne. Zdaniem Sądu, nie było żadnych przeszkód, aby wnieść choćby o dowód z akt egzekucyjnych, czy też informacji na temat istniejących zobowiązali finansowych powodów. W tym zakresie powodowie nie zgłosili żadnego wniosku, zatem Sąd uznał także na tej podstawie ich twierdzenia w sprawie za niewiarygodne, wobec zaprzeczenia tych twierdzeń co do zasady po stronie pozwanej. W związku z tym, zdaniem Sądu, zeznania tych świadków, jak również świadka P. T. we wskazanym zakresie, były niewiarygodne, podobnie jak zeznania powoda w tym zakresie. Sąd nadto podnosi, że świadkowie ci, jako osoby najbliższe dla powodów i z nimi związane, byli zainteresowani w rozstrzygnięciu sprawy na korzyść wskazanej strony postępowania. Odnośnie świadka E. B. Sąd wskazuje, że z kolei jej zeznania są bardzo ogólne, nie poparte innymi dowodami. Z tych względów Sąd w konsekwencji oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości poniesionych przez powodów nakładów na nieruchomość (k. 110 akt), jako nieuzasadniony i bezprzedmiotowy, także z tego względu, iż o treści, wskazanej przez powodów, ten środek dowodowy nie mógł mieć wpływu na sposób rozstrzygnięcia żądania powodów, w kontekście twierdzeń pozwanych o tym, że pewne, pojedyncze czynności remontowe powodowie faktycznie dokonali.

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu roszczenie powodów było .nieuzasadnione.

Powodowie żądali w sprawie zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość na podstawie art. 226 § 1 kc, również ewentualnie jako bezpodstawne wzbogacenie z art. 405 kc, przy czym podnieść trzeba, że sami powodowie już w pozwie zauważyli, iż aby móc rozstrzygnąć ich roszczenie zgłoszone w sprawie, należy ustalić który z pozwanych i w jakim stopniu uzyskał korzyść majątkową kosztem powodów, jednak sami nie podjęli żadnej inicjatywy dowodowej w tym przedmiocie w celu uzyskania odpowiedzi na tak postawione pytanie.

Na wstępie podnieść trzeba, że w sprawie o zwrot nakładów zawsze należy najpierw ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba, że bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 kc, zastosowanie znajdzie art. 405 kc, bowiem przepisy art. 224-226 kc mają charakter szczególny wobec art. 405 kc (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 maja 2010 roku, I ACa 276/10, Lex nr 756554). Bezspornym było, że powodów z pozwanymi nie łączyła żadna umowa, sami powodowie w sprawie powoływali się na przesłankę posiadania nieruchomości w dobrej wierze i art. 226 § 1 kc. W ocenie Sądu w sprawie istniały podstawy do rozstrzygnięcia roszczenia powodów, przynajmniej z ograniczeniem do określonego kręgu pozwanych, według zasad regulujących roszczenia pomiędzy posiadaczem nieruchomości a jego właścicielem, tj. z art. 226 i następnych kc. W ustalonym stanie faktycznym wynika, iż powodowie byli posiadaczami nieruchomości, której właścicielami nie byli, powód T. T. uzyskał prawo do jej zamieszkania wraz z rodziną na podstawie przydziału i zameldowania, co wynika z jego zeznań. W tym zatem kontekście ewentualne roszczenia z tym związane winny być ocenione na podstawie wskazanych w pierwszej kolejności przepisów. Jednak podnieść trzeba, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów ma obligacyjny charakter, czego konsekwencją jest możliwość realizowania ich względem właściciela, który odebrał rzecz z nakładami (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 18 maja 2011 roku, III CSK 263/10, Lex nr 1129122). Nie ma znaczenia dalsze zbycie tej nieruchomości na rzecz osoby nowego właściciela. Oznacza to, że niezależnie od tego, czy roszczenie powodów, oparte i ocenione na tej podstawie, opiera się o kwestię posiadania w dobrej czy w złej wierze, może być skutecznie skierowane co do zasady tylko wobec pozwanych B. G. i M. G. (1), które posiadają legitymację bierną jako właścicielki nieruchomości, które następnie doprowadziły do jej zbycia na rzecz A. i K. małżonków B..

W konsekwencji żądanie powodów oparte na tej podstawie wobec pozwanych A. B. i K. B., jest nieuzasadnione na podstawie art. 226 kc a contrario. Dokonując oceny roszczeń powodów w kontekście bezpodstawnego wzbogacenia, jako dalej idącego, to także z tej podstawy prawnej było ono nieuzasadnione, jak już bowiem Sąd wskazał, powodowie w ramach postępowania dowodowego nie doprowadzili do ustalenia tych okoliczności, na które sami wskazywali w treści pozwu. Nie podjęli w tym przedmiocie żadnej skutecznej inicjatywy dowodowej, i również wskazana teza dowodowa dla wniosku w przedmiocie biegłego nie zmierzała do ustaleń w tym zakresie, albowiem nie dotyczyła wartości nieruchomości jako takiej. Nadto w kontekście żądania z art. 405 kc Sąd podnosi, że niezależnie od powyższego, nie można było w sprawie podnosić wobec pozwanych B. skutecznego zarzutu bezpodstawnego wzbogacenia, skoro jak ustalono syn powodów zamierzał zakupić sporną nieruchomość za kwotę wyższą niż zakupiona przez tych pozwanych, bowiem za kwotę 110.000 złotych, co wynika z zeznań świadka P. T. (k. 107 akt). Skoro zatem de facto powodowie nie sprzeciwiali się co do tej ceny nieruchomości, która jest znacznie wyższa od tej, którą zapłacili obecni jej właściciele (kwota 95.000 złotych), to zarzut z art. 405 kc ocenić należy wyłącznie jako podniesiony na potrzeby niniejszego procesu, i także z tej przyczyny nieuzasadniony.

