UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) sp. z o.o. spółka komandytowo akcyjna w K. domagała się ustalenia, że dokonana przez Prezydenta Miasta K., pismami z dnia 23 i 24 listopada 2009 r. aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości składającej się z działek (...) obr. (...) objętych księgą wieczystą (...) oraz nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...), nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...), nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr.(...), objętej księgą wieczystą (...), nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...), nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr.(...), objętej księgą wieczystą (...) - jest nieuzasadniona.

Strona pozwana Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania, podnosząc, że wyliczenie nowej opłaty nastąpiło w oparciu o prawidłową wycenę nieruchomości, dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego A. I.. Wskazała na konieczność weryfikacji ewentualnych nakładów powoda, przez biegłego sądowego.

Sąd Okręgowy w Krakowie, wyrokiem z dnia 1 października 2013 r, sygn. akt IC 208/12:

I/ ustalił że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek (...) obr.(...), objętych księgą wieczystą (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 3.557,10 zł (trzy tysiące pięćset pięćdziesiąt siedem złotych dziesięć groszy);

II/ ustalił, że wysokość w/w opłaty dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...)objętej księgą wieczystą (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 254.447,07 zł, przy czym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 14.775,56 zł,

III/ ustalił, że wysokość w/w opłaty dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 658.862,22 zł, czym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 43.203,27 zł,

IV/ ustalił, że wysokość w/w opłaty dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 15.870,18 zł, przy czym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 1.249,33 zł,

V/ ustalił, że wysokość w/w opłaty dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr.(...), objętej księgą wieczystą (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 56.040,36 zł, przy czym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 3.309,25 zł,

VI/ ustalił, że wysokość w/w opłaty dla nieruchomości gruntowej składającej się z działki (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 52.488,12 zł, przy czym na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 3.954,58 zł,

VII/ oddalił powództwo w pozostałym zakresie,

VIII/ zasądził od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 7.200 zł, tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

IX/ zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 2.970,11 zł, tytułem zwrotu wydatków.

Rozstrzygnięcie powyższe zostało poprzedzone następującymi ustaleniami faktycznymi.

Strona powodowa w dniu 1 stycznia 2010 r. była użytkownikiem wieczystym:

-: nieruchomości składającej się z działek nr (...) obr. (...), objętych księgą wieczystą (...),
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...),
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...),
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...),
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...),
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...).

Pismami z dnia 23 i 24 listopada 2009 r Prezydent Miasta K. dokonał wypowiedzeń dotychczasowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości i zaproponował:

-: odnośnie nieruchomości składającej się z działek nr (...) obr. (...) w miejsce dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 911,40 zł nową w kwocie 4.311 zł,
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...) opłaty rocznej w kwocie 12.398,26 zł nową w kwocie 270.660 zł,
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...)opłaty rocznej w kwocie 36.252,10 zł nową w kwocie 734.250 zł,
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr.

(...) opłaty rocznej w kwocie 1.048,33 zł nową w kwocie 23.724 zł,

-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr.

(...) opłaty rocznej w kwocie 2.776,82 zł nową w kwocie 82.800 zł,

-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...) opłaty rocznej w kwocie 3.318,31 zł nową w kwocie 72.444,42 zł.

Strona powodowa wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wnioski o ustalenie, że poszczególne aktualizacje opłat rocznych, dokonane przez Prezydenta Miasta K., są nieuzasadnione. W orzeczeniach wydanych w dniu 5 września 2012 r. przedmiotowe wnioski zostały przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. oddalone. Nadto Kolegium zaliczyło:

-: na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) obr.(...)w kwocie 2.776,82 zł a opłatą zaktualizowaną w kwocie 82.800 zł wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej - przebudowa sieci TT w ul. (...) wg. umowy z nr (...) zawartej z (...) Zakład (...)

(...) Sp. z o.o. w P., a określoną przez rzeczoznawcę mgr inż. J. B. w kwocie 3.309,25 zł,

-: na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania

wieczystego działki nr (...) obr. (...) w kwocie 36.252,10 zł a opłatą zaktualizowaną w kwocie 734.250 zł wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej - przebudowa sieci TT w ul. (...) wg. umowy z nr (...) zawartej z (...) Sp. z o.o. w P., a określoną przez rzeczoznawcę mgr inż. J. B. w kwocie 43.203,27 zł,

-: na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania

wieczystego działki nr (...) obr. (...)w kwocie 1.048,33 zł a opłatą zaktualizowaną w kwocie 23.724 zł wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej - przebudowa sieci TT w ul. (...) wg. umowy z nr (...) zawartej z (...) Sp. z o.o. w P., a określoną przez rzeczoznawcę mgr inż. J. B. w kwocie 1.249,33 zł,

-: na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) obr. (...) w kwocie 3.318,31 zł a opłatą zaktualizowaną w kwocie 72.444,42 zł wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej - przebudowa sieci TT w ul. (...) wg. umowy z nr (...) zawartej z (...) Sp. z o.o. w P., a określoną przez rzeczoznawcę mgr inż. J. B. w kwocie 3.954,58 zł,
-: na poczet różnicy między opłatą dotychczasową z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) obr. (...)w kwocie 12.398,26 zł a opłatą zaktualizowaną w kwocie 270.660 zł wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej - przebudowa sieci TT w ul. (...) wg. umowy z nr (...) zawartej z (...) Sp. z o.o. w P., a określoną przez rzeczoznawcę mgr inż. J. B. w kwocie 14.775,56 zł.

