Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 216/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa E. G.
przeciwko Zarządcy E. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w upadłości układowej z siedzibą w W.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli i zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 marca 2014 r.,
skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 30 listopada 2012 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 2 (drugim) w części
oddalającej apelację powódki co do kwoty 101.815, 83 zł (sto
jeden tysięcy osiemset piętnaście złotych i osiemdziesiąt trzy
grosze) oraz w punkcie 3 (trzecim) i w tym zakresie
przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu
do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego;
2) oddala skargę kasacyjną w pozostałej części.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 17 lipca 2012 r., Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo E.
G. przeciwko Zarządcy E. spółki z o.o. w upadłości układowej o zobowiązanie do
złożenia oświadczenia woli i zapłatę.
Ustalił, że w dniu 23 kwietnia 2004 r. powódka zawarła z E. spółką z o.o. w
W. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w
której E. spółka z o.o. zobowiązała się do zrealizowania na działce budowlanej
oznaczonej geodezyjnie numerem 31/3, AM-1, obręb B., położonej w W. przy ul. P.,
inwestycji budowlanej, polegającej na wybudowaniu zespołu wielorodzinnych
budynków mieszkalnych pod nazwą „Budynek wielorodzinny z garażem
podziemnym przy ul. P. w W.” Zgodnie z § 2 umowy, E. spółka z o.o., jako
sprzedający, zobowiązała się do sprzedaży powódce wyodrębnionej nieruchomości
składającej się z: a) lokalu mieszkalnego nr 6, zlokalizowanego w budynku „C” na
kondygnacji piętra, o powierzchni 64,6 m2
wraz z przylegającym do niego balkonem
o powierzchni 9,8 m2
; b) boksu garażowego nr 6/C o powierzchni 20,2 m2
,
zlokalizowanego w kondygnacji piwnic wyżej wymienionego budynku;
c) przynależnej do lokalu mieszkalnego komórki lokatorskiej nr 6/C o powierzchni
2,5 m2
, zlokalizowanej w kondygnacji piwnic budynku. Ponadto sprzedający miał
przenieść na powódkę udział w wieczystym użytkowaniu działki, na której
posadowiony jest budynek mieszkalny, odpowiadający stosunkowi sumy
powierzchni nabywanych: lokalu mieszkalnego, boksu garażowego i komórki
lokatorskiej, do sumy powierzchni lokali mieszkalnych, komórek lokatorskich
i boksów garażowych w całym budynku. W § 4 umowy strony szczegółowo
określiły wynikające z niej wzajemne obowiązki. Sprzedający zobowiązał się
do: wybudowania budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. P. w
W. wraz z zagospodarowaniem terenu, zgodnie z projektem budowlanym, wiedzą
techniczną i sztuką budowlaną; protokolarnego przekazania kupującej przedmiotu
umowy w terminach określonych w umowie; uzyskania i przekazania kupującej
zgody odpowiednich osób fizycznych lub prawnych na bezobciążeniowe
3
wyodrębnienie zakupywanej nieruchomości spod wszelkich obciążeń ujawnionych
w księdze wieczystej KW […] na dzień zawierania umowy przyrzeczonej; zawarcia
z kupującą w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości w terminach wynikających z umowy przedwstępnej; pisemnego
zawiadomienia kupującej o wyznaczeniu terminów realizacji i odbiorów przedmiotu
umowy; dokonania niezbędnych odbiorów i uzyskania decyzji o pozwoleniu na
użytkowanie budynków. Do obowiązków po stronie powódki należało: zrealizowanie
określonych w umowie płatności i przystąpienie do przejęcia przedmiotu umowy.
Zawarcie notarialnej umowy sprzedaży, w ustalonym przez strony terminie, miało
poprzedzać protokolarne przekazanie boksu garażowego i komórki lokatorskiej z
jednoczesnym pomiarem wielkości ich powierzchni, stanowiącym podstawę do
określenia ostatecznej ceny przedmiotu umowy. Do dnia 30 listopada 2004 r. miało
nastąpić złożenie do władz budowlanych wniosku o dopuszczenie budynku do
użytkowania wraz z wszystkimi wymaganymi załącznikami i rozpoczęcie fazy
eksploatacji budynku oraz powstanie obowiązku przez kupującą wnoszenia opłat
z tym związanych. Do dnia 30 grudnia 2004 r. strony miały zawrzeć w formie aktu
notarialnego przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości. Strony w umowie
uzgodniły, że określenie ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości nastąpi
po zakończeniu realizacji robót budowlanych, potwierdzonym protokołem
odbioru końcowego. Wstępna cena sprzedaży została określona na kwotę
235.435 zł brutto.
Na poczet ceny mieszkania, garażu, komórki lokatorskiej i udziału
w wieczystym użytkowaniu gruntu powódka w 2000 r. uiściła kwotę 193.600 zł.
Stosownie do brzmienia punktu 3 załącznika nr 2 do umowy przedwstępnej,
brakującą część ceny w kwocie 41.835 zł powódka miała uiścić do 30 grudnia
2004 r., jednakże nie wcześniej niż w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
W § 8 umowy przedwstępnej strony ustaliły, iż kupującej przysługuje prawo
do naliczania kar umownych w przypadku nieterminowego przekazania
przedmiotu umowy lub jego części w rozumieniu postanowienia § 5 ust. 1 lit. b)
umowy, przy czym za pierwsze dwa miesiące opóźnienia kary mogą być naliczane
według wskaźnika równego 0,3% wielkości wstępnej ceny sprzedaży przedmiotu
umowy lub jego części. W przypadku opóźnienia powyżej dwóch miesięcy kary
4
umowne mogły być naliczane według wskaźnika równego odsetkom ustawowym
odnoszonym do wielkości wstępnej ceny sprzedaży przedmiotu umowy.
Roszczenie powódki o zawarcie umowy przyrzeczonej zostało ujawnione w dziale
III księgi wieczystej nr […].
W załączniku nr 3, stanowiącym integralną część umowy przedwstępnej,
strony określiły zakres i standard robót budowlanych realizowanych przez
sprzedającego w lokalu mieszkalnym i boksie garażowym.
Z uwagi na to, że strona pozwana nie wywiązała się w uzgodnionym terminie
z obowiązku wykonania prac wykończeniowych w przedmiotowym lokalu, powódka
z własnych środków kupiła część materiałów, na łączną kwotę 15.370,72 zł.
Powódka na własny koszt kupiła m.in. 4 pary drzwi wraz z ościeżnicami i klamkami,
przybory sanitarne (tj. wannę, umywalkę, syfon, baterię umywalkową i wannową itd.)
oraz płytki ceramiczne podłogowe i ścienne. Część spośród zakupionych
materiałów była w standardzie wyższym, niż wynikał on z umowy.
Pismem z dnia 29 listopada 2007 r., powódka wyznaczyła E. spółce z o.o.
ostateczny termin do wykończenia robót i wydania przedmiotowego lokalu do dnia
31 stycznia 2008 r. Pozwana do tego czasu nie wywiązała się jednak z przyjętego
na siebie zobowiązania.
W dniu 8 października 2010 r. Prezydent Miasta W., na wniosek powódki,
wydał zaświadczenie nr …/11/2010 o samodzielności lokalu mieszkalnego nr 33
przy ul. P. […] w W., składającego się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki
oraz przynależnych: wydzielonego garażu jednostanowiskowego i pomieszczenia
gospodarczego, położonych w przyziemiu budynku.
W dniu 8 października 2010 r. Sąd Rejonowy wydał w sprawie … 134/10
postanowienie o ogłoszeniu upadłości strony pozwanej z możliwością zawarcia
układu. Jednocześnie Sąd ten orzekł o pozbawieniu upadłego zarządu majątkiem i
wyznaczył zarządcę sądowego.
W ramach zgłoszonych propozycji układowych przewidziano zawarcie
układu likwidacyjnego, zakładającego, że część wierzycieli (w tym powódka)
uzyska zaspokojenie rzeczowe poprzez przejęcie na własność zamówionych
mieszkań z obowiązkiem uiszczenia określonych w układzie należności.
5
Powódka w ramach toczącego się postępowania upadłościowego zgłosiła
wierzytelność w wysokości 389.085,83 zł, na którą składały się następujące kwoty:
235.435 zł - wierzytelność niepieniężna związana z obowiązkiem upadłej spółki
w zakresie przeniesienia na powódkę własności lokalu mieszkalnego; 143.650,83 zł
- wierzytelność z tytułu kar umownych, naliczonych zgodnie z § 8 umowy
przedwstępnej; 10.000 zł - wierzytelność z tytułu poniesionych nakładów.
Powódka złożyła oświadczenie o potrąceniu należności z tytułu kar umownych
o kwotę 41.835 zł.
Wierzytelności zgłoszone przez powódkę zostały uznane do kwoty 192.600
zł i w tym zakresie ujęto je na liście wierzytelności. Nie uznano zgłoszonej przez
powódkę wierzytelności o zapłatę kar umownych. E. G. w ustawowym terminie nie
zaskarżyła listy wierzytelności. Postanowieniem z dnia 21 lutego 2012 r.,
sędzia komisarz zobowiązał wierzycieli l grupy, w tym powódkę, do uiszczenia na
rachunek bankowy masy upadłości kwoty 10.000 zł tytułem zaliczki na poczet
kosztów postępowania upadłościowego.
Na datę wyrokowania budynek mieszkalny przy ul. P. […] w W. nie uzyskał
decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W dalszym ciągu prowadzone są prace
wykończeniowe wyżej wymienionego budynku i poszczególnych lokali.
Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za nieuzasadnione. Żądanie
nakazania stronie pozwanej złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na
powódkę własności spornego mieszkania jest przedwczesne. Spełnienie przesłanki
co do samodzielności lokalu określonej w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej:
„u.w.l.”) nie przesądza o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu
na rzecz powódki, bowiem brak jest decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku,
w którym lokal jest usytuowany. Okoliczność, że budynek przy ul. P. w W. w dacie
wyrokowania nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie, stanowi przeszkodę dla
ustanowienia na rzecz powódki odrębnej własności lokalu. Proces budowy, której
podjęła się strona pozwana, nie został ukończony, a postępowanie w sprawie
pozwolenia na użytkowanie jest końcowym etapem procesu inwestycyjnego.
Ponadto pozwany nadal realizuje inwestycję, która formalnie i faktycznie jest
jeszcze placem budowy. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku oznacza, że nie
6
zostały zrealizowane warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem nie
istnieje jeszcze przedmiot tej umowy określony w § 4 umowy przedwstępnej.
Przedwczesne było także żądanie zasądzenia na rzecz powódki kary
umownej, a to z uwagi na to, że nie doszło jeszcze do przekazania przedmiotu
umowy, a więc nie zaktualizowały się warunki, uprawniające powódkę do naliczania
kar umownych. Takie uprawnienie powódka nabędzie dopiero wówczas, gdy
dojdzie do przekazania przedmiotu umowy, bowiem wówczas będzie można
szczegółowo ustalić okres opóźnienia pozwanej.
Zasadność żądania zapłaty kwoty 10.000 zł tytułem zwrotu nakładów
poniesionych przez powódkę na wykończenie lokalu mieszkalnego, w ocenie Sądu
pierwszej instancji, nie została udowodniona co do wysokości.
Wyrokiem z dnia 30 listopada 2012 r., Sąd Apelacyjny sprostował
oznaczenie strony pozwanej oraz oddalił apelację powódki wniesioną od wyroku
Sądu pierwszej instancji, podzielając ustalenia faktyczne tego Sądu oraz ich ocenę
prawną. Przyjął, zgodnie z wyrokiem NSA w Lubinie z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu
393/00 (ONSA 2004, nr 3, poz. 1), że przesłanka wymieniona w art. 2 ust. 2 u.w.l.
„służenia zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych” w odniesieniu do lokalu
mieszkalnego jest spełniona wówczas, gdy udzielone zostało zezwolenie na
użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest usytuowany. Z prawnego punktu
widzenia budynek, w którym położony jest lokal powódki, jest nadal terenem
budowy. Budynek nie umożliwia stałego pobytu ludzi, bowiem nie tylko nie uzyskał
pozwolenia na użytkowanie, ale Prezydent Miasta W. uchylił decyzję o pozwoleniu
na budowę. Przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego trwa
postępowanie naprawcze, w wyniku którego zostaną wskazane roboty budowlane,
które należy wykonać, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Ponadto z art. 9
ust. 1 u.w.l. wynika, że odrębna własność lokali może powstać dopiero po
zakończeniu budowy.
Sąd Apelacyjny miał także na względzie okoliczność, że w ramach
toczącego się postępowania upadłościowego wierzytelności zgłoszone przez
powódkę zostały uznane do kwoty 192.600 zł i w tej wysokości ujęto je na liście
wierzytelności. Nie uznano zgłoszonej przez powódkę wierzytelności o zapłatę kary
umownej w kwocie 143.650 zł oraz o zapłatę kwoty 10.000 tytułem zwrotu
7
nakładów. Powódka nie zaskarżyła listy wierzytelności. W sprawie nie ma
wątpliwości co do zgłoszonych roszczeń i przedmiotowych granic powagi rzeczy
osądzonej.
Wyrok Sądu drugiej instancji w części oddalającej apelację został
zaskarżony skargą kasacyjną przez powódkę. W ramach podstawy kasacyjnej z art.
3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono naruszenie przepisów:
- art. 2 ust. 1-5, art. 8 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 3 u.w.l.;
- art. 51 ust. 1 pkt ustawy z dnia 28 lutego 2003 r.- Prawo upadłościowe i
naprawcze (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r., poz. 1112 ze zm., dalej: „u.p.n.”);
- art. 65 § 1 i 2 k.c.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucono
naruszenie art. 325 k.p.c. w zw. z art. 366 i art. 316 k.p.c. przez bezzasadne
odmówienie uwzględnienia zarzutu powódki, że w sytuacji gdy zachodzi przypadek
przedwczesności powództwa, to w takich przypadkach organ procesowy
tak ustaloną okoliczność natury prawnej uwzględnia w treści orzeczenia, a nie
w jego uzasadnieniu.
Powódka wniosła o uchylenie wyroku w zaskarżonej części oraz wyroku
Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zawiera jakiegokolwiek zarzutu odnoszącego się do
rozstrzygnięcia o żądaniu zapłaty przez pozwaną kwoty 10.000 zł tytułem zwrotu
wydatków poniesionych przez powódkę na wykończenie lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z art. 39813
§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną
w granicach zaskarżenia oraz w granicach podstaw; w granicach zaskarżenia
bierze jedynie pod uwagę z urzędu nieważność postępowania. Ze względu na
brak zarzutów wypełniających obie podstawy kasacyjne odnoszących się
do rozstrzygnięcia w przedmiocie żądania zapłaty przez stronę pozwaną kwoty
10.000 zł i niemożność dokonania przez Sąd Najwyższy kontroli zasadności
zaskarżonego orzeczenia w tym zakresie z urzędu, skargę kasacyjną uznać należy
w tym zakresie za bezzasadną.
8
Nie był uzasadniony zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny przepisów art.
325 k.p.c. w zw. z art. 366 i art. 316 k.p.c. Wbrew bowiem zarzutowi skarżącej,
w razie stwierdzenia przez sąd przedwczesności powództwa w sentencji wyroku
nie zamieszcza się wzmianki o tej przyczynie oddalenia powództwa, czemu sąd
daje wyraz jedynie w uzasadnieniu orzeczenia. Podane w uzasadnieniu orzeczenia
motywy oddalenia powództwa mają znaczenie dla oceny, czy zachodzi stan powagi
rzeczy osądzonej w razie późniejszego wytoczenia nowego powództwa
obejmującego to samo roszczenie.
Niezasadnie kwestionuje skarżąca w ramach zarzutu naruszenia art. 2 ust.
1-5, art. 8 ust. 1 pkt 1 i art. 8 ust. 3 u.w.l. rozstrzygnięcie oddalające jej powództwo
w zakresie żądania zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli
o przeniesieniu na powódkę własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we
współwłasności w częściach wspólnych budynku i urządzeń oraz w prawie
użytkowania wieczystego działki gruntu. Niewątpliwie warunkiem umożliwiającym
uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej
własność lokalu mieszkalnego wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności
części wspólnych budynków i urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego
działki gruntu, na którym wzniesiony jest budynek mieszkalny, jest ustalenie
istnienia na chwilę wyrokowania (art. 316 k.p.c.) przedmiotu umowy, w tym istnienia
samodzielnego lokalu mieszkalnego, do przeniesienia własności którego na
powódkę zobowiązała się strona pozwana w umowie przedwstępnej. W wyroku z
dnia 18 sierpnia 2010 r. II PK 34/10 (niepubl.) Sąd Najwyższy stwierdził, że zgodnie
z art. 316 § 1 k.p.c., niemożliwość świadczenia z umowy przyrzeczonej należy
oceniać według stanu z dnia wyrokowania w sprawie o zobowiązanie do zawarcia
umowy przyrzeczonej, gdyż to z chwilą uprawomocnienia się takiego wyroku
dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemożliwość świadczenia z umowy
przyrzeczonej w dacie prawomocności wyroku zobowiązującego do jej zawarcia
jest niemożliwością pierwotną w rozumieniu art. 387 § 1 k.c., skutkującą
nieważnością umowy przyrzeczonej. W konsekwencji, wyrok zobowiązujący do
zawarcia umowy, której świadczenie jest niemożliwe w dacie prawomocności
wyroku, oznaczałby zobowiązanie przez sąd do zawarcia nieważnej umowy, co jest
niedopuszczalne. W takiej sytuacji zatem wierzyciel z umowy przedwstępnej nie
9
może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy mieć także na uwadze
stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 r., III CK
270/04 (niepubl.), w którym przyjęto, że czynność prawna wyodrębnienia lokalu,
który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art.
2 ust. 2 u.w.l. jest nieważna.
Sąd Apelacyjny zajął stanowisko, że dopóki nie zostanie wydanie pozwolenie
na użytkowanie budynku, w którym znajduje się lokal, dopóty nie można
przyjmować, aby był to samodzielny lokal mieszkalny o cechach zdefiniowanych
w art. 2 ust. 2 u.w.l. W tym zakresie Sąd drugiej instancji podzielił stanowisko
wyrażone w wyroku NSA w Lubinie z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00, według
którego wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l.,
o samodzielności lokalu mieszkalnego przez właściwy, powołany do tego organ,
uwarunkowane jest stwierdzeniem wydania wcześniejszego pozwolenia na
użytkowanie. Pomijając szczególną sytuację, w której według przepisów ustawy
z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409
ze zm. dalej: „p.b”) nie jest wymagane wydanie pozwolenie na użytkowanie, należy
stwierdzić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych od lat utrzymują się dwa
sprzeczne kierunki wykładni przepisu art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 2 u.w.l.
Takie samo stanowisko, jak w powołanym wyżej wyroku zajął Naczelny Sąd
Administracyjny m.in. w wyroku z dnia 17 listopada 2011 r., I OSK 646/11 (niepubl.),
według którego kwestia, czy budynek, w którym znajduje się określony lokal
mieszkalny, został oddany do użytkowania wchodzi w zakres badania
w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia
o samodzielności lokalu. Według drugiego stanowiska, przyjmowanego
w orzecznictwie sądów administracyjnych, kwestia czy budynek, w którym znajduje
się dany lokal mieszkalny, został oddany do użytkowania, nie wchodzi w zakres
badania w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia,
o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. Stanowisko to uzasadnione jest tym, że przy
wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do
stosowania kryteriów wynikających przepisów p.b. oraz przepisów wykonawczych
do tej ustawy (por. wyroki: NSA z dnia 20 października 2010 r., I OSK 810/10 oraz
z dnia 8 lutego 2012 r., I OSK 1653/11, nadto wyroki WSA: z dnia 2 czerwca
10
2011 r., III SA/Gd 136/11, z dnia 26 marca 2013 r., IV SA/Po 119/13, niepubl.).
Przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l., jest bowiem
stwierdzenie przez starostę, czy lokal spełnia wymagania, o których mowa w art. 2
ust. 2 u.w.l. - tj. czy może być uznany za samodzielny w rozumieniu tego przepisu -
nie jest nim natomiast stwierdzenie, czy lokal może nadawać się do użytkowania.
Pozwolenie na użytkowanie lokalu jest kwestią odrębną od jego samodzielności,
uregulowaną przepisami prawa budowlanego, do których art. 2 ust. 2 u.w.l. nie
odwołuje się definiując samodzielność lokalu mieszkalnego, bądź o innym
przeznaczeniu. Argumentowano, że w ustawie - Prawo budowlane nie wskazano,
iż zagadnienie określania samodzielności lokalu należy do starosty, jako organu
administracji architektoniczno-budowlanej, a ustawodawca zrezygnował –
w porównaniu z wcześniejszym stanem prawnym - z dalszego powiązania kwestii
potwierdzania samodzielności lokalu z regulacją Prawa budowlanego. Kryterium
decydującym o odrębnej własności lokalu jest więc kryterium samodzielności, a nie
kryterium zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi. Zwrócono także uwagę na to,
że instytucja stwierdzania samodzielności lokalu służy późniejszemu prawnemu
wyodrębnieniu tegoż (w drodze ustanowienia odrębnej własności lokalu w jeden
ze sposobów wskazanych w art. 7 ust. 1 u.w.l.), jako samodzielnej rzeczy -
nieruchomości lokalowej - mogącej odtąd stanowić odrębny (samoistny) przedmiot
obrotu cywilnoprawnego. Pojęcie rzeczy konstytuują zaś dwie podstawowe cechy:
materialny (fizykalny) charakter oraz wyodrębnienie z przyrody, fizyczne i prawne,
natomiast bez znaczenia w tym kontekście pozostają takie jej przymioty, jak
aktualny stan techniczny (użytkowy), bądź zdatność do określonego użytku, w tym
użytku zgodnego z założonym przeznaczeniem. Także z tej perspektywy jako
niezasadny, bo nie znajdujący oparcia w cywilistycznej konstrukcji rzeczy, jawi się
więc wymóg, aby dany lokal (a tym bardziej budynek, w którym ów lokal się
znajduje), w procesie jego prawnego wyodrębniania, a w szczególności w dacie
stwierdzania jego samodzielności, nadawał się do użytkowania zgodnie
z przeznaczeniem. Taką wykładnię, pośrednio potwierdza regulacja art. 21 ust. 1
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1116 ze zm.), w myśl której spółdzielnia ustanawia na rzecz członka
odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu,
11
a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na
użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia.
Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na
stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu. Z przepisu
tego wynika, z jednej strony, że zasadą jest wprawdzie ustanawianie odrębnej
własności lokalu po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym ów
lokal się znajduje, ale zarazem, z drugiej strony, wynika też, iż brak przeszkód
prawnych do wyodrębniania, a co za tym idzie do stwierdzania samodzielności
lokalu, już na wcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego. W doktrynie wskazuje
się, iż jest to możliwe w odniesieniu do lokalu wybudowanego, w budynku
jako całości jeszcze niezrealizowanym. Udzielenie zezwolenia na użytkowanie
obiektu budowlanego w szczególności nie przesądza więc o własności lokali i nie
ma wpływu na wyodrębnienie takiego prawa.
Odnosząc się do wyżej przedstawionej kontrowersji występującej
w orzecznictwie sądów administracyjnych na tle wykładni art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2
ust. 2 u.w.l., jej przesądzenie nie ma rozstrzygającego znaczenia dla oceny
zasadności żądania powódki o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia
oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnego prawa własności
lokalu wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności budynku i urządzeń
wspólnych oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Niewątpliwie przyjęcie
stanowiska, że warunkiem uznania istnienia przesłanek określonych w art. 2 ust. 2
u.w.l., tj. samodzielności lokalu mieszkalnego, jest wydanie pozwolenia na
użytkowanie budynku, w którym lokal ten się znajduje, wykluczałoby możliwość
uwzględnienia powództwa w omawianym zakresie, gdyż nie istniałby jeszcze
przedmiot określony w umowie przedwstępnej. Uznanie za prawidłowe także
drugiego stanowiska, wyrażanego w części orzeczeń sądów administracyjnych,
również nie pozwalałoby na uwzględnienie powództwa. Należy mieć bowiem na
względzie, że art. 2 ust. 2 u.w.l. nie określa w sposób pełny warunków zawarcia
umowy, której przedmiotem jest przeniesienie własności samodzielnego lokalu
mieszkalnego, które wynikają z innych przepisów, jak również z postanowień
umowy przedwstępnej łączącej strony. Sąd Apelacyjny, uznając, że nie są
spełnione warunki umożliwiające uwzględnienie powództwa w omawianym zakresie,
12
odwołał się nie tylko do regulacji zawartej w art. 2 ust. 2 u.w.l., ale również do przepisu
zawartego art. 9 ust. 1 tej ustawy oraz korespondujących z tym przepisem odpowiednich
postanowień umowy łączącej strony. Zgodnie zaś z art. 9 ust. 1 u.w.l., którego naruszenia
w skardze kasacyjnej nie zarzucono, odrębna własność lokalu może powstać w
wyniku umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie
domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali
i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie
osobę. Powołując się na ten przepis, Sąd drugiej instancji trafnie przyjął,
iż przedmiotem zobowiązania wynikającego z umowy zawartej w dniu 23 kwietnia
2004 r. było wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie na powódkę odrębnej
własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku
po zakończeniu budowy, a więc w budynku nadającym się do użytkowania,
pozwalającym na zaspokajanie w ramach wyodrębnionych w nim odrębnych lokali
mieszkalnych, potrzeb mieszkaniowych. Z umowy przedwstępnej wynikał bowiem
obowiązek złożenia przez stronę pozwaną do władz budowlanych przed zawarciem
umowy właściwej, wniosku o dopuszczenie budynku do użytkowania i uzyskania
decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków realizowanych w ramach zadania
inwestycyjnego. Brak decyzji zezwalającej na użytkowanie obiektu, jak również
uchylenie decyzji pozwolenia na budowę oraz związana z tym konieczność
podjęcia odpowiednich czynności sanacyjnych, dowodził - co przyjął w swych
ustaleniach faktycznych Sąd Apelacyjny - że budowa, w której znajduje się lokal
objęty sporem, nie została zakończona, a w konsekwencji nie istnieje jeszcze
przedmiot, który według umowy przedwstępnej miał być przedmiotem umowy
przyrzeczonej. Dodać przy tym należy, iż obecnie w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia
16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) ustawodawca w odniesieniu do umów,
w których deweloper zobowiązał się w umowie do ustanowienia odrębnej własności
lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego prawa na nabywcę
po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 1 w zw. z art. 3 pkt 5
ustawy), jednoznacznie przesądził, że przeniesienie na nabywcę prawa, o którym
mowa w art. 1, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, który następuje
po zawiadomieniu strony o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku
13
sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu
na użytkowanie. Częściowe zakończenie zadania inwestycyjnego nie jest
przeszkodą do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Jak stanowi
art. 55 pkt 3 p.b., przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego może
nastąpić także przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W takim jednak
przypadku należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.
Nie jest uzasadniony zrzut naruszenia art. 51 ust. 1 pkt 5 u.p.n. Zgodnie
z tym przepisem, uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje
postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym wzywa osoby, którym przysługują
prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości należącej do
upadłego, jeżeli nie zostały ujawnione przez wpis w księdze wieczystej, do ich
zgłoszenia w wyznaczonym terminie nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym
niż trzy miesiące, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie
w postępowaniu upadłościowym. Przepis ten odnosi się wyłącznie do treści
postanowienia o ogłoszenia upadłości, nie określa więc jakichkolwiek skutków
prawnych w odniesieniu do praw oraz praw i roszczeń osobistych ciążących
na nieruchomości należących do upadłego, które nie zostały ujawnione przez wpis
w księdze wieczystej, ani do roszczeń, które zostały przez taki wpis w księdze
wieczystej ujawnione. W konsekwencji przepis ten mógłby naruszyć jedynie sąd
właściwy do rozpoznania wniosku o ogłoszenie upadłości, który w postanowieniu
uwzględniającym ten wniosek zaniechałby zamieszczenia wezwania określonego
w tym przepisie względnie określiłby treść tego wezwania niezgodnie z art. 51 ust.
1 pkt 5 u.p.n. Skutki prawne co do wymienionych w tym przepisie praw i roszczeń
są określone w art. 313 ust. 2 u.p.n., według którego sprzedaż nieruchomości
dokonana w postępowaniu upadłościowym powoduje wygaśnięcie praw oraz praw
i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub
nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie
określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5 u.p.n.. W miejsce prawa (praw), które wygasło
(wygasły), uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa
(lub praw) z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten
powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą
do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan
14
podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia
hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości. W sprawie nie została ogłoszona upadłość
likwidacyjna, w czasie której doszłoby do sprzedaży nieruchomości obciążonej
roszczeniem powódki ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej
dla nieruchomości, na której wzniesiono budynek mieszkalny. Nie zaistniały więc
jakiekolwiek warunki do zastosowania także tego przepisu w związku z art. 51
ust. 1 pkt 5 u.p.n. Żadnego z tych przepisów także nie zastosował Sąd drugiej
instancji dla uzasadnienia – według zarzutu skargi - nie zaliczenia na poczet ceny
kupna lokalu mieszkalnego wyliczonej kary umownej. Sąd Apelacyjny nie przyjął
również, aby ujawnione w księdze wieczystej roszczenie powódki o zawarcie
umowy przyrzeczonej wygasło bądź przekształciło się w zobowiązanie pieniężne
wskutek ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu. Wskazał natomiast
bez bliższego wyjaśnienia, że powódka złożyła oświadczenie o potrąceniu
z należnej jej kary umownej kwoty 41.385 zł, którą powinna dopłacić, nadto, iż nie
uznano w postępowaniu upadłościowym zgłoszonej przez powódkę wierzytelności
m.in. o zapłatę kary umownej (143.650 zł), a powódka nie zaskarżyła listy
wierzytelności. W konsekwencji, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie było w sprawie
wątpliwości co do zgłoszonych roszczeń i przedmiotowych granic powagi rzeczy
osądzonej. Cytowane stanowisko Sądu drugiej instancji jest całkowicie
niezrozumiałe, gdyż nie zostało poparte jakąkolwiek argumentacją prawną. Mimo to,
uchybienie to nie miało jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy w zakresie
dotyczącym badania skuteczności potrącenia dokonanego przez powódkę części
z przysługującej jej kary umownej z wierzytelnością strony pozwanej o zapłatę
reszty ceny za lokal mieszkalny, gdyż konieczność badania tej kwestii
aktualizowałaby się dopiero wówczas, gdyby istniały przesłanki do uwzględnienia
co do zasady żądania zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia
woli o przeniesieniu na powódkę własności lokalu mieszkalnego.
Wskazane wyżej uchybienie Sądu Apelacyjnego, polegające na
przedstawieniu bliżej nieumotywowanego stanowiska prawnego, miało natomiast
znaczenie dla oceny zasadności skargi kasacyjnej w zakresie odnoszącym się
do rozstrzygnięcia o żądaniu zapłaty kary umownej w kwocie 101.815,83 zł.
Żądanie w tym zakresie Sąd pierwszej instancji oddalił z tej przyczyny, że uznał
15
je w świetle postanowień umowy łączącej strony za przedwczesne. Do tej oceny
Sądu pierwszej instancji Sąd Apelacyjny w ogóle się nie odniósł, stwierdzając,
że w sprawie nie ma wątpliwości co do zgłoszonych roszczeń i przedmiotowych
granic powagi rzeczy osądzonej wobec niezaskarżenia listy wierzytelności
przez powódkę. Tymczasem, zgodnie z art. 1371
u.p.n., ogłoszenie upadłości
z możliwością zawarcia układu nie wyłącza możliwości wszczęcia przez wierzyciela
spraw sądowych o wierzytelności podlegające zgłoszeniu do masy upadłości.
Także odmowa uznania wierzytelności w tym postępowaniu nie stanowi przeszkody
do jej dochodzenia we właściwym trybie (art. 263 u.p.n.). Ewentualny wyrok
stwierdzający istnienie wierzytelności wywołuje skutki określone w art. 262 ust. 2
i art. 281 ust. 2 u.p.n. Inne natomiast skutki wywołuje wyciąg z zatwierdzonej przez
sędziego komisarza listy wierzytelności zawierający oznaczenie wierzytelności
oraz sumy otrzymanej na jej poczet przez wierzyciela, który, zgodnie z art. 264
ust. 1 u.p.n. z zastrzeżeniem art. 296, po zakończeniu lub umorzeniu postępowania
upadłościowego jest tytułem egzekucyjnym przeciwko upadłemu. Natomiast według
art. 296 u.p.n., wyciąg z listy wierzytelności łącznie z wypisem prawomocnego
postanowienia zatwierdzającego układ, jest tytułem egzekucyjnym przeciwko
upadłemu, a jeżeli układ przewiduje dopłaty między wierzycielami, jest także
tytułem egzekucyjnym przeciwko zobowiązanemu do dopłaty. Z poczynionych
w sprawie ustaleń nie wynika, aby układ został zawarty oraz aby istniało
prawomocne postanowienie zatwierdzające układ. Z tych względów nie można
odeprzeć skutecznie zarzutu naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez
brak odniesienia się przez Sąd Apelacyjny do postanowień umowy dotyczących
kary umownej, które w ocenie Sądu pierwszej instancji - nie ocenionych przez Sąd
Apelacyjny - nie pozwalały na uwzględnienie powództwa w tej części.
Z tych względów na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. uchylono zaskarżony
wyrok w zakresie rozstrzygającym o apelacji powódki co do roszczenia o zapłatę
kwoty 101.815,83 zł oraz kosztów procesu, a w pozostałej części skargę kasacyjną
oddalono na podstawie art. 39814
k.p.c. jako niezasadną. O kosztach postępowania
kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 108 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art.
39821
k.p.c.
16