Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 495/12
POSTANOWIENIE
Dnia 21 marca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Anna Owczarek
w sprawie z wniosku Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska”
w O.
przy uczestnictwie S. A. i H. A.
o zasiedzenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 marca 2013 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 15 marca 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną, zasądza od wnioskodawczyni na
rzecz uczestników postępowania kwotę 900 (dziewięćset) zł
kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił
apelację wnioskodawczyni Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w O. od
postanowienia Sądu Rejonowego w O. z dnia 3 listopada 2011 r. jako bezzasadną i
zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestników postępowania S. A. i H. A. kwotę
900 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu
odwoławczym.
Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Uczestnicy postępowania S. A. i H. A. są współwłaścicielami każdy z nich w
1/2 części nieruchomości położonej w T. M. i T. W. o obszarze 3,73,00 ha
zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w O. Udziały we współwłasności
tej nieruchomości uczestnicy postępowania nabyli na podstawie umowy darowizny
z dnia 16 stycznia 1995 r. W skład tej nieruchomości wchodzi m.in. zabudowana
działka oznaczona w rejestrze gruntów nr 160/2 o obszarze 0,0300 ha.
W dniu 30 lipca 1988 r. Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska”
zawarła z R. A. nieformalną wstępną umowę kupna sprzedaży nieruchomości na
której znajdował się budynek parterowy, w którym miał zostać urządzony sklep
spożywczy. Strony ustaliły cenę sprzedaży na 2.300.000 starych zł, która miała
zostać uregulowana do dnia 5 sierpnia 1988 r. Po przekazaniu tej kwoty
sprzedający zobowiązał się udostępnić nabywcy budynek wraz z przyległym
gruntem.
Wnioskodawczyni czyniła starania zmierzające do podziału działki nr 160
i załatwiła formalności niezbędne do sfinalizowania sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości.
Następnie zawarła z R. A. i H. A. umowę wstępną kupna – sprzedaży, w
której małżonkowie A. zobowiązali się do sprzedaży budynku zbudowanego
położonego na należącej do nich nieruchomości położonej w T. M. zapisanej w KW
nr […] wraz gruntem, na którym się znajdował oraz pasem przyległego gruntu o
szerokości około 4 m za kwotę 2.300.000 starych zł. Tytułem zadatku kupujący
zobowiązał się zapłacić w terminie do dnia 22 sierpnia 1988 r. kwotę 500.000
starych zł, a pozostała część ceny miała zostać zapłacona w terminie zawarcia
3
umowy przed notariuszem. Z chwilą zapłaty zadatku sprzedający zobowiązali się
udostępnić kupującemu budynek wraz z gruntem będącym przedmiotem umowy
celem prowadzenia niezbędnych prac remontowych i adaptacyjnych.
Po zawarciu tej umowy R. i H. małżonkowie A. wydali wnioskodawczym
przedmiotową nieruchomość wraz ze znajdującym się na niej budynkiem.
Umową sprzedaży z dnia 24 kwietnia 1990 r. zawartą w formie aktu
notarialnego R. A. i H. A. sprzedali Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” w
O., pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu, z
nieruchomości kw nr […] działkę budowlaną oznaczoną w rejestrze gruntów 209 nr
działki 160/2 o obszarze 0.03,22 ha za kwotę 2.300.000 starych zł. W § 5 tej
umowy stwierdzono, że wyrażenie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście
własności sprzedanej działki na nabywcę nastąpić może dopiero w przypadku, gdy
Skarb Państwa nie wykona prawa pierwokupu.
Po zawarciu tej umowy wnioskodawczyni na własny koszt przeprowadziła
remont budynku, adaptując go na sklep. Skarb Państwa nie skorzystał
z przysługującego mu prawa pierwokupu.
Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska” nie zwracała się do R. i H.
małżonków A. o wyrażenie bezwarunkowej zgody na niezwłoczne przejście
własności sprzedanej działki na jej rzecz.
W dniu 16 stycznia 1995r. R. i H. małżonkowie A. darowali należące do nich
nieruchomości swoim synom S. i H. A.
Pismem z dnia 25 października 2011 r. wnioskodawczyni wezwała
uczestników postępowania S. i H. A. do stawienia się u notariusza celem
sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości - działki nr
160/2 położonej w T. M. zapisanej w księdze wieczystej kw […].
Od momentu objęcia w posiadaniu przedmiotowej działki nr 160/2
wnioskodawczyni władała nią jak właściciel. Wnioskodawczyni nie płaciła R. i H.
małżonkom A. żadnego czynszu i prowadziła w budynku położonym na tej działce
sklep. W 1995 r. wnioskodawczyni wydzierżawiła na 5 lat sklep znajdujący się na
tej nieruchomości W. K. i pobierała od niego czynsz.
Od 1995 r. wnioskodawczyni opłacała podatki od przedmiotowej
nieruchomości.
4
Działka nr 160/2 nadal znajduje się w posiadaniu wnioskodawczyni.
W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 3
listopada 2011 r. oddalił wniosek Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska” o
stwierdzenie, że nabyła ona w drodze zasiedzenia w dniu 24.04.2010 r. prawo
własności nieruchomości o obszarze 0,0300 ha, składającej się z działki gruntu o
obszarze nr 160/2 położonej w T. M. 1 wchodzącej w skład nieruchomości
położonej w T.M. i T. W. 2 o obszarze 3,73,00 ha, dla której Sąd Rejonowy
prowadzi KW nr […] i orzekł o kosztach postępowania.
Apelację wnioskodawczyni od powyższego postanowienia Sądu Rejonowego
w O., Sąd Okręgowy w K. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił.
W uzasadnieniu wskazał, aprobując ustalenia Sądu Rejonowego, że wejście
w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia
jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, gdyż
z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu
zbywcy. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości wymaga późniejszego
wykonania przez zawarcie umowy przenoszącej własność . Nie uzasadnia dobrej
wiary kupującego, w ocenie Sądu, wydanie mu sprzedawanej nieruchomości na
podstawie umowy zobowiązującej przy zaniechaniu zawarcia umowy
rozporządzającej.
Zaznaczył ponadto, że zarząd wnioskodawcy składający się z osób, które
uczestniczą z istoty w obrocie gospodarczym, powinien mieć świadomość prawną
pozwalającą rozumieć treść zawieranych umów typowych.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach naruszenia
wnioskodawczyni zarzuciła, w ramach naruszenia prawa materialnego:
- art. 7 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do obalenia
domniemania istnienia dobrej wiary wnioskodawczyni w chwili obejmowania
w samoistne posiadanie w kwietniu 1990 r. przedmiotowej nieruchomości,
- art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie pomimo, iż zasady współżycia
społecznego przemawiają za uznaniem dobrej wiary wnioskodawczyni;
- art. 172 § 1 k.c. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie doszło do nabycia
przez wnioskodawczynię w drodze zasiedzenia prawa własności
przedmiotowej nieruchomości.
5
W ramach drugiej podstawy zarzuciła naruszenie prawa procesowego, tj. art.
234 k.p.c. przez uznanie, iż w niniejszej sprawie doszło do obalenia domniemania
dobrej wiary pomimo, że w sprawie nie został przeprowadzony żaden dowód
przeciwny wykazujący złą wolę wnioskodawczyni w chwili objęcia przedmiotowej
nieruchomości w samoistne posiadanie.
W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz
rozstrzygnięcie co do istoty sprawy i uwzględnienie apelacji wnioskodawczyni
w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania właściwemu Sądowi
Okręgowemu. W każdym przypadku o rozstrzygnięcie o kosztach procesu według
norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną wnioskodawczyni, uczestnicy
postępowania wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów procesu według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kluczowe dla instytucji zasiedzenia pojęcia prawne dobrej i złej wiary
posiadacza nie są zdefiniowane ustawowo. Na ogół przyjmuje się, że dobra wiara
oznacza stan psychiczny osoby, polegający na usprawiedliwionym przekonaniu, że
przysługuje jej określone prawo. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na
takie prawo lub stosunek prawny wie, a przynajmniej na podstawie okoliczności
powinien wiedzieć, że one nie istnieją. Tak pojmowana dobra wiara, określana jako
dobra wiara w rozumieniu tradycyjnym lub dobra wiara sensu stricto, nie była
stosowana jednolicie w orzecznictwie jako podstawa liczenia okresu zasiedzenia.
Często przyjmowano tu dobrą wiarę w ujęciu zliberalizowanym, a więc jako
usprawiedliwione przekonanie, że faktyczne wykonywanie danego prawa nie
szkodzi interesom rzeczywiście uprawnionego (dobra wiara sensu largo). Sytuacja
uległa zmianie po podjęciu uchwały w składzie siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 (OSNC 1992, nr 4, poz. 48), w której Sąd
ten opowiedział się za przyjmowaniem na potrzeby zasiedzenia dobrej wiary
w ujęciu tradycyjnym. W związku z tym od tego czasu w orzecznictwie
przyjmowano, że w razie zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości
o charakterze jedynie zobowiązującym, nabywcy z takiej umowy nie przysługuje
6
przymiot posiadacza w dobrej wierze. Z treści takiej umowy wynika bowiem jasno,
że prawo własności należy w dalszym ciągu do zbywcy, skoro ma ono zostać
przeniesione na nabywcę dopiero w drodze zawarcia umowy o charakterze
rozporządzającym (por. przykładowo postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
23 kwietnia 1997 r. I CKN 74/97, OSNC 1997, nr 11, poz. 171, z dnia 19 lipca
2000 r., II CKN 282/00, czy z dnia 7 października 2010 r., IV CSK 152/10 – oba
niepubl.). Wprawdzie w postanowieniu z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081 (OSNC
1999, nr 10, poz. 181) Sąd Najwyższy przyjął, że osoba, która uzyskała posiadanie
nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności może być – w zakresie zasiedzenia –
uznana za samoistnego jej posiadacza w dobrej wierze, ale stanowisko to jest
odosobnione i spotkało się z uzasadnioną krytyką glosatorów, a Sąd Najwyższy
w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę go nie podziela. Warto też odnotować
podjętą w orzecznictwie próbę swoistego zliberalizowania dobrej wiary
w rozumieniu tradycyjnym, jaką podjął Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 606/11
(niepubl.). Sąd przyjął w niej, że w pewnych sytuacjach możliwe jest potraktowanie
posiadacza w złej wierze, tj. takiego, który wiedział lub powinien wiedzieć, że nie
jest właścicielem, na równi z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli przemawiają za
tym, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia
społecznego. Pomijając już samą kontrowersyjność tego stanowiska, stwierdzić
należy, że w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne okoliczności szczególne, które
mogłyby przemawiać za jego zastosowaniem w niej. Wbrew przy tym wywodom
skargi kasacyjnej, nie ma podstaw do przyjęcia, że wnioskodawca korzysta
z domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawierając umowę jedynie o charakterze
zobowiązującym (pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa
pierwokupu nieruchomości) Spółdzielnia od samego początku wiedziała, że
wchodząc w posiadanie nieruchomości nie jest jej właścicielką. Taki stan jej
świadomości był permanentny, gdyż jeszcze w dniu 25 października 2001 r.
wezwała pisemnie uczestników do stawiennictwa u notariusza celem zawarcia
umowy przeniesienia własności spornej nieruchomości. W sprawie nie było zatem
podstaw do przyjmowania domniemania z art. 7 k.c. ani potrzeby obalania tego
domniemania, co jednocześnie czyni bezpodstawnym zarzut skargi naruszenia art.
7
234 k.p.c. Prawidłowe jest zatem stanowisko Sądów obu instancji, że skoro od
wejścia wnioskodawczyni w posiadanie nieruchomości nie upłynął jeszcze okres
trzydziestu lat, usprawiedliwiający nabycie własności przez posiadacza w złej
wierze w drodze zasiedzenia, wniosek w niniejszej sprawie nie mógł być
uwzględniony, jako przedwczesny. Skarga kasacyjna kwestionująca to stanowisko
była więc nieusprawiedliwiona, gdyż chybiony okazał się też jej podstawowy zarzut
naruszenia art. 172 § 1 k.c., i w związku z tym podlegała oddaleniu (art. 39814
k.p.c.). O kosztach orzeczono zgodnie z art. 520 § 3 k.p.c.
db