UZASADNIENIE

wyroku z dnia 21 listopada 2012 r.

Powodowa Gmina Miejska K., pozwem wniesionym przeciwko B. K., I. P. (1), J. P. i M. P., domagała się orzeczenia o rozwiązaniu stosunku najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K., łączącego stronę powodową i pozwaną B. K., oraz nakazania pozwanym B. K., I. P. (1), J. P. i M. P. opróżnienia tego lokalu i wydania go stronie powodowej, a także orzeczenia, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.

Na uzasadnienie strona powodowa podała, że pozwana B. K. jest najemcą przedmiotowego lokalu, należącego do Gminy Miejskiej K., w lokalu wraz z nią zamieszkują jej córka I. P. (1), wnuk J. P. i jego żona M. P.. Pozwana B. K. jest również współwłaścicielką w '/2 części nieruchomości położonej w L. w gminie M. (drugą współwłaścicielką jest pozwana I. P. (2)). W związku z tą okolicznością zachodzą podstawy do orzeczenia przez sąd o rozwiązaniu umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21.06. 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (t. jednol. Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.) skoro pozwane, a w szczególności pozwana B. K., dysponują tytułem prawnym do innej nieruchomości, położonej w sąsiedniej gminie i są w stanie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoje i rodziny.

Pozwane B. K. i I. P. (1) wnosiły o oddalenie powództwa zarzucając w szczególności sprzeczność dochodzonego przez powoda żądania orzeczenia o rozwiązaniu stosunku najmu lokalu łączącego powoda z pozwaną B. K. z zasadami współżycia społecznego ze względu na wiek, stan zdrowia i długoletnie zamieszkiwanie przez pozwaną B. K. w spornym lokalu, w którym znajduje się jej centrum życiowe. Pozwane wskazały, że prawo własności nieruchomości położonej w L. przysługuje im do wielu już lat, okoliczność ta nie stanowiła dotychczas przeszkody w korzystaniu przez pozwaną B. K. z najmu lokalu, a podniesiona została przez powoda dopiero wówczas, gdy pozwana B. K. złożyła wniosek o dokonanie na jej rzecz sprzedaży spornego lokalu, zamierzając zrealizować przysługujące jej jako najemcy, stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jednol. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.). uprawnienie do jego nabycia w drodze bezprzetargowej w trybie art. 28 ust. 2 i 3 tej ustawy, przy zastosowaniu na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 powołanej ustawy oraz uchwały Rady Miasta K. z dnia 11.06.2008 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej K., nr XLVI/568/08. bonifikaty wynoszącej 90%.

Pozwana B. K. wniosła nadto powództwo wzajemne, domagając się zobowiązania strony powodowej do dokonania prawem nakazanej czynności, to jest realizacji przez Prezydenta Miasta K. uchwały nr XLVI/568/08 Rady Miasta K. z dnia 11 czerwca 2008 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców i zobowiązania do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży na jej rzecz przedmiotowego lokalu wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu na podstawie powołanej uchwały, przy zastosowaniu bonifikaty wynoszącej 90%. W toku postępowania wezwano do udziału w sprawie, na zasadzie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w charakterze pozwanego małoletniego A. P..

Wyrokiem z dnia 20 marca 2012 r. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił zarówno powództwo główne jak i powództwo wzajemnie, znosząc wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu, a w uzasadnieniu powołał następujące ustalenia i konkluzje:

Pozwana B. K. jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w K., znajdującego się zasobach mieszkaniowych Gminy Miejskiej K., nieprzerwanie od 1964 r. i od tego czasu znajduje się tam jej centrum życiowe. Tytułem prawnym do zajmowania lokalu początkowo była decyzja administracyjna, a następnie umowa cywilno-prawna o najem lokalu z dnia 27.04.1999 r. Pozwana zameldowana jest w lokalu od dnia (...)

Pozwana jest osobą w podeszłym wieku (liczy (...) lata), schorowaną, korzysta z pomocy licznych placówek medycznych znajdujących się w pobliżu miejscu jej zamieszkania, aktywnie uczestniczy w życiu religijnym parafii Kościoła (...), do której przynależy ze względu na miejsce zamieszkania. W lokalu wraz z najemczynią zamieszkują jej córka I. P. (1), wnuk J. P., jego żona M. P. i prawnuk A. P.. którzy tytuł swój do zamieszkiwania w lokalu wywodzą od pozwanej B. K..

Pozwana B. K. jest również współwłaścicielką w 1/2 części nieruchomości położonej w L. w gminie M. (drugą współwłaścicielką jest pozwana I. P. (2)). Prawo własności nieruchomości przysługuje pozwanej I. P. (1) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie z dnia 17.12.1990 r., sygn. akt INs (...) Nieruchomość nabyta została przez pozwaną i jej małżonka w 1970 r. W wyniku wniosku pozwanej B. K. z dnia(...)r. wszczęte zostało postępowanie w celu zbycia na jej rzecz lokalu w drodze bezprzetargowej w trybie art. 28 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jednol. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Z powodu stwierdzenia posiadania przez pozwaną B. K. tytułu do wspomnianej nieruchomości w L. odmówiono pozwanej zbycia na jej rzecz lokalu w drodze bezprzetargowej. Zasady zbywania w drodze bezprzetargowej lokali na rzecz ich najemców uregulowane zostały w uchwale Rady Miasta K. z dnia 11.06.2008 r., nr XLVI/568/08, w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej K. w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców, zawierającej w tym zakresie stosowne upoważnienie dla Prezydenta Miasta K.. Zgodnie z § 1 pkt 11 uchwały, sprzedaż lokalu mieszkalnego na rzecz jego najemcy w tym trybie wyłączona jest w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do nieruchomości lub lokalu wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, położonej na terenie Gminy Miejskiej K. lub powiatów sąsiadujących z Gminą Miejską K..

W dniu 8 grudnia 2008 r. pracownicy Urzędu Miasta K. przeprowadzili oględziny nieruchomości położonej w L., gm. M. k. K., w toku których stwierdzono, że zabudowana jest ona budynkiem mieszkalnym, który w sporządzonym następnie protokole określono jako nowy, ładny, zadbany, otoczenie budynku, ogród i ogrodzenie posesji zaś jako zadbane i świadczące o zamożności właścicieli.

Przy powyższych ustaleniach Sąd Okręgowy uznał zarówno powództwo główne jak i powództwo wzajemne za bezzasadne.

Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (t. jednol. Dz. U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 z późn. zm.), z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Według Sądu posiadanie przez najemcę lokalu bądź innej nieruchomości, w której może zamieszkać, w pobliskiej miejscowości (jaką jest np. L. w gm. M. k. K.) może stanowić ważną przyczynę, dla której właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, w szczególności gdy dotyczy to najemcy lokalu pozostającego w mieszkaniowym zasobie gminy, których ceny najmu są znacznie niższe od rynkowych i w sytuacji powszechnie znanego występującego niedoboru lokali pozwalających na zaspokojenie przez zobowiązaną do tego gminę potrzeb mieszkaniowych wszystkich osób uprawnionych. Nie mniej jednak żądanie orzeczenia o rozwiązaniu stosunku najmu spornego lokalu pozostaje, w ocenie Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, stanowiąc przejaw nadużycia ze strony powoda przysługującego mu prawa (art. 5 k.c.).

Pozwana B. K. pozostaje najemcą spornego lokalu od (...) r. gdzie, czego strona powodowa nie kwestionowała, od tego czasu znajduje się jej centrum życiowe, korzysta z pomocy placówek opieki medycznej w pobliżu miejsca zamieszkania, uczestniczy w życiu wspólnoty parafialnej. Pozwana jest przy tym osobą w podeszłym już wieku, schorowaną. Z tych przyczyn Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne, biorąc pod rozwagę zasady doświadczenia życiowego, jej twierdzenia, iż ewentualna zmiana miejsca zamieszkania mogłaby wiązać się z niekorzystnymi dla niej skutkami w sferze emocjonalnej i wpłynąć na pogorszenie stanu jej zdrowia.

Pozwana tytuł do nieruchomości położonej w L. k. K. posiada już od (...). Mimo to, nawet w okresie gdy obowiązywały administracyjny tryb najmu lokali i znacznie bardziej restrykcyjne zasady najmu lokali w ramach publicznej gospodarki lokalami, nie niepokojona przez kilka dziesięcioleci korzystała bez przeszkód z najmu spornego lokalu.

Ponieważ pozostali pozwani tytuł swój do lokalu wywodzą od pozwanej B. K., a ich prawo do lokalu jest prawem pochodnym w stosunku do prawa pozwanej, tj. powstaje i gaśnie wraz z nim, oddalenie powództwa w stosunku do pozwanej B. K. skutkuje oddaleniem powództwa w stosunku do pozostałych pozwanych.

Odnośnie powództwa wzajemnego Sąd Okręgowy wskazał, że ugruntowany jest pogląd, iż z ustalonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jednol. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.) prawa pierwszeństwa najemcy w nabyciu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie wynika roszczenie o zobowiązanie do przeniesienia jej własności. Treść tego przepisu wskazuje, że pierwszeństwo nabycia jest prawem związanym ze stosunkiem prawnym najmu lokalu mieszkalnego i pełni funkcję zabezpieczenia interesów socjalnych najemcy. Nie wynika z niego jednakże roszczenie o zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie ograniczenie swobody zbywcy w wyborze nabywcy i opiera się na zakazie rozporządzania nieruchomością w sposób naruszający pierwszeństwo; nie stanowi także podstawy takiego roszczenia uchwała rady gminy określająca zasady gospodarowania mieniem gminnym, a w szczególności zasady zbywania na rzecz najemców lokali w drodze bezprzetargowej, a także okoliczność, iż najemca spełnia kryteria w niej określone, od których uzależniona została możliwość nabycia nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2 u.g.n. warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Stosownie zaś do art. 72 §1 k.c., jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Zgodnie z art. 28 ust. 3 u.g.n. protokół z rokowań przy zbyciu nieruchomości w drodze bezprzetargowej stanowi podstawę do zawarcia umowy. Oznacza to, że dopiero sporządzenie protokołu z rokowań daje ustalonemu nabywcy roszczenie o zawarcie umowy; do sporządzenia takiego protokołu nie doszło.

Powyższy wyrok zaskarżyły apelacjami zarówno strona powodowa, to jest Gmina Miejska K., jak i pozwana a zarazem powódka wzajemna I. P. (1).

Gmina Miejska K. zaskarżyła wyrok w części oddalającej powództwo główne oraz rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu, zarzucając naruszenie art. 217 k.p.c. poprzez pominięcie wniosku o przeprowadzenie oględzin nieruchomości pozwanych w L., naruszenie art. 100 k.p.c. skoro żądania stron nie zostały uwzględnione w żadnej części, jak wreszcie naruszenie art. 5 k.c. poprzez niewskazanie, która konkretnie z przyjętych w społeczeństwa zasad współżycia społecznego doznałaby naruszenia w razie uwzględnienia powództwa głównego. Wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i uwzględnienie powództwa głównego w całości, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Pozwana a powódka wzajemna I. P. (1) zaskarżyła wyrok „w zakresie wskazanej podstawy oddalenia powództwa głównego” oraz oddalenia powództwa wzajemnego wnosząc (po modyfikacji na rozprawie apelacyjnej) o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa wzajemnego a odnośnie powództwa głównego wskazanie, że podstawą jego oddalenia jest brak istnienia ważnej przyczyny uzasadniającej rozwiązanie stosunku najmu w rozumieniu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Zarzuciła naruszenie ostatnio wymienionego art. 11 ust. 10 poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że „ważną przyczyną” o której tam mowa zawsze jest posiadanie tytułu prawnego najemcy do nieruchomości w sąsiednim powiecie, jak też naruszenie art. 199¹k.p.c. odnośnie powództwa wzajemnego poprzez uchylenie się od rozpoznania części żądania; nie rozpoznano bowiem, według apelującej, żądania nakazania Prezydentowi Miasta K. wydania zarządzenia o sprzedaży przedmiotowego lokalu. Apelująca równocześnie na wstępie swej apelacji powiadomiła o śmierci pozwanej B. K. w dniu 28 kwietnia 2012 r. (a więc już po wydaniu zaskarżonego wyroku) i o swym wstąpieniu w jej prawa jako jedynej spadkobierczyni (co wykazała dołączonym do apelacji aktem poświadczenia dziedziczenia) podając też, że spełnia przesłankę z art. 691 § 2 k.c. i wstąpiła po zmarłej (swej matce) w stosunek najmu przedmiotowego lokalu. Wniosła ponadto w piśmie z dnia 21 sierpnia 2012 r. o przeprowadzenie dowodu z szeregu dokumentów mających potwierdzić, że wniosek o wykup przedmiotowego mieszkania złożony został jeszcze w 1991 roku.

W odpowiedzi na apelację Gminy Miejskiej K., I. P. (1) wniosła (jak wynika to z treści) o oddalenie tej apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacje stron są bezzasadne, przy czym odnośnie apelacji I. P. (1) zachodzi też podstawa do jej odrzucenia w części odnoszącej się do powództwa głównego, o czym będzie mowa niżej.

Stan faktyczny sprawy w zasadzie jest niesporny, w związku z czym Sąd Apelacyjny poczynione przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, wyżej przytoczone, akceptuje i recypuje. Odnośnie ustaleń faktycznych, to ich „niepełność” zdaje się kwestionować powodowa Gmina, skoro w apelacji zarzuca niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych i naruszenie art. 217 k.p.c. poprzez nieprzeprowadzenie wnioskowanego w postępowaniu pierwszo instancyjnym dowodu z oględzin nieruchomości w L., stanowiącej (na chwilę wyrokowania) współwłasność pozwanej B. K.; według apelującej, brak tego dowodu skutkować miał nieprawidłową oceną jej działań pod kątem zgodności tych działań z zasadami współżycia społecznego. Z takim zarzutem nie można się jednak zgodzić. Jest przecież poza sporem, że pozwana była właścicielką nieruchomości w L., a pozwani (jak wskazuje w odpowiedzi na apelację I. P. (1)) nigdy nie twierdzili, że nieruchomość ta zabudowana domem jednorodzinnym nie nadaje się do zamieszkania. W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższa okoliczność, to jest dysponowanie przez pozwane nieruchomością i domem jednorodzinnym w L., nie mogła i nie może skutkować uwzględnieniem powództwa głównego. Powództwo to opierane jest na przepisie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jednol. tekst: Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.). Stosownie do tego przepisu, właściciel z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli stron nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jest poza sporem, że w niniejszym przypadku nie zachodziły po stronie pozwanej przyczyny określone w ustępie 2 art. 11 powołanej ustawy, jak też, że strony nie osiągnęły porozumienia o którym mowa. Strona powodowa musiała zatem wykazać istnienie „ważnych przyczyn”, by powództwo jej zostało uwzględnione. Pojęcie to jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym. Powoduje to, że przepis pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu – z jednej strony – zasady ochrony własności i – z drugiej strony – zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2001 r. III CKN 404/00, LEX nr 52361). W sytuacji, gdy, co niesporne, centrum spraw życiowych najemczyni B. K. skupiało się od szeregu lat i jedynie w przedmiotowym lokalu w K., to okoliczność dysponowania domem jednorodzinnym na nieruchomości położonej poza K., w sąsiedniej gminie, w terenie wiejskim, sama przez się nie mogła uzasadniać przyjęcia „ważnej” przyczyny jako podstawy do uwzględnienia powództwa. Tym bardziej, gdy okoliczność ta znana była od dawna powodowej apelującej Gminie, a „nagłośniona” zastała przez nią dopiero, gdy pozwana zaczęła czynić starania o wykup spornego lokalu w K.. W tym kontekście, jak trafnie wskazuje się w odpowiedzi na apelację Gminy, sugerowanie, by obywatel K. zaspakajał swe potrzeby mieszkaniowe w innej Gminie stanowiłoby dążenie do wykluczenia go ze wspólnoty samorządowej, co nie może spotkać się ze społeczną aprobatą. Z powyższych względów nie można przyjąć, że zachodziły przesłanki z powołanego wyżej art. 11 ust. 10 i tym samym wyrok oddalający powództwo główne, mimo odwołania się przez Sąd Okręgowy jedynie do zasad współżycia społecznego które też chroniły pozwaną, jest zgodny z prawem mimo częściowo błędnego uzasadnienia. Trafnie też Sąd Okręgowy, z uwagi na wynik postępowania, zastosował odnośnie kosztów procesu przepis art. 100 k.p.c.

Jeśli natomiast chodzi o apelację pozwanej a powódki wzajemnej I. P. (1), to jak już wskazano wyżej, podlegała ona odrzuceniu w części dotyczącej powództwa głównego. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują bowiem możliwości apelacji (czy w ogóle środka odwoławczego) od samego tylko uzasadnienia orzeczenia, w tym wypadku wyroku. Apelująca wnosiła o oddalenie powództwa głównego i cel swój w tym zakresie osiągnęła; brak zatem po jej stronie elementu pokrzywdzenia, a więc apelacja w tym zakresie jako niedopuszczalna musiała zostać odrzucona na podstawie art. 373 k.p.c. w związku z art. 370 k.p.c. (choć nota bene uwagi apelującej co do podstawy oddalenie powództwa głównego, jak to wynika z wywodów zawartych wyżej, były zasadne). W pozostałej natomiast części apelacja jako bezzasadna podlegać musiała oddaleniu, jako że zarzuty w niej podniesione, odnoszące się do powództwa wzajemnego, nie mogły skutkować jej uwzględnieniem, a nie zachodzi też naruszenie art. 199¹k.p.c.; odnośnie tego przepisu nie zaszła przecież sytuacja w nim przewidziana (uznanie się za wymienionych tam organów). Zgodzić należy się z poglądem Sądu Okręgowego, wyrażonym w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że z ustalonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) prawa pierwszeństwa najemcy w nabyciu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nie wynika roszczenie o zobowiązanie do przeniesienia jej własności. Ogranicza on jedynie swobodę zbywcy w wyborze nabywcy i opiera się na zakazie rozporządzania nieruchomością w sposób naruszający pierwszeństwo. Pierwszeństwo to nie jest prawem podmiotowym, z którego dla uprawnionego (w tym wypadku z tytułu najmu lokalu mieszkalnego) wynikałoby roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży i nakazywanie przedstawicielowi Gminy realizacji odnośnej uchwały dotyczącej sprzedaży. Z tych też względów niecelowe było dopuszczanie w postępowaniu apelacyjnym wnioskowanych przez apelującą dowodów z dokumentów na okoliczność, że wniosek o wykup przedmiotowego lokalu złożony został jeszcze w 1991 roku.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 385 k.p.c. i art. 100 k.p.c., a także – w odniesieniu do częściowego odrzucenia apelacji wniesionej przez pozwaną a powódkę wzajemną – na podstawie już wyżej powołanych przepisów art. 373 w związku z art. 370 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE