Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 42/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 stycznia 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa "P." sp. z o.o. z siedzibą w K.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.
o ustalenie wysokości opłaty,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 30 stycznia 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 26 września 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz
powódki 3600 (trzy tysiące sześćset) zł kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy ustalił, że aktualizacja
opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej
własność Skarbu Państwa, składającej się z działek nr 73/2 i 73/3, położonych w
K., obręb 13, objętej księgą wieczystą KW nr […], określona w wypowiedzeniu z
dnia 22 września 2008 r., jest uzasadniona do kwoty 72 211 zł od dnia 1 stycznia
2009 r. i zaliczył na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą
zaktualizowaną nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego nieruchomości
w wysokości 4 047 015,66 zł, oddalił powództwo w pozostałej części i zniósł
wzajemnie koszy procesu stron.
Sąd ustalił, że dnia 22 września 2008 r. Prezydent Miasta K. wypowiedział
powódce dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego wyżej
oznaczonej nieruchomości w wysokości 6 261,81 zł (3% wartości nieruchomości) i
zaproponował nową opłatę w kwocie 261 175,86 zł od dnia 1 stycznia 2009 zł (3%
wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym rzeczoznawcy
majątkowego W. Z. z dnia 14 sierpnia 2008 r. w wysokości 8 705 862 zł).
Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 6 lipca 2009 r. -
po rozpoznaniu wniosku powódki – ustaliło, że aktualizacja opłaty jest
nieuzasadniona, ponieważ została oparta na operacie szacunkowym dotkniętym
wadami dyskwalifikującymi go jako podstawę ustalenia nowej opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego. Podzielając tę ocenę, Sąd Okręgowy na podstawie opinii
biegłego sądowego ustalił, że rzeczywista wartość rynkowa nieruchomości w dniu
dokonania aktualizacji opłaty, tj. dnia 22 września 2008 r., wynosiła 7 221 079,04 zł.
Opłata ustalona według stawki procentowej w wysokości 3% wartości
nieruchomości wynosi zatem 216 600 zł.
Powódka nabyła prawo użytkowania wieczystego oznaczonych działek oraz
własności położonych na niej budynków od V. SA w K. dnia 27 września 2007 r. Dla
działek oddanych w użytkowanie wieczyste nie ma planu zagospodarowania
przestrzennego. Według uchwały Rady Miasta K. […] z dnia 16 kwietnia 2003 r. w
sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
3
Miasta K. działki te znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej.
Decyzją z dnia 17 grudnia 2008 r. Prezydent Miasta K. - na wniosek powódki z dnia
17 maja 2006 r. – wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia
inwestycyjnego „Budowa budynku mieszkalno-usługowego wraz z wjazdami i
miejscami postojowymi naziemnymi oraz rozbudową miejskiej sieci energetycznej
na działkach nr 73/2, 73/3 i części działek nr 516/1, 526, 527, położonych przy
ul. […]”. Decyzją z dnia 27 lipca 2009 r. zatwierdził natomiast złożony przez
powódkę projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-
usługowego, wielorodzinnego wraz z instalacjami wewnętrznymi.
Powódka dokonała rozbiórki znajdujących się na oddanym w użytkowanie
wieczyste gruncie budynków i budowli. Ich konstrukcja i przeznaczenie (były
to budynki przemysłowe byłego przedsiębiorstwa produkcyjnego) nie pozwalały na
ich techniczną adaptację na budynki mieszkalno-usługowe. Ich rozbiórka z tego
względu była niezbędna i ekonomicznie uzasadniona. Obecnie na oddanych
w użytkowanie wieczyste działkach można zbudować dowolny budynek
mieszkalno-usługowy zgodnie z obowiązującym studium i posiadanym
przez powódkę projektem. Rozbiórka budynków i budowli wpłynęła na cechy
techniczno-użytkowe gruntu. Jest możliwe wykorzystanie go na cele mieszkalno-
usługowe. Wzrosła też wartość nieruchomości gruntowej i według stanu na dzień
18 sierpnia 2011 r. wynosi 10 389 523 zł. Poniesione przez powódkę koszty
rozbiórki budynków wyniosły 4 047 015,66 zł netto.
Sąd Okręgowy uznał, że należna od dnia 22 września 2008 r.
zaktualizowana opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, ustalona według
przewidzianej w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej -
„u.n.g.”) stawki procentowej w wysokości 1% wartości nieruchomości, wynosi
72 211 zł. Zadaniem Sądu nie było w sprawie podstaw - jak przyjął biegły sądowy –
do zastosowania stawki procentowej w wysokości 3% wartości nieruchomości,
ponieważ pozwana wykazała, że w odniesieniu do będących w jej użytkowaniu
wieczystym działek nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nich. Powołując
się na art. 77 ust. 6 u.g.n., Sąd na poczet różnicy między opłatą dotychczasową
a opłatą zaktualizowaną zaliczył wydatki poniesione przez powódkę na rozbiórkę
4
budynków, albowiem stanowią one – wobec wzrostu na skutek ich dokonania
wartości nieruchomości gruntowej – w rozumieniu tego przepisu nakłady konieczne
wypływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu pierwszej
instancji w ten sposób, że ustalił, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste określonej wyżej nieruchomości jest uzasadniona do kwoty 216 632,37 zł
od dnia 1 stycznia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. oraz do kwoty 72 211 zł od
dnia 1 stycznia 2009 r. i na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą
zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez powódkę w kwocie 3
168443,96 zł, oddalił apelację w pozostałej części i zniósł wzajemnie koszty
postępowania apelacyjnego stron.
Sąd odwoławczy nie podzielił stanowiska Sądu pierwszej instancji, że już
w chwili wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Do jej przyjęcia nie
wystarczy bowiem ustalenie - jak uznał Sąd Okręgowy - że w chwili aktualizacji
opłaty toczyło się postępowanie administracyjne zmierzające do ustalenia
warunków zabudowy działek zakończone wydaniem decyzji o warunkach
zabudowy, albowiem zarówno w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie przyjmuje
się, że dopiero z chwilą zakończenia budowy i wydania decyzji o pozwoleniu na
użytkowanie budynku można przyjąć, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu
korzystania z nieruchomości, rodząca obowiązek adekwatnej zmiany wysokości
opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Na zakres zmiany wyroku Sądu pierwszej instancji wypłynęły także nowe
okoliczności ujawnione dopiero w postępowaniu apelacyjnym. Okazało się,
że Prezydent Miasta K. prawomocną decyzją z dnia 9 lutego 2010 r. wypowiedział
stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dniem 1
stycznia 2010 r. i zaproponował nową stawę w wysokości 1% wartości
nieruchomości. W tej sytuacji wyrok Sądu Okręgowego co do wysokości należnej
opłaty wymagał zmiany jedynie w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego opłaty
rocznej od 1 stycznia do 31 grudnia 2009 r.
5
Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że wydatki
pozwanej z tytułu rozbiórki budynków i budowli stanowią w rozumieniu art. 77 ust. 6
u.g.n. nakład konieczny podlegający zaliczeniu na poczet różnicy między
dotychczasową opłatą roczną a opłatą zaktualizowaną. Uznał jednak, że Sąd
Okręgowy nieprawidłowo ustalił ich wartość, pomijając zasady określone w § 35
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).
Mając na względzie te zasady, Sąd przyjął, że zaliczeniu podlega kwota
3 168 443,96 zł stanowiąca różnicę między wartością nieruchomości
z uwzględnieniem nakładów (10 389 523 zł), a jej wartością przed dokonaniem
nakładów (7 221 079,04 zł).
Wyrok zaskarżył pozwany w części „w jakiej Sąd Apelacyjny oddalił apelację
i zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie
3 168 443,96 zł przy aktualizacji opłaty rocznej z tytuły użytkowania wieczystego”
oraz „oddalił apelację co do kosztów postępowania I instancji oraz zniósł koszty
pomiędzy stronami w postępowaniu apelacyjnym”. W skardze kasacyjnej, opartej
na pierwszej podstawie, pozwany zarzucił naruszenia art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n.
i wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznawania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wydanie zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. polega
- zdaniem skarżącego - na błędnym uznaniu, że koszty rozbiórki budynków
znajdujących się na oddanym powódce w użytkowanie wieczyste gruncie stanowią
w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. nakłady konieczne wpływające na cechy
techniczno-użytkowe gruntu.
Zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n. na poczet różnicy między opłatą
dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się - poza nakładami na budowę
urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n.) - nakłady konieczne
wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła
wartość nieruchomości gruntowej.
6
W literaturze i w orzecznictwie wyróżnia się trzy rodzaje nakładów:
konieczne, użytkowe i zbytkowe. Przez nakłady koniecznie rozumie się nakłady,
których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania
z niej zgodnie z przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane
w celu ulepszenia rzeczy. Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu rzeczy cech
odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb
estetycznych. Warto dodać, że Kodeks cywilny wyróżnia jedynie nakłady konieczne
i inne nakłady (art. 226). Podział drugiej kategorii nakładów na użyteczne
i zbytkowe jest podziałem przyjętym w piśmiennictwie i w orzecznictwie (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.).
Reasumując, rozróżnienie między nakładami koniecznymi, a innymi
nakładami polega na tym, że pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie
rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie
z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia
rzeczy zwiększające jej wartość. Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.n.g. pojęcie
nakładów koniecznych należy zatem rozumieć poniesione przez użytkownika
wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego
zgodnie z przeznaczeniem.
Ze względu na to, że przytoczony przepis ogranicza możliwość zaliczenia
nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowana
do nakładów koniecznych i jednocześnie wymaga, aby wpływały one na cechy
techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost wartości nieruchomości
gruntowej, mogą się pojawić trudności z oceną, które z dokonanych na grunt
nakładów są nakładami koniecznymi, a które np. użytecznymi. Wydaje się,
że wskazanie w art. 76 ust. 6 u.g.n. jedynie na nakłady konieczne jest, co
podniesiono również w literaturze, niezbyt fortunne, albowiem nakłady konieczne
obejmują w zasadzie tylko nakłady służące utrzymaniu rzeczy w stanie zdatnym do
normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Mając jednak
na względzie treść przepisu i zasadę racjonalnego działania ustawodawcy, należy
przyjąć, iż zaliczeniu podlegają jedynie dokonane przez użytkowania nakłady na
grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego, zgodnie z przeznaczeniem
nieruchomości gruntowej. Warto też dodać, że należy - co trafnie podkreślono
7
w piśmiennictwie - odróżniać przeznaczenie gruntu od określonego w umowie celu
oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Przeznaczenie gruntu wynika przede
wszystkim z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji
o warunkach zabudowy. Określony w umowie cel oddania gruntu w użytkowanie
wieczyste nie musi natomiast być tożsamy z przeznaczeniem gruntu, albowiem
może zostać w umowie określony wężej niż przeznaczenie gruntu.
Mając na względzie powyższe i wiążące w postępowaniu kasacyjnym
ustalenia faktyczne, nie można podzielić zarzutu skarżącego, że zakwestionowane
nakłady pozwanej na oddaną jej w użytkowanie wieczyste nieruchomość nie
stanowiły w rozumieniu art. 77 ust. 6 nakładów koniecznych. Rozebranie
znajdujących się na gruncie budynków i budowli, które wymagało poniesienia przez
powódkę nakładów przedstawionych do zaliczania na poczet różnicy między opłatą
dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, było niezbędne do wykorzystania oddanej
w użytkowanie wieczyste nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Nieruchomość znajduje się bowiem - jak wynika z ustaleń faktycznych -
na terenach przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Tymczasem
wykorzystanie jej w tym celu nie było możliwe bez rozebrania budynków i budowli
przemysłowych, nienadających się do adaptacji na budynki mieszkaniowo-
użytkowe. Z podstawy faktycznej rozstrzygnięcia wynika też jednoznacznie,
że rozebranie budynków i budowli wpłynęło na cechy techniczno-użytkowe gruntu,
albowiem stworzyło przez usunięcie ograniczeń warunki pozwalające przystąpić do
zabudowy nieruchomości gruntowej zgodnie z jej przeznaczeniem i aktualnym
celem oddania go w użytkowanie wieczyste. Ponadto spowodowało - co nie jest
kwestionowanie – wzrost wartości nieruchomości.
Rację ma powódka, że skarżący, podnosząc zarzut naruszenia art. 77 ust. 6
u.g.n., błędnie utożsamił wydatki na rozbiórkę budynków i budowli z dokonaniem na
nie nakładów. Nie można bowiem wydatków na likwidację rzeczy traktować jako
nakład na tę rzecz. Zatem za nieuzasadniony należało uznać zarzut, że Sąd
na poczet różnicy między dotychczasową opłatą roczną z tytułu użytkowania
wieczystego, a opłatą zaktualizowaną zaliczył nakłady na budynki i budowle
znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
8
Argumentów wspierających zarzut naruszenia art. 77 ust. 6 u.g.n. nie
dostarcza także – wbrew przekonaniu skarżącego - art. 33 ust. 2 u.g.n., gdyż
przewidziane w nim wynagrodzenie przysługujące w razie wygaśnięcia umowy
użytkownikowi wieczystemu za wzniesione przez niego lub nabyte na własność
budynki i inne urządzenia dotyczy, co uszło uwagi skarżącego, budynków i innych
urządzeń istniejących w dniu wygaśnięcia umowy. Nie ma zatem - wobec
rozebrania budynków i budowli – wskazywanego przez skarżącego
niebezpieczeństwa rozliczania nakładów na budynki przy aktualizacji opłaty rocznej
i później, przy wygaśnięciu umowy użytkowania wieczystego.
Reasumując, zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 77
ust. 6 u.g.n w sposób wskazany w uzasadnieniu skargi kasacyjnej należało uznać
za nieuzasadniony.
Podniesiona w skardze kasacyjnej kwestia przyjęcia przez Sąd – zdaniem
skarżącego - błędnej wartości różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed
dokonaniem nakładów i po ich ustaleniu uchyla się spod kontroli kasacyjnej,
albowiem skarżący nie przytoczył przepisów prawa, których naruszenie
doprowadziło do tego. Kwestii tej nie dotyczy przytoczony w podstawie kasacyjnej
naruszony przepis prawa, jak i wskazany w uzasadnieniu podstawy kasacyjnej
sposób jego naruszenia. Podobnie należy ocenić zakwestionowanie w skardze
kasacyjnej rozstrzygnięcia dotyczącego kosztów procesu ograniczone jedynie do
wskazania, że wyrok Sądu drugiej instancji został zaskarżony także w części,
„w jakiej Sąd Apelacyjny oddalił apelację co do kosztów procesu za postępowanie
przed Sądem pierwszej instancji oraz zniósł koszy procesu pomiędzy stronami
w postępowaniu apelacyjnym”.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku
(art. 39814
k.p.c. oraz art. 98 w związku z art. 39821
i 391 § 1 k.p.c.
jw