Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2012 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Alicja Fronczyk

Protokolant: sekr. sąd. Paulina Bondel

po rozpoznaniu w dniu 03 października 2012 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa A. i B. małżonków G.

przeciwko m. W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę

I.  Zobowiązuje pozwane m. W.oraz A.i B.małżonków G.do złożenia oświadczenia woli następującej treści:

„A.i B.małżonkowie G.sprzedają m. W.należące do nich prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...)z obrębu 1-02-18 o powierzchni 5 031m ² położonej w W.przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie Wydział VII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...)za cenę 1 575 100 zł. (milion pięćset siedemdziesiąt pięć tysięcy sto złotych) płatną z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia oraz z tą chwilą wydaje nabywcy powyższą nieruchomość, a m. W.powyższe prawo własności opisanej nieruchomości za wskazaną cenę kupuje”;

II.  zasądza od pozwanego m. W.na rzecz powodów A.i B.małżonków G.łącznie kwotę odsetek ustawowych od kwoty 1 575 100 zł. (milion pięćset siedemdziesiąt pięć tysięcy sto złotych) za okres od dnia 08 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

III.  w pozostałym zakresie oddala powództwo;

IV.  zasądza od pozwanego m. W.na rzecz powodów A.i B.małżonków G.łącznie kwotę 10114,95 zł. (dziesięć tysięcy sto czternaście złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

V.  nakazuje pobrać od pozwanego m. W.na rzecz Skarbu Państwa (Kasy Sądu Okręgowego w Warszawie) kwotę 458 zł. (czterysta pięćdziesiąt osiem złotych) tytułem wydatków w części nieobciążającej przeciwnika;

VI.  nakazuje pobrać od powodów A. i B. małżonków G. na rzecz Skarbu Państwa (Kasy Sądu Okręgowego w Warszawie) kwotę 2 599 zł. (dwa tysiące pięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem wydatków w części nieobciążającej przeciwnika.

Sygn. akt I C 772/10

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 12 sierpnia 2012 roku powodowie A.i B.małżonkowie G.wnieśli o zobowiązanie pozwanego m. W.do złożenia oświadczenia woli zastępującego umowę w przedmiocie wykupu prawa własności nieruchomości o numerze ewidencyjnym (...)z obrębu 218, o powierzchni 5 031m ², położonej przy ul. (...)w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr KW (...)za cenę 10 017 979 zł – na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powodowie wnieśli nadto o zasądzenie od pozwanego kwoty odsetek ustawowych liczonych od dnia 08 lipca 2009 roku oraz stwierdzenie, że prawomocny wyrok Sądu zastępuje umowę. Wreszcie powodowie wnieśli o obciążenie pozwanego kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego (k. 2-3).

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że roszczenie swe opierają na tym, że na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do zmiany funkcji planistycznej obejmującej nieruchomość, której są właścicielami, co uniemożliwia im korzystanie z gruntu w sposób dotychczasowy (k. 4-11).

W odpowiedzi na pozew wniesionej w dniu 06 grudnia 2010 roku pozwane m. W.domagało się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia od powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (k. 161).

W motywach tego kwalifikowanego pisma procesowego pozwane m. W.zakwestionowało roszczenie powodów tak co do zasady, jak i wysokości (k. 162). Pozwane Miasto zarzuciło, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Rady m. W.nr XLII/1299/2008 z dnia 23 października 2008 roku nie doszło do uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości w porównaniu do dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z uprzednio obowiązującego planu zatwierdzonego uchwałą nr XXXV/199/92 z dnia 28 września 1992 roku, z tym, że wskazało, iż w okresie od 01 stycznia 2004 roku dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość powodów nie obwiązywał żaden plan. Zarówno plan z 1992 roku, jak i 2003 roku przewidywały ograniczenia związane z budownictwem na nieruchomości powodów, tak wcześniej, jak i obecnie tereny te stanowią część strefy ochrony systemu przyrodniczego miasta O-64 (k. 164). Pozwany wskazał, iż powodowie nigdy nie mieszkali na przedmiotowej nieruchomości z uwagi na stan techniczny budynków oraz brak możliwości podłączenia wody i kanalizacji, a same zabudowania powstały w latach 50 – 60 tych XX wieku jako samowola budowlana, która nigdy nie została usankcjonowana prawnie (k. 165). Pozwany wskazał również na brak jest jakichkolwiek ograniczeń prawnych uniemożliwiających aktualnie na nieruchomości realizację celu publicznego przez podmioty prywatne, w tym powodów, co oznacza, że powodów nie pozbawiono atrybutów właścicielskich, o których mowa w treści art. 140 k.c. (k. 169).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie A.i B.małżonkowie G.są właścicielami nieruchomości położonej w W.przy ul (...)o powierzchni 5 031 m ² o numerze ewidencyjnym (...)z obrębu 1-02-18, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr KW (...)( dowód: odpis zwykły z księgi wieczystej k. 16-17). Prawo własności tej nieruchomości nabyli w drodze umów zamiany z dnia 17 stycznia 2002 roku zawartych z I. O.i M. S.oraz umowy sprzedaży zawartej w dniu 05 grudnia 2001 roku z D.i B.małżonkami R., A.i R.małżonkami G.( dowód: umowa k. 35-40, umowa k. 41-46, umowa k. 47-55).

Działka powodów ma kształt zbliżony do trapezu, jest prawie płaska o niewielkim spadku w kierunku ul. (...). Posiada nasadzenia z drzew i krzewów iglastych i liściastych, samosiejki, w części zachodniej zabudowana jest zabudowaniami gospodarczymi. Jest ogrodzona, przy czym ogrodzenie jest w znacznej części niepełne i zdegradowane. Przez północno – zachodnią część działki przebiega rów. Dostęp do działki biegnie po alei parkowej od strony ul. (...). Obiekty zlokalizowane na nieruchomości są to obiekty drewniane i murowane; wszystkie w stanie dużego zniszczenia. Budynek mieszkalny o powierzchni 66m ², parterowy z poddaszem użytkowym i przybudówką uległ częściowemu wypaleniu, zawaleniu uległ strop nad sienią, występuje poważne spękanie muru jak też odspojenie płyty balkonowej. Otwory okienne przeważnie pozbawione są skrzydeł, brak również części framug. Pozostałe obiekty gospodarcze (w sumie o pow. 25m ²) zlokalizowane wzdłuż zachodniej granicy działki są zdewastowane, częściowo pozbawione dachów lub innych elementów budowlanych. Budynek gospodarczy przy wejściu na posesję jest najmniej zniszczony, lecz jego stan wymaga istotnych reperacji. Zabudowa na działce wzniesiona została w warunkach samowoli budowlanej. Działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej ( dowód: opinia biegłego specjalisty z zakresu architektury i szacowania nieruchomości M. M.k. 218-234; wyjaśnienia ustne opinii pisemnej tej biegłej k. 273-275).

Przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego m. W.zatwierdzonym uchwałą nr XXXV/199/92 Rady m. W.z dnia 28 września 1992 roku (Dz. Urz. Woj. W.. Nr 15, poz. 184) znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem O-64 o przeznaczeniu określonym jako „funkcje ochrony systemu przyrodniczego miasta”, w którym preferowano rozwój obiektów i urządzeń związanych z funkcją rekreacyjno – wypoczynkową, dopuszczano utrzymanie lub lokalizowanie niezbędnych urządzeń towarzyszących funkcji preferowanej oraz innych nie kolidujących z nią, wykluczano lokalizowanie budownictwa mieszkaniowego, poza terenami określonymi w ustaleniach szczególnych, obiektów produkcyjnych, magazynów, składów, wszelkich obiektów uciążliwych. W rozwoju funkcji rekreacyjno – wypoczynkowej należało uwzględniać unikalne położenie terenu oraz wykorzystać naturalne walory obszaru (z ograniczeniem obiektów kubaturowych), sposób zagospodarowania terenów dolnego tarasu winien być kształtowany przy uwzględnieniu ekspozycji widokowej z górnego tarasu skarpy (...). Dopuszczano utrzymanie funkcji mieszkaniowej na terenach osiedla (...), osiedla (...)w zakresie do określenia w planie Parku (...). Funkcjonowanie zabudowy mieszkaniowej na przedmiotowej nieruchomości było możliwe wskutek uwarunkowań płynących z planu ogólnego oraz Warunków Szczególnych Realizacji Planu – Zarządu Miasta ( dowód: opinia biegłej z zakresu architektury i szacowania nieruchomości M. M.k. 218-234, wyjaśnienia ustne opinii pisemnej tej biegłej k. 273-275).

Od 01 stycznia 2004 roku do 03 stycznia 2009 roku nie obowiązywał dla tego terenu żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (niesporne).

Uchwałą nr XLII/1299/2008 z dnia 23 października 2008 roku (...) m. W.uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu Pod (...)cz. 1 (Dz. Urz. Woj. M.. Nr 210, poz. 833) dokonując zmiany przeznaczenia obszaru, na którym usytuowana jest nieruchomość stanowiąca własność powodów w ten sposób, że obecnie obszar ten jest oznaczony symbolem C.1.1.ZP, co oznacza tereny zieleni urządzonej. Jego podstawowe przeznaczenie to zieleń urządzona – park zabytkowy. Przeznaczenie dopuszczalne: komunikacja piesza i rowerowa, usługi z zakresu gastronomii, sportu, rekreacji, wypoczynku i kultury w formie urządzeń i obiektów terenowych lub obiektów malej architektury i pawilonów parkowych, przy czym powierzchnia zajęta przez usługi nie może przekraczać 5% powierzchni działki (za wyjątkiem boisk, placów zabaw i innych urządzeń terenowych niekubaturowych, których łączna powierzchnia może być większa niż 5% powierzchni działki pod warunkiem zapewnienia minimalnej powierzchni biologiczni czynnej na działce zgodnie z ustaleniami szczegółowymi. Zabroniono lokalizowania budynków, za wyjątkiem pawilonów parkowych. Ustalono zachowanie i ochronę istniejącej wartościowej zieleni wysokiej i niskiej, dopuszczono wyznaczenie stref o proponowanych dominujących formach zagospodarowania, takich jak strefy o przewadze zielenie wysokiej, zwartych masywów zielenie, błoni spacerowo – rekreacyjnych, placów zabaw i górek sportowych. Dopuszczono zachowanie istniejących ogrodów działkowych w formie otwartej ogólnodostępnej. Tereny zieleni urządzonej powinny być ogólnodostępne. Zakazano lokalizowania usług uciążliwych: stacji paliw, warsztatów samochodowych, stacji obsługi pojazdów i myjni samochodowych, lokalizowania reklam, tymczasowych obiektów budowlanych za wyjątkiem tymczasowych ogródków kawiarnianych wraz z lekkimi przekryciami, pawilonów wystawienniczych i gastronomicznych o powierzchni nie większej niż 12m ², pawilonów parkowych, sezonowych scen i podestów, altan ogrodowych. Zakazano lokalizowania kondygnacji podziemnych w budynkach oraz budowli podziemnych na terenach zieleni urządzonej; do czasu skablowania napowietrznej linii elektroenergetycznej ustalono zakaz lokalizowania budynków przeznaczonych na stał pobyt ludzi oraz zieleni wysokiej w strefie uciążliwości linii ( dowód: opinia biegłej z zakresu architektury i szacowania nieruchomości M. M.k. 218-234, wyjaśnienia ustne opinii pisemnej tej biegłej k. 273-275). Według tego planu działka nr (...)należąca do powodów leży w obszarach warunkujących sposób użytkowania, w tym większość z nich nakłada istotne ograniczenia na właściciela działki, a obszary obejmujące teren działki to: (...)Obszar Chronionego Krajobrazu, strefa pośredniej ochrony konserwatorskiej otoczenia zespołu parkowo – pałacowego (...), strefa ochrony układu urbanistycznego parku (...), projektowanie zieleńce w przestrzeniach publicznych, tereny zalewowe powodzi 100-letniej (częściowo), linia otwarć widokowych dla pałacu (...)i skarpy (...)( dowód: opinia biegłej z zakresu architektury i szacowania nieruchomości M. M.k. 218-234, wyjaśnienia ustne opinii pisemnej tej biegłej k. 273-275).

W efekcie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego z 2008 roku nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości należącej do małżonków G., ponieważ chociaż pod rządami ogólnego planu z 1992 roku funkcją nieruchomości była ochrona systemu przyrodniczego miasta, to dopuszczano utrzymanie i lokalizowanie niezbędnych urządzeń towarzyszących funkcji preferowanej i innych nie kolidujących, a to oznacza, że nieruchomość mogła być wykorzystana na cele mieszkaniowe i gospodarcze. Wskutek uchwalenia planu z 2008 roku nieruchomość przeznaczono pod zieleń urządzoną dla potrzeb P. (...)nakazując bezwzględnie likwidację istniejących zabudowań (w ciągu roku), w tym ogrodzeń, zakazano budowy nowych obiektów a teren całej działki ma być udostępniony społeczeństwu. Nakaz likwidacji zabudowy oraz udostępnienie społeczeństwu terenu działki, zakaz lokalizacji nowych budynków i ogrodzeń spowodował utratę możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, w zasadzie pozbawiając właścicieli władztwa nad działką ( dowód: opinia biegłej z zakresu architektury i szacowania nieruchomości M. M.k. 228-229, wyjaśnienia ustne opinii pisemnej tej biegłej k. 273-275).

W dniu 04 marca 2008 roku powód A. G. złożył u pozwanego wniosek o wykup działki lub zamianę nieruchomości. Wniosek ponowił w dniu 07 stycznia 2009 roku (niesporne k. 163; dowód: pisma k. 87-88). Pismem z dnia 30 października 2009 roku pozwany poinformował powoda o braku podstaw do uwzględnienia wniosku ( dowód: pismo k. 89).

Wartość nieruchomości stanowiącej własność powodów ustalona według jej stanu i cen na dzień 08 lipca 2009 roku z pominięciem wpływu na wartość nieruchomości ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 28 października 2003 roku wynosi 1 575 100 zł. ( dowód: pisemna opinia biegłego specjalisty ds. wyceny nieruchomości D. K. k. 293-324, uzupełniająca pisemna opinia tego biegłego k. 378-381, wyjaśnienia ustne opinii pisemnych biegłego D. K.k.400-403).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów urzędowych, prywatnych oraz dowodu z opinii biegłych specjalistów.

Zgodnie z treścią art. 244 § 1 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Z uwagi na wypływającą z treści tego przepisu materialną moc dowodową dokumentów urzędowych Sąd uznał, że dowody w postaci odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, aktów notarialnych obejmujących czynności prawne sprzedaży i zamiany będąc dokumentami urzędowymi stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone.

Dowód w postaci wniosku powoda A. G. o wykup nieruchomości bądź zamianę nieruchomości za nieruchomość jest dokumentem prywatnym w rozumieniu art. 245k.p.c., który stanowi, że dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Pozwany nie kwestionował faktu złożenia przez powoda wniosku w trybie art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w dniu 07 stycznia 2009 roku (a nawet wcześniejszego). Dlatego Sąd przyjął ten dowód za posiadający moc dowodową i jednocześnie wiarygodny.

Dowód z opinii biegłego specjalisty ds. wyceny nieruchomości D. K. Sąd ocenił jako wartościowy i wiarygodny. Biegły dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z postanowieniem dowodowym Sądu mając ku temu stosowne kwalifikacje oraz doświadczenie zawodowe. W sposób logiczny zaprezentował tok rozumowania, który doprowadził go do jej wniosków końcowych, zarówno w opinii pisemnej, pisemnej opinii uzupełniającej, jak i w toku wyjaśnień ustnych tej opinii złożonych w oparciu o treść art. 286 k.p.c. na rozprawie w dniu 03 października 2012 roku. Biegły nie uwzględnił zarzutów powodów do swej pisemnej opinii, czemu dał wyraz w opracowaniu pisemnej opinii uzupełniającej. W ocenie Sądu zarówno uzupełniająca opinia tego biegłego, jak również wyjaśnienia opinii złożone przez niego na rozprawie w dniu 03 października 2012 roku zasługują na wiarę i pozwalają przyjąć dowód z opinii za podstawę ustalenia wartości nieruchomości. Biegły w sposób jasny i konsekwentny wytłumaczył przyczyny ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na poziomie ok. 1 500 000 zł wskazując na jej cechy takie, jak brak dostępu do drogi publicznej, brak możliwości zabudowy, jako wpływające na znaczne obniżenie tej wartości. Wytłumaczył, że nieruchomości przyjęte do przez niego do porównania były nieruchomościami jedynie podobnymi i dlatego konieczne było posłużenie się odpowiednimi współczynnikami korygującymi, aby ustalić realną wartość wycenianej nieruchomości. Biegły przekonał Sąd, iż z braku transakcji obejmujących tego rodzaju nieruchomości tak na obszarze dzielnicy, jak i całego miasta zasadne było sięgnięcie do transakcji wskazanych w opinii. Choć biegły nie dysponował wiedzą, czy transakcje porównawcze były zawierane w warunkach wolnego rynku, to należy pamiętać, że żadnej transakcji nie można kategorycznie ocenić pod tym kątem. Sąd uznał za biegłym, że żaden z zarzutów powodów do opinii biegłego nie okazał się zasadny i dlatego – przyjmując, że wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego stanowi w istocie wynik niezadowolenia z wartości ustalonej przez D. K.– oddalił ich nowy wniosek w tym zakresie (k 402).

Sąd uznał moc dowodową i przydał walor wiarygodności dowodowi z opinii biegłej specjalistki z dziedziny urbanistyki (architektury) M. M., który wykazał ponad wszelką wątpliwość, że wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do tak znacznego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości przez powodów – właścicieli, że biegła określiła tę zmianę jako prowadzącą do pozbawienia ich władztwa nad działką.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Przytoczony przepis określa treść prawa własności przez przyznanie właścicielowi podstawowych uprawnień do rzeczy. Jest to uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz uprawnienie do rozporządzania rzeczą. Wymienione w komentowanym przepisie uprawnienia, które składają się na treść prawa własności, stanowią pozytywną stronę własności, zaś wynikający z niego obowiązek innych osób nieingerowania w sferę uprawnień właściciela to strona negatywna własności ( por. np.: J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. 1, 1972, s. 364 i n.; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 53). Obowiązek innych osób polega na nieczynieniu ( non facere), chyba że wyjątkowo przepis szczególny pozwala na wkroczenie w sferę uprawnień właściciela (jak np. art. 142, 149 k.c.), bądź właściciel się na to zgodzi (np. ustanawiając służebność). Należy przytoczyć jeszcze negatywną definicję prawa własności. Wskazuje się mianowicie, iż treść prawa własności polega na tym, że właścicielowi wolno z rzeczą robić wszystko, z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane ( por. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2006, s. 71). W podobny sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 roku ( III CZP 36/97, OSP 1998, z. 5, poz. 90) stwierdzając, że art. 140 k.c. zakreśla granice uprawnień właściciela w sposób generalny wskazując, że właścicielowi wolno robić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Prawo własności ukształtowane jako prawo podmiotowe o najszerszej treści wśród wszystkich praw polegających na korzystaniu z rzeczy, nie jest jednak prawem absolutnym. Swoboda korzystania z rzeczy przez właściciela podlega bowiem - jak już wyżej zasygnalizowano - pewnym ograniczeniom, które wyznaczają granice prawa własności. Tymi wyznacznikami są: przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Określenie przez ustawę granic prawa własności nie może uchybiać zasadom określonym w Konstytucji RP. Zgodnie z Konstytucją RP ograniczenia prawa własności mogą być wprowadzone tylko w drodze ustawy i pod warunkiem, że nie godzą w "istotę prawa własności" (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) oraz są usprawiedliwione potrzebą ochrony innych wskazanych w Konstytucji dóbr (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP). Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP).

Przepisami ograniczającymi prawo własności mogą być zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i innych działów prawa, w szczególności prawa administracyjnego. Z ustawodawstwa odrębnego należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na regulację prawną ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717). Szczególnie zwraca uwagę norma, według której ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1). Ust. 2 przywołanego przepisu stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Trzeba pamiętać, że w zależności od potrzeb w planie miejscowym uwzględnia się szereg wytycznych, jak chociażby: dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenu, stan ładu przestrzennego i wymogi jego ochrony, stan środowiska, w tym stan rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, stan dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia, zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia, potrzeby i możliwości rozwoju gminy, stan prawnego gruntów, występowanie obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych, stan systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopień uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami, zadania służące realizacji ponadlokalnych celów publicznych (art. 10 ust. 1 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 36. ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dacie złożenia przez powódkę wniosku o wykup nieruchomości do pozwanego (09 lutego 2009 roku) (Dz. U. nr 80, poz. 717), jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy wykupienia nieruchomości lub jej części. Ust. 2 stanowi, że realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. W myśl art. 37 ust. 9 tej ustawy wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Odnosząc przytoczone powyżej przepisy prawa do okoliczności faktycznych ustalonych w toku postępowania Sąd uznał, że powództwo jest zasadne i zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie w całości.

W pierwszej kolejności obowiązkiem procesowym powodów, któremu podołali, było wykazanie, że w czasie, gdy przysługiwało im prawo własności do nieruchomości przy ul. (...) w W. nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego skutkująca pozbawieniem ich możliwości korzystania z tego prawa w dotychczasowym zakresie. Powodowie stali się właścicielami nieruchomości w 2002 roku, a zatem w czasie obowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 1992 roku. Według Sądu dla sprawy nie ma znaczenia, czy i w jaki sposób powodowie faktycznie korzystali ze swej nieruchomości, ponieważ istotna jest sama możliwość korzystania z nieruchomości w określony - wynikający z art. 140 k.c. i planu zagospodarowania przestrzennego - sposób.

Niezaprzeczalnie na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 23 października 2008 roku doszło do dalekosiężnej zmiany w uprawnieniach wynikających dla powodów z prawa własności, o których mowa w art. 140 k.c., ponieważ o ile do 2008 roku mogli oni korzystać z nieruchomości bez obowiązku znoszenia na niej innych osób, o tyle po wprowadzeniu uchwałą z 2008 roku nowego planu są oni obowiązani udostępnić swą nieruchomość wszystkim, którzy chcą korzystać z urządzonej zieleni – parku zabytkowego, którym wskutek wprowadzenia tego planu stała się faktycznie nieruchomość przy ul. (...). Praktycznie powodowie nie mogą obecnie w żaden sposób z niej korzystać – zwłaszcza z wyłączeniem innych osób, ponieważ obszar nieruchomości przeznaczony jest na zabytkowy park i są oni obowiązani udostępnić ją do użytku publicznego. Wcześniejszy plan nie zawierał tego rodzaju nakazów, a zatem już tylko to sprawia, że należy przyjąć wystąpienie istotnej zmiany planu skutkującej znaczącym ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości w porównaniu do dotychczasowego sposobu tego korzystania wynikającego z planu z 1992 roku. Powodowie mają obowiązek likwidacji istniejącej zabudowy. O ile zabudowa ta była samowolą budowlaną, co potwierdza opinia biegłej M. M., to również ta biegła wskazała, że gdyby nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości powodowie mogliby uzyskać decyzję administracyjną dopuszczającą dalsze korzystanie z funkcji mieszkaniowych przy założeniu, że funkcją główną nieruchomości byłaby funkcja rekreacyjna (k. 273-275). Powyższe ustalenia i rozważania prowadzą do wniosku, że w sposób oczywisty zmiana planu zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na uprawnienia właścicielskie powodów ograniczając je praktycznie do maksimum. Uzasadnia to roszczenie o wykup nieruchomości, ponieważ znajduje ono swą podstawę prawną w powołanym wyżej art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku.

Chociaż wniosek o wykup nieruchomości lub przyznanie nieruchomości zamiennej złożył jedynie powód A. G., to Sąd przyjął, że uczynił to również w imieniu swej żony – B. G.. Ona bowiem również wniosła powództwo, a to wskazuje, że i jej zamiarem było zgłoszenie wniosku o wykup działki. Pozwany nie żądał wyjaśnień od powoda co do tego, czy działa on również jako pełnomocnik swej żony składając samodzielnie wniosek o wykup mimo, iż z odpisu księgi wieczystej wynika, że prawo własności nieruchomości przysługuje obojgu małżonkom na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. W związku z tym uznać należy, że oboje właściciele złożyli skutecznie wniosek o wykup należącej do nich nieruchomości.

W ocenie Sądu skoro powodowie są wpisani jako właściciele nieruchomości w księdze wieczystej, uznać należy, że wpis prawa własności na ich rzecz korzysta z domniemania jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 3 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece – t. jedn. Dz. U. z 2001 roku, nr 124, poz. 1361 ze zm.). Oznacza to, iż dla rozstrzygnięcia ich żądania o wykup nieruchomości nie ma żadnego znaczenia jakiekolwiek postępowanie administracyjne toczące się z wniosku byłych właścicieli nieruchomości.

Z powyższych względów na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 64 k.c., zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie – Sąd orzekł jak w pkt I wyroku. Cena została ustalona jako wartość nieruchomości w dacie, w której pozwany winien był najpóźniej zawrzeć z powodami umowę sprzedaży (lipiec 2009 roku) na podstawie miarodajnej według oceny Sądu opinii biegłego D. K..

O odsetkach ustawowych należnych powodom od ceny działki ustalonej w oparciu o dowód z opinii biegłego specjalisty ds. wyceny nieruchomości orzeczono na podstawie art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznając, że należne są one od dnia następnego po dniu, w którym najpóźniej winna zostać zawarta umowa sprzedaży, czyli od 08 lipca 2009 – do dnia zapłaty (pkt II wyroku).

Dalej idące powództwo jako bezzasadne zostało oddalone (pkt III wyroku).

O kosztach postanowiono na podstawie art. 100 zdanie pierwsze i 108 § 1 k.p.c.

Powodowie ostali się ze swoim roszczeniem jedynie w 15%, pozwany wygrał proces w 85%. Tę proporcję Sąd ustalił porównując żądanie powodów w zakresie wskazanej w pozwie ceny nieruchomości wynoszącej 10 017 979 zł z ceną ustaloną w wyroku i wynoszącą 1 575 100 zł.

Powodowie ponieśli następujące koszty procesu: opłatę sądową od pozwu w kwocie 100 000 zł., wynagrodzenie fachowego pełnomocnika, który ich reprezentował (7 200 zł.) oraz poniesione przez nich faktycznie koszty opinii biegłego w kwocie 2586,40 zł. łącznie daje to sumę 109 786,40 zł. Z tego 15% to 16 467,96 zł.

Pozwane Miasto W.poniosło koszty procesu w postaci wynagrodzenia fachowego pełnomocnika w kwocie 7 200 zł. oraz wydatki na biegłego w kwocie 274,13 zł. Łącznie daje to kwotę 7 474,13 zł. Z tego 85% to 6 353,01 zł.

Odejmując kwotę 6 353,01 zł. od kwoty 16 467,96 zł. uzyskuje się 10 114,95 zł. i taką kwotę Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powodów w postanowieniu zawartym w IV wyroku.

Sąd podzielił pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 30 stycznia 2007 roku, (III CZP 130/06, OSNC 2008/1/1), zgodnie z którym wygrywającym proces współuczestnikom, o których mowa w art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c., reprezentowanym przez tego samego radcę prawnego, sąd przyznaje zwrot kosztów w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika. Dlatego przy wyliczeniach kosztów procesu poniesionych przez powodów Sąd uwzględnił jeden raz wynagrodzenie ich pełnomocnika.

Wysokość wynagrodzenia fachowych pełnomocników stron Sąd policzył na podstawie § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.).

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 167, poz. 1398 ze zm.) w zw. z art. 100 zdanie pierwsze k.p.c. Sąd orzekł o obowiązku uiszczenia przez pozwanego kwoty 458 zł., a przez powodów kwoty 2 599 zł. tytułem pokrycia wydatków w zakresie wynagrodzenia biegłej M. M., który to dowód Sąd przeprowadził w toku postępowania z urzędu tymczasowo na koszt Skarbu Państwa. Wynagrodzenie biegłej wyniosło łącznie 3 056,33 zł. i w 15% winno zostać pokryte przez pozwanego, a w 85% przez powodów – stosownie do wyniku procesu (pkt V i VI wyroku).