UZASADNIENIE

W ostatecznie sprecyzowanym żądaniu A. L. wniósł o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w K. nr (...) w sprawie rozbiórki budowli położonej na podwórzu budynku przy ul. (...) w K. – w północno zachodnim narożniku działki nr (...) obr (...) (...) – od strony ogrodu Sióstr (...)upoważnienia Zarządu Wspólnoty do rozbiórki w/w budowli oraz podjęcia wszelkich koniecznych czynności do jej dokonania . W uzasadnieniu powód podał, że jest właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...). W wyniku przeprowadzonego w trybie indywidualnego zbierania głosów głosowania została podjęta uchwała w sprawie rozbiórki budowli . Powód został zawiadomiony o podjęciu uchwały większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnoty. Przedmiotowa uchwała została podjęta z naruszeniem art. 25 ustawy o własności lokali. Powód wskazał, iż treść uchwały oraz okoliczności w jakich została podjęta wskazują na to, iż stoi ona w sprzeczności z przepisami prawa, tj. art. 140 k.c. oraz w rażący sposób narusza interes powoda. Zarzucił , że część gruntu na którym znajduje się przybudówka jest jego własnością, którą nabył w drodze zasiedzenia. daniem powoda uchwała została podjęta z naruszeniem zasad głosowania, ponieważ głos Gminy Miejskiej (...)został oddany sprzecznie z Zarządzeniem Nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 26 października 2007 r. Dodatkowo, w głosowaniu nad sporną uchwałą brała udział D. K. (1), która oddała głos za zburzeniem komórki powoda, podczas gdy powód otrzymał od właścicielki mieszkania nr (...) - matki głosującej, oświadczenie, iż popiera pozostawienie budowli powoda w istniejącym stanie.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 30 października 2013r. sygn. akt I C 154/10 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powoda A. L. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w K. kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i przyznał od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie na rzecz adw. B. C. kwotę 221,40 zł tytułem kosztów nie opłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu.

Sąd Okręgowy ustalił, że ojciec powoda – Z. L. w dniu 30 czerwca 1966 r. zwrócił się do Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej Z. Wydział Budownictwa Urbanistyki i Architektury z prośbą o wydanie zezwolenia na postawienie na podwórzu nieruchomości przy ul. (...) w K. pomieszczenia na przechowywanie motoroweru i roweru. W powyższym piśmie zaznaczył, że komórka ta będzie mogła służyć innym lokatorom. W dniu 05 sierpnia 1966 r. wydano decyzję o pozwoleniu na wybudowanie prowizorycznego pomieszczenia na motocykl i rower /o wym. zew. 2 x 2 m/ na nieruchomości stanowiącej własność (...) Z. i położonej w K. przy ul. (...). Powód złożył wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie nieruchomości położonej w K. o numerze (...) obr. (...)objętej księgą wieczystą o nr KW (...) a prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K.. Prawomocnym postanowieniem z dnia 28 maja 2012 r. sygn. akt(...) Sąd Rejonowy dla K. w K. oddalił ten wniosek.

Sąd Okręgowy ustalił też, że powód jest współwłaścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) razem ze swoją matką. Obecnie w lokalu mieszka syn powoda, zaś matka powoda mieszka z nim w innym mieszkaniu. Przedmiotową nieruchomość stanowi budynek (...) piętrowy z oficyną w kształcie litery (...). Oficyna dzieli podworzec na dwie części w ten sposób, że jedna z nich jest dostępna tylko dla dwóch lokatorów z parteru, a druga dla wszystkich. Znajduje się tam trzepak, śmietnik i sporna komórka, która od dłuższego czasu nie jest wykorzystywana. Początkowo komórkę stanowiła drewniana szopa, a następnie została ona zastąpiona budynkiem murowanym z drewnianym dachem. W przedmiotowym budynku Z. L. i powód – A. L. przechowywali motorower oraz rowery. Obecnie klucze do tego pomieszczenia znajdują się wyłącznie w posiadaniu A. L. i jego syna. W nieruchomości położonych jest łącznie 21 lokali o powierzchni użytkowej 530, 54 m^{(

2)}, w tym 7 lokali będących własnością osób fizycznych o powierzchni użytkowej 530,54 m^{(

2)}, co stanowi 39,32% udziału we współwłasności oraz 14 lokali będących własnością Gminy K. o powierzchni użytkowej 819,67 m^{(

2)}, co stanowi 60,68% udziału we własności, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową. Powód posiada udział w częściach wspólnych w wysokości ok. 1% (nie wliczając w to udziału współwłaścicielki), natomiast sporne pomieszczenie wykracza poza ten udział. W dniu 8 lipca 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w K., w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr (...)o dokonaniu rozbiórki budowli położonej na podwórzu budynku przy ul. (...) w K. – w północno zachodnim narożniku działki (...) obr. (...) (...) – od strony ogrodu Sióstr (...) Wykonanie rozbiórki Wspólnota powierzyła Zarządowi Wspólnoty i upoważniła do podjęcia wszelkich koniecznych dla jej dokonania czynności. W głosowaniu brało udział 8 właścicieli o łącznym udziale 100% własności, w tym 89,35% głosowało za przyjęciem uchwały, 3,37 % przeciwko, zaś 7,28% głosów wstrzymało się. Powód był jedyną osobą, która głosowała przeciw przyjęciu uchwały.

Przyczyną, dla której powód zamierza zachować sporną komórkę jest chęć zabezpieczenia komfortu mieszkania dla swojej rodziny. W przyszłości może bowiem pojawić się potrzeba przechowywania tam np. wózka dziecięcego, jeżeli jego syn zostanie ojcem lub wózka inwalidzkiego, jeżeli mama powoda chciałaby tam zamieszkać.

Sporna komórka jest utrzymywana w dobrym stanie, choć trochę zawilgocona. Dwie ściany tego pomieszczenia stanowi mur odgradzający teren od ogrodu zakonnic, trzecią ścianę stanowi również mur, zaś czwartą – drzwi. W chwili obecnej powód nie korzysta jednak z tego pomieszczenia, nie widzi go również z okiem swojego mieszkania. Powód nie wyraził również zgody na uiszczanie opłat za korzystanie z komórki, które nałożone zostały uchwałą w roku 2005.

Strona pozwana podjęła zaskarżoną uchwałę celem zburzenia muru oddzielającego podwórko od podwórka sąsiedniego i założenie sztachet i przewietrzenia podwórka. Planowane jest również powiększenie okien w śmietniku, co już zostało uwzględnione w projekcie architektonicznym. W chwili obecnej śmietnik jest zabudowany blachą falistą. Z tego materiału wykonany jest również dach. Dostęp powietrza gwarantują jedynie małe okienka. Altana śmietnikowa nie graniczy w żadnym zakresie z murem zakonnic ani z komórką wybudowaną przez ojca powoda.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał , że powództwo nie jest zasadne. Sąd odwołał się do treści art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. 2000 Nr 80 poz. 903 – dalej u.w.l.). i wskazał, że niezgodność z przepisami prawa o jakiej mowa w tym przepisie to niezgodność z normami, które mają charakter bezwzględnie obowiązujący lub semiimperatywny. Taka niezgodność w tym przypadku nie zachodzi. Uchwała nie narusza także zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, koresponduje z głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Strona pozwana podejmując zaskarżoną uchwałę stara się doprowadzić do przewietrzenia zamkniętego podwórka co jest potrzebne nie tylko ze względu na zapach unoszący się ze śmietnika, ale również w związku z zapobiegnięciem występowania nadmiernej wilgoci. W ocenie Sądu to działanie powoda służy zaspokojeniu partykularnych interesów, co jest o tyle niezrozumiałe, że powód tam nie mieszka, zaś jego syn, który zajmuje mieszkanie nie korzysta z pomieszczenia. Powód przeciwstawia wspólnocie jedynie swój interes – własny komfort , nie licząc się z dobrem wspólnoty. Taki interes powoda nie zasługuje na ochronę. Powód nie wykazał ani niezgodności z prawem uchwały ani też naruszenia jego interesu. Nie udowodnił także naruszenia trybu podejmowania uchwał we wspólnocie. Zarzucając że pełnomocnik właścicielki mieszkania nr (...) działał niezgodnie z wolą mocodawczyni powód nie wykazał tej niezgodności. Powód bowiem nie przedłożył dokumentu mającego potwierdzić inne stanowisko właścicielki niż wyrażone w głosowaniu. Co więcej sama K. M. nie kwestionowała również podpisu złożonego przez córkę. Zdaniem Sądu nie uzasadnia także żądania sposób głosowania przez gminę. Zarządzenie Prezydenta Miasta K. z dnia 26 października 2007 r. nr (...) . Zarządzenie to nie stanowi aktu prawa miejscowego, a jedynie wytyczne dla Dyrektora Wydziału Mieszkalnictwa i Dyrektora Zarządu (...). W związku z powyższym określone w jego treści zasady reprezentowania interesów Gminy Miejskiej (...) nie mogą być traktowane jako normy prawnie wiążące, które stanowiłyby podstawę weryfikacji spornej uchwały w oparciu o przepisy art. 25 ustawy o własności lokali. Głos oddany przez przedstawiciela Gminy jest ważny. Powód zaskarżając uchwałę kieruje się jedynie własnym interesem i działa na szkodę wspólnoty. Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach Sąd powołał art. 98 § 1 k.p.c. tj zasadę odpowiedzialności strony za wynik procesu .

Apelację od tego wyroku złożył powód zarzucając , że Sąd Okręgowy bezzasadnie nie uznał jego praw. Powołał się na swoje uprawnienie do współkorzystania z przedmiotu współwłasności. Podniósł, że zaskarżona uchwała pozbawia go możliwości posiadania budynku. Zakwestionował sposób prowadzenia zarządu. Do apelacji dołączył dokumentację fotograficzną podwórka. W uzupełnieniu apelacji powód dodatkowo zarzucił błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę orzeczenia:

-polegający na niezgodności ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, w szczególności poprzez ustalenie, że K. M. udzieliła zstępnej tj. D. K. (2), pełnomocnictwa rodzajowego umocowującego ją do głosowania w przedmiocie uchwały nr(...), podczas gdy w świetle zebranego w toku postępowania materiału dowodowego, wniosku takiego nie można było wyprowadzić,

-polegający na niezgodności ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, w szczególności poprzez ustalenie, że wyburzenie spornego pomieszczenia, przyczyni się do lepszej wentylacji podwórza budynku położonego przy ulicy (...) w K., choć okoliczność ta nie została należycie udowodniona przez stronę pozwaną.

Powód zarzucił także rażące naruszenie prawa materialnego:

-przez błędną jego wykładnię, tj. nie trafną interpretację treści art. 98 kodeksu cywilnego w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l., polegające na niezasadnym przyjęciu, iż umocowanie do podejmowania uchwały w imieniu właścicieli lokalu nie wymaga udzielenia pełnomocnictwa rodzajowego, co w konsekwencji doprowadziło do niezasadnych wniosków o istnieniu umocowania D. K. (2),

-przez błędną jego wykładnię, tj. nie trafną interpretację treści art. 25 u.w.l., polegające na niezasadnym przyjęciu, iż przepis ten umożliwia wyłącznie zaskarżenie uchwały z powodu jej niezgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, tj. dotyczy wyłącznie norm o charakterze powszechnie obowiązującym, podczas gdy na tle przedmiotowego przepisu ustawodawca nie czynił takiego rozróżnienia,

-przez niewłaściwe niezastosowanie przepisów prawa, tj art 140 kodeksu cywilnego oraz art. 12 i 25 u.w.l.

-poprzez przyjęcie, iż nie doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, podczas gdy zaskarżona uchwała podjęta bez wyraźnego powodu, mającemu służyć dobru wspólnocie, narusza uzasadnione interesy powoda,

-przez niewłaściwe niezastosowanie przepisów prawa, tj. zarządzenia Prezydenta Miasta K., nr (...), podczas gdy przepis ten określa zasady reprezentowania interesów Gminy Miejskiej (...) w budynkach wspólnot mieszkaniowych, a w konsekwencji wpływa na ważność oddanego głosu.

Powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uchylenie uchwały nr (...) i o zasądzenie kosztów postępowania według norm przypisanych jak też o zasądzenie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z urzędu, ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania - przy uwzględnieniu kosztów postępowania.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów procesu.

Rozpoznając apelację Sąd apelacyjny uznał za własne ustalenia Sadu Okręgowego i zważył co następuje:

Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny dowodów. Dla zakwestionowania ustaleń nie jest wystarczające podniesienie zarzutu lecz konieczne wykazanie jaki dowody zostały ocenione w sposób niezgodny z zasadami logiki czy doświadczenia życiowego. W tym przypadku zeznania świadka i członka zarządu wspólnoty i stojące w opozycji zeznania powoda zostały ocenione w sposób zgodny z art. 233§2 k.p.c. Brak było podstaw do przyjęcia , że powód nie mógł powołać w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji dowodów dołączonych do apelacji co skutkowało ich pominięciem. Kwestia konieczności polepszenia wentylacji jednoznacznie wynika z zeznań świadka. Ponadto mieści się w zasadach doświadczenia życiowego, że mury czy inne budowle zamykające przestrzennie podwórko ograniczają ruch powietrza. W śmietnikach dochodzi zaś do procesów gnilnych, stąd doprowadzenie do poprawienia wentylacji zmniejszy nieprzyjemne doznania mieszkańców w tym rejonie. Powód nie przedstawiał argumentów sprzeciwiających się otwarciu na ogród Sióstr (...), stąd jego zastrzeżenia w tym przedmiocie zawarte w apelacji nie mogą być uwzględnione. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest przytoczone przez powoda stanowisko K. M., że powód broni słusznej sprawy bo oświadczenie to nie odnosi się do czynności jej pełnomocnika. Z ustaleń wynika , że D. K. (2) była umocowana do podjęcia uchwały jako pełnomocnik K. M.. Jeżeli miała upoważnienie do głosowania na tym konkretnym zebraniu to wobec określenia porządku obrad umocowanie stanowiło pełnomocnictwo rodzajowe skoro upoważnienie dotyczyło spraw mieszczących się w tym porządku. Powód nie składał wniosków dowodowych w kierunku obalenia tych ustaleń i nie ma podstaw do kwestionowania tej okoliczności. Ponadto jeżeli powód zarzuca, że uchwała przekraczała zakres zwykłego zarządu i D. K. (2) nie dysponowała właściwym pełnomocnictwem to trzeba wskazać, że lokal nr (...) jest przedmiotem współwłasności i powód nie dysponował pełnomocnictwem rodzajowym M. L. do głosowania przeciwko uchwale dotyczącej czynności przekraczającej zwykły zarząd. W tym przypadku czynność prawna dokonana przez D. K. (2) jako pełnomocnika wywołała więc bezpośredni skutek dla K. M. ( art. 95§2 k.c.). Przede wszystkim jednak trzeba wskazać, że nawet formalna wadliwość postępowania przy podejmowaniu uchwał nie oznacza, że istnieje podstawa do uchylenia uchwały. Powód winien bowiem wykazać, że takie naruszenie miało to wpływ na wynik głosowania (por. wyrok Sądu najwyższego z dnia 16 października 2002r. sygn. akt IV CKN 1351/00 OSNC 2004r. Nr 3 poz. 400). Nawet niedopuszczenie do głosowania pełnomocnika właściciela lokalu nr (...) lub ewentualne głosowanie K. M. lub jej pełnomocnika przeciwko uchwale nie mogło zmienić wyniku głosowania. Nie doszło więc do naruszenia przepisów prawa dotyczącego zasad głosowania w sposób pozwalający na uchylenie uchwały. Słusznie też Sąd pierwszej instancji przyjął, że zarządzenia organu wykonawczego gminy nie stanowią prawa miejscowego, gdyż te stanowi Rada Gminy. Zarządzenie wydane na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. - Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) stanowi natomiast sposób gospodarowania mieniem komunalnym i ma jedynie znaczenie dla organów gminy a nie dla wspólnoty. Pełnomocnik gminy zagłosował za uchwałą i głos ten jest ważny i skuteczny. Wskazane zarządzenie nie ma znaczenia w stosunkach ze wspólnotą lecz ma znaczenie wewnątrzorganizacyjne dla samorządu gminnego. Na marginesie więc tylko można zwrócić uwagę, że przepisu art. 15 ust.2 tego zarządzenia nie można oderwać od treści art. 16, zgodnie z którym pełnomocnik Gminy Miejskiej (...)podpisuje uchwały wspólnot mieszkaniowych, gdy co najmniej większość właścicieli lokali wyodrębnionych oddała swój głos pod konkretnymi uchwałami. Było to możliwe skoro uchwała była podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów k-180. W przypadku wspólnoty z większościowym udziałem we współwłasności gminy wstrzymanie się od głosu przez tego współwłaściciela bez dokonania dalszych czynności prowadziłoby do paraliżu głosowania. Nie dałoby sie bowiem podjąć żadnej uchwały w takiej sytuacji, gdyby sprzeciwiał się temu nawet jeden z mniejszościowych właścicieli lokali. Potwierdza to tylko, że nawet głos K. M. przeciwko uchwale nie zmieniłby wyniku głosowania. Powyższe oznacza niezasadność zarzutów skarżącego co do formalnoprawnej poprawności głosowania powiązanych z zarzutem naruszenia art. 22 ust.2 u. w.l.

W sprawie wykazano, że komórka nie jest i nie była użyteczna dla innych członków wspólnoty a to właśnie użyteczność dla mieszkańców warunkowała zezwolenie na jej wybudowanie. Niewątpliwie powiększenie podwórka polepsza komfort korzystania z części wspólnej a poprawa stanu przewietrzenia umożliwi poprawę stanu śmietnika. Otwarcie na ogród poprawi też kompozycję urbanistyczną terenu. Widok z okna ma znaczenie dla komfortu zamieszkiwania właścicieli lokali.

Uchwała nie narusza słusznego interesu powoda skoro ten nie ma małych dzieci, mieszka gdzie indziej z matką i nie istnieje potrzeba trzymania w komórce ani wózka dziecięcego ani wózka inwalidzkiego. Przywołane przez powoda motywy dalszego istnienia obiektu mają charakter jedynie hipotezy a nie aktualnej potrzeby. Powoływanie się przez powoda na dobro wspólne jest nieadekwatne w sytuacji dążenia do zawłaszczenia przez niego tego terenu w drodze zasiedzenia. Zasiedzenie takie nie zostało wykazane, wspólnota mogła więc podejmować uchwałę w przedmiocie zabudowy podwórka bo dotyczy to zarządu nieruchomością wspólną. W konsekwencji nie jest także zasadny zarzut naruszenia art. 140 k.c. i art. 12 i 25 u. w.l. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji , że powód dąży do realizacji jedynie partykularnego interesu. Nadal w apelacji podtrzymuje wolę zasiedzenia. W sytuacji zaś kolizji interesu ogółu z interesem pojedynczego właściciela należy dać pierwszeństwo interesowi wspólnemu, tym bardziej , że zaskarżona uchwała nie krzywdzi powoda bo w ostatnim okresie komórka była praktycznie niewykorzystana. Wspólnota podejmując uchwałę nie naruszyła żadnej zasady współżycia społecznego. Powód dążąc do nabycia własności poprzez długoletnie wyłączne posiadanie zmierzał do pozbawienia wspólnoty własności i taki interes nie może stanowić podstawy do żądania uchylenia uchwały. Reasumując brak jest wykazania jakiejkolwiek przyczyny powołanej w art. 25u.w.l., pozwalającej na skuteczne zaskarżenie uchwały nr (...). Wobec powyższego Sąd Apelacyjny oddalił apelację jako niezasadną na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i3 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c. i w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z §5 i § 12 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu(tekst jedn. Dz.U. 2013r. poz. 490), a odniesieniu do wynagrodzenia (powiększonego o VAT) pełnomocnika z urzędu przy zastosowaniu § 11ust. 1 pkt 1 i §5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn. Dz.U. 2013r. poz. 461).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE