Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Ewelina Szymków

po rozpoznaniu w dniu 28.06.2013 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa D. K.

przeciwko (...) we W.

o ustalenie

I. ustala, że powódka D. K. posiada prawo do pomniejszenia ceny nabycia w stosunku do 100 % powierzchni lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W.;

II. zasądza od pozwanego na rzecz powódki 4 617 zł kosztów procesu;

III. nakazuje pozwanemu uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 4 012 zł nieopłaconych kosztów sądowych nieobciążających powódki;

IV. oddala wniosek o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.

UZASADNIENIE

Powódka D. K.w pozwie skierowanym przeciwko (...) we W.wniosła o ustalenie, że na podstawie ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw Skarbu Państwa, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych, oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa posiada prawo do pomniejszenia ceny nabycia w stosunku do 100 % powierzchni lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...)we W.oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu.

Powódka podała, że od dnia 01.09.1985 r. (z przerwą od dnia 01.05.1993 r. do dnia 01.02.1999 r.) na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony zamieszkuje lokal mieszkalny przy ul. (...)we W.. Lokal był wynajmowany wspólnie z drugim najemcą, który wynajmował drugi pokój, jednakże sytuacja uległa zmianie w marcu 2009 r., kiedy drugi najemca wyprowadził się, a powódka pozostała jedynym lokatorem. Mając na uwadze powierzchnię lokalu, a także fakt zamieszkania z dorastającą córką, powódka wystąpiła do pozwanego z prośbą o niewynajmowanie drugiego pokoju, w zamian za co zaproponowała uiszczanie opłat od całej powierzchni użytkowej lokalu. W odpowiedzi kierownik Zespołu (...) zajmujący się administrowaniem w imieniu pozwanego nieruchomością przy ul. (...)pismem z dnia 06.03.2009 r. wyraził swoją aprobatę w przedmiocie udostępnienia powódce całego lokalu mieszkalnego. Od maja 2009 r. powódka uiszczała czynsz oraz opłaty od całej powierzchni lokalu mieszkalnego. Podwyższony czynsz powódka uiszcza do dziś. Pismem z dnia 09.05.2012 r. pozwany poinformował powódkę, że finalizuje czynności związane ze sprzedażą lokali mieszkalnych wchodzących w skład Zespołu (...). Zaproponował powódce dokonanie zakupu całego lokalu mieszkalnego, przy czym 50 % powierzchni objęte miało być sprzedażą po cenach preferencyjnych ustalonych zgodnie z ustawą z dnia 15.12.2000 r. Za bezsporną należy uznać okoliczności uznania powódki za osobę uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy. Celem zbycia lokalu pozwany zlecił jego wycenę, czego efektem było wykonanie operatu szacunkowego z dnia 20.05.2012 r., zgodnie z którym lokal został wyceniony na 200 457 zł. Powódka pismem z dnia 20.06.2012 r. wyraziła wolę nabycia całego lokalu, przy czym stwierdziła, że ulgą powinna zostać objęta cała powierzchnia lokalu będąca przedmiotem sprzedaży. W odpowiedzi pozwany wskazał na zapis § 2 regulaminu nr 2 zbycia lokalu mieszkalnych.

Powódka podniosła, że biorąc pod uwagę wieloletni staż pracy u pozwanego, a dodatkowo okres najmu lokalu na mocy ustawy o zasadach zbywania przysługiwałaby jej 95 % zniżka w cenie nabycia lokalu. Mając powyższe na uwadze powódka nie zgadza się z zapisem regulaminu nr 2 oraz propozycją pozwanego w przedmiocie objęcia zniżką tylko połowy lokalu mieszkalnego, albowiem zniżką powinien zostać objęty cały lokal mieszkalny.

Na podstawie ustawy o zasadach zbywania nabywca powinien spełniać następujące warunki:

- posiadać status najemcy,

- posiadać umowę najmu na czas nieokreślony lub decyzję o przydziale, lub

- być osobą stale zamieszkującą z najemcą w chwili jego śmierci.

Od kwietnia 2009 r. powódka opłacała czynsz za lokal oraz wszelkie opłaty od całej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, a tym samym dorozumianie była traktowana przez pozwanego jak najemca całego lokalu mieszkalnego. Powódka faktycznie użytkowała i opłacał czynsz oraz pozostałe opłaty za cały lokal mieszkalny, a tylko formalnie umowa najmu ograniczała najem do jednego pokoju wraz z częściami wspólnymi.

Powódka wskazała, że przepracowała do dnia złożenia pozwu u pozwanego 5 193 dni, co daje ponad 14 lat. Ponadto wynajmuje lokal od dnia 01.09.1985 r. do dnia dzisiejszego z przerwą w okresie od dnia 01.05.1993 r. do dnia 01.02.1999 r.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że za lata pracy u pozwanego powódce przysługuje prawo do nabycia lokalu mieszkalnego przy ul. (...) po cenie pomniejszonej o 84 % (14 lat x 6), natomiast z tytułu wynajmowania lokalu pomniejszonej o 60 % (20 pełnych lat x 3). Jednakże łączna obniżka nie może przekraczać 95 % ceny sprzedaży mieszkania. Zatem cena sprzedaży mieszkania powinna wynieść 10 023 zł.

Powódka podniosła, że zapis § 2 regulaminu dotyczący objęcia zniżką tylko połowy lokalu stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 ¹ kc.

Dnia 11.09.2012 r. powódka wezwała pozwanego do zastosowania należnej zniżki obejmującej cały lokal mieszkalny, jednakże do dnia złożenia pozwu żądanie powódki pozostało bezskuteczne.

Powódka podniosła, iż posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa, albowiem pozwany dokonując dowolnego, sprzecznego z ustawą ustalenia wysokości przysługującej jej obniżki ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego w sposób bezpośredni naruszyła uprawnienia przysługujące powódce, uniemożliwiając ich realizację. Istnieje zatem konieczność ochrony sfery prawnej powódki poprzez wydanie wyroku ustalającego prawo do pomniejszenia ceny nabycia lokalu mieszkalnego o 95 % ceny sprzedaży.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) we W.wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu.

Pozwany zaprzeczył istnieniu po jego stronie jakiegokolwiek zobowiązania do uwzględnienia żądania pozwu, tj. objęcia bonifikatą całego lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej.

Pozwany podkreślił, iż ustawa z dnia 15.12.2000 r. o zasadach nabywania mieszkań jasno określa krąg uprawnionych wskazując na najemcę lokalu. Powódkę łączy z pozwanym umowa najmu na czas nieoznaczony obejmująca jeden pokój o pow. 15, 70 m ² w lokalu mieszkalnym nr (...). Natomiast odnośnie pozostałej części lokalu powódka zgodziła się użytkować i wnosić opłaty po opuszczeniu go w 2009 r. przez współnajemczynię.

Nie sposób zgodzić się z zarzutem powódki, iż pozwany poprzez zapisy regulaminu nr 2 dyskryminuje osoby, które jako współnajemcy lokali mają ponosić wyższe koszty wykupu tych mieszkań od innych mieszkańców.

Pismem z dnia 09.50.2012 r. pozwany przedstawił powódce propozycję nabycia lokalu, z której powódka nie skorzystała domagając się zastosowania ulgi co do całego lokalu mieszkalnego.

Pozwany podniósł, iż nie jest przedsiębiorcą. Podniósł też, że ustalając zasady zbycia lokali mieszkalnych w zakwestionowanym przez powódkę regulaminie poddał się tylko i wyłącznie obowiązującym przepisom. Pozwany nie może dowolnie kształtować stosunk prawnych w sytuacji, gdy jego funkcjonowanie podlega ścisłym rygorom. Powódka nie posiadała umowy najmu na pozostałą część wynajmowanego lokalu mieszkalnego nr (...). Nie skorzystała z przedstawionej propozycji. Nie można było zastosować wobec powódki innych kryteriów sprzedaży lokalu od ustalonych w regulaminie nr 2. Za swoje zaniechania powódka nie może obarczać pozwanego.

W piśmie z dnia 13.02.2013 r. powódka podtrzymała stanowisko zawarte w pozwie.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Powódka D. K. zajmowała pokój w M-2 przy ul. (...) od dnia 01.09.1985 r. do dnia 01.05.1993 r.

Od dnia 01.02.1999 r. na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony zajmowała większy pokój w lokalu mieszkalnym przy ul. (...) we W..

/ dowód: zaświadczenie – k. 20; zeznania powódki D. K. – k. 134-135 /

Powódka była zatrudniona:

- w (...) Szpitalu (...)we W.od dnia 02.09.1985 r. do dnia 30.04.1993 r. na stanowisku starszej pielęgniarki,

- w (...) Publicznym Szpitalu (...) we W. nr 5 od dnia 16.07.2001 r. do dnia 14.01.2003 r.,

- w (...) Szpitalu (...) we W. od dnia 15.01.2003 r. do dnia 30.06.2004 r. na stanowisku starszej pielęgniarki dyplomowanej,

- w (...) Publicznym Szpitalu (...) we W. od dnia 26.03.2009 r. do dnia 31.12.2011 r. na stanowisku starszej pielęgniarki w pełnym wymiarze czasu pracy.

Od dnia 17.03.2008 r. powódka jest zatrudniona w (...) Szpitalu (...) we W. na stanowisku starszej pielęgniarki dyplomowanej na czas nieokreślony w wymiarze połowy etatu.

/ dowód: zaświadczenia – k. 19, k. 70-73; zeznania powódki D. K. /

W 2009 r. wyprowadziła się współnajemczyni lokalu zajmująca drugi pokój. Powódka wówczas zwróciła się o przydzielenie jej drugiego pokoju.

Pismem z dnia 06.03.2009 r. Kierownik Zespołu (...)we W.przekazał Rektorskiej Komisji (...) we W.podanie powódki o przyznanie jej drugiego pokoju. Wskazał, że opiniuje prośbę powódki pozytywnie.

Utrzymywanie pustostanu było dla wynajmującego nieopłacalne.

Pismem z dnia 06.05.2009 r. powódka zwróciła się do Kierownika Zespołu (...) o umożliwienie opłacania czynszu za oba pokoje do czasu rozstrzygnięcia komisji o przydzieleniu drugiego pokoju.

/ dowód: pismo – k. 21; pismo – k. 22; zeznania powódki D. K. /

Zespół Hoteli (...) naliczał powódce czynsz najmu:

- za 04.2009 r. – za 23, 25 m ² x 5, 50 zł = 127, 88 zł,

- za 05.2009 r. – za 42, 70 m ² x 6, 10 zł = 260, 47 zł,

- za 08.2009 r. – za 41, 90 m ² x 7, 60 zł = 318, 44 zł,

- za 09.2012 r. – za 41, 90 m ².

Od takiej samej powierzchni naliczana była opłata za ogrzewanie.

/ dowód: faktury VAT – k. 23-25, k. 76 /

W 2009 r. powódka przeprowadziła w lokalu prace obejmujące wymianę podłóg, paneli, malowanie pomieszczeń.

/ dowód: zeznania powódki D. K. /

Dnia 07.09.2010 r. strony zawarły umowę najmu nr (...) lokalu mieszkalnego nr (...). W umowie zostało wskazane, że jej przedmiotem jest najem lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...): I pokój o pow. 15, 70 m ², kuchnia wspólna, łazienka wspólna, przedpokój wspólny, o łącznej powierzchni użytkowej 15, 70 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Jako współzamieszkujący zostali wskazani:

- K. K., urodz. w (...) r. córka powódki,

- K. W., partner życiowy.

Miesięczny czynsz najmu został ustalony na 5, 50 zł/m ², tj. 127, 88 zł.

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa została przygotowana i przedstawiona powódce w administracji do podpisania.

Aneksem nr (...) z dnia 27.06.2011 r. strony zmieniły umowę najmu w ten sposób, że określiły wysokość czynszu najmu od dnia 01.10.2011 r. na 7, 00 zł/m ².

/ dowód: umowa najmu – k. 95-99; aneks nr (...) – k. 100; zeznania powódki D. K. /

Uchwałą nr (...)z dnia 26.04.2012 r. Senat (...)we W.wyraził zgodę na sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych wchodzących w skład Zespołu (...)przy ul. (...)na rzecz najemców, z którymi (...) zawarła umowy najmu na czas nieoznaczony.

/ dowód: uchwała – k. 102 /

Pozwany zmierzał do zbycia lokali w budynku przy ul. (...), albowiem budynek – pochodzący z 1984 r. – był zużyty, od lat nieremontowany, stanowił dla uczelni obciążenie.

/ dowód: zeznania za pozwanego kanclerza A. P. – k. 128, 130 /

Dnia 07.05.2012 r. (...) we W.przyjęła zarządzeniem Kanclerza regulamin nr 2 zbycia lokali mieszkalnych położonych przy ul. (...)we W.na rzecz najemców dysponujących umową najmu na czas nieoznaczony.

Regulamin ten przewiduje m.in., iż:

- pracownikiem zbywcy jest pracownik lub były pracownik (...)oraz były pracownik (...) Szpitali (...), (...) przekształconych w (...) Publiczne Szpitale (...)- § 1.2,

- osobą uprawnioną jest najemca zajmujący lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony - § 1.3.a,

- mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane na zasadach określonych w ustawie z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych, oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa wyłącznie w stosunku do powierzchni stanowiącej przedmiot zawartej w formie pisemnej umowy najmu na czas nieoznaczony; wspólna powierzchnia użytkowa zajmowana przez najemcę niewydzielonej części jest zbywana przy deklaracji wykupu całego mieszkania w 50 %, a pozostała część samodzielnego lokalu mieszkalnego (nie objęta umową najmu), w tym pozostałe 50 % powierzchni wspólnej w trybie bezprzetargowym wg ceny rynkowej za m ² wynikającej z rynkowej wyceny zbywanego lokalu określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego - § 2.1,h

- sprzedaż mieszkań w Zespole (...) następuje po cenie ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o § 5.1:

- 6 % za każdy rok pracy u zbywcy,

- 3 % za każdy rok najmu samodzielnego lokalu mieszkalnego stanowiącego własność zbywcy,

-.łączna obniżka nie może przekraczać 95 % ceny sprzedaży mieszkania - § 5.2.

/ dowód: regulamin – k. 67-69; zeznania za pozwanego A. P. /

Pismem z dnia 09.05.2012 r. pozwany poinformował powódkę, iż finalizuje czynności związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnych wchodzących w skład Zespołu (...) przy ul. (...) na rzecz najemców dysponujących umowami najmu na czas nieoznaczony na cały lokal.

Wobec faktu, iż przedmiotem umowy najmu nr (...) z dnia 07.09.2010 r. była jedynie część mieszkania pozwany zaproponował powódce:

- dokonanie zakupu całego lokalu nr (...), przy czym 50 % powierzchni zajmowanego lokalu objęte będzie sprzedażą po cenach preferencyjnych ustalonych zgodnie z ustawą z dnia 15.12.200 r. o zasadach zbywania mieszkań, natomiast 50 % wartości lokalu może być zakupione w trybie bezprzetargowym wg ceny rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego,

lub

- zmianę dotychczasowego miejsca zakwaterowania na garsonierę i jej zakup po cenach preferencyjnych wynikających z przytoczonej ustawy oraz regulaminu z dnia 03.11.2010 r.

Pozwany zwrócił się do powódki o złożenie stosownego oświadczenia.

Proponowane powódce kawalerki były w bardzo złym stanie technicznym.

/ dowód: pismo – k. 64-65; zeznania powódki D. K. /

Na dzień 20.05.2012 r. wartość lokalu mieszkalnego przy ul. (...) wynosiła 200 457 zł.

/ dowód: operat szacunkowy – k. 26-62 /

Powódka w 2012 r. wymienił w lokalu okna.

/ dowód: zeznania powódki D. K. /

Lokal mieszkalny przy ul. (...) składa się z:

- kuchni o pow. 10, 62 m ²,

- pokoju (...) o pow. 11, 49 m ²,

- pokoju (...) o pow. 15, 18 m ²,

- przedpokoju o pow. 1, 76 m ²,

- łazienki o pow. 2, 85 m ².

/ dowód: rozkład lokalu – k. 60 /

Pismem z dnia 06.06.2012 r. pełnomocnik powódki zwrócił się do Działu (...) z oświadczeniem o wyrażeniu woli nabycia całego samodzielnego lokalu mieszkalnego przy ul. (...)we W.. Wskazał, że ewentualną ulgą powinien zostać objęty cały lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży. Zwrócił się o zastosowanie rozwiązania polegającego na objęciu ulgą całego wynajmowanego przez powódkę lokalu mieszkalnego. Wskazał, że za zgodą administracji powódka od 2010 r. płaci czynsz za wynajmowany lokal od całego jego metrażu.

/ dowód: pismo – k. 66 /

Pismem z dnia 11.09.2012 r. pełnomocnik powódki wystosował do pozwanego przedsądowe wezwanie do zastosowania należnej zniżki obejmującej cały lokal mieszkalny.

/ dowód: pismo – k. 74-75 /

Uchwałą nr (...)z dnia 17.09.2012 r. Senat (...)we W.wyraził zgodę na zmianę pracownikom szpitali klinicznych zamieszkałym w kompleksie (...) umów najmu na niewydzielone części lokali mieszkalnych na umowy najmu na czas nieoznaczony po uprzednim uzyskaniu pisemnej deklaracji woli przyjęcia od właściciela oferty przekwaterowania lub wykupu zajmowanego lokalu na warunkach określonych w regulaminie zbycia lokali mieszkalnych położonych we W.przy ul. (...); ustalił, że zmiana umów następuje w celu sprzedaży lokali mieszkalnych objętych aktualnie umowami najmu na czas trwania stosunku pracy i może nastąpić wyłącznie dla najemców, którzy złożą deklaracje wykupu lokalu mieszkalnego w terminie 6 miesięcy od daty otrzymania od właściciela oferty sprzedaży.

/ dowód: uchwała – k. 101 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Powódka dochodzi ustalenia, że przysługuje jej prawo do pomniejszenia ceny wykupu aktualnie zajmowanego lokalu mieszkalnego z uwzględnieniem czasu pracy, czasu trwania stosunku najmu w stosunku do całej powierzchni zajmowanego lokalu. Stanowisko powódki należy podzielić.

Powódka jest najemcą lokalu przy ul. (...) i została przez pozwanego powiadomiona o przeznaczeniu tego lokalu do sprzedaży. Powódce jako najemcy lokalu przysługuje pierwszeństwo nabycia tego lokalu zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Pierwszeństwo to wyraża się z jednej strony zaoferowaniem mieszkania osobie go zajmującej na podstawie umowy najmu, z drugiej zaś możliwością nabycia na zasadach preferencyjnych określonych w art. 6 przywołanej ustawy. Art. 6 ust. 1 ustawy o zasadach sprzedaży mieszkań stanowi, że sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o:

1) 6 % za każdy rok pracy osoby uprawnionej,

2) 3 % za każdy rok najmu tego mieszkania,

- przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95 % ceny sprzedaży mieszkania.

W stosunku do powódki pozwany zaproponował obniżenie ceny sprzedaży z uwzględnieniem powyższych wskaźników, jednakże wyłącznie wobec części powierzchni tego lokalu. Powódka twierdzi natomiast, że obniżka ceny powinna dotyczyć całej powierzchni mieszkania.

Powódka ma interes w zgłoszeniu żądania ustalenia przysługiwania jej prawa do uzyskania stosownej obniżki ceny sprzedaży lokalu.

Osoba zainteresowana może dochodzić roszczenia o ustalenie, jeśli nie może uzyskać jakiejkolwiek innej ochrony, w jakikolwiek inny sposób, niż poprzez uzyskanie i przedłożenie wyroku ustalającego istnienie lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego. Interes prawny w rozumieniu art. 189 kpc oznacza potrzebę prawną, wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się powód. Może wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Interes prawny występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, mając charakter obiektywny. Powód musi udowodnić, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalnie stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu, tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania. Na takie cechy roszczenia o ustalenie z art. 189 kpc wskazywał Sąd Najwyższy, m.in. w wyrokach z dnia 30.10.1990 r., I CR 649/90, z dnia 01.04.2004 r., II CK 125/03, z dnia 18.06.2009 r., II CSK 33/09, oraz z dnia 18.03.2011 r., III CSK 127/10.

Powódka znajduje się w stanie niepewności prawnej, którą jedynie wyrok sądu może przezwyciężyć. Między stronami zaistniał bowiem spór co do ustalenia warunków wykupienia lokalu w postaci określenia sposobu pomniejszenia ceny sprzedaży w stosunku do wartości wyjściowej wynikającej z oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego. Pozwany twierdzi, że powódce przysługuje takie pomniejszenie wyłącznie w stosunku do powierzchni lokalu wskazanej w pisemnej umowie z dnia 07.09.2010 r. Powódka wywodzi natomiast swoje uprawnienie z faktu zajmowania całego lokalu i to stanowisko jest słuszne.

Sąd doszedł do przekonania, że strony związane są umową najmu, której przedmiotem jest cały lokal położony przy ul. (...). Po opuszczeniu lokalu w 2009 r. przez współnajemczynię, powódka zwróciła się do pozwanego o zawarcie umowy najmu na cały lokal i zadeklarowała uiszczanie należności czynszowych w stosunku do całej powierzchni lokalu. Od 2009 r. powódka uiszcza na rzecz pozwanego czynsz najmu w zwiększonej wysokości z uwagi na zwiększenie powierzchni, od której czynsz ten jest naliczany. Pozwany nalicza powódce świadczenie oznaczone jako czynsz, czyli świadczenie charakterystyczne dla stosunku prawnego najmu (co wyraźnie jest uwidocznione w wystawianych powódce fakturach), a nie jako np. odszkodowanie za bezmowne korzystanie z części lokalu czy jeszcze inne świadczenie. Powódka korzysta z całego lokalu za zgodą pozwanego. Nic nie wskazuje, aby pozwany domagał się od powódki po 2009 r. opróżnienia, opuszczenia i wydania mu drugiego pokoju. Przeciwnie, w pełni akceptował zajmowanie całego lokalu przez powódkę i korzystał z tej sytuacji pobierając od powódki pełen czynsz.

Te dwa elementy stanu faktycznego, tj. korzystanie z całego lokalu za wiedzą i zgodą pozwanego oraz uiszczanie czynszu najmu za całą powierzchnię zajmowanego lokalu, prowadzą do wniosku, że – niezależnie od zapisów zawartych w umowie z dnia 07.09.2010 r. – strony w sposób dorozumiany zawarły umowę najmu całego lokalu mieszkalnego i stosunek ten jest kontynuowany bez żadnych zastrzeżeń stron. Nietrafne jest twierdzenie kanclerza pozwanego, iż brak było podstaw do zawarcia z powódką umowy najmu na całość lokalu. Zgodnie bowiem z art. 2.1.6 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów miminalna powierzchni pokoju powinna wynosić 10 m ² na osobę. Pozwany jest wynajmującym w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów i powinien respektować zasady określone w tej ustawie. Ponieważ w umowie najmu z dnia 07.09.2010 r. zostały wskazane 3 osoby zamieszkujące w lokalu powierzchnia pokoi powinna wynosić co najmniej 30 m ². Nawet gdyby powódka zamieszkiwała wraz z córką, pomijając partnera życiowego, to i tak powierzchni pokoi powinna wynosić co najmniej 20 m ², a zatem jeden pokój wcześniej zajmowany przez powódkę o pow. 15, 70 m ² nie mógłby zostać uznany za wystarczający. Zawarcie umowy w kształcie opisanym w dokumencie z dnia 07.09.2010 r. godziło zatem w poszanowanie praw powódki jako lokatora i naruszało minimalne gwarancje ustawowe. Można zresztą zwrócić uwagę, że zgodnie z uchwałą nr 1025 z dnia 17.09.2012 r. Senatu pozwanego (...) we W. umowy najmu na niewydzielone części lokali mieszkalnych miały zostać zamienione na umowy najmu na czas nieoznaczony po uprzednim uzyskaniu pisemnej deklaracji woli wykupu zajmowanego lokalu; zmiana umów miała nastąpić w celu sprzedaży lokali mieszkalnych objętych aktualnie umowami najmu na czas trwania stosunku pracy i wyłącznie dla najemców, którzy złożą deklaracje wykupu lokalu mieszkalnego w terminie 6 miesięcy od daty otrzymania od właściciela oferty sprzedaży. Zatem nawet jeśli wobec powódki nie została wcześniej podpisana umowa najmu całości lokalu, to powinna zostać odpowiednio zmodyfikowana.

Powódka pozostaje nadal osobą uprawnioną do nabycia lokalu z pierwszeństwem.

Nabycie lokalu miało nastąpić na zasadach przewidzianych przepisami ustawy z dnia 15.12.2000 r. Celem tej ustawy było zapewnienie osobom zajmującym dotychczas lokale mieszkalne pozostające w zasobach podmiotów państwowych możliwości zachowania praw do tych lokali poprzez ich wykupienie i to na warunkach preferencyjnych. Ustawa dotyczyła osób, które zajmowały lokale długotrwale, w związku z zatrudnieniem w podmiotach państwowych.

Pozwany nie jest przedsiębiorcą. Przedmiotem działalności statutowej pozwanego nie jest odpłatne udostępnianie lokali mieszkalnych. Nie ma powodu, aby przyjmować, że pozwany ma działać jak przedsiębiorca i czerpać z tego korzyści rozumiane jako osiąganie zysku, a zatem zbywając lokale w budynku, który – jak zeznał kanclerz pozwanego – od kilku już lat jest zdekapitalizowany, nieremontowany, nie musi na tym zarobić, a wręcz przeciwnie, korzystne dla niego jest pozbycie się takiego budynku. Nie ma zatem powodu, aby nie zastosować zniżek wobec ceny sprzedaży. Można zresztą zauważyć, że jeśli powódka dysponowałaby tytułem prawnym wyłącznie do jednego pokoju, to zniżka od powierzchni pomieszczeń wspólnych (kuchni, łazienki, przedpokoju) powinna być liczona nie od 50 % tej powierzchni, ale od tej części powierzchni tych pomieszczeń, jaka wynika ze stosunku powierzchni mieszkalnej pokoju do łącznej powierzchni mieszkalnej obu pokoi. Rozwiązanie zawarte w zarządzeniu kanclerza w sprawie regulaminu sprzedaży jest wadliwe i niezgodne z ustawą o zasadach zbywania mieszkań, która takich ograniczeń nie wprowadza ani też nie upoważnia podmiotów w niej wymienionych do innego określania warunków sprzedaży.

Nie ma znaczenia podnoszona przez pozwanego kwestia warunków nabycia lokali przez innych najemców. Zresztą pozwany nie przedłożył umów sprzedaży, zatem nie wiadomo konkretnie, na jakich zasadach zostały sprzedane lokale obok, poniżej czy powyżej lokalu zajmowanego przez powódkę.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem pozwanego, iż powódka nie zaakceptowała oferty nabycia lokalu i przez to utraciła uprawnienie do nabycia lokalu. Prawo pierwszeństwa po stronie powódki trwa tak długo, jak długo lokal będzie przeznaczony do sprzedaży. Powódka nie odmówiła skorzystania z prawa pierwszeństwa nabycia lokalu, tylko nie przyjęła warunków nabycia oferowanych przez pozwanego. Natomiast w odpowiedzi na ofertę pzowanego przedstawiła własną propozycję określenia warunków sprzedaży odnoszących się do ceny lokalu – w piśmie z dnia 06.06.2012 r. – i to pozwany powinien się do tej oferty odnieść (art. 68 kc).

Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. D., albowiem wniosek ten mógł zostać zgłoszony wcześniej, jeszcze przed przesłuchaniem stron, a jego zgłoszenie na ostatniej rozprawie należy uznać za zmierzające do przewlekłości postępowania (art. 217 § 2 kpc).

Sąd uznał zatem żądanie pozwu za należycie usprawiedliwione.

Powódce jako wygrywającej sprawę przysługuje zgodnie z art. 98 kpc zwrot kosztów procesu obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika – 3 617 zł oraz uiszczoną przez powódkę część opłaty od pozwu w kwocie 1 000 zł. Pozostałą część brakującej opłaty od pozwu w kwocie 4 012 zł winien pokryć pozwany zgodnie z art. 113.1 uksc.

Sąd oddalił wniosek o nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności, albowiem wyrok ustalający istnienie prawa lub stosunku prawnego nie podlega wykonaniu w drodze egzekucji. Rygor mógłby co najwyżej dotyczyć kosztów procesu, jednakże nie zachodzi przewidziana w art. 333 § 3 kpc obawa niewykonania tego obowiązku.

Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.