Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt. I.C. 1496/12

Dnia 25 września 2013 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Tomasz Białka

Protokolant : sekr. sąd. Agata Kasalik

po rozpoznaniu w dniu 25 września 2013 r. w Nowym Sączu

sprawy z powództwa B. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w K.

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki B. G. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w K. kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Uzasadnienie
wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu
z dnia 25 września 2013 roku
w sprawie o sygnaturze I C 1496/12.

Powódka B. G. wniosła o uchylenie uchwały nr 10/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w K. z dnia 15 VI 2012 roku w sprawie powierzenia prowadzenia ewidencji kosztów oraz rozliczeń z urzędami zgodnie
z obowiązującymi przepisami.

W uzasadnieniu podała, że postanowieniem Sądu Rejonowego w M.
w sprawie o sygn. I Ns 71/08 zniesiono współwłasność nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) położonej w K. składającej się z działki ewidencyjnej nr (...) zabudowanej budynkami mieszkalnymi o nazwach (...), (...) i (...) przy ul. (...) poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali. W postanowieniu tym określono, że zarząd w każdym budynku winien być wykonywany osobno. Powódka powołała się na to, że podejmowanie globalnych uchwał przez wszystkich członków wspólnoty, jak miało to miejsce w przypadku zaskarżonej uchwały, jest niedopuszczalne. Uchwała jest niezgodna z prawem, gdyż narusza obowiązujący sposób zarządu nieruchomością wspólną. Taka sama uchwała z 2010r. została z tych właśnie względów uchylona w ramach postępowania o sygn. I C 456/10.

Odnosząc się do zarzutów strony przeciwnej podniosła, że podjęte przez Wspólnotę uchwały z 26 IV 2010r. nie zmieniły dotychczasowych zasad zarządu.
W szczególności uchwała nr 1 odnosiła się do odwołania zarządu wspólnoty, a nie do zmiany sposobu sprawowania zarządu. Podjęta uchwała zdaniem powódki ze względu na formę narusza art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jej treść godzi zaś w powagę rzeczy osądzonej prawomocnym wyrokiem w sprawie o sygn. I C 456/10. (k.1,50)

Strona powodowa wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, że w dniu 26 IV 2010r. podjęto trzy uchwały w wyniku których doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością i zastąpienia rozwiązania ustalonego przez Sąd Rejonowy w M.. Jest to okoliczność, która powoduje, że nie można powoływać się na motywy rozstrzygnięcia w sprawie o sygn. I C 456/10. Obecny sposób sprawowania zarządu nie wyklucza bowiem rozwiązania przyjętego w zaskarżonej uchwale. (k.36)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 9 XI 2009r. Sąd Rejonowy w M. o sygn. I Ns 71/08 w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) położonej w K. składającej się z działki ewidencyjnej nr (...) o pow. 0,2011ha zabudowanej budynkami mieszkalnymi o nazwach (...), (...) i (...) przy ul. (...) zniósł współwłasność poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali. W punkcie XXIII postanowienia Sąd zawarł stwierdzenie,
iż zarząd częściami wspólnymi w poszczególnych budynkach (”C.”, (...)
i (...)) i urządzeniami niesłużącymi do wyłącznego użytku właścicieli lokali oraz działką ewidencyjną nr (...) wykonywać będą właściciele lokali wydzielonych
w budynku (...) w częściach wspólnych i urządzeniach w tym budynku (ppkt 1). Natomiast wszyscy właściciele lokali wydzielonych w tych budynkach zobowiązani są do zarządu działką ewidencyjną nr (...) (ppkt 4). Liczba wyodrębnionych lokali przekracza 7.

W dniu 17 II 2010r. właściciele lokali w budynkach (...), (...) i (...) jako Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w K., podjęli na podstawie art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali uchwałę nr 1/2010 w sprawie prowadzenia ewidencji kosztów oraz rozliczeń z urzędami zgodnie z obowiązującymi przepisami. W treści uchwały właściciele lokali zlecili prowadzenie w/w dokumentacji na podstawie umowy cywilnoprawnej z Biurem (...) w K. przy ul. (...) za wynagrodzeniem w wysokości 0,5 zł za 1 m ² powierzchni całkowitej budynków, z wyłączeniem powierzchni części wspólnych.

Wynagrodzenie J. P. za obsługę trzech budynków na podstawie tej uchwały wynosi około 400 zł miesięcznie. J. P. zajmował się m. in. przyjmowaniem faktur, rejestrowaniem ich w dokumentacji księgowej, wnoszeniem opłat, ewidencjonowaniem przychodów wspólnoty w postaci zaliczek, rozliczaniem opłat, rozliczeniami z ZUS i Urzędem Skarbowym.

Ostatecznie wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 15 VI 2012r.
w sprawie o sygn. I ACa 519/12 zmieniono wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu
z dnia 29 X 2010r. w sprawie o sygn. I C 456/10 i uchylono wspomnianą uchwałę
nr (...).

W dniu 26 IV 2006 r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty zaprotokołowane przez notariusza I. C.. W wyniku głosowania podjęto uchwały nr 1, nr 2 i nr 3, odpowiednio w przedmiocie odwołania dotychczasowego zarządu Wspólnoty powołanego postanowieniem Sądu Rejonowego w M. w sprawie o sygn. I Ns 71/08, powołania trzyosobowego zarządu nieruchomością wybieranego spośród współwłaścicieli i w przedmiocie wyboru zarządu w osobach M. S., A. K. i M. J..

Sąd Apelacyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 23 III 2011r. o sygn. I ACa 174/11 oddalił apelację od wyroku tutejszego Sądu z dnia 29 X 2010r. w którym oddalono powództwo o ustalenie nieistnienia ewentualnie uchylenia tych uchwał.

Nowy zarząd nieruchomością został ujawniony w jej księdze wieczystej.

Uchwałą z dnia 15 VI 2012 r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej w K. przy ul. (...) obejmującej budynki ”C.”, (...) i (...) podjęli uchwałę nr 10/2012, w której zatwierdzili dotychczasowe czynności wykonywane na podstawie uchwały nr 1/2010 z dnia 17 II 2010r. przez J. P. (§ 1) oraz zlecili mu prowadzenie dokumentacji ewidencji kosztów oraz rozliczeń na dotychczasowych zasadach na podstawie zawartej z nim umowy cywilnoprawnej za dotychczasowym wynagrodzeniem w wysokości 0,5 zł za 1 m ² powierzchni całkowitej budynków
z wyłączeniem powierzchni części wspólnych (§ 1).

Za uchwałą głosowali członkowie mający łącznie 74,707 % udziałów.

Powódka o podjęciu uchwały dowiedziała się w dniu 9 XI 2012r. Z pozwem
w niniejszej sprawie wystąpiła w dniu 18 XII 2012 r. (koperta na okładce).

(okoliczności bezsporne)

Stan faktyczny w niniejszej sprawie był bezsporny. Co prawda w pozwie powódka nie ujawniła, że doszło do podjęcia uchwał nr 1,2 i 3 w dniu 26 IV 2006r., ale nie oznacza to, że kwestionowała fakt ich podjęcia i ich treść. Wniosek taki wynika z treści pisma procesowego jej pełnomocnika z 27 II 2013r. (k.50), w którym potwierdza on treść tych uchwał dokonując jednak odmiennej niż powódka ich interpretacji.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo jest niezasadne.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 VI 1994r. o własności lokali (Dz.U.z 2000r. Nr 80 poz.903 ze zm.) sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać określony przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. W art. 11 ust. 1 uwl przewidziano zaś, że przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokali z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. W świetle tych przepisów oraz art. 8 ust. 2 uwl nie budzi wątpliwości, że określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić postanowieniem sądu znoszącym współwłasność nieruchomości poprzez wyodrębnienie własności poszczególnych lokali. Zmiana tego sposobu jest możliwa niezależnie od tego, czy zarząd ten został wcześniej określony
w wymagającej jednomyślności umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy też w postanowieniu sądu znoszącego współwłasność. Jej dopuszczalność wynika z art. 18 ust. 2a uwl. Dokonanie zmiany sposobu zarządu wymaga jednak zgodnie z tym przepisem podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Właściciele lokali realizując przewidziane w art. 18 ust. 2a u.w.I. uprawnienie do zmiany sposobu zarządu nieruchomością nie naruszają treści art. 365 § 1 kpc (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 II 2012 r. III CSK 184/11 LEX nr 1131128, z dnia 23 II 2006 r.,
I CK 336/05, nie publ),

Orzeczenie Sądu Rejonowego w M. z dnia 9 XI 2009r. o sygn. I Ns 71/08 regulowało sposób zarządu nieruchomością. Ustalony wówczas sposób zarządu obowiązywał we Wspólnocie do dnia 26 IV 2010r. kiedy to zostały podjęte uchwały nr 1, 2 i 3 w przedmiocie odwołania dotychczasowego zarządu Wspólnoty powołanego postanowieniem Sądu Rejonowego w M., powołania trzyosobowego zarządu nieruchomością wybieranego spośród współwłaścicieli i w przedmiocie wyboru zarządu w osobach M. S., A. K. i M. J.. W wyniku podjęcia tych uchwał doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością.

Art. 19 uwl umożliwia w mniejszych nieruchomościach, w których liczba samodzielnych lokali nie jest większa niż 7, sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną bezpośrednio przez właścicieli lokali w oparciu o przepisy o współwłasności zawarte w kodeksie cywilnymi i kodeksie postępowania cywilnego. W większych wspólnotach zgodnie z art. 20 uwl właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę
o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Taki charakter miało podjęcie wspomnianych uchwał (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23 III 2011r. o sygn. I ACa 174/11).

Nie ma zdaniem Sądu podstaw do uznania, że uchwała nr 1 z 26 IV 2010r. miała na celu jedynie odwołanie dotychczasowego zarządu i nie zmieniła sposobu jego sprawowania wynikającego z postanowienia Sądu Rejonowego w M.. Taki pogląd nie da się pogodzić z tym, że poprzednio sprawowany przez wszystkich właścicieli zarząd zastąpiono rozwiązaniem wynikającym z art. 20 ust. 1 uwl i powołano nowy trzyosobowy zarząd nieruchomością. Zmiana sposobu zarządu została dokonana skutecznie bowiem zachowano przy tym wymogi formalne określone w art. 18 ust. 2a uwl. Stanowisko takie jest zbieżne z poglądem Sądu Apelacyjnego w Krakowie, który
w wyniku rozpoznania zażalenia strony pozwanej oddalił wniosek powódki o udzielenie zabezpieczenia postanowieniem z dnia 25 IV 2012r. o sygn. I ACz 654/13.

Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z umową właścicieli. Nie zachodzą też inne przesłanki przemawiające za uchyleniem uchwały określone w art. 25 ust. 1 uwl. Powódka nie powołała zresztą na czym ta niezgodność z prawem mogłaby polegać. Nie może być również mowy o tym, że uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością. Czynności wymienione w uchwale powierzono osobie profesjonalnie zajmującej się zarządem nieruchomościami. Wynagrodzenie za dokonane czynności nie jest wygórowane. Zatwierdzenie dotychczas dokonanych przez J. P. czynności jest uzasadnione w sytuacji, gdy podejmował je w oparciu o wcześniejszą uchyloną uchwałę. Skoro wolą większości było powierzenie prowadzenia dokumentacji i rozliczeń osobie profesjonalnie zajmującej się tego typu działalnością, to konwalidowanie wcześniej dokonanych czynności było usprawiedliwione.

O kosztach orzeczono zgodnie z art. 98 kpc kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty należne stronie pozwanej złożyła się opłata od zażalenia w kwocie 30 zł i wynagrodzenie pełnomocnika ustalone
w oparciu o § 7 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 IX 2002r.
w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490).

W związku z powyższym orzeczono jak w postanowieniu.

SSO Tomasz Białka