UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30.05.2014 r. Sąd Rejonowy w Bełchatowie, po rozpoznaniu sprawy z powództwaM. K.przeciwko M. M. (1)o zapłatę, oddalił powództwo oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego:

W dniu 31.07.2013 roku pozwany M. M. (1)zawarł z powódką M. K.przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w B.przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...)o powierzchni 0,1298 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Bełchatowie urządzona jest księga wieczysta Nr (...), w której pozwany zobowiązał się sprzedać przedmiotową nieruchomość za cenę 295.000 zł w terminie do dnia 15.09. 2013 roku. Zgodnie z § 2 umowy sprzedający zobowiązał się dokonać na swój koszt do czasu sporządzenia umowy przyrzeczonej usunięcia z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wszelkich wpisów pozostałych po poprzednim właścicielu. Zgodnie z § 4 umowy nabywająca miała wpłacić sprzedawcy kwotę 20.000 zł tytułem zadatku w dniu 1.08.2013 roku, zaś po wpłynięciu środków nieruchomość miała zostać jej przekazana we władanie celem uprzątnięcia terenu i częściowego zagospodarowania. W § 6 umowy strony ustaliły nadto, iż w razie nie zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego kupujący może bez wyznaczanie dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek. Umowa przedwstępna została przez strony spisana na szablonie przygotowanym przez pozwanego. Powódce zależało na wcześniejszym terminie zawarcie umowy przyrzeczonej tj. do końca sierpnia 2013 r., lecz na prośbę pozwanego termin ten został przedłużony do dnia 15.09. 2013 roku celem wywiązania się z obowiązków związanych z wykreśleniem wpisów w księdze wieczystej. W chwili zawierania w/w umowy przedwstępnej przedmiotowa nieruchomość była obciążona prawem pierwokupu na rzecz poprzednich właścicieli tj. J. L.i Z. L., hipoteką umowną zwykłą na rzecz Banku (...) SAw kwocie 200.000 zł oraz hipoteką przymusową na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych na kwotę 7.171,53 zł. W dniu 1.08. 2013 roku powódka M. K.zgodnie z postanowieniami umowy wpłaciła pozwanemu kwotę 20.000 zł tytułem zadatku. Ponieważ do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, pismem z dnia 18.09.2013 roku M. K.odstąpiła od przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 31.07. 2013 roku. Jednocześnie zażądała zapłaty dwukrotności uiszczonego zadatku tj. kwoty 40.000 zł w terminie 7 dni od daty doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Po odstąpieniu przez powódkę od umowy pozwany zwrócił jej uiszczoną przez nią tytułem zadatku kwotę 20.000 zł. Po podpisaniu umowy przedwstępnej jeszcze tego samego dnia pozwany M. M. (1)wystąpił z pisemnymi wnioskami do banku (...) S.A.O/B.oraz do Inspektoratu ZUS w B.o wydanie zaświadczeń zezwalających na wykreślenie hipotek wpisanych w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Ponadto już po złożeniu w/w pisma dwukrotnie osobiście stawił się w Inspektoracie ZUS w B.gdzie uzyskał informacje, że pracownik jest na urlopie, zaś jego pismo ma być przekazane do Oddziału ZUS w T.. Przed 15.09.2013 roku pozwany otrzymał z Banku (...) S.A.O/B.pismo z dnia 9.09.2013 r. zawierające zgodę Banku na wykreślenie hipoteki. Pomimo otrzymania w/w zgody, nie wstępował do Sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Do dnia 15.09.2013 roku pozwany nie otrzymał natomiast żadnej odpowiedzi z ZUS-u. Pierwsze pismo jakie otrzymał z ZUS-u to wezwanie do zapłaty z dnia 18.09. 2013 r. oraz kolejne pismo 7.10. 2013 r. stanowiące odpowiedź na jego odwołanie. Pozwany skontaktował się z poprzednią współwłaścicielką nieruchomości Z. L., która na jego prośbę u notariusza zrzekła się prawa pierwokupu. Nie znał miejsca pobytu J. L., nie miał też z nim kontaktu telefonicznego. Od matki J. L.- W. L.uzyskał informację, że nie ma on stałego miejsca pobytu ani zameldowania, a kontaktuje się z nią telefonicznie. Na prośbę pozwanego zgłoszoną w ciągu dwóch tygodni od podpisania umowy przedwstępnej, W. L.zobowiązała się przekazać synowi J.prośbę pozwanego, aby ten zgłosił się do notariusza celem podpisania stosownego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa pierwokupu. Gdy J. L.skontaktował się z matką telefonicznie, co miało miejsce w ciągu miesiąca od rozmowy pozwanego z W. L., ta przekazała mu prośbę pozwanego. J. L.oświadczył, że załatwi sprawę jak będzie miał wolne. Pozwany kilkakrotnie telefonował do W. L.z prośbą, aby ponagliła syna o wykreślenie wpisu. Tydzień przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej pozwany rozmawiał telefonicznie z mężem powódki, informując go, że jeszcze nie są wykreślone wpisy w księdze wieczystej.

Sąd Rejonowy stwierdził, że zawarta między stronami przedwstępna umowa sprzedaży była ważna, a tym samym wiążące dla stron. Ani w zakresie essentialia negoti ani w zakresie accidentalia negoti umowa nie budzi wątpliwości. Umowa wyczerpuje wymagania określone w art. 389 kc, a ponadto zawiera zarówno przedmiot jak i cenę sprzedaży, określając również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z treścią art. 394 § 1 kc w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (§ 3).

Przepis art. 394 § 3 kc łączy przepadek zadatku lub obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej z sytuacją, w której niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność. Chodzi tu o zawinione przez strony niewykonanie umowy, zaś oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 471 kc. Strony w § 6 umowy przedwstępnej w zasadzie powtórzyły regulację z art. 394 § 3 kc i zastrzegły kupującemu prawo do odstąpienia od umowy i żądania od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej od wręczonego zadatku w przypadku nie zawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego. Strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania, niezależnie od okoliczności, ale powinno to wynikać z brzmienia odpowiednich postanowień umowy. W niniejszej sprawie taka sytuacja jednak nie zachodzi. Sąd Rejonowy uznał, że w okolicznościach sprawy nie sposób przyjąć, aby pozwanemu można było przypisać odpowiedzialność za niedoprowadzenie do wykreślenia wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości i w konsekwencji niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie. Pozwany podjął konkretne starania, aby dokonać wykreślenia wpisów przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej wystosował pisma do banku (...) i do ZUS z wnioskiem o wydanie zaświadczenia zezwalającego na wykreślenie hipotek. Co więcej - osobiście monitował w ZUS-ie załatwianie jego wniosku. Podjął też starania o wykreślenie wpisu prawa pierwokupu zastrzeżonego dla poprzednich właścicieli, co doprowadziło do zrzeczenia się przez Z. L. przysługującego jej prawa pierwokupu, zaś w przypadku J. L. podjął staranie o spowodowanie zrzeczenia się przez niego przysługującego mu prawa za pośrednictwem jego matki, gdyż sam - powodu braku stałego pobytu i zameldowania w/w - nie miał możliwości skontaktowania się z nim osobiście. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc nakładając na powódkę obowiązek zwrotu pozwanemu poniesionych przez niego kosztów procesu.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pełnomocnik powódki zaskarżając go w całości, zarzucając mu: naruszenie prawa materialnego - art. 394 § 1 kc poprzez uznanie, iż nie leżą po stronie pozwanego przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej uzasadniające żądanie zwrotu podwójnego zadatku powódce, a polegające na nieuzyskaniu w terminie przez pozwanego zaświadczenia ZUS o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość oraz nieuzyskaniu od J. L. oświadczenia o nieskorzystaniu przez niego z prawa pierwokupu nieruchomości, podczas gdy sam pozwany przyjął na siebie, na podstawie umowy stron, w/w obowiązki, stąd ich niedochowanie oczywiście obciąża pozwanego, zaś brak uzyskania oświadczenia ZUS nie wynikał „z sezonu urlopowego", jak twierdził pozwany, a z tej przyczyny, iż nie została spłacona wierzytelność zabezpieczona hipoteką (stąd takie zaświadczenie oczywiście nie mogło zostać wydane z przyczyn leżących po stronie pozwanego), zaś brak złożenia oświadczenia przez J. L. wynikał z niedochowania w tym zakresie należytej staranności przez pozwanego, który wyłączny kontakt z uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu podejmował za pośrednictwem jego matki - Z. L., naruszenie prawa materialnego - art. 394 § 1 kc poprzez uznanie, iż nie leżą po stronie pozwanego przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej uzasadniające żądanie zwrotu podwójnego zadatku powódce, a polegające na nieuzyskaniu wykreślenia hipoteki umownej zwykłej na rzecz Banku (...) S.A. na kwotę 200.000 zł w sytuacji, gdy pozwany przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. 15 września 2013 roku), pomimo dysponowania zgodą w/w Banku z dnia 9 września 2013 roku na wykreślenie hipoteki, nie złożył nawet stosownego wniosku do Sądu o wykreślenie tej hipoteki w terminie przewidzianym na zawarcie umowy przyrzeczonej, naruszenie prawa materialnego - art. 394 § 1 k.c. poprzez uznanie, iż nie leżą po stronie pozwanego przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej uzasadniające żądanie zwrotu podwójnego zadatku powódce w sytuacji, gdy pozwany - postępując nielojalnie w stosunku do drugiej strony umowy - nie podjął jakichkolwiek działań mających na celu uzgodnienie z powódką zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wyjaśnienia przyczyn opóźnienia lub zmiany warunków finansowych umowy (poprzez uwzględnienie w cenie wartości niespłaconego zobowiązania na rzecz ZUS), akceptując jednocześnie stan rzeczy polegający na tym, że powódka podejmowała działania tj. zawarcie umowy kredytowej na zakup nieruchomości (z czym wiązały się koszty w postaci opłat manipulacyjnych na rzecz bank) i kosztowne sprzątanie nieruchomości, naruszenie prawa materialnego - art. 474 kc poprzez uznanie, iż pozwany nie ponosi winy w braku wykreślenia z księgi wieczystej prawa pierwokupu przysługującego J. L. z uwagi na fakt, iż nie stawił się on u notariusza celem złożenia odpowiedniego oświadczenia, do czego doprowadzić miała matka uprawnionego - Z. L., czego jednak nie dopełniła, podczas gdy zgodnie z treścią art. 474 kc pozwany, jako strona umowy z powódką, na którym ciążył obowiązek doprowadzenia do wykreślenia wpisu, odpowiedzialny był za wszelkie działania osób, którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania, w tym wypadku za działania i zaniechania Pani Z. L., której powierzył doprowadzanie do złożenia przez J. L. stosownego oświadczenia, jak i zaniechania samego J. L. - uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, błąd w ustaleniach faktycznych, który miał wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez niezasadne pominięcie w rozważaniach Sądu Rejonowego okoliczności, iż powódka, w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości poniosła określone koszty związane z uprzątnięciem działki oraz uzyskaniem kredytu - w łącznej wysokości ponad 15.000,00 zł, podczas gdy ta okoliczność, w kontekście treści umowy przedwstępnej stron, zgodnie z którą za uprzątnięcie nieruchomości powódce nie należało się jakiekolwiek wynagrodzenie, ma istotne znaczenie z punktu widzenia odpowiedzialności pozwanego do zwrotu zadatku wpłaconego przez powódkę w podwójnej wysokości. Apelujący wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty 20.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25.09.2013 roku do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych, zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu za instancję odwoławczą, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, względnie - o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w Bełchatowie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia, w tym również o kosztach procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest w zasadniczej części uzasadniona.

Zgodnie z treścią art. 353¹kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik świadczenie powinien spełnić (art. 353 § 1 kc). Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom (art. 354 § 1 kc). Dłużnik zobowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju; należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 kc).

W sprawie sprzedający (pozwany dłużnik) zobowiązał się do zwrotu kupującej (powodowej wierzycielce), w razie nie zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek. Postanowienie to, jak trafnie uznał Sąd pierwszej instancji, odpowiada treści art. 394 kc, albowiem przepisy ustawy podobnie jak umowa warunkują skuteczność żądania sumy dwukrotnie wyższej aniżeli uiszczony zadatek od wystąpienia po stronie zobowiązanego (sprzedawcy) okoliczności, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność.

Sprzedający (pozwany) zobowiązał się także względem kupującej (powódki) do usunięcia do czasu sporządzenia umowy przyrzeczonej z księgi wieczystej na swój koszt usunięcia wszelkich wpisów pozostałych po poprzednim właścicielu. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, ażeby zobowiązanie to sprzeciwiało się naturze umowy przedwstępnej, jaką strony zawarły, ustawie czy zasadom współżycia społecznego.

Pozwany w/w zobowiązań nie wykonał. Pomimo uzyskania zgody z (...) S.A. na wykreślenie hipoteki nie złożył do sądu wniosku o wykreślenie tejże hipoteki. Odnośnie wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości prawa pierwokupu - nie zawiadomił uprawnionego w trybie art. 598 § 1 kc o treści umowy sprzedaży zobowiązując go do wykonania prawa pierwokupu w terminie miesiąca pod rygorem zawarcia tej umowy z osobą trzecią (podjął natomiast nieskuteczne kroki mające na celu doprowadzenie do zrzeczenia się prawa pierwokupu przez uprawnionego w formie aktu notarialnego). Nie doprowadził do wykreślenia z księgi wieczystej hipoteki na rzez ZUS, albowiem wcześniej nie ustalił, iż dług zabezpieczony hipoteką nie został spłacony. Umowa przyrzeczona nie doszła do skutku wyłącznie z przyczyn leżących po stronie pozwanego. Pozwany nie zachował należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania, chociaż powinien i zarazem mógł postąpić prawidłowo. Wbrew stanowisku prezentowanemu przez Sąd Rejonowy - można pozwanemu zarzucić co najmniej niedbalstwo. Do wykonania zobowiązania nie wystarcza bowiem podjęcie konkretnych (choć nieskutecznych) starań mających na celu jego wykonanie w sytuacji, gdy wykonanie jest obiektywnie możliwe. Zgłoszony przez powódkę w apelacji zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez uznanie, iż nie leżą po stronie pozwanego przyczyny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej uzasadniające żądanie zwrotu powódce podwójnego zadatku Sąd drugiej instancji uznał za zasadny, aczkolwiek nie doszło w sprawie do naruszenia przepisu art. 394 § 1 kc, ale zapisu umownego (§ 2 i 6 przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 31.07.2013 r.), albowiem regulacja skutków dania zadatku wynikała z umowy.

Jako chybiony Sąd uznał zarzut błędu w ustaleniach faktycznych sprawy, albowiem okoliczność, iż powódka, w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości poniosła określone koszty związane z uprzątnięciem działki oraz uzyskaniem kredytu, nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 kpc). Z ugruntowanego już w tym zakresie orzecznictwa Sądu Najwyższego i poglądów doktryny wynika, iż w wypadku niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które dłużnik ponosi wyłączną odpowiedzialność wierzyciel może, bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej, bez względu na to, czy i w jakiej wysokości poniósł szkodę (np. wyrok SN z 6.08.1963 r. w sprawie III CR 161/63 z glosą aprobującą J. Szwaji).

Mając na uwadze powyższe Sąd zmienił zaskarżone orzeczenie i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 20.000 złotych tytułem uzupełnienia dwukrotności uiszczonego zadatku (po odstąpieniu przez powódkę od umowy pozwany zwrócił jej równowartość zadatku) na podstawie art. 386 § 1 kpc.

Sąd zasądził na rzecz powódki odsetki ustawowe od dnia następnego po upływie siedmiu dni od otrzymania przez pozwanego wezwania do zapłaty na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc, zgodnie z treścią tegoż wezwania.

Sąd oddalił apelację w pozostałym zakresie (roszczenia o zasądzenie odsetek za okres od dnia 25.09.2013 r. do dnia 1.10.2013 r.) jako bezzasadną na podstawie art. 385 kpc.

O kosztach procesu za pierwszą instancję Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. O kosztach procesu za instancję odwoławczą Sąd orzekł na tej samej podstawie w zw. z art. 391 § 1 kpc.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE