Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 października 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 01.10.2013 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa B. W.

przeciwko Gminie K.

o zapłatę 125 682 zł

I. oddala powództwo;

II. zasądza od powódki na rzecz pozwanej 3 600 zł kosztów procesu;

III. obciąża Skarb Państwa niepokrytymi kosztami sądowymi.

UZASADNIENIE

Powódka B. W. wniosła o zasądzenie od pozwanej Gminy K. 125 682 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tj. 27.06.2013 r., do dnia zapłaty.

Powódka podała, że była najemcą lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K.. W kwietniu 2007 r. w związku z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w K. złożyła wniosek o wykup lokalu. Uchwała Rady Miejskiej w K. przewidywała bonifikatę od ustalonej ceny w wysokości 98 % w przypadku sprzedaży pojedynczego lokalu lub 99 % w przypadku wykupu przez wszystkich najemców. W odpowiedzi otrzymała pismo, którym została poinformowana, że najmowany przez nią lokal stanowi własność prywatną, bowiem został sprzedany aktem notarialnym w dniu 22.01.1976 r. Wkrótce po złożeniu wniosku o wykup lokalu powódka otrzymała od jego właścicielki E. W. (1) wzywające do opuszczenia zajmowanego lokalu. Powódka razem z mężem byli najemcami lokalu od 1996 r. Do momentu otrzymania odpowiedzi z Urzędu Miasta i Gminy w sprawie wniosku o wykup powódka nie miała świadomości, że zajmowany przez nią lokal stanowi własność prywatną. Przez cały okres najmu uiszczała na konto wynajmującego – Gminy K. czynsz z tytułu najmu. Powódka podobnie jak inni najemcy zamieszkujący w tym samym budynku złożyła wniosek o wykup i jako jedynej nie został jej sprzedany lokal z bonifikatą. Ponadto powódka otrzymała od jego właścicielki wezwanie do jego opuszczenia. Powódka nie posiadała innego lokalu. W konsekwencji przeciwko powódce został wniesiony pozew o eksmisję i zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu. Powódka w postępowaniu o eksmisję przedstawiła zawartą z Gminą K. umowę najmu, co skutkowało wezwaniem Gminy K. do udziału w sprawie. Dopiero wówczas Gmina K. przyznała powódce inny lokal mieszkalny położony w K. przy ul. (...), do którego powódka przeprowadziła się w listopadzie 2012 r. Również w wypadku tego lokalu powódka zwróciła się z wnioskiem o jego wykup. W odpowiedzi otrzymała pismo informujące, iż Gmina K. wykupiła od Towarzystwa Budownictwa (...) partycypacje, czyli wkład finansowy na budowę mieszkań dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w związku z czym lokal ten nie może stanowić przedmiotu sprzedaży. Tym samym powódka została pozbawiona możliwości nabycia któregokolwiek z opisanych powyżej lokali na własność. Ponadto w nowo przyznanym lokalu mieszkalnym przy ul. (...) powódka jest zobowiązana do ponoszenia opłat za lokal w wysokości 634, 89 zł miesięcznie, podczas gdy w poprzednio zajmowanym lokalu wysokość tych opłat wynosił 238, 65 zł miesięcznie. Lokal przy ul. (...) ma 32, 02 m ² powierzchni, podczas gdy lokal przy ul. (...) miał 53, 75 m ² powierzchni. Zmiana ta spowodowała istotne pogorszenie sytuacji życiowej powódki, bowiem w nowo przyznanym lokalu powódka zamieszkuje wraz z dwoma synami i matką. Winę za taki stan rzeczy ponosi Gmina K., która zawarła z powódką umowę najmu lokalu mieszkalnego i przez przeszło 16 lat pobierała od powódki czynsz według stawek czynszowych dla gminnych lokali mieszkalnych, podczas gdy w rzeczywistości lokal ten stanowił własność prywatną. Gmina nie przekazywała właścicielce żadnych kwot z tytułu pobieranych od powódki opłat czynszowych. Świadczy o tym choćby fakt wystąpienia przez właścicielkę lokalu z roszczeniem o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego.

Powódka podniosła, że w związku z niemożnością nabycia na preferencyjnych warunkach (z bonifikatą) lokalu mieszkalnego przy ul. (...) poniosła szkodę w postaci utraconych korzyści, na którą składają się:

1. kwota 125 000 zł stanowiąca wartość bonifikaty, którą powódka mogłaby uzyskać jako najemca lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały nr (...) Rady Miejskiej w K.,

2. kwota 681, 42 zł stanowiąca różnicę pomiędzy wysokością czynszu uiszczanego za lokal mieszkalny położony przy ul. (...) wysokością czynszu uiszczanego za lokal mieszkalny położony przy ul. (...) za okres 6 miesięcy, tj. od stycznia 2013 r. do czerwca 2013 r.

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina K. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu.

Pozwana zarzuciła, że powódka nie wykazała w żadnym zakresie ani powstania szkody ani też jej wysokości. Wbrew twierdzeniom powódki samo złożenie wniosku o sprzedaż lokalu mieszkalnego nie zobowiązuje gminy do zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu. Powódka nie wykazała, aby lokal przy ul. (...) został przeznaczony do sprzedaży zgodnie z przepisami działu II rozdz. 3 ugn, a tym samym nie wykazała, aby była uprawniona do nabycia lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny nie został przeznaczony do sprzedaży, z związku z czym nie została też sporządzona wycena tego lokalu, a tym samym nie było podstaw do obliczenia wysokości ewentualnej bonifikaty. Bezzasadne jest też twierdzenie pozwu, jakoby powódka w kwietniu 2007 r. złożyła wniosek o wykup lokalu w związku z treścią uchwały nr (...) Rady Miejskiej w K., bowiem uchwała ta została podjęta przez radę miejską pozwanej gminy dopiero w dniu 30.10.2007 r., a zatem nie mogła mieć wpływu na decyzję powódki podjętą w kwieniy 2007 r.

Pozwana podniosła także zarzut przedawnienia roszczenia powódki. O tym, że lokal mieszkalny stanowi własność osób fizycznych, w związku z czym nie może być sprzedany, powódka dowiedziała się najpóźniej w dacie otrzymania pisma pozwanej z dnia 11.05.2007 r., którego odbiór potwierdziła w uzasadnieniu pozwu, tj. w maju 2007 r. Zgodnie z art. 442 ¹ kc roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym powódka dowiedziała się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia, a zatem roszczenia powódki uległy przedawnieniu w maju 2010 r.

Pozwana podniosła, iż powódka jednak znacznie wcześniej powzięła wiadomość o tym, że lokal, w którym mieszkała wraz z mężem stanowił własność osób fizycznych, Wbrew twierdzeniom pozwu powódka wraz z mężem mieszkała w lokalu przy ul. (...) od 1982 r. a nie od 1996 r. W postępowaniu o eksmisję powódki toczącym się przed Sądem Rejonowym w Środzie Śląskiej w sprawie I C 275/11 powódka potwierdzia, że jej teściowie – T. i L. W. (1) zawarlu nieformalną umowę kupna lokalu przy ul. (...) od E. W. (1). Na tej podstawie mieszkali w lokalu i zostali w nim zameldowani na pobyt stały w dniu 07.07.1981 r., a powódka została zameldowana na pobyt stały w dniu 13.04.1982 r. W świetle powyższych faktów twierdzenie powódki, jakoby nie wiedziała, że lokal przy ul. (...) w K. stanowi własność osób fizycznych, jest bezzasadne.

Pozwana podniosła, że bezzasadne jest także żądanie pozwu w zakresie zapłaty odszkodowania obejmującego różnicę pomiędzy wysokością opłat czynszowych za lokal przy ul. (...) i lokal przy ul. (...). Powódka w związku z toczącym się przeciwko niej przez Sądem Rejonowym w Środzie Śląskiej postępowaniem o eksmisję zwróciła się do pozwanej z wnioskiem o przydzielenie jej lokalu mieszkalnego. Pozwana wskazała powódce lokal w zasboach (...), na co powódka wyraziła zgodę, zgadzając się tym samym na wnoszenie opłat czynszowych obowiązujących w (...), w związku z czym żądanie odszkodowania z tego tytułu nie znajduje podstaw prawnych.

W piśmie z dnia 03.09.2013 r. powódka podniosła, że umowa najmu zawarta pomiędzy nią a Gminą K., a także przepisy ustawowe przyznające najemcom lokali mieszkalnych szczególne uprawnienia, m.in. w zakresie możliwości nabycia najmowanego lokalu mieszkalnego, umożliwiły powódce wystąpienie z wnioskiem o wykup lokalu. Powódka będąc najemcą lokalu w zasobie Gminy K. powzięła informację, że Gmina K. zamierza przystąpić do sprzedaży lokali gminnych dotychczasowym ich najemcom, dlatego też złożyła wniosek o wykup lokalu. Większość lokali mieszkalnych należących do Gminy K. a zlokalizowanych w budynku przy ul. (...) w K. została sprzedana dotychczasowym najemcom.

Powódka podkreśliła, że nie miała świadomości, że właścicielem zajmowanego przez nią lokalu jest osoba fizyczna, a nie Gmina K., zwłaszcza że to Gmina K. pobierała od powódki czynsz przez cały okres najmu. Również wystąpienie przez powódkę z wnioskiem o wykup mieszkania byłoby wbrew zasadom logiki, biorąc pod uwagę, że właśnie w wyniku tego wniosku E. W. (1) zażądała opuszczenia lokalu przez powódkę. Również E. W. (1) nie miała świadomości, że jest właścicielką lokalu przy ul. (...), w przeciwnym raziee z pewnością wcześniej zażądałaby jego opuszczenia przez powódkę bądź zapłaty czynszu najmu.

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczeń powódka podniosła, że o dowiiedzeniu się o szkodzie można mówić wtedy, gdy poszkodowany zdaje sobie sprawę z ujemnych następstw zdarzenia wskazujących na fakt powstania szkody, czyli ma świadomość doznanej szkody. W przypadku powódki takim momentem było otrzymanie od Gminy K. pisma z dnia 05.02.2013 r. odmawiającego sprzedaży lokalu przy ul. (...). Powódka zgodziła się przyjąć zaproponowane przez Gminę mieszkanie w (...) licząc na to, że kiedy stanie się jego najemcą i wystąpi z wnioskiem o jego wykup, zostanie jej ono sprzedane.

Powódka podkreśliła, że nie jest osobą majętną i jedyną szansą na uzyskania przez nią lokalu mieszkalnego był jego wykup od gminy.

Powódka podniosła, że zgłoszenie przez pozwaną zarzutu przedawnienia roszczenia może stanowić nadużycie prawa podmiotowego i pozostawać w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Za rażące bowiem należy uznać działania Gminy pozbawiającej świadczenia z tytułu opłat czynszowych, a odrzucające jej odpowiedzialność za powstały stan rzeczy, a w szczególności za brak naprawienia szkody przez dostarczenie innego lokalu z zasobu lokalowego gminy, co do którego powódka miałaby możliwość wykupu.

Powódka wskazała, że zgodziła się na przyjęcie lokalu przy ul. (...) licząc na jego szybku wykup i zmianę własnościową. Obecnie wobec braku dostarczenia lokalu równorzędnego powódka ponosi dodatkowo zwiększone opłaty.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Właścicielami lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni i przynależności o pow. 45, 50 m ² , objętego księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Środzie Śląskiej, są E. W. (1) i W. W. (1) na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżonków na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22.01.1976 r. W księdze wieczystej wpisana jest hipoteka umowna zwykła w kwocie 6, 63 zł na rzecz Skarbu Państwa z tytułu ceny sprzedaży, hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 0, 66 zł na rzecz Skarbu Państwa z tytułu odsetek i kosztów związanych z wierzytelnością o zapłatę ceny, a także hipotek umowna zwykła w kwocie 5, 00 zł na rzecz (...) SA z tytułu pożyczki.

/ dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 23-28 /

W lokalu przy ul. (...) zameldowani byli:

- B. W. – od dnia 13.04.1982 r. do dnia 17.01.2013 r.,

- R. W. – od dnia 07.07.1981 r. do dnia (...) r.,

- L. W. (1) – od dnia 07.07.1981 r. do dnia 21.01.1989 r.,

- T. W. – od dnia 07.07.1981 r. do dnia 28.01.1988 r.,

- E. W. (1) – od dnia 05.12.1977 r. do dnia 15.06.1987 r.,

- W. W. (2) – od dnia 05.12.1977 r. do dnia 31.05.1993 r.

/ dowód: zaświadczenie (...) w K. o ilości zameldowanych osób z dnia

13.08.2013 r. – k. 57 /

Pismem z dnia 09.01.1996 r. burmistrz Gminy K. poinformował R. W., iż wstąpił on w stosunek najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) po śmierci ojca L. W. (2) dnia 24.01.1989 r.

W dniu 15.01.1996 r. Gmina K. jako wynajmujący oraz R. W. jako najemca zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K..

Wynajmujący oświadczył, że jest zarządcą budynku nr (...). Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

/ dowód: umowa najmu z dnia 15.01.1996 r. – k. 10-13; pismo z dnia 09.01.1996 r. – k. 146 akt

sprawy I C 275/11 /

Mąż powódki R. W. zmarł dnia (...) r.

W związku śmiercią męża powódka wystąpiła z wnioskiem o zawarcie umowy najmu.

Pismem z dnia 20.03.2003 r. zastępca burmistrza Gminy K. poinformował B. W., iż wstąpiła ona w stosunek najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) po śmierci męża R. W. dnia 10.02.2003 r.

W dniu 22.04.2003 r. Gmina K. jako wynajmujący oraz B. W. jako najemca zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K..

Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

/ dowód: umowa najmu z dnia 22.04.2003 r. – k. 14-17; pismo z dnia 20.03.2003 r. – k. 149 akt

sprawy I C 275/11; wniosek – k. 150-151 akt sprawy I C 275/11; odpis aktu zgonu – k.

152 akt sprawy I C 275/11 /

Pismem z dnia 19.04.2007 r. E. W. (1) wezwała powódkę do opuszczenia lokalu przy ul. (...) do 30.05.2007 r.

/ dowód: pismo z dnia 19.04.2007 r. – k. 20 /

Pismem z dnia 11.05.2007 r. w odpowiedzi na złożony wniosek w sprawie kupna lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K. burmistrz Gminy K. poinformował powódkę B. W., że lokal ten został sprzedany aktem notarialnym z dnia 22.01.1976 r. i stanowi własność prywatną, w związku z czym nie może stanowić przedmiotu sprzedaży.

/ dowód: pismo z dnia 11.05.2007 r. – k. 19, k. 56 /

W dniu 30.10.2007 r. Gmina K. podjęła uchwałę nr (...) o zmianie uchwały nr (...) z dnia 22.06.2004 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy K., którą wprowadziła na zmienianej uchwały nową treść § 14 ust. 1 stanowiącego, że najemcom lokali mieszkalnych, którzy złożą wniosek o ich wykup w terminie do dnia 31.12.2007 r. w przypadku jednorazowej zapłaty przez nabywcę całości ceny określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, udziela się bonifikaty od ustalonej ceny:

a) 98 % - w przypadku sprzedaży pojedycznego lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym i wielomieszkaniowym,

b) 99 % - w przypadku, gdy wszyscy najemcy niesprzedanych lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wykupią wynajmowane mieszkania dokonując wpłaty w jednym terminie.

/ dowód: uchwała nr (...) – k. 18 /

W dniu 24.08.2011 r. E. W. (1) wystąpiła z pozwem przeciwko B. W. i Gminie K. o eksmisję B. W. z lokalu mieszkalnego przy ul. (...), powołując się na przysługujące jej prawo własności do tego lokalu i brak tytułu po stronie B. W..

/ dowód: pozew – k. 21-22; akta sprawy I C 275/11 /

Od sierpnia 2012 r. czynsz najmu lokalu przy ul. (...) wynosił 238, 65 zł (53, 75 x 3, 70 zł oraz zwyżki i obniżki).

/ dowód: zawiadomienie o wysokości opłat – k. 36 /

Pismem z dnia 20.08.2012 r. powódka zwróciła się do burmistrza Miasta i Gminy K. w związku z postępowaniem sądowym o eksmisję o przyznanie jej mieszkania socjalnego.

Powódka odmówiła przyznania mieszkania przy ul. (...) w K..

Pismem z dnia 26.10.2012 r. powódka wyraziła zgodę na przyjęcie mieszkania przy ul. (...) w K..

/ dowód: pismo z dnia 20.08.2012 r. – k. 58; pismo z dnia 26.10.2012 r. – k. 59 /

W piśmie procesowym z dnia 31.10.2012 r. złożonym w sprawie I C 275/11 o eksmisję pozwana B. W. podniosła, iż uważa, że w dniu 03.07.1981 r. E. W. (1) sprzedała mieszkanie przy ul. (...) w K. W. teściom pozwanej za kwotę 300 000 zł.

Dołączyła do pisma umowę sprzedaży zawartą w zwykłej formie pisemnej pomiędzy E. W. (1) a T. W..

/ dowód: pismo z dnia 31.10.2012 r. – k. 163-165 akt sprawy I C 275/11; umowa – k. 166 akt

sprawy I C 275/11 /

W toku procesu w sprawie I C 275/11 o eksmisję B. W. opuściła lokal mieszkalny przy ul. (...).

/ okoliczność niesporna /

W dniu 23.11.2012 r. Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. we W. jako wynajmujący oraz B. W. jako najemca zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) o pow. 32, 02 m ² w K. stanowiącego własność wynajmującego.

B. W. została wskazana jako najemca przez Gminę K..

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Miesięczny czynsz najmu (regulowany: 11 zł x 32, 02 m ²) wynosi: od 01.12.2012 r. – 352, 22 zł, od dnia 01.01.2013 r. – 352, 22 zł.

/ dowód: umowa najmu z dnia 23.11.2012 r. – k. 29-30; zawiadomienie o wysokości czynszu – k.

35 /

Pismem z dnia 05.02.2013 r. w odpowiedzi na podanie z dnia 01.02.2013 r. w sprawie wyrażenia zgody na wykup lokalu mieszkalnego zastępca burmistrza gminy K. poinformował B. W., że Gmina K. wykupiła od Towarzystwa Budownictwa (...) sp. z o.o. partycypację, czyli wkład finansowy na budowę mieszkań dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobom będącym w trudnej sytuacji mieszkaniowej, w związku z czym lokal przy ul. (...) w K. nie stanowi przedmiotu sprzedaży.

/ dowód: pismo z dnia 05.02.2013 r. – k. 34 /

W piśmie procesowym z dnia 06.03.2013 r. E. W. (1) cofnęła pozew o eksmisję w sprawie I C 275/11, albowiem weszła w posiadanie lokalu.

W piśmie procesowym z dnia 12.04.2013 r. B., D., M. i P. W. nie wyrazili zgody na cofnięcie pozwu.

/ dowód: pisma – k. 208, k. 219-220 akt sprawy I C 275/11 /

Pismem z dnia 26.04.2013 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty 125 000 zł tytułem odszkodowania za utracone korzyści w związku z możliwością uzyskania na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 ugn bonifikaty na wykup lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w K. oraz 1 584, 96 zł stanowiącej różnicę pomiędzy wysokością czynszu płaconą w mieszkaniu zajmowanym na mocy umów najmu z dnia 15.01.1996 r. i z dnia 22.04.2003 r. a obecnie płaconym czynszem za mieszkania w (...) sp. z o.o. przy ul. (...) (okres 4 miesięcy od daty wprowadzenia się do lokalu przy ul. (...)), wyznaczając termin 14 dni.

Pismem z dnia 24.05.2013 r. w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty pozwana stwierdziła, że wobec braku przesłanek prawnych do zapłaty żądanej kwoty nie widzi podstaw do realizacji wezwania.

/ dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 26.04.2013 r. – k. 37-38; pismo z dnia 24.05.2013 r. – k. 39 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powódka dochodzi naprawienia szkody, jakiej miałaby doznać wskutek niemożności wykupienia lokalu mieszkalnego od pozwanej Gminy K. z bonifikatą przysługującą najemcy. Taką podstawę faktyczną żądania powódka wskazała w uzasadnieniu pozwu i zgodnie z art. 187 § 1 pkt 2 kpc w zw. z art. 321 kpc sąd jest tą podstawą związany. Jednakże tego rodzaju okoliczność nie może stanowić źródła odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej Gminy.

Powódka nie wskazała w pozwie, czy domaga się naprawienia szkody w ramach reżimu kontraktowego czy deliktowego. Odpowiadając na zarzut przedawnienia uzasadniany przez pozwaną Gminę odwołaniem się do art. 442 ¹ kc powódka wskazywała na inny sposób liczenia terminu przedawnienia, co sugerowałoby deliktowy charakter jej roszczenia. Jednakże zostało ono skierowane do podmiotu, z którym powódka związana była umownym stosunkiem najmu, z którego to stosunku prawnego powódka wyprowadzała swoje uprawnienia, przede wszystkim możliwość nabycia własności najmowanego lokalu, a zatem przypisywana pozwanej odpowiedzialność odszkodowawcza zdaje się mieć charakter kontraktowy.

Należy zatem rozważyć możliwość odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej wobec powódki w ramach obu reżimów, tj. odpowiedzialności kontraktowej oraz odpowiedzialności deliktowej (trzeci reżim odpowiedzialności gwarancyjnej nie wchodzi w grę, gdyż pozwana nie jest ubezpieczycielem odpowiedzialności cywilnej).

Ponieważ strony związane były relacją umowną, w pierwszej kolejności należy rozważyć odpowiedzialność pozwanej gminy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Zgodnie z art. 471 kc dłużnik odpowiedzialny jest za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Podstawą do konstruowania odpowiedzialności kontraktowej jest w pierwszej kolejności naruszenie zobowiązania kontraktowego, tzn. niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku spoczywającego na dłużniku w ramach treści zobowiązaniowego stosunku prawnego mającego źródło w umowie. Zgodnie z art. 354 § 1 kc dłużnik zobowiązany jest wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a także ustalonym zwyczajom. Z kolei według art. 56 kc czynność prawna (w szczególności zawarcie umowy) wywołuje skutki w niej wyrażone, a także te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.

Elementem zobowiązania spoczywającego na wynajmującym w ramach stosunku najmu lokalu mieszkalnego nie jest przeniesienie na najemcę prawa własności lokalu. Umowa najmu lokalu mieszkalnego to nie leasing z opcją wykupu. Sprzedaż lokalu przez wynajmującego (o ile jest jego właścicielem) na rzecz najemcy jest oczywiście możliwa w ramach porozumienia stron na zasadach ogólnych, jednakże nie pozostaje w związku z samą umową najmu, tylko stanowi samoistny, odrębny od tej umowy stosunek prawny. Związanie stron umową najmu lokalu mieszkalnego oznacza jedynie tyle, że w sytuacjach prawem przewidzianych najemcy lokalu przysługują pewne przywileje w postaci prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu oraz możliwości skorzystania z dobrodziejstwa nabycia prawa własności lokalu na preferencyjnych warunkach cenowych.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nie­oznaczony. Według art. 34 ust. 4 i 5 ugn osoby te zawiadamia się na piśmie o przeznacze­niu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w naby­ciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu, a uprawnieni korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie. Wreszcie zgodnie z art. 34 ust. 6 ugn wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Pań­stwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowią­cych własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowied­nio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z wyłączeniem nieruchomości. Rada Miejska K. podjęła taką uchwałę dnia 30.10.2007 r., nr (...).

Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości oznacza, że w osobie korzystającej z takiego uprawnienia zbywający powinien w pierwszej kolejności złożyć oświadczenie o zamiarze zbycia nieruchomości w celu umożliwienia jej złożenia oświadczenia o skorzystaniu lub z prawa pierwszeństwa i woli nabycia nieruchomości. Przysługiwanie prawa pierwszeństwa osobie uprawnionej, w szczególności najemcy lokalu mieszkalnego, nie oznacza jednakże istnienia po jej stronie roszczenia o nabycie własności nieruchomości oraz istnienia po stronie zbywającego bezwzględnego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości na tę osobę uprawnioną. Najemca komunalnego lokalu mieszkalnego może jedynie wyrazić wolę nabycia lokalu od Gminy, jeżeli Gmina przeznaczy lokal do sprzedaży i zawiadomi najemcę o przysługiwaniu mu prawa pierwszeństwa. Jednakże sama decyzja o sprzedaży lokalu objęta jest swobodą Gminy i nie jest obowiązkiem wynikającym z natury umowy najmu (chyba że umowa ta zawierałaby wyraźne postanowienie nakładające na wynajmującego tego rodzaju zobowiązanie). Brak przeniesienia własności lokalu na najemcę, a nawet brak zawiadomienia go o przeznaczeniu lokalu na sprzedaż, jeżeli lokal w ogóle nie został do sprzedaży przeznaczony, nie stanowi naruszenia zobowiązania po stronie wynajmującego, gdyż elementu stosunku najmu nie stanowi obowiązek zbycia rzeczy najętej.

Najemcom lokali komunalnych przysługują też z reguły – przewidziane przepisami prawa miejscowego, tj. uchwał podejmowanych przez organy uchwałodawcze właściwych gmin – prawa do nabycia lokalu na zasadach preferencyjnych, tj. przede wszystkim z uwzględnieniem ewentualnej bonifikaty od ceny wyjściowej odpowiadającej wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Uprawniony z tytułu pierwszeństwa w nabyciu lokalu winien wyrazić zgodę na nabycie za cenę zaproponowaną przez sprzedającego, natomiast może oczekiwać ustalenia tej ceny z uwzględnieniem przysługującej mu bonifikaty. Jednakże sama możliwość uzyskania takiej bonifikaty ceny nabycia również nie oznacza istnienia po stronie wynajmującego obowiązku zbycia lokalu.

Pozwana nie mogła zatem naruszyć umowy łączącej ją z powódką poprzez zaniechanie przeniesienia na powódkę prawa własności lokalu. Tym samym fakt braku możliwości nabycia przez powódkę lokalu przy ul. (...) za preferencyjną cenę nie jest niewykonaniem ani nienależytym wykonaniem zobowiązania wynikającego z umowy najmu, a zatem nie może stanowić podstawy do odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 kc.

Powódka w ogóle zdaje się utożsamiać pozycję prawną najemcy komunalnego lokalu mieszkalnego z bezwzględnym prawem i oczywistym charakterem nabycia lokalu mieszkalnego na własność.

W piśmie z dnia 03.09.2013 r. powódka podniosła, że „nie jest osobą majętną i jedyną szansą na uzyskania przez nią lokalu mieszkalnego był jego wykup od gminy”, a także że „zgodziła się na przyjęcie lokalu przy ul. (...) licząc na jego szybki wykup i zmianę własnościową”.

Powódka w sposób nieuprawniony upatruje związku pomiędzy własnością lokalu a zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych. Powódka tymczasem była i jest najemcą lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. Taka sytuacja powoduje, iż potrzeby mieszkaniowe powódki są zaspokojone i stan taki może trwać. O ile powódka będzie uiszczać czynsz terminowo, nie będzie dewastować lokalu ani zakłócać porządku domowego, to brak jest podstaw do rozwiązania stosunku najmu i sytuacja powódki może być uznana za ustabilizowaną. Prawo do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i do zamieszkiwania w godziwych warunkach nie oznacza prawa do posiadania mieszkania będącego przedmiotem prawa własności. Wystarczające jest korzystanie z lokalu w ramach stosunku najmu, użyczenia, spółdzielczego prawa do lokalu, służebności osobistej czy innego podobnego uprawnienia nie będącego prawem własności, acz opierającego się na tytule prawnym. Mówiąc prościej, nie każdy musi być właścicielem lokalu.

Ponadto trzeba wyraźnie zauważyć, że sprzedaż lokalu przy ul. (...) przez Gminę na rzecz powódki nie byłaby w ogóle możliwa zgodnie z zasadą nemo plus iuris tranfere potest quam ipse habet, skoro pozwana Gmina nie jest właścicielem lokalu. Niemożliwość świadczenia ma tutaj charakter bezwzględny i powoduje brak ważnego zobowiązania, którego mogłoby zostać przez Gminę naruszone (art. 388 kc).

Nie istnieje zatem przedmiot zobowiązania pozwanej Gminy, który mógłby zostać niewykonany, co miałoby skutkować obowiązkiem naprawienia szkody.

Brak jest zatem podstawy do dochodzenia naprawienia szkody przewidzianej w art. 471 kc.

W następnej kolejności należy rozważyć możliwość istnienia po stronie pozwanej odpowiedzialności deliktowej.

Podstawy ku temu nie stanowi jednakże art. 415 kc, zgodnie z którym, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia.

W sytuacji, gdy strony związane były umową, odpowiedzialność strony z tytułu czynu niedozwolonego może zaistnieć tylko wtedy, gdy sprawca szkody naruszył obowiązek powszechny, ciążący na każdym, inaczej mówiąc naruszył powszechności reguł poprawnego i ostrożnego zachowania (wyrok SN z dnia 10.10.1997 r., III CKN 202/97, OSNC 1998/3/42, wyrok SN z dnia 01.12.2006 r., I CSK 315/06). Jeżeli poszkodowanego i sprawcę łączy stosunek zobowiązaniowy, naprawienie szkody w ramach reżimu deliktowego jest możliwe, gdy szkoda jest następstwem takiego działania lub zaniechania sprawcy, które stanowi samoistne, tzn. niezależne od istniejącego zobowiązania, naruszenie ogólnie obowiązującego przepisu prawa bądź zasad współżycia społecznego.

Pozwana Gmina takeigo powszechnego obowiązku i powszechnych reguł postępowania nie mogła naruszyć, albowiem żaden wynajmujący, czy to osoba fizyczna czy prawna, nie jest z natury rzeczy zobowiązany do sprzedaży lokalu najemcy na jego żądanie.

Pozwana Gmina nie uchybiła przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującym kwestie pierwszeństwa najemcy do nabycia nieruchomości ani postanowieniom uchwały Rady Miejskiej dotyczącym bonifikaty. Jak słusznie podniosła pozwana w odpowiedzi na pozew, powódka nie mogła kierować się postanowieniami tej uchwały w kwietniu 2007 r., skoro uchwała została przyjęta 30 października tego roku. Być może powódce chodziło o uchwałę wcześniejszą, jednakże tego nie wyraziła w pozwie.

Pozwana Gmina nie naruszyła prawa pierwszeństwa powódki do nabycia lokalu przy ul. (...), gdyż lokal ten nie został wystawiony do sprzedaży, a nadto jako stanowiący przedmiot prawa własności osoby fizycznej nie mógł być przedmiotem sprzedaży przez Gminę K. na rzecz powódki. Gmina nie jest też zobowiązana na mocy przepisów prawa do sprzedaży lokalu najemcom. Może te lokale zbywać i to na zasadach preferencyjnych, ale nie musi.

Brak jest zatem po stronie pozwanej czynu niedozwolonego, który mógłby uzasadniać dochodzenie przez powódkę naprawienia szkody.

Powódka wadliwie zresztą pojmuje swoją szkodę. W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że poniosła szkodę w postaci utraconych korzyści, na którą składa się kwota 125 000 zł wartości bonifikaty oraz 681, 42 zł różnicy czynszu.

Szkoda majątkowa występuje w dwóch postaciach. Pierwszą z nich stanowi strata rzeczywista ( damnum emergens) czyli różnica pomiędzy stanem majątkowym stron, jaki istnieje po zajściu zdarzenia stanowiącego źródło odpowiedzialności odszkodowawczej, a stanem, jaki istniałby, gdyby to zdarzenie nie zaistniało, która polega z reguły na zmniejszeniu aktywów strony lub zwiększeniu się pasywów, czyli w każdym wypadku wyraża się ujemnym wynikiem w majątku strony. Taką szkodą może być zwiększony wydatek z tytułu czynszu najmu. Drugą postacią szkody są utracone korzyści ( lucrum cessans), czyli zasoby majątkowe rzeczowe lub finansowe, które mogłyby zasilić dodatkowo majątek strony, gdyby nie zaszło zdarzenie prowadzące do powstania szkody.

Powódka ze swego majątku nic nie straciła. Jej zasoby nie uległy zmniejszeniu, gdyż nie nie była właścicielem mieszkania i nadal nim nie jest. Natomiast prawo pierwszeństwa w wykupie lokalu komunalnego nie jest prawem, którego wartość stanowi składnik majątku strony i którego niewykonanie mogłoby tę wartość pomniejszyć. To samo dotyczy bonifikaty. Z kolei w razie wykupu lokalu po preferencyjnej cenie najemca uzyskuje prawo własności lokalu za zapłatą obniżonej ceny, a nie bonifikatę, czyli obniżkę. Powódka mogłaby co najwyżej argumentować, że nie uzyskała prawa własności lokalu, gdyż to byłoby prawo, które mogło wejść w skład jej majątku. Utraconą korzyścią, jaką powódka mogłaby uzyskać, nie jest ani prawo pierwszeństwa ani bonifikata ceny.

Należy zgodzić się z pozwaną także w zakresie zarzutów dotyczących oznaczonej przez powódkę wysokości zgłaszanej szkody. Powódka w ogóle nie wskazała, w jaki sposób wyliczyła kwotę 125 000 zł odszkodowania. Powołała się na uchwałę Rady Miejskiej przewidującą bonifikatę w wymiarze 98 % ceny. Jeżeli upust w cenie miałby wynosić 98 % w kwocie 125 000 zł, to cena wyjściowa musiałaby wynosić 127 551, 02 zł. Nie wiadomo, na jakiej podstawie powódka taką cenę orzyjęła. Nie przedstawiła na tę okoliczność żadnego dowodu, przede wszystkim operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego.

Należy zgodzić się również z zarzutem przedawnienia roszczenia powódki, o ile roszczenie to dotyczyłoby odszkodowania z tytułu deliktu. Zgodnie bowiem z art. 442 ¹ § 1 kc roszczenie o naprawienie szkody wywołanej czynem niedozwolonym przedawnia się z upływem lat trzech, od kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia. Skoro powódka twierdzi, że szkoda wyraża się niemożnością wykupienia lokalu przy ul. (...), to dowiedziała się o niej w maju 2007 r. z chwilą otrzymania pisma pozwanej informującego o niemożności wykupienia lokalu. Powódka sam podniosła fakt otrzymania tego pisma, choć nie podała daty jego odbioru. Można jednakże bez przeszkód założyć, że pismo datowane na 11.05.2007 r. musiało zostać doręczone w ciągu 14 dni (uwzględniając czas przewidziany na ewentualne dwukrotne awizowanie przesyłki), a najpóźniej do końca miesiąca.

Powódka odnosząc się do zarzutu przedawnienia podniosła, że o dowiedzeniu się o szkodzie można mówić z chwilą uzyskania informacji o niemożności wykupienia także kolejnego lokalu. Powódka nie dochodzi jednakże naprawienia szkody wywołanej niemożnością wykupienia lokalu przy ul. (...), czyli otrzymanie pisma z dnia 05.02.2013 r. pozbawione jest jakiegokolwiek znaczenia.

Tym samym roszczenie powódki o odszkodowanie, które mogłoby mieć podstawę deliktową, uległo przedawnieniu z dniem 01.06.2010 r.

Natomiast przedawnienie nie dotknęłoby roszczenia o naprawienie szkody wywołanej niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania umownego. Takie roszczenie w przypadku najemcy lokalu mieszkalnego przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po upływie lat 10.

Rozważenia wymaga także odniesienie się do aktualnie zajmowanego przez powódkę lokalu. Należy zwrócić uwagę, że od samego początku powódka wiedziała, że zawarła umowę o korzystanie z tego lokalu z jego właścicielem, którym nie jest Gmina K., ale Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o., czyli również podmiot prywatny. Powódka od początku miała zatem świadomość, że najmowany lokal ma inny charakter niż lokal komunalny i nie może zostać wykupiony na preferencyjnych zasadach.

Powódce nie przysługują wobec pozwanej Gminy także żadne roszczenia związane z koniecznością zmiany zajmowanego lokalu. Powódka istotnie opuściła lokal przy ul. (...) w trakcie procesu o eksmisję, ale przed prawomocnym zakończeniem tej sprawy. W sprawie I C 275/11 nie zapadł prawomocny wyrok nakazujący B. W. i członkom jej rodziny opuszczenie tego lokalu. Nie wiadomo zresztą, jakiej treści wyrok zostałby wydany przez Sąd Rejonowy w Środzie Śląskiej. Powódka B. W. jako pozwana w tamtym procesie powoływała się na umowę najmu zawartą z Gminą K.. Na tej podstawie powódka posiadała tytuł prawny do zajmowania lokalu. Jego właścicielka E. W. (1) nie podnosiła w pozwie o eksmisję ani nie przedstawiła żadnego dowodu wskazującego na to, aby umowa najmu została uznana za bezskuteczną wobec niej albo, aby została stwierdzona jej nieważność. Kwestia uprawnienia powódki do zajmowania lokalu nie została tym samym w sposób wiążący przesądzona przez sąd w sprawie eksmisyjnej. Sposoby rostrzygnięcia sprawy przez sąd rejonowy przedstawiały się rozmaicie, w grę wchodzi co najmniej kilka możliwych orzeczeń. Nie można jednoznacznie wykluczyć zapadnięcia wyroku oddalającego żądanie eksmisji. E. W. (1) przez lata tolerowała obecność lokatorów w jej mieszkaniu, godziła się z dysponowaniem nim przez Gminę. Być może ta okoliczność mogłaby zostać uznana przez sąd za wskazującą na sprzeczność żądania eksmisji z zasadami współżycia społecznego. Być może sąd zdecydowałby o wyznaczeniu eksmitowanym terminu do wydania lokalu. Być może orzekłby o uprawieniu B. W. do uzyskania od Gminy K. lokalu socjalnego. Powódka decydując się na opuszczenie lokalu zmieniła w istocie swoją strategię procesową i praktycznie przyznała tym samym, że nie jest uprawniona do jego zajmowania. Powódka opuściła lokal dobrowolnie, nie czekając na rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. Nie może wobec tego twierdzić, że doznała szkody wskutek postępowania pozwanej Gminy K..

Zatem również zgłoszone przez powódkę żądanie odszkodowania wynikającego z różnicy wysokości czynszów uiszczanych za korzystanie z obu kolejno zajmowanych lokali pozbawione jest usprawiedliwionych podstaw. Powódka dobrowolnie opuściła lokal przy ul. (...) i przyjęła ofertę najmu lokalu przy ul. (...). Powódka była świadoma, że umowę najmu zawiera nie z Gminą K., ale z Towarzystwem Budownictwa (...) sp. z o.o. i w związku z tym czynsz może być wyższy od stosowanego dla lokali komunalnych. Co więcej powódka nie wykazała, aby przyjęcie przez nią lokalu przy ul. (...) miało mieć charakter przymusowy. Powódka nie była zobowiązana do opuszczenia poprzedniego lokalu prawomocnym wyrokiem sądu nakazującym jej eksmisję. Opuściła lokal samodzielnie, z własnej woli i przyjęła zaoferowany jej lokal. Kiedy zwróciła się do burmistrza pozwanej Gminy o przyznanie jej mieszkania socjalnego, odmówiła przyjęcia zaproponowanego jej mieszkania przy ul. (...) w K., natomiast pismem z dnia 26.10.2012 r. wyraziła zgodę na przyjęcie mieszkania przy ul. (...). Jeżeli powódka uważała, że w związku ze sprawą eksmisyjną Gmina powinna podjąć stosowne działania i zapewnić jej zmianę lokalu, to powinna konksekwetnie utrzymywać, że powinna zostać przeniesiona do lokalu o podobnych parametrach i na zbliżonych warunkach czynszowych. Tymczasem powódka w swoim piśmie zwróciła się o przyznanie lokalu socjalnego, który z założenia ma niższy standard w zakresie powierzchni, niż zwykły lokal mieszkalny. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m ², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m ², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 6 uopl lokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m ² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m ² tej powierzchni.

Powódka wyraziła zgodę na przyjęcie lokalu o niższej powierzchni oraz innej stawce czynszu, a także nie stanowiącego własności Gminy K., ale podmiotu od Gminy niezależnego, tj. Towarzystwa Budownictwa (...).

Nic nie wskazuje, aby jej decyzja została podjęta nieświadomie, nieswobodnie, w pod przymusem, czy w inny sposób wadliwie. Z tego powodu nie może kierować pod adresem pozwanej roszczeń o charakterze odszkodowawczym. Inaczej mogłaby się przedstawiać jej sytuacja, gdyby domagała się przyznania jej lokalu zamiennego o zbliżonych parametrach i odmówiła przyjęcia lokalu przy ul. (...) jako niespełniającego stosownych wymogów, a następnie zmuszona była do zawarcia umowy najmu lokalu na warunkach rynkowych. W takim wypadku powódka mogłaby rozważać żądanie naprawienia szkody poniesionej wskutek działań Gminy K., twierdząc, że postąpiła ona nierzetelnie, nielojalnie, zatajając prawdziwy stan prawny lokalu (własność przysługująca osobie fizycznej) i w ten sposób wprowadzając powódk w błąd, a następnie – po ujawnieniu się tego błędu – zaniechając przeniesienia powódki do lokalu równoważnego, czyli usuwając skutki wcześniejszego błędu. W sytuacji, w której działania powódki zostały przez nią podjęte samodzielnie, z własnej woli, takie roszczenia nie mogą jej przysługiwać. Można zresztą zauważyć, że powódka sama w sprawie eksmisyjnej dołączyła nieformalną umowę zawartą przez E. W. (1) z jej teściami w 1981 r., a zatem wiedziała, że właścicielem lokalu jest osoba fizyczna.

Sąd doszedł zatem do przekonania, iż nie zachodzą żadne okoliczności faktyczne ani nie istnieją żadne podstawy prawne pozwalające na uznanie zgłoszonego przez powódkę żądania odszkodowania za należycie usprawiedliwione, wobec czego oddalił powództwo.

Pozwanej jako wygrywającej sprawę przysługuje zgodnie z art. 98 kpc zwrot kosztów procesu obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.