UZASADNIENIE

Pismem z dnia 25 kwietnia 2012r. złożonym na rozprawie w dniu 15 maja 2012r. w sprawie Sądu Okręgowego w Olsztynie pod sygn. I C 40/09 powód R. P. (1) domagał się zapłaty od pozwanych J. O. (1) i E. P. (1) kwoty 200.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych.

Żądanie zgłoszone w piśmie z dnia 25 kwietnia 2012r. zostało wyłączone do odrębnego rozpoznania. Sprawie nadano sygnaturę I C 338/12.

Postanowieniem z dnia 31 lipca 2012r. Sąd Okręgowy w Olsztynie zawiesił postępowanie w sprawie I C 338/12 do czasu rozpoznania sprawy toczącej się przed Sądem Okręgowym w Olsztynie o sygn. I C 40/09 (k. 59-59v.).

Postanowieniem Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 30 czerwca 2014r. podjęto zawieszone postępowanie w sprawie (k. 168).

Pismem z dnia 24 lipca 2014r. powód R. P. (1) cofnął pozew co do pozwanej E. O. i żądał zapłaty od pozwanego J. O. (1) kwoty 200.000 złotych tytułem zwrotu nienależnego świadczenia wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 kwietnia 2012r. do dnia zapłaty (k. 196-198).

Pozwani J. O. (1) i E. P. (1) wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew podnieśli przede wszystkim zarzut przedawnienia roszczenia z dniem 2 kwietnia 2008r., wskazując, że umowa sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości zawarta w dniu 2 kwietnia (...). była umową bezwzględnie nieważną od chwili jej podpisania. Pozwani nadto podkreślili, że przez 10 lat ponosili wszelkie opłaty związane z nieruchomością, opłacali podatki, ponosili koszty opłat adiacenckich, renty planistycznej, a powodowie przez ten okres nie rościli sobie żadnych praw do nieruchomości, gdyż wiedzieli, że na skutek ich celowego działania polegającego na umyślnym wprowadzeniu pozwanych w stan upojenia alkoholowego doszło do zawarcia umowy. Wskazali również, że kwota dochodzona pozwem została błędnie wyliczona, bowiem stroną kupującą umowy z dnia 2 kwietnia 1998r. był S. Ł. i R. P. (1), a cenę sprzedaży ustalono na kwotę 200.000 złotych, w związku z czym roszczenie powinno opiewać na kwotę 100.000 złotych w stosunku do każdego z kupujących (k. 251-253).

Na rozprawie w dniu 9 września 2014r. powód oświadczył, że cofnięcie pozwu wobec E. P. (1) następuje wraz ze zrzeczeniem się roszczenia. Jednocześnie wyjaśnił, że żądanie zapłaty było formułowane jedynie przez R. P. (1), a nie razem z E. P. (2) (k. 280).

Postanowieniem z dnia 9 września 2014r. Sąd Okręgowy w Olsztynie umorzył postępowanie w zakresie żądania zapłaty od pozwanej E. P. (1) (k. 282).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 2 kwietnia 1998r. między J. O. (2)i J. O. (1)jako sprzedającymi a S. Ł.i R. P. (1)jako kupującymi została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży. J. O. (2)był właścicielem do 4/6 części, pozwany J. O. (1)do 1/6 części i E. P. (1)do 1/6 części nieruchomości miejskiej, niezabudowanej, położonej w O.– J., stanowiącej niezabudowane działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...), o łącznym obszarze (...) .

W § 1 umowy wskazano, że nieruchomość objęta księgą wieczystą KW nr (...)składa się z działek gruntu nr (...), dział III zawiera dwie wzmianki o wniosku nr (...)dotyczącym wszczęcia postępowania podziału gruntów i nr (...)dotyczącym wykreślenia wzmianki, a dział I zawiera wpis wzmianki nr (...)dotyczący sprostowania działu I. Notariusz ustaliła, że z dokumentacji geodezyjnej wynika, iż uległa zmianie powierzchnia nieruchomości i wynosi ona obecnie (...) .

W § 2 umowy J. O. (2)i J. O. (1)oświadczyli, że sprzedają S. Ł.i R. P. (1)po 1/2 części każdemu z nich przypadające im udziały we własności części nieruchomości opisanej w § 1 aktu notarialnego o powierzchni (...) za cenę 200.000 złotych. Strony oświadczyły, że przedmiotem umowy sprzedaży nie jest działka gruntu nr (...)o powierzchni 159m². Zarówno S. Ł., jak i powód R. P. (1)wskazali, że udział w nieruchomości kupują za podaną cenę ze środków pochodzących z majątku wspólnego swojego i swoich małżonek.

Na poczet ceny sprzedaży kupujący wpłacili kwotę 20.000 złotych. W akcie notarialnym wpisano, że 4/6 tej kwoty otrzymał J. O. (2) i 1/6 pozwany J. O. (1), co sprzedający potwierdzili.

Zgodnie z § 3 umowy pozostała należność w kwocie 180.000 złotych miała być zapłacona przez kupujących w terminie do 30 kwietnia 1998r., bez odsetek.

(dowód: akt notarialny rep. A nr (...), k. 199-203)

W momencie zawierania umowy sprzedaży J. O. (2) i J. O. (1) znajdowali się pod wpływem alkoholu, co wyłączało ich zdolność do rozumienia skutków przedsiębranej czynności.

(dowód: wyrok z dnia 23 października 2009r., k. 207, uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 14 grudnia 2011r., k. 209-220)

Na podstawie powyższego aktu notarialnego w Sądzie Rejonowym w Olsztynie został złożony wniosek o odłączenie z księgi wieczystej KW nr (...) działki gruntu nr (...) o powierzchni 159m², urządzenie dla niej odrębnej księgi wieczystej i wpisanie w niej prawa własności na rzecz dotychczasowych właścicieli oraz dokonanie wpisu własności w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) na rzecz S. i M. D. Ł. na prawach wspólności ustawowej do 5/12 części oraz R. i E. P. (2) na prawach wspólności ustawowej do 5/12 części.

Postanowieniem z dnia 31 stycznia 2001r. (Dz. Kw 3858/98) Sąd Rejonowy w Olsztynie oddalił w całości wniosek. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazał, że strony umowy sprzedaży nie określiły numerów sprzedawanych działek ani ich powierzchni, a brak precyzyjnego oznaczenia przedmiotu umowy rodzi wątpliwości, które działki gruntu i o jakiej powierzchni były przedmiotem umowy sprzedaży.

(dowód: postanowienie z dnia 31 stycznia 2001r., k. 205-206)

Zapłata reszty ceny sprzedaży w wysokości 180.000 złotych następowała w transzach. Powód R. P. (1) umówił się z S. Ł., że wyłoży za niego brakującą część środków. S. Ł. obiecywał, że zwróci pieniądze albo w formie przeniesienia własności dwóch działek w T. albo w formie gotówki. Powód przekazał pozostałą część należności pozwanemu.

(dowód: zeznania powoda R. P., k. 358-358v. płyta CD, k. 360)

W dniu 7 maja 1999r. pozwany J. O. (1) sporządził oświadczenie, na podstawie którego skwitował odbiór ostatniej raty w wysokości 50.000 złotych za nieruchomość będącą własnością jego i J. O. (2). Stwierdził, że do zapłaty pozostaje kwota 9.000 złotych z tytułu odsetek, którą pokryje A. Ł.. Na koniec uznał, że powód R. P. (1) jest z nim w pełni rozliczony.

(dowód: pokwitowanie z dnia 7 maja 1999r., k. 204)

W dniu 31 maja 2007r. między pozwanym J. O. (1)i E. P. (1)a powodem R. P. (1)i E. P. (2)została podpisana ugoda. Na jej mocy pozwany J. O. (1)i E. P. (1)oświadczyli, że uznają w części roszczenie powstałe w oparciu o umowę z dnia 2 kwietnia 1998r. z uwagi na jej bezskuteczność związaną z niedokładnościami numerów działek. Pozwany J. O. (1)i E. P. (1)zobowiązali się przenieść prawo własności działki nr (...)położonej w O.– P.o powierzchni (...)na rzecz R.i E. P. (2)i S.i M. Ł.po 1/2 części, w terminie do dnia 30 grudnia 2007r.

(dowód: ugoda, k. 323)

Między powodem a pozwanym toczyły się rozmowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości. Pozwany obiecywał, że w przypadku wygranej sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przepisze na powoda nieruchomość.

(dowód: zeznania świadka D. S., k. 357-357v., zeznania pozwanego J. O., k. 358v.-359, płyta CD, k. 360)

Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2006r. Sąd Rejonowy w Olsztynie stwierdził, że spadek po J. O. (2) nabyli pozwani J. O. (1) i E. P. (1) po 1/2 części.

(bezsporne)

W związku z prawomocnym oddaleniem wniosku o wpisanie prawa własności R. P. (1) i E. P. (2) wnieśli o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że:

- odłączyć z księgi wieczystej KW nr (...), składającej się z działek gruntu nr (...) – niezabudowaną działkę gruntu nr (...), w której dokonać wpisu prawa własności na rzecz J. O. (1) co 1/2 części i E. P. (1) do 1/2 części,

- w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) w miejsce dotychczasowych współwłaścicieli J. O. (1) i E. P. (1) wpisać prawo własności na rzecz współwłaścicieli: S. Ł. i M. Ł. na prawach wspólności ustawowej do 5/12 części, R. P. (1) do 5/24 części, E. P. (2) do 5/24 części, E. P. (1) do 1/12 części,

- w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) w miejsce J. O. (1) wpisać współwłaścicieli: S. Ł. i M. Ł. na prawach wspólności ustawowej do 5/12 części, R. P. (1) – do 5/24 części, E. P. (2) – do 5/24 części, J. O. (1) – do 2/12 części,

- w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) w miejsce J. O. (1) wpisać współwłaścicieli: S. Ł. i M. Ł. na prawach wspólności ustawowej do 5/12 części, R. P. (1) – do 5/12 części, E. P. (2) – do 5/24 części, E. P. (1) do 3/48 części i J. O. (1) do 5/48 części,

- w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) wpisać w miejsce E. P. (1) współwłaścicieli: S. Ł. i M. Ł. na prawach wspólności ustawowej do 5/12 części, R. P. (1) – do 5/24 części i E. P. (2) – do 5/24 części i E. P. (1) do 1/6 części.

Podobne powództwo zostało wytoczone przeciwko J. O. (1) i E. P. (1) przez małżonków S. i M. Ł..

Wyrokiem z dnia 23 października 2009r. w sprawie I C 256/08 Sąd Rejonowy w Olsztynie oddalił oba powództwa wytoczone przeciwko J. O. (1) i E. P. (1).

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd ten przyjął, że w chwili sporządzania aktu notarialnego z dnia 2 kwietnia 1998r. obejmującego sprzedaż nieruchomości J. O. (2) i J. O. (1) nie mieli zachowanej zdolności do dokonania czynności prawnej i znajdowali się w stanie wyłączającym swobodne i świadome wyrażenie woli i podjęcie decyzji, co skutkowało uznaniem, że w świetle art. 82 k.c. umowa sprzedaży jest nieważna.

(dowód: wyrok z dnia 14 grudnia 2011r., k. 208, uzasadnienie wyroku, k. 209-220)

Od powyższego wyroku powód R. P. (1), E. P. (2), S. Ł. i M. Ł. wnieśli apelacje, które Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011r. w sprawie IX Ca 126/10 oddalił.

Sąd ten – po uzupełnieniu postępowania dowodowego o dowód z opinii Instytutu (...) w W. – uznał, że czynność prawna, która miała stanowić podstawę żądania powodów opartego o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest nieważna (art. 58 k.c.) i nie mogła stanowić podstawy nabycia przez nich prawa własności nieruchomości, a stan prawny nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste objęte roszczeniem powodów, nie jest taki, jakiego wpisania się domagają skarżący.

(dowód: wyrok z dnia 14 grudnia 2011r., k. 208, uzasadnienie wyroku, k. 209-220)

Od wyroku Sądu II instancji zostały wniesione przez powoda R. P. (1), E. P. (2), S. Ł. i M. Ł. skargi kasacyjne.

Postanowieniem z dnia 6 grudnia 2012r. w sprawie IV CSK 472/12 Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia obydwóch skarg kasacyjnych do rozpoznania.

(znane z urzędu)

M. i S. Ł. wytoczyli przed Sądem Okręgowym w Olsztynie powództwo, w ramach którego domagali się zasądzenia kwoty 1.500.000 złotych stanowiącej odszkodowanie w związku z sprzedażą nieruchomości, których byli współwłaścicielami na mocy umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r.

Wyrokiem z dnia 24 października 2012r. w sprawie I C 169/08 Sąd Okręgowy w Olsztynie zasądził od J. O. (1) na rzecz S. Ł. i M. Ł. solidarnie kwotę 735.520,81 złotych, a od E. P. (1) na rzecz S. Ł. i M. Ł. solidarnie kwotę 172.954,15 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 27 maja 2008r. do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. W uzasadnieniu swojego stanowiska Sąd ten uznał, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży J. O. (2) i J. O. (1) nie znajdowali się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji. Działania pozwanych, którzy dokonali dalszego podziału nieruchomości i dopuścili się ich powtórnej sprzedaży, rodziły odpowiedzialność deliktową przewidzianą w art. 415 k.c.

(bezsporne, vide: 449-454 akt I C 40/09)

Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 24 października 2012r. w sprawie I ACa 90/12 oddalił apelację S. i M. Ł..

(bezsporne: vide: k. 449 akt I C 40/09)

W pozwie z dnia 29 stycznia 2009r. powodowie R. P. (1) i E. P. (2) wystąpili do Sądu Okręgowego w Olsztynie z żądaniem zasądzenia od pozwanych J. O. (1) i E. P. (1) kwot po 98.408,33 złotych na rzecz każdego z nich wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwu wskazali, że mimo że nie zostali ujawnieni w księdze wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości zbywanych przez J. O. (2), J. O. (1) i E. P. (1), byli jej współwłaścicielami, a umowa sprzedaży była skuteczna i wywołała skutek w postaci nabycia przez nich udziałów we własności wymienionych w umowie działek.

Wyrokiem z dnia 9 lipca 2013r. w sprawie I C 40/09 Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo. Sąd przyjął, że przy rozpoznawaniu sprawy związany był prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 23 października 2009r. w sprawie I C 256/08. Nie można było zatem pominąć zawartych w uzasadnieniu wyroku tego Sądu przyczyn, które legły u podstaw oddalenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd Rejonowy, a za nim Sąd II instancji, stwierdził, że czynność prawna obejmująca sprzedaż nieruchomości dotknięta jest wadą określoną w art. 82 k.c. Skoro kwestia ważności umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. i tym samym przejścia udziałów we własności nieruchomości została przesądzona na niekorzyść powodów prawomocnym wyrokiem, to nie istnieje możliwość powrotu do tych kwestii i dokonania odmiennej oceny w tym czy w jakimkolwiek innym postępowaniu sądowym.

Apelacja powodów od tego orzeczenia została oddalona na mocy wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 marca 2014r. w sprawie I ACa 806/13.

(bezsporne, vide: k. 416, 531 akt I C 40/09)

Sąd zważył, co następuje:

W świetle ustalonych okoliczności faktycznych sprawy powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

W niniejszym postępowaniu powód dochodził zapłaty kwoty 200.000 złotych, powołując się na przepisy o nienależnym świadczeniu (art. 410 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c.). Wprawdzie żądanie to zostało wyłączone do odrębnego rozpoznania, to jednak zgłoszono je na wypadek nieuwzględnienia żądania pierwotnie zgłoszonego, wywodzonego ze skutecznie nabytego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. udziału w prawie własności nieruchomości. Pozwany, broniąc się przed żądaniem pozwu, przede wszystkim podniósł zarzut przedawnienia roszczenia, wskazując, że termin przedawnienia rozpoczął bieg w dacie zawarcia nieważnej umowy i zakończył się po upływie 10 lat.

Zgodnie z art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Jedną z postaci nienależnego świadczenia jest sytuacja, w której czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia, przy czym przez nieważność należy rozumieć tylko bezwzględne przyczyny nieważności czynności prawnej, a więc takie, które nie podlegają konwalidacji. Obowiązek zwrotu takiego świadczenia jest niezależny od tego, czy osoba świadcząca była świadoma nieważności czynności prawnej. Nieważność czynności prawnej może zachodzić w przypadkach m.in. wadliwej reprezentacji, niezachowania formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności, wad oświadczenia woli, sprzeczności czynności z prawem lub zasadami współżycia społecznego.

Poza sporem pozostawała okoliczność, że w toku postępowania przed Sądem Rejonowym w Olsztynie o sygn. I C 256/08 przesądzono kwestię ważności umowy zawartej w dniu 2 kwietnia 1998r. Sąd ten, a za nim Sąd II instancji, uznał, że w chwili podpisywania umowy sprzedający J. O. (2) i pozwany J. O. (1) znajdowali się w stanie wyłączającym swobodne i świadome wyrażenie woli oraz podjęcie decyzji i z tego względu czynność prawna, która miała stanowić podstawę nabycia przez nich prawa własności nieruchomości, jest bezwzględnie nieważna. Oznacza to, że od samego początku, tj. od podpisania umowy przed notariuszem, była ona dotknięta nieważnością przewidzianą w art. 82 k.c. i nie mogła wywołać skutków w niej przewidzianych. Tym samym powód jako strona kupująca udział w nieruchomości nie był obowiązany do uiszczenia ceny sprzedaży. Wskutek nieważności umowy sprzedaży spełnione przez niego jako kupującego świadczenie pieniężne było świadczeniem nienależnym, podlegającym obowiązkowi zwrotu.

W związku z powyższym w realiach niniejszej sprawy należało rozstrzygnąć trzy zasadnicze kwestie: po pierwsze, czy uiszczono cenę wskazaną w umowie z dnia 2 kwietnia 1998r. i ewentualnie w jakiej części, po drugie, czy w przypadku uiszczenia przewidzianej aktem notarialnym kwoty tytułem ceny sprzedaży powód może domagać się we własnym imieniu zwrotu całej tej kwoty w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości miało nastąpić na zasadach współwłasności łącznie ze S. Ł. (po 1/2 części), a po trzecie, czy roszczenie powoda jest przedawnione wobec podniesionego przez pozwanych zarzutu w tym zakresie.

Analizując kwestię związaną z zapłatą ceny sprzedaży, Sąd dał wiarę powodowi, który w trakcie przesłuchania w charakterze strony podał, że świadczenie wynikające z umowy z dnia 2 kwietnia 1998r. zostało w całości spełnione. Należy przede wszystkim zauważyć, że powód dokładnie wskazywał, w jakich okolicznościach miała miejsce zapłata poszczególnych kwot, a wskazywane przez niego sumy zamykały się w ogólnej kwocie stanowiącej cenę sprzedaży. Także świadek D. S. (2) wskazywał na to, że pozwany zdawał sobie sprawę z faktu uiszczenia ceny sprzedaży i obiecywał powodowi zwrócić koszty związane z zawartą uprzednio umową, zobowiązując się do uregulowania tej kwestii przez przepisanie na niego ziemi. Z kolei wypowiedzi pozwanego są bardzo ogólnikowe i mało spójne, by móc w oparciu o nie czynić wiążące ustalenia faktyczne – z jednej strony pozwany nie był w stanie stwierdzić, czy faktycznie cała cena sprzedaży została uiszczona, a z drugiej nie zaprzeczył w sposób stanowczy temu, co zeznawał powód. Potwierdził jednak, że przyjeżdżali do ojca jacyś pośrednicy, którym powód przekazywał pieniądze. Jednocześnie pozwany nie był konsekwentny w tym, czy otrzymywał od powoda jakiekolwiek sumy pieniędzy – na początku podał, że nigdy osobiście powód nie przekazywał mu żadnych środków finansowych, by ostatecznie przyznać, że sporządzał dla powoda dowody pokwitowania odbioru pieniędzy.

Wprawdzie powód nie przedłożył pokwitowania każdej uiszczanej kwoty, ale, w ocenie Sądu, nie podważa to jego prawdomówności. Trudno wymagać, aby przez okres kilkunastu lat powód przechowywał dowody mające dokumentować wysokość dokonywanych wpłat, zwłaszcza w sytuacji, gdy był przekonany o ważności umowy z dnia 2 kwietnia 1998r., o czym świadczy fakt wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w ramach którego dążył do wpisania go w dziale II jako współwłaściciela nieruchomości.

Istotne jest przy tym, że sprzedający J. O. (2) i pozwany J. O. (1) pokwitowali odbiór kwoty 20.000 złotych przy podpisywaniu aktu notarialnego zawierającego umowę sprzedaży. Co więcej, pozwany osobiście sporządził w dniu 7 maja 1999r. oświadczenie, w którym przyznał trzy okoliczności: fakt przyjęcia od powoda kwoty 50.000 złotych tytułem ostatniej spłaty, kwotę pozostałego długu z tytułu sprzedaży nieruchomości obejmującego odsetki w kwocie 9.000 złotych oraz fakt całkowitego rozliczenia się z umowy przez powoda. Z treści tego pokwitowania w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dług w zakresie ceny sprzedaży został przez powoda uregulowany, a do zapłaty pozostały jeszcze odsetki. Na rozprawie w dniu 28 października 2014r. pozwany potwierdził, że pod pokwitowaniem znajduje się jego podpis.

Pośrednio na fakt uiszczenia ceny wynikającej z umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. wskazuje również ugoda zawarta w dniu 31 maja 2007r. W ugodzie tej pozwany wraz z siostrą E. P. (1) uznał częściowo roszczenie powstałe na podstawie powyższej umowy, a formą uregulowania długu było zobowiązanie do przeniesienia na rzecz powoda i S. Ł. prawa własności innej nieruchomości.

Nie można jednak podzielić stanowiska powoda, że należy mu się zwrot całej uiszczonej kwoty z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości. W trakcie składania zeznań powód wskazywał, że zgodził się zapłacić za S. Ł. przypadającą na niego część ceny sprzedaży. Jak podkreślił, S. Ł. prosił go o wyłożenie pieniędzy, zobowiązując się do ich zwrotu albo przez przeniesienie własności dwóch działek w T. albo w formie gotówkowej. Pieniądze były przekazywane na poczet ceny sprzedaży na prośbę i w uzgodnieniu ze S. Ł.. Tej treści wypowiedzi powoda pozwalają przyjąć, że między nim a S. Ł. doszło ustnie do zawarcia umowy, na podstawie której powód pożyczył wymienionemu pieniądze niezbędne do spełnienia świadczenia wynikającego z umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. w części, w jakiej zakupił udział w prawie własności nieruchomości. Należy pamiętać, że do skutecznego zawarcia umowy pożyczki jest wystarczające porozumienie między pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą, zgodnie z którym ten pierwszy zobowiązuje się przenieść na tego drugiego własność określonej ilości pieniędzy. Umowa pożyczki jest umową konsensualną, która dochodzi do skutku poprzez zgodne oświadczenia woli obu stron umowy, a dla jej zawarcia nie jest konieczne wydanie przedmiotu pożyczki.

W tych okolicznościach powód, dokonując poszczególnych wpłat na poczet ceny sprzedaży również za udział należący do S. Ł., działał wyłącznie jako osoba pośrednicząca w przekazywaniu pieniędzy, a nie jako osoba spełniająca świadczenie za S. Ł.. Podobnie jest w przypadku, gdy osoba nabywająca prawo własności lokalu korzysta z kredytu, który jest przelewany na rachunek sprzedawcy nieruchomości. W takim wypadku nabywca spełnia swoje świadczenie polegające na zapłacie ceny sprzedaży z tym zastrzeżeniem, że nie czyni tego w sposób bezpośredni i osobiście, ale przy udziale innego podmiotu, z którym łączy go odrębna umowa kredytowa. W ramach umowy sprzedaży bank jest podmiotem, który jedynie fizycznie przekazuje środki na pokrycie ceny. W przypadku nieważności umowy tylko nabywca mógłby domagać się zwrotu spełnionego świadczenia, a nie bank.

Trzeba zauważyć, że powód i S. Ł. mieli nabyć udziały w prawie własności po 1/2 części każdy z nich, przy czym ustalona na kwotę 200.000 złotych cena sprzedaży dotyczyła całości przedmiotu umowy. Oznacza to, że powód jako kupujący miał obowiązek zapłacić połowę wskazanej kwoty jako ekwiwalent świadczenia polegającego na przeniesieniu na jego rzecz połowy udziału w prawie własności nieruchomości. Każdy z kupujących miał spełnić świadczenie w zamian za to, co rzeczywiście na mocy umowy uzyskał. Umowa z dnia 2 kwietnia 1998r. w § 3 stanowiła, że pozostała należność w kwocie 180.000 złotych zostanie przez kupujących zapłacona w terminie do dnia 30 kwietnia 1998r., bez odsetek. Zapis ten nie wprowadzał odmiennych zasad uiszczenia ceny i tym samym kupujący byli obowiązani do zapłaty ceny będącej odpowiednikiem świadczenia sprzedających, a więc de facto stosownie do udziałów, jakich miało dotyczyć nabycie prawa własności nieruchomości.

Podsumowując powyższe rozważania, Sąd uznał, że w niniejszym postępowaniu powód może domagać się jedynie połowy uzgodnionej między stronami umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. ceny, czyli kwoty 100.000 złotych.

Na marginesie powyższych rozważań wypada poczynić jedną bardzo istotną uwagę – w sprawie toczącej się przed tutejszym Sądem pod sygn. I C 169/08 S. Ł. i M. Ł. żądali odszkodowania z tytułu sprzedaży przez pozwanych J. O. (1) i E. P. (1) nieruchomości, których byli współwłaścicielami na podstawie umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r., wskazując, że ta umowa była w pełni ważna i skuteczna. Sąd Okręgowy, analizując zasadność żądania pozwu, uznał, że sprzedający J. O. (2) i J. O. (1) nie znajdowali się w stanie wyłączającym świadome i swobodne powzięcie decyzji, i w konsekwencji zasądził na rzecz S. i M. Ł. od J. O. (1) kwotę 735.520,81 złotych, a od E. P. (1) – kwotę 172.954,12 złotych. W związku z powyższym zasądzenie w niniejszej sprawie nienależnego świadczenia przewyższającego kwotę 100.000 złotych stanowiłoby sprzeczność z treścią wyroku wydanego we wskazanej wyżej sprawie, ale również byłoby korzyścią nie znajdującą żadnego uzasadnienia i niedającą się pogodzić z szeroko rozumianym poczuciem sprawiedliwości. Z jednej strony pozwany byłby obowiązany do zwrotu całości ceny sprzedaży, a z drugiej do zapłaty odszkodowania wynikającego z naruszenia przysługującego S. i M. Ł. udziału w prawie własności nieruchomości, którego to obowiązku nie zakwestionowały sądu obu instancji.

Przechodząc do oceny zasadności zarzutu przedawnienia roszczenia, Sąd doszedł do przekonania, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Z pewnością należy podzielić pogląd strony pozwanej, że w realiach niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie 10-letni termin przedawnienia. Spór między stronami sprowadzał się natomiast do ustalenia terminu wymagalności roszczenia z tytułu nienależnego świadczenia.

Roszczenie obejmujące zwrot nienależycie spełnionego świadczenia jest roszczeniem wynikającym ze zobowiązania bezterminowego i staje się wymagalne w dniu, w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wierzyciel wezwał dłużnika do wykonania zobowiązania w najwcześniej możliwym terminie (art. 120 § 1 zd. 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c.) – zob. m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 kwietnia 2011r., sygn. akt VI ACa 1168/10, LEX nr 852459, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2010r., sygn. akt II CSK 126/10, LEX nr 602678.

Należy podkreślić, że między stronami niniejszego postępowania przez okres kilku lat toczył się proces wskutek wytoczonego przez powoda powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powód, powołując się na ważnie i skutecznie zawartą umowę sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r., domagał się wpisania się go jako współwłaściciela nieruchomości, deklarując w ten sposób wolę wywołania skutków z tej umowy wynikających, w tym zatrzymania przez pozwanego kwot uiszczonych tytułem ceny sprzedaży. W sytuacji, gdyby kwestionowana umowa została uznana za ważną, odpadałby obowiązek zwrotu uiszczonej ceny sprzedaży. Innymi słowy, kwestia zwrotu uiszczonej ceny sprzedaży była ściśle powiązana z ustaleniem kwestii ważności umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. Tylko w przypadku przesądzenia, że umowa sprzedaży była bezwzględnie nieważna, na pozwanym ciążyłby obowiązek zwrotu nienależnego świadczenia – w przeciwnym razie uiszczenie ceny było ze strony powoda wykonaniem ciążącego na nim umownie zobowiązania.

Sąd Rejonowy w Olsztynie w sprawie I C 256/08, a następnie Sąd Okręgowy w Olsztynie w sprawie IX Ca 126/10, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, w tym dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego psychiatry i Instytutu (...) w W., przyjęły, że umowa z dnia 2 kwietnia 1998r. była dotknięta wadą określoną w art. 82 k.c. i jako bezwzględnie nieważna nie mogła być podstawą nabycia przez powoda udziału w prawie własności nieruchomości. Dopiero z datą uprawomocnienia się wyroku w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (14 grudnia 2011 r.) definitywnie rozstrzygnięto zagadnienie ważności umowy z dnia 2 kwietnia 1998r. Z tą datą powód, wiedząc, że umowa sprzedaży jest nieważna, miał prawo domagać się zwrotu połowy uiszczonej ceny sprzedaży. Oznacza, że w chwili wniesienia pozwu w niniejszej sprawie roszczenie powoda niewątpliwie nie było jeszcze przedawnione.

Przyjęcie innej daty wymagalności roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia – tak jak tego żądał pozwany – nie mogło skutkować przedawnieniem roszczenia. Nawet jeśli przyjąć, że roszczenie stało się wymagalne z dniem podpisania umowy, która od samego początku dotknięta była wadą skutkującą jej bezwzględną nieważnością, to należy zaznaczyć, że pozwany deklarował wobec powoda wolę usankcjonowania istniejącego stanu faktycznego. W dniu 31 maja 2007r. pozwany wraz z E. P. (1) uznał roszczenie wynikające z umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r., zobowiązując się do przeniesienia na rzecz powoda i S. Ł. własności innych nieruchomości. Oświadczenie o uznaniu długu jest czynnością powodującą – zgodnie z art. 123 § 1 pkt 2 k.c. – przerwanie biegu przedawnienia. Istotą przerwania biegu przedawnienia jest to, że z chwilą zaistnienia okoliczności powodującej przerwę termin przedawnienia przestaje biec i nie biegnie przez cały czas jej trwania, a po ustaniu tej okoliczności termin przedawnienia zaczyna biec od początku, tak jakby wcześniej nie upłynęła żadna jego część. Tym samym od dnia 1 czerwca 2007r. 10-letni termin przedawnienia zaczął biec na nowo od początku i w dacie wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie bez wątpienia jeszcze nie upłynął.

W tych okolicznościach Sąd przyjął, że w realiach niniejszej sprawy nie doszło jeszcze do przedawnienia roszczenia powoda z tytułu zwrotu nienależnie spełnionego świadczenia.

Co więcej, zdaniem Sądu, uwzględnienie zarzutu przedawnienia byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Po pierwsze, przyjęcie przedawnienia roszczenia oznaczałoby, że powód nie nabył na podstawie umowy z dnia 2 kwietnia 1998r. udziału w prawie własności nieruchomości i jednocześnie jest pozbawiony możliwości domagania się zwrotu uiszczonej ceny sprzedaży. Po drugie, sam pozwany słuchany w charakterze strony przyznał, że prowadził z powodem rozmowy dotyczące rozliczenia zawartej w dniu 2 kwietnia 1998r. umowy, obiecując – w przypadku wygranej sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – przepisanie ziemi na powoda. Okoliczność ta znajduje również odzwierciedlenie w zeznaniach świadka D. S. (2), który podkreślił, że kilka razy powód i pozwany rozmawiali o uregulowaniu kwestii związanej z przeniesieniem własności nieruchomości. Takie działanie utwierdzało powoda w przeświadczeniu, że pozwany dąży do naprawienia konsekwencji błędów, jakie pojawiły się przy zawieraniu umowy z dnia 2 kwietnia 1998r. Zachowanie pozwanego miało przełożenie na czas dochodzenia przez powoda zwrotu nienależnego świadczenia. Negatywnych konsekwencji takiego postępowania pozwanego nie można przerzucać na powoda, który był przekonany, że nawet w przypadku uznania umowy z dnia 2 kwietnia 1998r. za nieważną w zamian za to, co już zapłacił na poczet ceny sprzedaży, nabędzie od pozwanego inne prawo majątkowe.

W ocenie Sądu, zasądzeniu od pozwanego kwoty 100.000 złotych nie stał na przeszkodzie fakt, że jest on jednym ze spadkobierców J. O. (2), który był stroną umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r. Obowiązek zwrotu nienależnie spełnionego świadczenia jako obowiązek niezwiązany ściśle z osobą spadkodawcy wchodzi w skład spadku. Spadkobiercami w 1/2 części po zmarłym J. O. (2) są pozwany i jego siostra E. P. (1). Zgodnie z art. 1034 § 1 zd. 1 k.c. do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. W tym zakresie będą miały więc zastosowanie przepisy art. 366 i n. k.c., zgodnie z którymi wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia od wszystkich spadkobierców łącznie, kilku z nich lub każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników solidarnych zwalnia pozostałych. Przy solidarnej odpowiedzialności za długi spadkowe to wierzyciel decyduje, który z dłużników ma spełnić świadczenie w całości lub części.

Pozwany nie powoływał się przy tym na dział spadku po zmarłym ojcu. Stosownie do art. 1034 § 2 k.c. od chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe w stosunku do wielkości udziałów. W zależności od tego, czy był przeprowadzony dział spadku czy też nie, odmiennie przedstawia się kwestia odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkowe. Z uwagi na to, że z działu spadku pozwany mógłby wywodzić korzystne dla siebie skutki prawne (zasądzenie kwoty z tytułu nienależnego świadczenia wyłącznie do wielkości udziału przypadającego w spadku po J. O. (2)), zgodnie z ogólną regułą zawartą w art. 6 k.c., to pozwany powinien tę okoliczność wykazać. Nie udowodnił tego jednak ani nawet nie podniósł.

Powyżej przedstawione okoliczności skutkowały zasądzeniem na rzecz powoda od pozwanego kwoty 100.000 złotych, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. W pozostałym zakresie powództwo oddalono jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw.

W tym miejscu należy wskazać, że Sąd oddalił jako zbędny wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka T. R.. Świadek ten miał był słuchany na okoliczność przejawiania przez pozwanego i powoda woli sanowania skutków błędów popełnionych przy sporządzaniu umowy sprzedaży z dnia 2 kwietnia 1998r., w okresie po uprawomocnieniu się orzeczenia o odmowie wpisu powoda do księgi wieczystej. Po pierwsze, na te same okoliczności był w toku niniejszego postępowania słuchany świadek D. S. (2), który potwierdził, że pozwany wielokrotnie obiecywał przepisać na powoda ziemię. Po drugie, część okoliczności, na które miał zeznawać świadek, zostały wykazane za pomocą dokumentów, chociażby w postaci ugody z dnia 31 maja 2007r.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. Jak już wyżej wspomniano, mimo że żądanie zgłoszone w niniejszym postępowaniu zostało wyłączone do odrębnego postępowania ze sprawy I C 40/09, to w rzeczywistości miało ono charakter żądania ewentualnego, zgłoszonego na wypadek nieuwzględnienia żądania zapłaty odszkodowania wywodzonego z prawa własności. W sprawie I C 40/09 powód powoływał się na skuteczne i ważne nabycie udziału w prawie własności nieruchomości, a w niniejszym postępowaniu wskazywał na zwrot świadczenia spełnionego w wyniku nieważnej czynności prawnej. W tej sytuacji Sąd uznał, że odsetki powinny być zasądzone od daty prawomocności wyroku wydanego w sprawie I C 40/09, czyli 12 marca 2014r. (data wydania wyroku przez Sąd II instancji, który oddalił apelację od wyroku oddalającego powództwo o zapłatę).

Z uwagi na to, że powód i pozwany wygrali i przegrali sprawę w takiej samej części (po połowie), a nadto ponieśli takie samy koszty procesu związane z udziałem w sprawie profesjonalnego pełnomocnika, Sąd zniósł wzajemnie między nimi koszty procesu, działając na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c.

Mając na uwadze sytuację majątkową pozwanego oraz fakt, że ciąży na nim obowiązek zapłaty znacznej sumy pieniędzy potwierdzony prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie w sprawie I C 169/08, Sąd odstąpił od obciążania go kosztami sądowymi w zakresie opłaty od pozwu w części, w jakiej przegrał proces, o czym orzekł na podstawie art. 113 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

O opłacie sądowej od pozwu, w części, w jakiej powód przegrał proces, Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ponieważ powód przegrał sprawę w połowie, należna od niego opłata wynosi 5.000 złotych.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE