Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 stycznia 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSR Monika Biała

Protokolant: Agnieszka Komar

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2014 roku we W.

sprawy z powództwa B. J.

przeciwko C. K.

o zapłatę

I zasądza od pozwanego C. K. na rzecz powoda B. J. kwotę 18.500 zł (osiemnaście tysięcy pięćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 11.04.2013r.;

II dalej idące powództwo oddala;

III zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 850 zł (osiemset pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV nakazuje zapłacić powodowi B. J. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków kwotę 75 zł tytułem brakujących kosztów sądowych;

V nakazuje zapłacić pozwanemu C. K. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków kwotę 75 zł tytułem brakujących kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

W dniu 14.12.2012r. B. J. wniósł o zasądzenie od C. K. kwoty 34.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 01.02.2010r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu. W uzasadnienie podniósł, że wraz z małżonką O. P. zakupił w dniu 22.12.2009r. lokal mieszkalny położony we W. przy ul. (...).

Powód podał, że w lokalu tym zamieszkuje pozwany, odmawiający dobrowolnego opuszczenia mieszkania i wydania go właścicielowi (powodowi). Wskazał, że dochodzona kwota obejmuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu przez okres 34 miesięcy (od 1 stycznia 2010r. do 1 grudnia 2012r.). Powód wskazał, że kwota wynagrodzenia za miesięczne korzystanie z lokalu, której się domaga (tj.1.000 zł) i tak jest niższa od cen rynkowych.

W piśmie procesowym z dnia 25.03.2013r. C. K. wniósł o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu podniósł, że znajduje się na 110. miejscu listy wierzycieli spółki (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W., ustalonej w toku postępowania upadłościowego. Pozwany wskazał, że Spółka winna mu jest kwotę ok. 300.000 zł za sporny lokal; do czasu wypłacenia mu tej kwoty mieszkanie stanowi własność pozwanego. Pozwany podał, że mieszka w lokalu od marca 2002r. i jest jego posiadaczem samoistnym. C. K. podniósł, że mieszkanie zostało sprzedane za 1/3 wartości rynkowej w toku postępowania upadłościowego; powód i jego małżonka nabyli je za kwotę 100.000 zł, uzyskując korzyść majątkową kosztem pozwanego.

Na rozprawie w dniu 08.04.2013r. powód rozszerzył powództwo do kwoty 35.000 zł.

W piśmie procesowym z dnia 11.04.2013r. powód wskazał, że domaga się zasądzenia kwoty 37.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 01.04.2013r. do dnia zapłaty. Kwota ta obejmuje wynagrodzenie za korzystanie z lokalu w okresie od 01.02.2010r. do 31.03.2013r.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 02.08.2000r. pomiędzy (...) Produkcja, Handel, Usługi Sp. z o.o. z siedzibą we W. oraz C. K. zawarta została umowa przyrzeczenia sprzedaży lokalu mieszkalnego o powierzchni 43,3 m kw., położonego na I. piętrze budynku wznoszonego z wpłat przyszłych nabywców lokali, za kwotę 97.000 zł. Spółka zobowiązała się ukończyć budowę do dnia 30.06.2001r., sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy oraz zawrzeć umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu w formie aktu notarialnego.

Tytułem zaliczki za zakup lokalu C. K. zapłacił Spółce łącznie kwotę 92.000 zł.

Sporny lokal, położony przy ul. (...), mający 43,3 m kw. powierzchni i składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju wydano pozwanemu do użytkowania w dniu 12.03.2002r.

Pozwany przeprowadził w lokalu roboty wykończeniowe- położył panele, płytki ceramiczne i boazerię, zamontował wannę, baterie i ubikację, pomalował pokoje. C. K. uiszczał opłaty związane z korzystaniem z lokalu.

Pozwany C. K. nie zawarł nigdy umowy kupna-sprzedaży lokalu

Dnia 30.07.2003r. ogłoszono upadłość dewelopera.

W piśmie z dnia 02.06.2004r., skierowanym do Rady Wierzycieli Spółki, pozwany wyraził wolę przejęcia na własność przedmiotowego mieszkania, wskazując jednocześnie, że jest w stanie zapłacić jedynie kwotę 5.000 zł, a nie wyznaczoną mu wcześniej sumę 27.000 zł.

Rada Wierzycieli w dniu 15.06.2004r. udzieliła syndykowi zezwolenia na zawarcie z pozwanym umowy, zgodnie z którą przejąłby on na poczet swojej wierzytelności (umieszczonej na liście wierzytelności pod numerem 110) prawo własności lokalu za cenę odpowiadającą 2/3 wysokości ceny oszacowania, pod warunkiem uiszczenia całej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej, tj. zapłaty kwoty 5.000 zł, zapłaty istniejących zaległości czynszowych w stosunku do masy upadłości w kwocie 2.227,63 zł oraz wpłaty dobrowolnego świadczenia pieniężnego na rzecz masy upadłości w kwocie 3.662,39 zł.

Pozwany odmówił i nie spełnił wskazanych warunków, uznając, iż uiścił już całą cenę nabycia mieszkania, w związku z czym nie ma obowiązku płacić dodatkowych kwot.

(bezsporne)

Ponieważ wezwania do opuszczenia, opróżnienia i wydania przedmiotowego lokalu nie odniosły skutku, Syndyk Masy Upadłości (...) Produkcja, Handel, Usługi Sp. z o.o. z siedzibą we W. wytoczył przeciwko pozwanemu powództwo eksmisyjne, które wyrokiem z dnia 17.10.2005r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 308/05, Sąd Rejonowy dla Wrocławia- Krzyków oddalił. W uzasadnieniu wskazano, że uwzględnienie żądania pozostawałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego- z zasadą ochrony interesu osób, które mimo wywiązania się ze swego obowiązku umownego nie uzyskały świadczenia wzajemnego wskutek okoliczności przez nie niezawinionych i na które nie miały wpływu, przy czym wskazane świadczenie wzajemne dotyczyło zabezpieczenia podstawowych potrzeb człowieka, do jakich należą potrzeby mieszkaniowe.

(bezsporne, a nadto dowód: kserokopia wyroku z dnia 17.10.2005r. wraz z uzasadnieniem- k. 85- 90)

W dniu 18.08.2006r. syndyk sprzedał sporny lokal, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 5,28 %, J. D., za kwotę 92.463 zł W chwili zawierania umowy kupujący wiedział, że w lokalu zamieszkuje C. K..

Umowa zawarta została w formie aktu notarialnego, przed notariuszem W. K., prowadzącym Kancelarię Notarialną we W. przy ul. (...) ¾ (Rep. A nr 8248/2006).

(bezsporne, a nadto dowód: kserokopia umowy z dnia 18.08.2006r.- k. 91- 94)

W dniu 22.12.2009r. J. D. sprzedał sporny lokal małżonkom O. P. i B. J., którzy nabycia dokonali do majątku wspólnego. Cena sprzedaży wynosiła 100.000 zł.

Umowa zawarta została w formie aktu notarialnego, przed notariuszem B. S., prowadzącą Kancelarię Notarialną we W. przy ul. (...) ¾ lok. 1 (Rep. A nr 4571/2009).

Kupujący wiedzieli, że lokal zajmuje osoba trzecia.

(dowód: kserokopia umowy z dnia 22.12.2009r.- k. 5- 6,

przesłuchanie powoda B. J.- k. 30)

Zgodnie z planem podziału funduszów masy upadłości (...) Produkcja, Handel, Usługi Sp. z o. o. z siedzibą we W. wierzytelność pozwanego wobec dewelopera wynosząca 92.000 zł ma zostać zaspokojona w 2,79 %; do wypłaty dla pozwanego przeznaczono kwotę 2.569,51 zł.

(dowód: zawiadomienie Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej z 02.02.2010r.- k. 26- 27)

O. P. i B. J. wytoczyli przeciwko pozwanemu powództwo eksmisyjne, które wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 17.10.2011r. zostało oddalone (sygn. akt I C 309/11). Ustalając stan faktyczny, stanowiący podstawę rozstrzygnięcia, Sąd przyjął, że pozwany zajmuje lokal bez tytułu prawnego, ma 71 lat, jest emerytem uzyskującym świadczenie w wysokości 1.840 zł, nie ma innych źródeł dochodów, ponosi koszty związane z zamieszkiwaniem w lokalu w łącznej kwocie 312 zł, na żywność wydaje 400 zł- 500 zł miesięcznie i ok. 100 zł- 200 zł na lekarstwa. W uzasadnieniu wskazano, że za oddaleniem powództwa przemawiają zasady współżycia społecznego.

(dowód: kserokopia wyroku z dnia 17.10.2011r.- k. 8- 13,

przesłuchanie powoda B. J.- k. 30)

W związku z zamieszkiwaniem w spornym lokalu (należącym do powoda B. J. i jego żony), pozwany nie płaci jego właścicielom żadnych kwot.

(dowód: bezsporne)

Czynsz najmu mieszkań o standardzie podobnym do spornego lokalu położonych w tej samej okolicy wynosi 1.200 zł– 1.700 zł.

(bezsporne, a nadto dowód: wydruk ze strony internetowej www.otodom.pl – k. 14- 16, k.37-45)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

W niniejszej sprawie bezsporne było, iż pozwany zamieszkuje w spornym lokalu, nie płacąc z tego tytułu żadnych kwot powodowi i jego małżonce.

Pozwany kwestionował natomiast skuteczne nabycie prawa własności lokalu przez małżonków J., podnosząc, że do czasu spłaty długu przez dewelopera mieszkanie stanowi jego własność.

W ocenie Sądu powyższe stanowisko i subiektywne przekonanie pozwanego oczywiście jest niezasadne, bowiem nie nabył on prawa własności spornego lokalu, nie zawarł umowy sprzedaży nieruchomości we właściwej formie (notarialnej).

Wskazać tu należy na przepis art. 158 k.c., zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Wobec braku umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego i odmowy spełnienia przez pozwanego wymaganych warunków jej zawarcia – pozwany nie stał się właścicielem lokalu przy ul. (...).

Zgodnie z art. 224 § 1 i 2 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 04.07.2012r. (I CSK 641/11) wskazał, że wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 224 § 2 k.c., powinna odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku. Stosowanie art. 5 k.c. w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest wyłączone; żądanie zapłaty wynagrodzenia w oznaczonej kwocie może być bowiem oceniane w płaszczyźnie nadużycia przez właściciela przysługującego mu prawa, rzeczą jednak korzystającego z nieruchomości jest powołanie okoliczności usprawiedliwiających taką ocenę.

Nadto, w kwestii dotyczącej wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w wyroku z dnia 15 września 2005r., II CK 61/05, Sąd Najwyższy wskazał, że podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógł uzyskać właściciel, zawierając umowę najmu czy też dzierżawy nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia.

W myśl art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

W kwestii legitymacji czynnej powoda B. J. do wytoczenia niniejszego powództwa, stwierdzić należy, że stosownie do art. 36 § 1 i 2 k.r. i o. oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Nie ma zatem wątpliwości, że B. J. miał legitymację czynną do wystąpienia z przedmiotowym powództwem. W świetle powołanych przepisów regulujących małżeńskie ustroje majątkowe możliwe było wystąpienia z przedmiotowym roszczeniem przez samego powoda, mimo iż sporny lokal wchodzi w skład majątku wspólnego. Wytoczenie rzeczonego powództwa należy zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, do którego wykonywania nie jest zasadniczo konieczne działanie obojga małżonków.

W pierwszej kolejności Sąd ustalił, że wbrew twierdzeniom pozwanego nie jest on właścicielem lokalu położonego przy ul. (...) we W..

Pozwany odnośnie spornego lokalu zawarł tylko umowę w zwykłej formie pisemnej, która nie mogła wywrzeć skutku rzeczowego w postaci nabycia przez niego prawa własności spornego lokalu.

Pomiędzy syndykiem dewelopera oraz J. D. została natomiast zawarta umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego; dopiero z chwilą jej zawarcia doszło do skutecznego zbycia przedmiotowego mieszkania.

Również kolejną umowę sprzedaży (pomiędzy J. D. a powodem i jego żoną) zawarto w formie aktu notarialnego. W tym kontekście brak było podstaw do kwestionowania, iż prawo własności spornego lokalu przysługuje powodowi oraz jego małżonce.

Pozwany nie może być uznany za posiadacza w dobrej wierze. Przeciwko pozwanemu wytoczono już dwa powództwa eksmisyjne, które zostały oddalone jedynie ze względu na zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.).

W uzasadnieniu obu wyroków wyraźnie wskazano, że pozwany nie jest właścicielem spornego lokalu, a prawo własności przysługuje innemu podmiotowi. Tak więc C. K. powinien był wiedzieć, że posiada sporne mieszkanie bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. W tym kontekście należało uznać, że powodowi należało się wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotowego lokalu, a pozwany powinien się z tym liczyć.

Wskazać też należy, że żądana przez powoda kwota miesięcznego wynagrodzenia jest niższa od rynkowych stawek czynszu podobnych lokali. Analiza rynku (cen najmu lokali położonych w tej samej okolicy i o podobnym standardzie) prowadzi do wniosku, iż powód nie żądał nadmiernie wygórowanego wynagrodzenia za zajmowanie jego własności bez tytułu prawnego przez pozwanego. Podkreślić należy, że żądanie powoda mieściło się, co do wysokości, w granicach cen najmu podobnego lokalu, a nawet pozostawało poniżej tych granic.

Sąd mimo powyższego, uznał jednak, że zasądzenie żądanej przez powoda kwota byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, w szczególności z zasadą ochrony interesu osób, które mimo wywiązania się ze swego obowiązku umownego nie uzyskały świadczenia wzajemnego wskutek okoliczności przez nie niezawinionych i na które nie miały wpływu.

Na uwzględnienie zasługuje też wiek i stan zdrowia pozwanego, które uniemożliwiają mu osiąganie dochodów przewyższających kwotę pobieranego świadczenia emerytalnego (1.970 zł).

Sąd wziął również pod uwagę, że pozwany poniósł pewne nakłady na sporny lokal, przeprowadzając w nim prace wykończeniowe, czym przyczynił się do wzrostu jego wartości. W zgodzie z zasadami współżycia społecznego pozostaje uwzględnienie tych nakładów, prowadzących do wzbogacenia powoda i jego małżonki, w sytuacji, gdy od pozwanego wymaga się płacenia wynagrodzenia za korzystanie z lokalu.

Zdaniem Sądu należało również wziąć pod uwagę, iż nabycie lokalu po cenie niższej od ceny rynkowej przez małżonków (powoda i jego żonę) pozostawało w związku przyczynowym z ogłoszeniem przez dewelopera upadłości.

Sąd uznał, że nie byłoby sprawiedliwe, ażeby pozwany ponosił same negatywne skutki tego niezależnego od stron niniejszego postępowania, wręcz losowego zdarzenia, natomiast dla powoda wynikały z tego tytułu same korzyści. W tym kontekście ustalając przysługujące powodowi wynagrodzenie, należało uwzględnić nie tylko stawki rynkowe, ale również fakt nabycia spornego lokalu po zaniżonej cenie.

W świetle obowiązującej w Polsce społecznej gospodarki rynkowej, której jeden z filarów stanowi solidarność, dialog i współpraca partnerów społecznych (art. 20 Konstytucji), zasadne jest, zdaniem Sądu, choćby skromne złagodzenie strat, jakie w związku z tą sytuacją poniósł pozwany, nawet kosztem nabywców lokalu, których korzyści pozostaną i tak niebagatelne.

Z drugiej jednak strony, owo złagodzenie nie może prowadzić do powstania sytuacji, w której bieżąca korzyść z bycia właścicielami spornego lokalu byłaby dla powoda i jego małżonki czysto iluzoryczna.

Skoro małżonkowie nie zaspokajają własnych potrzeb mieszkaniowych korzystając ze spornego lokalu (którego – podkreślić raz jeszcze należy – są właścicielami), w pełni zasadne jest uzyskiwanie przez nich korzyści finansowych z tytułu zamieszkiwania w tym lokalu innej osoby.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie nie możne mieć miejsca zastosowanie art. 5 k.c., bowiem mieć na uwadze należy prawo własności osób, które je nabyły i ochronę tego prawa. Dążenie do korzystania ze swej własności czy też pobierania z niej pożytków (wynagrodzenia) nie może być, w ocenie Sądu, w żadnej mierze uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Wręcz przeciwnie – pełnoprawny właściciel rzeczy korzystać powinien z ochrony swego prawa.

Przy ustalaniu wysokości minimalnej kwoty, jaką otrzymywać powinni właściciele, Sąd uwzględnił sytuację pozwanego (życiową i majątkową), fakt nabycia przez powodów lokalu po niższej cenie.

Zasadne jest w tym kontekście ustalenie kwoty minimalnego wynagrodzenia za korzystanie z lokalu w oparciu o zyski, jakie można osiągnąć umieszczając na lokacie bankowej kwotę 100.000 zł (a nie odpowiadającą rzeczywistej wartości rynkowej lokalu). Zyski te wynoszą ok. 500 zł miesięcznie. Gdyby powodowie (właściciele lokalu) zainwestowali w lokatę bankową kwotę 100.000 zł na takim poziomie byłby ich zysk miesięczny.

Sytuacja materialna powoda, umożliwia mu uiszczanie na rzecz właścicieli miesięcznie kwoty 500 zł. W oparciu o taką stawkę Sąd ustalił sprawiedliwe, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej okoliczności, wynagrodzenie, zasądzając od pozwanego na rzecz powoda kwotę 18.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 01.04.2013r. do dnia zapłaty i oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., dokonując ich stosunkowego rozdzielenia. Ponieważ powództwo zostało uwzględnione w 50%, każdej ze stron należał się zwrot połowy poniesionych kosztów. Koszty procesu obejmowały opłatę sądową od pozwu w kwocie 1.700 zł; na rzecz powoda należało zasądzić połowę tej kwoty (850 zł).

Ponieważ powód nie uiścił opłaty sądowej od rozszerzonego powództwa (5% z 3.000 zł wynosi 150 zł), o obowiązku zwrotu tej kwoty na rzecz Skarbu Państwa należało orzec w wyroku, dokonując jej podziału stosownie do wyniku procesu. Zarówno od powoda, jak i pozwanego zasądzono więc połowę przedmiotowej sumy (75 zł).