Wracając do oceny roszczenia powodów z art. 226 i następnych kc, które co do zasady mogły być podniesione wobec pozwanych B. G. i M. G. (1), Sąd w pierwszej kolejności podnosi, że powodowie byli posiadaczami nieruchomości w złej wierze, a nie jak podnosili w dobrej wierze. Wynika to wprost z twierdzeń powodów, w szczególności z zeznań powoda T. T., na okoliczność uzyskanego posiadania, oraz z treści przedłożonych dokumentów. Orzecznictwo i literatura skłaniają się w kierunku subiektywnego pojmowania dobrej i złej wiary. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy między innymi w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r. III CZP 108/91 (OSNCP 1992, z. 4, poz. 48). Zarówno cytowana uchwała, jak i powołane tam orzecznictwo jako kryterium oceny dobrej i złej wiary preferuje stan wiedzy wyrażonej osobistym stosunkiem do określonego prawa lub stosunku prawnego z zachowaniem zwykłych aktów staranności. W tym znaczeniu w złej wierze jest zarówno ten kto wie, że prawo mu nie przysługuje, jak i ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (także późniejsze postanowienie z dnia 17 lutego 1997 r„ TI CKN 3/97; z dnia 4 grudnia 1998 r., III CKN 48/98; z dnia 22 grudnia 1998 r., II CKN 59/98; z dnia 4 listopada 1999 r„ II CKN 560/96). Przy czym dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza liczy się chwila objęcia nieruchomości w posiadanie (...), a późniejsza zła wiara posiadacza, jeśliby nawet były ku niej podstawy, nie ma już znaczenia (tak ostatnio Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 listopada 2013 roku, II CNP 15/13, LEX nr 1411305). Powód wiedział bowiem, że zajmowany przez niego na podstawie przydziału i zameldowania lokal, a tym samym nieruchomość, nie stanowi jego własności, i dał temu wyraz także później, gdy zwracał się do ówczesnych władz o interwencję w przedmiocie warunków mieszkaniowych (k. 12 akt). Zeznał także, że mieszkała tam jego ciotka na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży. Okoliczność, iż powodowie opłacali podatek od nieruchomości, niezależnie od tego, w jakim okresie czasu to następowało, nie wpływa na dokonaną w tej sprawie ocenę, albowiem znaczenie mają okoliczności przy objęciu nieruchomości w posiadanie. Wprawdzie art. 7 kc zawiera domniemanie dobrej wiary strony, powołującej się na skutki, prawne z tego powodu, jednak z samych twierdzeń tej strony i przedstawionych dowodów wynika, że twierdzenia w tym przedmiocie nie znajdują poparcia w materiale dowodowym, a pozwani B. zakwestionowali w procesie to domniemanie wynikające dla powodów.

W konsekwencji powyższego powodowie mogli żądać w niniejszej sprawie zwrotu jedynie nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem, tj. z art. 226 § 2 kc. Podnieść w związku z tym trzeba, że powodowie nie wykazali, jakich to nakładów koniecznych na nieruchomość dokonali, albowiem w ogóle nie przedstawili dowodów na fakt ich wykonania, jak również nie wykazali, że prace, które faktycznie na nieruchomości wykonali, i które zostały przez pozwanych potwierdzone, miały charakter konieczny, a nadto powodujący wzbogacenie po stronie właściciela. Sąd jeszcze raz podnosi, że powodowie na dowód swoich twierdzeń, nie przedłożyli żadnych dowodów z dokumentów, pomimo tego, że według ich twierdzeń zakres przeprowadzonych prac był szeroki, obejmował znaczny okres czasu i pociągał za sobą dodatkowe zobowiązania finansowe. W tym kontekście zaoferowane przez powodów dowody w postaci zeznań wskazanych świadków, a także samego powoda, Sąd uznał za niewiarygodne. Sąd zauważa, że strona pozwana nie sprzeciwiała się stwierdzeniu wykonania na nieruchomości pewnych prac przez powodów, jednak nie wykazano, że miały one charakter konieczny, powodujący wzbogacenie po stronie pozwanych, w rozumieniu komentowanego przepisu. Takiemu ustaleniu nie służył także zaoferowany dowód z opinii biegłego, mając na uwadze tezę dowodową, sformułowaną przez powodów, reprezentowanych przez fachowego pełnomocnika. Przypomnieć bowiem należy, co wynika z samej treści pozwu, iż powodowie podnosili, że dokonali nie tylko nakładów koniecznych, ale też użytecznych oraz zbytkownych (k. 3 akt). Do ustalenia wartości nakładów koniecznych, dokonanych w warunkach z art. 226 § 2 kc, które należy obliczać jako ich równowartość znajdująca pokrycie we wzroście wartości nieruchomości w chwili jej wydania właścicielowi, niezbędne są wiadomości specjalne. Dla oceny zasadności żądania zwrotu nakładów, niezbędne jest bowiem nie tylko ustalenie wartości samych nakładów, ale też ustalenie czy i w jakim zakresie na skutek ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości. Ciężar wykazania obu tych okoliczności spoczywa na dochodzącym zwrotu nakładów (art. 6 kc). Stąd też Sąd wniosek powodów o treści, która nie miała znaczenia dla wyniku sprawy, także z tego powodu oddalił, jako nieuzasadniony.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił w całości powództwo, na podstawie art. 226 kc a contrario i art. 405 kc a contrario.