Strona powodowa poniosła nakłady w postaci kosztów wydatkowanych na przebudowę sieci TT w ul. (...), usunięcie drzew, koordynację inwestycji, roboty elektryczne, usługi transportowo-sprzętowe, wykonanie przyłącza wody na cele budowy, rozbiórkę obiektów, inwentaryzację zieleni, projekt zieleni, analizę chemiczną próbek ziemi, wynagrodzenie za prace projektowe, wykonanie operatu szacunkowego, usługi geodezyjne - tyczenie budynku i założenie reperów, usługi dźwigowe, wynajem ogrodzenia budowy. Według stanu i cen z dnia 1 stycznia 2010 r. wartość rynkowa:

-: nieruchomości składającej się z działek nr (...) obr. (...), objętych księgą wieczystą (...) wynosiła 118.570 zł,
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...) wynosiła 8.481.569 zł,
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) wynosiła 21.962.074 zł,
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) wynosiła 529.006 zł,
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) wynosiła 1.868.012 zł,
-: nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) wynosiła 1.749.604 zł.

Strona powodowa poniosła nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w postaci przebudowy sieci TT w ul. (...) zamykające się w kwocie 66.492 zł. Na działkę nr (...) obr. (...) zostały poniesione nakłady w kwocie 3.309,25 zł, na działkę nr (...) obr.(...)- w kwocie 43.203,27 zł, na działkę nr (...) obr.(...)- w kwocie 1.249,33 zł, na działkę nr (...) obr. (...)

-: w kwocie 3.954,58 zł, na działkę nr (...)- w kwocie 14.775,56 zł.

Oceniając powyższe fakty Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie w części.

W ocenie tego Sądu powództwo rozpoznawane w przez sąd na podstawie art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. tj. Dz.U. z 2014 r, poz. 518 dalej u.g.n.) ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa; sąd nie ogranicza się zatem jedynie do oceny skuteczności bądź bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty ale stawkę tę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego. Jako podstawę aktualizacji Sad wskazał art. 77 ust. 1 u.g.n. - w brzmieniu obowiązującym w dacie przedmiotowej aktualizacji.

Strona pozwana wypowiedziała powodowej Spółce dotychczasowe opłaty roczne z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości proponując nowe, jako obowiązujące od dnia 1 stycznia 2010 r. W związku z tym, że strona powodowa propozycji tej nie zaakceptowała, kwestionując również dotyczące tego orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., zadaniem Sądu była ocena zasadności dokonanej przez pozwany Skarb Państwa aktualizacji opłaty rocznej w kontekście twierdzeń i zarzutów stron oraz dowodów zgłoszonych na ich poparcie. Przeprowadzone w tym kierunku postępowanie dowodowe wykazało, że zaktualizowane opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości powinny wynosić - stosownie do dyspozycji art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.:

-: odnośnie nieruchomości składającej się z działek nr (...) obr. (...), objętych księgą wieczystą (...) kwotę 3.557,10 zł, stanowiącą 3% ustalonej wartości tej nieruchomości (3% x 118.570 zł),
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) kwotę 254.447,07 zł, stanowiącą 3% ustalonej wartości tej nieruchomości (3% x 8.481.569 zł),
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z nr działki (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) kwotę 858.862,22 zł, stanowiącą 3% ustalonej wartości tej nieruchomości (3% x 21.962.074 zł),
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) kwotę 15.870,18 zł, stanowiącą 3% ustalonej wartości tej nieruchomości (3% x 529.006 zł),
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...) objętej księgą wieczystą (...) kwotę 56.040,36zł, stanowiącą 3% ustalonej wartości tej nieruchomości (3% x 1.868.012 zł),
-: odnośnie nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr (...) obr. (...), objętej księgą wieczystą (...) kwotę 52.488,12 zł, stanowiącą 3% ustalonej wartości tej nieruchomości (3% x 1.749.604 zł). W ocenie Sądu Okręgowego powództwo należało zatem uwzględnić w

części, ustalając wysokość opłat rocznych na w/w kwoty, a dalej idące żądanie oddalić.

Żądanie zaliczenia nakładów poniesionych przez powoda na przedmiotowe nieruchomości Sąd Okręgowy uwzględnił również częściowo. Tylko nakłady w postaci przebudowy sieci TT w ul. (...) mogą być uznane jako odpowiadające treści art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozostałe wskazywane przez stronę powodową nakłady nie stanowią nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, ani też nie są nakładami koniecznymi wpływającymi na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. Wskazywane przez pozwanego wydatki można określić jako koszty przygotowania inwestycji. Ponieważ biegły sądowy nie zakwestionował poprawności wyliczenia nakładów przez stronę powodową, Sąd Okręgowy ustalił ich wartość we wskazanej przez stronę powodową wysokości (66.492 zł). Rozdziału kosztów na poszczególne nieruchomości Sąd dokonał odwołując się do opinii rzeczoznawcy J. B., który dokonując powyższego podziału oparł się na dokumentach powodowej spółki.

Sąd Okręgowy obliczając wysokość opłat rocznych zastosował stawkę 3%-ową, stojąc na stanowisku, iż brak było podstaw, by do niektórych działek zastosować stawkę 1%. Wskazał, iż sformalizowane postępowanie aktualizujące, przewidziane w art. 78-81 u.g.n., dotyczy obligatoryjnie obu czynników kształtujących wymiar opłaty rocznej - zarówno wartości nieruchomości, jak i stawki procentowej. Jednoczesne rozpoznawanie aktualizacji opłaty rocznej z przyczyny zmiany obu czynników kształtujących tę opłatę jest możliwe tylko w dwóch przypadkach: kiedy od początku postępowanie aktualizacyjne ich dotyczy lub kiedy postępowania zostały wszczęte odrębnie, ale na etapie postępowania sądowego połączono je do wspólnego rozpoznania na podstawie art. 219 k.p.c. Wniosek strony powodowej

oustalenie, że dokonana przez Prezydenta Miasta K. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona, nie zawierał żądania obniżenia stawki; nawet w sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie zostało formalnie zgłoszone żądanie procesowe tej treści - co musiałoby zresztą skutkować częściowym odrzuceniem pozwu z uwagi na czasową niedopuszczalność drogi sądowej. Twierdzenie o zasadności zastosowania do działek nr (...) stawki 1% pojawiło się jedynie w uzasadnieniu sprzeciwu, gdzie kwestionując prawidłowość aktualizacji powodowa spółka wskazała na błędne - w jej mniemaniu - zastosowanie stawki 3% do w/w działek.

Niezależnie od powyższego strona powodowa nie wykazała, by doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu ustawy

ogospodarce nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o powołane przepisy, Sąd Okręgowy oddalił powództwo, orzekając o kosztach postępowania w oparciu o przepis art. 100 zd. 2 k.p.c.

Wyrok Sądu Okręgowego zaskarżyły apelacją obie strony.

1/ Apelacja strony powodowej.

Strona powodowa zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w całości, zarzucając, co następuje:

1/ Naruszenie przepisów postępowania:

a/ art.321 k.p.c., art. 321 k.p.c., przez ustalenie przez Sąd wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wymienionych w pozwie, a tym samym wyrokowanie w zakresie przedmiotu nieobjętego żądaniem, podczas gdy powód wnosił o ustalenie, że dokonana przez pozwanego aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest uzasadniona w niższej wysokości, niż wskazana w pismach pozwanego z dnia 27 listopada 2009 r.,

b/ art. 227 k.p.c. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., przez pominięcie wniosku powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, dotyczącej oceny kwestionowanych przez powoda operatów szacunkowych, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. I., podczas gdy na nich oparto wypowiedzenie wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania rocznego, a w toku postępowania powód kwestionował prawidłowość w/w operatów w całości, wobec czego winny one zostać poddane wnioskowanej przez powoda ocenie,

c/ art. 227 k.p.c. przez przyjęcie, że przeprowadzenie wnioskowanego przez powoda dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dotyczącej oceny operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę A. I. jest zbędne, wobec treści opinii biegłego sądowego T. B. (1), podczas gdy opinia ta sporządzona została w dniu 2 marca 2013 r. i nie odnosi się do oceny operatów, na podstawie których oparte zostały wadliwe wypowiedzenia wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego, a ponadto o pominięciu dowodu wnioskowanego przez powoda Sąd I instancji rozstrzygnął w trakcie rozprawy w dniu 4 września 2012 r.,

d/ art. 227 k.p.c. przez niewzięcie pod uwagę podnoszonej przez powoda okoliczności, iż w toku postępowania powód zbył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w części dotyczącej działek o numerach ewidencyjnych (...),

e/ art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. przez nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z oględzin nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym,(...) i w konsekwencji nieuprawnione, tj. swobodne i niepoparte materiałem dowodowym stwierdzenie, że nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z w/w nieruchomości,

f/ art. 233 k.p.c. przez dowolną i niezgodną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, przez przyj ecie, że powód nie wykazał ,iż doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości składającej się z działki o nr ewid. (...), podczas gdy powód przedłożył stosowne dokumenty potwierdzające w/w/ okoliczność,

g/ art. 100 k.p.c. przez zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego oraz zwrot wydatków w pełnej wysokości, podczas gdy w niniejszej sprawie koszty winny ulec co najmniej stosunkowemu rozdzieleniu.

2/ Sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego przez przyjęcie, że zgodnie z opinią sporządzoną przez biegłego sądowego T. B. (1) wartość nakładów, które winny zostać zaliczone na poczet różnicy wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 66 492 zł, podczas gdy, zgodnie z w/w opinią wartość ta wynosi 69 284, 66 zł;

3/ Sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego przez przyjęcie, że powód nie zgłaszał żądań odnoszących się do stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, w części dotyczących działek o numerach ewidencyjnych (...), podczas gdy wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłat rocznie z tytułu użytkowania wieczystego uzasadniona jest w niższej wysokości, powód kwestionował zarówno wartość poszczególnych działek jak również prawidłowość przyjętej stawki procentowej,

4/ Nierozpoznanie istoty sprawy, którą stanowi ocena zasadności wypowiedzenia wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, przez brak dokonania oceny zasadności oraz prawidłowości działań podjętych przez pozwanego w tym prawidłowości operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. I., w rezultacie których doszło do wadliwej aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości,

5/ Naruszenie prawa materialnego:

a/ art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 1 w zw. z art. 4 u.g.n. w zw. z art. 2 oraz art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, przez ustalenie wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, podczas gdy podmiotem uprawnionym do aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, a zatem również do ustalania ich wysokości, jest wyłącznie właściciel nieruchomości, tj. Skarb Państwa lub odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego, a sąd powszechny nie ma uprawnień w tym zakresie, jeżeli powód nie zgłosił takiego żądania w pozwie,

b/ art. 2 w zw. z art. 7 Konstytucji RP poprzez obarczenie powoda negatywnymi skutkami, w tym finansowymi, wadliwości operatów szacunkowych stanowiących podstawę wypowiedzenia przez pozwanego dotychczasowej wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego,

c/ art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 3 piet 4 u.g.n., przez przyjęcie dla celów ustalenia wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości składających się z działek o nr ewid.(...) stawki 3 %, podczas gdy w/w nieruchomości przeznaczone zostały na cele zabudowy mieszkaniowej,

d/ art. 73 ust. 2 u.g.n., przez przyjęcie, że nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, na którą składa się działka o nr ewid.(...) podczas gdy do zmiany takiej doszło, a powód należycie udowodnił tę okoliczność,

e/ art. 77 ust. 4 w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n., przez przyjęcie, że nakłady poniesione przez powoda na poszczególne nieruchomości nie stanowią nakładów koniecznych, jak również nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, podczas gdy wszystkie wskazane przez powoda oraz należycie przez niego udokumentowane nakłady mają charakter nakładów koniecznych,

f/ art. 77 ust. 2a u.g.n. w zw. z art. 2 ust. Ib w zw. z art. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, przez nieuwzględnienie w/w przepisów dla potrzeb ustalenia wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Podnosząc powyższe zarzuty powód wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku: w punktach I - VI przez orzeczenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wymienionych w tych punktach nieruchomości jest uzasadniona w niższej wysokości aniżeli wskazana w treści pism pozwanego z dnia 23 listopada 2009 r., w punkcie VII przez uchylenie w nim rozstrzygnięcia, w punkcie VIII przez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, w punkcie IX przez uchylenie objętego nim rozstrzygnięcia, ewentualnie powód wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. W każdym wypadku powód wnosił o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

II/ Apelacja strony pozwanej.

Strona pozwana zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w części w jakiej Sąd ten zaliczył na poczet różnicy między opłatą dotychczasowa a opłatą zaktualizowaną wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, to jest w punkcie II - co do kwoty 14 775, 56 zł, w punkcie III - co do kwoty 43 203, 27 zł, w punkcie IV - co do kwoty 1249, 33 zł, w punkcie V - co do kwoty 3 309, 25 zł, w punkcie VI - co do kwoty 3 954, 58 zł. Zarzuciła:

1/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 77 ust. 4, 5, 6 u.g.n. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyjęcie, że poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady mogą zostać zaliczone na poczet nowej opłaty, podczas gdy prawidłowa wykładnia powołanej normy stanowi, że zaliczeniu podlegają tylko nakłady dokonane po pierwszej aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, w konsekwencji należało uznać, że nie ma podstaw do zaliczenia tychże nakładów, bowiem nie zostało wykazane, że aktualizacja objęta niniejszym postępowaniem nie jest pierwszą w sprawie,

2/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 77 ust. 4, 5, 6 u.g.n. w zw. z art. 233 k.p.c. przez jego zastosowanie i przyjęcie, że nakłady poczynione przez powoda miały charakter nakładów koniecznych, podczas gdy powód tej okoliczności nie udowodnił, a wobec ogólnych zasad rozkładu ciężaru dowodu, powód był zobowiązany wykazać, że poczynione przez niego nakłady miały charakter konieczny,

3/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 77 ust. 4, 5, 6 u.g.n. przez przyjęcie, że nakłady poczynione przez powoda miały charakter koniecznych, podczas, gdy według art. 77 ust. 6 u.g.n. koniecznym jest nakład, który jest poniesiony dla utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do korzystania z niej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Bez nakładu koniecznego rzecz nie jest bowiem w stanie zdatnym do używania.

Pozwany wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku w części zaskarżonej apelacją i oddalenie powództwa przez nieuwzględnienie wartości nakładów oraz ich niezaliczenie na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu.

SĄD APELACYJNY ZWAŻYŁ CO NASTĘPUJE.

Obie apelacje są bezzasadne.

I Apelacja strony powodowej.

W licznych zarzutach zawartych w tej apelacji wyodrębnić można zasadniczo trzy kwestie:

1/ problem kognicji sądu rozpoznającego sprawę w wyniku sprzeciwu od decyzji samorządowego kolegium odwoławczego,

2/ problem stawki procentowej, znajdującej zastosowanie przy obliczaniu opłaty,

3/ problem rozliczenia nakładów użytkownika wieczystego na nieruchomość.

Ad. 1/ Zasadnicze miejsce w rozważaniach apelującego zajmuje pierwsze z w/w zagadnień. Powód stoi na stanowisku, że rola sądu (podobnie jak samorządowego kolegium odwoławczego) sprowadza się do funkcji kontrolnej, która aktualizuje się w momencie zaistnienia sporu co do wysokości opłat za użytkowanie wieczyste. Zadaniem sądu, zdaniem powoda, jest więc ocena zasadności i prawidłowości aktualizacji wysokości opłat, dokonanej przez organ administracji publicznej. Ewentualną nieprawidłowość sąd stwierdza w wyroku ustalającym, a stanowisko to jest wiążące dla organu administracji publicznej, który działając na rzecz właściciela nieruchomości, obowiązany jest wymierzyć nową opłatę, z uwzględnieniem stanowiska sądu.

Powyższy pogląd nie jest trafny. Stanowisko przeciwne utrwaliło się w orzecznictwie sądowym jeszcze na gruncie nieobowiązującego już przepisu art. 43c ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r o gospodarce gruntami wywłaszczaniu nieruchomości (tj. Dz.U. z 1991 t, Nr 30, poz. 127 - dalej u.g.g.). W wyroku z dnia 18 września 2003 r, I CK 66/02 (OSNC 2004/11/177) Sąd Najwyższy wskazał, że sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe kolegium odwoławcze, jest uprawniony samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przepisy art. 43a-43g u.g.g. zostały przejęte do nowej ustawy i odpowiadają aktualnie obowiązującym art. 78-81 u.g.n. Dlatego też pogląd, wyrażony w orzeczeniu I CK 66/02 zachował aktualność w obecnym stanie prawnym. W uchwale z dnia 23 czerwca 2005 r (III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82) Sąd Najwyższy wskazał, że ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n.) staje się wymagalna w części przewyższającej opłatę dotychczasowa, po uprawomocnieniu się wyroku. W uzasadnieniu przedmiotowej uchwały Sąd Najwyższy zdecydowanie opowiedział się za konstytutywnym, a nie deklaratywnym (tj. mającym umocowanie w art. 189 k.p.c.) charakterem wyroku ustalającego wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste i przedstawił szerokie uzasadnienie swojego stanowiska, które zostało powszechnie przyjęte w orzecznictwie sądowym (por. m.in. uzasadnienie wyroku SN dnia 24 czerwca 2010 r, IV CSK 43/10,Lex nr 621350, wyrok z SN z dnia 21 lutego 2013 r, IV CSK 430/12, Lex nr 1318444, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 października 2013 r, I ACa 479/13, Lex nr 1391850). Nie budzi wątpliwości, że rzeczą sądu rozpoznającego sprawę po przekazaniu jej, wskutek sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, jest określenie kwotowo nowej wysokości opłat, w sposób wiążący dla obu stron umowy użytkowania wieczystego.

Powyższe względy pozwalają uznać za bezzasadny zarzut nierozpoznania istotny sprawy, jak też zarzuty naruszenia prawa materialnego, a to art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 1 w zw. z art. 4 u.g.n. oraz art. 2 w zw. z art. 7 Konstytucji RP.

Bezzasadny jest również, związany z omawianym zagadnieniem, zarzut naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. Treść art. 80 ust. 2 u.g.n. wskazuje, że złożenie sprzeciwu skutkuje przekazaniem przez SKO pierwotnego wniosku użytkownika wieczystego, wraz z aktami sprawy, do rozpoznania przez sąd powszechny. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje w tym wypadku pozew. Zakres kognicji sądu wyznaczają stanowiska stron, co do sposobu i wysokości stawek opłat, wyrażone w wypowiedzeniu właściciela oraz we wniosku użytkownika wieczystego. Jak wynika z wniosku z dnia 22 grudnia 2009 roku, znajdującego się w aktach Samorządowego Kolegium Odwoławczego, powód domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu „jest uzasadniona w mniejszej wysokości”, niż wskazana w pismach Prezydenta Miasta K. z 23 i 24 listopada 2014 roku. Powód nie podał, do jakiej wysokości uznaje wypowiedzenie za usprawiedliwione. Nawet gdyby uznać, że brak ten był brakiem formalnym podlegającym uzupełnieniu po przekazaniu sprawy do sądu w trybie art. 130 k.p.c., to jego nieuzupełnienie, nie czyni zaskarżonego wyroku wadliwym. Wydanie orzeczenia konstytutywnie ustalającego wysokość opłat za użytkowanie wieczyste poszczególnych nieruchomości, było powinnością Sądu, stosownie do przedstawionej wyżej wykładni przepisów art. 80-81 u.g.n. Zarzut naruszenia art. 321 k.p.c. nie może odnieść skutku.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia 227 k.p.c. w zw. z art. 157 u.g.n. przez pominięcie wniosku powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W postępowaniu sądowym, dotyczącym aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, to pozwany powinien udowodnić istnienie podstaw do zmiany wysokości opłaty rocznej. Podstawę wypowiedzenia (podwyższenia) tejże stawki dla powoda, w pismach pozwanego z dnia 23 i 24 listopada 2009 roku, stanowiła zmiana (wzrost) wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 232 zd. 1 k.p.c. pozwany powinien zatem wskazać dowody dla stwierdzenia tej okoliczności. Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego i był to środek dowodowy zdatny do wykazania aktualnej wartości nieruchomości, będących w użytkowaniu wieczystym powoda. Wbrew zarzutom apelującego, uwzględnienie przedmiotowego wniosku, to jest dopuszczenie przez Sąd Okręgowy dowodu z opinii biegłego sądowego, nie prowadzi do naruszenia art. 157 ust. 1 u.g.n. - co zresztą pośrednio wynika z treści zawartej w ust. 3 tego przepisu. Postępowanie przed sądem toczy się według przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Rzeczą sądu jest ustalenie właściwego wymiaru opłaty za użytkowanie wieczyste, które to zagadnienie niewątpliwie wymaga wiadomości specjalnych, a więc może być wyjaśniane za pomocą dowodu z opinii biegłych (art. 278 k.p.c.). Strona na której spoczywał ciężar dowodu, zgłosiła wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, dlatego też Sąd Okręgowy trafnie wniosek ten uwzględnił. Powód, jeszcze przed dopuszczeniem tego dowodu, wnosił o zwrócenie się do (...) Stowarzyszenia (...) w K. w celu weryfikacji operatu szacunkowego rzeczoznawcy A. I., jednakże po wydaniu opinii przez biegłego T. B. (1) nie kwestionował wniosków do jakich doszedł ten biegły, nie zgłosił też żadnych merytorycznych zarzutów względem tej opinii. W tej sytuacji, ponieważ opinia w sposób nie budzący wątpliwości odpowiadała na pytania Sądu i stron, Sąd Okręgowy trafnie uznał ją za podstawę ustaleń faktycznych co do wartości nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym powoda. Związany z tym zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. nie może odnieść skutku. Do odmiennych wniosków nie prowadzi apelacja. Zawarte w niej zarzuty względem opinii biegłego T. B. (1) mają wyłącznie formalny a nie merytoryczny charakter i są bezzasadne.

Ad. 2/ Przechodząc do problemu stawki procentowej, mającej zastosowanie dla obliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste objętych pozwem nieruchomości, stanowiących działki oznaczone nr ewidencyjnymi (...), podzielić należy pogląd Sądu I instancji co do braku jego kognicji, w niniejszym procesie, do wypowiadania się w sprawie wysokości tejże stawki.

Na gruncie obowiązujących przepisów u.g.n., wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste określają dwa czynniki. Zgodnie z art. 72 ust. 1 u.g.n. pierwszy, to cena nieruchomości ustalana według zasad z art. 67 u.g.n. Drugi, to stawka procentowa, której wysokość ustawodawca zróżnicował odpowiednio do określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana. Stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 1 - 5 u.g.n., stawka ta wynosi: 0,3 %, 1 %, 2 % lub 3 % ceny nieruchomości. Oczywistym jest, że w trakcie trwania umowy wieczystego użytkowania mogą ulec zmianie oba w/w czynniki. Wówczas, stosownie do przepisów art. 78-81 u.g.n., każda ze stron ma prawo zainicjować postępowanie zmierzające do aktualizacji wysokości opłaty. W niniejszej sprawie postępowanie aktualizacyjne rozpoczął pozwany Skarb Państwa. Wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty, wskazując, że wartość nieruchomości znacznie wzrosła. W wniosku do Kolegium pozwany przeczył takiemu wzrostowi wartości nieruchomości, jaką wskazano w wypowiedzeniu. Polemizował z podstawą oceny oraz przedstawiał do rozliczenia szereg nakładów na nieruchomość. Dopiero w piśmie z dnia 7 stycznia 2011 r. (k. 403, t. II akt związkowych) - zawierającym propozycję ugodowego zakończenia sporu - powód wskazywał, że przy obliczaniu opłaty dla działek nr (...) należałoby zastosować stawkę 1%-procentową, a to z uwagi na zmianę dotychczasowego sposobu korzystania z tychże działek. Problem ten już w formie zarzutu został przedstawiony w uzasadnieniu sprzeciwu od orzeczenia Kolegium.

Przed ewentualnym merytorycznym ustosunkowaniem się do zarzutów apelującego związanych ze stawką procentową, wyjaśnić kwestię natury formalnej. Chodzi o to, czy w sytuacji, kiedy postępowanie aktualizujące wysokość opłaty rocznej dotyczyło - na etapie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty - tylko określenia aktualnej wartości nieruchomości, powód może na etapie postępowania przed kolegium rozszerzyć przedmiot sporu, żądając zmiany stawki procentowej tej opłaty. Odpowiedź na to pytanie musi być negatywna. Jak wynika z treści art. 73 ust. 2 u.g.n., jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do zamiany tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Tak więc zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z powodu trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości następuje w trybie przewidzianym dla aktualizacji opłaty rocznej. Postępowanie takie winna rozpocząć strona zainteresowana obniżeniem opłaty, wskutek zmiany stawki procentowej. Powód nie ubiegał się o adekwatne obniżenie stawki przez złożenie właścicielowi nieruchomości stosownego wniosku (wypowiedzenia). Złożony przez powoda do SKO wniosek o uznanie, że wypowiedzenie przedmiotowej opłaty przez właściciela publicznego jest uzasadnione w niższej wysokości odnosił się wyłącznie do tego, co było podstawą wypowiedzenia, tj. do wzrostu wartości nieruchomości oraz do nakładów. Jak już wskazano, problem stawki procentowej pojawił się dopiero w późniejszych pismach do Kolegium, w tym w sprzeciwie od orzeczeń Kolegium z dnia 5 września 2011 roku (sygn. akt SK0.72/8040/2009/GN i SK0.72/8044/2009/GN). Tego rodzaju rozszerzenie zakresu rozpoznania sprawy jest oczywiście niedopuszczalne, na co trafnie wskazał Sad Okręgowy odwołując się do poglądów wyrażonych w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 roku, IV CSK 326/07, Lex nr 485878, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 2 lutego 2011 r, I ACa 1208/11, Lex nr 1133339). Jeśli trwała zmiana w sposobie korzystania z nieruchomości ma doprowadzić do zmiany stawki procentowej, stanowiącej podstawę obliczenia opłaty od użytkowania wieczystego nieruchomości, strona zainteresowana, musi wszcząć postępowanie aktualizacyjne - na zasadach określonych w art. 78 § 1 k.p.c. Dotyczy to również powoda, do którego w/w przepis ma odpowiednie zastosowanie. W tym kontekście należy zgodzić się z poglądem Sadu Apelacyjnego w Poznaniu, wyrażonym we wskazanym wyżej wyroku, że jednoczesne rozpoznanie aktualizacji opłaty rocznej, z powodu zmiany obu czynników kształtujących opłatę, jest możliwe tylko w dwóch przypadkach: kiedy od początku postępowanie aktualizacyjne ich dotyczy lub kiedy postępowania zostały wszczęte odrębnie, ale na etapie postępowania sądowego połączono je do wspólnego rozpoznania na podstawie art. 219 k.p.c. W niniejszej sprawie postępowanie aktualizacyjne, którego kontynuacją jest niniejsze postępowanie sądowe w ogóle nie dotyczyło stawki procentowej, jako czynnika kształtującego wysokość opłaty, lecz wyłącznie problemu wzrostu ceny nieruchomości. Dlatego też problem obniżenia stawki procentowej, sygnalizowany dopiero w toku postępowania przed Kolegium, nie może być rozpoznany przez Sąd - z powodu braku kognicji do jego rozpoznania. Tryb postępowania aktualizacyjnego nie został wyczerpany. Słusznie też zauważył Sąd I instancji, że powód na żadnym etapie postępowania nie zwerbalizował procesowego żądania obniżenia opłaty w związku z zastosowaniem niższej stawki. Takie żądnie podlegałoby odrzuceniu z uwagi na czasowa niedopuszczalność drogi sądowej.

Do odmiennych wniosków nie prowadzi przytoczony w apelacji wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 r (IV CSK 427/10, Lex nr 1111023), gdzie stwierdzono, między innymi, że użytkownik wieczysty, który w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym zakwestionował jedynie podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ze względu na wzrost wartości nieruchomości, choć aktualizacja opłaty obejmowała także podwyższenie stawki procentowej, może na etapie postępowania sądowego kwestionować także zasadność podwyższenia tej stawki. Stan faktyczny w sprawie rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy był inny; postępowanie aktualizacyjne od początku dotyczyło obu czynników kształtujących wysokość stawki opłaty za użytkowanie wieczyste. Oba czynniki stanowiły podstawę wypowiedzenia wysokości tej opłaty przez właściciela. Dlatego stanowisko wyrażone przez Sad Najwyższy w orzeczeniu z dnia 7 kwietnia 2011 r, jest nieprzydatne w rozpoznawanej sprawie.

Przyjmując, że sąd w niniejszej sprawie nie był uprawniony do zmiany stawki procentowej, za bezprzedmiotowe należy uznać bliżej nieumotywowane rozważania Sądu I instancji w przedmiocie istnienia podstawy ewentualnej zmiany stawki (art. 72 ust. 3 u.g.n.). W tej sytuacji za bezprzedmiotowe należy uznać również te zarzuty apelującego (punkt 3 e,f 5 c, d), które zmierzają do wykazania, że wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, doszło do trwałej zmiany korzystania z użytkowanych nieruchomości, w zakresie działek nr (...).

Ad. 3/ W ocenie powoda Sąd Okręgowy w żaden sposób nie wyjaśnił przyczyn dla których poza nakładami na przebudowę sieci TT nie wziął pod uwagę innych nakładów, które powód poniósł na nieruchomość. Tymczasem wszystkie poniesione na nieruchomość nakłady, wywodzi dalej powód, miały charakter nakładów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n.

Również i te zarzuty powoda są bezzasadne. Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że przebudowa sieci TT stanowi nakład na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, w rozumieniu art. 77 ust. 4 u.g.n. Taki charakter przedmiotowych nakładów wynika z opinii biegłego sądowego T. B. (1), jak też z niekwestionowanej przez strony opinii rzeczoznawcy T. B. (2), wykonanej w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym. Powód stoi na stanowisku, że rozliczone powinny zostać również jego pozostałe nakłady na nieruchomość (tj. wynagrodzenie za prace projektowe dla planowanej inwestycji, wynagrodzenie za koordynację inwestycji, zapłata za tymczasowe przyłącza mediów, wynagrodzenie za wyburzenie budynków, inne opłaty, np. za usunięcie drzew, geodezyjne, za badanie gruntu, najem sprzętu itp.). Zdaniem powoda przedmiotowe nakłady mają charakter nakładów koniecznych, w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. Sąd Apelacyjny nie podziela tego zarzutu. W ocenie Sądu, powód - na którym spoczywał ciężar dowodu w tym przedmiocie - nie wykazał wszystkich przesłanek niezbędnych do uznania spornych nakładów za konieczne i w konsekwencji, do zaliczenia ich na poczet różnicy między opłatą dotychczasowa a opłatą zaktualizowaną. Przepis art. 77 ust. 6 u.g.n. ten stanowi, że zasady, o których mowa w ust. 4 i 5 (dotyczące zaliczania nakładów na budowę urządzeń infrastruktury), stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Powód winien zatem wykazać, że wymienione wyżej nakłady, po pierwsze, miały wpływ na cechy użytkowe gruntu, po drugie, że ich wykonanie doprowadziło do wzrostu wartości nieruchomości. Powód nie podjął w tym kierunku żadnych działań dowodowych, nie podniósł nawet twierdzeń, wskazujących na spełnienie się powyższych przesłanek. Warto też pamiętać, że sposób obliczenia kwoty podlegającej zaliczeniu na zaktualizowana opłatę, jest określony w przepisach prawa materialnego, a to w przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Przepisy wymienionego aktu niewątpliwie znajdą zastosowanie dla wyceny nakładów w niniejszej sprawie (por. art. delegacje ustawową z art. 159 u.g.n.). Art. 35 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości na której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartość nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów (ust.3), z tym zastrzeżeniem, iż przy ustalaniu wartości nakładów według zasad rynkowych (por. ust. 2 art. 35), wartość nieruchomości określa się jej wartością rynkową, zaś przy ich ustaleniu metoda kosztorysowa, wartość nieruchomości określa się również metodą kosztorysową. Tak czy inaczej rozliczeniu, jako nakład, zawsze podlega suma stanowiąca wzrost wartości nieruchomości, nie zaś koszty realizacji danego nakładu (tak: Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 77 u.g.n., Lex 2013). Postępowanie dowodowe w tym kierunku również nie było prowadzone, co obciąża powoda (art. 6 k.c.). W braku dostatecznych danych natury faktycznej, roszczenie powoda o rozliczenie nakładów uznawanych przez powoda za konieczne, nie mogło zostać uwzględnione. Nie budzi też zastrzeżeń przyjęta przez Sąd Okręgowy do rozliczenia kwota 66 492 zł, albowiem odpowiada ona żądaniu powoda i dokumentom przedłożonym w postępowaniu przez samorządowym kolegium odwoławczym - co wynika wprost z opinii rzeczoznawcy J. B.. Żądanie to nie zostało zmienione ani w sprzeciwie od orzeczenia kolegium ani w postępowaniu przed Sądem I instancji. Zarzut powoda w tym przedmiocie nie może odnieść skutku. Apelacja jest i w tej części bezzasadna.

Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 77 ust. 2a u.g.n. , przez jego pominięcie. Przepis ten stanowi, iż w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W ocenie apelującego Sąd Okręgowy winien był uwzględnić zasady wynikające z powyższej normy w treści sentencji wyroku. W ocenie Sądu Apelacyjnego poglądu tego nie sposób podzielić. Adresatem przedmiotowej normy, mającej charakter techniczny) nie jest Sąd oceniający prawidłowość aktualizacji i ustalający wysokość nowej opłaty, ale organ administracji, którego rzeczą będzie wskazanie wysokości mających nastąpić wpłat użytkownika wieczystego, z uwzględnienie wyroku sądu, zapadłego w postępowaniu aktualizacyjnym oraz treści w/w przepisu.

Nie budzi żadnych zastrzeżeń Sądu Apelacyjnego rozstrzygnięcie o kosztach procesu, zawarte w punktach VIII, IX zaskarżonego wyroku. Wbrew stanowisku powoda, art. 100 k.p.c. nie został naruszony. Sąd Okręgowy w sposób usprawiedliwiony okolicznościami sprawy uznał, że powód winien być obciążony kosztami procesu w całości, w oparciu o regułę wyrażoną w zdaniu 2-gim k.p.c. i przekonująco umotywował swoje stanowisko.

II/ Co do apelacji pozwanego.

Pozwany kwestionuje wyrok Sądu Okręgowego wyłącznie w części dotyczącej nakładów, przyjętych przez Sąd Okręgowy do rozliczenia z różnicą pomiędzy dotychczasową a zaktualizowana opłatą za użytkowanie wieczyste. Zarzuty pozwanego nie mogą odnieść skutku. Rację ma pozwany o ile wskazuje, że analiza literalnego brzmienia art. 77 ust. 1 u.g.n. prowadzi do wniosku, iż rozliczenie nakładów nie jest możliwe odrębnie od aktualizacji opłat i w ogóle nie jest możliwe przy dokonywaniu pierwszej aktualizacji opłaty rocznej, gdyż przepis umożliwia jedynie zaliczenie nakładów poniesionych po dokonaniu ostatniej aktualizacji, a w przypadku pierwszej aktualizacji nie było poprzedniej aktualizacji. Biorąc to pod uwagę, orzekające w tych sprawach sądy przyjęły, że nakłady poniesione przez wieczystego użytkownika po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty, nie mogą być zaliczone na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną przy pierwszej aktualizacji, natomiast mogą być zaliczone przy którejkolwiek kolejnej aktualizacji - por. m.in. wyrok SO w Białymstoku z dnia 3 marca 2010 r. (sygn. akt II Ca 106/10, Lex nr 1294064). Dociekanie czy taka wykładnia odpowiada intencjom ustawodawcy przekracza ramy niniejszego postępowania. Pozwany zarzuca, iż powód nie wykazał, jakoby dokonane w listopadzie 2009 roku aktualizacje opłat za użytkowanie wieczyste. Zarzut ten pojawia się dopiero w apelacji i niezależnie od tego, że jest spóźniony (art. 381 k.p.c.) jest też bezzasadny. Z akt administracyjnych, stanowiących integralną część niniejszego postępowania, wynika, że przedmiotowa aktualizacja nie była pierwszą. Jest poza sporem, że powód dokonywał nakładów na nieruchomość stanowiącą działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) obręb (...) j. ewid. K.. Działki te powstały z podziału działki nr (...) (dowód; decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia 21 lipca 2008 r, (...).(...)k 28 akt związkowych T.I), która z kolei powstała z działek (...) (dowód decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia 21 lipca 2008 r,(...).(...)- k. 19 aktt związkowych T.I). Pismem z dnia 6 listopada 1998 roku, kierowanym do poprzednika prawnego powoda - Przedsiębiorstwa (...) w K., poprzednia stawka opłat za użytkowanie wieczyste działek nr (...) została podwyższona z kwoty 15 831, 75 zł do kwoty 69 697, 68 zł (dowód: pismo Urzędu Rejonowego w K. z dnia 6 listopada 1995 r, (...).I. (...)). Powyższe ustalenie, o które Sąd Apelacyjny uzupełnił ustalenia Sądu I instancji, świadczy jednoznacznie, że aktualizacje opłat dokonane względem poszczególnych działek, pismami Prezydenta Miasta K. z dnia 23 i 24 listopada 2009 roku, nie były pierwszą aktualizacją odnoszącą się do opłat za przedmiotową nieruchomość. To, że aktualizacja ta kierowana była do poprzednika prawnego powoda nie ma znaczenia. Warunek „ostatniej aktualizacji opłaty” odnosi się w ocenie Sądu Apelacyjnego, do nieruchomości na którą dokonywane są nakłady, a nie do użytkownika wieczystego, który nakładów tych dokonuje.

Pozostałe dwa zarzuty apelacji oparte są najwyraźniej konsekwencją nieporozumienia. Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w przedmiocie zaliczenia nakładów był przepis art. 77 ust. 4 u.g.n., co oznacza, że Sąd ten - trafnie - przebudowę sieci TT przy ul. (...) za nakład na budowę urządzeń infrastruktury techniczne. Znaczenie pojęcia urządzeń infrastruktury technicznej, o którym mowa w art. 77 ust. 4 u.g.n., jest tożsame z definicją zawarta w art. 143 ust. 2 u.g.n. W jej zakresie mieści się zatem budowa drogi oraz wybudowanie pod ziemią i na ziemi albo nad ziemia przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych - (por. uwagi zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 13 marca 2013 r, I ACa 1052/12, Lex runi 1966). Ocena Sądu Okręgowego jest prawidłowa, pozwany nie polemizuje z nią w żaden sposób. Jak wynika z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy uznał, że pozostałe, zgłoszone przez powoda, nakłady Nan nieruchomość, nie są ani nakładami na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, w rozumieniu art. 77 ust. 4 u.g.n. ani też nakładami koniecznymi, z art. 77 ust. 6 u.g.n. Prawidłowość tej oceny - jak wynika z wcześniejszych rozważań - nie budzi żadnych zastrzeżeń Sadu Apelacyjnego.

Wszystkie dotychczasowe uwagi prowadzą do jednoznacznego wniosku o bezzasadności obu apelacji. Dlatego też Sąd Apelacyjny oddalił oba środki odwoławcze, biorąc za podstawę art. 385 lc.p.c. Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego stanowią przepisy art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia należnego powodowi, w związku z oddaleniem apelacji pozwanego, należy określić wedle stawki przewidzianej w § 6pkt. 6 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tj. Dz.U. 2013, poz. 490). Daje to kwotę 2700 zł. Wysokość wynagrodzenia należnego Skarbowi Państwa Prokuratorii Skarbu Państwa określić należy w oparciu o § 6 pkt 7 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 wymienionego wyżej rozporządzenia. Jest to kwota 5 400 zł. Różnicę w/w sum (2 700 zł) zasądzono na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa w punkcie 2 Wyroku Sądu Apelacyjnego.

WYROK

UZASADNIENIE