Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CK 262/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 22 grudnia 2004 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian (przewodniczący)
SSN Bronisław Czech (sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
Protokolant Anna Jasińska
w sprawie z powództwa J.W.
przeciwko Gminie Miasto Ł. i U. w Ł.
o ustalenie ,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 grudnia 2004 r.,
kasacji obu pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 12 lutego 2004 r., sygn. akt [...],
oddala obie kasacje i zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz
powódki kwotę 1 800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem
zwrotu kosztów procesu za instancję kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Rodzice powódki M. i H. małż. N. byli właścicielami zabudowanej
nieruchomości, położonej przy ul. N. 86, oznaczonej jako działka nr [...]/3, o
powierzchni 6 arów 25,26 m2
. Prezydium Rady Narodowej orzeczeniem z dnia 12
marca 1952 r. wywłaszczyło tę nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa. Prezes
Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia 13 listopada 1998 r. stwierdził
nieważność tego orzeczenia. W następstwie tego oraz w wyniku spadkobrania i
zawarcia umowy dożywocia, właścicielką nieruchomości stała się powódka.
Wywłaszczona nieruchomość powódki była przez szereg lat w zarządzie
Przedsiębiorstwa F., a następnie Zakładów „F.” Przedsiębiorstwo to miało w
zarządzie również działkę sąsiednią nr [...]/7, należącą do Skarbu Państwa, a po
komunalizacji - do Gminy Miasto Ł. W tym okresie na działce nr [...]/7 wybudowany
został prostopadle do ul. N., m.in., budynek oficyny oraz stacji transformatorowej, w
pewnej części usytuowane w granicach działki powódki. Po odzyskaniu tytułu
prawnego do nieruchomości, powódka wystąpiła do syndyka masy upadłości
przedsiębiorstwa „F." o wydanie nieruchomości. Negocjacje trwały do kwietnia 1999
r. i zakończyły się wydaniem działki.
W sierpniu 2001 r. Syndyk uzyskał decyzję zezwalającą na wybudowanie
ściany pionowej, wydzielającej część budynku produkcyjnego na wszystkich
kondygnacjach. Pomimo zaskarżenia tej decyzji przez powódkę, Syndyk wybudował
na wszystkich kondygnacjach ściany oddzielające część budynku stojącego na
działce powódki od części posadowionej na działce sąsiedniej. W wyniku odwołania
powódki decyzja Prezydenta Miasta została uchylona.
W dniu 12 listopada 2001 r. zawarta została umowa, którą Gmina Miasto Ł.
oddała Zakładom „F." w upadłości użytkowanie wieczyste działki gruntu nr [...]/7 o
powierzchni 31 a 98 m2
, położonej przy ul. N. 88 oraz przeniosła nieodpłatnie na
rzecz Zakładów „własność usytuowanych na tej działce budynków i budowli to jest
budynku frontowego o kubaturze 5.983 m3
, budynku oficyny o kubaturze 9.660 m3
,
budynku zaplecza o kubaturze 1.560 m3
oraz budowli – dwóch wiat, stacji
transformatorowej i ogrodzenia”.
Następnie w dniu 21 grudnia 2001 r. Syndyk masy upadłości Zakładów „F."
sprzedał U. „prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr [...]/7 (...), znajdujące
się na tej działce budynki i budowle oraz ich wyposażenie (...) w tym prawo
3
wieczystego użytkowania gruntu”. Nadto (§ 3 ustęp 3 umowy) „sprzedał” U. za „cenę”
75.000 zł „posiadanie samoistne części działki gruntu nr [...]/3 – przylegającej
bezpośrednio do działki nr [...]/7 – wraz z naniesieniem budowlanym wybudowanym
przez reprezentowaną przez niego osobę prawną i roszczeniami wynikającymi z art.
231 Kodeksu cywilnego (...)”.
Obie wymienione umowy zawarte zostały w formie aktów notarialnych.
W dniu 4 lutego Syndyk i przedstawiciele U. sporządzili pisemny aneks (bez
formy aktu notarialnego) do wymienionej umowy z dania 21 grudnia 2001 r., w
którym, m.in., „zmienili” w tej umowie § 3 ustęp 3 w ten sposób, iż „A.B. [syndyk]
oświadcza, że przenosi odpłatnie na U. posiadanie części działki gruntu nr [...]/3 –
przylegającej bezpośrednio do działki nr [...]/7 – wraz z naniesieniem budowlanym
wybudowanym przez reprezentowaną przez niego osobę prawną – i wydaje
przedmiot posiadania – w zamian za kwotę 75.000 zł (...), zaś S.L. w imieniu U.
oświadcza, że rzecz tę, w zamian za wskazaną kwotę, w posiadanie obejmuje”.
Powyższe okoliczności są niesporne.
J.W. wytoczyła powództwo przeciwko Gminie Miasto Ł., U. oraz Syndykowi
masy upadłości Zakładów „F." o ustalenie, że obie wymienione umowy są nieważne.
W toku postępowania przed sądem pierwszej instancji postępowanie
upadłościowe zostało „ukończone” i w związku z tym Sąd Okręgowy zawiesił
postępowanie w stosunku do pozwanego Syndyka.
Sąd Okręgowy w Ł. wyrokiem z dnia 5 sierpnia 2003 r. uwzględnił powództwo
Apelacje pozwanych - Gminy Miasto Ł. i U. oddalił Sąd Apelacyjny wyrokiem
zaskarżonym kasacją. Zasadnicze motywy rozstrzygnięcia, przytoczone przez Sąd
Apelacyjny, są następujące:
W prawie cywilnym, wprawdzie uznaje się powszechnie, że budynek jest
całością niepodzielną, to jednak przyjmuje się dopuszczalność jego podziału wraz
z gruntem. Linia podziału musi w takim przypadku przebiegać według płaszczyzny,
którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym
może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu za zezwoleniem organu
budowlanego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego wynika z tego, że w stanie faktycznym
niniejszej sprawy, część budynku oficyny i stacji transformatorowej nie mogą być
traktowane jako osobne budynki. Ściana wybudowana przez syndyka jest bowiem
wybudowana w sposób niezgodny z prawem. W odniesieniu zaś do budynku stacji
transformatorowej brak w ogóle takiej ściany. W związku z tym budynek
4
posadowiony w części na nieruchomości powódki, a w części na nieruchomości
Gminy, stanowi część składową obu nieruchomości. Z tego względu część budynku
znajdująca się na nieruchomości Gminy nie może być przedmiotem własności
użytkownika wieczystego. Ponieważ zaś nie można ustanowić wieczystego
użytkowania gruntu bez przeniesienia własności budynków na nim posadowionych
(art. 235 k.c.), przeto umowa zawarta przez Gminę z Syndykiem jest nieważna
(art. 58 k.c.). Konsekwencją tego jest nieważność umowy zawartej przez Syndyka
z U., Syndyk bowiem nie mógł sprzedać tego, co mu nie przysługiwało.
Dalej Sąd Apelacyjny przyjął, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie chroniła kupującego U. Zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o
księgach wieczystych i hipotece, rękojmia ta nie chroni rozporządzeń dokonanych na
rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Według art. 6 ust. 2 powołanej ustawy, w
złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym
stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W stanie
faktycznym sprawy, byt prawa podmiotowego będącego przedmiotem obu
kwestionowanych umów (prawa własności budynków) ściśle uzależniony jest od
warunków ich powstania (art. 235 k.c.). Fakt, że budynki wykraczają poza granice
działki będącej przedmiotem użytkowania wieczystego znany był stronom umowy,
ponieważ dokonały jego interpretacji prawnej w określony sposób, przenosząc
posiadanie działki pod częścią budynku. Fakt ten wynika również z dokumentów
znajdujących się w aktach księgi wieczystej Kw. nr [...]. W tej sytuacji wiedza na
temat faktycznego stanu prawnego nieruchomości dostępna była nabywcy
nieruchomości (U.), a przynajmniej mogła być dostępna już w momencie zawierania
spornej umowy.
Sądy obu instancji przyjęły, że powódka ma interes prawny w rozumieniu
art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia nieważności powyższych umów, albowiem
naruszają one jej prawo własności.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli kasacjami obaj pozwani.
Pozwana Gmina Ł. zarzuciła:
1. naruszenie przepisów postępowania:
a/ art. 189 k.p.c. przez błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie
polegające na przyjęciu, że powódka miała interes prawny w wytoczeniu powództwa;
b/ art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 316 k.p.c. polegające na braku
wszechstronnego rozważenia zebranego przez Sąd I instancji materiału
5
dowodowego oraz sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranym materiałem
dowodowym;
2. naruszenie prawa materialnego:
a/ art. 140 k.c. z związku z art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami
przez ich niezastosowanie; b/ art. 46, 48 oraz art. 232 § 1 k.c. i art. 235 k.c. przez
błędną ich wykładnię i niewłaściwe zastosowanie; c/ art. 58 k.c. przez jego
zastosowanie; d/ art. 151 k.c. w związku z art. 231 § 1 k.c. przez błędną ich
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.
Pozwany U. zarzucił:
1. naruszenie przepisów postępowania:
a/ art. 233 § 1 k.p.c. przez błędną ocenę dowodów oraz sprzeczność ustaleń
faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego;
b/ art. 328 § 2 kodeksu postępowania cywilnego w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
przez brak wskazania dowodów, na podstawie których dokonano ustaleń
faktycznych;
2. naruszenie prawa materialnego:
a/ art. 189 k.p.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie, tj. uznanie, iż powódka
miała interes prawny w wytoczeniu powództwa w związku z art. 207 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami; b/ art. 32 § 2 Prawa
upadłościowego; c/ art. 46 § 2, art. 48 oraz 233 i 235 k.c. przez błędną wykładnię
i niewłaściwe zastosowanie; d/ art. 151 i 231 k.c. przez błędną wykładnię
i niewłaściwe zastosowanie, tj. uznanie, iż Gmina Miasto Ł. nie była właścicielem
budynku wzniesionym na działce [...]/7 oraz częściowo na działce [...]/3; e/ art. 58 k.c.
„przez zastosowanie”; f/ art. 140 k.c. „przez nie zastosowanie”; g/ art. 535 k.c. przez
niewłaściwe zastosowanie; h/ art. 5 i art. 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku
o księgach wieczystych i hipotece przez ich niewłaściwe zastosowanie.
Pozwani wnieśli o uchylenie wyroków sądów obu instancji i przekazanie
sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową i nie może być
odrębnym od niego przedmiotem własności i innych praw rzeczowych chyba,
że ustawa stanowi inaczej (art. 47 § 1 i art. 48 k.c.). Jeden z takich wyjątków
przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.
6
Kodeks cywilny (zwłaszcza art. 235) nadał prawu wieczystego użytkowania
gruntu charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i innych
urządzeń (dalej w skrócie: budynków) posadowionych na tym gruncie; znaczy to,
że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym
(podrzędnym) jest prawo własności budynków. Użytkowanie wieczyste gruntu nie
może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków
wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, prawo własności nie może być
przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego.
Ustawa z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.
Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste
nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą
położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 31), bądź
nieodpłatnym przeniesieniem ich własności, np. w okolicznościach – jak w sprawie
niniejszej – z art. 207 tej ustawy. Odnosi się to do wszystkich budynków
posadowionych na gruncie oddawanym w wieczyste użytkowanie.
W związku z tym kluczowe znaczenie, zarówno dla rozstrzygnięcia niniejszej
sprawy, jak i oceny zasadności obu kasacji, ma kwestia rozumienia pojęcia
„budynek”, występującego w wymienionych przepisach dotyczących użytkowania
wieczystego.
Pojęcie budynku nie zostało zdefiniowane w kodeksie cywilnym. Pewną
wskazówkę daje tu art. 46 k.c. wymieniając „części budynków”, które mogą być
nieruchomościami budynkowymi. W piśmiennictwie przyjmuje się, że pojęcie
„budynek”, występujące np. w art. 46 § 1 i art. 151 k.c., odnosi się do budynków
w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo
budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) określa budynek
jako „obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony
z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”
(art. 3 pkt 2), zaś przez obiekt budowlany rozumie: „a/ budynek wraz z instalacjami
i urządzeniami technicznymi, b/ budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową
wraz z instalacjami i urządzeniami, c/ obiekt małej architektury” (art. 3 pkt 1).
Z powyższego trzeba wyprowadzić wniosek, że budynek to nie tylko obiekt
„wolnostojący”, stanowiący jedną „bryłę”, ale także „część” jednego budynku,
odpowiadająca wymienionym kryteriom z Prawa budowlanego. Za część budynku
może być uznana także nieruchomość lokalowa.
7
W judykaturze dotyczącej spraw o dział spadki oraz o zniesienie
współwłasności przyjęto, że dopuszczalny jest podział budynku według płaszczyzn
pionowych wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym
wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana
wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana
już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału
budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną
całość lub, gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje
ustanowienie odpowiednich służebności. (vide np. orzeczenia Sądu Najwyższego:
postanowienie z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66 OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110,
uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP
12/69, OSN 1970, nr 3, poz. 39, postanowienia z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71
Lex nr 6643 i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, Lex nr 52541 oraz
powołane w nich dalsze orzeczenia). Jest oczywiste, że taki podział budynku musi
nastąpić zgodnie z prawem (decyzja organu administracji architektoniczno-
budowlanej i nadzoru budowlanego, orzeczenie sądu przy dziale spadku lub
zniesieniu współwłasności). Zasady takie mają zastosowanie również do podziału
budynku w celu stworzenia możliwości zbycia jego części w umowie oddania gruntu
w wieczyste użytkowanie.
Jeżeli zatem budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich
nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich
w użytkowanie wieczyste jest nieważna – jako sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31
ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 58 § 1 k.c.) - jeżeli budynek nie został
podzielony w ten sposób, że możliwe było przeniesienie własności części budynku
na użytkownika wieczystego (zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy
między nieruchomościami).
W sprawie jest niesporne, że umową z dnia 12 listopada 2001 r. Gmina Miasto
Ł. oddała Zakładom „F." w upadłości użytkowanie wieczyste działki gruntu nr [...]/7 o
powierzchni 31 a 98 m2
, położonej w Ł.i przy ul. N. 88 oraz przeniosła nieodpłatnie
na rzecz wymienionych Zakładów „własność usytuowanych na tej działce budynków i
budowli, to jest budynku frontowego o kubaturze 5.983 m3
, budynku oficyny o
kubaturze 9.660 m3
, budynku zaplecza o kubaturze 1.560 m3
oraz budowli – dwóch
wiat, stacji transformatorowej i ogrodzenia”. Z przytoczonego sformułowania umowy
oraz z okoliczności sprawy, w tym z pisma pełnomocnika pozwanego U. (k. 103)
8
wynika, że przeniesienie własności budynku oficyny odnosi się jedynie do jego
części, znajdującej się w granicach działki oddanej w użytkowanie wieczyste,
stanowiącej własność Gminy, zaś pozostała część tego budynku o kubaturze
1 067 m3
, oddzielona murem wybudowanym przez Syndyka, posadowiona jest na
działce nr [...]/3, będącej własnością powódki.
Część budynku oficyny, wyodrębniona wspomnianym murem, mogłaby być
przedmiotem zbycia w umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, gdyby mur
ten wybudowany został zgodnie z prawem, tj. za odpowiednim zezwoleniem
właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru
budowlanego (art. 28 ust. 1, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 Prawa budowlanego)
oraz w linii granicy między działką nr 251/7 i nr 251/3, bo wtedy byłaby oddzielnym
budynkiem. Tymczasem – w sprawie jest niesporne – że decyzja Prezydenta Miasta,
zatwierdzająca projekt budowlany i pozwalająca na budowę wymienionego muru,
została uchylona. Sąd Apelacyjny przyjął przeto trafnie, że wymieniony mur
postawiony został nielegalnie. W związku z tym, gdyby nawet uznać – jak twierdzą
pozwani – że mur postawiony jest w linii rozgraniczającej wymienione działki, to i tak
część budynku oficyny, posadowiona na działce Gminy nie stanowi „budynku”
w rozumieniu przepisów dotyczących użytkowania wieczystego i w związku z tym nie
mogła być przedmiotem przeniesienia własności, niezbędnego do ważności umowy
oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Z tych przyczyn umowa
z dnia 12 listopada 2001 r., jako sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).
W konsekwencji tego – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny – nieważna jest
również umowa z dnia 21 grudnia 2001 r., albowiem Syndyk nie mógł sprzedać
prawa, które mu nie przysługiwało. W takiej sytuacji bez znaczenia są inne
nieprawidłowości w przedmiotowych umowach (np. „sprzedaż” posiadania i roszczeń
z art. 231 k.c.). Poza tym trzeba mieć na uwadze, że umowa ta w istocie jest
sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bo nie
przenosi własności części oficyny, skoro takie przeniesienie było niemożliwe.
W orzecznictwie przyjęte jest zaś, że umowa przeniesienia prawa wieczystego
użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu
także prawa własności budynków, jest nieważna - art. 58 k.c. (wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61,
OSP 2004, nr 5, poz. 62, MoP 2003, nr 20, s. 942).
9
Gdy idzie o zarzuty dotyczące naruszenia art. 189 k.p.c. oraz art. 5 i 6 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece, to są one nietrafne z przyczyn wskazanych
w zaskarżonym wyroku, i przytoczonych wyżej, które podziela Sąd Najwyższy.
W takiej sytuacji oraz przy uwzględnieniu, że podstawowe okoliczności faktyczne są
w sprawie niesporne, bezprzedmiotowym staje się rozważanie pozostałych zarzutów.
Z przedstawionych przyczyn i zasad Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji
(art. 39312
k.p.c. oraz art. 98 i 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 39319
i 391 § 1 k.p.c.
w brzmieniu sprzed dnia 6 lutego 2005 r.).
Niezależnie od powyższego Sąd Najwyższy zauważa, że sprawa nie została
dotychczas rozstrzygnięta w stosunku do pozwanego Syndyka. Wobec niego Sąd
jedynie zawiesił postępowanie z uwagi na zakończenie postępowanie
upadłościowego (postanowienie z dnia 31 marca 2003 r., k. 75). Z Notatki służbowej
z dnia 18 marca 2003 r. (k. 68) wynika, że postępowanie upadłościowe „zostało
ukończone”. Pozwana Gmina w kasacji twierdzi, że upadłe Zakłady „F." zostały
wykreślone z rejestru przedsiębiorców. Gdyby tak było, to syndyk utraciłby zdolność
sądową (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2002 r., V CKN
1100/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 11).