Sygn. akt I ACa 95/13
Dnia 6 marca 2013 r.
Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:
|
Przewodniczący: |
SSA Bogdan Wysocki (spr.) |
|
Sędziowie: |
SA Jan Futro SA Hanna Małaniuk |
|
Protokolant: |
st.sekr.sądowy Kinga Kwiatkowska |
po rozpoznaniu w dniu 6 marca 2013 r. w Poznaniu
na rozprawie
sprawy z powództwa A. G., U. H. i H. H.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej im.H.C. w P.
o uchylenie uchwał
na skutek apelacji pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu
z dnia 30 października 2012 r., sygn. akt I C 2992/11
1. oddala apelację;
2. zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 270 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
J. Futro B. Wysocki H. Małaniuk
Powodowie A. G., U. H. i H. H. wnieśli o uchylenie uchwał pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w P. nr (...) z dnia 29 sierpnia 2011 r. w części dotyczącej lokalu nr (...) zajmowanego przez powódkę A. G. i lokalu nr (...) zajmowanego przez powodów U. H. i H. H., położonych przy ul. (...) w P. oraz o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Powodowie zarzucali uchwałom niezgodność z prawem i rażące naruszenie ich uzasadnionych interesów. Materialnoprawną podstawę żądania stanowił art. 43 ust. 5 zd. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z dnia 22 stycznia 2001 r. Nr 4, poz. 7 ze zm. - zwanej dalej „u.s.m.").
Pozwana wniosła o oddalenia powództwa oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.
Wyrokiem z dnia 30 października 2012 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu uchylił uchwałę nr (...)Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej im. H. C. w P. z dnia 29 sierpnia 2011 r. w przedmiocie określenia odrębnej własności lokali w budynku położonym w P. przy ul. (...) w części, w której uzależnia określenie przedmiotu odrębnej własności lokali nr (...) od uzupełnienia przez powodów wkładów budowlanych zgodnie z treścią załącznika nr (...) do ww. uchwały (pkt 1), w pozostałej części oddalił powództwo (pkt 2), koszty procesu zniósł wzajemnie (pkt 3).
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski.
Powódce A. G. przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...), usytuowanego w budynku przy ul. (...) w P., które uzyskała od H. G. na podstawie umowy darowizny z dnia 12 czerwca 2003 r., zawartej w formie aktu notarialnego, przed notariuszem E. W., prowadzącą Kancelarię Notarialną w P. i decyzją Zarządu Spółdzielni z dnia 17 czerwca 2003 r. została przyjęta w poczet członków Spółdzielni.
Małżonkom H. G. i Z. G. przysługiwało własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w P., o powierzchni użytkowej 67,04 m ( 2) (powierzchni mieszkalnej 43,46 m ( 2)) na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego nr (...) z dnia 26 kwietnia 1982 r. oraz uchwały Zarządu Spółdzielni nr (...) z dnia 11 czerwca 1979 r. o przyjęciu Z. G. w poczet członków Spółdzielni. Małżonkowie Z. i H. G. uiścili na rzecz Spółdzielni pełen wkład budowlany.
Postanowieniem z dnia 31 stycznia 1991 r. Sąd Rejonowy w Poznaniu stwierdził, że spadek po Z. G. nabyli: żona H. G. oraz dzieci A. G. i S. G. - każdy w 1/3 części. Uchwałą z dnia 10 kwietnia 1991 r. H. G. została przyjęta w poczet członków Spółdzielni.
Koszt budowy ww. lokalu został rozliczony ostatecznie dnia 26 listopada 1985 r.
Powodom U. H. i H. H. przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...), usytuowanego w budynku przy ul. (...) w P., na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 67,04 m ( 2) (powierzchni mieszkalnej 43,46 m ( 2) ) (...) z dnia 26 kwietnia 1982 r. oraz w drodze uchwały Zarządu Spółdzielni nr (...) z dnia 30 lipca 1975 r. o przyjęciu U. H. w poczet członków Spółdzielni. Wkład mieszkaniowy został wniesiony w całości do 31 grudnia 1985 r.
U. H. pierwotnie wnioskiem z dnia 15 grudnia 1983 r. wystąpiła do Spółdzielni o wyrażenie zgody na zabudowę korytarza przy lokalu nr (...). Pismem z dnia 29.12.1983 r. Zastępca Dyrektora ds. (...) i członek Zarządu Spółdzielni (...) poinformował powódkę U. H. o wyrażeniu zgody na powiększenie mieszkania nr (...) poprzez zabudowanie części komunikacyjnej przylegającej do mieszkania z zachowaniem wskazanych w tym piśmie warunków.
Pod koniec lat 90-tych ubiegłego stulecia przy obu mieszkaniach powodów zabudowane zostały korytarze, a ich powierzchnia włączona do mieszkań (...). Nastąpiło to całkowicie na koszt właścicieli tych mieszkań.
W dniu 4 sierpnia 1989 r., w odpowiedzi na pismo Z. G. z dnia 14 kwietnia 1989 r., Główny Specjalista ds. (...) M. W. jako Członek Zarządu poinformował, że Spółdzielnia wyraża zgodę na stałą zabudowę holu przy mieszkaniu nr (...), pod warunkiem zachowania wskazanych wymogów technicznych oraz własnym staraniem i na własny koszt członka Spółdzielni. W protokole z dnia 16 marca 1990 r. powołana do tego celu przez Spółdzielnię (...) stwierdziła prawidłowość wykonanej zabudowy.
Powódka U. H. ponownie zwróciła się pismem z dnia 19 lipca 1989 r. z prośbą o zezwolenie na zabudowę holu przy mieszkaniu nr (...), na co Spółdzielnia wyraziła zgodę, o czym poinformowano powódkę pismem z dnia 4 sierpnia 1989 r. Głównego Specjalisty ds. (...) i członka Zarządu M. W..
Mając na uwadze fakt powiększenia powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych nr (...), Spółdzielnia od 1990 r. naliczała powodom podwyższone opłaty za lokale mieszkalne, tj. za powierzchnie 82,88 m 2 według jednolitej stawki.
Pismami z dnia 16 stycznia 1997 r. Spółdzielnia poinformowała H. G. oraz U. H., że istnieje możliwość przyłączenia zabudowanej części holu do powierzchni mieszkania. W tym celu należało wpłacić 20% wymaganego wkładu budowlanego w wysokości 3.706,56 zł. Na podstawie dowodów wpłat ww. kwot Spółdzielnia miała wystawić uaktualniony przydział lokalu mieszkalnego. Powodowie nigdy nie uiścili żadnych kwoty tytułem uzupełnienia wkładów budowlanych.
Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej im. H. C. w P., w dniu 14 lipca 2004 r. podjął uchwałę nr (...) w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali na osiedlu (...), na podstawie art. 42 u.s.m. wyodrębniającą nieruchomość położoną przy ul. (...) w P.. Do uchwały tej jako Załącznik nr (...)dołączony został wykaz lokali oraz pomieszczeń przynależnych, położonych w budynku oraz Załącznik nr(...) zawierający stan zadłużenia przypadający na poszczególne lokale.
Powierzchnie użytkowe lokali określone zostały zgodnie z Polską Normą PN-70/B- (...).
Zgodnie z Załącznikiem Nr (...) do ww. uchwały lokal nr (...) miał powierzchnię użytkową 82,88 m ( 2) oraz przynależały do niego pomieszczenia - piwnica (2,73 m ( 2)) oraz skrytka (3,07 m ( 2)) o łącznej powierzchni 5,80 m ( 2). Łączna powierzchnia lokalu nr (...) wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosiła 88,68 m ( 2) Z kolei lokal nr (...) miał powierzchnię użytkową 82,88 m ( 2) oraz przynależały do niego pomieszczenia - piwnica (4,18 m ( 2)) oraz skrytka (2,93 m ( 2)) o łącznej powierzchni 7,11 m ( 2). Łączna powierzchnia lokalu nr (...) wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosiła 89,99 m ( 2).
Żadne z mieszkań, w tym i powodów, nie miało w tej uchwale wskazanego zadłużenia z tytułu uzupełnienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego z tytułu modernizacji budynku na dzień 31 marca 2004 r. Uchwała ta została doręczona członkom spółdzielni.
Pismem z dnia 21 marca 2008 r. Spółdzielnia zawiadomiła powódkę A. G., że zaistniała konieczność zmiany operatu inwentaryzacyjnego, a co za tym idzie uchwały w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokali. Jest to spowodowane tym, że w latach dziewięćdziesiątych za zgodą Spółdzielni została zabudowana część wspólna korytarza i powiększona powierzchnia użytkowa lokalu powódki. Powierzchnia ta została uwzględniona w czynszu, natomiast przydziały nie zostały zmienione ze względu na to, że nie została uiszczona należność za dodatkową zabudowę.
Uchwałą Nr (...) z dnia 26 marca 2008 r. Zarząd Spółdzielni, na podstawie § 12 pkt. 11 Statutu, zobowiązał mieszkańców budynku przy ul. (...) posiadających zabudowę korytarzy do uzupełnienia wkładu budowlanego wg wzoru: metraż zabudowanej powierzchni korytarza x 2.890 zł (koszt budowy 1 m ( 2) publ. przez Urząd właściwy do określenia wysokości premii z książeczek mieszkaniowych) x 20%. W załączniku do ww. uchwały, obejmującym osoby których uchwała dotyczy, wymieniono powodów. Uchwała ta nie została doręczona powódce A. G..
28 kwietnia 2008 r. pozwana zwróciła się do powódek z informacją że zgodnie z § 12 pkt. 11 Statutu członek Spółdzielni adaptujący pomieszczenie do mieszkania zobowiązany jest do wniesienia do spółdzielni równowartości 20 - 40% kosztu budowy 1 m ( 2). Uchwałą nr (...) z dnia 26.03.2008 r. Zarząd Spółdzielni postanowił, że członkowie wniosą wkład w najniższym wymiarze czyli w wysokości 20%. W związku z powyższym kwota do zapłaty za zaadaptowane pomieszczenia wynosi 9.155,52 zł. Zarząd poinformował również, że ze względu na konieczność zmiany operatu, a co za tym idzie Uchwały w sprawie określenia odrębnej własności sprawa jest pilna. W przypadku braku akceptacji takiego rozwiązania - jak stwierdzono w ww. piśmie - należy przywrócić stan pierwotny, który istniał przed adaptacją.
W związku z powyższym strony prowadziły korespondencję. Powodowie zwracali się kilkukrotnie z prośbą o wskazanie trybu oraz warunków wykupu zabudowanej części korytarza.
W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 15 lipca 2008 r., Spółdzielnia poinformowała A. G. m.in., że wyraża zgodę na spłatę należności w ratach. Nadto wskazała, że zabudowana część korytarza musi być traktowana jako powierzchnia użytkowa, ponieważ znajdują tam się drzwi wejściowe do mieszkania. Rzeczoznawca tylko tak może wyrysować mieszkanie. Rozbieżności wyniknęły w momencie, gdy okazało się, że powierzchnie z czynszów na podstawie których wykonany był operat, różniły się od powierzchni z przydziałów, dlatego konieczna jest zmiana operatu i uregulowanie zaszłego stanu. Spółdzielnia wskazała, że kiedy zabudowane zostały korytarze (14 mieszkań) dwóch lokatorów uzupełniło wkład i mieli zmienione przydziały. Na chwilę sporządzenia pisma dziesięć mieszkań uregulowało należności jednorazową spłatą albo spłaca w ratach. Spółdzielnia na postawie uchwały zmieni powierzchnię w przydziale stosownym aneksem.
15 stycznia 2009 r. Spółdzielnia wezwała A. G., w oparciu o § 12 ust. 11 Statutu, do uiszczenia kwoty 9.155,52 zł w terminie 14 dni albo do przywrócenia stanu pierwotnego korytarza pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.
Pismami z dnia 3 lutego 2009 r., powódki zostały poproszone o przybycie na zebranie Komisji C.-Interwencyjnej Rady Nadzorczej pozwanej, a to wobec niezastosowania się do uchwały Nr (...) z dnia 26.03.2008 r. Zarządu Spółdzielni celem złożenia wyjaśnień. Na spotkaniu tym był obecny również Prezes pozwanej Spółdzielni.
Powodowie zostali poinformowani, że jeśli nie uiszczą kwot żądanych przez Spółdzielnię, to sprawa zostanie skierowana do sądu, że mogą zostać skreśleni z rejestru członków Spółdzielni, wpisani do Krajowego Rejestru Dłużników, a ich nazwiska wywieszone na tablicy ogłoszeń.
31 maja 2010 r. A. G. złożyła wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność lokalu. Analogiczny wniosek został złożony również przez powódkę U. H..
Uchwała Nr (...) z dnia 14 lipca 2004 r. została uchylona uchwałą Nr (...) Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 22 grudnia 2008 r. z uwagi na przyjęcie błędnego operatu, tj. w którym tzw. skrytki nie zostały włączone do nieruchomości wspólnej, jak i z uwagi na nieuregulowanie kwestii przydziałów w związku z zabudową części wspólnych korytarzy. Nowy operat został nadto sporządzony w oparciu o pomiary z natury dalmierze laserowym.
Z uwagi na uchylenie uchwały nr (...) z dnia 14 lipca 2004 r., przygotowany został projekt uchwały nr (...)Zarządu Spółdzielni z dnia 11 lipca 2011 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w budynku położonym w P. przy ul. (...). Powierzchnie użytkowe lokali określone zostały na podstawie pomiarów z natury dalmierzem laserowym zgodnie z Polską Normą PN-ISO (...). Projekt uchwały został wyłożony w siedzibie Spółdzielni Mieszkaniowej w dniach 25 lipca 2011 r. - 8 sierpnia 2011 r., dla osób których uchwała ta dotyczy i którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali, a osoby te do 22 sierpnia 2011 r. mogły składać w Sekretariacie Spółdzielni Mieszkaniowej pisemne wnioski dotyczące zmian projektu uchwały. Do uchwały tej jako Załącznik nr (...)dołączony został wykaz lokali oraz pomieszczeń przynależnych, położonych w budynku oraz Załącznik nr (...)zawierający stan zadłużenia na dzień 30 czerwca 2011 r. przypadający na poszczególne lokale mieszkalne z tytułu wykupu gruntu lub zabudowy korytarza. Uchwała ta została doręczona członkom spółdzielni.
W piśmie z dnia 3 sierpnia 2011 r. powódki A. G. i U. H. wyraziły sprzeciw przeciwko projektowi uchwały nr (...) Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 11 lipca 2011 r., kwestionując wyliczenia powierzchni lokali. Nadto wskazały, że ww. projekt uchwały nie uwzględnia faktu toczącego się postępowania sądowego w sprawie I C 4/2010, którego przedmiotem jest ustalenie, że powodom przysługuje własnościowe prawo do całych lokali mieszkalnych tj. wraz z zabudową korytarzy. Powódki wskazały również, że projekt uchwały nie określa jaki los spotka złożone juz wnioski powodów o przekształcenie lokali w odrębną własność.
Pismem z dnia 22 sierpnia 2011 r. propozycję zmiany tego projektu uchwały zgłosił ponadto Z. Ł.. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej podjął uchwałę Nr (...)z dnia 29 sierpnia 2011 r. w sprawie rozpatrzenia wniosków zgłoszonych do powyższego projektu uchwały.
W uchwale Nr (...) Zarząd wskazał, że pismo powódek nie zawierało wniosków, co do zmiany projektowanej uchwały, które można by rozpatrzyć i ewentualnie o nie dokonać korekty ostatecznej treści projektu uchwały. Zarząd potraktował sprzeciw powódek jako wniosek o zmianę projektowanej uchwały w całości, jednak postanowił nie uwzględnić tego wniosku. W uchwale tej wskazano, że projekt uchwały Nr (...) zawiera dane, o których mowa w art. 42 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a więc nie znajdują się w nich zagadnienia poruszane w piśmie przez powódki. Zarząd Spółdzielni wyjaśnił jednak, że złożone wnioski o przekształcenie spółdzielczych praw w odrębną własność lokali będą realizowane przez Spółdzielnię niezwłocznie po uprawomocnieniu się uchwały zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w budynku położonym w P. przy ul. (...). Natomiast różnice w powierzchni użytkowej lokali wynikają z przeprowadzonej z natury inwentaryzacji w 2010 r. Zarząd nie uwzględnił również wniosku o zmianę Z. Ł.. Uchwała Zarządu Nr (...) została 30 sierpnia 2011 r. została według rozdzielnika rozesłana do członków Spółdzielni.
W dniu 29 sierpnia 2011 r. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej podjął uchwałę Nr (...) w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w budynku położonym w P. przy ul. (...) o treści § 1- § 6 identycznej co w projekcie uchwały, a § 7 zawierał zmienione pouczenie, w którym wskazana została możliwość zaskarżenia uchwały do Sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub uprawnienia, w terminie 30 dni od dnia otrzymania uchwały. Załącznik nr (...) zawierający wykaz lokali oraz pomieszczeń przynależnych położonych w budynku, w przypadku 5 mieszkań, w tym mieszkań powodów, wskazuje, że powierzchnia użytkowa lokali została podana wraz z powierzchnią zabudowanego korytarza, za którą należy uzupełnić wkład mieszkaniowy lub budowlany zgodnie z załącznikiem nr (...). Własnościowe lub lokatorskie prawo przysługuje do powierzchni jaka wynika z przydziału lub umowy ustanawiającej prawo do lokalu, natomiast prawo do zabudowanego korytarza przysługiwać będzie po wniesieniu należnego wkładu zgodnie z załącznikiem nr (...) Uchwała ta została doręczona członkom Spółdzielni, w tym powódkom A. G. i U. H. w dniu 6 września 2011 r.
W ocenie Sądu Okręgowego w świetle dokonanych ustaleń faktycznych powództwo okazało się częściowo zasadne tj. w zakresie uchwały Zarządu pozwanej nr (...). Natomiast powodowie nie wykazali, aby uchwała Nr (...)Zarządu pozwanej spółdzielni naruszała ich interes prawny lub uprawnienie wobec tego powództwo w zakresie powyższej uchwały zostało oddalone.
Badając zgodność uchwały z prawem materialnym należy podkreślić, że art. 42 ust. 3 u.s.m. wskazuje, jakie postanowienia powinna zawierać uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali.
Przepis art. 42 ust. 3 pkt 5 u.s.m. (w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały nr (...)) wśród stanu zadłużenia, które powinno być wskazane w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokali, nie wskazuje na zadłużenie z innego tytułu niż zadłużenie z tytułu kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz dokonanego na podstawie odrębnych przepisów przejściowego wykupienia ze środków budżetu państwa odsetek wraz z oprocentowaniem tych odsetek. Załącznik nr (...) do uchwały Nr (...) z dnia 29 sierpnia 2011 r., wskazuje zaś zadłużenie części uprawnionych do przekształcenia praw obejmujące uzupełnienie wkładu mieszkaniowego albo budowlanego: z tytułu wykupu gruntu oraz z tytułu zabudowy korytarza (w tym zadłużenie powodów). Nadto, w Załączniku Nr (...) do uchwały Nr (...) wskazano, że w przypadku lokali, oznaczonych znakiem „*" - powierzchnia użytkowa lokalu została podana wraz z powierzchnią zabudowanego korytarza, za którą należy uzupełnić wkład mieszkaniowy lub budowlany zgodnie z załącznikiem nr (...)oraz że własnościowe lub lokatorskie prawo przysługuje do powierzchni jaka wynika z przydziału lub umowy ustanawiającej prawo do lokalu, natomiast prawo do zabudowanego korytarza przysługiwać będzie po wniesieniu należnego wkładu zgodnie z załącznikiem nr (...).
Powyższa treść uchwały, w ocenie Sądu Okręgowego jest sprzeczna z art. 42 ust 3 pk 5 u.s.m., gdyż zawiera elementy, które nie są wymagane przez prawo i przez to narusza interes powodów.
Co więcej, takie sformułowanie uchwały, jest niedopuszczalne również z innych względów. Mianowicie, istota wskazania konieczności uzupełnienia wkładów mieszkaniowych albo budowlanych w ww. uchwale sprowadza się do sformułowania warunku, zgodnie z którym, prawo do części lokalu (obejmującej zabudowany korytarz) przysługiwać będzie dopiero po wniesieniu należnego wkładu (uzupełnienia wkładu), zgodnie z jego wysokością wskazaną w Załączniku nr (...). Warunkowe zaliczenie części nieruchomości jako alternatywnie: części lokalu albo części nieruchomości wspólnej, przy przyjęciu metody obliczania wielkości udziału w nieruchomości wspólnej jako stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdujących się w budynku (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali), skutkowałoby tym, że uzupełnienie bądź nieuzupełnienie wkładu budowlanego przez powodów miałoby wpływ na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej również wszystkich pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości. Takie sformułowanie uchwały jest niedopuszczalne i narusza również ww. przepisy ustawy o własności lokali (art. 3 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali).
Zatem dla rozpoznania istoty sporu nie było konieczne rozstrzygnięcie, czy pozwana Spółdzielnia zasadnie domaga się pokrycia przez powodów kwot w wysokości 9.155,52 zł z tytułu uzupełnienia wkładu budowlanego. Przepis art. 42 ust. 3 pkt. 5 u.s.m. nie przewiduje bowiem, aby uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali, wskazywała na ewentualny stan zadłużenia z tytułu uzupełnienia wkładów budowlanych.
Niezależnie od powyższego, to w myśl art. 17 14 ust. 1 u.s.m., w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały z dnia 29 sierpnia 2011 r., na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
Ocenić trzeba, że wskazanie w dyspozycji art. 17 14 ust. 1 pkt. 1 u.s.m., że obejmuje ona „w szczególności" część zadłużenia kredytowego, oznacza, że wyliczenie to nie jest wyczerpujące, a w konsekwencji wśród „zobowiązań związanych z budową" mogą się mieścić również te obejmujące uzupełnienie wkładu budowlanego.
Dopuszczalność i warunki uzupełnienia wkładu budowlanego reguluje art. 17 7 u.s.m., który stanowi, że jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W niniejszej sprawie pozwana Spółdzielnia dokonała ostatecznego rozliczenia przedmiotowej inwestycji budowlanej w listopadzie 1985 r. Jak wynika z dokumentów znajdujących się w aktach lokatorskich lokali nr (...), w odniesieniu do obu tych lokali zostały ostatecznie ustalone koszty ich budowy. Przy rozliczeniu tych wkładów wskazano ostateczną ich wartość, jak i ustalone wcześniej zaliczki na poczet tych wkładów. Bezspornym było, że powodowie uiścili pełne wkłady budowlane.
Wobec powyższego, stwierdzić należy, że nie nastąpiły w sprawie okoliczności, które uzasadniałyby obciążenie powodów uzupełnionymi wkładami budowlanymi. Nastąpiło już bowiem całkowite rozliczenie kosztów budowy spornych lokali (w ramach którego, jak słusznie podkreślili powodowie, ponieśli oni odpowiednią część kosztu budowy korytarzy). Pozwana nie wykazała zaś by po jej stronie, w związku z dokonaniem spornych zabudów powstały jakiekolwiek inne niż dotychczas koszty. Nadto podkreślić należy, a co było w sprawie bezsporne, że to powodowie, a nie pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa, ponieśli wszelkie koszty spornych prac adaptacyjnych, co zresztą było warunkiem Spółdzielni wyrażenia zgody na te prace.
W ocenie Sądu, należy również negatywnie ocenić regulacje Statutowe w tym względzie, i to z ww. przyczyn, jak i ze względu na fakt, że powołany przez Spółdzielnię § 12 pkt. 11 Statutu, w części w której umożliwia obciążenie członka Spółdzielni kwotą stanowiącą równowartość 20-40% kosztu budowy 1 m 2 publikowanego przez Urząd właściwy do określania premii z książeczek mieszkaniowych, pomnożonego przez metraż lokalu, w żaden sposób nie odwołuje się do faktycznych (rzeczywistych) kosztów budowy lokalu w tym zakresie.
Dodatkowo zwrócić należy uwagę również na to, że w przepisie art. 17 7 u.s.m. jest mowa nie o rozliczeniu „ostatecznych" kosztów budowy, lecz o „ostatecznym" rozliczeniu tych kosztów, a są to różne kwestie.
Fakt, że w 1985 r. doszło do ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokali powodów, przesądza, że nie jest dopuszczalna późniejsza weryfikacja takiego rozliczenia.
Analizując kwestię dotyczącą zgodności z Konstytucją RP art. 17 14 u.s.m. wskazać należy, iż norma prawna wyrażona zarówno w treści art. 12 ust. 1 u.s.m. jak i w art. 17 14 u.s.m., w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nie została zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17.12.2008r., sygn. akt P 16/08 zapadł na tle przepisów obowiązujących przed nowelizacją), co oznacza, że przepisy te sądy muszą bezwzględnie przestrzegać i stosować. Samo zaś podobieństwo treści obecnie obowiązujących art. 12 ust. 1 u.s.m. jak i w art. 17 14 u.s.m. do ich odpowiedników sprzed wskazanej wyżej nowelizacji, których konstytucyjność została podważona przez Trybunał Konstytucyjny ww. wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 r. nie może decydować za odmową zastosowania tych regulacji do rozpoznawanej sprawy, bowiem zarówno art. 12 ust. 1 u.s.m. jak i w art. 17 14 u.s.m. w poprzednim brzmieniu, został uchylony przez TK z dniem 30 grudnia 2009 r., a konsekwencją tej derogacji było wprowadzenie przez ustawodawcę jego poprawionej wersji, obowiązującej w chwili podejmowania zaskarżonej uchwały. Istotnym jest, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17.12.2008r., sygn. akt P 16/081.1 i 1.2 miał charakter wyroku prawotwórczego. Wyroki takie charakteryzują się tym, że nie kwestionują zgodności z Konstytucją konkretnego przepisu ustawy, ale zmierzają do wypełnienia istniejącej, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, luki w prawie, a więc oznaczają wkroczenie w zakres kompetencji władzy ustawodawczej (zob. K. Pietrzykowski, O tak zwanych "interpretacyjnych" wyrokach Trybunału Konstytucyjnego, PS 2004, Nr 3, s. 15). Wyrok o takim charakterze nie może spowodować żadnych skutków w zakresie utraty mocy obowiązującej art. 12 ust. 1, jak i w art. 17 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tak: Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 2.12.2010r., I ACa 918/10, Lex nr 898664, por. także: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24.02.2012r., I ACa 759/11, Lex nr 1131065).
Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy uchylił uchwałę Nr (...) Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej im. H. C. (2) w P. z dnia 29 sierpnia 2011 r. w przedmiocie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w budynku położonym przy ul. (...) w części, w której uzależnia określenie przedmiotu odrębnej własności lokali nr (...) od uzupełnienia przez powodów wkładów budowlanych zgodnie z treścią Załącznika nr (...) do ww. uchwały, a w pozostałej części powództwo oddalił.
Natomiast w ocenie Sądu brak było podstaw do uchylenia uchwały Nr (...) w pozostałej części dotyczącej lokali nr (...). Powódki nie wykazały bowiem, aby dokonane na zlecenie pozwanej w ramach - stanowiącej podstawę wydania uchwały z 2011 r. - inwentaryzacji budynku, pomiary ich lokali były wadliwe (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.). Nie budzi zaś wątpliwości Sądu, że powierzchnie użytkowe lokali nr (...), dla celów wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, muszą obejmować zabudowaną część korytarzy, gdyż taki jest stan faktyczny nieruchomości.
O kosztach procesu Sąd orzekł mając na względzie art. 100 k.p.c.
Apelację od wyroku złożyła pozwana, zaskarżyła go w części tj. w zakresie pkt 1 i 3. Pozwana zarzucała orzeczeniu:
błąd w ustaleniach faktycznych, mający istotny wpływ na wynik sprawy, polegający na przyjęciu, że uchwała Nr (...) Zarządu pozwanej z dnia 26 marca 2008 r. nie została skutecznie doręczona powodom oraz, że powodowie uiścili pełne wkłady budowlane,
naruszenie prawa materialnego, tj. art. 43 ust. 5 u.s.m., poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że można skutecznie zaskarżyć uchwałę w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokalu jedynie w części,
naruszenie prawa materialnego, tj. art. 43 ust. 5 u.s.m. mieszkaniowych w związku z art. 58 k.c., poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na uchyleniu zaskarżonej uchwały w części.
Wskazując na te zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia w pkt 1 przez oddalenie powództwa, w pkt 3 poprzez zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem I instancji ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznaniai. Nadto wniosła o zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja jest bezzasadna.
Ustalenia faktyczne sądu I instancji, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, nie budzą wątpliwości i stąd Sąd Apelacyjny przyjmuje je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.
Zostały bowiem one poczynione przede wszystkim w oparciu o treść dokumentów prywatnych, których prawdziwość formalna i materialna nie była w toku procesu kwestionowana.
Podnoszone w apelacji zarzuty błędów w ustaleniach faktycznych dotyczą natomiast okoliczności, pozostających bez wpływu na ocenę poprawności zaskarżonego orzeczenia.
Bez znaczenia jest dla takiej oceny zarówno okoliczność, czy powodom doręczono uchwałę zarządu spółdzielni nr (...) z 26 marca 2008r, jak i to, czy uiścili oni w pełni wymagane wkłady budowlane.
Gdyby bowiem nawet założyć, że po stronie powodów istnieje obowiązek uiszczenia na rzecz pozwanej należności mających charakter „wkładów budowlanych”, to, jak trafnie wskazał sąd I instancji, należności takie nie mogłyby być elementem uchwały zarządu, o jakiej mowa w art.42 usm. Nie należą one bowiem do kategorii zadłużeń, związanych z lokalem, wymienionych taksatywnie w przepisie art. 42 ust. 5 u.s.m.
Co najwyżej, istnienie hipotetycznego obowiązku spłaty przez osobę posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zobowiązań, związanych z budową lokalu, mogłoby skutkować odmową ze strony spółdzielni zawarcia z taką osobą umowy przeniesienia własności lokalu na podstawie art. 17 14 ust. 1 pkt. 1) u.s.m.
Inna sprawa, że zamieszczenie nawet w prawomocnej uchwale zarządu spółdzielni, podjętej na podstawie art. 42 u.s.m, należności innych, niż wymienione w art. 42 ust. 5 u.s.m, nie ma istotnego znaczenia prawnego i nie mogłoby, z wyjątkiem, gdy chodzi o należności wymienione w art. 17 14 ust. 1 u.s.m, hamować roszczenia osób uprawnionych o przeniesienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu.
Natomiast decydujące znaczenie dla oceny zaskarżonej uchwały zarządu pozwanej spółdzielni nr (...) z dnia 29 sierpnia 2011r ma określenie w niej w sposób sprzeczny z prawem, w szczególności z przepisami art. 42 ust. 4 u.s.m w zw. z art. 3 ust. 3 -6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000r, nr 80, poz. 903, dalej powoływana jako „u.w.l”), przedmiotu odrębnej własności części lokali, w tym lokali, należących do powodów.
Mianowicie powierzchnię użytkową tych lokali oznaczono w uchwale w sposób warunkowy, uzależniając jej ostateczną wielkość od spełnienia się dodatkowej przesłanki w postaci zapłaty przez uprawnionych określonych należności pieniężnych, przy czym nie wskazano nawet, w jakim nieprzekraczalnym terminie tego rodzaju warunek musiałby zostać spełniony.
Nie ulega wątpliwości, że takie oznaczenie powierzchni lokali, parametru stanowiącego konieczny składnik uchwały wymienionej w art. 42 u.s.m (por. art. 42 ust. 3 pkt. 2 u.s.m), było niedopuszczalne.
Treść aktualnych i przyszłych praw rzeczowych, przysługujących uprawnionym do przekształcenia, musi być w uchwale „wyodrębniającej” określona w sposób jednoznaczny i bezwarunkowy.
Dotyczy to w pierwszej kolejności powierzchni użytkowej poszczególnych lokali.
Element ten rzutuje bowiem z kolei w decydujący sposób na określenie udziału poszczególnych współwłaścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l).
Warunkowe określenie tego parametru pozostaje zatem w ewidentnej sprzeczności zarówno z w/w przepisami, jak i z właściwościami czynności prawnej, jaką jest uchwała zarządu spółdzielni, podejmowana na podstawie art. 42 u.s.m.
Tego rodzaju warunek był zatem niedopuszczalny (art. 89 kc).
Ponieważ zarazem był to warunek zawieszający, pociąga za sobą nieważność uzależnionej od niego czynności (art. 94 kc).
Zgodzić należy się ze skarżącą, że treść sentencji zaskarżonego wyroku może budzić wątpliwości co do zakresu rozstrzygnięcia. Użycie w punkcie 1 orzeczenia określenia o uchyleniu uchwały „w części” mogłoby bowiem sugerować, że jakaś część przedmiotowej uchwały pozostaje w mocy.
Tymczasem z samej treści sentencji oraz pisemnych motywów wyroku wynika, że uchwała dotycząca lokali powodów uchylona zostaje w całości, a to z uwagi na wyeliminowanie z niej kluczowego elementu, jakim było określenie powierzchni użytkowej lokali.
Co więcej, uchylenie przedmiotowej uchwały w części dotyczącej lokali powodów w praktyce skutkuje pozbawieniem skuteczności tej uchwały w stosunku do wszystkich pozostałych lokali.
Prawidłowe określenie udziałów właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej, niezbędnego elementu uchwały (art. 42 ust. 3 pkt. 3 u.s.m), uzależnione jest bowiem od ostatecznego, jednoznacznego określenia powierzchni lokali zajmowanych m.in. przez powodów.
Skutek taki powstaje ex lege, niezależnie od tego, jak powodowie formułowali roszczenia pozwu, tzn., czy żądali uchylenia uchwały w całości, czy tylko w części dotyczącej przysługujących im lokali.
Z tych przyczyn na podstawie art. 385 kpc oraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.
O należnych powodom kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym orzeczono (punkt 2 wyroku) na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc oraz art. 99 kpc w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 kpc, przy uwzględnieniu § 2 ust. 1 i 2 oraz § 12 ust. 1 pkt. 2) w zw. z § 10 ust. 1 pkt. 1) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.).
/-/ J. Futro /-/ B. Wysocki /-/ H. Małaniuk