UZASADNIENIE

M. M. (2), M. K., A. S. i A. Ł. wystąpiły z pozwem o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), nr (...) z dnia 15 czerwca 2009 r. w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego. Wniosły także o ustalenie, że nie istnieje uchwała nr(...) z dnia 16 czerwca 2009 r. w sprawie wyrażenia zgody dla M. i R. P. na powiększenie okien w lokalu nr (...) oraz na wykonanie tarasu od strony ogrodu, a w przypadku uznania że uchwała ta istnieje, wniosły o jej uchylenie.

Wyrokiem z dnia 5 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga oddalił powództwo i zasądził od powódek na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu. Podstawa faktyczna i prawna tego rozstrzygnięcia w zakresie odnoszącym się do uchwały nr(...) jest następująca:

Powódki są właścicielkami lokali nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Łącznie posiadają udziały w nieruchomości w wysokości 43,17%. R. P. wraz z żoną są właścicielami znajdujących się w tym budynku dwóch lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych o nr (...), posiadając z tego tytułu łączny udział w nieruchomości w wysokości 37,95%. Lokal nr (...) stanowi własność matki R. P., M. P., wraz z udziałem 18,88% w częściach wspólnych nieruchomości.

R. i M. P. są ponadto właścicielami niezabudowanej działki gruntu, przylegającej bezpośrednio do działki pozwanej Wspólnoty, od strony lokali nr (...) położonych na parterze budynku.

W dniu 16 czerwca 2009 r. podjęta została uchwała nr(...) w sprawie powiększenia wszystkich okien dwuskrzydłowych w lokalach mieszkalnych nr (...) na parterze do rozmiaru okien balkonowych dwuskrzydłowych oraz w sprawie dobudowy tarasu, który położony byłby na gruncie stanowiącym wyłączną własność małżonków P.. Za uchwałą tą głosowała większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Dlatego jest to uchwała istniejąca, nawet jeśli przyjąć, że nie została przedstawiona pod głosowanie wszystkim członkom wspólnoty. Sprzeciw powódek nie zmieniłby wyniku głosowania.

Zdaniem Sądu I instancji powódki nie wykazały, aby zaskarżona uchwała była sprzeczna z przepisami prawa, naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała ich interesy, co pozwalałoby na jej uchylenie na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (u.w.l.). Ustawodawca, wskazując w art. 23 u.w.l., że do podjęcia uchwały potrzebna jest większość głosów liczona wg wielkości udziałów, kierował się względami racjonalnymi, koniecznością ustalenia takich wymogów, które nie sparaliżują działania wspólnot mieszkaniowych. Jest bowiem oczywiste, że właściciele poszczególnych lokali mogą zajmować sprzeczne stanowiska, a więc uzyskanie jednomyślności bądź większości kwalifikowanej zwykle nie byłoby możliwe. Jednocześnie ustawodawca zapewnił wszystkim właścicielom środki ochrony prawnej przed działaniami bezprawnymi lub niekorzystnymi, przewidując w szczególności możliwość zaskarżania uchwał (art. 25 u.w.l.), a także możliwość złożenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego. Art. 23 ust. 2 a u.w.l. istotnie ogranicza prawa większościowego właściciela nieruchomości, z tego względu nie powinien on być interpretowany rozszerzająco. Właściciele lokali mogą być powiązani więzami rodzinnymi, zawodowymi, zażyłą znajomością. Może ich też połączyć wspólny interes w jednostkowej sprawie, wymagającej uchwały wspólnoty. Nie stanowi to jednakże podstawy do każdorazowego ograniczenia ich praw właścicielskich na rzecz właścicieli dysponujących mniejszością udziałów, poprzez rozszerzającą interpretację art. 23 ust. 2a. Gdyby ustawodawca chciał wprowadzić głosowanie wg zasady 1 właściciel - 1 głos bez zgody większości współwłaścicieli również wówczas, gdy poszczególni właściciele są powiązani rodzinnie czy kapitałowo, wprowadziłby definicję ustawową pojęcia „jeden właściciel” bądź odesłał do odpowiedniego stosowania definicji z art. 4 k.s.h. Trudno doszukać się racji ustrojowych, bądź celowościowych, które uzasadniałby tak daleko idącą faworyzację mniejszości właścicieli kosztem większości. Jak już wskazano ich prawa, w przypadku gdy większość próbuje krzywdzić mniejszość, są dostatecznie zagwarantowane poprzez regulacje zawarte w art. 25 i 26 ustawy.

Uchwała nr(...) nie zagraża interesom powódek. Ich główny argument sprowadzał się do braku dostępu do ogrodu (a przez to do tylnej elewacji budynku) oraz do kwestii zapewnienia wentylacji piwnicy. Wspólnota nie jest wszakże właścicielem działki gruntu przylegającej do tylnej elewacji budynku, a więc nawet uchylenie uchwały nie gwarantowałoby jej prawa wejścia na grunt małżonków P.. Prawo budowlane zapewnia natomiast ochronę w zakresie przeprowadzenia robót tak, aby nie zagrażały stabilności i trwałości budynku. Powódki nie przedstawiły żadnych dowodów, że powiększenie okien oraz dobudowanie tarasu od strony ogrodu zagraża budynkowi. Podjęta uchwała oczywiście przynosi korzyści wyłącznie właścicielom lokali mieszkalnych nr (...), gdyż czyni korzystanie z tych lokali bardziej atrakcyjnym (okna tarasowe, możliwość korzystania z tarasu), jednakże przez ten fakt nie godzi w interesy pozostałych właścicieli. Nie ogranicza ich w prawach korzystania z części wspólnych, nie nakłada na nich dodatkowych kosztów, nie zagraża budynkowi. Dlatego Sąd Okręgowy oddalił powództwo, stosując art. 25 u.w.l., a w zakresie żądania ustalenia nieistnienia uchwały art. 189 k.p.c., orzekając o kosztach procesu na podstawie art. 98 k.p.c.

Rozstrzygnięcie to zostało poddane kontroli instancyjnej przez powódkę A. Ł.. Zaskarżeniem został objęty cały wyrok, przy czym sformułowano zarzuty naruszenia:

1. art. 22 ust. 2 u.w.l. przez pominięcie tego przepisu,

2. art. 23 ust. 1 u.w.l. przez pominięcie tego przepisu, i w konsekwencji przyjęcie, że okoliczność niepoddania pod głosowanie projektu uchwały nr(...) ani na zebraniu właścicieli ani w trybie indywidualnego zbierania głosów nie narusza żadnego przepisu prawa,

3. art. 23 ust. 2a u.w.l. przez jego błędną interpretację polegającą na przyjęciu, że nie ma zastosowania w sytuacji, gdy udziały w nieruchomości wspólnej przekraczające 50 % należą do członków najbliższej rodziny (z uzasadnienia apelacji wynika, że zarzut ten odnosi się do sposobu podjęcia uchwały nr(...)),

4. art. 25 ust. 1 u.w.l. przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że Zarząd sprawowany jednoosobowo przez R. P., który podejmuje po kryjomu uchwały i nie zawiadamia o ich treści pozostałych członków Wspólnoty, nie narusza interesów całej Wspólnoty i w konsekwencji bezzasadne oddalenie powództwa o uchylenie uchwały nr (...),

5. art. 21. ust. 1 u.w.l. przez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy z zebranego materiału dowodowemu, że Zarząd sprawuje zarząd tylko w interesie swojej rodziny a nie całej wspólnoty,

6. art. 233 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z zeznań świadka Z. M. i M. K., którzy zeznawali na okoliczność niewłaściwego sprawowania Zarządu przez R. P., w tym nie zawiadamiania członków Wspólnoty o podejmowanych uchwałach, nie odśnieżania dachu budynku, nie uzyskania przez niego absolutorium i w konsekwencji błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że powódki nie udowodniły, że Zarząd jest sprawowany w sposób naruszający interes całej Wspólnoty Mieszkaniowej,

7. art.209 k.p.c. i 224 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadka J. R. na okoliczność nieprzedstawienia projektu uchwały nr(...) pod głosowanie wszystkim członkom Wspólnoty.

Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez uchylenie uchwały nr (...) ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) względnie uchylenie tej uchwały oraz zasądzenie od pozwanej kosztów procesu z a obie instancje.

Wyrokiem z dnia 3 czerwca 2011 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym (oddalającym powództwo) części w ten sposób, że uchylił uchwałę nr(...) z dnia 16 czerwca 2009 r. i w punkcie drugim poprzez wzajemne zniesienie między stronami kosztów procesu (punkt I). W pozostałym zakresie apelacja została oddalona (punkt II). Poza tym Sąd zniósł między stronami koszty procesu w postępowaniu odwoławczym (pkt III).

Sąd Apelacyjny uwzględnił w części apelację powódki tylko z powodu wadliwego ustalenia co do braku naruszenia interesów właścicieli lokali, innych niż właściciele lokali nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. i tym samym naruszenia art. 25 ust. 1 u.w.l. Pozostałe zarzuty uznał za niezasadne, w tym odnoszące się do oddalenia powództwa o ustalenie. Stwierdził, że nie można zarzucić skutecznie, że doszło do wadliwego podjęcia uchwały (skutkującego nieistnieniem) – naruszenia art. 23 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l., ani że w trakcie jej podejmowania naruszono przepis o poddawaniu uchwały pod głosowanie obiegiem. Uchwała została podjęta wymaganą większością – była więc istniejąca, natomiast tryb procedowania także nie został naruszony. Zdaniem Sądu Apelacyjnego Sąd I instancji nie rozważył należycie w realiach danej Wspólnoty, że uchwała wyrażająca zgodę na powiększenie okien, dla potrzeb przebudowy ich w drzwi tarasowe oraz wyrażająca zgodę na budowę tarasu, pozostawała w kolizji z dotychczasowym korzystaniem z części wspólnych, tj. kolidowała z wyjściem z budynku od strony ogrodu, zapewniającym oprócz dostępu do elewacji i rynien, także wietrzenie piwnic oraz z istniejącymi oknami piwnicznymi. Ingerencja w dotychczasowy stan mogłaby zostać zaakceptowana z punktu widzenia równowagi interesów i korzyści, jedynie wówczas, gdyby jednocześnie zapewniono pozostałym właścicielom lokali ekwiwalentne rozwiązania, np. w postaci odpowiednich służebności i systemu wentylacyjnego.

Na skutek skargi kasacyjnej pozwanej, Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 12 lipca 2012 r., I CSK 676/11 uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w części, tzn. w zakresie pkt I. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania.

Sąd Najwyższy uznał skargę kasacyjną za uzasadnioną, wskazując w szczególności na niewyjaśnienie przez Sąd Apelacyjny pozbawienie jakich praw miałoby dotyczyć powódki i właścicieli innych mieszkań w razie zrealizowania inwestycji przez właścicieli lokali nr (...). Prawo dostępu do części wspólnych jest gwarantowane ustawowo, zarówno przez przepisy ustawy o własności lokali (zwłaszcza art. 13), jak i przez prawo budowlane. Z ustaleń faktycznych nie wynika w przekonujący sposób, aby stosowanie się do wskazanych przepisów nie zapewniało wystarczająco dostępu wszystkich właścicieli mieszkań do części wspólnych budynku, wtedy gdy to jest potrzebne.

Wątpliwa jest konieczność zapewnienia stałego dostępu do elewacji i rynien, jak chciałaby powódka i właściciele innych lokali. Rozwiązanie wietrzenia piwnic zostało zaproponowane w planie budowlanym przebudowy, znajdującym się w aktach sprawy. Wstęp na teren sąsiedniej działki (wyjście do ogrodu) dotyczy wyłącznej własności właścicieli mieszkań nr (...), a więc właściciele innych mieszkań nie powinni się domagać korzystania z tego gruntu tylko dlatego, że (jak wyjaśniła powódka) „sposób korzystania przez powodów z części wspólnych i z gruntu od strony ogrodu utrwalił się w ciągu kilkunastu lat”.

Planowana przez właścicieli mieszkań nr (...) modernizacja, umożliwiająca im lepsze korzystanie z własności, zarówno ich lokali mieszkalnych, jak i sąsiedniej działki, będącej ich wyłączną własnością ma podstawę w treści prawa własności, określonej przez art. 140 k.c. Sąd Apelacyjny nie wykazał w uzasadnieniu, aby poprzez uchwałę nr(...) Wspólnota Mieszkaniowa zbyt szeroko interpretowała prawo własności właścicieli mieszkań nr (...), a jednocześnie, żeby nastąpiło naruszenie prawa własności skarżącej i innych właścicieli pozostałych lokali w budynku.

Sąd Najwyższy zuważył, że wśród właścicieli mieszkań w przedmiotowym budynku widoczny jest konflikt, zwłaszcza między właścicielami lokali nr (...), a właścicielami pozostałych lokali. Drogą do zażegnania tego konfliktu nie jest jednak zamykanie możliwości rozszerzania lub ograniczania sposobu wykonywania uprawnień właścicieli jednych lokali wobec pozostałych, lecz zachowanie równowagi interesów ich wszystkich. Polepszenie sposobu korzystania z niektórych lokali, jeśli to nie kłóci się z racjonalnie ocenianym interesem właścicieli innych lokali zachowuje tę równowagę. Dojście do innych wniosków i zmiana wyroku Sądu pierwszej instancji wymaga bardziej szczegółowego rozważenia ustaleń faktycznych oraz oceny prawnej i przedstawienia tego w motywach rozstrzygnięcia.

W toku ponownego rozpoznania sprawy powódka popierała apelację w zakresie, w jakim odnosi się ona do rozstrzygnięcia co do uchwały nr (...) Pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko (w odpowiedzi na apelację wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie ma uzasadnionych podstaw.

Powództwo o uchylenie uchwały nr(...)zostało prawomocnie oddalone i nie było już obecnie przedmiotem rozpoznania przez Sąd Apelacyjny. Wszystkie zatem zarzuty odnoszące się do tego roszczenia straciły na aktualności (zarzuty nr 3,4,5 i 6).

Zmiana wyroku Sądu Okręgowego i uchylenie uchwały nr(...) przez poprzednio orzekający Sąd Apelacyjny było m.in. następstwem nieuwzględnienia apelacji w zakresie, w jakim odnosiła się ona do zgłoszonego w pierwszej kolejności, żądania uwzględnienia powództwa o ustalenie nieistnienia tejże uchwały. Już wówczas Sąd Apelacyjny prawomocnie przesądził, że uchwała ta została podjęta z racji głosowania „za” przez większość właścicieli lokali. Podjęta w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd, uchwała została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l.). Nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałych właścicieli nie mogło mieć wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały. Z tych względów nie mogły wpłynąć na wynik sprawy także zarzuty naruszenia art. 22 ust. 2 i 23 ust. 2a u.w.l. oraz zarzut naruszenia art. 209 k.p.c. w zw. z art. 224 k.p.c.

Powódki nie wykazały w procesie, by uchwała nr(...)naruszała ich interesy. Sąd Najwyższy w sposób wiążący sąd ponownie rozpoznający sprawę (art. 398^{(
20 )}k.p.c.), wyłożył w kontekście ustalonego stanu faktycznego, jakie są granice prawa własności oznaczone w treści art. 140 k.c. Wskazał zarazem, że Sąd Apelacyjny nie podał przekonujących argumentów świadczących o przekroczeniu przez pozwaną Wspólnotę w zaskarżonej uchwale granic owego prawa i ingerencji w prawo własności powódki oraz innych właścicieli lokali w tym budynku. Sąd ponownie rozpoznający sprawę także nie znajduje takich argumentów. Decydujące znaczenie ma fakt, że chodzi o modernizację lokali nr (...) w sposób zakładający wykorzystanie nieruchomości należącej tylko do właścicieli tychże lokali. Jakakolwiek obiektywna, a więc wykraczająca poza odczucia powódek, kolizja uchwały z interesami właścicieli lokali, nie została wykazana. Dostęp do elewacji będącej częścią wspólną budynku w sposób wystarczający zabezpieczają obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz.U.2010.243.1623 ze zm.), w szczególności art. 62 ust. 1 pkt 1-6 oraz art. 81a ust. 1 pkt 1 i art. 91 ust. 1 pkt 1 (przy uwzględnieniu faktu, że sprawowaniem kontroli technicznej utrzymania obiektów budowalnych zajmują się podmioty pełniące samodzielną funkcję techniczną w budownictwie) oraz art. 13 ust. 1 u.w.l.

Ani znajdujący się w aktach sprawy plan przebudowy (k.9-10) ani żaden inny dowód nie potwierdza tezy powódki o tym, że wykonanie uchwały może powodować brak właściwej wentylacji i w konsekwencji zawilgocenie w piwnicy. Ustalenie po myśli skarżącej musiałoby mieć wsparcie w wiadomościach specjalnych, a stosowny wniosek o powołanie biegłego nie został w sprawie zgłoszony. W tej sytuacji owo twierdzenie musi być uznane za dowolne, pozostające bez wpływu na wynik sprawy. Reasumując, Sąd Okręgowy nie naruszył także art. 25 ust. 1 u.w.l. Nie zostało wykazane, by uchwała nr (...) była niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali ani by naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy którejkolwiek z powódek.

Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację w zakresie dotąd nierozstrzygniętym, przyjmując za swoje przytoczone ustalenia Sądu Okręgowego i podzielając ocenę prawną zaprezentowaną w motywach zaskarżonego wyroku. Ponieważ Sąd Najwyższy uchylił tylko punkt I wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 3 czerwca 2011 r., w mocy pozostało zawarte w tym orzeczeniu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego (punkt III). W tej sytuacji rozstrzygnięcie o kosztach, mające oparcie w art. 98 k.p.c., obejmuje koszty postępowania kasacyjnego (200 zł opłata + 270 zł wynagrodzenie radcy prawnego).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE