UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2014r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu oddalił powództwo strony powodowej Gminy W., która wniosła o nakazanie pozwanym A. C. i małoletniemu S. A., aby opuścili, opróżnili i wydali stronie powodowej lokal mieszkalny położony we W. przy ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu.

Powyższe orzeczenie Sąd oparł na następujących ustaleniach faktycznych
i rozważaniach prawnych:

Pozwana A. C. wraz z małoletnim synem S. A. w dniu 09.12.2012r. samowolnie zajęli pustostan położony we W. przy ul. (...). Przedmiotowy lokal mieszkalny był niezamieszkany od około 4-5 lat. Drzwi do mieszkania były otwarte, a zamki wyważone. Przedmiotowy lokal mieszkalny składa się z kuchni i pokoju, ma powierzchnię mieszkalną 16,34 m2, a użytkową – 29,67 m2. Wc znajduje się na korytarzu. Mieszkanie w dacie zajęcia przez pozwanych było zdewastowane, zawilgocone i nie nadawało się do zamieszkania, ponadto ogrzewanie piecowe nie działało, a w kranie była wyłącznie zimna woda. Nie było prądu i gazu.

Lokal przy ul. (...) we W. stanowi własność Gminy W..

Po zajęciu lokalu pozwana przeprowadziła w nim gruntowny remont, na sfinansowanie którego zaciągnęła kredyt w wysokości 15.000 zł. Pozwana zamontowała liczniki na prąd i gaz oraz podpisała umowy z dostawcami tych mediów.

Pozwana wprowadziła się do lokalu przy ul. (...), albowiem po rozwodzie z mężem nie posiadała miejsca zamieszkania. Po rozwodzie pozwana zamieszkała wraz z synem w mieszkaniu swych rodziców, jednakże mieszkanie to ma powierzchnię 31 m2, a mieszkało w nim 7 osób. Małoletni S. A. bardzo przeżył rozwód rodziców, zaczął sprawiać pozwanej kłopoty wychowawcze, które nasiliły się po utracie własnego miejsca zamieszkania. Pozwanej nie było stać na wynajęcie samodzielnego mieszkania i dlatego zadecydowała się na zajęcie pustego i zdewastowanego lokalu przy ul. (...).

Po przeprowadzeniu remontu w lokalu przy ul. (...) pozwana zawiadomiła Gminę W. o zajęciu lokalu i zwróciła się z prośbą o zawarcie z nią umowy najmu, deklarując regularne płacenie czynszu i nawet spłatę zadłużenia lokalu, jednak Gmina odmówiła i wezwała pozwaną do opuszczenia mieszkania oraz uiszczania odszkodowania za korzystanie z lokalu w wysokości 241,60 zł miesięcznie.

Pozwana A. C. ma 30 lat, jest rozwiedziona. Pozwana pracuje jako pokojowa w hotelu i zarabia 1.500 zł netto miesięcznie. Samotnie wychowuje syna S. A., na którego otrzymuje alimenty w kwocie 530 zł miesięcznie. Pozwana spłaca raty kredytu zaciągniętego na remont mieszkania w wysokości 330 zł miesięcznie. Pozwana regularnie uiszcza odszkodowanie za mieszkanie przy ul. (...) w kwocie 240 zł miesięcznie.

Małoletni S. A. ma 11 lat. Chodzi do szkoły w pobliżu miejsca zamieszkania. Małoletni po rozwodzie rodziców i konieczności wyprowadzenia się z dotychczasowego domu ma zaburzone poczucie bezpieczeństwa, sprawia kłopoty wychowawcze, korzysta z pomocy psychologa.

Pozwani nie mają możliwości zamieszkiwania w innym miejscu. Pozwanej nie stać na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku, gdyż koszt takiego najmu wynosi około 1.200 zł.

Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, że co do zasady stronie powodowej przysługuje zatem uprawnienie do żądania eksmisji pozwanych. W ocenie Sądu jednakże żądanie to jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a to zasadą solidaryzmu społecznego - ochrony najsłabszych jednostek w społeczeństwie, w szczególności w zakresie zabezpieczenia ich podstawowych potrzeb, jakimi są potrzeby mieszkaniowe.

Na podstawie przesłuchania pozwanej – niekwestionowanego przez stronę powodową – Sąd ustalił, że pozwani nie mają możliwości zamieszkania w innym lokalu niż przy ul. (...). Pozwani wprawdzie są zameldowani w mieszkaniu rodziców pozwanej przy ul. (...), lecz mieszkanie to jest bardzo małe (ma zaledwie 31 m2) i zajmowane jest przez 5 innych osób, a zatem praktycznie zamieszkiwanie tam pozwanych jest niemożliwe, skoro na osobę wypadałoby mniej niż 5 m2 powierzchni mieszkalnej, tj. mniej niż przepisy przewidują nawet dla lokalu socjalnego. Pozwani znajdują się w bardzo trudnej sytuacji życiowej - pozwana samotnie wychowuje małoletniego syna, zaś jej dochody nie pozwalają na wynajęcie mieszkania lub pokoju na wolnym rynku. Pomimo trudnej sytuacji materialnej pozwana regularnie uiszcza opłaty za mieszkanie na rzecz strony powodowej i dba o lokal. Pozwana wyremontowała zajęty lokal doprowadzając go do stanu użyteczności; na sfinansowanie remontu zaciągnęła zaś kredyt, który spłaca ratami po 330 zł miesięcznie, co stanowi dla niej znaczne obciążenie. Pozwana sama poinformowała Gminę o zajęciu mieszkania i zwróciła się o zawarcie z nią umowy najmu, deklarując regularne uiszczanie czynszu. Postawa pozwanej wskazuje, że wolą pozwanych nie jest uchylanie się od obowiązków związanych z zajmowaniem mieszkania i dbałością o cudze mienie. To trudna sytuacja życiowa – rozwód, samotne macierzyństwo, brak mieszkania i niskie dochody - zmusiły pozwaną do zajęcia lokalu. Podkreślić przy tym należy, że lokal przy ul. (...) w dacie jego zajęcia przez pozwanych od dłuższego czasu stanowił pustostan, zdewastowany i nie przynoszący korzyści ani Gminie (w postaci czynszu najmu), ani żadnemu członkowi wspólnoty samorządowej Gminy W.(w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych).

Sąd wskazał także, iż rozpad rodziny, utrata dotychczasowego domu i częste zmiany miejsca zamieszkania bardzo źle wpłynęły na psychikę małoletniego pozwanego, który – jak to Sąd ustalił na podstawie niekwestionowanego przez stronę powodową przesłuchania pozwanej – wymaga obecnie spokoju i stabilizacji. Również i z tego powodu zasady współżycia społecznego (zasada ochrony osób najsłabszych) przemawiają za tym, by oddalić powództwo o eksmisję pozwanych. Podnieść przy tym należy, że o ile pozwana A. C. dokonała samowolnego zajęcia lokalu, to małoletniemu S. A. nie można postawić żadnego zarzutu, a jego dobro wymaga umożliwienia mu zamieszkiwania w lokalu przy ul. (...) i zapewnienia stabilizacji przynajmniej do czasu poprawy jego stanu psychicznego. Dalej Sąd wskazał, że oddalenie powództwa o eksmisję nie spowoduje po stronie powodowej negatywnych skutków, albowiem pozwani regularnie uiszczają opłaty za mieszkanie, a lokal jest zadbany i nie niszczeje.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa zaskarżając go w całości i zarzuciła mu:

1/ naruszenie prawa materialnego, w szczególności art.5 kc przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przez przyjęcie, że żądanie w niniejszej sprawie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a to z zasadą solidaryzmu społecznego — ochrony najsłabszych jednostek w społeczeństwie, przez co nie mogło być objęte ochroną prawną,

2/ naruszenie prawa materialnego — art.222 §1 kc przez błędną wykładnię i pozbawienie powoda, jako właściciela nieruchomości atrybutów własności — jego uprawnienia do wyłącznego korzystania z własności i unicestwienia roszczenia windykacyjnego powoda

3/ naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 233 §1 kpc przez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego oraz jego dowolna ocenę, w tym nieuwzględnienie faktu samowolnego zajęcia lokalu przez pozwaną w kontekście obowiązującej powoda procedury, ściśle określonej w akcie prawa miejscowego zasad przydziału lokali mieszkalnych i socjalnych, przyjęcie, że to pozwana powiadomiła stronę powodową o fakcie zajęcia lokalu, co zdaniem Sądu I instancji było okolicznością wykazującą dobrą wolę pozwanej.

W związku z powyższymi zarzutami strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja strony powodowej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację uznał, że zaskarżony wyrok jest trafny i brak jest podstaw do jego podważenia. Na wstępie wskazać należy, iż Sąd Okręgowy w całości podzielił ustalenia faktyczne, dokonane w sprawie przez Sąd Rejonowy a dotyczące przysługującego jedynie powódce prawa do przedmiotowego lokalu, czyniąc je jednocześnie podstawą swojego rozstrzygnięcia. Sąd pierwszej instancji, w wyniku prawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego, ustalił wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, które znajdowały odzwierciedlenie w całokształcie zaoferowanego przez Sąd pierwszej instancji materiału dowodowego. Sąd II instancji podzielił również wyprowadzone przez Sąd Rejonowy wnioski prawne a w konsekwencji ocenę prawną żądania zgłoszonego przez powoda.

Sąd Odwoławczy nie dopatrzył się również naruszenia przez Sąd I instancji przepisów prawa procesowego tj. art. 233 § 1 kpc. Wykazanie, że Sąd Rejonowy naruszył art. 233 § 1 kpc, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, nie może być ograniczone do odmiennej interpretacji dowodów zebranych w sprawie.

Oceniając zarzuty strony powodowej podniesione w apelacji, w pierwszej kolejności wskazać należało, iż ochrona własności wiąże się z bezwzględnym charakterem tego prawa. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenie ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich ( art. 222 k.c.). W świetle powołanego przepisu właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą ( § 1). Zatem ma rację skarżący ,iż wywodząc swoje roszczenie z własności prawa do spornego lokalu wystąpił z roszczeniem windykacyjnym, do którego nie ma zastosowania art. 13 ust. 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( Dz. U. 2005, Nr 31, poz.266) .

Trafnie apelujący podnosił, iż bezwzględny charakter prawa własności powoduje ,że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c. zastosowanie art. 5 k.c. jest w zasadzie wyłączone. Jednakże wystąpienie z roszczeniem windykacyjnym stanowi wykonywanie uprawnień przez właściciela, a zatem podlega ocenie z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Zatem należy zgodzić się z Sądem Rejonowym, iż należy jednak przyjąć istnienie możliwości oddalenia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. , choć niewątpliwie może to mieć miejsce jedynie wyjątkowo (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2008 r., IV CSK 417/07) .Wytoczenie powództwa windykacyjnego może zostać uznane za nadużycie prawa, gdy w danych okolicznościach akcję sądową właściciela można uznać za działanie rażąco naganne z punktu widzenia powszechnie akceptowanych wartości, gdyż tylko w odniesieniu do tego rodzaju zachowań, mimo że stanowią realizację prawa podmiotowego, można przyjąć, iż są one sprzeczne z zasadami współżycia (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, z dnia 25 sierpnia 2011 r., II CSK 640/10, postanow. Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2011r.).

Sąd drugiej instancji w całości podziela stanowisko Sądu Rejonowego, iż takie wyjątkowe okoliczności przemawiające za uznaniem roszczenia powoda za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w niniejszej sprawie zachodzą. Sąd Okręgowy podziela zatem stanowisko Sądu Rejonowego wyrażone w zaskarżonym orzeczenie i jego motywach, iż Gmina, jako właściciel przedmiotowego lokalu, miała prawo domagania się wydania przedmiotowego lokalu, jednak żądanie eksmisji pozwanych z tego lokalu – z uwagi na konkretne okoliczności niniejszej sprawy – nie może korzystać z ochrony prawnej.

Bezsporne było w sprawie, że pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego, ale Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił również, że pozwani zajmują sporny lokal, który pozostawał pusty od dłuższego czasu. Lokal był zdewastowany i nie przynoszący korzyści ani Gminie (w postaci czynszu najmu), ani żadnemu członkowi wspólnoty samorządowej Gminy W. (w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych). Jak słusznie podkreślił Sąd pierwszej instancji, pozwana wraz ze swoim synem nie ma możliwości faktycznej zamieszkania z rodzicami. Z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, bowiem, iż lokal zajmowany przez rodziców pozwanej składa się tylko z jednego pokoju i ma powierzchnię 31 m 2 – na której zamieszkiwało aż 7 osób. Należy też zwrócić uwagę, że na ocenę zasadności powództwa wpływ miała sytuacja życiowa pozwanej, a więc to, że pozwana jest samotną matką małoletniego dziecka, który wymaga wsparcia psychologicznego po rozwodzie rodziców, oraz to, że wyremontowała zajmowane mieszkanie, za które regularnie ponosi opłaty.

Słusznie podniósł Sąd Rejonowy, że o ile pozwana A. C. dokonała samowolnego zajęcia lokalu, to małoletniemu S. A. nie można postawić żadnego zarzutu, a jego dobro wymaga umożliwienia mu zamieszkiwania w lokalu przy ul. (...) i zapewnienia stabilizacji przynajmniej do czasu poprawy jego stanu psychicznego – z czym Sąd Okręgowy się całkowicie zgadza.

Nie ulega także wątpliwości, że na podstawie art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, ze zm.) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Realizacja powyższego obowiązku może polegać na pomocy w stosunku do osób zagrożonych eksmisją, i powstrzymanie się od działań windykacyjnych.

Podkreślić przy tym należy, iż w okolicznościach niniejszej sprawy oddalenie powództwa windykacyjnego nie skutkuje unicestwieniem takiego roszczenia. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury (m.in. wyrok SN z dnia 11 września 1961 r., I CR 693/61, OSPiKA 1962, z. 11, poz. 290, poz. 31), podzielanym również w piśmiennictwie, udzielenie ochrony osobie dotkniętej nadużyciem prawa, wyrażającej się w oddaleniu powództwa uprawnionego nadużywającego prawa, ma jedynie charakter przejściowy. Osoba, której przysługuje określone prawo podmiotowe może skorzystać z niego w razie zmiany okoliczności. Wytoczone ponownie powództwo powinno wykazać, że jej żądanie nie jest już obecnie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Uwzględniając powyższe Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 385 k.p.c. o oddaleniu apelacji.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE