Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 282/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 stycznia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa A. A., M. B., W. J., S. J. i H. S.
przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawie
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 11 stycznia 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 grudnia 2011 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Powodowie - /…/ wnieśli o zobowiązanie miasta stołecznego Warszawy do
złożenia oświadczenia woli o oddaniu im we współużytkowanie wieczyste na 99 lat
nieruchomości położonej w W. przy ul. W. nr …, dla której Sąd Rejonowy prowadzi
księgę wieczystą nr …, stanowiącej działkę nr 127/1 z obrębu 5-03-10, numer
jednostki rejestrowej 131, o powierzchni 854 m2
i sprzedaży na współwłasność
posadowionego na niej budynku mieszkalno-użytkowego.
Pozwany - miasto stołeczne Warszawa wniósł o oddalenie powództwa.
Wyrokiem częściowym z 8 marca 2011 r. Sąd Okręgowy uwzględnił
powództwo, określił przy tym, że wartość gruntu wynosi 3.380.051 zł, cena budynku
- 630.032 zł, pierwsza opłata roczna - 24,5% wartości gruntu, a kolejne opłaty
roczne stanowią 2,94% wartości gruntu, oddanie w użytkowanie wieczyste
następuje na cel zgodny z przeznaczeniem nieruchomości, a mianowicie usługi
ponadlokalne, administrację, zabudowę mieszkaniową o charakterze śródmiejskim.
Rozstrzygnięcie zapadło po ustaleniu, że nieruchomość, której dotyczy
żądanie pozwu, stanowi własność miasta stołecznego Warszawy. Znajduje się
na niej budynek mieszkalny wybudowany w latach 1894 - 1896, wpisany do rejestru
zabytków. Nieruchomość jest położona na obszarze działania dekretu
z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.
Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279; dalej - dekret). Poprzednio jej właścicielem była
S. W., której powodowie są spadkobiercami.
W 2002 r. Zarząd Dzielnicy /…/ przeznaczył nieruchomość gruntową do
oddania w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu pisemnego
nieograniczonego i sprzedaży znajdującego się na niej budynku. Zgodnie z treścią
wykazu z 16 lipca 2002 r. budynek posiadał pięć kondygnacji naziemnych i jedną
podziemną, był w złym stanie technicznym, był objęty ochroną konserwatorską, a
do wykwaterowania z niego pozostawało wówczas 5 najemców, a 5 rodzin
zajmowało lokale bez tytułu prawnego.
Powodowie zawiadomili Zarząd Dzielnicy, że przysługuje im prawo
pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości wynikające z art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy
z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r.
3
Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej - u.g.n.). W październiku 2002 r. strony podpisały
protokół z rokowań zmierzających do zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania
wieczystego. Przyjęły w nim, że umowa zostanie zawarta w terminie 30 dni
po wykonaniu przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzji
o opróżnieniu budynku. Strony uznały, że działka ewidencyjna nr 127 o pow.
889 m2
będąca przedmiotem rokowań, powstała z dawnej nieruchomości
hipotecznej nr … (grunt o powierzchni 850 m) oraz prawdopodobnie z części
nieruchomości hipotecznej nr … (grunt o powierzchni 39 m2
). Powodowie
zobowiązali się do zaspokojenia ewentualnych roszczeń wynikających z przejęcia
praw do części hipotecznej nieruchomości nr … . Strony ustaliły, że cena gruntu
wynosi 2.800.000 zł, a cena budynku 2.000.000 zł.
Po podpisaniu protokołu z rokowań pozwany zaczął wyjaśniać, jakie grunty
wchodzą w skład działki nr 127 i ustalił, że w jej granicach, oprócz nieruchomości
hipotecznej nr …, znajdują się także części działek: nr … - 32 m2
, nr 1… – 1,7 m2
,
nr … - 3 m2
. Ustalił też, że budynek przy ul. W. nr … posadowiony jest nie tylko na
działce ewidencyjnej nr 127, ale również na części działek 128/3 i nr 99. Wówczas
z inicjatywy pozwanego opracowano zmiany w ewidencji gruntów, w wyniku których
działka 127 została podzielona na działki nr 127/1 i nr 127/2. Działka nr 127/1 ma
powierzchnię 854 m2
i odpowiada dawnej nieruchomości hipotecznej nr … .
Wykwaterowywanie mieszkańców z budynku przy ul. W. zakończyło się 18
kwietnia 2007 r., a 16 stycznia 2008 r. powodowie wezwali pozwanego do zawarcia
z nimi umowy. Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków 16 czerwca 2008 r.
zezwolił na zbycie przedmiotowej nieruchomości, a 2 października 2008 r. Rada
m.st. Warszawy podjęła uchwałę o udzieleniu bonifikaty dla nabywców użytkowania
wieczystego działki nr 127/1 i własności budynku przy ul. W. nr … w wysokości 2%
od ceny sprzedaży budynku oraz od pierwszej opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego gruntu. Aktualnie wartość gruntu tworzącego nieruchomość
stanowiącą działkę nr 127/1 wynosi 3.380.051 zł, zaś budynku na tej działce -
630.032 zł.
Sąd Okręgowy wskazał, że powodom przysługiwało pierwszeństwo
określone w art. 34 ust. 1 u.g.n. w nabyciu nieruchomości, która w przeszłości
4
stanowiła własność osoby, której są spadkobiercami. W takiej sytuacji sprzedaż
nieruchomości albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste następuje w drodze
bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości ustala się w drodze rokowań
prowadzonych z nabywcą, a protokół z rokowań stanowi w myśl art. 28 ust. 3 u.g.n.
podstawę do zawarcia umowy, gdy zawiera jej essentialia negotii. Podstawę
prawną roszczenia o zawarcie umowy ustanowienia użytkowania wieczystego
i sprzedaży budynków stanowi wówczas art. 72 § 1 k.c. w zw. z art. 64 k.c.
Z momentem podpisania przez strony protokołu rokowań, ustalone zostały
wszystkie konieczne postanowienia umowy. Przeszkoda w postaci braku zgody
Mazowieckiego Konserwatora Zabytków na zbycie nieruchomości przestała być
aktualna, gdyż zgoda taka została wydana.
To, że niektóre fragmenty ścian budynku przy ul. W. nr … są położone poza
granicami działki nr 127/1, Sąd Okręgowy uznał za nieistotne.
Roszczenie powodów dotyczy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta oraz
posadowionego na niej budynku. To, że budynek ten znajduje się częściowo
na sąsiedniej nieruchomości, nie oznacza, że powodowie uzyskają prawa
także do nieruchomości sąsiedniej. Jej właściciele mogą natomiast do powodów
zgłaszać roszczenia w związku z zajęciem części ich gruntów.
Wyrokiem z 29 grudnia 2011 r. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu
Okręgowego w ten sposób, że w treści oświadczenia, do złożenia którego
zobowiązano pozwanego, obniżył wartość gruntu z kwoty 3.380.051 zł do
kwoty 2.690.010 zł i podwyższył cenę budynku z kwoty 630.032 zł do kwoty
2.000.000 zł, a w pozostałej części apelację oddalił.
Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz
ocenę prawną sprawy. Poza zarzutami apelacji dostrzegł jednak, że spór dotyczył
po pierwsze tego, czy protokół rokowań podpisany przez strony 25 października
2002 r. może stanowić podstawę zawarcia umowy, chociaż chodzi w nim
o przeniesienie własności budynku, który częściowo zajmuje także działki
nienależące niegdyś do spadkodawczyni dla powodów, a po drugie tego, czy cena
ustalona w protokole rokowań jest wiążąca także obecnie, czy też umowa winna
5
opiewać na aktualne ceny nieruchomości.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, usytuowanie jakichś fragmentów ścian
budynku poza granicami działki nr 127/1 nie stoi na przeszkodzie ustanowienia na
rzecz powodów użytkowania wieczystego działki nr 127/1 i sprzedaży im
posadowionego na niej budynku. Protokół uzgodnień, jakich dokonały strony nie
jest nieważny z tego powodu, że dotyczył działki nr 127, w skład której wchodziły
także części innych dawnych działek hipotecznych, co do których powodom
pierwszeństwo nabycia nie przysługuje. Spadkobiercy właścicieli tych innych
działek nie wystąpili o realizację przysługującego im prawa pierwszeństwa, a zatem
protokół uzgodnień nie naruszał ich praw. Po wydzieleniu z działki nr 127 działki nr
127/1 stanowiącej odpowiednik dawnej działki hipotecznej nr …, treść umowy
zawartej na podstawie protokołu obejmuje tylko działkę, do której przysługuje
powodom prawo pierwszeństwa, co likwiduje problem nieważności protokołu czy
niemożliwości świadczenia.
Odnosząc się do wartości gruntu i budynku, Sąd Apelacyjny uznał, że cena
ustalona w protokole rokowań jest dla stron wiążąca. Wiedząc, że do zawarcia
umowy dojdzie dopiero po wykwaterowaniu wszystkich lokatorów, co wymagało
czasu, strony nie przewidziały w protokole rokowań możliwości zmiany ceny na
aktualną w dacie zawierania umowy. Zmiana cen gruntów i budynków w Warszawie
nie ma żadnego znaczenia prawnego i wpływu na treść umowy, w której powinna
być ustalona zgodnie z warunkami przyjętymi przez strony w protokole rokowań,
a nie w oparciu o aktualne na dzień orzekania wartości rynkowe nieruchomości.
Cenę za grunt Sąd określił zatem zgodnie z tym protokołem, adekwatnie jednak
do powierzchni działki podlegającej sprzedaży.
W skardze kasacyjnej od wyroku z 29 grudnia 2011 r. pozwany zarzucił,
że orzeczenie to zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego (art. 3983
§ 1
pkt 1 k.p.c.), t.j.: - art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. w zw. z art. 58 § 1 k.c. przez błędną
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w związku z zobowiązaniem pozwanego do
przeniesienia na rzecz powodów własności budynku w sytuacji, gdy jest on
położony również na sąsiednich działkach, których pozwany nie oddaje
w użytkowanie wieczyste; - art. 46, 47 i 143 k.c. przez błędną wykładnię
6
i niezastosowanie wyrażające się zobowiązaniem do przeniesienia na rzecz
powodów własności budynku podczas, gdy jego część znajduje się na gruncie,
który nie został im oddany w użytkowanie wieczyste; - art. 28 ust. 3 u.g.n. w zw.
z art. 387 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię wyrażającą się uznaniem, że nie jest
sprzeczny z prawem protokół z rokowań z 25 października 2002 r. prowadzonych
przez strony, w którym błędnie określono powierzchnię gruntu oddawanego
w użytkowanie wieczyste, do którego powodom przysługuje pierwszeństwo; -
art. 64 k.c. w zw. z art. 158 k.c. poprzez błędną wykładnię, wyrażającą się
niewymienieniem treści protokołu rokowań w oświadczeniu, do którego złożenia
zobowiązano pozwanego.
Pozwany zarzucił nadto, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem
przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (art. 398 § 1
pkt 2 k.p.c.), a mianowicie art. 384 k.p.c. przez orzeczenie na niekorzyść
wnoszącego apelację pozwanego i zmianę orzeczenia Sądu Okręgowego
w ten sposób, że w treści oświadczenia, do złożenia którego zobowiązano
pozwanego obniżona została wartość gruntu z kwoty 3.380.051 zł do kwoty
2.690.010 zł, a przez to również obniżona została wysokość należnej pozwanemu
pierwszej opłaty oraz opłat rocznych z tytułu ustanowienia użytkowania
wieczystego.
Pozwany wniósł o uchylenie w zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie
zaskarżonego wyroku w całości i zmianę wyroku Sądu Okręgowego poprzez
oddalenie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Art. 384 k.p.c. stanowi, że sąd nie może uchylić lub zmienić wyroku na
niekorzyść strony wnoszącej apelację, chyba że strona przeciwna również wniosła
apelację. Skoro art. 384 k.p.c. rozstrzyga o zakresie zmiany lub uchylenia
zaskarżonego wyroku na niekorzyść strony wnoszącej apelację, to jego
prawidłowe rozumienie oznacza, iż wyrok w części niezaskarżonej przez stronę
przeciwną nie może ulec modyfikacji w żadnym ze swoich elementów, a więc
co do rozstrzygnięcia głównego, zasądzonych odsetek, odroczenia świadczenia,
7
czy też rozłożenia go na raty (por. wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2004 r.,
I CK 375/03, LEX nr 175947). Wyrok zaskarżony w całości apelacją tylko jednej
ze stron procesu może być zmieniony w wyniku jej rozpoznania tylko o tyle,
o ile nie prowadziłoby to do mniej korzystnego rozstrzygnięcia o prawach lub
obowiązkach skarżącego.
W wyroku częściowym z 8 marca 2011 r. Sąd Okręgowy uwzględnił
powództwo o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, określił przy
tym, że wartość gruntu podlegającego oddaniu w użytkowanie wieczyste wynosi
3.380.051 zł, cena budynku - 630.032 zł, pierwsza opłata roczna - 24,5% wartości
gruntu, a kolejne opłaty roczne stanowią 2,94% wartości gruntu. Takie zatem kwoty
powodowie świadczyliby pozwanemu na podstawie umowy. Od tego wyroku
apelację złożył wyłącznie pozwany. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił
wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że obniżył wartość gruntu z kwoty
3.380.051 zł do kwoty 2.690.010 zł i podwyższył cenę budynku z kwoty 630.032 zł
do kwoty 2.000.000 zł, a w pozostałej części apelację oddalił. Świadczenie
wzajemne, które obowiązani byli spełnić powodowie na podstawie wyroku Sądu
Okręgowego wynosiło łącznie 4.010.083 zł, a to, które byliby zobowiązani
świadczyć powodowi zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego wynosi łącznie
4.690.010 zł. Sumarycznie zatem orzeczenie Sądu Apelacyjnego, wydane w
związku dostrzeżeniem przez ten Sąd nieobjętego zarzutami apelacji uchybienia
prawu materialnemu może wydawać się korzystniejsze dla pozwanego niż
orzeczenie Sądu pierwszej instancji. Podniesieniu przez Sąd Apelacyjny ceny,
którą powodowie obowiązani byliby świadczyć za budynek towarzyszyło jednak
istotne obniżenie ceny za użytkowanie wieczyste gruntu. Ma ona znaczenie także
dla określenia wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, do których powodowie
byliby zobowiązani w przyszłości (art. 71 ust. 1-4, art. 72 u.g.n.), a możliwość jej
zaktualizowania jest ograniczona (art. 77 oraz art. 78-81 u.g.n.).
Uwzględnienie powyższych okoliczności prowadzi do wniosku, że zasadny
jest zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 384 k.p.c.
2. Decyzja o oddaniu z gminnego zasobu konkretnej nieruchomości
w użytkowanie wieczyste i o sprzedaży posadowionego na niej budynku należała
8
do pozwanego. Podejmując tę decyzję pozwany wskazał, że jej przedmiotem jest
nieruchomość objęta księgą wieczystą nr …, stanowiąca zabudowaną działkę nr
127 z obrębu 5-03-10, numer jednostki rejestrowej 131. Tak też strony
postępowania identyfikowały przedmiot umowy, którą zamierzały zawrzeć.
Powodowie przystąpili do rokowań z pozwanym z powołaniem się
na przysługujące im pierwszeństwo nabycia użytkowania wieczystego i własności
budynku wynikające z tego, że są spadkobiercami poprzedniego właściciela
nieruchomości, pozbawionego jej własności przed 5 grudnia 1990 r. (art. 34 ust. 1
pkt 2 u.g.n.). Z ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia wynika, że w trakcie
rokowań strony miały wiedzę o tym, że w skład zabudowanej w całości budynkiem
działki nr 127 weszła dawna działka hipoteczna nr …, należąca do poprzednika
prawnego powodów, ale też - z uwagi na postawienie budynku z przekroczeniem jej
granic – także części innych dawnych działek hipotecznych, sąsiednich dla działki
nr 5689.
Już po zakończeniu rokowań, pozwany podzielił działkę nr 127, wskutek
czego powstała działka nr 127/1 o powierzchni 854 m2
, odpowiadająca dawnej
działce hipotecznej nr … . Wówczas powodowie ograniczyli żądanie i domagali się
oddania im w użytkowanie wieczyste gruntu odpowiadającego dawnej działce
hipotecznej nr …., do którego przysługiwało im pierwszeństwo nabycia,
ale z jednoczesną sprzedażą całego budynku przy ul. W. nr …, niemającego jednak
w pełni oparcia na gruncie, które zamierzali nabyć w użytkowanie wieczyste.
Pogląd Sądu Apelacyjnego, że ograniczenie roszczenia powodów
do części nieruchomości, której dotyczyły rokowania zmierzające do ustalenia
warunków przyszłej umowy nie stoi na przeszkodzie jego uwzględnieniu można
by zaakceptować, gdyby w efekcie takiego określenia przedmiotu roszczenia,
a zatem i umowy, nie zostały naruszone przepisy definiujące nieruchomość jako
rzecz i przedmiot obrotu oraz zasady wyznaczania jej granic (art. 46, 47 i 143 k.c.).
3. Budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową i nie może
być odrębnym od niego przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, chyba
że ustawa stanowi inaczej (art. 47 § 1 i art. 48 k.c.). Jeden z takich wyjątków
przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.
9
Prawo użytkowania wieczystego gruntu w świetle art. 235 k.c. ma charakter
nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i innych posadowionych na
nim urządzeń, co sprawia, że prawem głównym jest prawo wieczystego
użytkowania, a prawem związanym z nim jest prawo własności budynków.
Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego
odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie,
prawo własności budynków nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym
od prawa użytkowania wieczystego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami
stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej
zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej
nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 31), bądź – wyjątkowo –
nieodpłatnym przeniesieniem ich własności. Zasada ta odnosi się do wszystkich
budynków posadowionych na gruncie oddawanym w wieczyste użytkowanie.
Uwzględniające zmienione powództwo orzeczenia Sądów obu instancji
sprawiają, że budynek posadowiony w większości na działce nr 127/1 ma być
sprzedany powodom bez jakiegokolwiek prawa – jak się wydaje – ciągle jeszcze
przysługującego pozwanemu do gruntów sąsiednich dla działki nr 127/1. Prowadzi
to w istocie do utworzenia nieruchomości budynkowej, do której powodom miałoby
przysługiwać prawo własności, w jakiejś części nie powiązanej z prawem
użytkowania wieczystego gruntu pod tym budynkiem. Konstrukcja prawa własności
budynku jako prawa związanego i podporządkowanego użytkowaniu wieczystemu
wyklucza taką możliwość, by budynek mający być przedmiotem tego prawa
w części stał na gruncie oddanym określonym osobom w użytkowanie wieczyste,
a w części na gruncie będącym przedmiotem prawa własności gminy.
Działanie zasady superficies solo cedit czyniłoby wówczas częścią składową
nieruchomości gruntowej tę część budynku, która stoi na gruncie nieoddanym
w użytkowanie wieczyste. Jeden i ten sam budynek nie może być zarazem częścią
składową nieruchomości gruntowej i nieruchomością budynkową, której własność
związana jest z użytkowaniem wieczystym. Odstępstwo od przytoczonej wyżej
zasady może dotyczyć tylko budynków, które wraz z gruntem można podzielić
wzdłuż płaszczyzn pionowych. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że taki
podział jest dopuszczalny, jeżeli w jego wyniku powstają odrębne budynki.
10
W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi
ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być
ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału
budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie
funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie
gwarantują ustanowienie odpowiednich służebności (por. uchwała Sądu
Najwyższego z 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSN C 2007, nr 11, poz. 163;
postanowienia Sądu Najwyższego z 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00,
LEX nr 52541; z 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSP 1967, nr 5, poz. 110;
wyrok Sądu Najwyższego z 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643).
Z ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie wynika, że budynek, którego
dotyczyło żądanie pozwu nie może być podzielony w płaszczyźnie pionowej wraz
z gruntem w tym miejscu, w którym na nieruchomości pozwanego wytyczono
granice dawnych działek, przejętych przez gminę Warszawa, a należących
do różnych osób. Nie oznacza to wcale, że grunt zabudowany tym budynkiem
nie może być przez pozwanego oddany w użytkowanie wieczyste. Oznacza
jednakowoż, że przedmiotem użytkowania wieczystego może być cały ten grunt,
który został zajęty przez budynek podlegający sprzedaży na własność
wraz z użytkowaniem wieczystym. W realiach niniejszej sprawy oznacza to,
że oddana w użytkowanie wieczyste może być, tak jak to przyjęto w rokowaniach,
cała działka nr 127 i znajdujący się na niej budynek, nie zaś działka nr 127/1 i cały
budynek stojący częściowo na tej działce, a częściowo na nieruchomości gruntowej
będącej własnością pozwanego lub - co możliwe, choć nieobjęte ustaleniami
w sprawie – podlagający oddaniu w użytkowanie wieczyste na rzecz innych osób
niż powodowie.
Uprawnienie przewidziane na rzecz powodów w art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. do
nabycia bezprzetargowo w użytkowanie wieczyste gruntu, którego własność ich
poprzednik utracił przed 5 grudnia 1990 r. dotyczy wprawdzie tej nieruchomości,
która została objęta działaniem dekretu, ale aktualnie musi być ono odniesione do
takiej rzeczy, która może być przedmiotem obrotu.
Można założyć, że spadkobiercom byłych właścicieli gruntów okalających
11
nieruchomość, którą powodowie chcą nabyć w użytkowanie wieczyste także
przysługują roszczenia, o jakich mowa w art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Nie oznacza
to jednak, żeby przedmiotem tych roszczeń mogły być nieruchomości w takiej
postaci, w jakiej nie mogą istnieć w świetle bezwzględnie obowiązujących norm
prawa rzeczowego, to jest np. wyłącznie grunt tworzący aktualnie (po podziale
gruntu pod budynkiem, którego dokonano z inicjatywy pozwanego) działkę nr 127/2
wraz z fragmentami ścian zewnętrznych budynku, którego pozostała część stoi na
działce nr 127/1. Także tak opisane części powierzchni ziemskiej nie mogą stać się
rzeczami będącymi przedmiotem obrotu.
Po tym, jak gmina Warszawa, a następnie Skarb Państwa i w jego miejsce –
pozwany objął na własność tak nieruchomość poprzedników prawnych powodów,
jak i inne okalające ją nieruchomości, nie może być mowy o wydzielaniu z tego
zasobu gruntów i budynków w celu ich oddania w użytkowanie wieczyste w sposób,
który prowadziłby do powstania nieznanych prawu rzeczowemu konstrukcji.
W wyroku z 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 (LEX nr 589956),
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich
nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich
w użytkowanie wieczyste jest nieważna, jako sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31
u.g.n. (art. 58 § 1 k.c.), chyba że budynek zostanie podzielony w ten sposób,
że możliwe będzie przeniesienie własności jego części na użytkownika wieczystego
(zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy między nieruchomościami).
Z ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie wynika, że budynek przy ul. W. nr …
nie może być podzielony pionowo na granicy działek nr 127/1 i nr 127/2,
powstałych w wyniku przeprowadzonego z inicjatywy pozwanego podziału
działki nr 127.
Przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. mają charakter bezwzględnie
obowiązujący, co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (por. np. wyrok
z 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61;
uchwały z 14 listopada 1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z 19
stycznia 1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147). Dlatego umowa
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jednej osobie, a przeniesienie własności
12
znajdującego się na niej budynku na inną osobę lub pozostawienie go właścicielowi
jako części składowej gruntu byłaby sprzeczna z prawem. W razie oddania
w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura
nie będąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane - własność
nieruchomości budynkowej.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815
k.p.c., Sąd Najwyższy
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2
w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.).
jw